Júri
Presidente: Professor Jorge Manuel Caliço Lopes de Brito
Orientador: Professor Francisco José Loforte Teixeira Ribeiro
Vogal: Professor José Álvaro Pereira Antunes Ferreira
Setembro de 2008
Agradecimentos
i
ii
RESUMO
É, então, possível afirmar que esta dissertação contribuiu para o estudo da aplicação de uma
análise de regressão linear múltipla na avaliação de imóveis na Baixa Pombalina. É de
salientar, ainda, que os métodos desenvolvidos permitem obter valores mais próximos aos
valores de mercado, devido à sua inerente natureza de aproximação à realidade de mercado
(“market approach”), facto que será importante para os investidores no mercado imobiliário
da Baixa Pombalina.
iii
iv
ABSTRACT
The aim of this work is to develop methods of appraisal of commercial and residential real
estate in the Baixa Pombalina (Lisbon’s historic quarter) area, and to make a comparative
study between the market values obtained using new methods developed, and the already
existing method.
The method used in this research began with the study of existing real estate appraisal
methods, in particular those applied to the real estate market in Baixa Pombalina, as most of
its building date from the 1770’s (their construction was due to the 1755 earthquake, which
almost completely destroyed that whole part of the city of Lisbon). A study was carried out of
the global characteristics of the area as well as the characteristics of the properties
themselves, since it is not possible to correctly evaluate a property without taking both into
account.
After gathering all necessary information, a method of valuation was developed by using
multiple linear regression analysis, a statistical tool which estimates current value based on
previously known value. In fact two models were developed which are based on different
ideologies in what regards the use of independent variables (location, wear and tear,
equipment and quality, use given and typology) that explain the values obtained. Model A
uses a statistical tool called “dummy” variables whilst method B is based on the usual
methods employed by the real estate appraisers.
Both methods developed were compared, and both were also compared with the method
currently in use to valuate properties in Baixa Pombalina (which is an analytic formula based
upon the formula stated on the Real Estate Municipal Tax Code (Código do Imposto
Municipal sobre Imóveis)).
We can therefore state that this work has contributed towards the study of appraising real
estate property in the Baixa Pombalina area by applying the process of multiple linear
regression analysis. Moreover, the methods developed give results that are closer to those of
market value, due to their inherent nature of approximation to the reality of the markets,
“market approach”, a fact that will be of great interest to real estate market investors.
Keywords: Real estate appraisal; Baixa Pombalina; multiple linear regression; “dummy”
variables;
v
vi
ÍNDICE DO DOCUMENTO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................................1
vii
4 O MODELO PROPOSTO ....................................................................................................43
6 CONCLUSÃO ......................................................................................................................83
viii
ÍNDICE DE QUADROS
Quadro 2.1 – Classificação das técnicas de Avaliação Imobiliária .......................................... 9
Quadro 2.4 – Coeficiente de qualidade e conforto (Cq) para comércio, indústria e serviços
........................................................................................................................................... .....18
Quadro 2.10 – Coeficiente de tipologia (Ct) para a zona de São Paulo ................................ 22
Quadro 3.1 – Pormenores construtivos adoptados nas ruas de acordo com a sua importância
................................................................................................................................................ 29
Quadro 3.2 – Quadro-síntese das características das áreas urbanas homogéneas ............. 35
Quadro 3.3 – Capacidades e usos futuros de acordo com o projecto de reabilitação .......... 37
Quadro 3.4 – Uso e respectivo peso no mercado imobiliário da Baixa Nascente ................. 40
Quadro 4.1 – Quadro de output de SPSS que mostra os parâmetros das variáveis.............. 61
Quadro 4.2 – Correlações entre variáveis para o Modelo A .................................................. 62
Quadro 4.3 – Quadro onde se podem verificar os valores do indicador VIF para Modelo A . 63
Quadro 4.5 - Quadro onde se podem verificar os valores do indicador VIF para Modelo B... 63
ix
ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 3A - Plano de Eugénio dos Santos sobreposto à disposição anterior ao terramoto ... 27
Figura 4B – Menu “Value Labels” que permite definir os valores a atribuir a cada variável ... 51
Figura 4C – “Data View” de folha de trabalho de SPSS onde se podem verificar os dados
introduzidos para as primeiras 30 fracções............................................................................. 52
Figura 4F – Gráfico de resíduos vs. valores estimados ilustrando a posição de um outlier ... 59
x
Figura 4Q – Output de SPSS que permite observar o coeficiente de Durbyn-Watson para o
Modelo B .............................................................................................................................. ...69
Figura 4R - Output de SPSS que permite observar o gráfico de probabilidade normal para o
Modelo B .............................................................................................................................. ...69
Figura 4S – Output de SPSS que permite observar um gráfico de resíduos vs. valores
estimados para o Modelo B.................................................................................................. ...70
Figura 5A – Valores Exactos e Estimados por todos os modelos para cada fracção.............75
Figura 5B – Erros relativos dos modelos.................................................................................77
xi
ANEXOS
xii
1 INTRODUÇÃO
1.1 JUSTIFICAÇÃO
A presente dissertação foi, então, elaborada com o intuito de criar conhecimento no domínio
da avaliação imobiliária, nomeadamente na avaliação de imóveis antigos, e permitir
encontrar um modelo para a avaliação em média escala de imóveis na Baixa Pombalina para
que sejam utilizados valores correctos para os imóveis na operação de reabilitação desta
zona da cidade de Lisboa.
1
O modelo e o procedimento para o criar podem ser usados e aperfeiçoados por potenciais
interessados, nomeadamente avaliadores com o propósito de estimar valores de mercado no
exercer da sua profissão.
1.3 OBJECTIVOS
• Realizar uma pesquisa bibliográfica no âmbito da Avaliação Imobiliária com foco nos
métodos de avaliação, especialmente naqueles mais adaptados a edifícios antigos;
A Baixa Pombalina é uma zona de extrema importância na cidade de Lisboa visto que é uma
zona histórica com grande relevância cultural. No entanto existe a necessidade de proceder
à revitalização desta zona, processo esse que passa também pela reabilitação do edificado.
2
1.4 METODOLOGIA DE INVESTIGAÇÃO
3
O Capítulo 5 apresenta os resultados obtidos pelo modelo criado e nele é feita também uma
análise a estes mesmos resultados, comparando-os com os resultados do modelo actual em
uso .
4
2 ESTADO DO CONHECIMENTO
2.1 INTRODUÇÃO
Uma vez que a Baixa Pombalina é uma zona de extrema importância para a cidade de
Lisboa e se encontra em claro declínio, existe a declarada intenção, por parte das
autoridades responsáveis, de revitalizar esta zona. Para isso é necessário reabilitar os
edifícios a ela pertencentes e promover actividades de cariz cultural e económico de forma a
recuperar o interesse das pessoas e trazer uma nova vida a esta zona, isto é, segundo
Ricardo Guimarães “é importante voltar a atrair a população, recuperando os centros
históricos” [1].
Uma vez que parte destes esforços é desenvolvida pela Baixa Pombalina Sociedade de
Reabilitação Urbana, instituição que tem como objectivo a “recuperação e reabilitação do
edificado, num horizonte sustentado de médio prazo, respeitando as várias dimensões
históricas e civilizacionais, em particular a pombalina, numa lógica global integrada de
valorização patrimonial certificável e de modernização das suas condições de utilização”,
algo que é salientado na Proposta de Revitalização da Baixa-Chiado [2], é necessário, de
forma a reabilitar os edifícios antigos pertencentes à Baixa Pombalina, fazer uma análise de
custo-benefício a esta operação, é então fundamental conhecer o valor dos edifícios em
questão antes e depois da sua reabilitação. Este valor não é fácil de obter, visto que os
edifícios da Baixa Pombalina são edifícios antigos com elevado interesse histórico e cultural
e por isso não podem ser alvo de uma avaliação semelhante à que é realizada para edifícios
modernos.
É importante referir que as teses de mestrado consultadas foram de extrema relevância, uma
vez que se tratam de trabalhos realizados para ou sobre a Baixa Pombalina Sociedade de
Reabilitação e, como tal, reflectem a realidade desta instituição e o que foi feito até ao
5
momento presente no processo de recolha e tratamento de informações sobre os edifícios
desta zona.
- Estimar valores de mercado. Visto que o valor depende de diversos factores que são
difíceis de ponderar: contorno urbanístico, prestígio do local, comunicações,
qualidade e antiguidade, reparações realizadas, serviços anexos, situação legal, etc.
Segundo Famularo (1977) [3] “O valor dos bens económicos não é um atributo único, fixo e
permanente deles e não depende só da sua qualidade intrínseca; o valor, em sentido
económico, é um facto do homem e não uma propriedade objectiva dos bens…” Constata-se
6
então através desta definição que valor, no caso de um imóvel, é uma palavra de difícil
definição visto que é um termo relativo. Através dele estabelece-se um desejo de
propriedade que é comparável à posse de outra propriedade ou de dinheiro, condicionado
obviamente pelas variáveis presentes no momento de definição do mesmo, tempo, lugar,
finalidade e partes interessadas. [5]
Existem também diversos significados para preço principalmente tendo em conta que este
termo pode ser empregue no sentido de variável económica. No entanto e de acordo com
Enrique Ballestero [5] este termo também pode ser empregue no sentido de valor unitário e é
neste sentido que no decorrer deste trabalho o termo preço é utilizado (unidades monetárias
por metro quadrado).
Custo é o montante pago pelo comprador ao vendedor mais todas as outras despesas em
que incorre o comprador na aquisição da propriedade.
Valor de mercado de um imóvel pode ser resumidamente definido como o montante que o
mercado estará disposto a pagar pelo imóvel. Este valor pode ser estimado com base no
valor de transacção da maioria dos bens com características semelhantes às do imóvel em
questão. No entanto para isto acontecer é necessário que estas transacções sejam
efectuadas sem coacção e por compradores e vendedores cientes das alternativas no
mercado. Segundo a TIAVSC (The International Valuation Standards Committee) valor de
mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente publicitada
seja transaccionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor, cada um dos
quais actuando independentemente um do outro, e com prudência, conhecimento e sem
compulsão ou coacção.
Valor patrimonial tributário é um valor sobre o qual é aplicado a contribuição e/ou tributação
da propriedade imobiliária. Para o cálculo deste valor são aplicadas as leis correspondentes,
actualmente em Portugal dispostas no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Valor de Avaliação é, como o nome indica, o valor atribuído a um imóvel por um Avaliador
qualificado para o efeito. Esse valor poderá ser próximo do valor de mercado ou poderá ser
influenciado pela finalidade da avaliação, sendo que, independentemente da finalidade da
avaliação, um Avaliador na sua actividade deve procurar conhecer sempre o valor de
mercado do imóvel que avalia.
7
O valor que se pretende obter com o modelo que vai ser exposto mais adiante é então o
valor de mercado para os edifícios pertencentes à zona da Baixa Poente, daí ter-se
considerado fundamental a definição dos conceitos acima mencionados.
Para além destes aspectos é necessário compreender que a grande variabilidade das
transacções e dos imóveis e as diversas motivações subjectivas que existem nos actos de
compra e venda traz dificuldades à elaboração de estatísticas de preços e sistematização de
base de dados, sendo que no entanto as bases de dados apresentam grande importância na
avaliação, tornando-se parte fundamental de por exemplo o método de regressão múltipla,
abordado mais à frente.
Desta forma é possível entender que devido às dificuldades inerentes ao acto de avaliação é
necessário ter ferramentas que permitam ao avaliador executar a sua profissão de uma
forma minimamente sistematizada, isto, apesar da diversidade de casos que pode encontrar.
Uma classificação, existindo com certeza outras igualmente correctas, pode ser dada pelo
quadro 2.1 apresentado de seguida:
8
Quadro 2.1 – Classificação das técnicas de Avaliação Imobiliária ([4],[5],[6])
Variante trapezoidal
Análise de Regressão
Linear com várias variáveis explicativas
Regressão múltipla
Não linear com várias variáveis
explicativas
Análise Factorial
Análise de Clusters
Redes Neuronais
Artificiais
Custo de Reprodução
Método do Custo de
Reposição
Técnicas Analíticas
Custo de Substituição
Método do Valor
Residual
Metodologia
Técnicas para
Teleológica
Avaliações
Especiais
Análise Multicritério
Análise Custo-
Benefício
9
De seguida é feita uma breve descrição das técnicas mencionadas acima:
- Método Beta – a comparação é feita com recurso a duas funções de distribuição estatística,
podendo estas ser do tipo beta, triangular ou trapezoidal. Uma vez que neste método não se
considera uma relação de proporcionalidade entre o índice externo e o preço do imóvel, este
método conduz a resultados mais fiáveis que a técnica sintética.
- Análise de regressão – é um método que conduz a resultados muito bons desde que se
disponha de uma base de dados, para imóveis, completa, uma vez que o número de imóveis
que servem como base de comparação terá de ser tanto maior quanto mais índices externos
forem considerados. Na regressão simples considera-se apenas um índice externo, enquanto
na regressão múltipla consideram-se vários índices externos. É de referir que neste método,
não é introduzida a hipótese de proporcionalidade entre preço e índices externos.
- Análise factorial – A análise factorial permite tratar regressões múltiplas com um grande
número de variáveis explicativas. Permite ainda conhecer os valores dos imóveis
transaccionados bem como as suas características, sendo que estes devem ser recolhidos
no mercado imobiliário a ser estudado. Uma vez que é feito o estudo de relações entre
variáveis é vantajoso que este método seja aplicado antes da construção do modelo de
mercado, uma vez que permite concluir quais as variáveis explicativas que melhor o definem.
