d45df 22 - Pengawasan Dan Pengendalian v.061216
d45df 22 - Pengawasan Dan Pengendalian v.061216
MODUL 22
PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
KATA PENGANTAR.................................................................................................i
DAFTAR ISI...........................................................................................................iii
DAFTAR TABEL....................................................................................................vii
DAFTAR GAMBAR...............................................................................................viii
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL.......................................................................x
A. Deskripsi................................................................................................x
B. Persyaratan............................................................................................x
C. Metode..................................................................................................x
D. Alat Bantu/Media..................................................................................x
BAB 1 PENDAHULUAN..........................................................................................1
A. Latar Belakang.......................................................................................2
B. Deskripsi Singkat...................................................................................3
C. Tujuan Pembelajaran............................................................................3
D. Materi Pokok dan Submateri Pokok......................................................4
E. Estimasi Waktu......................................................................................6
BAB 2 SASARAN KEGIATAN PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN.......................7
A. Indikator Hasil Belajar...........................................................................8
B. Kegiatan Swakelola................................................................................8
C. Kegiatan Kontraktual...........................................................................17
D. Latihan.................................................................................................21
E. Rangkuman.........................................................................................22
BAB 3 RENCANA PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN......................................23
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................24
B. Penyusunan Rencana Alokasi Anggaran Pembangunan Rusun dan
Rusus Berdasarkan Rencana Target Sasaran.......................................24
C. Penggunaan HSBGN Dalam Perencanaan Pendanaan Pembangunan
Rusun dan Rusus.................................................................................31
D. Latihan.................................................................................................36
E. Rangkuman.........................................................................................36
BAB 4 PERSYARATAN PERMOHONAN BANTUAN RUSUN DAN RUSUS...............37
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................38
B. Persyaratan Permohonan Bantuan Rusun dan Rusus.........................38
C. Mekanisme Permohonan Bantuan Rusun dan Rusus..........................42
D. Surat Pernyataan Dukungan dan Rekomendasi..................................44
E. Latihan.................................................................................................45
F. Rangkuman.........................................................................................45
BAB 5 VERIFIKASI PERMOHONAN BANTUAN RUSUN DAN RUSUS.....................46
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................47
B. Verifikasi Administrasi.........................................................................47
C. Verifikasi Teknis...................................................................................49
D. Latihan.................................................................................................50
E. Rangkuman.........................................................................................50
BAB 6 PENYUSUNAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN RUSUN DAN RUSUS
............................................................................................................51
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................52
B. Perencanaan Tapak Bangunan Rusun dan Rusus................................52
C. Perancangan Bangunan Rusun dan Rusus...........................................54
D. Perencanaan PSU Lingkungan Rusun dan Rusus.................................71
E. Latihan.................................................................................................72
F. Rangkuman.........................................................................................72
BAB 7 PERAN KONSULTAN PERENCANA, KONSULTAN SUPERVISI DAN
KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (MK) DALAM PEMBANGUNAN
RUSUN DAN RUSUS.............................................................................73
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................74
B. Peran Konsultan Perencana................................................................74
C. Peran Konsultan Pengawas (Supervisi)................................................77
D. Peran Konsultan Manajamen Konstruksi (MK)....................................79
E. Latihan.................................................................................................81
F. Rangkuman.........................................................................................81
BAB 8 PERSYARATAN DAN PROSEDUR PERIZINAN.............................................82
A. Indikator Hasil Belajar.........................................................................83
B. Dasar Hukum.......................................................................................83
C. Persyaratan dan Prosedur Pengajuan Perizinan Rumah Susun (Rusun)
84
D. Persyaratan dan Prosedur Pengajuan Perizinan Rumah Tapak/ Rumah
Khusus (Rusus)....................................................................................88
E. Latihan.................................................................................................89
F. Rangkuman.........................................................................................89
BAB 9 METODE PELAKSANAAN PEMBANGUNAN RUSUN DAN RUSUS...............90
A. Indikator Keberhasilan........................................................................91
B. Metode Konvesional dalam Pelaksanaan Pembangunan Rusun dan
Rusus...................................................................................................91
C. Metode Pracetak dalam Pembangunan Rusun dan Rusus..................91
D. Latihan.................................................................................................92
E. Rangkuman.........................................................................................92
BAB 10 PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN RUSUN DAN RUSUS.......................93
A. Indikator Keberhasilan........................................................................94
B. Penghunian Rusun dan Rusus..............................................................94
C. Pengelolaan Rusun dan Rusus.............................................................94
D. Kelembagaan Pengelolaan Rusun dan Rusus......................................94
E. Latihan.................................................................................................94
F. Rangkuman.........................................................................................94
BAB 11 PERSYARATAN ALIH STATUS PENGGUNAAN/ ALIH STATUS ASET RUSUN
DAN RUSUS.........................................................................................95
A. Indikator Keberhasilan........................................................................96
B. Alih Status Aset (Hibah) Rusun dan Rusus...........................................97
C. Alih Status Penggunaan Rusun dan Rusus...........................................99
D. Latihan.................................................................................................99
E. Rangkuman.........................................................................................99
BAB 12 PENUTUP..............................................................................................100
A. Simpulan............................................................................................101
B. Tindak Lanjut.....................................................................................101
DAFTAR PUSTAKA.............................................................................................102
GLOSARI............................................................................................................103
DAFTAR TABEL
A. Deskripsi
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan peraturan
perundangan dan pedoman yang terkait dengan materi Pengawasan dan
Pengendalian.
