Anda di halaman 1dari 10

 

 
BAB I
 
PENDAHULUAN
 

  1.1. Latar Belakang Masalah


Building Management Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (BM
 
GWBPB) merupakan unit di bawah divisi bisnis properti PT. Pos
 
Indonesia (Persero). Unit bisnis ini memiliki tugas untuk menjalankan
  bisnis properti secara mandiri dan profesional dengan status sebagai

  gedung perkantoran komersil, menurut surat edaran divisi bisnis properti


PT. Pos Indonesia (Persero) nomor: 08/DIRBISKOM/0209. Tujuan dari
 
pembentukan unit tersebut adalah sebagai upaya pendayagunaan aset milik
PT. Pos Indonesia (Persero), untuk meningkatkan nilai guna agar
menghasilkan nilai tambah dan mendatangkan pendapatan bagi PT. Pos
Indonesia (Persero). Pendayagunaan aset pada unit tersebut meliputi aset
berupa fasilitas, perlengkapan dan infrastruktur seperti gedung, instalasi
air, listrik, serta Air conditioner (AC).
Dalam perkembangannya pendayagunaan aset terbentur dengan
kondisi infrastruktur yang sudah sangat buruk karena seringnya terjadi
kerusakan pada instalasi air, listrik dan AC. Hal tersebut menyebabkan
kerugian dari segi keuangan dan kualitas layanan Gedung Wahana Bakti
Pos Bandung (GWBPB). Sehingga pengelola GWBPB perlu
menganggarkan pengeluaran perbulannya untuk melakukan perawatan
pada peralatan dan instalasi air, listrik dan AC sebesar Rp. 50.184.467.
Kondisi ini berdampak pula pada kualitas layanan GWBPB, yang ditandai
dengan intensitas penyampaian keluhan yang dilakukan oleh tenant,
hingga mencapai 4-5 kali dalam satu bulan.
Berdasarkan hasil penelitian berupa Studi Kasus (SK) mengenai
analisis manajemen risiko pada pengelolaan GWBPB, menunjukan bahwa
risiko kerusakan peralatan dan instalasi listrik, air, telepon dan AC
merupakan risiko dengan jumlah status risiko terbesar pada kuadran satu

1
 
 

 
yang memiliki tingkat probabilitas dan dampak terbesar dalam peta risiko.
 
Pada penelitian tersebut disimpulkan bahwa alternatif solusi yang dapat
  menguragi tingkat risiko kerusakan pada peralatan dan instalasi air,
  telepon, listrik dan AC yaitu dengan melakukan peremajaan atau

  pembaruan aset (Fadlillah, 2012).


Alternatif solusi pembaruan aset merupakan tahap setelah operasi
 
dan pemeliharaan, sebelum penghapusan dalam siklus hidup manajemen
 
aset (Sutrisno, 2008). Kajian ilmiah mendefinisikan bahwa pembaruan aset
  adalah the overhaul or complete replacement of an existing asset with a

  new asset, having either the same or revised functional capabilities, yang
artinya pemeriksaan atau penggantian secara lengkap dari aset yang ada
 
dengan aset baru, melakukan dengan yang sama atau merevisi kemampuan
fungsionalnya (Pudney, 2010). Sedangkan, dalam jurnal sistem infrasturtur
Neil S (2007) berpendapat bahwa dalam tahap pembaruan aset terdiri dari
tiga program diantaranya program perbaikan, rehabilitasi dan penggantian
aset. Ketiga program pembaruan ini perlu didasarkan pada kondisi dari
aset, sehingga Penanganan pembaruan dapat lebih efektif.
Pada kenyataannya saran untuk melakukan pembaruan aset dengan
menerapkan program perbaikan, rehabilitasi dan penggantian aset pada
peralatan dan instalasi air, listrik, telepon dan AC mengalami kendala
keterbatasan sumberdaya dan birokrasi keuangan. Uang kas pengelolaan
properti milik PT. Pos Indonesia (Persero) seluruh Indonesia dalam satu
bulan hanya dianggarkan sebesar Rp. 75.000.000/ bulan. selain itu
pengelolaan keuangan BM GWBPB tidak dilakukan secara mandiri
sehingga, segala keputusan pengelolaan seperti pengadaan, operasi dan
pemeliharaan GWBPB perlu diajukan dalam suatu rancangan anggaran
biaya, Oleh karena itu, perlu dilakukan prioritas dalam pemilihan program
peremajaan/ pembaruan aset.