- Análise de clusters – é uma técnica exploratória (gerando hipóteses e não fazendo o seu
teste) na qual é feito o agrupamento de variáveis e entidades, sendo estas no caso da
avaliação imobiliária, grupos homogéneos de imóveis relativamente a uma ou várias
características. O seu campo de aplicação pode ser, por exemplo, a identificação de imóveis
passíveis de comparação num determinado mercado, ou a identificação de imóveis com
tendência de valorização.
10
- Redes neuronais artificiais – sendo uma técnica relativamente recente (15 anos), baseada
na Inteligência Artificial, no domínio da avaliação imobiliária apresenta diversas vantagens
principalmente no que diz respeito à precisão e simplicidade e também ao maior poder de
estimar valores para propriedades especiais. Apresenta 2 modos de trabalho: aprendizagem
e produção. [6]
- Método do custo de reposição – destina-se a obter uma estimativa dos preços de custo
para os imóveis, não contando com os terrenos onde aqueles assentam. Os cálculos
assentam em critérios de arquitectura e engenharia civil, sendo estes critérios subjectivos.
- Método do valor residual – este método destina-se à avaliação de terrenos. Nele o avaliador
verifica qual a melhor edificabilidade do terreno (mais rentável), tendo em conta as limitações
impostas pelos planos municipais. De seguida é calculado o preço de mercado para os
edifícios considerados na melhor edificabilidade no momento actual, e calcula-se também o
custo da sua construção. A diferença entre o preço de mercado e o custo de construção será
2
o preço de avaliação do terreno (em unidades monetárias por m ).
11
que depende exclusivamente de parâmetros escolhidos pelo avaliador e que são de difícil
quantificação.
Técnicas para avaliações especiais – técnicas que utilizam modelos sofisticados para
encontrar valores de avaliação tendo em vista um propósito previamente estabelecido.
- Análise multicritério – esta análise deve ser feita quando a avaliação deve ter em conta
diversos pontos de vista, os quais podem ser de ordem técnica, económica, social e cultural.
Como exemplo, desta técnica destaca-se o método TODIM [7].
Nos edifícios antigos (podendo considerar-se neste grupo aqueles com mais de cem anos),
ao contrário do que acontece com os edifícios recentes, pode existir um aumento de valor
com o tempo, a partir do momento em que a deterioração física deixa de apresentar grande
relevância, ou seja, deixa de contribuir significativamente para explicar o valor do edifício.
Uma vez que os edifícios antigos apresentam, na grande maioria interesse histórico e
sociocultural, existindo medidas que salvaguardam a sua existência, compreende-se que
estes possam aumentar de valor com o tempo. Consequentemente a avaliação destes
edifícios já não pode passar pela aplicação “cega” das técnicas que foram anteriormente
referidas, visto que elas se destinam geralmente (exceptuando as técnicas para avaliações
especiais) à avaliação de edifícios recentes, existindo a necessidade de escolher, adaptar ou
criar métodos que permitam a avaliação dos edifícios antigos devido às suas características
particulares.
12
Para avaliar edifícios antigos de todos os métodos de avaliação mencionados acima o
método do custo de reposição é com certeza o mais indicado. As técnicas comparativas
porque necessitam de um grande número de imóveis para referência, para além de um
trabalho ponderado de homogeneização e de um adequado tratamento a nível estatístico,
apresentam grandes lacunas na sua aplicação a imóveis antigos, visto que não existe para
estes edifícios um número suficientemente grande de transacções que permita “construir”
uma base de dados completa e representativa.
O método do rendimento poderia constituir uma opção para a avaliação deste tipo de
imóveis, no entanto e visto que se baseia no conhecimento das rendas e consequentes
rendimentos que o imóvel pode produzir, parece algo desajustado à avaliação de um imóvel
antigo que se pretende reabilitar e manter no uso actual ou num semelhante, visto que o
conhecimento do valor dessas rendas não traduz todo o valor intrínseco que o imóvel tem,
devido ao seu passado, presente e possível futuro, visto de uma perspectiva em que a sua
reabilitação é tomada em conta. Uma vez que estes são os principais métodos utilizados, e
que não é plausível a aplicação de uma avaliação especial para o caso de todos os edifícios
que se encontram na Baixa Pombalina, é então fundamental perceber em que princípios
assenta o método do custo de reposição.
Se for considerado, uma vez que a construção de uma réplica exacta é impossível de realizar
devido à mudança dos materiais e técnicas de construção, o custo de construção de um
edifício semelhante em utilidade e estética ao alvo de avaliação fala-se de custo de
substituição.
Em qualquer dos casos o avaliador tem que considerar na sua avaliação todos os aspectos
do edifício a avaliar de forma a conseguir obter um custo, seja ele de reprodução ou
substituição, sendo que a escolha entre um e outro depende das características do edifício,
por exemplo no caso de um edifício com grande valor cultural e social, se possível, deve-se
calcular o custo de reprodução, uma vez que o edifício tem valor acrescido em relação ao
obtido considerando apenas a sua utilidade e estética. Pode-se então compreender que o
custo de reprodução é superior ao custo de substituição. No entanto o método do custo de
13
substituição é, como é óbvio, mais indicado quando a técnica construtiva utilizada é
impossível de reproduzir à data de avaliação, o que acontece no caso dos edifícios da Baixa
Pombalina visto que a técnica construtiva utilizada, de que se irá falar adiante, não é
empregue no presente.
Após calcular o custo de reposição, na forma de reprodução ou substituição, este deve ser
corrigido de forma a obter o valor do edifício a avaliar. Deve-se então subtrair ao custo de
reposição o valor da depreciação devido à idade e ao estado de conservação.
Este valor não é algo que se obtém de imediato e de forma fácil uma vez que depende de
diversos factores, nomeadamente, a deterioração física, a obsolescência (deterioração
tecnológica, funcional e estética no que resulta perda de eficácia e comodidade) e o custo de
oportunidade. Este último pode ser definido como a diferença entre a renda do edifício
existente na sua função e a renda de um edifício fictício criado após demolição do edifício
existente e destinado a um uso diferente, em princípio mais rentável.
No entanto, como foi referido, ocorre, nalguns edifícios antigos, o caso da valorização devido
ao seu interesse histórico se superiorizar à depreciação resultante da idade e estado de
conservação, e no caso dos edifícios da Baixa Pombalina visto que se pretende proceder à
sua reabilitação não será lógico ter em conta o custo de oportunidade.
- afectar este custo por um factor redutor que tenha em conta a depreciação física e
funcional;
- adicionar a este valor corrigido o valor da parcela de terreno que suporta o edifício,
podendo esta ser estimada com base no método comparativo, ou então de outra forma
aceitável (como acontece aliás no Código do IMI que adiante se menciona).
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quantificar o valor de mercado de alguns imóveis de forma a obter um valor para os edifícios
que pudesse ser utilizado. A base para o cálculo desse valor foi a fórmula do valor
patrimonial tributário presente no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Código IMI
Fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário (Artigo 38.º Código IMI) [11]
Uma vez que é nesta fórmula que se baseiam os métodos utilizados, até ao momento, para o
cálculo do valor dos imóveis localizados na Baixa Pombalina é de extrema importância
perceber como se procede à sua aplicação.
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv (1)
Ca = coeficiente de afectação;
Cl = coeficiente de localização
Cv = coeficiente de vetustez.
Na fórmula acima, como foi referido, o valor base dos prédios edificados corresponde à soma
do custo médio de construção por metro quadrado e do valor do metro quadrado do terreno
2
de implantação, sendo que este último se admite 25% do custo médio de construção por m .
A = Aa + Ab + Ac + Ad (2)
onde:
15
Aa representa a área bruta privativa;
Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
Ad representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de
implantação.
O coeficiente de afectação induz no valor do imóvel a dependência do seu tipo de uso e varia
de acordo com o seguinte quadro:
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É importante desde já clarificar que dentro da Baixa Pombalina pode haver áreas com
diferentes coeficientes de localização, uma vez que este coeficiente traduz no valor do imóvel
um conjunto de diversas características da área em estudo, nomeadamente, a localização
em zonas de elevado valor de mercado imobiliário, bem como, as acessibilidades (qualidade
e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas), a proximidade de
equipamentos sociais, designadamente escola, serviços públicos e comércio, e ainda, o
serviço de transportes públicos oferecido.
Minorativos
Inexistência de cozinha 0,10
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de gás 0,02
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Existência de áreas inferiores às regulamentares 0,05
17
Quadro 2.4 – Coeficiente de qualidade e conforto (Cq) para comércio, indústria e serviços
[11]
Elementos de qualidade e conforto - comércio, indústria e
Coeficientes
serviços
Majorativos
Localização em centro comercial 0,25
Localização em edifícios destinados a escritórios 0,10
Sistema central de climatização 0,1
Qualidade construtiva Até 0,10
Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolantes(s) 0,03
Minorativos
Inexistência de instalações sanitárias 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de água 0,08
Inexistência de rede pública ou privada de electricidade 0,10
Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,05
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistência de elevadores em edifícios com mais de três pisos 0,02
Estado deficiente de conservação Até 0,10
Como o nome indica, este coeficiente permite exprimir no valor do imóvel as características
de qualidade e conforto deste. Será fácil compreender que no caso de um imóvel na Baixa
Pombalina que possua garagem este deverá ser valorizado, talvez mais até do que o que o
coeficiente indica, em relação a outro em condições semelhantes mas que não apresente
esta característica.
Coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez (Cv) é função do número inteiro de anos decorridos desde a data
de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de
edificação, de acordo com o quadro 2.5:
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Quadro 2.5 – Coeficiente de vetustez [11]
Anos Coeficientes
Menos de 3 anos 1
3a5 0,98
5 a 10 0,95
11 a 15 0,9
16 a 20 0,85
21 a 30 0,8
31 a 40 0,75
41 a 50 0,65
51 a 60 0,55
61 a 80 0,45
Mais de 80 0,35
Uma vez que a fórmula do valor patrimonial tributário apresenta o coeficiente de vetustez,
para imóveis antigos, principalmente no caso daqueles que pertencem a uma zona histórica
ou protegida como é a Baixa Pombalina, a utilização deste coeficiente conduz a valores
substancialmente inferiores aos valores transaccionados no mercado, como foi referido. Isto
é explicado precisamente pelo facto de em edifícios singulares mas também no caso de
edifícios com interesse histórico, a depreciação prende-se apenas com a deterioração física
e não com a obsolescência, sendo que nestes edifícios acontece que a deterioração física
não apresenta um papel fundamental e ocorre o caso de estes aumentarem de valor com o
tempo.
Logo e de forma a ajustar a fórmula do valor patrimonial tributário aos imóveis antigos da
Baixa Pombalina adaptaram-se os coeficientes já mencionados e criaram-se novos.
Consideraram-se então, para além da localização, tipo de utilização (afectação),
características de qualidade e conforto do imóvel, as seguintes variáveis explicativas do
valor, valor arquitectónico, tipologia e estado de conservação do imóvel, em detrimento do
coeficiente de vetustez, pelas razões já referidas.
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cc x Cva x Ct (3)
Onde:
Vt – valor imobiliário actual (sendo que é possível chamar a este valor, valor de mercado,
uma vez que a fórmula se destina a obter o último) (!),
2
Vc – valor base dos prédios edificados (!/m ),
2
A – área bruta de construção (m ),
19
Ca – coeficiente de afectação,
Cl – coeficiente de localização,
Cc – coeficiente de conservação,
Ct - coeficiente de tipologia.
A aplicação desta fórmula permite a obtenção do valor quer de edifícios quer de fracções.
Uma vez que já foram analisados os coeficientes que são obtidos da mesma forma que no
código do IMI (coeficiente de afectação e coeficiente de qualidade e conforto) torna-se
necessário analisar aqueles que foram criados [8] e aqueles que se alteram em relação ao
cálculo do valor patrimonial tributário.
O coeficiente de localização como foi dito acima pode variar entre 0,4 e 2. No entanto
tratando-se a área de estudo, para que foi projectada esta fórmula, zona de São Paulo na
Baixa Pombalina, de uma área com elevado valor de mercado imobiliário o coeficiente
utilizado foi 2,3.
20
Quadro 2.7 – Coeficiente de localização Baixa Pombalina [12]
Coeficientes de
Uso
localização
Habitação 2.40
Comércio 3.00
Serviços 3.00
Industria 2.10
Este coeficiente não é proporcional à idade do imóvel embora se relacione com esta, uma
vez que o parque habitacional em estudo é antigo, com edifícios em alvenaria de pedra do
séc. XVIII, em que o envelhecimento está relacionado com o desajuste das exigências de
habitabilidade e com a degradação dos materiais.
Como já foi dito pretende-se com a utilização deste coeficiente perceber a maior ou menor
necessidade de intervenções de reabilitação, representada pela existência de categorias,
sendo que a categoria 1 diz respeito a um edifício que praticamente não necessita de
intervenção e a categoria 7 corresponde a um imóvel com um elevado estado de degradação
e que necessita de uma intervenção profunda.
21
valor acrescido presente nos prédios premiados ou com valor patrimonial relevante em
comparação com os restantes imóveis.
Como se pode verificar no quadro abaixo o coeficiente toma valores entre 0,9 e 3, sendo o
valor 1 reservado para edifícios correntes sem algum tipo de valorização excepcional.
Coeficiente de tipologia
Quadro 2.10 – Coeficiente de tipologia (Ct) para a zona de São Paulo [8]
Tipologia Coeficientes
T0 1,17
T1 1,17
T2 0,98
T3 0,93
T4 0,92
O valor imobiliário futuro é o valor do imóvel após conclusão das obras de reabilitação. Este
valor como seria de esperar pode ser obtido pela aplicação da fórmula corrigida, onde o
coeficiente de conservação toma o valor 1, valor correspondente ao cumprimento das
condições de habitabilidade, higiene e salubridade exigidas pela lei, assim como todas as
medidas adicionais impostas para a zona.
