MANAJEMEN KONSTRUKSI

Diajukan Untuk Memenuhi Tugas

Makalah Manajemen Konstruksi
Dosen Pembimbing : Aryati Indah K,ST.,MT

DISUSUN OLEH :

Ade Maulana
(118130113)
3A BILINGUAL

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS SWADAYA GUNUNG JATI CIREBON
2020
 KATA PENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan dan
memberi segala karunia serta rahmatnya kepada kita semua, sehingga saya bisa
menyusun dan menyelesaikan tugas Individu Mata Kuliah Manajement Konstruksi
dengan dosen pengampu Aryati Indah K,ST.,MT dengan isi pembahasan mengenai
“Kontrak Konstruksi”.

Materi dalam makalah ini disusun sedemikian rupa agar pembaca mudah
memahami dan menguasai materi atau konsep yang disampaikan sebagaimana yang
diharapkan semua penyusun, dan atas kelemahan serta kekurangannya saya mohon
maaf yang sebesar-besarnya, semoga makalah ini dapat memeberikan informasi
mengenai hal-hal yang menyangkut dengan “Kontrak Konstruksi”.

Saya juga menyadari bahwa penyusunan makalah ini masih jauh dari kata
sempurna dan tidak lepas dari kesalahan. Oleh karena itu, segala kritik dan saran untuk
kebaikan sangat saya harapkan agar saya dapat lebih baik lagi dalam menyusun
makalah ini.

Cirebon, November 2020

Penulis

i|Manajement Konstruksi
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR........................................................................................ i
DAFTAR ISI ..................................................................................................... ii
BAB 1 PENDAHULUAN ................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang ........................................................................ 1
1.2 Rumusah Masalah .................................................................. 1
1.3 Tujuan dan Maksud ................................................................ 2
BAB 2 PEMBAHASAN .................................................................................... 3
2.1 Pengertian Kontrak Konstruksi ................................................. 3
2.2 Macam-Macam Dan Jenis Kontrak Konstruksi ........................ 4
2.2.1 Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya ................ 4
2.2.2 Kontrak berdasarkan Aspek Perhitungan Jasa ................. 5
2.2.3 Kontrak berdasarkan Aspek Cara Pembayaran................ 6
2.2.4 Kontrak berdasarkan Aspek Pembagian Tugas ............... 6
2.3 Permasalahan Kontrak Konstruksi ........................................... 8
2.3.1 Faktor eksternal ................................................................ 8
2.3.2 Faktor Internal .................................................................. 8
2.3.3 Masalah-masalah yang sering dipersengketakan dalam
Bidang Jasa Konstruksi .................................................... 9
2.4 Penyelesaian Masalah Kontrak Konstruksi ........................... 10
BAB 3 PENUTUP ........................................................................................... 13
3.1 Kesimpulan ............................................................................. 13
DAFTAR PUSTAKA

ii | M a n a j e m e n e t K o n s t r u k s i
 BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG

Kontrak adalah sebuah perjanjian atau kesepakatan antara kedua belah pihak
yang menimbulkan ikatan diantara keduanya. Kontrak sangatlah penting dalam
sebuah proyek, karena dalam kontrak tersebut berisi segala hal yang berkaitan dengan
hak maupun kewajiban antar kedua belah pihak dan berisikan dokumen alokasi risiko
yang diatur dalam kontrak.
Keberadaan kontrak konstruksi sangatlah penting mengingat pada umumnya
penyedia jasa hampir selalu mempunyai kedudukan lebih lemah dari posisi pengguna
jasa atau pengguna jasa lebih dominan ketimbang pengguna jasa, dimana penyedia
jasa hampir selalu harus memenuhi draft kontrak yang dibuat oleh pengguna jasa
karena pengguna jasa selalu menempatkan dirinya lebih tinggi daripada penyedia jasa
(Nazarkhan Yasin, 2014).
Dengan demikian, pemahaman mengenai kontrak konstruksi ini bagi Tim di
dalam suatu proyek pembangunan. Agar semua masalah maupun resiko dapat diatasi
serta disesuiakan oleh kemampuan masing-masing pihak. Dalam sebuah proyek yang
mengalami kerugian justru karena kegagalan dalam mengelola kontrak konstruksinya.
Lebih dalam dari Manajemen Proyek Konstruksi, suatu proses penerapan
fungsi/kegunaan manajemen seperti perencanaan, pelaksanaan dan penerapan.
Dimana berjalan secara sistimatis pada setiap bagian–bagian tersebut terdapat pada
proyek, dengan mengoptimalkan sumber daya yang ada secara efisien dan efektif agar
tercapai tujuan proyek tersebut dengan benar.
Manajemen Konstruksi membawahi mutu fisik dari konstruksi, biaya dan
waktu. Dimana manajemen tenaga kerja/sumber daya manusia dan manjemen
material lebih ditekankan dan digunakan. Karena pada Manajemen Konstruksi 20%
dari manajemen perencanaan berperan dan sisanya yaitu manajemen pelaksanaan
termasuk didalamnya pengendalian biaya dan waktu proyek mendapatkan bagian
yang lebih besar.

1|Manajement Konstruksi
1.2 RUMUSAN MASALAH

Adapun rumusan masalah yang akan dibahas dalam makalah ini, yaitu :
1. Apa pengertian Kontrak Konstruksi dalam Perundang-undangan ?
2. Apa saja Macam-macam maupun jenis Kontrak Konstruksi ?
3. Permasalahan apa saja yang sering ditemui dalam sebuah Kontrak Konstruksi ?
4. Bagaimana penyelesaian apabila terjadi permasalahan dalam Kontrak Kontruksi ?

1.3 TUJUAN DAN MAKSUD

1. Memahami definisi Kontrak Konstruksi dalam Perundang-undangan.

2. Mengetahui macam-macam maupun jenis Kontrak Konstruksi.
3. Mengetahui permasalahan apa saja yang sering dihadapi dalam Kontrak
Konstruksi.
4. Mengetahui penyelesaian masalah dalam Kontrak Konstruksi.

2|Manajement Konstruksi
 BAB 2

PEMBAHASAN

2.1 PENGERTIAN KONTRAK KONSTRUKSI

Kontrak konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu perjanjian
dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di
dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang
dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian
kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis
antara dua atau lebih pihak yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana,
2001).
Kontrak Konstruksi yang dalam Pasal 1 ayat (5) UU No. 18 Tahun 1999 disebut
sebagai¥kontrak kerja konstruksiµ adalah keseluruhan dokumen yang mengatur
hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan
pekerjaan konstruksi.Kontrak kerja konstruksi merupakan suatu perjanjian untuk
membangun suatu bangunan dengan persyaratanpersaratan tertentu, yang dibuat oleh
pihak pertama sebagai pemilik bangunan, dengan pihak kedua sebagai pelaksana
bangunan.
Menurut Prof. Hikmahanto Juwana, kontrak kerja konstruksi adalah juga
kontrak bisnis yang merupakan suatu perjanjian dalam bentuk tertulis dimana
substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-
tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan
yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang
juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak
yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001)
Kontrak kerja Konstruksi disebut kontrak, adalah keseluruhan dokumen kontrak
yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dengan penyedia jasa dalam
peneyelenggaraan konstruksi. (Pasal 1 ayat 30 Peraturan Menteri No. 14 Tahun 2020)

3|Manajement Konstruksi
 Kontrak kerja konstruksi pada umumnya merupakan kontrak bersyarat yang meliputi:

a) Syarat validitas, yaitu merupakan syarat berlakunya suatu perikatan

b) Syarat waktu, yaitu merupakan syarat yang membatasi berlakuanya kontrak
tersebut. Hal ini berkaitan dengan sifat proyek yang mempunyai batasan
waktu dalam pengerjaannya.
c) Syarat kelengkapan, yaitu merupakan syarat yang harus dilengkapi oleh satu
atau kedua belah pihak sebagai persyaratan berlakuanya perikatan bersyarat
tersebut, yang antara lain meliputi kelengkapan desain, kelengkapan gambar
dan kelengkapan jaminan.

