BAB I

A. LATAR BELAKANG
B. TUJUAN DAN SASARAN
C. RUANG LINGKUP

BAB II
A. PROFIL KECAMATAN
B. PROFIL DESA/ KELURAHAN
C. RENCANA TATA RUANG WILAYAH
D. PROGRAM PEMBANGUNAN

BAB III
A. PENGUASAAN DAN PEMILIKAN TANAH
B. PENGGUNAAN DAN PEMANFAATAN TANAH
C. KONDISI PRASARANA/ SARANA/ UTILITAS
D. KONDISI SOSIAL EKONOMI MASYARAKAT
E. TINGKAT PARTISIPASI MASYARAKAT

BAB IV
A. PERSIAPAN
B. PENATAAN

BAB V
A. KESIMPULAN
B. SARAN

3.4.1. Deliniasi Lokasi

A. Batasan
B. Luasan
3.4.2. LB lokasi sebagai Potensi KTV
A. Kumuh (Kotaku/SK. Kumoh)
B. KeterbatasanLahan
C. Backlog Perumahan
3.4.3. Gambaran Wilayah
A. Rencana Tata Ruang
B. Administrasi Wilayah
C. Demografi
D. Landuse Eksistensing/IPAL
D.1. LU Lokasi
D.2. Gambaran LU daerah sekitar
3.4.4. Visioning/Site Plan/Desain  RTBT/Rencana /Materplan Kawasan
Pelaksanan Konsolidasi Tanah Vertikal di Kampung Akuarium

DELINIASI LOKASI
 a. Keterbatasn Lahan
b. Backlog Perumahan
Gambar Wilayah
a. Rencana Tata Ruang
4.1. POLA PEMANFAATAN KAWASAN BUDIDAYA
Rencana pengembangan kawasan budidaya ini merupakan salah satu implementasi dari
perhatian Pemerintah Kota Pontianak terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan
hidup kota dengan tetap memperhatikan Keppres No. 57 Tahun 1989 tentang Kawasan
Budidaya dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.41 Tahun 2007 Tentang pedoman
criteria teknis Kawasan Budidaya. Untuk konteks Kota Pontianak, rencana pengembangan
kawasan budidaya ini diarahkan kepada upaya untuk mengendalikan alih fungsi guna lahan
yang tidak sesuai dengan peruntukannya yang telah ditetapkan dalam RTRW Kota. Kawasan
budidaya tersebut terdiri dari perumahan, pemerintahan, perdagangan, jasa, pendidikan,
kesehatan, industri dan pergudangan, pariwisata dan rekreasi, dan militer.

4.1.1. Perumahan dan Permukiman

Perumahan merupakan bagian terbesar dari areal kota dan merupakan sarana hunian yang
sangat dibutuhkan masyarakat kota. Perumahan bukan hanya berfungsi untuk menyediakan
sarana hunian bagi penduduk, juga berfungsi memberikan pelayanan kepada keperluan
hidup sehari-hari. Lokasi kegiatan perumahan ini relatif tersebar ke seluruh bagian wilayah
kota dengan intensitas yang bervariasi sesuai dengan daya dukung lahan dan tingkat
kemudahan memperoleh fasilitas pelayanan. Pada dasarnya, orientasi lokasi kegiatan ini
adalah sebagai berikut:
 Topografi datar sampai bergelombang (kelerengan lahan 0-25%)
 Bebas dari resiko polusi/pencemaran dan bebas dari resiko bencana alam (banjir,
erosi/longsor dan lain-lain)
 Memenuhi syarat-syarat kesehatan dengan drainase baik sampai sedang
 Memiliki aksesibilitas tinggi ke segenap bagian wilayah kota (memiliki prasarana
jalan dan terjangkau oleh sarana transportasi umum)
 Didukung dengan fasilitas fisik atau utilitas umum (pasar, pusat perdagangan dan
jasa, perkantoran, sarana air bersih, persampahan, penanganan limbah dan drainase)
dan fasilitas sosial (kesehatan, pendidikan dan agama)
 Tersedianya sumber air, baik air tanah maupun dari PDAM dengan suplai air antara
60 L/org/hari-100 L/org/hari
 Tidak mengganggu fungsi lindung yang ada (kawasan lindung, sempadan sungai,
danau dan mata air dll) dan bebas dari resiko bencana alam (banjir, erosi/longsor dan
lain-lain)
 Tidak terletak pada kawasan budidaya pertanian/penyangga
 Tidak mengganggu upaya pelestarian kemampuan sumber daya alam

