Nama : Tamara Ananda

Nim : 1841000018
Kelas : Ekonomi Syariah A pagi semester 5
Matkul : Studi Kelayakan Bisnis

Kriteria Investasi

Investasi

Secara etimologi, investasi berasal dari kata invest yang artinya menanam uang atau modal.
Dengan kata lain, pengertian dari investasi adalah penanaman modal atau penanaman uang
dalam proses produksi. Pengertian investasi menurut ilmu ekonomi adalah pengeluaran
penanam modal maupun perusahaan untuk membeli barang-barang modal dan juga
perlengkapan produksi untuk menambah kemampuan memproduksi barang serta jasa yang
tersedia dalam perekonomian.

Sedangkan pengertian investasi menurut ahli ekonomi Indonesia (Salim HS dan Budi
Sutrisno) adalah penanaman modal yang dilakukan oleh investor, baik investor asing maupun
domestik dalam berbagai bidang usaha yang terbuka untuk investasi, yang bertujuan untuk
memperoleh keuntungan. Pengertian Investasi menurut Fitzgeral, Investasi adalah suatu
aktivitas yang berhubungan dengan usaha penarikan sumber-sumber (dana) yang dipakai
untuk mengadakan barang modal pada saat sekarang dan dengan barang modal akan
dihasilkan aliran produk baru di masa yang akan datang. Menurut Kamaruddin Ahmad,
Investasi adalah menempatkan uang atau dana dengan harapan untuk memperoleh tambahan
atau keuntungan tertentu atas uang atau dana tersebut. Pengertian investasi ini menekankan
pada penempatan uang atau dana. Tujuan investasi ini adalah untuk memperoleh keuntungan.
Hal ini erat kaitannya dengan penanaman investasi di bidang pasar modal.

 Jenis Investasi

 Jenis Investasi Berdasarkan Asetnya :

 Real asset, investasi yang berwujud seperti property.
 Financial assest, merupakan dokumen klaim tidak langsung dari pemegangnya
terhadap sebuah aktivitas riil pihak yang menerbitkan sekuritas tersebut.
 Jenis Investasi Berdasarkan pengaruhnya:
 Investasi autonomus, investasi yang tidak dipengaruhi tingkat pendapatan.
 Investasi included, investasi yang dipengaruhi oleh kenaikan permintaan barang atau
jasa.
 Jenis Investasi Berdasarkan sumber pembiayaannya:
 Bersumber dari modal asing.
 Bersumber dari modal dalam negri.
 Jenis Investasi Berdasarkan bentuknya:
 Investasi portopolio, dilakukan melalui pasar modal dengan instrument surat
berharga.
 Investasi langsung, dilakukan dengan membangun, membeli atau mengakuisisi
sebuah perusahaan.

 Kriteria Investasi

Kriteria investasi digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dan biaya yang
dikeluarkan dari suatu proyek. Untuk mengetahui kriteria tersebut, digunakan analisis
finansial. Analisis finansial adalah suatu analisis yang membandingkan antara biaya dan
manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek akan menguntungkan selama umur proyek.

Dalam mengukur atau menilai investasi terdapat beberapa kriteria yang digunakan, yaitu :

1. Net Present Value (NPV)

NPV adalah kriteria terpenting dalam evaluasi sebuah investasi merupakan tujuan manajemen
keuangan semua perusahaan untuk meningkatkan atau menciptakan nilai tambah bagi para
pemegang saham. NPV adalah selisih jumlah kas yang yang dihasilkan sebuah proyek
investasi dan nilai investasi yang diperlukan atau selisih PV dari sebuah proyek dan investasi
awal.

Dalam metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value) dari
keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian jumlah present
value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present value dari jumlah
investasinya  (initial investment). Selisih antara Present Value dari keseluruhan dengan
Present Value dari pengeluaran modal (Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang (Net
Present Value).

