LAPORAN

PENILAIAN LAHAN POLDA LAMPUNG SELATAN DAN LAPANGAN

GOLF SUKARAME BANDAR LAMPUNG

Dibuat Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Penilaian Lahan dan Properti

Dosen Pengampuh : Dr. Bambang Edhi Laksono; Agung Pandi Nugroho M.T

Disusun oleh:

Kelompok 5

1. M. Kahfi Akbar 23115048

2. Alief Gery Wisherius 23116061
3. Yuda Desmon Sebayang 23116063
4. Adi Joyo Prasetyo 23116091
5. Siti Bilqisthi 23116103
6. Nurul Fitriana 23116107

PROGRAM STUDI TEKNIK GEOMATIKA

JURUSAN TEKNOLOGI INFRASTRUKTUR DAN KEWILAYAHAN
INSTITUT TEKNOLOGI SUMATERA
2019
 BAB I

PENDAHULUAN

I.1. Latar Belakang

Lahan di Indonesia saat ini sangat banyak untuk itu diperlukan penilaiaan suatu
lahan agar diketahui taksiran nilai suatu lahan guna tujuan penjualan, pembelian, sewa,
pinjaman dan sebaganya. Nilai dalam arti penilaian dirujuk selalu dengan nilai pasar, yaitu
nilai yang terbentuk dari kekuatan demand dan supply di pasar bebas, tanpa adanya
intervensi dari siapapun dalam kondisi pasar yang normal. Nilai itu sendiri sebenarnya
merupakan konsep ekonomi. Suatu barang akan mempunyai nilai apabila barang itu
berguna dan mampu memberikan kepuasan pada manusia dan diinginkan. Barang akan
semakin bernilai bila nilai gunanya dapat dibuktikan sehingga betul-betul dibutuhkan dan
kebaradaannya langka. Disamping itu maka barang yang dibutuhkan itu juga harus
berrsifat dapat dipindah tangankan kepada orang lain. Lahan memiliki sifat yang unik.
Nilai lahan juga sangat khas yang merupakan fungsi dari lokasi. Lokasi yang dimaksud
yaitu nilai dari lahan tergantung pada jarak lahan itu dari pusat kota dan aksesibiltas.

Salah satu jenis lahan yang ada yakni berupa Lahan POLDA lampung Selatan.
POLDA merupakan salah satu lahan yang dimiliki oleh negara yang mana tujuan dari di
buatnya kantor ini yaitu sebagai pusat kantor polisi daerah Lampung selatan. Lokasi dari
Kantor Polisi Daerah ini berada di jalan ryakudu, way huwi Jati agung lampung selatan .
Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk menentukan nilai lahan menggunakan metode
perbandingan. Objek pembanding yang di ambil pada metode perbandingan ini adalah
Lapangan golf yang berlokasi di jalan Endro Suratmin, Sukarame Bandar Lampung
I.2. Tujuan

Tujuan dari dilaksanakan penilaian ini adalah untuk menentukan dan mengetahui
nilai pasar wajar lahan di wilayah Jati Mulyo Lampung Selatan ( Kantor Polisi Daerah)
dan Lapangan Golf Sukarame sehingga peserta didik dapat mengimplementasikan hasil
pembelajaran nya.

1.3 Tempat dan Waktu

Lokasi penilaian Lahan dan Properti dilaksanakan di Kantor Polisi Daerah jalan
terusan ryacudu way huwi, Jati agung lampung selatan dan Lapangan Golf Sukarame jalan
Endro Suratmin Sukarame Bandar Lampung. Proses penilaian lahan tersebut dilakukan
pada:

Hari/Tanggal : Jumat , 22 November 2019

Waktu : 15.00 – 18.00 WIB

 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang

diminta,ditawarkan, atau dibayarkan untuk sesuatu barang atau jasa. Hubungannyadengan
penilaian, harga merupakan faktor historis, baik yang diumumkan secaraterbuka maupun
dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, ataukepentingan khusus dari
seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkanatas suatu barang atau jasa dapat
berhubungan atau tidak berhubungan dengannilai barang atau jasa yang bersangkutan.
Meskipun demikian, harga biasanyamerupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau
jasa oleh pembeli tertentudan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula (SPI
2007 Konsep danPrinsip Umum Penilaian butir 4.2).
Nilai adalah konsep ekonomis yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin
dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari
nilai. (SPI 2007 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian butir 4.5).
Nilai pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar
dan bukan status fisiknya secara murni. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat
saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau industri tertentu. ( SPI 2007 Konsep dan
Prinsip Umum Penilaian butir 4.9).
Penggunaan tertinggi dan terbaik(Highest and Best Use) didefinisikan sebgai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secera memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (SPI 2007 Konsep
dan Prinsip Umum Penilaian butir 6.3).
Penilaian (appraisal)merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan
penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Di Indonesia,
penilaian atau appraisal belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih
dalam tahap pertumbuhan (JDIH BPK RI, 2009).
II.1 Pendekatan Penilaian Properti

Penilaian Properti merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai
inves-tasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal
penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menu-rut American Institute of Real
Estate Appraiser (1987:63) dan Eckert et al. (1991:151) dapat dilakukan melalui tiga
pendekatan, yaitu pen-dekatan perbandingan data pasar (market data comparison
approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income
capitalization approach).

1. Pendekatan Penilaian Tanah dengan Pende-katan Perbandingan

Penilaian terhadap tanah lazimnya dilaku-kan dengan menggunakan pendekatan
perban-dingan atau disebut juga perbandingan data pasar. Digunakan untuk
mengetahui nilai tanah yang representatif atau mencerminkan kondisi nilai pasar
(market value). Dalam analisis perban-dingan ini nilai tanah suatu objek ditentukan
oleh nilai tanah dari objek-objek pembanding yang terdapat pada lokasi yang
berdekatan (neighborhood), mempunyai karateristik fisik dan kegunaan yang sama
serta mempunyai tanggal transaksi yang tidak berbeda jauh dengan tanggal penilaian.
Untuk mendapatkan nilai properti dari objek yang dinilai, maka dilakukan
penyesuaian terhadap faktor-faktor perbandingan tersebut dengan cara memban-
dingkan objek yang dinilai dengan objek pembanding.
Pendekatan data pasar, indikasi nilai dihasilkan dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang sebanding atau identik dan tersedianya informasi harga
transaksi maupun penawaran (SPI-KPUP 2013: 17). Langkah pertama dalam
melakukan pendekatan data pasar adalah dengan mempertimbangkan harga yang
baru terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi
terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan
menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual). Pendekatan data pasar dapat
membantu dalam mengidentifikasi propertiproperti pembanding, dan selanjutnya
dapat menentukan unsur-unsur apa saja yang membedakan antara properti satu
dengan properti lainnya.. Penyesuaian dilakukan agar indikasi nilai yang dihasilkan
tidak memiliki selisih yang besar.
2. Pendekatan Penilaian Properti dengan Pende-katan Biaya
Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah penilaian berdasarkan biaya dilakukan
dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dike-luarkan untuk membuat baru atau
mengadakan properti yang dinilai. Pendekatan model ini biasanya dipergunakan
untuk menilai ba-ngunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan
bangunan yang menjadi satu kesatuan, ada beberapa komponen yang harus
diperhatikan, yaitu:
a) Nilai tanah (land value), dilakukan dengan menggunakan pendekatan
perbandingan harga pasar.