Tumbuhnya kota juga akan mempengaruhi pemilihan lokasi perumahan bagi penduduk kota
berdasarkan tingkat sosial ekonomi dan aktivitasnya sehari-hari. Pada umumnya, penduduk
yang tingkat sosial ekonominya makin baik akan menjauhi pusat kota sebagai tempat
tinggalnya, karena biaya transportasi tidak menjadi kendala dan membutuhkan ketenangan,
demikian pula sebaliknya penduduk golongan menengah ke bawah lebih menyenangi
bermukim di pusat kota karena kawasan tersebut mempunyai aksesibilitas yang tinggi.

Kebutuhan perumahan di Kota Pontianak terus meningkat seiring dengan perkembangan

jumlah penduduk. Sejalan dengan penerapan Konsep Pembangunan Pontianak sebagai kota
Perdagangan dan Jasa, maka untuk memperoleh kualitas lingkungan kota yang baik dan
nyaman, sebaiknya luas lahan yang diperuntukan untuk permukiman pada 20 tahun
mendatang tidak akan lebih dari 60 % dari luas keseluruhan Kota Pontianak atau sebesar
4.530,38 Ha dan ini disiapkan untuk menampung lebih kurang 763.397 jiwa. Sementara itu
pada tahun 2010 luas lahan permukiman sudah mencapai ± 34,18 % dari lahan keseluruhan
yaitu seluas 3.685,72 Ha menampung 550.304 jiwa. Karena itu untuk mencapai tingkat
pelayanan permukiman dan yang memenuhi persyaratan pelayanan prasarana dasar selain
pengembangan horizontal juga pengembangan vertikal berupa rumah susun.
Pengembangan secara vertikal ini dilakukan kecuali di kawasan yang ditetapkan sebagai
cagar budaya, atau kapasitas prasarananya terbatas, atau tingkat pelayanan jalannya
rendah. Pengembangan perumahan diklasifikasikan dengan perumahan kepadatan tinggi,
kepadatan sedang dan kepadatan rendah.

Perumahan dengan kepadatan tinggi berbentuk rumah susun, flat atau apartemen.
Perumahan kepadatan tinggi rata-rata kapling bangunan direncanakan 150 m2, yaitu di
wilayah permukiman di pusat kota dan permukiman tepian sungai kapuas. Perumahan
kepadatan sedang rata-rata kapling bangunan direncanakan 300 m2, yaitu di wilayah hampir
merata di seluruh bagian kota. Kepadatan permukiman rendah diarahkan di pinggiran kota
atau di pusat kota dengan konsep Townhouse. Kepadatan perumahan yang direncanakan ini
untuk rata-rata per wilayah dan kecamatan dengan pengembangan secara horizontal yang
disesuaikan dengan ketersediaan ruang untuk pengembangan perumahan. Dari rencana
luas kapling perumahan ini menunjukkan bahwa pengembangan perumahan di Kota
Pontianak semakin terbatas sehingga pengembangan perumahan akan cenderung makin
intensif di wilayah kota dan makin ekstensif ke wilayah luar Kota Pontianak. Dengan rencana
rata-rata kapling perumahan yang terbatas ini tidak berarti perumahan dengan kapling
besar terutama di lokasi perumahan terencana (perumahan lama yang prestisius) yang
menjadi ciri khas Kota Pontianak di wilayah Pusat Kota dilarang tetapi sebaliknya tetap
dipertahankan dalam kerangka perlindungan cagar budaya.

