PELATIHAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI AHLI TEKNIK ZONASI I

PENYUSUNAN  PERATURAN ZONASI I

BADAN PEMBINAAN KONSTRUKSI DAN SUMBERDAYA MANUSIA DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM Semarang, 13‐17 Oktober 2008

SASARAN
Peserta pelatihan memahami faktor‐faktor yang perlu dipertimbangkan dalam penyusunan peraturan zonasi. Peserta pelatihan mengetahui prosedur yang harus dilakukan dalam menyusun peraturan zonasi. Peserta pelatihan memahami teknik penyusunan peraturan zonasi [aturan teknis dan aturan administrasi]. Peserta pelatihan memahami peran serta masyarfakat dalam penyusunan peraturan zonasi

MATERI

Metode Pendekatan Penyusunan Peraturan Zonasi Tahapan Penyusunan Peraturan Zonasi Penyusunan Ketentuan Teknis Peraturan Zonasi

  METODE PENDEKATAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI Jenis Pendekatan Pendekatan yang Dianjurkan .1.

 tetapi hasilnya tidak selalu  sesuai dengan kebutuhan pengendalian perlu disesuaikan dengan karakteristik dan  kebutuhan daerah . KASUS dan PRESEDEN peraturan  zonasi yang telah digunakan kota‐kota di luar negeri maupun  dalam negeri relatif cepat dihasilkan.JENIS PENDEKATAN DEDUKSI mempertimbangkan TEORI.

 eksterior bangunan. Standar. KELEMBAGAAN. pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang.CAKUPAN KAJIAN PERATURAN ZONASI (pengertian. Panduan.  substansi/materi. . dan Peraturan perundangan yang berlaku. secara konseptual maupun empiris. filosofi dasar. Ketentuan Teknis. kelemahan maupun kelebihan serta beberapa kasus studi baik di dalam negeri maupun di luar negeri) Tata guna lahan dan hirarkinya. PROSES dan PROSEDUR  pembangunan (termasuk Perijinan). kegiatan. KEWENANGAN. bangun‐bangunan dan prasarana.

. rinci  dan sistematik terhadap  karakterisitik penggunaan lahan dan persoalan  pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu  daerah.INDUKSI Kajian yang menyeluruh. tenaga. dan biaya yang sangat  besar.  memerlukan waktu.

KAJIAN STANDAR TEKNIS dan ADMINISTRASI yang dapat  dimanfaatkan dari peraturan‐perundangan nasional  maupun daerah. PENETAPAN STANDAR TEKNIS dan ADMINISTRATIF yang  akan diterapkan untuk daerah yang bersangkutan. . serta  daftar  JENIS dan HIRARKI pengunaan lahan yang ada di  daerah (menyesuaikan pedoman yang ditetapkan oleh  Departemen PU dengan penyesuaian seperlunya). PENYUSUNAN ATURAN untuk masing‐masing blok  peruntukan.CAKUPAN KAJIAN Kajian PENGGUNAAN LAHAN yang ada Penyusunan KLASIFIKASI dan PENGKODEAN zonasi.

 dan tenaga yang dibutuhkan dibandingkan  dengan pendekatan induksi. biaya dan tenaga dalam penyusun Peraturan Zonasi . PENDEKATAN YANG DIANJURKAN Kombinasi deduksi dan induksi ketersediaan informasi keterbatasan waktu.  biaya.DEDUKSI  DAN INDUKSI memanfaatkan hasil kajian dengan pendekatan  deduksi yang dikoreksi dan divalidasi dengan  kondisi dan persoalan empirik yang ada di daerah  yang disusun Peraturan Zonasinya.  Kombinasi pendekatan ini mengurangi waktu.

  TAHAPAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI Status Hukum dan Materi Penyusunan Klasifikasi Zonasi Penyusunan Daftar Kegiatan Penetapan/Deliniasi Blok Peruntukkan Penyusunan Aturan Teknis Peraturan Zonasi .2.

PENYUSUNAN KLASIFIKASI ZONASI STATUS HUKUM Ditetapkan dengan Peraturan Daerah – mengikat Pemerintah Daerah dan masyarakat  (publik)  – menetapkan sanksi bagi pihak yang melanggarnya.  MATERI Materi Peraturan Daerah tentang Peraturan Zonasi sedikitnya terdiri dari: – Peraturan Zonasi ( ZoningText) – Peta Zonasi (Zoning Map) .