b) Biaya investasi (investment value), khusus-nya untuk konstruksi bangunan,

ditentukan dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan untuk
mengadakan atau membangun baru bangunan dengan menggunakan standar yang
berlaku pada tanggal penilaian.
c) Penyusutan (depreciation), dibedakan atas penyusutan phisik, penyusutan fungsi
dan penyusutan ekonomi. Penyusutan fisik di-tentukan dengan memperhatikan
penurunan kualitas yang besarnya penyusutan dihitung dengan menentukan
besarnya biaya untuk merenovasi. Penyusutan fungsi adalah ber-kurangnya nilai
sebagai akibat dari penu-runan fungsi dari properti yang dinilai. Penyusutan
ekonomi adalah berkurangnya nilai sebagai akibat dari perubahan-peru-bahan
ekonomi. Nilai yang dihasilkan dari pendekatan ini didasarkan pada teori substitusi.
Biaya untuk mendapatkan ba-rang baru terhadap barang yang dinilai adalah bukan
nilai, tetapi biaya adalah proxy dari nilai.
Ada dua cara untuk melakukan penilaian dengan pendekatan biaya, yaitu:
a) Reproduction cost new, yaitu: pendekatan penilaian melalui perhitungan biaya
untuk mendapatkan barang tersebut secara baru melalui replikasi dari bangunan
yang dinilai; dan

b) Replacement cost new, yaitu: menghitung biaya untuk membangun bangunan baru
tersebut tidak persis sama dengan bangu-nan yang dinilai, tetapi fungsi, kegunaan,
dan kapasitasnya berdasarkan standar bangunan saat ini yang dipersamakan dengan
struktur bangunan atau properti yang dinilai.
3. Pendekatan Penilaian Properti dengan Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan (Income Capita-lization Approach) adalah penilaian
berdasar-kan pendekatan pendapatan dilakukan dengan cara memproyeksikan
seluruh pendapatan dari properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi, selanjutnya
dikapitalisasi dengan menggunakan suatu tingkat bunga pengem-balian modal dan
keuntungan (return on investment). Dalam pendekatan pendapatan, nilai suatu
investasi (properti) adalah fungsi dari aliran pendapatan yang dihasilkan, dimana
semakin tinggi aliran pendapatan yang dapat dihasilkan oleh suatu properti, maka
semakin tinggi pula nilai properti tersebut. Melalui pendekatan pendapatan, nilai
suatu properti diperoleh dari pengkapitalisasian pendapatan bersihnya (net operating
income) dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu dengan memper-hitungkan batas
periode penerimaan penda-patannya.
 BAB III
METODELOGI PENILAIAN LAHAN DAN PROPERTI

3.1 Gambaran Lokasi Penelitian

a. Kantor Polisi Daerah Lampung Selatan
Gambar dibawah ini merupakan gambaran lokasi properti yang dilakukan penilain.

Gambar 3.1.a. Lokasi Lahan Kantor Polisi Daerah Lampung Selatan

Kantor Polisi daerah Lampung Selatan ini terletak di Jalan terusan Ryacudu Way Huwi Jati
Agung , Kab. Lampung Selatan merupakan pusat kantor kepolisian lampung selatan.
Kantor Polisi ini memiliki luas bagunan sebesar 930 m2. Properti ini merupakan milik
negara yang dibangun pada tahun 2018. Dapat dilihat pada gambar 3.1 bahwa kantor polisi
ini terletak dijalan raya dimana banyak dilintasi oleh kendaraan umum, lahan ini juga
bersebelahan dengan Kantor Polisi Sekitar Sukarame..
 b. Lapangan Golf Sukarame
Lapangan Golf Sukarame adalah suatu tempat olahraga golf. Lapangan Golf sendiri
terletak di jalan Endro Suratmin Sukarame Bandar Lampung. Status dari lahan ini
adalah milik pribadi yang sudah di sertifikatkan dengan status Hak Milik. Lahan ini
memiliki luas sebesar 3330 m2.