Rumus yang digunakan :

Misal jika suku bunga diasumsikan sama tiap tahunnya sebesar 12% dan arus kas masuk
bersih pun sama yaitu sebesar Rp. 5.700.000,- serta nilai investasi awal
sebesar Rp.18.000.000,- maka dengan perhitungan sederhana nilai NPV didapat sebesar
Rp.2.547.110,49,-

Kesulitan penggunan NVP adalah investor atau manajer keuangan harus medapat tingkat
diskonto yang representatif untuk setiap proyek investsi. Untuk investor perusahaan, tingkat
diskonto ini adalah rata-rata tertimbang dari biaya dana atau rata-rata tertimbang dari struktur
modal perusahaan itu. Untuk investor individu, tingkat diskonto yang relevan adalah biaya
bunga pinjaman atau biaya modal sendiri.

Adapun Kelebihan dari NPV, sebagai berikut:

  Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)
 Mengutamakan aliran kas yang lebih awal
 Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi

Kelemahan dari NPV, sebagai berikut:

 Memerlukan perhitungan Cost Of  Capital sebagai Discount Rate

 Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal  Rate of  Return (IRR) adalah metode peerhitungan investasi dengan menghitung
tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang dari
penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa datang.

IRR ialah menentukan tingkat bunga yang akan menjadikan jumlah nilai sekarang dari arus
kas bersih yang diharapkan akan diterima (PV of future proceeds) sama dengan jumlah nilai
sekarang dari pengeluaran modal (PV if capital outlays).

Pada dasarnya IRR harus dicari dengan cara “trial dan error”. Yaitu dengan cara coba-coba.
Pertama-tama jika menghitung Present Value dari proceeds suatu investasi dengan
menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Kemudian hasil perhitungan itu dibandingkan
dengan jumlah Present Value dari outlet-nya.

Contoh:

Hitunglah IRR dari sebuah investasi yang dapat memberikan arus kas bersih Rp 5.000.000
secara terus-menerus jika investasi awal yang diperlukan Rp 400.000.000

Jawab:  IRR    = 5.000.000/400.000.000

= 1,25 % per bulan

= 15 % p.a

Adapun Kelebihan dari IRR, sebagai berikut:

 Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek

 Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang
 Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan

Kelemahan dari IRR, sebagai berikut :

 Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas minimal dari nilai
yang mungkin dicapai.

3. Payback Period (PP)

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas netto (net cash flow), atau total arus
kas bersih dalam periode tertentu sama dengan pengeluaran investasi di awal periode.

Metode payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds atau aliran kas netto (net cash flow).
Payback period adalah periode modal kembali atau lamanya waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan investasi awal atau modal yang sudah dikeluarkan. Metode ini juga sering
disebut dengan metode pemulihan investasi yang merupakan metode analisi kelayakan
investasi untuk menilai jangka waktu (tahun) pemulihan seluruh modal yang diinvestasikan
dalam suatu perusahaan.

Cara untuk mengambil keputusan dengan metode ini ialah dengan membandingkan Payback
Period investasi yang diusulkan dengan umur ekonomis aktiva, apabila payback period lebih
pendek dari umur ekonomisnya maka rencana investasi dapat diterima, serta sebaliknya.

Contoh:

Suatu proyek investasi bernilai Rp. 15.000.000,-. Proceed tiap tahunnya adalah sama, yaitu
sebesar Rp. 4.000.000,-, maka periode pengembalian investasi tersebut adalah :

Ini berarti proyek investasi sistem informasi akan tertutup dalam waktu 3 tahun 9 bulan.

Bila proceed tiap tahun tidak sama besarnya, maka harus dihitung satu persatu. Misalnya nilai
proyek adalah Rp. 15.000.000,- umur ekonomis proyek adalah 4 tahun dan proceed tiap
tahunnya adalah :

 Proceed tahun 1 sebesar Rp. 5.000.000,-

 Proceed tahun 2 sebesar Rp. 4.000.000,-
 Proceed tahun 3 sebesar Rp. 4.500.000,-
 Proceed tahun 4 sebesar Rp. 6.000.000,-

Maka Payback Period dapat dihitung sebagai berikut :

Sisa investasi tahun 4 tertutup oleh proceed tahun ke 4, sebagian dari sebesar Rp.6.000.000,-
yaitu  Rp.1.500.000,-/Rp.6.000.000,- =1/3 bagian. Jadi payback period investasi ini adalah 3
tahun 3 bulan.