C. Metode
D. Alat Bantu/Media
BAB 1
PENDAHULUAN
Pendahuluan
A. Latar Belakang
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat pada dasarnya
menyelenggarakan 2 (dua) jenis kegiatan yang sifatnya berbeda, yaitu kegiatan
swakelola dan kegiatan kontraktual. Kegiatan kontraktual sendiri dibagi dalam 2
(dua) kelompok, yaitu yang bersifat soft ware (non fisik) dan yang bersifat hard
ware (fisik). Dalam kegiatan yang bersifat Non Fisik ada yang dilakukan
dilakukan melalui proses pelelangan (tender) namun adapula yang melalui
proses Penunjukan Langsung dan Pemilihan Langsung sesuai dengan aturan
yang ada. Kegiatan yang bersifat Non Fisik ada yang merupakan kegiatan yang
berkaitan dengan NSPK, artinya bisa sama sekali tidak terkait dengan kegiatan
yang bersifat Fisik, namun adapula yang dimaksudkan untuk mendukung
kegiatan fisik seperti perencanaan dan perancangan tipologi rumah susun,
rumah khusus dan PSU, penyusunan DED, review DED dan kegiatan
pengawasan ataupun kegiatan konsultan Manajemen Konstruksi (MK).
Di samping kegiatan kontraktual yang bersifat Non Fisik tersebut, terdapat
kegiatan kontraktual untuk membangun fisik, seperti pembangunan rumah
susun sederhana sewa (rusunawa), pembangunan rumah khusus (rusus),
pembangunan PSU, dan penyediaan meubelair. Sementara ini pembangunan
PSU diserahkan kepada para pengembang (developer) untuk kemudian dananya
bisa direimburse sesudah memenuhi berbagai syarat pengajuan dan dilakukan
verifikasi.
Kegiatan swakelola sendiri, selain menyiapkan soft ware yang terkait dengan
NSPK maupun sosialisasi dan bimbingan teknis implementasi NSPK juga dapat
kegiatan yang mendukung pelaksanaan fisik, seperti verifikasi teknis, kegiatan
monitoring dan evaluasi serta kegiatan yang berkaitan dengan paska konstruksi
seperti pengelolaan BMN, kegiatan Dekonsentrasi dan sebagainya.
Oleh karena itu, kegiatan Pengawasan dan Pengendalian (Wasdal) perlu
dilakukan terhadap kegiatan yang bersifat swakelola maupun kegiatan yang
bersifat kontraktual, agar:
1. Diperoleh hasil yang terbaik dalam pelaksanaan kegiatan (berkualitas
dan tepat sasaran),
2. Penggunaan anggaran yang terencana, efisien dengan pelaksanaan yang
efektif (tidak tumpang tindih) atau overlap);
3. Waktu pelaksanaan yang tepat (tidak melebihi target waktu);
4. Mengeliminir penyimpangan penggunaan anggaran yang berpotensi
menjadi temuan, dengan melengkapi dan menyempurnakan data-data
adminsitrasi yang mendukung kegiatan.
Oleh karena itu PISK harus mampu menyiapkan perangkat pengawasan dan
pengendalian serta yang lebih penting lagi menguasai substansi setiap kegiatan
dan meyakinkan diri sendiri bahwa output yang dihasilkan telah sesuai dengan
rencana. Ketika terjadi deviasi antara progress keuangan dan fisik dengan
rencana, maka PISK harus mengambil langkah-langkah atau mengusulkan
kepada pejabat struktural agar deviasi dapat diminimalisir atau bahkan progres,
terutama fisik, dapat melampaui target rencana sekaligus melakukan
pengendalian keuangan agar tidak terjadi kerugian negara.
E. Deskripsi Singkat
Mata diklat pengawasan dan pengendalian kegiatan bertujuan memberikan
pemahaman kepada pejabat inti satker terhadap pengawasan dan pengendalian
atas kegiatan swakelola dan kegiatan kontraktual melalui mekanisme dan tata
cara pengawasan dan pengendalian kegiatan yang meliputi penyusunan
rencana pengawasan dan pengendalian, pelaksanaan pengawasan dan
pengendalian, dan tindakan turun tangan atas hasil pengawasan dan
pengendalian serta evaluasi atas tindakan turun tangan yang sudah dilakukan
untuk menunjang kinerja Direktorat Penyediaan Perumahan.
Mata diklat ini disajikan dengan Metode diskusi interaktif, penyajian contoh-
contoh dan pelaporan hasil pengawasan dan pengendalian.
F. Tujuan Pembelajaran
Tujuan pembelajaran mata diklat Pengawasan dan Pengendalian diuraikan
dalam hasil belajar dan indikator hasil belajar sebagai berikut:
1. Hasil Belajar
Setelah pembelajaran ini peserta diharapkan mampu memahami
penyelenggaraan kegiatan pengawasan dan pengendalian, baik untuk
kegiatan swakelola maupun untuk kegiatan kontraktual, yang dimulai dari
pemahaman atas kegiatan yang termasuk dalam lingkup kegiatan swakelola
maupun kontraktual, menyiapkan rencana pengawasan dan pengendalian,
menyiapkan perangkat pengawasan dan pengendalian, melaksanakan
kegiatan pengawasan dan pengendalian serta melaporkan pelaksanaan
kegiatan pengawasan dan pengendalian.