3.1.b Lapangan Golf Sukarame

3.2 Alat dan Bahan

• Form Penilaian
• Alat Tulis
• Handphone
3.2 Prosedur Penilaian

Melakukan Survei

Pengumpulan Data

Melakukan Penyesuaian Nilai

Menentukan Nilai Indikasi

Pembuatan Laporan

Gambar 3.1 Diagram Alir Prosedur Penilaian

1. Melakukan Survei, yaitu melihat situasi dari lokasi dan melakukan perizinan kepada
pihak terkait
2. Pengumpulan Data Luas lahan, yaitu berupa pengukuran Panjang dan lebar dari lahan
tersebut
3. Melakukan Penyesuaian Nilai, ini dilakukan dengan mencari harga pasar pada properti
penunjang yang ada didalam ruangan serta di perhitungkan dengan total unit yang ada.
4. Menentukan Nilai Indikasi, dari perhitungan harga setiap properti pada ruangan tesrbut
dilakukan penjumlah harga semua properti kemudiaan diperoleh nilai indikasi untuk
properti pada Swalayan Kencana. Dari kedua data tersebut kemudian dilakukan Nilai
Objeck tersebut.
5. Pembuatan Laporan

3.3 Volume Kerja

Volume kerja disini adalah hal hal yang dilakukan tiap individu dari setiap anggota
kelompok. Adapun tugas tugasnya seperti di bawah ini :

No Nama Pekerjaan

1 M. Kahfi Akbar
Mencatat dan mengukur luas dari lahan tersebut
2 Yuda Desmon S

3 Alief Gerry W
Melakukan perizinan terhadap pihak yang berwenang
4 Siti Bilqisthi

5 Adi Joyo P
Melakukan dokumentasi
6 Nurul Fitriana
 BAB IV
HASIL DAN PEMBAHAN

3.1 Hasil
4.1.1. Kantor Polisi Daerah Lampung Selatan

a. Hasil Form Penilaian

SUBJEK
NO FAKTOR BEDA PENILAIAN
PROPERTI
Jl. Ryacudu Way huwi ,
1 Lokasi POLDA
Jatiagung

2 Yang Di amati Lahan Tanah Baik

4 Aksesibilitas Jalan (rute) Sangat Mudah

5 TahunBerdiri Gedung 2018
6 Luas Ruangan Bidang 930 m²
7 Umur Bangunan Gedung 1 tahun
8 Total Lahan Seluruhnya Rp. 1.209.000.000,-

Tabel Luas Wilayah dan Harga lahan

Luas (m
No Tempat
persegi)
1 Lahan 930
TOTAL 930

No Luas Harga( meter²)

1 930 1300000
Total Rp. 1.209.600.000,00

c. Informasi Terkait Lainnya

Swalayan Kencana di miliki oleh persorangan. Dimana pusat perbelanjaan ini

merupakan salah satu kawasan perbelanjaan yang sudah memiliki ijin. Pendapatan kotor
dari Swalayan ini dalam 1 Bulan sebesar Rp 99.800.000,00 dengan pendapatan Bersih
sebesar Rp 65.000.000,00. Pendapatan Bersih Pertahun sebesar Rp. 780.000.000,00. Jumlah
karyawan Sebanyak 12 orang dimana terdiri dari 7 orang wanita dan 5 orang pria.
 Pengeluaran kotor untuk biaya tagihan listrik dan lain lain sebesar Rp 10.000.000,00. Untuk
gaji karyawan 1 orang nya di bayar sebesar Rp 2.400.000,00 perbulan nya.

4.1.2. Lapangan Golf Sukarame

a. Form Penilaian Beserta Objeck Harga

Tabel Penilaian Dan Harga Objeck

SUBJEK
NO FAKTOR BEDA PENILAIAN
PROPERTI
Lapangan Golf Jl. Hendro Suratman,
1 Lokasi
Sukarame Sukarame

2 Yang Di amati Lahan Tanah Baik

4 Aksesibilitas Jalan (rute) Sangat Mudah

5 TahunBerdiri Gedung -
6 Luas Ruangan Bidang 3330 m²
7 Umur Bangunan Gedung -
8 Total Lahan Seluruhnya Rp. 5.328.000.000,-

b. Tabel Harga Lahan

No Luas Harga(meter)
1 3330 1600000
total 5.328.000.000

4.2 Pembahasan

Pada proses survey ini kelompok kami melakukan penilaian objek lahan yang ada di Jalan
Ryacudu Way Huwi Jati Agung Lampung Selatan dan Hendro Suratman Sukarame Bandar
Lampung. Objek penilaian yang di pilih adalah Kantor pusat Kepolisian Wilayah
Lampung Selatan dan Lapangan Golf Sukarame yang mana pada objek tersebut di lakukan
penilain terhadap lahannya.