Adapun Kelebihan dari PP, sebagai berikut:

 Mudah dipahami (metode yang paling sederhana)

 Selaras dengan ketidakpastian arus kas di masa mendatang (makin kecil arus kas yang
diperoleh maka semakin lama kembali modalnya)
 Menggunakan arus kas (bukan laba pembukuan).

Kelemahan dari PP, sebagai berikut :

 Mengabaikan nilai waktu uang

 Mengabaikan proceeds setelah PP dicapai
 Mengabaikan nilai sisa
 Untuk mengatasi metode PP beberapa perusahaan memodifikasi dengan pendekatan
DPP (Discounted Payback periode ) yaitu lamanya waktu yang diperlukan agar
present value dari arus kas bersih proyek dapat menegembalikan investasi awal.

4. Profitability Index (PI)

Profitability Index menghitung nilai tunai arus kas masuk bersih dibagi nilai tunai investasi.
Jika nilainya lebih besar dari 1, maka proyek investasi tersebut dianggap layak, dan
sebaliknya.
Metode ini menghitung perbandingan antara nilai arus kas bersih yang akan datang dengan
nilai investasi yang sekarang. Profitability Index harus lebih besar dari 1 baru dikatakan
layak. Semakin besar PI, investasi semakin layak.

Contoh:

Sebuah proyek investasi membuka kafe baru membutuhkan investasi awal Rp400.000.000
dan mampu menghasilkan arus kas bersih Rp500.00.000 per bulan, berapakah indeks
profitabilitasnya?

IP =  500.000,00/400.000,00

IP = 1,25

Adapun Kelebihan dari metode PI, sebagai berikut :

 Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of money)

 Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan
 Konsisten dengan tujuan perusahaan, yaitu memaksimalkan kekayaan pemegang
saham.

Kelemahan dari metode PI, sebagai berikut :

 Dapat memberikan panduan dan pilihan yang salah pada proyek- proyek yang
mutually exsclusive yang memiliki unsur ekonomis dan skala yang berbeda.

5. Accounting Rate Of Return (ARR)

Accounting Rate Of Return (ARR) menghitung rata-rata laba bersih (earning after tax) dari
suatu proyek dibagi nilai tunai investasi. Jika hasil lebih besar daripada biaya modal proyek,
maka dianggap proyek tersebut layak dan begitupula sebaliknya.

Metode ARR ini mengukur profitabilitas suatu investasi dari segi akuntansi konvensional.
Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi. Caranya dengan mambagi EAT (Earning
After Tax) dengan initial investment, baik total investment maupun average investment.

Contoh :

Proyek butuh dana 280.000.000, umur 3 tahun, nilai sisa 40.000.000. Laba setelah pajak 3
tahun berturut-turut. Tahun ke-1  40.000.000, tahun ke-2  50.000.000 dan tahun ke-3
30.000.000

Jawab:

(40.000.000+ 50.000.000 + 30.000.000 ) : 3

ARR  = _____________________________________________   x 100%

( 280.000.000 + 40.000.000 ) / 2

= 40.000.000/ 160.000.000

= 0,25

= 25%

Adapun Kelebihan dari metode ARR, sebagai berikut :

  Mudah menghitungnya
 Informasi yang diperlukan biasanya tersedia

Kelemahan dari metode ARR, sebagai berikut :

 Mengabaikan nilai waktu uang

 Hanya menitikberatkan masalah akuntansi, kurang memperhatikan aliran kas
 Pendekatan jangka pendek , angka rata-rata menyesatkan
 Kurang memperhatikan lamanya jangka waktu investasi