a. Verifikasi Administrasi
b. Verifikasi Teknis
5. Penyusunan Perencanaan dan Perancangan Rusun dan Rusus, meliputi
submateri:
a. Perancangan Tapak Bangunan Rusun dan Rusus
b. Perancangan Bangunan Rusun dan Rusus
c. Perencanaan PSU Lingkungan Rusun dan Rusus
6. Peran Konsultan Perencana, Konsultan Supervisi, dan Konsultan
Manajemen Konstruksi (MK) dalam Pembangunan Rusun dan Rusus,
meliputi submateri:
a. Peran Konsultan Perencana
b. Peran Konsultan Pengawas (Supervisi)
c. Peran Konsultan Manajemen Konstruksi (MK)
7. Persyaratan dan Prosedur Perizinan, meliputi submateri:
a. Persyaratan dan Prosedur Pengajuan Perizinan Rumah Susun
b. Persyaratan dan Prosedur Pengajuan Perizinan Rumah Tapak
8. Metode Pelaksanaan Pembangunan Rusun dan Rusus, meliputi
submateri:
a. Metode Konvensional dalam Pelaksanaan Pembangunan Rusun
dan Rusus
b. Metode Pracetak dalam Pembangunan Rusun dan Rusus
9. Penghunian dan Pengelolaan Rusun dan Rusus, meliputi submateri:
a. Penghunian Rusun dan Rusus
b. Pengelolaan Rusun dan Rusus
c. Kelembagaan Pengelolaan Rusun dan Rusus
10. Persyaratan Alih Status Penggunaan/Alih Status Aset Rusun dan Rusus,
meliputi submateri:
a. Alih Status Aset (Hibah) Rusun dan Rusus
b. Alih Status Penggunaan Rusun dan Rusus
H. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata diklat Pengawasan dan Pengendalian, Diklat PISK
Bidang Perumahan dialokasikan waktu sebesar 4 Jam Pelajaran (JP).
BAB 2
SASARAN KEGIATAN
PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
Sasaran Kegiatan
Pengawasan dan Pengendalian
I. Kegiatan Swakelola
J. Kegiatan Kontraktual
K. Latihan
L. Rangkuman
BAB 3
RENCANA PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
Rencana Pengawasan dan Pengendalian
O. Latihan
P. Rangkuman
BAB 4
PERSYARATAN PERMOHONAN BANTUAN
RUSUN DAN RUSUS
Persyaratan Permohonan Bantuan
Rusun dan Rusus
1. Persyaratan Administrasi
Persyaratan administrasi terdiri dari persyaratan umum dan persyaratan
khusus. Persyaratan umum:
a. Surat Permohonan sebagai “covering letter” proposal permohonan
bantuan rusun.
b. Proposal, yang terdiri dari:
Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/ Kota
Dinas teknis Kabupaten/ Kota yang membidangi
perumahan
Instansi Induk jika rusun diperuntukan bagi anggotanya,
seperti Kementerian Pertahanan untuk rusun yang
diperuntukan bagi prajurit TNI, Kepolisian RI untuk rusun
yang diperuntukan bagi anggota Polri, Kementerian Ristek
dan Dikti atau Kopertis untuk rusun mahasiswa,
Kementerian Tenaga Kerja untuk rusun pekerja dan
Kementerian Agama untuk rusun lembaga pendidikan
berasrama;
c. Surat Pernyataan bermeterai Tentang kesanggupan melengkapi
Surat Dukungan;
d. Fotocopy status legal tanah atas nama lembaga atau setidaknya
Surat Pernyataan dari Kepala Kantor BPN bahwa legalitas tanah
dalam pengurusan;
e. Fotocopy Akta Pendirian khusus untuk Lembaga Pendidikan
Berasrama bahwa Lembaga pemohon rusun bergerak di bidang
sosial, keagamaan dan/ atau kemanusiaan;
f. Surat Pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa fotocopy
yang disampaikan sesuai dengan aslinya.
Persyaratan khusus:
a. Untuk permohonan bantuan rumah susun bagi pekerja dan prajurit:
Terdapat 300 orang calon penghuni lajang untuk bangunan
rusun 4 lantai
Terdapat 600 orang calon penghuni lajang untuk bangunan
rusun 6 lantai
Saat pengajuan proposal, calon penghuni menempati bangunan
tidak layak huni
Jarak hunian saat ini relative jauh dengan tempat kerja
Diutamakan penghuni lajang.
b. Untuk permohonan bantuan rumah susun bagi mahasiswa/ siswa
lembaga pendidikan berasrama:
Terdapat 300 orang calon penghuni lajang untuk bangunan
rusun 4 lantai
Saat pengajuan proposal, calon penghuni menempati bangunan
tidak layak huni
Jarak hunian saat ini relative jauh dengan tempat pendidikan
6. Persyaratan Teknis
Persyaratan teknis terdiri dari persyaratan umum dan persyaratan khusus.
Persyaratan umum terdiri dari persyaratan yang berkaitan dengan lokasi
dan persyaratan yang berkaitan dengan tanah.
Persyaratan lokasi:
a. Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan RP3KP
(lebih diutamakan);
b. Terdapat kemudahan aksesibilitas infrastruktur (jalan, drainase,
listrik, air bersih)
c. Tidak berada di lokasi rawan bencana (banjir, longsor)
d. Mendukung fungsi kawasan (kawasan industry, pendidikan), dan
pengentasan kawasan kumuh perkotaan;
e. Memperhatikan keserasian lingkungan (fisik dan sosial).
Persyaratan tanah:
a. Luas tanah yang diperlukan untuk membangun 1 (satu) b;lok
(tower) rumah susun sekurang-kurangnya 3.000 m², berbentuk
persegi panjang dengan lebar sekurang-kurangnya 35 m dan
panjang sekurang-kurangnya 85 m
b. Permukaan tanah rata dan kering
c. Tanah siap bangun, tidak memerlukan cut & fill, pengurugan dan
bebas dari bangunan/ tanaman;
d. Status legalitas tanah jelas yang dibuktikan dengan tanda bukti
penguasaan tanah yang sah (sertifikat HGB, Hak Pakai atau HPL);
e. Tidak merupakan tanah kepemilikan bersama.
Persyaratan khusus:
a. Tersedia jalan akses dengan lebar minimal 6 meter
b. Ratio ukuran tanah (lebar : panjang) berbanding 2 : 3 atau 3
berbanding 5 dengan lebar kaveling minimal = lebar bangunan +
ketinggian bangunan;
c. Daya dukung tanah memadai;
d. Legalitas tanah atas nama pemohon atau setidaknya dalam proses
pengurusan (Surat Pernyataan Kepala Kabtor Pertanahan
Kabupaten/ Kota);
e. Surat Pernyataan Penyerahan tanah kepada Direktorat Rumah
Susun, Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan, Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
f. Diutamakan tapak yang berada pasda lokasi satuan (industri,
kampus), atau
g. Lokasi berjarak “walking distance” dari satuan (industri, kampus).