22
O conhecimento quer do valor imobiliário actual (valor de mercado do imóvel) quer do valor
imobiliário futuro (valor de mercado do imóvel no futuro) permite estudar a rentabilidade das
operações de reabilitação, algo de grande interesse para BPSRU, sendo no entanto
necessário conhecer também o custo das operações de reabilitação. [8] e [10]
2.4 CONCLUSÃO
O estudo feito a nível das técnicas de avaliação, quer na sua vertente global quer na sua
vertente específica para a BPSRU, permite então ter uma base de conhecimentos importante
na elaboração de um modelo adaptado à avaliação de edifícios situados na Baixa Pombalina.
23
24
3 A ZONA EM ESTUDO
3.1 INTRODUÇÃO
De forma a poder avaliar qualquer edifício é necessário conhecer a zona onde este se
enquadra. Neste “conhecimento” englobam-se diversos aspectos, nomeadamente, o
enquadramento histórico, arquitectónico, social e económico. No caso da zona em estudo,
Baixa Nascente, um conhecimento abrangente sobre os aspectos mencionados apresenta
uma importância ainda maior, visto que esta zona faz parte da Baixa Pombalina, local que
desde sempre se assumiu como um centro privilegiado da cidade de Lisboa, onde ocorreram
acontecimentos marcantes na História de Portugal.
É, então, fundamental revitalizar esta zona da cidade de Lisboa, para que ela ocupe o lugar
de destaque que na “mente colectiva portuguesa” já ocupa. Parte dessa revitalização, passa
pelo processo de reabilitação do edificado urbano, e para que tal aconteça de forma
sistemática é necessário que as entidades responsáveis por tal tarefa disponham de
ferramentas que lhes permitam avaliar os benefícios e custos deste processo. Fica, então,
claro a importância de um modelo de avaliação dos edifícios desta zona, que possuem
características únicas, e que não podem ser avaliados da mesma forma que a generalidade
dos edifícios.
Sendo o estudo efectuado neste trabalho incidente nas técnicas de avaliação imobiliária
aplicáveis a este conjunto de edifícios, como já foi dito anteriormente, torna-se necessário
conhecer a zona onde eles se enquadram, e é por isso dela que se irá falar neste capítulo.
A Baixa Pombalina é um local ocupado desde há 2000 anos, podendo-se só por este facto,
compreender a sua importância histórica. Por este local passaram as civilizações, romana e
árabe, sendo que nele se localizou um centro de comércio do império marítimo português
(séc. XV a XVIII) e consequentemente tornou-se um local de intercâmbio cultural [2]. No
entanto, um dos grandes marcos na história desta zona e na História de Portugal é, sem
dúvida, o terramoto de 1 de Novembro de 1755. Até esta data, a zona da Baixa Pombalina
25
era o centro político e comercial da cidade de Lisboa, situando-se aí o palácio real que se
encontrava rodeado de um caótico emaranhado medieval de ruas repletas de comércios.
Após a ocorrência trágica do terramoto, a que se juntaram maremoto e incêndio, a ocupação
desta zona foi restabelecida.
Esta reocupação e a forma como foi feita devem-se sobretudo a um homem, Sebastião José
de Carvalho e Melo, o Marquês de Pombal, e, consequentemente, é também dele que deriva
o nome actual do local.
No entanto, o plano final para a zona da Baixa Pombalina, datado de 1756, não teria sido
certamente realizado, se não fosse o longo processo que o antecedeu. Este processo inicia-
se no reinado de D. João V com um levantamento cartográfico do que então existia e do que
estava projectado. A intenção deste levantamento era permitir, juntamente com a recolha das
mais bem sucedidas experiências urbanísticas na Europa, a reforma da cidade de Lisboa
para que se tornasse um dos maiores, senão o maior, centro europeu. Desta forma, muito do
trabalho inerente à renovação urbanística pós-terramoto de 1755 estava já feito, o que
permitiu a Manuel da Maia (engenheiro-mor do reino) elaborar um estudo sobre as
possibilidades de intervenção na cidade após a referida tragédia. O estudo de Manuel da
Maia apresentava cinco possibilidades de intervenção, bem como, as principais vantagens e
inconvenientes da aplicação de cada uma destas possibilidades e referia ainda a questão da
avaliação de propriedades, sendo que para que os habitantes da zona mais afectada pelo
terramoto não ficassem prejudicados foi proposto um método justo para a equivalência com
as novas construções. Os modos de renovação propostos por Manuel da Maia foram
resumidamente os seguintes [14]:
Modo I – manter a largura das ruas e a altura dos edifícios iguais ao que existia antes do
terramoto, mantendo-se o risco de nova calamidade.
Modo II – tornar as ruas mais largas do que as que existiam e manter a altura dos edifícios,
mantendo-se o risco de nova calamidade.
Modo III – tornar as ruas mais largas e restringir a altura dos edifícios a 2 pisos acima das
lojas, diminuindo-se o risco.
Modo IV –proceder-se-ia à demolição completa do que existia, e seria criado um novo plano
urbanístico.
Modo V – indefinição quanto à largura das ruas e alturas dos edifícios, e transferência do
centro da cidade para uma zona entre Belém e Pedrouços, local menos afectado pelo
terramoto.
Apesar do Modo V ser o sugerido por Manuel da Maia, o Marquês de Pombal optou por
manter o centro da cidade no seu local de origem e, por isso, foi escolhido o Modo IV,
escolha essa que criou a necessidade de elaboração de um plano urbanístico. Formaram-se
três equipas para este efeito, chefiadas pelos mestres de arquitectura e engenharia da
26
época: Gualter da Fonseca, Capitães Elias Sebastião Poppe e José Domingos Poppe,
Eugénio dos Santos e Carlos Mardel.
O plano final adoptado em 1756 (figura 3A) resulta do trabalho de Eugénio dos Santos e
Carlos Mardel num processo dirigido por Manuel da Maia segundo o que era pretendido pelo
Marques de Pombal.
O referido plano contemplava a intervenção sobre as zonas da Baixa, Chiado e São Paulo,
deixando intactas a Mouraria, Alfama, o Castelo, etc., visto que estas zonas se consideraram
consolidadas.
27
relacionar e alinhar toda a malha reticular no sentido Este – Oeste, demonstrando interesse
em ligar as zonas antigas da cidade com a nova reconstruída. A Praça do Comércio ganhou
uma proporção equivalente ao dobro da do Rossio, abrindo-se para o rio, ganhando maior
destaque. Os quarteirões são de grandes dimensões, estas possibilitam a existência de
logradouros, alterando-se a ideia de edifício como uma unidade individual, passando a ser
parte integrante de um todo que é o quarteirão, que constitui a malha urbana. O quarteirão é
marcado pelo alinhamento de varandas, sacadas, cimalhas e beirados.
Esta escolha deverá com certeza ter sido pautada por princípios iluministas: racionalismo,
ordem, regra, equilíbrio, harmonia e monumentalidade, e também para resolver problemas
de higiene e de segurança tão evidentes na antiga Baixa. Consegue-se, com este plano
albergar as famílias afectadas pelo desastre, e ao mesmo tempo desenvolver uma grande
zona que permita o florescimento da actividade mercantil, uma vez que a sua configuração
convida à sua exploração por parte dos comerciantes.
O desenho dos edifícios foi minuciosamente planeado e organizado visando uma ocupação
racionalizada, determinando desde logo que o piso térreo se destinava à zona de serviços,
que passara a ser amplo e rasgado de modo a permitir a instalação das lojas. Os restantes
andares destinavam-se à habitação, sendo o primeiro andar de janelas de sacada cada uma
com a sua varanda, o chamado piso nobre, o segundo e terceiro andares com janelas de
peito, e, o quarto e último com as águas furtadas. Definiram-se pés-direitos, desenho dos
vãos e guarnições, interligação das estruturas de madeira com as alvenarias, cornijas,
pilastras, remates, corta-fogos... E ainda, pormenores construtivos de natureza estética que
dependiam da importância das ruas, existindo três tipos regulamentados [15]:
Tipo A – Vergas das janelas recortadas, no último andar com pequena cornija em relação à
cimalha, ornamentada com um fecho; sacadas ligadas com um rodapé, como os alizares;
portas com uma bandeira.
Tipo B – Vergas sem recorte; sem rodapé entre sacadas e sem bandeiras nas portas, janelas
dos terceiros andares sem fecho.
28
Quadro 3.1 – Pormenores construtivos adoptados nas ruas de acordo com a sua
importância [15]
Pormenores
Rua
Construtivos
Ouro Tipo A
Augusta Tipo A
Prata Tipo A
Comércio Tipo A
S. Paulo Tipo A
Fanqueiros Tipo B
S. Julião Tipo B
Douradores Tipo C
Todas as paralelas às
s Tipo C
1ª mas mais curtas
Como já foi dito anteriormente o edifício pombalino tipo apresentava 5 pisos, incluindo piso
térreo e águas furtadas, sendo a altura das fachadas igual dentro de cada quarteirão e
semelhante entre quarteirões e à largura das ruas principais.
29
As estacas, ao apresentarem uma dimensão reduzida, não têm como função transmitir a
carga aos terrenos resistentes abaixo da zona de lodos e aluvião. No entanto contribuíram
para uma melhoria da capacidade mecânica (resistência e deformabilidade) desta zona e
permitiram ao terreno suportar as acções induzidas pelos edifícios.
Acima do primeiro andar existe então, o que é considerado como a verdadeira inovação
presente no método construtivo dos edifícios pombalinos. A “gaiola pombalina”, sistema de
travamento tridimensional, que combina a madeira com a alvenaria de pedra, de modo a
permitir uma resposta conjunta destes dois materiais às solicitações, sendo que a
flexibilidade da madeira permite responder aos deslocamentos impostos no caso da
actuação de um sismo, enquanto a resistência das alvenarias permite que estas transmitam
da melhor forma as cargas verticais ao terreno.
Pode ser dito simplificadamente que as paredes de frontal pombalino são constituídas por
prumos e travessas com dimensões, respectivamente, de 15x13 cm e 10x13 cm sendo que o
espaço livre entre estes elementos é preenchido com alvenaria de pedra ou tijolos, sendo o
acabamento executado em ambas as faces com reboco e estuque.
30
Figura 3B - Esquemas de uma parede de frontal pombalino [13]
É ainda importante compreender que além deste sistema de “gaiola” pensado para que
apresentasse uma boa resposta perante um sismo, também outras considerações foram
tidas em conta na execução destes edifícios, como por exemplo, a preocupação com regras
de simetria, visto que um edifício simétrico, responde melhor quando sujeito a acção sísmica
do que um que não o seja, uma vez que existe uma redistribuição mais uniforme dos
esforços. Houve ainda a preocupação com o detalhe da execução das interligações entre:
frontais ortogonais; frontais ortogonais e as paredes de alvenaria, com interposição de
gaiolas de madeira e elementos metálicos; e paredes e pavimentos, através de frechais e
contra-frechais.
Resumindo, o edifício pombalino é um marco construtivo nos edifícios da época, visto que
englobando as grades de madeira nas paredes de fachada, as paredes de frontal pombalino
no interior do edifício e a cuidada interligação destes elementos, entre si e com os
pavimentos, possui uma estrutura tridimensional eficaz. Regrada e executada ao detalhe,
pela primeira vez, de forma a responder da melhor forma, não só, as acções usuais na sua
vida, mas também e fundamentalmente, a acções sísmicas que, embora sendo excepcionais,
devido à sua capacidade destrutiva devem claramente ter um peso elevado no
dimensionamento de qualquer edifício.
31
que esta zona entrou em declínio, quer a nível da ocupação das fracções quer a nível da sua
importância social e cultural na “mente” dos lisboetas. É então urgente passar à acção
definindo estratégias que permitam a esta zona da cidade ganhar uma nova vida e tomar o
lugar de destaque que merece. Uma dessas estratégias passa pela reabilitação dos edifícios
sendo que, segundo o IPPAR a grande maioria deles é considerado imóvel de interesse
público como pode ser visto na figura 3C apresentada de seguida.
No entanto e como o nome indica, a reabilitação dos edifícios está sujeira a regras que
permitam conservar a autenticidade dos edifícios e consequentemente do local onde estes
estão inseridos.
Algumas das regras e parâmetros a controlar de forma a manter a autenticidade do local são
[13]:
i) A conservação da cornija ao nível do 3º piso (que tem vindo a ser respeitada apesar de se
terem crescido alguns andares acima);
- ao Plano Cromático;
32
- à interdição de novos elementos dissonantes e à eliminação dos existentes;
É ainda importante perceber que esta estratégia de reabilitação dos edifícios, aliada à
manutenção da autenticidade do local, vai claramente ter uma influência muito positiva no
processo de revitalização da Baixa Pombalina, uma vez que este espaço já tem claramente
um lugar no coração dos lisboetas. O que é necessário é que a Baixa corresponda às
expectativas que são depositadas nela em todas as áreas, incluindo a da oferta de fracções
de habitação, comércio e serviços numa zona que seja propícia ao bom desenvolvimento de
qualquer uma destas actividades.
Podem ser apontados diversos factores para o declínio da Baixa. É importante compreender
a extensão destes factores de forma a poder ser feita uma intervenção que revitalize esta
zona extremamente importante.