2.2 MACAM-MACAM DAN JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

Banyaknya jenis maupun standar kontrak yang berkembang dalam Industri
Konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis
dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar kontrak yang
berkembang diataranya adalah Federation Internationale des Ingenierus Counseils
(FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil Engineers (I.C.E), General
Condition of Government Contract for Building and Civil Engineering Works
(GC/Works) dan lain-lain.

Dibawah ini merupakan beberapa macam maupun jenis Kontrak Konstruksi, yaitu :

2.2.1 Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya

Jenis kontak ini dibagi menjadi 2, yaitu :

 Fixed Lump Sum Price

Kontrak ini menyatakan bahwa seorang kontraktor akan
merencanakan suatu proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika
terjadi perubahan dalam suatu kontrak maka perlu dilakukan negosisasi
antara pemilik fengan kontraktor, guna untuk menetapkan besarnya
pembayaran (tambah/kurang) yang akan diberikan kepada konntraktor
terhadap perubahan tersebut. Kontrak ini dapat diterapkan jika
perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat
melakukan estimasi kuatitas secara akurat.

4|Manajement Konstruksi
  Unit Price
Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit
panjang maupun per unit berat. Kontrak ini dapat dipakai jika kualitas dan
bentuk dari perkerjaan tersebut secara mendetail dapat dispesifikasikan,
akan tetapi jumah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan
tepat.

2.2.2 Kontrak berdasarkan Aspek Perhitungan Jasa

Jenis kontrak ini dibagi menjadi 3,yaitu :

 Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

Kontraktor hanya dibayar atas semua biaya pengeluarannya.
Biasanya kontrak jenis ini untuk proyek-proyek pembangunan tempat
ibadah, yayasan social dan lain-lain.

 Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)

Kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya,
ditambah dengan banyak biaya untuk overhead dan keuntungan, yang
pada umumnya besaran ini dikeluarkan atas presentase biaya yang telah
dikeluarkan kontraktor. Pada umumnya kontrak ini digunakan jika biaya
actual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena
perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan dengan
akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana
dan spesifikasinya belum selesai. Keuntungan kontrak ini, yakni pemilik
tidak dapat mengetahui biaya actual proyek yang akan dilaksanakan.

 Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

Imbalan/jasa bervariasi dan bergantung besarnya biaya, jumlah fee
sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan
biaya yang diperlukan.

5|Manajement Konstruksi
2.2.3 Kontrak berdasarkan Aspek Cara Pembayaran

Jenis kontak ini dibagi menjadi 3, yaitu :

 Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar
setiap bulan. Akan tetapi kelemahan cara pembayaran ini adalah
berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap
harus bayar. Untuk menutupi kelemahan pembayaran ini sering
dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum
yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang
harus dicapai sesuai jadwal.
 Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Cara
pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi
yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai)
tetapi termasuk dalam prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun
barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (Front End Loading).
 Pra Pendanaan Penuh dan Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-
Financed)
Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai
100% diterima baik oleh pengguna jasa baru dibayar oleh penyedia jasa.
Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan
Bank Kontrak bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi.

2.2.4 Kontrak berdasarkan Aspek Pembagian Tugas

Jenis kontak ini dibagi menjadi 6, yaitu :

 Bentuk Kontrak Konvensional
Pengguna Jasa menugaskan Peyedia Jasa untuk melaksanakan salah
satu aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu penyedia jasa dimana
perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang
berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaa secara khusus diperlukan
untuk mengawasi pekerjaan.