Mengingat keterbatasan anggaran Pemerintah, permohonan bantuan
rumah susun sekalipun telah memenuhi persyaratan dan telah dilakukan
verifikasi administrasi maupun teknis, tidak harus dialokasikan pada tahun
berjalan, melainkan dapat dialokasikan pada tahun-tahun berikutnya.
Menteri berwenang untuk menunda atau membatalkan pembangunan
rumah susun setelah memperoleh masukan/ laporan dari Direktur Jenderal
Penyediaan Perumahan dan kepada calon penerima bantuan, Direktur
Jenderal Penyediaan Perumahan dapat memberikan penjelasan lisan atau
tertulis.
Persyaratan bantuan rumah khusus (rusus) terdiri dari persyaratan lokasi
dan persyaratan tanah dan persyaratan lainnya.
7. Persyaratan Lokasi
a. Lokasi harus sesuai dengan RTRW
b. Tersedia infrastruktur (jalan akses, air minum, listrik)
c. Lokasi tidak rawan bencana (banjir, longsor);
d. Lokasi relative datar (kemiringan makisimum 10 %);
e. Lokasi siap bangun, tidak memerlukan cut & fill, pengurugan dan
tidak terdapat bangunan, tanaman keras;
8. Persyaratan Lain
a. Sudah terdapat daftar calon penerima bantuan
b. Menyampaikan Surat Permohonan Bantuan kepada coordinator
penerima bantuan (Pemda, KKP, BNPP, Kemenhan, Polri) untuk
selanjutnya diteruskan kepada Menteri Pekerjaan Umum dan
Perumahan Rakyat;
c. Mengajukan Surat Permohonan, dilampiri Proposal yang berikan:
Gambaran Umum hunian penerima manfaat, yang meliputi
kondisi rumah yang dihuni saat ini, calon lokasi bangunan
rumah khusus, dan status tanah;
Kebutuhan rumah, dan rencana pembangunan, yang meliputi
rencana tapak, disain rumah (jumlah rumah, bentuk rumah,
konstruksi rumah di atas tanah atau panggung), dan spesifikasi
teknis);
Surat Dukungan dari Pemerintah Provinsi dan Kabupaten/ Kota;
Surat Pernyataan Kesanggupan dari lembaga calon penerima
bantuan, untuk menyiapkan tanah siap bangun, penyediaan
infrastruktur listrik dan air minum serta menyiapkan calon
penghuni dan kesediaan menerima, memelihara dan merawat
rumah khusus.
Mengingat keterbatasan anggaran Pemerintah, permohonan bantuan
rumah susun sekalipun telah memenuhi persyaratan dan telah dilakukan
verifikasi administrasi maupun teknis, tidak harus dialokasikan pada tahun
berjalan, melainkan dapat dialokasikan pada tahun-tahun berikutnya.
Menteri berwenang untuk menunda atau membatalkan pembangunan
rumah susun setelah memperoleh masukan/ laporan dari Direktur Jenderal
Penyediaan Perumahan dan kepada calon penerima bantuan, Direktur
Jenderal Penyediaan Perumahan dapat memberikan penjelasan lisan atau
tertulis.
T. Latihan
U. Rangkuman
BAB 5
VERIFIKASI PERMOHONAN BANTUAN
RUSUN DAN RUSUS
Verifikasi Permohonan Bantuan
Rusun dan Rusus
V. Verifikasi Administrasi
Verifikasi selalu didahului dengan pembentukan Tim Verifikasi oleh Direktorat
Jenderal Penyediaan Perumahan yang dapat mendelegasikannya kepada
Direktur Rumah Susun dan Direktur Rumah Khusus. Tim Verifikasi dipimpin
oleh Kepala Sub Direktorat dengan anggota Kepala Seksi dan PNS pejabat non
struktural atau pejabat fungsional yang bertanggung jawab kepada Direktur
Rumah Susun dan Direktur Rumah Khusus. Verifikasi Administrasi dilakukan
terlebih dahulu sebelum dilakukan Verifikasi Teknis, dan apabila usulan bantuan
rumah susun atau rumah khusus tidak memenuhi syarat administrasi atau tidak
berhasil lolos pada saat verifikasi administrasi, maka atas usulan tersebut tidak
lagi dilakukan verifikasi teknis, sekalipun pemohon dapat melengkapi atau
menyempurnakan usulannya.
Verifikasi administrasi dilakukan terhadap permohonan dan proposal yang
melampirinya serta salinan (copy) dokumen yang dibutuhkan serta Surat
Pernyataan dan Surat Dukungan atau rekomendasi.