A nível global este declínio resulta de uma incoerência das funções económicas, políticas e
institucionais, a que se junta uma diminuição da ocupação habitacional, empresarial e
comercial, uma incapacidade de conservar e valorizar o património e no geral uma
incapacidade de atrair as pessoas para esta área.
Existem, a nível mais particular, 5 factores que merecem um destaque especial, visto que a
sua compreensão e uma boa actuação sobre eles pode conduzir a uma melhor aplicação do
processo de revitalização, algo que se pretende que aconteça. São eles [2]:
33
3.3.3 As Oportunidades para o Futuro
Existe então um conjunto de oportunidades que merece ser estudado de forma a iniciar este
processo. Referem-se de seguida algumas oportunidades, sendo que existe uma grande
diversidade delas, aplicáveis a este espaço singular.
De forma a ilustrar algumas destas oportunidades é apresenta a figura 3D, que mostra o
existente e o proposto.
34
3.3.4 A BPSRU – Baixa Pombalina Sociedade de Reabilitação Urbana
A BPSRU tem então como missão elaborar a reabilitação desta zona obedecendo aos
seguintes princípios[2]:
Sector terciário e
Terreiro do Paço 36 7
administrativo
35
Área Urbana Número de
Número de edifícios Usos Principais
Homogénea quarteirões
Habitacional, comércio
Baixa Nascente 270 29
tradicional/local
Comércio, actividades
culturais e lazer, habitacional
Chiado Sul 121 11
(recente com a recuperação
do edificado)
Praças do Rossio e da
104 13 Habitacional
Figueira
Tendo em conta a definição destas zonas, foram então definidas as Unidades Operativas de
Reabilitação que no seu conjunto englobam a totalidade da zona de intervenção. As
Unidades Operativas de Reabilitação são as seguintes:
UOR 3 – S. Paulo;
UOR 8 – Praças;
36
Figura 3E – Unidades Operativas de Reabilitação [16]
Faz ainda sentido apresentar as capacidades e usos futuros esperados com a realização do
projecto de reabilitação, algo que é sintetizado no quadro 3.3 apresentado de seguida.
Quadro 3.3 – Capacidades e usos futuros de acordo com o projecto de reabilitação [2]
(ampliado em anexo)
37
3.4 CARACTERÍSTICAS GERAIS DA ZONA EM ESTUDO
A zona em estudo neste trabalho é a zona composta pela Baixa Nascente e é a avaliação
dos edifícios desta zona que irá ser modelada no capítulo seguinte. A escolha desta zona
prende-se com o facto de para ela existir não só mais informação, mas também maior
qualidade desta.
38
Figura 3F – Baixa Pombalina e zona em estudo (imagem obtida através do software Google
Earth™ e ampliada em anexo)
No que diz respeito à informação mais relevante do ponto de vista da avaliação de edifícios
são de salientar os usos e o seu peso no mercado em questão e ainda a variação do
coeficiente de localização no interior da zona, uma vez que no que toca à restante
informação importante para uma boa avaliação, esta difere entre edifícios e entre fracções.
39
Quadro 3.4 – Uso e respectivo peso no mercado imobiliário da Baixa Nascente
Habitação 14,5
Comércio 17,5
Restauração 5,9
Serviços 22,4
Politico/Administrativo 4
Equipamentos 0,9
Hotelaria 3,8
Indústria 0,2
Armazéns 10
Mista 2,9
Outra/Igrejas 2,9
Devolutos 15,5
A partir desta informação é possível ter uma ideia do número de fracções destinada a cada
um dos usos, sabendo que nesta zona existem cerca de 800 habitantes distribuídos por
aproximadamente 650 fracções habitacionais.
Utilizando uma proporção podemos estimar que no conjunto na zona da Baixa Nascente
existem cerca de 4483 fracções com a utilização descrita no quadro 3.5 apresentado de
seguida.
N.º aproximado de
Uso
fracções
Habitação 650
Comércio 785
Restauração 265
Serviços 1004
40
N.º aproximado de
Uso
fracções
Politico/Administrativo 179
Equipamentos 40
Hotelaria 170
Indústria 9
Armazéns 448
Mista 130
Outra/Igrejas 130
Devolutos 695
Numa análise dos dados apresentados é fácil verificar que o peso do uso habitacional é
inferior ao peso quer do uso comercial quer do de serviços. Sendo que estes dados estão em
constante actualização é possível entender a tendência que existe para o uso comercial e o
de serviços ganharem ainda maior destaque, uma vez que o projecto de reabilitação da
Baixa Pombalina tem como objectivo “trazer” uma nova vida a esta zona. Essa “nova vida”
prende-se com o aumento do número de pessoas que afluem a esta área e logo é possível
entender que existe um grande interesse por parte dos investidores em proporcionar a essas
pessoas um conjunto de serviços que contribuirá para a ligação entre as pessoas e a zona.
No entanto é necessário que a oferta no domínio habitacional não seja esquecida, uma vez
que a subsistência do comércio local existente na zona depende também da sua relação com
os moradores.
No que diz respeito à variação do coeficiente de localização, pode-se afirmar que de acordo
com a informação que se pode extrair do SIGIMI (Sistema de Informação Geográfica do
Imposto Municipal Sobre Imóveis) não existe na área total da Baixa Pombalina uma variação
do coeficiente de localização, pelo que os valores para este são os referidos anteriormente
no capítulo 2. Isto não parece completamente realista, visto que apesar de se tratar de uma
zona, em planta, não muito extensa, é possível prever que exista alguma diferença entre, por
exemplo, ruas principais e ruas secundárias, sendo que isto é ainda mais claro para o uso
comercial, uma vez que uma fracção localizada numa rua principal, logo com maior
movimento, deverá apresentar um maior valor do que uma fracção “substituta” localizada
numa rua secundária. É pois necessário ponderar o ajuste do coeficiente de localização ou
da variável explicativa associada à localização na sua forma de condicionar o valor de um
imóvel (fracção ou edifício), algo que será abordado no capítulo seguinte, onde se explicita o
modelo proposto.
41
Importa ainda referir que a escolha desta zona se deveu sobretudo ao facto de para ela
existirem levantamentos consistentes sobre o estado das fracções e edifícios e também pelo
facto de nela subsistir em número considerável o uso habitacional e o do comércio
tradicional/local, quando comparada com zonas circundantes.
3.5 CONCLUSÃO
Como conclusão importa referir que um estudo global sobre a zona e mercado imobiliário
onde se inserem os edifícios ou fracções é de extrema importância na sua avaliação. No
caso da Baixa Nascente é possível afirmar que existe uma clara tendência para o aumento
da oferta de serviços algo a que é necessário ter em atenção visto que não se deve
esquecer, por exemplo o uso habitacional.
Existe uma clara tentativa de revitalização da zona que passa também por uma reabilitação
dos edifícios, mas para revitalizar, “ganhar” o interesse das pessoas, é necessário garantir
também que a zona as atrai de diversas formas, querendo isto dizer, que é importante
garantir uma boa distribuição dos usos, caso contrário poder-se-á dar o caso de vir a ser uma
zona com “vida” em certos momentos do dia e deserta noutros, como acontece actualmente,
algo que não é claramente o projectado.
42
4 O MODELO PROPOSTO
4.1 INTRODUÇÃO
Este capítulo apresenta o modelo de avaliação desenvolvido, que tem como objectivo
permitir uma melhor avaliação de fracções destinadas à habitação, comércio e serviços
localizadas na Baixa Pombalina. Para um melhor entendimento do processo de criação e
desenvolvimento do modelo irá ser tratada a teoria que suporta o modelo de avaliação, bem
como definidos os processos que levaram à sua construção e, finalmente, os métodos de
validação do modelo.
Como foi referido, a análise de regressão linear múltipla no domínio da avaliação imobiliária é
um método comparativo. Como tal, neste método é utilizado um conjunto de imóveis de
referência dos quais se conhecem determinadas características entre elas o valor, de forma
a ser possível determinar o valor para um qualquer imóvel comparável do qual se conhecem
as mesmas características à excepção do valor.
O modelo de regressão linear univariado expressa uma relação entre uma variável
dependente (Y) (daí a designação de univariado) e uma ou mais variáveis independentes
(Xi; i=1,...,p) e é caracterizado pela seguinte expressão [17]:
sendo:
43
" 0,"1,..,"p = parâmetros do modelo;
No caso de existir apenas uma variável independente, o modelo designa-se por modelo de
regressão linear simples e é representado geometricamente por uma recta que exprime a
relação entre a variável dependente e a variável independente. No caso de duas variáveis
dependentes a representação geométrica do modelo é um plano, sendo para três ou mais
variáveis dependentes um hiperplano.
O modelo de regressão linear múltipla deve assentar nas seguintes hipóteses base:
a) a variável independente deve ser representada por números reais que não contenham
nenhuma perturbação aleatória;
c) os erros são variáveis aleatórias com valor esperado nulo e variância constante, isto é,
2
E(#)=0 e Var(#)= $
Sendo assim o modelo de análise de regressão linear múltipla, que se irá criar, pretende
explicar a realidade em estudo e prever o comportamento da variável endógena/dependente
2
(preço por m de fracções da Baixa Pombalina) em função do conhecimento das variáveis
exógenas que se irão definir de seguida.
Na construção do modelo existem diversos aspectos que têm que ser tidos em conta, sob
pena de aquele não ser válido:
44
a) A informação a recolher deve ser fiável, isto é, deve ser proveniente de fontes seguras,
verificada antes de registada e actualizada;
b) Deve ser recolhida a maior quantidade de informação relativa a cada imóvel, pois o
levantamento de variáveis exógenas em abundância permite, durante a fase de estimação do
modelo, a possibilidade de serem retiradas algumas dessas variáveis que não estejam a
contribuir significativamente para a construção do mesmo;
c) A utilização de bases de dados específicas, já existentes, deve ser feita de forma a estas
serem analisadas primeiro, e só depois, com o conhecimento adquirido sobre a informação
que contêm, se pode proceder ao seu alargamento;
d) A amostra deve ter uma dimensão tal que não desça abaixo de um valor mínimo
conveniente para estimação do modelo, sendo recomendável a obtenção de amostras com
um número de objectos entre, pelo menos, cinco a dez vezes o número de variáveis
exógenas;
e) A informação contida na amostra, relativamente aos valores dos imóveis, deve ser
homogeneizada, através de um índice de inflação conveniente, que permita a referência dos
valores à mesma data, por forma torná-los comparáveis;
Tendo em conta os aspectos referidos acima, na elaboração do modelo que pretende prever
o preço das fracções na zona da baixa Pombalina, foram utilizados para valores da variável
2
dependente (preço por m ), valores de venda de fracções recolhidos em consulta a
empresas de mediação imobiliária. É então necessário ter em conta que estes valores não
representam a 100% o valor de mercado que se pretende estimar. No entanto, e tendo em
conta a remoção da taxa de 5% que fica para o mediador, é possível considerar este valor
como muito próximo do valor de mercado, excepto nos casos em que manifestamente existe
uma grande discrepância entre o valor sugerido pelo mediador e aquele que o mercado
parece indicar, algo que na verificação do modelo será abordado.
45
ou explicativas. Em anexo foram colocados os dados referentes a essa pesquisa como forma
de validar a sua utilização na elaboração do modelo.
Resta referir que os valores recolhidos têm como função constituírem uma base de dados
que permita obter os coeficientes do modelo de regressão linear múltipla, para que este
possa estimar valores para outras fracções inseridas na mesma situação, ou seja, fracções
comparáveis.
A elaboração do modelo passa em grande parte pela definição das variáveis explicativas.
Tendo em conta os dados recolhidos e um pouco de sensibilidade, numa primeira
abordagem decidiu-se definir as seguintes variáveis explicativas:
- Localização;
- Afectação (Uso);
- Tipologia;
- Estado de Conservação;
- Equipamentos e Qualidade.
Podendo parecer um número relativamente grande é importante perceber que desde que se
disponha de informação suficiente é sempre melhor criar um número de variáveis
independentes em excesso uma vez que este pode ser reduzido, e o contrário não é uma
tarefa de fácil execução. Para além disso, a dimensão da amostra - 75 fracções - permite a
utilização de um número de variáveis independentes desta ordem visto que o número de
observações é mais que 10 vezes superior ao número de variáveis.
46
Ambos os métodos têm uma base de utilização fundamentada. No caso do método em que
se utilizam variáveis dummy este prende-se com o objectivo de não introduzir no modelo
informação de alguma forma subjectiva, isto é, se as classes para a localização
corresponderem a Rua X = Localização Má; Rua Y = Localização Razoável e Rua Z =
Localização Boa; a utilização de variáveis dummy tenta impedir que automaticamente o
modelo fique condicionado pelo facto subjectivo de que a Rua X é pior do que a Rua Y e por
isso um imóvel na Rua X tem menos valor do que um imóvel na Rua Y. Para mais, se
atribuirmos então à Rua X o valor 1, Rua Y valor 2 e Rua Z valor 3, e pensarmos numa
regressão linear simples não é óbvio que um imóvel na Rua Z valha 3 vezes mais que um
imóvel na Rua X, e que esta relação esteja correcta. Da mesma forma ao utilizarmos níveis
quantitativos para variáveis qualitativas numa regressão múltipla, não há garantias de que a
introdução desses níveis no modelo produza bons resultados, uma vez que a sua definição é
claramente subjectiva. Assim, o método onde se utilizam variáveis dummy permite
ultrapassar estes problemas de subjectividade na definição das variáveis explicativas, sendo
que a partir de agora se irá referir este método como método A.
O método sugerido por Enrique Ballestero [5] assenta na definição de níveis ou classes
quantitativas a que correspondem diferenças qualitativas. Este método a partir de agora
designado por método B, assenta no princípio de que um avaliador com conhecimento do
mercado pode induzir no modelo a existência destas classes sem prejuízo para o resultado.
