Kegiatan Pembelajaran ke 7

a. Tujuan materi pembelajaran

 Capaian Pembelajaran Matakuliah
Mampu mengevaluasi kelayakan ekonomis suatu rencana kegiatan teknik,
khususnya kegiatan dalam lingkup teknik sipil.

 Sub Capaian
 Mengerti dan memahami konsep dan berbagai metode evaluasi investasi
 Mengetahui dan mampu melakukan evaluasi investasi dengan metode Net
Present
 Value (NPV)
 Mengetahui dan mampu melakukan evaluasi investasi dengan metode Annual
 Equivalent (AE)
 Mengetahui dan mampu melakukan evaluasi investasi dengan metode Benevit
Cost Ratio (BCR)
 Mengetahui dan mampu melakukan evaluasi investasi dengan metode Payback
Period maupun Discounted Payback Period
 Mengetahui dan mampu melakukan evaluasi investasi dengan metode Intemal
Rate of Return (IRR)

b. Materi pembelajaran
LANJUTAN EVALUASI INVESTASI
E. Metode Payback Period (PP)
Analisis Payback Period pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui seberapa lama
(periode) investasi akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi pulang pokok
(break even-point). Lamanya periode pengembalian (k) saat kondisi BEP adalah:
k (PP)= ∑𝑘𝑡=0 𝐶𝐹𝑡 ≥ 0
di mana :
k = periode pengembalian
CF t = cash flow periode ke t
jika komponen cash flow benefit dan cost-nya bersifat annual, maka formulanya
menjadi:
Investasi
k (PP) = x Periode Waktu
Annual Benefit

Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau
tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu. Dalam metode Payback Period ini
rencana investasi dikatakan layak (feasible):
jika k ≤ n dan sebaliknya.
,k = jumlah periode pengembalian
,n = umur investasi

Contoh soal
1. Suatu investasi sebesar 120 juta rupiah akan diikuti oleh biaya operasional 10 juta
rupiah/tahun dan benefit 30 juta rupiah/tahun, umur investasi 8 thn setelah itu aset
akan laku terjual 50 juta rupiah. Diminta hitunglah Payback Period investasi
tersebut.

Investasi
k (PP) = x Periode Waktu
Annual Benefit

Rp. 120 juta

k (PP) = x 1 tahun
Rp. 30 juta - Rp. 10 juta

k (PP) = 6 tahun

Karena k = 6 tahun < n = 8 tahun, maka periode pengembalian investasi memenuhi

syarat/layak.

F. Metode Discounted Payback Period (DPP)

Metode discounted payback period sebetulnya merupakan penyempumaan dari metode
payback period, yaitu dengan memasukkan faktor bunga dalam perhitungannya.
Sementara itu, prosedur yang lainnya sama saja dengan payback period.
Formula perhitungan untuk discounted payback period ini adalah :
k (DPP)= ∑𝑘𝑡=0 𝐶𝐹𝑡 (𝐹𝐵𝑃)𝑡 ≥ 0

di mana : k = periode pengembalian

CF = cash flow periode ke t
FBP = Faktor Bunga Present ;
Kriteria keputusan
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak ekonomis atau tidak,
diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu. Dalam metode Discounted Payback Period
ini rencana investasi dikatakan layak (feasible):
jika k ≤ d n dan sebaliknya.
k = jumlah periode pengembalian; n = umur investasi
 Discounted payback period hampir sama dengan payback period. Namun tak
seperti payback period yang tak memperhitungkan cost of capital, dalam
perhitungan discounted payback period akan mempertimbangkan cost of capital
sebagai discounted. Namun metode payback period cenderung menjadi lebih lama jika
menggunakan discounted payback period, karena nilai uangnya akan berkurang seiring
berjalannya waktu. ccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccc.
Discounted payback period sebenarnya masih tergolong kurang baik jika
digunakan sebagai faktor penentu, karena discounted payback period cenderung
mengabaikan semua arus kas setelah periode pengembalian. Selain itu, discounted
payback period juga dianggap belum cukup memberikan informasi mengenai
tambahan value bagi perusahaan dan juga informasi mengenai return suatu project
dalam percentage. Discounted payback period juga ternyata tidak mempertimbangkan
cash flow keluar masuk setelah payback period, sehingga dianggap kurang optimal dan
kurang efektif. Namun dibalik kelemahan discounted payback period, metode ini
memiliki kelebihan dapat mempertimbangkan risiko dari arus masuk di masa
mendatang yang selanjutnya digunakan untuk pengembalian modal investasi.

G. Metode Intemal Rate of Return (IRR)

1. Pengertian IRR

IRR adalah tingkat discount rate yang diterapkan pada arus kas yang berbentuk
persentase. Penerapan ini diharapkan dapat menghasilkan nilai sekarang bersih atau
Net Present Value (NPV) tercatat nol dalam sebuah investasi. IRR juga disebut dengan
Tingkat Pengembalian Internal
Sebagai contoh jika sebuah investasi memiliki IRR sebesar 10% maka dapat diartikan
bahwa investasi tersebut akan menghasilkan tingkat pengembalian tahunan sebesar
10%. Menghitung IRR untuk beberapa rencana investasi dapat membantu investor
memutuskan satu yang paling menguntungkan.
2. Rumus IRR

IRR = rk + ( NPV rk / (TPV rk – TPV rb)) x (rb-rk)