Proposal berisi:
1. Nama, struktur organisasi dan alamat lembaga pengusul; satuan TNI
dan Polri untuk rumah susun/ rumah khusus bagi prajurit, Dinas
Pemerintah Daerah untuk rumah susun/ rumah khusus pekerja atau
masyarakat berpenghasilan rendah, Perguruan Tinggi/ lembaga
pendidikan berasrama untuk rumah susun mahasiswa);
2. Copy Akta pendirian/ SK Pendirian untuk Perguruan Tinggi/ lembaga
pendidikan berasrama dan nama-nama pengurus, dan khusus untuk
lembaga pendidikan berasrama, pernyataan bahwa lembaga tersebut
bergerak di bidang sosial, keagamaan, kemanusiaan yang dikuatkan
dengan Surat Keputusan Menteri Hukum dan HAM;
3. Gambaran kebutuhan hunian dan kekurangan hunian, kondisi hunian
eksisting pada saat usulan diajukan serta kemampuan dan keinginan
calon penghuni untuk membayar sewa;
4. Peta calon lokasi yang menyatakan bahwa calon lokasi sesuai dengan
RTRW, tidak berada dalam kawasan rawan bencana dan mencukupi
untuk membangun rumah susun atau rumah khusus serta terdapat
jalan akses untuk mencapai lokasi, terdapat jaringan listrik dan jaringan
air minum perpipaan PDAM atau terdapat sumber air minum dangkal/
dalam dengan kapasitas memadai dengan kualitas air memenuhi
persyaratan;
5. Calon lokasi rusun terletak pada jarak “walking distance” atau dapat
dijangkau dengan sekali jalan selama 15 menit menggunakan angkutan
umum dan untuk calon lokasi rusus, terdapat prasarana jalan yang
memadai dan sarana transportasi;
6. Batas-batas tanah dan pernyataan bahwa tanah tidak dalam status
sengketa yang dikuatkan dengan Surat Keterangan Lurah/ Kepala Desa
serta Surat Pernyataan bahwa masyarakat yang bermukim di sekitar
lokasi pembangunan tidak keberatan untuk dibangun rumah susun atau
rumah khusus (kalau ada);
7. Daya dukung tanah memadai, bukan tanah rawa atau pasang surut dan
tidak memerlukan cut & fill serta tidak terdapat bangunan atau
tumbuhan yang akan menjadi kendala pada saat dimulainya
pelaksanaan pekerjaan pembangunan;
8. Status legalitas tanah yang dibuktikan dengan copy sertifikat
kepemilikan tanah a/n lembaga, bukan atas nama perorangan atau
surat Pernyataan dari Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota
bahwa status legal tanah dalam proses pengurusan.
Tim Verifikasi melakukan pemeriksaan atas kelengkapan dokumen, melakukan
penilaian atas seluruh dokumen dan memberikan rekomendasi atas kebutuhan
hunian atau merekomendasikan pengusul tidak perlu dibantu dengan disertai
pertimbangan/ alasan yang cukup/ rasional dalam Berita Acara Verifikasi.
W. Verifikasi Teknis
Verifikasi teknis dilakukan setelah permohonan bantuan Rusun dan Rusus
melewati Verifikasi Administrasi, dan hanya permohonan yang lolos pada
Verifikasi Administrasi dapat diteruskan dengan Verifikasi Teknis. Verifikasi
Teknis sebaiknya dilakukan oleh Tim yang sama dengan Tim Verifikasi
Administrasi, agar anggota Tim Verifikasi Teknis sudah terlebih dahulu
memperoleh informasi awal.
Setiap Direktorat (Direktorat Rumah Susun dan Direktorat Rumah Khusus) dapat
membentuk Tim Verifikasi, namun untuk lebih efisiensi dalam penggunaan
anggaran perjalanan dinas dapat dibentuk Tim Gabungan oleh Direktur Jenderal
Penyediaan Perumahan, jika ternyata terdapat lokasi rencana pembangunan
rusun yang sama atau berdekatan dengan lokasi rencana pembangunan rusus.
Dalam Tim Verifikasi harus terdapat anggota dengan latar belakang pendidikan
teknik sipil atau arsitektur.
Sebelum Tim diterjunkan ke lapangan, dilakukan pembekalan kepada anggota
Tim mengenai apa saja dan bagaimana melakukan verifikasi teknis, membuat
penilaian di lapangan dan menyusun rekomendasi atas kelayakan permohonan
bantuan rusun atau Rusus. Tugas Pejabat Struktural dan Tim Verifikasi
digambarkan pada tabel 13 berikut:
Tabel 11 Alur Kegiatan Verifikasi Teknis dan Tugas Pejabat Struktural/Tim
Verifikasi
X. Latihan
Y. Rangkuman
BAB 6
PENYUSUNAN PERENCANAAN DAN
PERANCANGAN RUSUN DAN RUSUS
Penyusunan Perencanaan dan Perancangan
Rusun dan Rusus
1. Perancangan Arsitektur
Perancangan bangunan dapat dimulai dengan perancangan arsitektur, yang
dimulai dari perancangan denah bangunan. Yang menjadi masukan dalam
perancangan denah adalah ruang yang akan dipergunakan oleh
penghuninya untuk melakukan aktivitas sehari-hari, yang meliputi ruang
tidur (ukuran/luas dan jumlahnya), ruang makan atau ruang keluarga,
dapur, kamar mandi/ WC (toilet) dan teras. Pilihan terhadap luas unit bisa
dimulai dari 21 m², 36 m² hingga 45 m², dan khusus untuk siswa pada
lembaga pendidikan berasrama, luas unit bisa lebih besar dari 45 m², karena
setiap unit dapat dihuni oleh lebih dari 6 orang.
Untuk bangunan rusun dipertimbangkan pula ada ruang bersama pada
setiap lantai hunian untuk aktivitas bersama para penghuni, jumlah unit
pada setiap lantai, jumlah lantai, letak dan lebar koridor. Jenis koridor
dikategorikan kedalam 2 jenis yaitu melayani 2 baris unit hunian, disebut
“double loaded corridor” atau melayani 1 baris unit hunian, disebut “single
loaded corridor”. Lebar koridor perlu dipertimbangkan sehingga hanya
dimungkinkan untuk dilalui 2 (dua) orang/ penghuni berpapasan atau lebar
1,5 m. Koridor yang terlalu lebar dapat dipergunakan oleh penghuninya
untuk menyimpan barang (seperti kardus atau bahkan sepeda) atau
dijadikan ruang untuk menerima tamu dengan menempatkan kursi tamu.