Hastings (2010) berpendapat bahwa apabila umur suatu aset telah


melebihi umur teknisnya (techic), biaya operasi dan pemeliharaan sudah

2
 
 

 
tidak efisien (commercials) serta kinerja dan kondisi fisik aset sudah tidak
 
sesuai dengan peraturan yang berlaku (regulation) sehingga program
  penggantian aset dapat diterapkan sebagai prioritas utama dalam tahap
  pembaruan aset. Merujuk terhadap teori tersebut maka sistem air

  conditioner pada Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)


merupakan aset yang dapat diterapkan proyek penggantian dalam usaha
 
pembaruan aset. Hal tersebut dilatarbelakangi oleh keadaan sebagai
 
berikut :
  1. Apabila ditinjau dari segi teknis sistem AC pada GWBPB telah

  melebihi umur teknis AC tersebut yaitu telah berumur 16 tahun


sedangkan umur teknisnya hanya 10 tahun.
 
2. Apabila ditinjau dari segi konsumsi biaya ditemukan bahwa sistem
AC pada GWBPB memiliki tingkat pengeluaran yang paling besar
dari aset yang lain yaitu sebesar 56% atau Rp. 28.103.301/ bulan
dari pengeluaran perbaikan kerusakan aset sarana dan prasarana.
3. Apabila ditinjau dari segi peraturan yang berlaku bahwa kinerja
sistem AC pada GWBPB tidak sesuai dengan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum (Permen PU) Nomor : 29/PRT/M/2006 Tentang
Pedoman Persayaratan Teknis Bangunan Gedung bahwa pengelola
gedung wajib memenuhi persyaratan kesehatan dan kenyamanan
bagi pengguna. Sedangkan fakta dilapangan menunjukan bahwa
tercatat terdapat dua kali keluhan perbulan terhadap kinerja aset
selama tahun 2009-2011.
4. Apabila ditinjau pada peraturan internasional bahwa cairan
referigan yang digunakan untuk sistem AC pada GWBPB
merupakan jenis R22 yang berdampak pada kerusakan lapisan ozon
sehingga, United Nation Environment Programme (UNEP) lewat
kesepakatan internasional pada Montrreal Protocol akan
mengilegalkan penggunaan dan produksi pada tahun 2014.
Beberapa fakta di atas memberikan gambaran betapa penting dan
perlunya penggantian sistem AC pada GWBPB agar konsistensi layanan

3
 
 

 
sistem tata udara/ air conditioner yang memenuhi persyaratan kesehatan
 
dan kenyamanan dapat sesuai dengan regukasi, kebutuhan, biaya dan
  lingkungan.
  Halfawy, Dirdi, dkk (2008) dalam journal of computing in civil

  engineering mendefinisikan perencanaan pengambilan keputusan


pembaruan adalah inherently an integrated process that requires the
 
assimilation of a multitude of condition, risk, cost, and optimization
 
models, yang artinya suatu proses inheren yang terintegrasi yang
  membutuhkan asimilasi dari banyak kondisi, risiko, biaya, dan model