Orientasi dan ketentuan lainnya yang terkait.Peta Materi Teknis PZ Penggunaan Lahan Inventarisasi pemanfaatan ruang Klasifikasi pemanfaatan ruang Hirarki penggunaan lahan Kompatibilitas Boleh Bersyarat Terbatas Dilarang Tata cara penetapan blok peruntukan dan penetapan zonasi Intensitas Pemanfaatan Ruang Inventarisasi intensitas PR Klasifikasi intensitas PR berdasarkan jenis/zona pemanfaatan ruang Inventarisasi ketinggian. GSB. petunjuk teknis terkait. Identifikasi lembaga dan tugas serta kewenangannya Kelembagaan Identifikasi proses dan prosedur . Kodifikasi standar Inventarisasi prasarana yang perlu diatur Prasarana Inventarisasi standar-standar prasarana di Bandung Kodifikasi standar Peraturan Zonasi Tata Massa Bangunan Amandemen/ perubahan Peraturan Pembangunan dan peta zona Standar-standar Inventarisasi standar. pedoman teknis.

Pemilihan teknik pengaturan zonasi 7.Penyusunan aturan administrasi zonasi . 4.Peran serta masyarakat  11. 3. Penyusunan klasifikasi zonasi  Penyusunan daftar kegiatan  Penetapan/delineasi blok peruntukan  Penyusunan aturan teknis zonasi – – – – – – Kegiatan dan penggunaan lahan  Intensitas pemanfaatan ruang  Tata massa bangunan  Prasarana  Lain‐lain/tambahan  Aturan khusus  5. Penyusunan peta zonasi  8. Penyusunan perhitungan dampak  10. Penyusunan standar teknis  6. 2. Penyusunan aturan pelaksanaan  9.TAHAPAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI 1.

Penyusunan Daftar Kegiatan 1. Penyusunan Aturan Teknis Zonasi Pendekatan: -Issue of Concerns -Scope of Isues Jenis Aturan: -Preskriptif -Kinerja 4. Intensitas Pemanfaatan Ruang 4.c.b. Aturan Khusus 5. Penyusunan Peta Zonasi 9. Penyusunan Standar 6. Penyusunan Klasifikasi Zona 3. Aturan Lain 4.d. Penetapan Delineasi Blok Peruntukan 4.a. Penyusunan Aturan Pelaksanaan 7. Prasarana 4e. Kegiatan dan Penggunaan Lahan 4.2. Penyusunan Aturan Administrasi Zonasi .f. Pilihan Teknik Pengaturan Zonasi 8. Peran Serta Masyarakat 11. Penyusunan Aturan Dampak 10. Tata Massa Bangunan 4.

  Merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan atau  penggunaan lahan yang mempunyai karakter dan/atau  dampak yang sejenis atau yang relatif sama. KLASIFIKASI ZONASI DEFINISI  KLASIFIKASI  ZONASI Jenis dan hirarki zona yang disusun berdasarkan kajian  teoritis. TUJUAN menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada  suatu  wilayah perkotaan. maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun Peraturan  Zonasinya.1. . menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat  gangguannya. kajian perbandingan.

 KLASIFIKASI ZONASI PERTIMBANGAN Merujuk pada klasifikasi dan kriteria zonasi yang ada  pada Lampiran I konsep panduan ini Menambahkan/melengkapi klasifikasi zonasi dengan  mempertimbangkan: – – – – Hirarki klasifikasi zonasi Zonasi yang sudah berkembang Jenis zona yang spesifik yang ada  Jenis zonasi yang prospektif berkembang Menghapuskan zonasi yang tidak terdapat di daerah dari  Lampiran yang dirujuk HIRARKI YANG  DIANJURKAN Peruntukan Zona Hirarki 5 – Menunjukkan penggunaan yang lebih detail/rinci untuk  setiap peruntukan hirarki 4.1. mencakup blok peruntukan  dan tata cara/aturan pemanfaatannya. .