Desta forma a definição subjectiva de valores para variáveis qualitativas pode ser feita e
traduz-se em maior simplicidade do modelo com resultados satisfatórios.
Uma vez que ambos os métodos parecem válidos e que o recurso ao programa de SPSS
(Statistical Package for the Social Sciences - programa de tratamento de dados e análise
estatística) permite uma rápida avaliação dos resultados para ambos, será criado um modelo
para cada um dos métodos e será feita uma comparação entre os resultados encontrados
por eles.
De seguida definem-se então os diferentes segmentos para cada uma das variáveis
independentes já mencionadas:
47
Localização :
Nível 3 – Ruas Principais: Rua Augusta, Rua do Ouro, Rua da Prata, Rua de Santa Justa,
Rua da Assunção, Rua da Vitória, Chiado, Rossio, Rua Garrett, Rua Nova do Almada e Rua
do Carmo;
Nível 2 – Ruas Secundárias de Maior Importância: Rua dos Correeiros, Rua dos Douradores,
Rua dos Fanqueiros, Rua da Madalena, Rua do Crucifixo, Rua da Betesga, Rua dos Condes
de Monsanto e Rua do Comércio;
Afectação:
Tipologia:
Nível 5 – Lojas/Escritórios;
Estado de Conservação:
Equipamentos e Qualidade:
Nível 3 - Muito Bom: Imóvel com acabamentos e equipamentos muito bons, climatização
central, decoração profissional, elevador;
48
Nível 2 - Bom: Imóvel com bons acabamentos e equipamentos, climatização central e
elevador ou imóvel com as características de nível 3 à excepção de elevador acima do 3º
piso.
Após esta segmentação por níveis das variáveis explicativas torna-se necessário explicar
porque razão foram adoptadas estas variáveis e os diversos níveis que lhes correspondem.
Apesar de se tratar de uma definição subjectiva, existe obviamente uma lógica inerente a
este processo de definir e categorizar as variáveis dependentes.
No caso da variável localização, parece claro que dentro da zona da Baixa Pombalina
existem ruas que são “melhores” que outras para se ter um imóvel. O caso das fracções
comerciais é claro: é substancialmente melhor para um negócio que este seja desenvolvido
por exemplo, na Rua Augusta do que por exemplo na Rua de S. Nicolau, visto que a primeira
possui maior afluência de pessoas e é um marco na cidade de Lisboa.
A nível da afectação é também previsível que exista uma diferença de valor entre imóveis
dependendo do uso a que eles se destinam. Numa zona em que os usos comercial e
terciário imperam sobre o uso habitacional, é de prever que um imóvel destinado ao
comércio ou serviços tenha maior valor do que outro destinado à habitação. Entre comércio e
serviços a distinção pode não ser tão clara, mas admite-se que tratando-se de uma zona
histórica da cidade de Lisboa e consequentemente com muitos visitantes, um imóvel
destinado ao uso comercial tenha um valor superior a outro nas mesmas condições, mas
destinado ao uso terciário.
A variável tipologia foi incluída no seguimento da sua utilização na fórmula ajustada do valor
patrimonial tributário já referida no capitulo 2. Como justificação para a sua inclusão
apresenta-se a mesma razão apresentada nesse capitulo. No entanto crê-se que não seja
uma variável fulcral para o modelo, mas como a utilização do SPSS permite o tratamento de
grande número de dados e esta informação é relativamente fácil de obter, optou-se pela
inclusão desta variável no modelo.
O estado de conservação do imóvel à partida seria uma das variáveis mais importantes na
definição do seu valor, no entanto, e após consulta ao mercado verificou-se que apenas foi
possível introduzir no modelo os níveis já referidos, sendo que existe um número pequeno de
observações para níveis inferiores a 3. Isto explica-se pelo facto de no mercado imobiliário
ser extremamente difícil encontrar dados para fracções em más condições de conservação,
sendo que a venda de imóveis nestas condições não é publicitada uma vez que ocorre
49
geralmente associada a uma operação de investimento da parte compradora ou de ambas as
partes, vendedora e compradora.
A variável equipamentos e qualidades foi criada para distinguir imóveis que podendo
apresentar características idênticas a nível de localização, tipologia, afectação e estado de
conservação, apresentem características distintas a nível da qualidade global e nível de
equipamentos, algo que faz sentido, uma vez que, a título de exemplo, uma fracção com
climatização central e elevador tem um valor maior do que uma outra que não apresente
estas características.
4.3.2 Introdução de Dados no SPSS (Statistical Package for the Social Sciences) e
Execução da Regressão
No programa, fazendo “File”, “Open”, “Data” abriu-se uma nova folha de trabalho. Na vista
“Variable View” foram criadas as seguintes variáveis:
Código de Fracção - de forma a criar uma identificação unívoca para cada fracção;
Localização;
Tipologia;
Estado de Conservação;
Equipamentos e Qualidade;
Afectação.
50
Figura 4A – “Variable View” de folha de trabalho de SPSS onde se podem identificar as
variáveis introduzidas
Figura 4B – Menu “Value Labels” que permite definir os valores a atribuir a cada variável
De seguida mostra-se a figura 4C onde se pode ver a folha de dados para as primeiras 30
fracções.
51
Figura 4C – “Data View” de folha de trabalho de SPSS onde se podem verificar os dados
introduzidos para as primeiras 30 fracções
Tendo sido o processo anteriormente descrito, comum tanto ao modelo criado pelo método A
como ao modelo criado pelo método B, de seguida descreve-se o procedimento seguido para
cada um dos modelos independentemente.
Modelo A
Como foi dito anteriormente, o procedimento efectuado no Modelo A passa pela definição de
variáveis independentes dummy de modo a ultrapassar a subjectividade associada à
introdução de variáveis de índole qualitativa, num modelo que se pretende quantitativo.
Assim, desta forma, foi necessário definir as seguintes variáveis explicativas e condições:
Para a Localização:
L1 = 0;
Para a Tipologia:
T1 = 0;
52
T2 = 1 se fracção for de nível 2, c.c. T2 = 0;
EC1 = 0;
EQ1 = 0;
Para a Afectação:
AF1 = 0;
Ficam então definidas as seguintes variáveis auxiliares indicadoras, sendo estas as novas
variáveis explicativas: L2, L3, T2, T3, T4, T5, EC2, EC3, EC4, EQ2, EQ3, AF2 e AF3.
2
Preço/m = !1 + !2 L2 + !3 L3 + !4 T2 + !5 T3 +!6 T4 +!7 T5 +!8 EC2 +!9 EC3 +!10 EC4 +!11
EQ2 +!12 EQ3 +!13 AF2 +!14 AF3 (5)
53
Como é óbvio trata-se de um modelo algo complexo, com 14 coeficientes. No entanto com o
aperfeiçoamento do modelo existe grande probabilidade de que várias destas variáveis não
sejam necessárias.
Regressão
Tendo sido criadas as variáveis explicativas para o modelo, é então possível realizar a
regressão pelo SPSS de forma a conhecer os coeficientes a aplicar na expressão já
mencionada.
54
Figura 4D – Output de SPSS resultante do processamento de uma regressão para o
Modelo A
Para que a leitura destes dados possa ser executada da melhor forma é necessário introduzir
alguns conceitos, o de quadro ANOVA e o de coeficiente de determinação.
55
rejeita-se H0 a favor de H1, sendo que o p-value na folha de output do SPSS é dado no
campo “Sig.” do quadro ANOVA. Se este valor for inferior a 0,05 (&) é possível concluir que
pelo menos uma das variáveis independentes possui um efeito significativo sobre a variação
da variável dependente, isto é, que o modelo ajustado aos dados é significativo.
Este coeficiente é automaticamente dado pela folha de output de SPSS para uma regressão.
2 2
Quando R = 0 o modelo claramente não se ajusta aos dados, quando R =1 o ajustamento é
2
perfeito. Desta forma R varia entre 0 e 1, sendo que no caso das ciências exactas um bom
2
ajustamento acontece quando R é superior a 0,9 enquanto no domínio das ciências sociais
um valor acima de 0,5 já é considerado aceitável. No entanto é necessário ter algum cuidado
com este indicador quando se tratam modelos que diferem relativamente ao número de
variáveis independentes, uma vez que em geral a introdução de uma variável independente
2
tende a aumentar o valor de R mesmo que esta variável possua influência reduzida sobre a
variável dependente. Em alternativa pode ser utilizado o coeficiente de determinação
2
ajustado R a com maior segurança visto que este indicador apenas aumenta se a introdução
de uma variável independente contribuir para uma melhor ajustamento em relação aos
dados.
Tendo por base os conceitos acima mencionados é então possível fazer uma primeira leitura
aos valores apresentados na figura 4D.
É possível verificar que numa primeira abordagem o modelo não possui um muito bom
2 2
ajustamento aos dados visto que R = 0,450 e R a = 0,344. No entanto o p-value (Sig.) é
inferior a 0,05 logo é possível concluir que pelo menos uma das variáveis independentes
possui um efeito significativo sobre a variação da variável dependente. É ainda possível
nesta figura verificar quais as variáveis incluídas no modelo, sendo que se verifica que a
variável T5 não foi incluída. É então possível melhorar o modelo para que se obtenha um
melhor ajustamento aos dados, isto é, é possível aperfeiçoar o modelo para que o seu poder
de explicação dos dados aumente. Este aperfeiçoamento será executado em 4.5. De seguida
é feita uma descrição para o Modelo B equivalente à apresentada acima para o Modelo A.
Modelo B
Para o Modelo B a definição das variáveis explicativas é de extrema facilidade, visto que
neste modelo não existe alteração de variáveis, nem dos níveis já definidos para estas, ou
seja, a definição de variáveis explicativas é a já adoptada, sendo que todos os dados
necessários ao processamento da regressão encontram-se já introduzidos no programa
SPSS.
56
O modelo resultante irá apresentar a seguinte expressão genérica:
2
Preço/m = !1 + !2 NivelLocalização+ !3 NivelTipologia + !4 NivelEstadoConservação + !5
NivelEquipamentosQualidade +!6 NivelAfectação
A título de exemplo, o preço por metro quadrado de uma fracção situada numa rua principal,
com tipologia T4, a necessitar de obras de remodelação, com um nível de equipamentos e
qualidade bom e destinada à habitação, seria dado pela seguinte expressão:
2
Preço/m = !1 + !2 x 3 + !3 x 1 + !4 x 2 + !5 x 2 +!6 x 1
Regressão
Realizou-se, utilizando o SPSS, a regressão que irá permitir determinar os coeficientes para
o modelo acima apresentado. O procedimento foi exactamente o mesmo seguido para o
Modelo A, à excepção de que se seleccionaram as variáveis independentes “Localização,
Tipologia, EstadoConservação, EquipamentosQualidade e Afectação”.
Numa análise semelhante à que foi feita para o Modelo A é possível perceber que o modelo
pode e deve ser aperfeiçoado uma vez que ainda não possui poder explicativo suficiente,
2 2
visto que R = 0,356 e R a = 0,310.
Existem diversas análises que se podem efectuar de forma a melhorar o modelo criado. As
que se irão efectuar serão a análise de resíduos, a análise de “melhor modelo”/selecção de
variáveis e a análise de colinearidade das variáveis.
Uma vez que esta análise é comum a Modelo A e Modelo B, irá ser feita uma análise
genérica referindo-se, quando necessário, as pequenas diferenças que possam existir entre
ambos os modelos.
57
Figura 4E - Output de SPSS resultante do processamento de uma regressão para o
Modelo B
Outliers são observações extremas, não características, que apresentam resíduos que são
consideravelmente superiores, em valor absoluto, aos resíduos das outras observações. É
exemplo de disso o gráfico apresentado na figura 4F.
58
Figura 4F – Gráfico de resíduos vs. valores estimados ilustrando a posição de um outlier [17]
59
Figura 4H – Gráfico de resíduos “estudantizados” apagados vs. valores estimados ajustados
(press) para o Modelo A
60
de regressão com todas as variáveis após remoção de outliers surgiu o quadro 4.1 mostrado
de seguida,
Quadro 4.1 – Quadro de output de SPSS que mostra os parâmetros das variáveis
Como pode ser visto a variável que apresenta maior p-value é EQ2. Esta variável deve ser
então removida, sendo pedida outra regressão com as variáveis restantes. No novo output
2 2
deve ser verificado se os valores de R e de R a baixam ou não substancialmente, ou seja,
se o ajuste aos dados é perdido de forma substancial ou não. Se ocorrer uma diminuição
destes valores na ordem das milésimas, então a variável pode e deve ser retirada. Esta
análise deve ser feita para uma variável de cada vez, visto que quando se retira uma variável
os p-values das outras variáveis sofrem alteração. Este procedimento foi seguido para o
modelo A e para o Modelo B e sintetizam-se de seguida quais as variáveis mantidas e quais
as variáveis excluídas para ambos os modelos:
Modelo A:
61
Modelo B:
Colinearidade
Para testar a colinearidade entre variáveis existem duas formas relativamente simples
sugeridas por [17]: a análise da matriz de correlações bivariadas sendo que se |R|'0,75
podem existir problemas de colinearidade. No entanto esta análise só é válida para variáveis
duas-a-duas. Quando mais do que duas variáveis forem colineares, a matriz já não pode ser
usada. É então possível usar um indicador chamado “factor de inflação da variância” (VIF –
Variance Inflation Factor) sendo que, de uma forma geral, valores de VIF superiores a 5
(Montgomery & Peck, 1982) indicam problemas de colinearidade.
62
Quadro 4.3 – Quadro onde se podem verificar os valores do indicador VIF para Modelo A
Quadro 4.5 - Quadro onde se podem verificar os valores do indicador VIF para Modelo B
63
Conservação e Equipamentos e Qualidade, apesar de a variável Estado de Conservação ser
passível de remoção (p-value = 0,052) optou-se por não remover esta variável visto que se
considera ter importância na caracterização do mercado em estudo e para mais segundo o
indicador VIF, esta variável não parece apresentar problemas graves de colinearidade tendo
sido mantida no modelo.
Estão criadas as condições para a apresentação dos modelos finais, que irão permitir a
avaliação de fracções na Baixa Pombalina de acordo com uma “market approach”, ou seja,
de acordo com os valores que existem no mercado.
Modelo A
64
Formulação:
2
Preço/m = 1488,669 + 587,087 x L3 + 552,645 x T2 + 427,684 x T4 + 595,162 x EC4 +
514,224 x EQ3 + 476,162 x AF2 + 1262,202 x AF3 (7)
Modelo B
Formulação:
2
Preço/m = -115,685 + 318,943 x Localização + 186,698 x EstadoConservação + 337,993 x
EquipamentosQualidade + 522,444 x Afectação (8)
65
Para ambos os modelos o output resultante do procedimento completo que levou ao
resultado final é colocado em anexo.
Conceitos
O SPSS permite verificar o primeiro pressuposto através de uma análise gráfica. Na situação
ideal, os erros ou resíduos, quando representados graficamente em função dos valores de yj
2
(valores do preço/m resultantes do modelo de regressão) distribuir-se-ão de forma aleatória
em torno de ei = 0 (erro igual a zero). Disso é exemplo o seguinte gráfico (figura 4K):
66
Figura 4L – Gráficos ilustrando exemplos de violações aos pressupostos do modelo de
regressão linear [17]
A distribuição normal dos erros pode ser verificada graficamente através do gráfico de
probabilidade normal (“Normal Probability Plot”) que também pode ser obtido através do
SPSS. Se os erros possuírem distribuição normal então os valores representados neste
gráfico devem distribuir-se mais ou menos na diagonal principal. Disso é exemplo o gráfico
representado na figura 4M mostrada de seguida:
67
então está garantida a independência dos resíduos. Este coeficiente também pode ser obtido
automaticamente através do SPSS.
Validação
Uma vez que através do SPSS é possível obter o gráficos de resíduos vs. valores e de
probabilidade normal bem como o coeficiente de Durbyn-Watson é então possível verificar se
para ambos os modelos os pressupostos são cumpridos. Uma vez que o procedimento para
obter gráficos de resíduos vs. probabilidades já foi explicado, resta explicar como é possível
obter através do SPSS o gráfico de probabilidade normal e o coeficiente de Durbyn-Watson.
Para obter o gráfico de probabilidade normal, é necessário seleccionar “Plots” e “Normal
probability plot”. Para pedir o coeficiente de Durbyn-Watson é necessário seleccionar
“Statistics” e “Durbyn-Watson”.
Os resultados para ambos os modelos são apresentados de seguida nas figuras 4N, 4O, 4P,
4Q, 4R e 4S.
Modelo A
Figura 4O – Output de SPSS que permite observar o gráfico de probabilidade normal para o
Modelo A
68
Figura 4P – Output de SPSS que permite observar um gráfico de resíduos vs. valores
estimados para o Modelo A
Modelo B
Figura 4R – Output de SPSS que permite observar o gráfico de probabilidade normal para o
Modelo B
69
Figura 4S – Output de SPSS que permite observar um gráfico de resíduos vs. valores
estimados para o Modelo B
Como é possível perceber através da análise dos resultados mostrados acima, ambos os
modelos cumprem os pressupostos de aplicação do modelo de regressão linear, logo são
válidos e apresentam um bom poder de explicação da realidade em estudo (mercado
2 2
imobiliário da Baixa Pombalina), sendo que para o Modelo A, R = 0,742 e R a = 0,711 e para
2 2
o Modelo B, R = 0,619 e R a = 0,595.
4.5 CONCLUSÃO
Em jeito de conclusão é possível afirmar que os resultados obtidos para ambos os modelos
são bastante satisfatórios, uma vez que indicam que os modelos criados têm um bom poder
de explicação da realidade em causa - os valores de mercado das diversas fracções na
Baixa Pombalina. A elaboração de 2 modelos deve-se ao facto de existirem teorias distintas
no que diz respeito à forma como devem ser introduzidas as variáveis explicativas num
modelo de regressão linear múltipla. No capitulo que se irá apresentar de seguida será feito
um estudo dos resultados obtidos, com uma comparação entre valores resultantes do
modelo A, do modelo B e da fórmula analítica baseada no código do IMI, de forma a ser
possível perceber qual o método que possui menor erro e qual a tendência de cada método
no que diz respeito à aproximação ao valor de mercado.
70
5 APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DE RESULTADOS
5.1 INTRODUÇÃO
Neste capítulo são apresentados os resultados obtidos, ou seja, os valores de mercado que
cada um dos modelos permite obter e é feita uma comparação entre estes valores e os
resultantes da fórmula analítica baseada no código do IMI, já mencionada no capítulo 2,
sendo que o estudo dos resultados e da comparação feita entre eles irá permitir tirar
conclusões quanto à aplicabilidade e fiabilidade dos modelos criados.
De seguida é feita a apresentação dos resultados para cada um dos modelos criados
(modelo A e modelo B) e também são apresentados os valores obtidos através da fórmula
analítica referida no capítulo 2 e actualmente em uso. Após a apresentação dos resultados é
feita uma comparação entre eles, quer por comparação directa quer por cálculo de alguns
índices estatísticos que permitem uma melhor interpretação dos dados.
2
Preço/m = 1488,669 + 587,087 x L3 + 552,645 x T2 + 427,684 x T4 + 595,162 x EC4 +
514,224 x EQ3 + 472,162 x AF2 + 1262,202 x AF3 (7)
71
Quadro 5.1 – Resultados do Modelo de Regressão Linear Múltipla A
Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/
Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2
F01 3661 F16 2751 F31 2628 F46 2512 F61 3860
F02 3338 F17 2751 F32 1489 F47 2636 F62 4447
F03 3338 F18 2041 F33 2671 F48 2084 F63 3860
F04 1916 F19 1965 F34 1916 F49 2084 F64 3860
F05 2084 F20 3151 F35 1916 F50 2671 F65 2636
F06 2636 F21 2598 F36 2076 F51 2084 F66 2084
F07 1965 F22 2560 F37 2671 F52 3151 F67 2636
F08 1489 F23 3860 F38 1489 F53 1489 F68 3151
F09 2636 F24 2598 F39 2084 F54 2751 F69 1489
F10 1489 F25 3346 F40 3185 F55 3860 F70 2560
F11 3185 F26 3074 F41 1916 F56 2560 F71 2560
F12 2560 F27 2560 F42 2041 F57 3860 F72 1965
F13 2084 F28 3074 F43 1916 F58 3346 F73 1965
F14 2671 F29 2628 F44 1916 F59 3346 F74 1965
F15 3933 F30 2628 F45 2512 F60 3265 F75 3074
Os resultados obtidos para o modelo B são apresentados no quadro 5.2 de acordo com a
formulação:
2
Preço/m = - 115,685 + 318,943 x Localização + 186,698 x EstadoConservação + 337,993 x
EquipamentosQualidade + 522,444 x Afectação (8)
72
Quadro 5.2- Resultados do Modelo de Regressão Linear Múltipla B
Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/
Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2
F01 3647 F16 3326 F31 2262 F46 2467 F61 3850
F02 3307 F17 2988 F32 1943 F47 2467 F62 4169
F03 3307 F18 1943 F33 2786 F48 2467 F63 3531
F04 1756 F19 2484 F34 1756 F49 2148 F64 3531
F05 2129 F20 2805 F35 1943 F50 2786 F65 2467
F06 2467 F21 2805 F36 2075 F51 2467 F66 1810
F07 2465 F22 2990 F37 2448 F52 2805 F67 2467
F08 1569 F23 3850 F38 1962 F53 1569 F68 2805
F09 2467 F24 2805 F39 2467 F54 2669 F69 1756
F10 1250 F25 3193 F40 3124 F55 3531 F70 2671
F11 3124 F26 3328 F41 1756 F56 2671 F71 2333
F12 2990 F27 2990 F42 1756 F57 3531 F72 2146
F13 2129 F28 3328 F43 1756 F58 3193 F73 2465
F14 2786 F29 2262 F44 1756 F59 3193 F74 2484
F15 3831 F30 2262 F45 2467 F60 3345 F75 3009
Onde:
2
Vc – valor base dos prédios edificados (!/m ),
Ca – coeficiente de afectação,
Cl – coeficiente de localização,
73
Cc – coeficiente de conservação,
Ct - coeficiente de tipologia.
Ou seja, o valor base dos prédios edificados é igual a 1,25 vezes o valor médio de
construção por metro quadrado fixado pela portaria 16-A/2008 de 9 de Janeiro em 492
2 2
euros/m . Consequentemente, o valor base dos prédios edificados é 615 !/m . No entanto a
referida portaria aplica -se a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo n.º 1 a que
se referem os Artigos 13.º e 37.º do CIMI sejam entregues a partir de 1 de Janeiro de 2008.
Deve-se, então, ponderar a aplicação de um coeficiente que majore o valor base, uma vez
que se considera que o custo de construção na Baixa Pombalina não é comparável ao custo
das construções novas.
Os resultados obtidos pela fórmula analítica para as fracções em estudo são sintetizados no
quadro 5.3 apresentado de seguida:
Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/
Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2
F01 2121 F16 1771 F31 1098 F46 1690 F61 2314
F02 1948 F17 1771 F32 1157 F47 1343 F62 2524
F03 1771 F18 1009 F33 1580 F48 1290 F63 2524
F04 1295 F19 1624 F34 1295 F49 1374 F64 2524
F05 1264 F20 1500 F35 1382 F50 1580 F65 1304
F06 1500 F21 1484 F36 998 F51 1374 F66 1374
F07 1624 F22 2121 F37 1347 F52 1500 F67 1500
F08 526 F23 2314 F38 1086 F53 1085 F68 1500
F09 1474 F24 1580 F39 1290 F54 1948 F69 1018
F10 584 F25 2314 F40 1649 F55 2524 F70 1928
F11 1415 F26 1928 F41 1334 F56 2314 F71 1928
74
Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/ Código Preço/
Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2 Fracção m2
F12 1928 F27 2121 F42 1060 F57 2524 F72 1624
F13 1264 F28 2121 F43 1334 F58 2314 F73 1624
F14 1374 F29 1030 F44 1334 F59 2314 F74 1624
F15 2103 F30 1098 F45 1690 F60 1948 F75 2121
É importante referir que todos os quadros que apresentam os resultados estão sintetizados e
que, em anexo, é possível observá-los na totalidade e compreender a origem dos valores.
'$!!!!!"
'#!!!!!"
'!!!!!!"
()*+,"-.)/0+"
&!!!!!"
12"
3452"
%!!!!!"
3456"
$!!!!!"
#!!!!!"
!"
Figura 5A – Valores Exactos e Estimados por todos os modelos para cada fracção
75
É então possível comparar directamente os valores de mercado das fracções e analisar os
resultados obtidos. Para que esta análise seja mais completa é ainda possível fazê-la através
da utilização de alguns indicadores estatísticos que serão explicados de seguida:
!Erro quadrático médio (EQM) de uma estimativa ou erro standard é a soma dos resíduos
! !
elevados ao quadrado a dividir pelo número de observações. Em expressão matemática,
1 n 2
temos EQM = " ei (11) onde:
n i=1
e e
Erro relativo = " %Erro = #100%
Y Y
De seguida são apresentados na figura 5B (ampliada em anexo) os erros relativos dos
modelos e no quadro 5.4 os indicadores estatísticos dos modelos . É de notar que o quadro
! 2
5.4 apresenta também o erro quadrático médio dos modelos relativamente ao preço/m visto
que foi esta unidade que foi utilizada para a elaboração dos modelos de regressão e para o
cálculo efectuado pela fórmula analítica, tornando os resultados independentes das áreas
das fracções e por conseguinte comparáveis.
76
:89"
:"
#89"
#"
-,,+"3;*)0<=+"12"
'89" -,,+"3;*)0<=+"3452"
-,,+"3;*)0<=+"3456"
'"
!89"
!"
7!89"
77
É necessário salientar que o cálculo dos erros relativos, da média dos erros e dos EQMs foi
feito para todas as fracções, excepto as com código F03, F07, F11, F14, F15, F16 e F25 uma
vez que o valor destas fracções está completamente desajustado da realidade de mercado,
como ficou provado na análise de resíduos dos modelos (outliers), sendo assim o número de
observações em estudo passa a ser 68. É ainda importante perceber que o EQM referente a
2
preços/m não é igual ao obtido para cada um dos modelos (A e B) resultantes da análise de
regressão e dados pelo SPSS, uma vez que o erro quadrático médio apresentado no quadro
5.4 é calculado através da aplicação das fórmulas (7), (8) e (10), sendo que nas fórmulas (7)
e (8) os parâmetros do modelo (coeficientes) são arredondados à terceira casa decimal, o
que não acontece no cálculo efectuado pelo SPSS.
Após a apresentação dos resultados obtidos é possível fazer uma análise tendo em conta
toda a informação exposta anteriormente.
Modelo A
78
este aspecto é característico do domínio da avaliação de imóveis, daí ser necessária a
grande experiência dos avaliadores no que toca à atribuição de valores a imóveis.
Modelo B
Fórmula Analítica
A nível global é possível observar que o modelo que permite obter melhores resultados é
sem dúvida o modelo A, como seria de esperar uma vez que tratando-se de um modelo
criado através de uma análise de regressão nele existe uma clara aproximação à realidade
de mercado (“market approach”), visto que na criação do modelo foram usados os valores de
mercado exactos, e são estes que se pretendem obter através da expressão linear obtida por
regressão. É também possível perceber que o modelo B produz resultados muito
satisfatórios sendo que apesar de a sua elaboração ser ligeiramente mais simples, não
existindo necessidade de criar variáveis “dummy”, não traz vantagens substanciais em
relação ao modelo A, visto que a criação destas variáveis é também um processo simples e
não existe necessidade de informação adicional se for utilizado o modelo A em detrimento do
modelo B.
79
5.3.2 Análise das Tendências dos Modelos
Analisando ainda a figura 5A é possível verificar que para todos os usos no modelo A e B
não existem tendências definidas, algo que seria de esperar.
No entanto para a fórmula analítica, é clara a tendência dos valores, 97,3% dos valores
estimados são inferiores aos valores exactos, o que indica que a fórmula está claramente
calibrada para produzir valores inferiores ao valor de mercado. Sendo uma adaptação da
fórmula do código do IMI é normal que tal aconteça, uma vez que a fórmula do código do IMI
destina-se a calcular o valor patrimonial tributário, que se quer inferior ao valor de mercado
de um imóvel, visto que é sobre este valor que se cobra o imposto.
Tal tendência na fórmula adaptada pode ter vários motivos, mas, no entanto, aquele que
parece ter maior influência é sem dúvida o valor base dos prédios edificados, já que o valor
disposto no IMI é claramente baixo e influencia sem margem para dúvidas o valor final do
imóvel. A utilização da fórmula adaptada pode então ser justificada pela obtenção de um
valor mínimo para um imóvel e útil nos diversos objectivos que utilizem um valor com estas
características. No entanto para a obtenção de um valor de mercado correcto, o valor
fornecido pela fórmula adaptada deve ser tomado como uma “fasquia” inferior e o valor de
mercado deve ser calculado como tal e não como um valor mínimo, uma vez que é possível
entender que um proprietário vendedor queira a sua fracção vendida pelo valor justo (valor
de mercado) de forma a não se sentir “enganado” para uma venda sobre um valor muito
inferior ao real.
Para o cálculo do valor de mercado é então possível utilizar quer o modelo A quer o Modelo
B, sendo que os valores produzidos por estes modelos tentam espelhar o mercado, visto que
os próprios modelos se baseiam nos valores de mercado dos imóveis.
5.4 CONCLUSÃO
Como conclusão deste capítulo é possível afirmar que os modelos propostos apresentam um
bom comportamento na aproximação dos valores estimados aos valores exactos da amostra.
Sendo a amostra representativa do mercado, é possível concluir que também os modelos
80
permitem uma boa estimação do valor de mercado de fracções destinadas à habitação,
comércio e serviços na zona da Baixa Pombalina.
Em comparação com o método usado anteriormente é notório que este produz valores
inferiores ao valor de mercado e consequentemente a sua utilização deve ser criteriosa e
deve estar de acordo com a finalidade da avaliação (por exemplo crédito bancário). Caso se
pretenda um valor de mercado a utilizar em transacções então qualquer um dos modelos
propostos se configura como melhor alternativa.
81
82
6 CONCLUSÃO
6.1 INTRODUÇÃO
Posteriormente foi efectuado um estudo acerca das características da zona em estudo, Baixa
Pombalina, e das características dos seus imóveis.
A elaboração do modelo foi feita tendo em conta toda a informação relevante e foi necessária
a introdução de alguns conceitos estatísticos fundamentais para uma clara percepção e
transparência do procedimento desenvolvido na obtenção do modelo.
Foi ainda desenvolvida uma análise de resultados com o intuito de perceber a fiabilidade do
modelo face à sua função, a estimação dos valores de fracções habitacionais, comerciais e
de uso terciário inseridas no mercado imobiliário da Baixa Pombalina
Assim sendo, existem diversas conclusões que podem ser extraídas sobre o trabalho
desenvolvido. Fica claro que um modelo criado através de uma análise de regressão linear
múltipla tem tendência para produzir melhores resultados que um modelo simplesmente
analítico, uma vez que a regressão permite efectuar uma “aproximação à realidade de
mercado” (“market approach”). No que diz respeito à avaliação de fracções da Baixa
Pombalina, conclui-se que os modelos criados (modelos A e B) produzem, globalmente,
melhores resultados do que o método utilizado actualmente baseado no código do Imposto
Municipal sobre Imóveis.
Fazendo uma avaliação realista dos resultados é possível dizer que globalmente todos os
objectivos idealizados foram cumpridos:
• Foi realizada uma pesquisa bibliográfica relevante no que diz respeito a métodos de
avaliação, nomeadamente nos adaptados ao mercado imobiliário em estudo;
83
• Averiguaram-se e avaliaram-se os métodos de avaliação utilizados no Projecto de
Reabilitação do Edificado da Baixa Pombalina Sociedade de Reabilitação Urbana;
É, assim, possível afirmar que para além dos bons resultados produzidos, os modelos são de
aplicação extremamente simples, e ainda que, ao utilizar o programa SPPS é possível fazer
a actualização dos modelos caso exista mais informação disponível, ou seja, um modelo de
análise de regressão destinado a avaliar um determinado conjunto de imóveis pode ser
continuamente melhorado à medida que existe mais informação disponível sobre as
transacções desses imóveis, o que na realidade permite criar um modelo completo e que
explique com grande capacidade o mercado imobiliário a que se destina.
É também de salientar que devido à facilidade de utilização, este tipo de modelos tem maior
aproveitamento em avaliações de média/grande escala, sendo que para avaliar apenas um
edifício específico, deve ser colocada a hipótese de usar pelo menos outro método de
avaliação de forma a perceber se os valores produzidos pelo modelo de análise de regressão
estão perto do valor que se pretende ou não. No entanto, caso o modelo seja extremamente
completo e seja elaborado a partir de dados correctos e representativos do mercado, é então
possível considerar que a aplicação de um método baseado na análise de regressão é uma
prática recomendável.
84
A elaboração e análise de um modelo de regressão linear múltipla que assenta sobre uma
formulação diferente é um contributo que acrescenta valor ao conhecimento produzido na
área e a comparação dos modelos criados com um método de avaliação totalmente diferente
permite tirar conclusões sobre o domínio e condições de aplicabilidade dos métodos,
contribuindo assim para um mais profundo conhecimento sobre eles.
Em relação a inovações com aspecto mais prático a criação de um modelo de avaliação que
permite estimar valores de mercado de forma mais precisa é algo que não tinha sido feito
para a zona em estudo e que é útil não só à BPSRU mas também para todos os
interessados no mercado imobiliário da Baixa Pombalina. A elaboração de um modelo que
permite estimar valores que estão muito próximos dos valores de mercado é um contributo
relevante para os possíveis intervenientes no mercado referido. Também o estudo
desenvolvido é relevante para as empresas e entidades que necessitem de utilizar métodos
de avaliação que produzam resultados de acordo com o mercado, visto que a metodologia
seguida e o conhecimento adquirido podem constituir uma vantagem clara para aqueles que
os utilizem.
6.4 LIMITAÇÕES
No que diz respeito a limitações e aspectos a melhorar nos modelos criados, é fundamental
entender que quanto mais informação, desde que esta seja de qualidade, ou seja
representativa, melhor será o modelo. Nos modelos criados o número de observações é de
75 fracções o que para um mercado que engloba 4483 fracções é manifestamente pouco.
Tal é explicado pelo facto de a informação necessária para o desenvolvimento deste tipo de
modelos ser extremamente escassa e quando existe é de muito difícil acesso visto que
sendo uma informação valiosa não é partilhada facilmente. É de notar que também a própria
quantidade da informação é reduzida visto que se procurou sempre consultar fontes
fidedignas e que o número de imóveis a transaccionar para um período curto, cerca de 8
meses, não é grande, o que leva à questão de perceber porque não foram utilizados valores
homogeneizados de transacções anteriores. Tal não aconteceu uma vez que esta
informação é extremamente difícil de obter, os mediadores imobiliários não disponibilizam
esta informação por interesse próprio e dos clientes e os valores declarados a nível oficial
tendem a ser sempre mais baixos do que os realmente transaccionados de forma a reduzir
os impostos. Logo, a escolha que pareceu mais acertada foi a de usar valores de venda de
imóveis anunciados pelos mediadores imobiliários subtraídos da margem de 5% que fica
85
para os mediadores. Esta prática pode ser questionada, uma vez que não há garantia
absoluta de que estes valores representam o valor de mercado. No entanto crê-se que este
valor de venda corrigido, por assim dizer, é um valor que um vendedor informado sobre o
mercado apresenta a alguém que também informado sobre o mercado deseja comprar, algo
que vai ao encontro da definição de valor de mercado.
É então claro que um dos aspectos a melhorar será a quantidade de informação a utilizar de
forma a tornar os modelos ainda melhores e com maior poder de explicação do mercado.
Uma das limitações a apontar ao modelo é o facto de permitir estimar valores apenas para
fracções relativamente bem conservadas ou a necessitar de um nível de intervenção não
muito alto, visto que as fracções correntemente em transacção no mercado apresentam
estas características. Para a estimação de valores de fracções em fracas condições de
conservação poderia ser utilizado o modelo proposto desde que se conhecesse também o
custo necessário para reabilitar essas fracções. Seria apenas necessário subtrair ao valor de
uma fracção calculado como perfeitamente reabilitada o custo da reabilitação da fracção nas
condições reais. Entende-se que esta abordagem poderá proporcionar melhores resultados
do que a aplicação da fórmula analítica mencionada, que permite estimar valores para
fracções em más condições de conservação mas que, no entanto, produz resultados com
alguma limitação.
É necessário compreender que nada é definitivo e como tal pode ser sempre melhorado. Tal
acontece com os modelos criados que podem ser substancialmente melhorados pela adição
de informação com qualidade. O processo de elaboração de um modelo extremamente
completo pode levar um grande período de tempo e é um processo que necessita de
constantes adaptações da informação, nomeadamente no que diz respeito à
homogeneização de valores para a data em que se quer realizar a avaliação. Desta forma,
no futuro, os modelos propostos poderiam ser continuamente melhorados e desenvolvidos
no sentindo de se tornarem mais completos e produzirem resultados ainda mais fiáveis.
86
modelos em conjunto permitiria estimar os valores de mercado de fracções em estado de
conservação deficiente de uma forma mais acertada e mais de acordo com a realidade do
mercado imobiliário.
87
88
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
[4] Moreira, Alberto Lélio (2001) Princípios da Engenharia de Avaliações. Pini. 5ª edição.
[5] Ballestero, Enrique; Rodriguez, José Ángel (1999) El Precio de los Inmuebles Urbanos.
CIE Inversiones Editoriales Dossat 2000. 2ª edição.
[6] Ribeiro, Francisco L.(2008). Apresentações das Aulas Teóricas de Avaliação Imobiliária
e Manutenção de Edifícios.
[7] Gomes, Luiz Monteiro; Rangel, Luís Duncan (2007) An application of the TODIM
method to the multicriteria rental evaluation of residential properties. European Journal of
Operational Research.
[9] Rodrigues, Eduardo Paiva; Bezelga, Artur A. (1998) Avaliação de Casas Antigas.
APAE. 2º Congresso Nacional de Avaliação mo Imobiliário.
[13] Baixa Pombalina - Pedido de inclusão na lista indicativa nacional para a candidatura a
património mundial.
[15] Censos 2001 INE – Instituto Nacional de Estatística; XVI – recenseamento Geral da
população – indicadores de enquadramento; VI – recenseamento geral da habitação –
indicadores de enquadramento.
[17] Maroco, João (2007) Análise Estatística com utilização do SPSS. Edições Sílabo. 3ª
edição.
[18] Murteira, Bento e outros (2007) Introdução à Estatística. Mc Graw Hill. 2ª edição.
89
[20] Ribeiro, Francisco L. (2007/2008) Folhas de apoio à disciplina de Economia da
Construção. 2º curso do DFA em Construção. DECIVIL. I.S.T.
[21] Allen, Jost; Jennifer, Nelson; et. al.(1995)Real estate appraisal using predictive
modeling. 5361201.
[22] Rudolph, Patricia M. (1998) Will Mandatory Licensing and Standards Raise the Quality
of Real Estate Appraisals? Jornal of Housing Economics.
[25] Kathmann, Ruud M. (1993) Neural Networks for the mass appraisal of real estate.
Computers, Environment and Urban Systems.
[28] Appleton, João (2003) Jornadas à Baixa Pombalina e a sua importância para o
património mundial. CML – Pelouro de Licenciamento Urbanístico e Reabilitação Urbana.
90
Anexos
!
Anexo A – Informação Relevante sobre a Zona em Estudo
!
Figura 3D - – Organização do espaço [24]
Quadro 3.3 A - Capacidades e usos futuros de acordo com o projecto de reabilitação
Quadro 3.3 B - Capacidades e usos futuros de acordo com o projecto de reabilitação
Figura 3F – Baixa Pombalina e zona em estudo
!
!
Anexo B – Dados Recolhidos para as Fracções em Estudo
!
Sintese dos dados recolhidos para as fracções em estudo
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F01 0895-VD0326 Century 21 F04 120261103-48 Remax
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua Augusta 3 3 Rua dos Sapateiros 2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Obras de Remodelação 0,75 2
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Muito Bom 1,1 3 Razoável 1 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Serviços 1,1 2 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 T0/T1 1,17 4
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2
70 325.000,00! 55 m 125.000,00!