  optimasi. Merujuk pada pengertian tersebut dapat diketahui bahwa dalam


mengimplementasikan proyek penggantian yang merupakan salah satu
 
program pembaruan aset, perlu berlandaskan pada aspek kondisi, risiko
dan biaya. Hal tersebut dikarenakan pengukuran kondisi terhadap aset
yang akan dilakukan penggantian merupakan salah satu cara menentukan
prioritas agar, komponen aset yang akan diganti benar-benar memiliki
kondisi yang sangat bruruk sehingga dapat dilakukan penggantian. Seperti
yang terdapat pula pada penelitian Condition Assessment Methods for AC
Pipe and Current Practices (Hu, Wang, dkk, 2010), Condition Assessment
of Water Distribution Pipes (Neil S, Grigg, 2006), dan Analisis Risiko
Proyek Pembangunan Dermaga Multipurpose Teluk Lamong Surabaya
(Siswanto, 2007) yang melakukan pengukuran kondisi dan analisis risiko
untuk menentukan perencanaan proyek.
Berdasarkan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa untuk
memberikan nilai tambah dan pendapatan maksimal bagi pengelolaan
Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB) adalah dengan
merencanakan proyek penggantian aset yang memperhatikan aspek
kondisi dan risiko pada sistem AC GWBPB. Hal tersebut dimaksudkan
agar pendayagunaan sumber daya yang terbatas dapat lebih efisien. Hal ini
menarik untuk dibahas sebagai dasar untuk pembuatan Tugas Akhir (TA),
maka dari itu diajukan judul “Perencanaan Proyek Penggantian Aset

4
 
 

 
Berdasarkan Analisis Risiko dan Kondisi Pada Sistem Air Conditioner
 
Gedung Wahana Bakti Pos Bandung”
 

  1.2. Identifikasi Proyek


  Berdasarkan penjelasan yang dikemukakan dalam latar belakang,

  penulis mengidentifikasi proyek, terdapat dalam kalimat-kalimat berikut


ini:
 
1. Bagaimana kondisi fisik sistem air conditioner pada Gedung
 
Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)?
  2. Bagaimana perencanaan kegiatan proyek penggantian aset pada
  sistem air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung
(GWBPB)?
3. Bagaimana risiko proyek penggantian aset pada sistem air
conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)?
4. Bagaimana perencanaan jadwal proyek penggantian aset pada
sistem air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung
(GWBPB) ?
5. Bagaimana perencanaan biaya proyek penggantian aset pada sistem
air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)?

1.3. Tujuan dan Manfaat Proyek


Tujuan proyek yang terdapat pada karya ilmiah ini diantaranya:
1. Mengetahui kondisi fisik sistem air conditioner pada Gedung
Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)?
2. Menghasilkan perencanaan kegiatan proyek penggantian aset pada
sistem air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung
(GWBPB)?
3. Mengetahui risiko proyek penggantian aset pada sistem air
conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung (GWBPB)?

5
 
 

 
4. Menghasilkan perencanaan jadwal proyek penggantian aset pada
 
sistem air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung
  (GWBPB) ?
  5. Menghasilkan perencanaan biaya proyek penggantian aset pada

  sistem air conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung


(GWBPB)?
 

 
Adapun manfaat yang diperoleh dari penelitian yang akan
  dilakukan adalah:

  1. Manfaat bagi pengelola GWBPB adalah membantu memberikan


masukan dalam memecahkan permasalahan penggantian aset pada
 
sistem AC GWBPB.
2. Manfaat bagi Program Studi Manajemen Aset
a. Memberikan umpan balik dalam mengevaluasi proses
perkuliahan yang diberikan kepada mahasiswa Program Studi
Manajemen Aset.
b. Menjalin hubungan baik dan kerjasama antara program studi
dengan perusahaan.
3. Manfaat bagi penulis yaitu dapat menerapkan ilmu manajemen
Aset yang diperoleh selama kuliah.

1.4. Kerangka Berpikir


Definisi kerangka berpikir menurut Uma Sekaran dalam Sugiyono
(2008) adalah “model konseptual tentang bagaimana teori berhubungan
dengan berbagai faktor yang telah diidentifikasi sebagai masalah yang
penting” (hal. 60). Hubungan antara teori dan efentifikasi masalah,
didefinisikan menjadi sebuah sistem yang meliputi tahapan input, process
dan output. Berikut merupakan penjelasan dari tahapan kerangka berpikir
pada penelitian ini, diantaranya:

6
 
 