 KLASIFIKASI ZONASI KODE ZONASI [KETENTUAN] – Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang  dimaksud. CONTOH: A‐1 Agricultural district (pertanian) R‐1 One and two‐family residential district (perumahan) R‐2 Multifamily residential district (perumahan) R‐3 Mobile home residential district (perumahan) R‐4 Planned unit development district (perumahan) C‐1 Commercial district (low density) (komersial) C‐2 Commercial district (medium density) (komersial) M‐1 Light industrial [manufactur] district (industri) M‐2 Heavy industrial [manufactur]district (industri) FC‐1 Floodplain or conservation district . – Nama kode zonasi dapat disesuaikan dengan RTRW yang  berlaku di daerah masing‐masing.1. – Nama kode zonasi diupayakan bersifat universal seperti yang  banyak digunakan di luar negeri.  – Pengkodean zonasi dapat merujuk pada kode zonasi dalam  Lampiran I konsep panduan ini.

 mungkin ada.  atau prospektif dikembangkan pada suatu zona yang  ditetapkan.2. . DAFTAR KEGIATAN DAFTAR  KEGIATAN Daftar berisi rincian kegiatan yang ada.

 peraturan‐perundangan. Menghapuskan kegiatan yang tidak terdapat di daerah dari  daftar kegiatan Lampiran III. – Jenis kegiatan spesifik yang ada di daerah yang  disusun Peraturan Zonasinya yang belum terdaftar. dan  perbandingan dari berbagai contoh. PU). DAFTAR KEGIATAN PERTIMBANGAN Merujuk pada Daftar Kegiatan (Lampiran III). – Jenis kegiatan yang prospektif berkembang di daerah  yang akan disusun Peraturan Zonasinya.2. . yang telah  disusun berdasarkan: – Kajian literatur. – Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar  pelayanan yang berlaku (misalnya standar Dept. Menambah/melengkapi daftar kegiatan pada Lampiran III  dengan mempertimbangkan: – Jenis kegiatan dan jenis penggunaan lahan yang sudah  berkembang pada daerah yang akan disusun  Peraturan Zonasinya (kajian/pengamatan empiris).

Jenis Barang yang Diperdagangkan a.d. Berdasarkan fungsi: a. Rumah dinas . Pasar tradisional e. Guest House f. Mall j. Warung b. Rumah KopelRumah DeretTownhouse c. Berdasarkan Jenis Tempat : a. dll 2. DAFTAR KEGIATAN CONTOH  DAFTAR  KEGIATAN PERUMAHAN 1. Penyaluran grosir g. Pasar lingkungan f. Panti jompo d. Pertokoan d.2. Peralatan Rumah Tangga d. Makanan dan Minuman c. Rumah Susun Tinggi (> 8 lantai) KOMERSIAL 1. Asrama b. Barang kelontong f. Plaza k. Kost-kostan c. 8 lantai) e. Berdasarkan jenis bangunan : a. Hewan peliharaan e. Shopping Center 2. Panti asuhan yatim piatu e. Supermarket i. Rumah Tunggal b. Toko c. Bahan bangunan dan perkakas b. Rumah Susun Sedang (5 s. Rumah Susun rendah (< 5 lantai) d. Paviliun g. Pusat perbelanjaan h.

 maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan  rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan  rencana kota). .  saluran udara tegangan (ekstra) tinggi. pantai. PENETAPAN/DELINIASI BLOK PERUNTUKAN DEFINISI BLOK  PERUNTUKAN Sebidang lahan yang dibatasi sekurang‐kurangnya oleh batasan  fisik yang nyata (seperti jaringan jalan. Delineasi Blok Peruntukan Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata   maupun yang belum nyata. sungai. dan lain‐ lain). saluran  irigasi.3. selokan. Nomor Blok Peruntukan Nomor yang diberikan pada setiap blok peruntukan.

3.  • rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan  rencana kota. PENETAPAN/DELINIASI BLOK PERUNTUKAN BATAS BLOK  PERUNTUKAN Yang nyata: • jaringan jalan.  • sungai. . Yang belum nyata: • rencana jaringan jalan.  • selokan. dll.  • garis pantai.   • saluran udara tegangan (ekstra) tinggi. dan rencana sektoral lainnya.  • saluran irigasi.

 Blok 40132‐023. Nomor blok = [kode pos]‐[3 digit angka]..  Nomor blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos (berdasarkan kelurahan/desa) diikuti dengan 3 digit nomor  blok.[huruf] Opsional untuk pemecahan blok Nomor urut Contoh nomor blok: •Blok 40132‐001... PENETAPAN/DELINIASI BLOK PERUNTUKAN PENOMORAN BLOK  PERUNTUKAN Blok peruntukan perlu diberi nomor blok memudahkan  referensi.8). dst.3. Satu subblok dapat dipecah menjadi beberapa subblok. .. Blok 40132‐024.  Nomor blok dapat ditambahkan huruf bila blok tersebut  dipecah menjadi beberapa subblok (lihat Subbab 2. . .