Keterangan:
IRR = Internal Rate of Return atau Tingkat Pengembalian Internal
rk = suku bunga yang lebih kecil
rb = suku bunga yang lebih besar
NPV rk = Net Present Value (suku bunga kecil)
TPV rk = Total Present Value (suku bunga kecil)
TPV rb = Total Present Value (suku bunga besar)
Catatan :
Internal Rate of Return adalah discount rate atau discount rate yang menghasilkan
NPV = nol. Kesimpulannya, bila penghitungan IRR lebih besar ketimbang discount
rate, maka rencana investasi tersebut dapat dilanjutkan. Namun jika nilai IRR sama
dengan diskon, maka investasi yang akan dilakukan dinilai akan balik modal. Jika
tercatat IRR lebih kecil dari diskon, maka investasi sebaiknya tidak dilanjutkan karena
akan merugi.
3. Kegunaan IRR
IRR digunakan para pebisnis untuk memutuskan proyek atau investasi yang akan
didanai. Misalnya, IRR dapat membantu memilih antara membeli mesin baru atau
berinvestasi dalam pengembangan produk.
IRR sensitif terhadap biaya modal, atau bunga yang dibebankan pada pinjaman yang
diambil untuk mendanai investasi. Jika IRR investasi kurang dari biaya modal, maka
investasi tersebut lebih baik tidak dilanjutkan karena akan mendatangkan kerugian.
Bisnis sering menetapkan tingkat pengembalian minimum sebagai syarat penanaman
modal. Jika sebuah proposal tidak dapat menghasilkan IRR yang lebih tinggi dari
minimum maka malah dapat mematikan proyek yang dirancang.
Investor dapat menggunakan IRR untuk menghitung pengembalian yang diharapkan
atas pembelian saham. Data ini juga dapat digunakan untuk menentukan hasil obligasi
hingga jatuh tempo. Bahkan dapat digunakan untuk menyeimbangkan risiko dan
hadiah saat membeli real estat.
Pemodal ventura dan investor ekuitas swasta menggunakan IRR untuk mengevaluasi
investasi di perusahaan. IRR cocok dengan skenario yang melibatkan investasi satu
kali uang tunai diikuti oleh satu atau lebih pengembalian uang tunai dari waktu ke
waktu.

4. Contoh Soal IRR

Soal 1:
Anda meminjamkan 1 juta kepada seseorang. Sesuai ketentuan pinjaman, Anda akan
menerima pembayaran bunga 11% atau 110 ribu pada akhir tahun pertama, dan
pembayaran bunga 20% atau 200 ribu pada akhir tahun kedua. Nantinya Anda juga
akan menerima kembali pokok pinjaman 1 juta Anda.
Maka IRR atau Tingkat Pengembalian Internal Anda pada pinjaman ini akan menjadi
15,1825%.
Hasil tersebut didapat dari :
NPV dari 110.000 adalah 95.500, diberikan tingkat discount rate 15,1825%.
Yaitu, 110.000 : 1.151825 = 95.500
Sementara itu, NPV 1.200.000 adalah 904.500, diberikan tingkat discount rate
15,1825%.
Maka 1.200.000 : ((1.151825) ^ 2) = 904.500
Dan 95.500 + 904.500 = 1.000.000
Soal 2:
Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan untuk menanamkan modal sebesar
100.000.000 untuk sebuah peralatan dengan umur tiga tahun. Barang baru tersebut
akan meningkatkan produksi yang cukup untuk meningkatkan arus kas sebanyak
25.000.000 pada tahun pertama. Arus kas juga akan meningkat 50.000.000 di tahun
kedua dan menjadi 75.000.000 di tahun terakhir.
Penyelesaian menggunakan spreadsheet :
Catatan : Setelah tiga tahun, peralatan yang aus memiliki nilai nol
Jawab :
Masukkan biaya awal dalam satu sel sebagai angka negatif.
Selanjutnya, masukkan masing-masing nilai arus kas tiga tahun meningkat karena
angka positif dalam tiga sel.
Terakhir, di sel lain, gunakan rumus IRR pada empat sel sebelumnya yang
menunjukkan arus kas pembelian. IRR untuk proyek akan muncul di sel itu.
Begini tampilannya:
Investasi awal – 100.000.000
Tahun pertama mengembalikan 25.000.000
Tahun kedua mengembalikan 50.000.000
Tahun ketiga mengembalikan 75.000.000
Rumus IRR di sel kanan bawah adalah: = IRR (B4: B7).
Dalam hal ini IRR adalah 19%. Artinya, tingkat discount rate ini menghasilkan NPV
nol mengingat investasi awal dan arus kas berikutnya selama umur peralatan.
Dengan asumsi biaya modal bisnis kurang dari 19%, ini bisa menjadi investasi yang
baik. Jika Anda membandingkan investasi, 19% itu harus mengalahkan IRR pada
investasi yang bersaing.
IRR dapat membantu mengetahui jumlah pengembalian investasi yang akan diterima.
Data ini juga dapat membantu mengetahui investasi yang akan berkinerja lebih baik
daripada yang lain.
IRR memang tidak sempurna sebab tidak mempertimbangkan jumlah total
pengembalian, hanya tingkat pengembalian. Meskipun demikian IRR masih bisa
menjadi alat keuangan yang berguna, Agar prediksi lebih sempurna maka pebisnis bisa
menggunakan IRR bersama dengan beberapa perhitungan lain sebelum melakukan
investasi.