! !
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F02 0944-131 Century 21 Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F05 120631081-90 Remax
Rua da Prata 3 3 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua dos Douradores 2,4 2
Pequenas Intervenções 0,8 3 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Razoável 1,1 1 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Razoável 0,98 1
Comércio 1,2 3 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
Lojas/Escritórios 1 5 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda T4 ou superior 0,92 1
400 m
2
1.000.000,00! Área Valor de Venda
2
84 m 185.000,00!
!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F03 121511017-170 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F06 121831039-1 Remax
Rua da Prata 3 3 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua do Crucifixo 2,4 2
Pequenas Intervenções 0,8 3 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Razoável 1 1 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Bom 1,15 2
Comércio 1,2 3 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
Lojas/Escritórios 1 5 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda T3 0,93 2
75 m
2
120.000,00! Área Valor de Venda
2
70 m 199.500,00!
!
!
!
!
! !
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F07 121571014-26 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F10 120651110-10 Remax
Rua dos Correeiros 3 2 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua de São Nicolau 2,4 3
Pequenas Intervenções 0,8 3 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,43 4
Razoável 1 1 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Muito Bom 1 3
Serviços 1,1 2 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
Lojas/Escritórios 1 5 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda T2 0,92 3
2
300 m 213.000,00! Área Valor de Venda
2
! 300 m 350.000,00!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F08 120631081-64 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F11 121331048-134 Remax
Rua dos Douradores 2,4 2 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua da Prata 2,4 3
Intervenções de carácter estrutural 0,43 1 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Razoável 0.9 1 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Muito Bom 1,03 3
Habitação 1 1 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
T4 ou superior 0,92 1 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda T2 0,98 3
2
135 m 325.000,00! Área Valor de Venda
2
! 52 m 350.000,00!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F09 122201015-26 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F12 121291031-106 Remax
Rua dos Douradores 2,4 2 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua dos Correeiros 3 2
Conservado 0,95 4 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Bom 1,13 2 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Bom 1 2
Habitação 1 1 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Serviços 1,1 2
T3 0,93 2 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda Lojas/Escritórios 1 5
2
115 m 320.000,00! Área Valor de Venda
2
! 182 m 420.000,00!
!
!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F13 121211077-1 Remax F16 120991145-4 Remax
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua dos Douradores 2,4 2 Rua da Madalena 3 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Pequenas Intervenções 0,8 3
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Razoável 0,98 1 Bom 1 2
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Comércio 1,2 3
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T4 ou superior 0,92 1 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
170 m 425.000,00! 9m 97.000,00!
! !
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F14 121331048-133 Remax F17 1222001054-3 Remax
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua da Prata 2,4 3 Rua da Madalena 3 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Pequenas Intervenções 0,8 3
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1 2 Razoável 1 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Comércio 1,2 3
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T2 0,98 3 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
62 m 450.000,00! 104 m 200.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F15 121331048-136 Remax F18 121521001-278 Remax
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua da Prata 3 3 Rua dos Fanqueiros 2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Pequenas Intervenções 0,75 3
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1 2 Razoável 0,98 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Comércio 1,2 3 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 T3 0,93 2
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
124 m 920.000,00! 93 m 210.000,00!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F19 121521020-43 Remax F22 121211058-4 Remax
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua do Comércio 3 1 Rua da Madalena 3 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Pequenas Intervenções 0,8 3 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1 2 Bom 1,1 2
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Serviços 1,1 2 Serviços 1,1 2
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
130 m 220.000,00! 180 m 330.000,00!
! !
!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F20 120521077-27 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F23 120991145-12 Remax
Rua da Madalena 2,4 2 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua da Madalena 3 2
Conservado 0,95 4 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Muito Bom 1,15 3 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Muito Bom 1,1 3
Habitação 1 1 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Comércio 1,2 3
T3 0,93 2 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda Lojas/Escritórios 1 5
93 m
2
250.000,00! Área Valor de Venda
2
113 m 350.000,00!
!
!
!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F21 120521077-28 Remax Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) F24 0944-270 Century 21
Rua da Madalena 2,4 2 Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua dos Fanqueiros 2,4 2
Conservado 0,95 4 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Conservado 0,95 4
Muito Bom 1,15 3 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Muito Bom 1,15 3
Habitação 1 1 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
T4 ou superior 0,92 1 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Área Valor de Venda T2 0,98 3
114 m
2
300.000,00! Área Valor de Venda
2
189 m 575.000,00!
!
!
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F25 F10761 Consultan F28 - Particular
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Junto à Sé 3 1 Rua dos Condes de Monsanto 3 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1,1 2 Muito Bom 1,1 3
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Comércio 1,2 3 Serviços 1,1 2
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2
30 m 195.000,00! 80 m
2
275.000,00!
! !
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário F29 Apt T2+1 106 Particular (BPIExpressoImobiliário)
F26 F9927 Consultan Localização Coeficiente Nível (RLMA/B)
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua Augusta (FA)
2,4 3
Rua da Madalena 3 2 Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Pequenas Intervenções (FA)
0,75 3
Conservado 0,95 4 Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) e Qualidade
Razoável (FA)
1 1
Muito Bom 1 3 Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação (FA)
1 1
Serviços 1,1 2 Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) T3 (FA)
0,93 2
Lojas/Escritórios 1 5 Área Valor de Venda
Área Valor de Venda 65 m
2
206.000,00!
2
80 m 275.000,00! !
!
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário F30 Apt T2+1 108 Particular (BPIExpressoImobiliário)
F27 F9921 Consultan Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Rua Augusta 2,4 3
Rua da Madalena 3 2 Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Pequenas Intervenções 0,8 3
Conservado 0,95 4 Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Razoável 1 1
Bom 1,1 2 Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Habitação 1 1
Serviços 1,1 2 Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) T3 0,93 2
Lojas/Escritórios 1 5 Área Valor de Venda
Área Valor de Venda 85 m
2
257.500,00!
2
125 m 335.000,00! !
!
!
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Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F31 Apt T2+1 107 Particular (BPIExpressoImobiliário) F34 120261103-49 Remax
Localização Coeficiente Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua Augusta (FA)
2,4 3 Rua do Comércio 2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Pequenas Intervenções (FA)
0,8 3 Obras de Remodelação 0,75 2
Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
e Qualidade
Razoável (FA)
1 1 Razoável 1 1
Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação (FA)
1 1 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T3 (FA)
0,93 2 T0/T1 1,17 4
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
85 m 226.000,00! 55 m 125.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F32 Apt T2 157 Particular (BPIExpressoImobiliário) F35 - Particular (BPIExpressoImobiliário)
Localização Coeficiente Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente Nível (RLMA/B)
Rua dos Correeiros (FA)
2,4 2 Rua dos Douradores (FA)
2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Pequenas Intervenções (FA)
0,8 3 Pequenas Intervenções (FA)
0,8 3
Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B)
e Qualidade
Razoável (FA)
1 1 e Qualidade
Razoável (FA)
1 1
Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Habitação (FA)
1 1 Habitação (FA)
1 1
Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B)
T2 (FA)
0,98 3 T0/T1 (FA)
1,17 4
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
55 m 134.200,00! 60 m 160.000,00!
! !
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F33 AN883343 Particular (BPIExpressoImobiliário) F36 4531 LisAtlanta
Localização Coeficiente Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua do Carmo (FA)
2,4 3 Rua da Prata 2,4 3
Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado (FA)
0,95 4 Obras de Remodelação 0,75 2
Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
e Qualidade
Bom (FA)
1,15 2 Razoável 0,98 1
Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação (FA)
1 1 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T2 (FA)
0,98 3 T4 ou superior 0,92 1
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
115 m 325.000,00! 78 m 140.000,00!
! !
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Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F37 Apt 3219 Concordata F40 - Particular (BPIExpressoImobiliário)
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente Nível (RLMA/B)
Rua da Prata 2,4 3 Rua da Assunção (FA)
2,4 3
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado (FA)
0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos Coeficiente Nível (RLMA/B)
Razoável 0,98 1 eMuito
Qualidade
Bom (FA)
1,2 3
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Habitação (FA)
1 1
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B)
T2 0,92 3 T2 (FA)
0,98 3
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
78 m 210.000,00! 100 m 325.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F38 005.003035 FitaMétrica F41 403 Cityscape
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Praça da Figueira 2,4 1 Rua dos Fanqueiros 2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Pequenas Intervenções 0,8 3 Obras de Remodelação 0,75 2
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1 2 Razoável 1,03 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T4 ou superior 0.92 1 T0/T1 1,17 4
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
205 m 250.000,00! 150 m 375.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F39 3351 LisAtlanta F42 404 Cityscape
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua dos Douradores 2,4 2 Rua dos Fanqueiros 2,4 2
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Obras de Remodelação 0,75 2
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1 2 Razoável 1,03 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Habitação 1 1
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T4 ou superior 0,92 1 T3 0,93 2
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
85 m 210.000,00! 150 m 375.000,00!
! !
!
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Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F55 489 Iturhome F58 4946/114 Activalux
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua da Conceição 3 1 Rua dos Sapateiros 3 1
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Muito Bom 1,2 3 Bom 1,1 2
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Comércio 1,2 3 Comércio 1,2 3
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2
51 m 193.000,00! 90 m
2
400.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F56 4055 Sétimo Ambiente F59 - -
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua dos Sapateiros 3 1 Rua de S. Nicolau 3 1
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1,2 2 Bom 1,1 2
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Serviços 1,1 2 Comércio 1,2 3
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios 1 5 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2
100 m 300.000,00! 50 m
2
200.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F57 - Particular (BPIExpressoImobiliário) F60 - -
Localização Coeficiente Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua da Conceição (FA)
3 1 Rua de São Nicolau 3 1
Estado de Conservação Coeficiente Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado (FA)
0,95 4 Pequenas Intervenções 0,8 3
Qualidade e Conforto/ Coeficiente Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Equipamentos e Qualidade
Muito Bom (FA)
1,2 3 Muito Bom 1,1 3
Afectação Coeficiente Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Comércio (FA)
1,2 3 Comércio 1,2 3
Tipologia Coeficiente Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Lojas/Escritórios (FA)
1 5 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2
52 m 197.000,00! 51 m
2
195.000,00!
! !
! !
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Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F67 - - F70 541 Cidadeprática
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua dos Fanqueiros 2,4 2 Rua dos Sapateiros 3 1
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Bom 1,15 2 Bom 1 2
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Serviços 1,1 2
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T3 0,93 2 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
190 m 575.000,00! 100 m 300.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F68 43539 J. M. Simões F71 E05JG043 Cosmopolita
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua dos Fanqueiros 2,4 2 Rua dos Sapateiros 3 1
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Conservado 0,95 4 Conservado 0,95 4
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Muito Bom 1,15 3 Razoável 1 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Serviços 1,1 2
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T3 0,93 2 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
200 m 575.000,00! 100 m 285.000,00!
! !
Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário Código da Fracção Referência Mediador Imobiliário
F69 012.001233 FitaMétrica F72 E05JG042 Cosmopolita
Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Localização Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Rua do Comércio 2,4 2 Rua dos Sapateiros 3 1
Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Estado de Conservação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Obras de Remodelação 0,75 2 Pequenas Intervenções 0,8 3
Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Qualidade e Conforto/ Equipamentos e Qualidade Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Razoável 1 1 Razoável 1 1
Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Afectação Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
Habitação 1 1 Serviços 1,1 2
Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B) Tipologia Coeficiente (FA) Nível (RLMA/B)
T4 ou superior 0,92 1 Lojas/Escritórios 1 5
Área Valor de Venda Área Valor de Venda
2 2
52 m 106.000,00! 100 m 200.000,00!
! !
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Quadro A – Quadro Síntese dos cálculos efectuados através da fórmula analítica adaptada
Código Valor Cft Cft Cft Cft Qualidade e Cft Cft Valor
Valor FA Area Preço m2
Fracção Base Localização Tipologia Conservação Conforto Afectação Arquitectónico
Código Valor Cft Cft Cft Cft Qualidade e Cft Cft Valor
Valor FA Area Preço m2
Fracção Base Localização Tipologia Conservação Conforto Afectação Arquitectónico
Código Valor Cft Cft Cft Cft Qualidade e Cft Cft Valor
Valor FA Area Preço m2
Fracção Base Localização Tipologia Conservação Conforto Afectação Arquitectónico
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Quadro B – Quadro Síntese dos cálculos efectuados através do modelo A
Coeficientes
Código Fracção Valor RLMA Área Preço/m2 Independente L3 T2 T4 EC4 EQ3 AF2 AF3
Código Fracção Valor RLMA Área Preço/m2 Independente L3 T2 T4 EC4 EQ3 AF2 AF3
Código Fracção Valor RLMA Área Preço/m2 Independente L3 T2 T4 EC4 EQ3 AF2 AF3
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Quadro C – Quadro Síntese dos cálculos efectuados através do modelo B
Coeficientes
Código Fracção Valor RLMB Área Preco/m2 Independente Localização Estado Conservação EquipamentosQualidade Afectação
Código Fracção Valor RLMB Área Preco/m2 Independente Localização Estado Conservação EquipamentosQualidade Afectação
Código Fracção Valor RLMB Área Preco/m2 Independente Localização Estado Conservação EquipamentosQualidade Afectação
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Anexo D – Análise de Resultados!
Quadro 5.1 – Resultados Obtidos
Código Erro Relativo Erro RLMA Erro Relativo Erro RLMB Erro Relativo
Fracção Erro FA (!) FA (!) RLMA (!) RLMB