Selain itu, kebijakan pembangunan perumahan secara vertical diterapkan untuk

perencanaan perumahan di kawasan sekitar Inti Pusat Kota, yang saat ini merupakan
kawasan sangat padat yang sebagian besar merupakan slum area (daerah kumuh) dengan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan) yang mendekati 80 % - 90 %; sementara nilai lahannya
sangat strategis dan bernilai ekonomi tinggi. Pada daerah kumuh ini akan dilakukan urban
renewal dan revitalisasi sehingga tercapai kualitas lingkungan yang baik, baik dengan cara
pendekatan land consolidation (konsolidasi lahan) maupun land sharing (sharing lahan).
Urban renewal dan redevelopment direncanakan pada beberapa daerah kumuh.
Peremajaan kota (urban renewal) merupakan kegiatan untuk memperbaiki daerah kota;
bermaksud agar dapat meningkatkan pemanfaatan daerah-daerah yang dirasakan sudah
kurang menguntungkan bagi kehidupan sosial dan penghidupan ekonomi kota.
Pembangunan kembali kota (urban redevelopment) merupakan pengaturan dan
pembangunan kembali lahan kota; berupa upaya meningkatkan manfaat lahan bagi
masyarakat maupun pemerintah kota.
Untuk pengembangan baru di wilayah Pontianak barat dan Pontianak Utara akan dilakukan
new development yaitu pembangunan baru lengkap dengan ketersediaan sarana dan
prasarananya dengan konsep pengembangan kota baru yang memiliki daya tarik tersendiri
bagi perkembangan wilayah. Pengembangan kota baru di Pontianak Barat ini dapat dengan
konsep pembangunan kawasan siap bangun (Kasiba, minimal 3.000 unit) dan lingkungan
siap bangun (Lisiba) yang berdiri sendiri, minimal 1.000 unit. Kawasan Siap Bangun (KASIBA)
merupakan sebidang tanah yang fisiknya telah dipersiapkan untuk pembangunan
perumahan dan permukiman skala besar yang terbagi dalam satu atau lebih lingkungan siap
bangun atau lebih yang pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu
dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan sesuai dengan
rencana tata ruang lingkungan yang ditetapkan pemkot dan memenuhi persyaratan
pembakuan pelayanan prasarana dan sarana lingkungan.

Lingkungan Siap Bangun (LISIBA) merupakan sebidang tanah yang merupakan bagian dari
KASIBA ataupun berdiri sendiri yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana
lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan
tempat tinggal atau lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan persayaratan pembakuan
tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk
membangun kaveling tanah matang; lisiba berdimensi lebih kecil daripada KASIBA.
Ketentuan pembangunan KASIBA dan LISIBA yang berdiri sendiri diatur dalam PP No. 80
Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun.
Dalam pengembangan perumahan di Indonesia, berlaku standar perbandingan luas kapling
rumah di kota-kota kecil dan menengah, yaitu 1 : 3 : 6 untuk jumlah rumah berkapling besar:
kapling sedang : kapling kecil. Mengacu kepada penentuan luas yang sering dipergunakan
dalam penyusunan rencana tata ruang kota-kota di Kalimantan Barat, luas rata-rata masing-
masing kategori ukuran kapling di Kota Pontianak sesuai dengan kelaziman tersebut adalah
sebagai berikut:
 Luas kapling kecil = 100 sampai 200 m2 atau dengan rata-rata 150 m2
 Luas kapling sedang = 200 sampai 400 m2 atau dengan rata-rata 300 m2
 Luas kapling besar = 400 sampai 800 m2 atau dengan rata-rata 600 m2

Penentuan kebutuhan jumlah unit rumah dilakukan dengan pertimbangan utama bahwa
sesuai hasil analisis, pada tahun 2030 di Kota Pontianak terdapat sekitar 190.849 KK; satu
rumah umumnya terdiri dari 4-5 orang. Dengan demikian, sampai tahun 2030 di Kota
Pontianak perlu pengembangan fasilitas perumahan yang layak bagi masyarakat kota.
Kebutuhan rumah di Kota Pontianak 20 tahun ke depan dapat dilihat pada Tabel 4.8.