Ratio ukuran lebar panjang blok bangunan rusun sebaiknya < 3 (lebih kecil
dari 3) dan jarak kolom struktur bangunan rusun sebaiknya antara 4,2 m
hingga 5,4 m dan panjang maksimum bangunan 60 m atau tergantung pada
daya dukung serta kestabilan tanah. Jika bangunan didisain lebih panjang
maka perlu didisain dengan delatasi Untuk bangunan dengan jumlah lantai
lebih dari 3 (tiga) dan untuk menghindari adanya “soft storey effect”,
sebaiknya bangunan dilengkapi dengan dinding geser (shear wall) pada
kedua sisi panjang dan pendek bangunan. Rusun dengan jumlah lantai 6
(enam) atau lebih dilengkapi dengan lift (elevator) dan lift diperuntukan
untuk transportasi barang selain manusia. Setiap rusun juga dilengkapi
dengan tangga darurat dengan syarat setiap jarak 30 m terdapat 1 (satu)
tangga darurat. Setiap rusun sebaiknya dilengkapi pula dengan penangkal
petir.
Sementara itu untuk toilet dapat didisain komunal toilet atau individual
toilet. Bagi rusun yang dihuni oleh lajang (pekerja, prajurit TNI, anggota
Polri, mahasiswa/ siswa pada lembaga pendidikan berasrama) toilet
komunal bisa menjadi pilihan, karena lebih mudah dalam pemeliharaan dan
perawatan dibandingkan dengan individual toilet dalam setiap unit hunian.
Dalam mendisain bangunan rusun juga perlu dipikirkan tentang ruang cuci
dan jemuran, agar penghuninya tidak menjemur pakaian melalui jendela
rumah susun yang akan memperburuk penampilan bangunan. Rusun juga
dilengkapi dengan tanki air yang dapat diletakkan pada atap bangunan (di
bawah penutup atap) sehingga penyaluran air dilakukan dengan gravitasi.
Penutup atap sebaiknya menggunakan bahan yang ringan seperti metal
roof atau asbes jika pada daerah tertentu sulit diperoleh metal roof.
Perletakan meteran listrik dapat dilakukan pada setiap unit hunian dengan
menggunakan meteran listrik yang menggunakan voucher isi ulang, atau
dapat pula dilakukan terpusat untuk memastikan pembayaran pemakaian
listrik untuk seluruh unit dan untuk sarana non hunian dapat dilakukan oleh
pengelola rusun.
Setiap unit hunian rusun pekerja dapat dilengkapi dengan 2 (dua) unit
tempat tidur susun, namun dapat pula dilengkapi dengan 4 (empat) unit
tempat tidur tidak bersusun, dan setiap unit sebaiknya dilengkapi dengan
lemari “locker” untuk menyimpan kebutuhan harian pekerja (pakaian dan
barang-barang pribadi lainnya). Untuk memberikan gambaran unit hunian
dimana setiap unit hunian dilengkapi dengan toilet diperlihatkan pada
Gambar 3.
Gambar 8 Contoh Gambar Disain Unit Hunian Rusun Pekerja
Contoh disain denah unit hunian pekerja ini memisahkan toilet atas WC dan
kamar mandi yang ditempatkan pada kiri-kanan pintu masuk unit hunian.
Dengan perletakan ini maka seluruh perpipaan air bersih, air limbah
maupun air kotor ditempatkan di atas plafond (langit-langit) koridor, dan
karena itu jarak lantai koridor ke plafond menjadi lebih rendah.
Setelah dilakukan perancangan unit hunian, kemudian direncanakan denah
bangunan yang menggambarkan letak unit hunian pada setiap lantai.
Jumlah unit hunian pada setiap lantai dapat diatur, dan unit hunian ini
dapat disusun berhadap-hadapan dengan koridor di tengah (double loaded
corridor). Dengan perletakan kamar mandi dan WC di kiri-kanan pintu
masuk, tentu saja desain unit hunian ini tidak dapat disusun bertolak
belakang, karena unit hunian tidak akan memperoleh sinar matahari dan
pengudaaan alami, sehingga tidak mungkin didesain koridor dengan “single
loaded corridor”.
Selanjutnya perlu dipikirkan letak tangga dan tangga kebakaran dan letak
toilet umum pada lantai dasar, karena jika ada pengunjung, tidak mungkin
pengunkung menggunakan toilet yang ada pada unit hunian. Tangga
dapat dijadikan penghubung antar lantai jika jumlah lantai bangunan tidak
lebih dari 5 dan jumlah tangga dapat lebih dari 2 serta tangga dapat
difungsikan sebagai tangga kebakaran pula. Jika bangunan lebih dari 5
lantai bangunan didisain dengan menggunakan lift (elevator) sebagai sarana
transportasi vertikal , dan untuk itu perlu didesain letak elevator pada
denah lantai yang dapat melayani lantai dengan merata dan paling sedikit.
Jika bangunan didesain menggunakan elevator, maka harus disediakan
tangga darurat, dengan jumlah tangga paling sedikit 2 (tergantung luas
lantai).
Pada gambar 4 diperlihatkan Denah Lantai Dasar (Lantai 1) rusun pekerja
dengan jumlah lantai 6, dimana terdapat entrance masuk bangunan
(entrance utama dan entrance samping, kiri-kanan), penempatan elevator
berada di tengah dan tangga darurat pada ujung sisi panjang bangunan
rusun.
Gambar 9 Contoh Gambar Denah Lantai 1 Rusun Pekerja 6 Lantai
Setiap unit bangunan rusus terdiri dari ruang tamu merangkap ruang
keluarga, 2 ruang tidur, ruang makan dan kamar mandi/WC. Di samping itu
terdapat teras depan.
Gambar dibuat dengan jelas, mudah dibaca (skala yang cukup untuk
gambar detail) dilengkapi dengan notasi yang jelas dan penjelasan bahan
yang jelas.