 
1. Input
 
Pada tahap input pada proyek ini di dasari oleh alternatif
  kesimpulan pada penelitian Studi Kasus (SK) bahwa peralatan
  utama dan infrastruktur air, telepon, listrik dan AC perlu diterapkan

  program peremajaan/ pembaruan aset. Setelah itu terdapat empat


fenomena yang menjadi dasar perlunya pembaruan dengan metode
 
penggantian aset diantaranya aset telah melewati umur teknis,
 
biaya perbaikan kerusakan aset yang tinggi setiap bulannya,
  ketidaksesuaian mengenai permen PU bahwa tata udara perlu

  memenuhi persyaratan kenyamanan pengguna gedung sehingga


timbulnya dua kali keluhan setiap bulan dan cairan refrigan sistem
 
AC pada GWBPB telah di larang penggunaannya oleh UNEP
(United Nation Environment Programme). Input bagi proyek ini
juga bersumber dari landasan teori yaitu manajemen proyek,
manajemen aset, pengukuran kondisi, dan analisis risiko.
Sedangkan, untuk landasan normatifnya bersumberdari Permen PU
No: 29/PERT/M/2006, dan Keputusan Direksi Nomor:
KD.41/DIRUT/0512 mengenai pedoman pengadaan barang/ jasa
PT. Pos Indonesia (Persero).
2. Process
Halfawy, Dirdy, dkk (2008) berpendapat bahwa perencanaan
pembaruan suatu proses inheren yang terintegrasi yang
membutuhkan asimilasi dari banyak kondisi, risiko, biaya, dan
model optimasi. Sependapat dengan definisi tersebut Brown, spare
(2008) bahwa proses inheren yang terintegrasi perlu didukung
beberapa alat manajerial yang sesaui dengan tiga aspek yang
sebaiknya menjadi perhatian pada seluruh siklus hidup mamajemen
aset yaitu kinerja, biaya dan risiko. Pada teori di atas maka dalam
tahapan proses terdapat dua hal yaitu penelitian mengenai kondisi
aset pada sistem AC dan analisis risiko proyek seranjutnya
membuat perencanaan proyek penggantian aset pada sistem air

7
 
 

 
conditioner Gedung Wahana Bakti Pos Bandung. Hal ini
 
dimaksudkan agar proyek penggantian aset dapat terlaksana sesuai
  dengan kebutuhan juga meminimalisoir tingkat kerugian yang
  disebabkan ketidakpastian dalam suatu proyek

  3. Output
Tahapan terakhir adalah tahapan output/ hasil akhir dari proyek
 
perencanaan penggantian aset pada sistem AC Gedung Wahana
 
Bakti Pos Bandung yaitu berupa rencana kegiatan, jadwal dan
  anggaran biaya.

8
 
 

Sumber: Hasil olah data peneliti, Juli 2012.

Gambar 1.1 Kerangka Berpikir

 
 

 
1.5. Lokasi dan Waktu Penelitian
 
Penelitian dilakukan di PT. Pos Indonesia (Persero), lebih tepatnya
 
penelitian dilaksanakan di Gedung Wahana Bakti Pos di Jalan Banda No. 28-30,
Kel.  Citarum, Kec. Bandung Wetan, Kota Bandung. Adapun waktu penelitian
  dilaksanakan dari tanggal 1 April 2012 sampai dengan 15 Juli 2012. Uraian
Kegiatan dan waktu pelaksanaan dapat dilihat pada tabel berikut:
 

 
Tabel 1.1
  Jadwal Penelitian
  2012
No Kegiatan April Mei Juni Juli
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1. Tinjauan Lapangan
2. Penetuan Topik dan Objek
Penelitian
3. Penyerahan Proposal Tugas
akhir
4. Pertemuan dengan Pembimbing
Tugas akhir
5. Seminar Usulan Penelitian
6. Proses Bimbingan Tugas akhir
7. Pengumpulan Data Awal
8. Pengolahan Data Awal
9. Pengumpulan Data Akhir
10. Pengolahan Data
11. Penulisan Laporan Tugas akhir
12. Persetujuan untuk Sidang Tugas
akhir
13. Penyerahan Laporan Tugas
akhir
14. Sidang Tugas akhir
15. Pengumpulan Laporan Tugas
akhir
Sumber : Hasil olah data peneliti, April 2012.

10