6|Manajement Konstruksi
 Bentuk Kontrak Spesialis
Pengguna jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan
spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini
adalah :
1. Mutu pekerjaan lebih handal,
2. Penghematan waktu, dan
3. Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.
 Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
Penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dalam
melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi. Perbedaan antara
design construction/built pembayaran secara terjamin sesuai pekerjaan.
Sedangkan key-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai.
 Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Pada bentuk kontrak ini prosesnya mulai dari perencanaan,
pengadaan dan peralatan maupun pemasangan/ pengerjaan menjadi
tanggung jawab penyedia jasa. Jadi, pengguna jasa memberikan TOR atau
pokok-pokok acuan tugas. Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran
pekerjaan-pekerjaan dalam industry.
 Bentuk kontrak BOT/BLT
Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik
(Build). Setelah itu investor mengelola selama kurun waktu tertentu
(Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut
dikembalikan kepada pemilik (Transfer).
 Bentuk Swakelola (Force Account)
Suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung
jawab secara langsung dalam pelaksanaan proyek tersebut.

7|Manajement Konstruksi
2.3 PERMASALAHAN KONTRAK KONSTRUKSI

Permasalahan kontrak konstruksi yang sering terjadi dalam sebuah proyek

adalah Sengketa Konstruksi. Risiko terjadinya sengketa hukum dapat berupa :

2.3.1 Faktor Eksternal

Faktor eksternal ialah faktor-faktor luar yang dapat menimbulkan risiko

dalam suatu pelaksanaan pekerjaan. Faktor-faktor eksternal ini tidak dapat
diubah, atau dipengaruhi, akan tetapi jadi penentu yang bersifat given.
Penyebab risiko terjadinya sengketa hukum yang berasal dari faktor internal
terdapat pada level pasar atau market level, sektor atau perusahaan dan pada
level proyek. Penyebab risiko ini masih dapat diatasi dengan melakukan
tindakan internal.

2.3.2 Faktor Internal

Penyebab terjadinya sengketa faktor internal

8|Manajement Konstruksi
2.3.3 Masalah-masalah yang sering dipersengketakan dalam Bidang Jasa
Konstruksi

Masalah-masalah yang sering dipersengketakan dalam bidang jasa konstruksi:

a) Keterlambatan waktu pelaksanaan, yang dapat terjadi karena: kelalaian

Kontraktor, atau karena Pemilik tidak memenuhi kewajibannya, atau
disebabkan oleh faktor-faktor diluar kontrol Kontraktor akan tapi bukan
oleh kesalahan Pemilik.
b) Perubahan pada Schedule Kerja akibat dari perintah Pemilik atau
Perencana.
c) Construction Changes.
d) Keadaan lapangan yang berbeda.

9|Manajement Konstruksi
 e) Keadaan cuaca yang tidak normal.
f) Percepatan jadwal pembangunan.
g) Penundaan dan penghentian pekerjaan.
h) Change Orders: dalam suatu proses pembangunan. Klaim tambahan
waktu dan harga akibat dari change orders sering memicu terjadinya
sengketa.
i) Kegagalan pembayaran oleh Pemilik.
j) Perbedaan antara gambar dan keadaan lapangan.
k) Fast Track Construction.
l) Kenaikan harga material yang tidak normal.
m) Perubahan Peraturan Pemerintah.
n) Pengertian ganda.
o) Kelemahan administrasi proyek.
p) Penggunaan sebagian dari pekerjaan sebelum Serah Terima.
q) Timbulnya kerusakan pekerjaan oleh Kontraktor lainnya.
r) Kurangnya komunikasi atau terjadinya mis-komunikasi antara para
pihak.

2.4 PENYELESAIAN MASALAH KONTRAK KONSTRUKSI

BAB XI PENYELESAIAN SENGKETA Pasal 88 Sengketa yang terjadi dalam

Kontrak Kerja Konstruksi diselesaikan dengan prinsip dasar musyawarah untuk
mencapai kemufakatan. Dalam hal musyawarah para pihak sebagaimana tidak dapat
mencapai suatu kemufakatan, para pihak menempuh tahapan upaya penyelesaian
sengketa yang tercantum dalam Kontrak Kerja Konstruksi.

Dalam hal upaya penyelesaian sengketa tidak tercantum dalam Kontrak Kerja
Konstruksi, para pihak yang bersengketa membuat suatu persetujuan tertulis
mengenai tata cara penyelesaian sengketa yang akan dipilih. Tahapan upaya
penyelesaian sengketa meliputi:

a. mediasi;
b. konsiliasi; dan
c. arbitrase.

10 | M a n a j e m e n t K o n s t r u k s i
 Selain upaya penyelesaian sengketa, para pihak dapat membentuk dewan
sengketa. Dalam hal upaya penyelesaian sengketa dilakukan dengan membentuk
dewan sengketa, pemilihan keanggotaan dewan sengketa dilaksanakan berdasarkan
prinsip profesionalitas dan tidak menjadi bagian dari salah satu pihak. Ketentuan lebih
lanjut mengenai penyelesaian sengketa diatur dalam Peraturan Pemerintah.

11 | M a n a j e m e n t K o n s t r u k s i
12 | M a n a j e m e n t K o n s t r u k s i
 BAB 3

PENUTUP

3.1 KESIMPULAN

Kontrak adalah sebuah perjanjian atau kesepakatan antara kedua belah pihak
yang menimbulkan ikatan diantara keduanya. Kontrak sangatlah penting dalam
sebuah proyek, karena dalam kontrak tersebut berisi segala hal yang berkaitan dengan
hak maupun kewajiban antar kedua belah pihak dan berisikan dokumen alokasi risiko
yang diatur dalam kontrak.
Kontrak konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu perjanjian
dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di
dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang
dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian
kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis
antara dua atau lebih pihak yang mempunyai nilai komersial.
Macam-macam kontrak konstruksi ada yang berdasarkan aspek perhitungan
biaya, jasa cara pembayaran maupun pembagian tugasnya. Tak luput dalam kontrak
konstruksi terdapat permasalahan, hal tersebut bisa terjadi dari internal maupun
eksternal pada proyek tersebut. Dan banyak cara penyelesaian permasalahan tersebut
dengan cara meliputi mediasi, konsiliasi dan abitrasi.

13 | M a n a j e m e n t K o n s t r u k s i
 DAFTAR PUSTAKA

Slamet, Redjeki Sri.2016. Kesempurnaan Kontrak Kerja Konstruksi Menghindari

Sengketa, https://media.neliti.com/media/publications/147404-ID-kesempurnaan-
kontrak-kerja konstruksi-me.pdf, diakses pada 21 November 2020

Wijaya, Muhammad Deny.2017.Definisi Kontrak Konstruksi

,https://baixardoc.com/documents/makalah-kontrak-proyek-konstruksi-mdenyw-
5cb246ebb579c, diakses pada 21 November 2020

Budiasanda, 2018.Manajement Konstruksi,http://manajemenproyekindonesia.com,

diakses pada 21 November 2020

Kemendikbud.2020.Permen-PUPR-14-2020,https://simpel-
lpse.kemdikbud.go.id/uploadFile/media/16_permen-pupr-14-2020.pdf ,diakses pada
21 November 2020

Bagus, Harry.2017. Kontrak Konstruksi, http://www.academia.edu.com, diakses

pada November 2020

Elgracio, Yansen. 2016. Jenis Kontrak Konstruksi

,https://www.academia.edu/9373667/Jenis_kontrak, diakses pada 21 November
2020

Sibima. 2018. Penyelesaian Sengketa Kontrak Konstruksi

,http://sibima.pu.go.id/pluginfile.php/53150/mod_resource/content/1/10072018_02
_PENYELESAIAN%20SENGKETA%20KONSTRUKSI_BANJARMASIN.pdf,
diakses pada 21 November 2020