Gambar 16 Contoh Gambar Arsitektur Potongan Bangunan Rusus Koppel
Selanjutnya dengan cara yang sama dibuat gambar denah pembalokan pada
setiap lantai dan detail penulangan balok, termasuk pembalokan untuk
tangga dan bordes, sebagaimana diperlihatkan gambar 15 dan gambar
detail tulangan balok sebagaimana pada gambar 16 berikut ini:
Gambar 22 Contoh Gambar Pembalokan Bangunan Rusun
Notasi P1 adalah gambar potongan pondasi pada segmen tertentu dan jika
terdapat perbedaan pada beberapa segmen, maka notasi dapat bertambah
dengan P2, P3 dan seterusnya.
Contoh gambar detail kolom praktis, sloof, ring balk dan sopi-sopi serta
pondasi diperlihatkan gambar 18.
Gambar 25 Contoh Gambar Detail
Gambar dibuat dengan jelas, mudah dibaca (skala yang cukup untuk
gambar detail) dilengkapi dengan notasi yang jelas dan penjelasan bahan
yang jelas.
Gambar MEP Rusus terdiri atas gambar:
a. Instalasi air bersih;
b. Instalasi air kotor;
c. Instalasi air bekas/ air limbah;
d. Denah lampu dan stop kontak
e. Detail septic tank dan rembesan;
Contoh gambar denah instalasi air kotor diperlihatkan gambar 21
Gambar 28 Contoh Gambar Instalasi Air Kotor pada Rusus
Contoh Gambar Denah instalasi air kotor memperlihatkan septic tank dan
rembesan dibuat untuk tiap unit rusus. Namun demikian dapat pula dibuat
1 septik tank dan rembesan melayani 2 unit rusus
CC. Latihan
DD. Rangkuman
BAB 7
PERAN KONSULTAN PERENCANA, KONSULTAN
SUPERVISI DAN KONSULTAN MANAJEMEN
KONSTRUKSI (MK) DALAM PEMBANGUNAN
RUSUN DAN RUSUS
Peran Konsultan Perencana, Konsultan
Supervisi dan Konsultan Manajemen Konstruksi
(MK) dalam Pembangunan Rusun dan Rusus
HH. Latihan
II. Rangkuman
BAB 8
PERSYARATAN DAN PROSEDUR PERIZINAN
Persyaratan dan Prosedur Perizinan
1. Persyaratan Perizinan
Untuk dapat melakukan pembanunan rumah susun, setelah tanah yang
direncanakan tersedia adalah memeriksa Rencata Tata Ruang Wilayah
(RTRW) dan Rencata Detail Tata Ruang (RDTR). Jika RTRW telah
menentukan suatu lokasi dengan peruntukan hunian atau perumahan,
maka RDTR menentukan KDB, KLB dan jumlah lantai, termasuk Koefisien
daerah Hijau (KDH) dan Koefisien Tapak Basement (KTB) yang akan
dibangun diatas tanah yang direncanakan. Namun demikian banyak kota
belum memiliki RDTR yang up to date, sehingga perencana harus
mengajukan perencanaan atas lokasi yang akan dibangun dengan membuat
Blockplan, gambar pra rancangan (predesign) arsitektur dalam bentuk
denah, tampak, potongan (termasuk potongan tapak) untuk kemudian
dilampirkan bersama dengan persyaratan yang lain (KRK, Andalin, AMDAL
dan lain-lain) pada saat mengajukan PIMB kepada Dinas Tata Ruang
pemerintah kota.
Adapun persyaratan umum perizinan di DKI Jakarta adalah:
1. Surat Bukti Kepemilikan Tanah
2. Ketetapan Rencana Kota (KRK) dan Rencana Tata Letak Bangunan
(RTLB) yang berisi :
a. Peruntukan Lokasi
b. Garis Sepadan Jalan (GSJ)
c. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
d. KDB/KLB
e. Ketinggian Bangunan
f. Syarat Fasiltas Bangunan (Parkir, Gol Usaha Skala Kecil)
g. dan lain lain
3. Gambar Rancangan dan Perencanaan Bangunan (Arsitektur, Struktur,
Instalasi bangunan)
4. Perhitungan konstruksi bangunan dan instalasi bangunan
5. SIPPT
Pada sisi lain, perencana wajib memegang SIBP (Surat Izin Bekerja
Perencana) sesuai bidangnya, sehingga perencana/ perancang arsitektur
adalah pemegang SIBP Arsitektur, perencana/ perancang konstruksi adalah
pemegang SIBP Konstruksi dan perencana/ perancang instalasi bangunan
adalah pemegang SIBP instalasi bangunan.
Untuk mengajukan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) rumah susun di DKI
Jakarta diperlukan syarat-syarat sebagai berikut:
Sumber: Perda 7/1991, SKGub 678/1994, Pedoman DTK 1995 dan SKGub
76/2000
LL. Persyaratan dan Prosedur Pengajuan Perizinan Rumah Tapak/
Rumah Khusus (Rusus)
MM. Latihan
NN. Rangkuman
BAB 9
METODE PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
RUSUN DAN RUSUS
Metode Pelaksanaan Pembangunan
Rusun dan Rusus
Dalam pembangunan rusun dan rusus dikenal 2 (dua) Metode, yaitu dengan
menggunakan Metode konvensional dan menggunakan Metode pracetak.
Metode pracetak pada umumnya dilakukan untuk pekerjaan struktur/
konstruksi, sekalipun untuk bangunan rumah susun ada pula penggunaan
komponen pracetak untuk pekerjaan arsitektur, seperti komponen façade
(muka bangunan), dinding dalam (biasanya dari beton ringan), lantai atap, dan
komponen toilet (kamar mandi/ WC) yang dicetak dalam bentuk ruang (3
dimensi) dimana di dalamnya sudah terdapat lubang-lubang untuk saluran air
bersih, air limbah dan air kotor.
A. Indikator Keberhasilan
Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan metode
pelaksanaan pembangunan rusun dan rusus.
QQ. Latihan
RR. Rangkuman
BAB 10
PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN
RUSUN DAN RUSUS
Penghunian dan Pengelolaan Rusun dan Rusus
A. Indikator Keberhasilan
Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan
penghunian dan pengelolaan rusun dan rusus.
SS. Latihan
TT. Rangkuman
BAB 11
PERSYARATAN ALIH STATUS PENGGUNAAN/
ALIH STATUS ASET RUSUN DAN RUSUS
E.
Persyaratan Alih Status Penggunaan/Alih Status
Aset Rusun dan Rusus
A. Indikator Keberhasilan
Penatausahaan dan pengelolaan Barang Milik Negara dan Daerah (BMN/D)
diatur dalam:
1. UU Nomor 17 Tahun 2003 tentang Keuangan Negara;
2. UU Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara;
3. PP Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah (sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 38 Tahun
2008 dan kemudian PP No. 27 Tahun 2014);
4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 tentang Tata
Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, Dan
Pemindahtanganan Barang Milik Negara;
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78 Tahun 2014 Tentang Tatacara
Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milk Negara
Berdasarkan peraturan perundang-undangan, penyerahan aset dari
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat kepada pihak lain
dimungkinkan dengan mengikuti beberapa cara yaitu :
1. Alih Status Penggunaan: kepada Perguruan Tinggi Negeri (PTN);
2. Hibah: kepada Pemda, yayasan yang operasi kegiatannya di bidang
kemanusiaan, sosial, dan keagamaan;
3. Penjualan, Kerjasama Pemanfaatan (KSP), Sewa, atau Penyertaan Modal
Negara (PMN): kepada PTN yang sudah Badan Hukum Milik Negara
(BHMN) atau kepada BUMN/BUMD;
4. Penjualan, Kerjasama Pemanfaatan (KSP), Sewa: kepada Perguruan Tinggi
swasta dan badan lain.
Dengan demikian hanya ada 2 kemungkinan pengelolaan BMN rusun dan rusus
yaitu, alih status penggunaan atau hibah.
UU. Alih Status Aset (Hibah) Rusun dan Rusus
Untuk melaksanakan proses alih status asset (hibah) perlu dipersiapkan data
dan data pendukung:
Data yang diperlukan meliputi:
1. Data administrasi, keuangan dan pelaporan BMN pada tahap
perencanaan untuk bangunan utama.
2. Data administrasi, keuangan dan pelaporan BMN pada tahap
perencanaan untuk bangunan penunjang, apabila paket pengadaannya
terpisah dengan paket bangunan utama
3. Data administrasi, keuangan dan pelaporan BMN pada tahap konstruksi
untuk bangunan utama.
4. Data administrasi, keuangan dan pelaporan BMN pada tahap konstruksi
untuk bangunan penunjang , apabila paket pengadaannya terpisah
dengan paket bangunan utama
5. Data rencana pengelolaan meliputi data TOR rencana pembangunan
dan MOU pembangunan, bentuk badan pengelola, penanggung jawab
badan pengelola dan status badan pengelola
6. Data bidang konstruksi yang meliputi rincian spesifikasi teknis terhadap
bangunan gedung yang akan diserah terimakan meliputi data item
pekerjaan pokok dan pekerjaan penunjang baik untuk bangunan utama,
maupun untuk bangunan penunjangnya (As Built Drawing)
7. Sertifikat tanah dimana kegiatan selesai didirikan dan Izin mendirikan
bangunan (IMB)
Adapun kelengkapan data pendukung berupa:
1. Data penerima hibah;
2. Data BMN yang akan dihibahkan;
3. Data Nilai Perolehan masing-masing;
4. Dokumen Penganggaran;
5. Data Peruntukan;
6. Tahun perolehan;
7. Audit Aparat Pengawas Fungsional;
8. Status dan bukti kepemilikan (BA Serah Terima dr. Kontraktor kpd. PPK);
9. Foto dan denah lokasi;
10. Spesifikasi/identitas Teknis BMN;
11. Daftar Barang dan Laporan Kondisi Barang;
12. Kartu Inventarisasi Barang (KIB), meliputi(Bangunan, Jalan, dan PSU;
13. Laporan BMN tingkat SATKER;
14. Berita Acara Serah Terima (BAST) Pengelolaan (Penetapan Sementara);
15. SK Tim Optimalisasi Penyerahan Aset;
16. BA Pemeriksaan/penelitian BMN oleh Tim;
17. Laporan hasil kerja Tim;
18. Pertimbangan/alasan Hibah;
19. Surat Pernyataan Penerima Hibah;
20. Data kepemilikan Lahan yang digunakan.
Proses alih status (hibah) dimulai dengan usulan penetapan alih status dan
penyerahan aset dilanjutkan dengan proses usulan persetujuan hibah kepada
Pengguna Barang (Menteri) dengan persetujuan Pengelola Barang (Menteri
Keuangan) jika nilai asset sampai dengan Rp. 10 Milyar dan persetujuan
Presiden jika nilai asset di atas Rp. 10 Milyar. Proses alih status diakhiri dengan
proses penyerahan dan penghapusan BMN (aset).
Gambar 33 Bagan Proses Usulan Penetapan Alih Status dan Penyerahan Aset
Untuk asset tanah dan/ atau bangunan dengan nilai sampai dengan Rp. 10
Milyar, Kepala Satuan Kerja mengusulkan kepada unit kerja Eselon I untuk
diteruskan kepada Menteri penetapan status penggunaan BMN. Menteri
meminta persetujuan Menteri Keuangan untuk menetapkan alih status (hibah)
dan selanjutnya Menteri menetapkan alih status BMN (hibah).
Gambar 34
Gambar 35
WW. Latihan
XX. Rangkuman
BAB 12
PENUTUP
Penutup
A. Simpulan