3. PENETAPAN/DELINIASI BLOK PERUNTUKAN CONTOH  PENENTUAN  BLOK  PERUNTUKAN GSJ GSJ GSB 40132-023 Nomor Blok Peruntukan BLOK PERUNTUKAN GSB GSJ GSJ 40132-024 Keterangan: GSJ = Garis Sempadan Jalan GSB = Garis Sempadan Bangunan .

 PENYUSUNAN ATURAN TEKNIS  Aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan  pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan. dan  aturan khusus untuk kegiatan tertentu).  intensitas pemanfaatan ruang. ketentuan prasarana minimum yang harus  disediakan. ketentuan tata massa  bangunan.4. . aturan lain yang dianggap penting.

Contoh:  luas minimum (m2).  tinggi maksimum (m     atau lantai).  Contoh: kegiatan baru tidak boleh menurunkan rasio  volume lalu‐lintas dan kapasitas jalan (V/C  ratio) di bawah D . KDB maksimum (%). dll. PENYUSUNAN ATURAN TEKNIS  JENIS ATURAN Panduan preskriptif (prescriptive guidelines)  peraturan yang memberikan ketentuan‐ketentuan  yang dibuat sangat ketat. yang  tidak ketat. rinci dan terukur.4. Panduan kinerja (performance guidelines) peraturan yang menyediakan berbagai ukuran serta  kriteria kinerja dalam memberikan panduannya.

 PENYUSUNAN ATURAN TEKNIS  PERTIMBANGAN  (1) aspek yang diperhatikan (issues of concern) PENYUSUNAN  pokok perhatian atau kriteria yang menjadi dasar  ATURAN penyusunan aturan. Contoh komponen yang harus diatur adalah.  KDB. dll . komponen yang diatur berdasarkan pokok perhatian  yang terkait.4. (misal : keselamatan. keamanan) (2) komponen yang diatur (scope of issues). KLB. kepadatan bangunan. jarak antar bangunan.

 PENYUSUNAN ATURAN TEKNIS  CAKUPAN  ATURAN • • • • • • Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang Aturan Tata Massa Bangunan Aturan Prasarana Minimum Aturan Lain/Tambahan Aturan Khusus .4.

 restricted) •”B” = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat  (C. Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi  dinyatakan dengan klasifikasi sebagai berikut: •”I” = Pemanfaatan diizinkan (P. diperbolehkan terbatas  atau dilarang pada suatu zona. PENYUSUNAN ATURAN TEKNIS  ATURAN  KEGIATAN   PENGGUNAAN  LAHAN KLASIFIKASI  KEGIATAN   PENGGUNAAN  LAHAN aturan yang berisi kegiatan yang diperbolehkan. conditional) •”‐” = pemanfaatan yang tidak diijinkan (not permitted) .  diperbolehkan bersyarat.4. permitted) •”T” = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas (R.

 berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan. • Kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan  terhadap pemanfaatan air. udara dan ruang bawah tanah). • Toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak  terhadap peruntukkan yang ditetapkan. • Keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam suatu wilayah.ATURAN  KEGIATAN   PENGGUNAAN  LAHAN PERTIMBANGAN Umum. • Kesesuaian dengan kebijakan pemerintah kabupaten/kota  di luar rencana tata ruang yang ada.: • Kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang  kabupaten/kota. . terutama golongan  sosial‐ekonomi lemah. • Tidak merugikan golongan masyarakat.

 kegiatan atau komponen yang akan dibangun.ATURAN  KEGIATAN   PENGGUNAAN  LAHAN PERTIMBANGAN Khusus. BTS/Base Tranceiver  Station. dll) . berlaku untuk masing‐masing karakteristik guna  lahan. dapat  disusun berdasarkan: • Rujukan terhadap ketentuan‐ketentuan maupun  standar‐standar yang berkaitan dengan  pemanfaatan ruang  • Rujukan terhadap ketentuan dalam Peraturan  Bangunan Setempat • Rujukan terhadap ketentuan khusus bagi unsur  bangunan/komponen yang dikembangkan  (misalnya: pompa bensin.