Proses penilain ini dilakukan dengan menggunakan metode Perbandingan. Sehingga pada
proses penilaian pada tahap pertama kami melakukan survey lokasi beserta melakukan
pengukuran luasan daerah tersebut. Kemudian setelah kami melakukan survey tersebut
maka tahap selanjutnya adalah menetukan nilai dari objek–objek tersebut sesuai dengan
nilai pasar saat ini.
Dari hasil penilaian ini kami memperoleh total nilai lahan pada Kantor Polisi Pusat Lamput
Selatan sebesar Rp. 1.209.000.000,00,- nilai tersebut belum dihitung dengan jumlah biaya
bangunan yang ada didalamnya hal ini dikarenakan belum rampungnya pembangunan dari
Gedung tersebut. Sehinggga hasil total nilai ini hanya dilihat dari lahannya saja.
Sedangkan pada Lapangan Golf Sukarame dari lahan nya di dapatkan nilai sebesar Rp. 5.
328.000.000.

Dengan menggunakan metode Perbandingan maka dari survey kali ini kami memperoleh
perbedaan harga dari tanah tersebut. Hal ini salah satunya dipengaruhi oleh akses dan
kedekatannya terhadap pusat Pendidikan, perbelanjaan dan lainnya. Dari Hasil penelitian
ini dapat dilihat untuk harga tanah permeternya di daerah Bandar Lampung berlisar Rp.
1.600.000 sedangkan pada Lampung Selatan Rp. 1.200.000 hal ini salah satunya dapat di
akibatkan lokasi dan situasi perekonomian di daerah tersebut.
 BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Dari hasil survey penilaian nilai lahan pada Kantor polisi diperoleh hasil dimana total nilai
lahan sebesar Rp. 1.209.000.000,00,- nilai tersebut belum dihitung dengan bangunan yang
ada di dalam nya dikarenakan belum rampungnya pembangunan Gedung teersebut,
sedangkan pada Lapangan Golf memiliki nilai lahan total sebesar Rp. 5.328.000.000,00.

Untuk penetuan nilai sewa yang wajar dari property maka dapat di lihat dari total penilain
properti tersebut. Dimana untuk penentuan nilai wajarnya dapat dilakukan dengan
mempertimbangkan dari akses jalan dan kedekatannya terhadap pusat perekonomian atau
pun pusat Pendidikan.

5.2 Saran

Untuk melakukan penentuan nilai wajar di butuhkan survey dari fasilitas yang di peroleh
dari objek tersebut. Sehingga pengguna dapat lebih mudah membandingkan objek yang
ingin digunakan dan lebih efisien.

\
 DAFTAR PUSTAKA

https://www.academia.edu/27087068/Contoh_Laporan_Penilaian_Properti diakses 25
September 2019

Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum (JDIH) Badan Pemeriksa Keuangan (BPK).
2009. https://jdih.bpk.go.id/wp-content/uploads/2011/03/PenilaianAset.pdf. diakses
25Oktober 2019
Judowinarso, Endarto. 2011. Teori Dasar Penilaian.
https://www.academia.edu/11243546/bahan_ajar_dasar_penilaian_properti diakses
25Oktober 2019
Njo Anastasia. 2004. Penilaian Properti Di Surabaya Pada PerumahanPakuwon Indah, Graha
Famili, Dan Citraraya. Jurnal Dimensi Teknik Arsitektur Vol. 32, No. 1
Laporan Penilaiaan Properti. 2016.

SPI. 2007. Konsep danPrinsip Umum Penilaian butir. https :// id.scribd.com › document ›
Juknis-SPI-2007-pdf. diakses 25Oktober 2019