Berdasarkan standar tersebut, maka hingga tahun 2030 Kota Pontianak membutuhkan
1.145,09 hektar lahan untuk perumahan kapling besar; 1.717,64 hektar untuk perumahan
kapling sedang; dan 1.717,64 hektar untuk perumahan kapling kecil, atau dengan jumlah
total 4.580,38 hektar lahan dibutuhkan untuk kawasan perumahan. Tabel 4.8 menunjukkan
secara rinci kebutuhan unit rumah dan luas lahan perumahan untuk empat periode lima
tahun yang akan datang.
 TABEL 4.7
RENCANA KEBUTUHAN UNIT HUNIAN DAN LUAS LAHAN PERUMAHAN DI KOTA
PONTIANAK SAMPAI TAHUN 2030
KEBUTUHAN
TAHUN KAVLING KECIL KAVLING SEDANG KAVLING BESAR JUMLAH
Unit Luas (Ha) Unit Luas (Ha) Unit Luas (Ha) UNIT LUAS (Ha)
2011 83.908 1.258,61 41.954 1.258,61 13.985 839,08 139.846 3.356,30
2015 89.584 1.343,76 44.792 1.343,76 14.931 895,84 149.307 3.583,37
2020 97.223 1.458,34 48.611 1.458,34 16.204 972,23 162.038 3.888,91
2025 105.513 1.582,70 52.757 1.582,70 17.586 1.055,13 175.855 4.220,52
2030 114.509 1.717,64 57.255 1.717,64 19.085 1.145,09 190.849 4.580,38
Sumber : Hasil Analisis

Berdasarkan tingkat kepadatan Permukiman dikategorikan sebagai berikut:

 Perumahan Kepadatan Sedang adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah 20
sampai dengan 40 rumah per Hektar
 Perumahan Kepadatan Tinggi adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah >
40 rumah per Hektar
 Perumahan Kepadatan Rendah adalah kawasan perumahan dengan jumlah rumah <
20 rumah per Hektar

Kawasan Perumahan dilengkapi dengan sarana dan prasarana skala lingkungan sesuai
dengan SNI 03-1733-2004 seperti:
 Fasilitas perdagangan seperti warung dan toko yang terintegrasi dengan permukiman
 Fasilitas Pendidikan seperti sekolah Dasar dan Menengah
 Fasilitas Peribadatan skala lingkungan
 Fasilitas Ruang Terbuka Hijau berupa Taman Lingkungan

b. Administrasi wilayah
c. Demografi (data kependudukan termasuk masalah/ isu sosial yang terjadi)
d. Landuse eksisting/IP4T
a. LU lokasi
b. Gambaran LU daerah sekitar (terkait dengan titik transportasi/pusat
kegiatan)
Visioning/site Plan/ Desain --> RTBL / Rencana/ Masterplan Kawasan
 GEOGRAFI

Letak kecamatan
Kecamatan Pontianak Selatan terletak diantara Kecamatan Pontianak Tenggara dan Kecamatan
Pontianak Kota dengan luas wilayah 14,45 Km 2. Dibandingkan dengan kecamatan lain di Kota
Pontianak, Kecamatan Pontianak Selatan merupakan yang terkecil kedua wilayahnya setelah
Pontianak Timur. Batas-batas wilayah untuk Kecamatan Pontianak Selatan adalah
- Utara : Kecamatan Pontianak barat Kota Pontianak
- Selatan : Kecamatan Sungai Raya Kabupaten Kubu Raya
- Timur : Kecamatan Pontianak Timur Kota Pontianak
- Barat : Kecamatan Sungai Kakap Kabupaten Kubu Raya

Penggunaan Lahan
Sebagian besar lahan di Kecamatan Pontianak Selatan merupakan lahan kering yang
diusahakan yaitu lahan yang digunakan untuk pekarangan rumah penduduk (977 Ha atau
67,61%), lahan perkebunan (264 Ha atau 18,27%), lahan yang belum diusahakan dan lainnya
(204 Ha atau 14,12%)
 Luas Penggunaan Lahan Sawah dan Lahan Kering di Kecamatan Pontianak Selatan (Ha)
Tahun 2016 – 2018

No Jenis Lahan 2016 2017 2018

A Lahan Sawah 5 3 0
1 Sawah Pasang Surut 5 3 0
2 Sawah yang Sementara Tidak Diusahakan - - -
B Lahan Kering 1445 1445 1445
1 Tegal/ Kebun 270 270 263
2 Perkebunan - - -
Lahan Yang Ditanami Kayu-Kayuan/ Hutan
3 - - -
Rakyat
4 Kolam/ Tebat/ Empang - - -
5 Lahan yang Sementara Tidak Diusahakan 7 9 11
6 Perkarangan 963 963 977
7 Lainnya 200 200 194
Lahan Sawah + Lahan Kering 1445 1445 1445
Sumber: BPS Kota Pontianak

Jumlah Rukun Warga, Rukun Tetangga dan Kepala Keluarga di Kecamatan Pontianak
Selatan Menurut Kelurahan, 2018

Rukun Rukun Kepala

No Kelurahan
Warga Tetangga Keluarga
1 Benua Melayu Laut 11 41 2.853
2 Benua Melayu Darat 35 154 10.324
3 Parit Tokaya 15 71 5.602
4 Akcaya 15 72 5.095
5 Kota Baru 16 74 5.872
Jumlah 92 412 29.746
Sumber: Kantor Lurah di Kecamatan Pontianak Selatan

Luas Wilayah dan Penduduk

Kecamatan Pontianak Selatan terdiri dari lima kelurahan dengan luas wilayah 1.445 Ha
atau sekitar 13,49% dari luas Kota Pontianak. Kelurahan terluas adalah kelurahan Parit Tokaya
(540 Ha atau 37,37%) dan terkecil adalah Kelurahan benua Melayu Laut (56 Ha atau 3,88%) dari
wilayah Kecamatan Pontianak Selatan.
Pada tahun 2018 jumlah penduduk di Kecamatan Pontianak Selatan sebanyak 95.867
jiwa, terdiri dari 45.575 laki-laki dan 48.292 perempuan, dengan perbandingan antara penduduk
laki-laki dan perempuan (Sex Ratio) sebesar 98,52%. Kepadatan tertinggi terdapat di Kelurahan
Benua Melayu Laut yaitu 18.261 orang per km 2, disusul Kelurahan Benua Melayu Darat 11.225
orang per km2, kemudian Kota Baru 6.672 orang per km 2, Akcaya 6.087 orang per km2 dan Parit
Tokaya 3.427 orang per km2.

Luas Wilayah, Jumlah Penduduk, dan Kepadatan Penduduk di Kecamatan Pontianak

Selatan Menurut Kelurahan, 2018
Jumlah Kepadatan
No Kelurahan Luas (Km2)
Penduduk (Km2)
1 Benua Melayu Laut 0,56 10.226 18.261
2 Benua Melayu Darat 2,72 30.532 11.225
3 Parit Tokaya 5,40 18.507 3.427
4 Akcaya 3,24 19.722 6.087
5 Kota Baru 2,53 16.880 6.672
Jumlah 14,45 95.867 6.634
Sumber: BPS Kota Pontianak

Kawasan kumuh Gang Waru terletak di Kecamatan Pontianak Selatan, Kelurahan Benua
Melayu Darat. Pada kawasan sudah banyak dilakukan upaya penataan sejak lama oleh
Pemerintah Kota dan pihak ketiga. Pada tahun 1965 ditetapkan Peraturan Daerah No. 1 Tahun
1965 tentang Penataan Komplek Sentiong. Selain melalui Peraturan Daerah, penataan Gang
Waru juga dilakukan melalui penunjukan Advice Planning kepada Sdr. Yanto dengan hasil
penataan dilakukan sampai ujung jalan Gang Waru 5. Pada tahun 2000 juga diberikan
rekomendasi Advice Planning kepda Sdr. Winata Gunawan yang berfokus pada penataan
bangunan di Jl. WR. Supratman Gang Waru 5. Di Tahun 2001, diterbitkan SK Walikota tentang
Perubahan Parsial Rencana Jalan di Komplek Ex. Sentiong. Penataan yang dilakukan dalam
kurun waktu tersebut dirasa belum berhasil dan justru menimbulkan permasalahan untuk saat
ini.
Pada tahun 2015 Kawasan Gang Waru ditetapkan sebagai kawasan kumuh perkotaan
melalui SK Walikota Pontianak No. 398 Tahun 2015 (SK. WK. Ptk. No. 398/D-CKTRP/2015)
tentang Kawasan Kumuh Perkotaan. Rencana penataan ditindaklanjuti dengan penerbitan Surat
dari Bappeda Kota Pontianak kepada Dinas PUPR Kota Pontianak perihal Rencana Penataan
Kawasan Gang Waru V melalui Konsolidasi Tanah. Menanggapi surat tersebut, hingga Tahun
2018 sudah dilakukan rapat pembahasan teknis pelaksanaan KT dan dibentuk Tim Percepatan
Kegiatan KTV di Kawasan Gang Waru (SK Walikota Pontianak No. 597/Bappeda/Tahun 2018
tanggal 7 Agustus 2018).
Rencana penataan Gang Waru oleh Pemerintah Kota Pontianak dituangkan dalam
Penyusunan Rencana Tata Bangunan Lingkungan (RTBL) Kawasan Gang Waru pada Tahun
Anggaran 2018. Pada desain RTBL tersebut dirumuskan 2 (dua) alternatif penataan yaitu
Perencanaan KT Horizontal dan Perencanaan KT Vertikal. Pada model perencanaan KT
Horizontal, perencanaan difokuskan kepada pembangunan dan peningkatan jalan lingkungan
kawasan. Jumlah kavling optimal adalah sebanyak 285 unit kavling (4x17 meter) dan belum
termasuk dengan sarana dan prasarana pendukung kawasan. Sedangkan untuk model KT
Vertikal direncanakan dengan pembangunan rumah susun sebanyak 5 unit tower dengan luas ±
3.560 m2. Setiap unit tower terdiri dari 4 lantai dengan jenis penggunaan bangunan adalah
mixed use (lantai dasar untuk tempat usaha, lantai diatasnya untuk hunian). Pembangunan 1
unit direncanakan memiliki tipe 36. Selain bangunan, perecanaan pada kawasan juga dilakukan
untuk pembangunan jalan lingkungan rumah susun dengan lebar 5 meter, serta pembangunan
sarana dan prasarana penunjang kawasan seperi sarana peribadatan, area parkir dan Ruang
Terbuka Hijau.

Kawasan Gang Waru memiliki luasan kumuh seluas 2,9 Ha, pada luasan tersebut
terdapat sejumlah 255 KK dan/atau 923 jiwa penduduk. Berdasarkan hasil peninjauan lapang
diketahui total jumlah bidang pada kawasan adalah 228 bidang, terdiri dari 193 bidang tanah
belum bersertipikat dan 35 bidang tanah sudah bersertipikat.