...... tapi tidak termasuk klub malam”) Berorientasi pada kegiatan yang dilarang : • Kegiatan yang sejenis dinyatakan dilarang dengan eksplisit  • (contoh: ”Kegiatan yang dilarang meliputi . • Kegiatan yang tidak sejenis tidak dinyatakan (berarti dilarang) • Kegiatan yang tidak termasuk dalam aturan 1 dan 2 dapat  disebutkan  • (contoh: “restoran........... kecuali kurang dari 50 m2) .......ATURAN  KEGIATAN   PENGGUNAAN  LAHAN PERTIMBANGAN Berorientasi pada kegiatan yang diperbolehkan : • Kegiatan yang sejenis dinyatakan diperbolehkan dengan  eksplisit  • (contoh: ”Kegiatan yang diperbolehkan adalah ...”) • Kegiatan yang tidak sejenis tidak dinyatakan (berarti  diperbolehkan)  • Kegiatan yang sejenis dengan kegiatan yang dilarang.”). dan  .. dan  ............ .. namun  diperbolehkan dengan syarat  • (contoh: ”pertokoan dilarang.... .

 KLB.ATURAN  INTENSITAS  PEMANFAATAN  RUANG MATERI  ATURAN Besaran pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan  batasan KDB. KDH atau kepadatan penduduk Minimum terdiri dari: •Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum •Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum •Koefisien dasar Hijau (KDH) minimum Aturan yang dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan  ruang antara lain: •Koefisien Tapak Basemen (KTB) maksimum •Koefisen Wilayah terbangun (KWT) maksimum •Kepadatan bangunan atau unit maksimum •Kepadatan penduduk minimum .

ATURAN  INTENSITAS  PEMANFAATAN  RUANG RUJUKAN  ATURAN 1. 59/1988 tentang Petunjuk  Pelaksanaan Permendagri No. Standar atau interval KDB dan KLB dapat  merujuk pada aturan di bawah ini. 2/1987 tentang  Pedoman Penyusunan Rencana Kota Catatan: Meskipun sudah tidak berlaku lagi. dan dapat  disesuaikan dengan kondisi di daerah: 2. Kepmendagri No. SK MenPU No. ketentuan  tersebut  di atas dapat dijadikan sebagai rujukan.  . 640/KPTS/1986 tentang  Perencanaan Tata Ruang Kota 3.

• tampilan bangunan (opsional).ATURAN TATA  MASSA  BANGUNAN Bentuk. peletakan. • jarak bebas antarbangunan minimum.  . • dan aturan lain yang dianggap perlu. besaran. • amplop bangunan. • tinggi bangunan maksimum atau minimum. dan tampilan bangunan  pada suatu persil/tapak yang dikuasai. MATERI  ATURAN Pengaturan tata massa bangunan mencakup antara lain: • garis sempadan bangunan (GSB) minimum.

ATURAN  PRASARANA  MINIMUM  RUANG MATERI  ATURAN kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan  lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana  mestinya. Cakupan prasarana yang diatur dalam Peraturan Zonasi  minimum adalah prasarana: •parkir •bongkar muat •dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya  (streetscape) •kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu .

  warung. – Larangan penjualan produk. warung. fotokopi‐ diperbolehkan dengan batas tidak  melebihi 25% dari KDB). Kegiatan usaha yang diperbolehkan di zona hunian  (usaha rumahan. tapi penjualan jasa  diperbolehkan. dokter praktek. – – – Pemanfaatan Terbatas’ Pemanfaatan Bersyarat Pemanfaatan Ruang Pelengkap CONTOH  ATURAN LAIN . – Aturan perubahan pemanfaatan ruang yang  diperbolehkan. salon. – Batasan luas atau persentase (%) maksimum dari luas  lantai (misalnya: kegiatan tambahan ‐seperti salon.ATURAN  KHUSUS – – Aturan lain dapat ditambahkan pada setiap zonasi. dll).

. MUP Petrus Natalivan.ac. Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung Jl.id E‐mail: natalivan@pl. 022‐2501263 E‐mail: dennyz@pl. 022‐2504735.. Ganesha 10 Bandung 40132 Tel. Ir.itb. ST.id .ac.itb. 2509171 Fax. MT Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota Sekolah Arsitektur.TERIMA KASIH 14 Oktober 2008 Denny Zulkaidi.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful