KULIAH

DARING
Pedoman Operasi dan Perawatan Berkinerja Tinggi
dan Berkelanjutan (SHP O&M) – Deddy El Rashid

Diedit oleh – Ari D. Pasek – Juni 2020

Desain - Andika Yudistira
PROFILE
DEDDY EL RASHID

 Building Energy Auditor

 Greenship Professional
 Sekjen BOMA (2020)
 Anggota dan Pengurus ASHRAE INDONESIA
CHAPTER
 GEDUNG BERKELANJUTAN BERKINERJA TINGGI

Sebuah bangunan yang secara konsisten memberikan suasana dan

kondisi yang membuat penghuninya sangat produktif tanpa menyia-
nyiakan sumber daya alam.

Bangunan tersebut memiliki sistem khusus yang memerlukan

pengetahuan, keterampilan dan kesadaran yang khusus dari
para operator agar dapat mempertahankan operasi dan kinerja
yang diinginkan.

OPERASIONAL DAN PEMELIHARAAN BER-KINERJA TINGGI :

Rangkaian tindakan yang menghasilkan peningkatan kualitas

suasana dan kondisi di dalam bangunan, dengan tetap
memperhatikan penghematan penggunaan energi dan sumber
daya lainnya.
 TUJUAN
LINGKUP
Untuk memberikan petunjuk cara operasi dan
perawatan yang optimal dari sebuah bangunan
dengan tujuan mencapai biaya siklus hidup (life cycle
cost) yang minimum tanpa mengorbankan fungsi dan
keselamatan
Pedoman yang terdapat dalam kuliah ini dapat
digunakan pada operasi sistem utama bangunan,
khususnya efisiensi energi, kenyamanan pengguna,
kualitas udara dalam ruangan, kesehatan dan
keamanan.
PENGGUNA PEDOMAN

Pedoman ini ditujukan bagi:

 Pemilik Gedung
 Senior Manager
 Facility manager (FM) dan Teknisi
 Penyedia Jasa Layanan Pemeliharaan,
 Penyedia Jasa Layanan Efisiensi Energi,
 Agen Jasa Commissioning
 Pelaku bisnis lainnya, yang berkaitan dengan
Kinerja Bangunan Gedung.
TINGKATAN PEDOMAN
TINGKATAN PEDOMAN
Tingkat 1: Senior Management
Tingkat 2: Facility Managers
Tingkat 3: Teknisi
LINGKUP PEMBAHASAN
 Keuntungan Operasi dan Pemeliharaan Berkelanjutan Berkinerja
Tinggi (SHP O&M)
 Komitmen dan tanggung jawab management
 Penyusunan dan penerapan program Operasi dan Pemeliharaan
Berkelanjutan Berkinerja Tinggi (SHP O&M)
 Unsur-unsur pro-aktif, pemantauan kinerja dalam Operasi dan
Pemeliharaan (O&M)
 Keterampilan, pengetahuan, dan pelatihan yang dibutuhkan
 Perlengkapan yang dibutuhkan untuk Operasional dan Pemeliharaan
Berkelanjutan Berkinerja Tinggi (SHP O&M)
TINGKAT 1: SENIOR MANAGEMENT

 Mengupayakan dukungan dari Pimpinan Puncak

 terhadap kebijakan dan pelaksanaan Operasi dan Pemeliharaan Kinerja Tinggi dan
Berkelanjutan (SHP O&M)
 Meyakinkan Manfaat dari SHP O&M (Sustainable High-Performance Operation and Maintenance)
 Menyusun rencana dan mengupayakan dana untuk upaya perubahan.
 Melaksanakan rencana SHP O&M.
TINGKAT 1: TINDAKAN (ACTION) SENIOR MANAGEMENT

 Melakukan penyataan terbuka tentang adanya kebijakan dan pelaksanaan SHP

O&M di institusi
 Menunjuk manager terbaik (Champion) dan membentuk tim pelaksana untuk
proses tersebut.
 Memilih "Petugas” O&M yang terbaik.
 Memberikan pengakuan dan penghargaan atas upaya dan kesuksesan.
 Menyediakan dana tambahan untuk pelaksanaan SHP O&M di institusi
TINGKAT 1: TINDAKAN (ACTION) SENIOR MANAGEMENT

 Menyelaraskan kinerja bangunan dengan kebijakan SHP O&M yang

dideklarasikan;
 Menyelaraskan kompetensi pegawai sesuai dengan kebijakan SHP O&M yang
dideklarasikan;
 Mengukur dan melaporkan kinerja bangunan sebagai bagian dari analisis tetap
sebuah proses bisnis;
 Menyesuaikan beberapa tujuan yang sudah ada dan memberikan pesan yang
jelas tentang prioritas;
 Melakukan evaluasi dari pelaksanaan SHP O&M dan merencanakan dan
melaksanakan upaya peningkatan capaian.
TINGKAT 1: CHECK LIST SENIOR MANAGEMENT

Moving Facility Organizations toward Sustainable High Performance

• Make a policy statement committing the organization to SHP O&M.

• Assign a senior management “Champion” and create an Implementation Team for the
process.
• Fund the change effort.
• Align facilities performance information with business objectives and functions.
• Staff for change, tasking Human Resources to develop appropriate policies.
• Assess buildings, workforce, practices, management tools and systems.
• Plan, execute, and track the changes needed to implement new practices.
• Measure and report on building performance as part of regular business analytics.
• Recognize and reward effort and successes.
• Balance multiple goals and send clear messages about priorities.
II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS
❑ Melaksanakan program SHP O&M pada bagiannya;

❑ Cara-cara pelaksanaan SHP O&M mengacu pada peraturan, standar dan guidance;
1. Peraturan dan ketentuan nasional, dan lokal tentang keselamatan dan lingkungan kinerja.
2. ANSI/ASHRAE/ACCA Standard 180, Standart Pelaksanaan untuk Inspeksi dan
Pemeliharaan Sistem HVAC (Pemanas, Ventilasi, dan Pendingin) Bangunan Komersial.
3. ANSI/ASHRAE Standard 55, Kondisi Suhu Lingkungan untuk Hunian Manusia.
4. ANSI/ASHRAE Standard 62.1, Ventilasi untuk Udara yang sesuai di Dalam Ruangan.
5. ANSI/ASHRAE/IESNA Standard 90.1. Standart Energi/atau Bangunan Kecuali Bangunan
Residensial Bertingkat Rendah (ASHRAE 2010c) dan ANSI/AS HRAE/USGBC/IES Standard
189.1, Rancangan Standart untuk Bangunan Hijau Berkinerja Tinggi (ASHRAE 2009).
6. ANSI/ASHRAE/1ESNA Standard 100,Konservasi Energi dalam Bangunan yang sudah ada
(ASHRAE 2006).
II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS

❑ Menginformasikan kebutuhan SHP O&M kepada Senior Management;

❑ Memfasilitasi bekembangnya para calon pemimpin.

❑ Berhubungan dengan departemen lain, HRD, purchasing, IT, etc.

TRANSISI SHP O&M
TRANSISI SHP O&M

A. O&M "Normal" yaitu kombinasi dari O&M yang reaktif dan terencana,
berdasarkan prosedur, standar dan program terbaik yang pernah
dipublikasikan.

B. ANSI/ASHRAE Standard 180 sebagai landasan program perencanaan

pemeliharaan sistem HVAC

C. Perubahan menuju SHP O&M, berdasarkan kombinasi pendekatan dan proses

yang diuraikan di dalam ASHRAE Guideline 32.
TRANSISI SHP O&M

C-1) Monitoring:
Monitoring dengan penggunan berbagai teknik terbaru bangunan – BACnet dashboards, pengukuran
IEQ, evaluasi pasca-huni, existing commissioning, dan lain-lain.

C-2) Pengembangan Staf:

Pengembangan sumber daya manusia melalui pelatihan, sertifikasi, termasuk namun tidak terbatas
pada ASHRAE Operations Performance Management Professional (OPMP), BOC, LEED AP, IFMA
CFM.

C-3) Pelaporan:
Pelaporan yang meliputi: label bangunan berdasarkan kinerja (seperti ASHRAE bEQ, Energy Star dan
ISO/ANSI energy management), indikator perusahaan berkelanjutan dan akitivitas yang dinyatakan
dalam emisi karbon.
TRANSISI SHP O&M

D. Penggunaan ANSI ASHRAE/IES Standard 100 untuk pemenuhan efisiensi energi pada sistem
HVAC gedung saat ini (existing) dan ANSI/ASHRAE/IES Standard 90.1 untuk perbaikan
kinerja energi pada gedung dengan sistem baru dan gedung yang mengalami perubahan
(retrofit) besar. ANSI/ASHRAE/USGBC/IES Standard 189.1 untuk Kinerja Energi yang
melebihi Standard 90.1 hingga 30%.

E. Penggunaan ANSl/ASHRAE/USCBC/IES Standard 189.1. USSGBC LEED dan/atau standar lain

untuk penilaian sistem integrasi yang mencakup sistem lain di luar HVAC.

F. Mencapai dan mempertahankan SHP O&M dengan standar yang lebih tinggi dengan
menggunakan penilaian (rating) menurut ANSI/ASHRAE/USGBC/IES Standard 189.1 and
USGBC LEED ratings.
 CONTOH: JADWAL UMUM KONSTRUKSI

Perencanaan 2 Tahun

Pembangunan 2
Tahun
Testing and Commissioning 3 bulan

Pengoperasion Gedung 16 tahun

Kinerja Bangunan Mulai Menurun 1 tahun

Retro-Commissioning 2 tahun

2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2936 2038 2040 2041
 PENGARUH PENGOPERASIAN DAN PERAWATAN TERHADAP KINERJA
BANGUNAN
Desain Masa Konstruksi Masa Bangunan Beroperasi

Dalam Waktu Pengoperasian → Kinerja bangunan

akan mengalami penurunan besar dibandingkan
Kinerja bangunan (%)

dengan Kinerja yang dirancang dan Kinerja yang

sebenarnya

1 tahun 2 tahun 15 tahun

Bagaimana Meningkatkan Kinerja bangunan ?
Desain Masa Konstruksi Masa Bangunan Beroperasi
Pemantauan dari waktu ke waktu
FM akan memiliki waktu pengamatan operasi yang lebih lama
Hemat Energi = Hemat biaya
Kinerja bangunan (%)

1 Tahun 2 Tahun 15 Tahun

Penghematan energi dengan Standar Bangunan Kinerja Tinggi [ BKT]
Desain Masa Konstruksi Masa Bangunan Beroperasi

Saran baru untuk melakukan RCx |

Performance of building (%)

Metode sesuai Standar BKT

Metode BAU [ Bussiness as

Usual

1 Tahun 2 Tahun 15 Tahun

Area Warna Biru – Area Warna Hijau = Penghematan energi
Secara teoritis harus memiliki penghematan energi yang lebih tinggi karena konsultan, kontraktor dan pemilik bangunan
berkomunikasi lebih baik, mereka dapat bekerja dengan pola pikir yang sama untuk mempertahankan kinerja bangunan.
 CHECKLIST UNTUK FACILITY MANAGERS

 Membantu manajemen atas dalam menyusun misi dan/atau kebijakan yang sesuai dengan
kebutuhan fasilitas SHP O&M.
 Bekerja sama dengan manajemen akunting untuk membuat target keuangan dan
penelusuran Kinerja Bangunan.
 Memberikan masukan kepada divisi Sumber Daya Manusia tentang keperluan
kompetensi staf baru, keahlian, perincian tugas, dan evaluasi kinerja.
 Memberikan masukan teknis kepada divisi Sumber Daya Manusia dan bekerja sama
dalam pelatihan staf.
 CHECKLIST UNTUK FACILITY MANAGERS

 Mengembangkan dan menerapkan prosedur fasilitas/sistem dokumentasi yang baik.

 Menginvestigasi, identifikasi, dan menerapkan sistem gedung yang sesuai dengan tingkatannya.
 Mengidentifikasi dan melaksanakan ukuran kinerja yang sesuai.
 Melakukan benchmarking dengan membandingkan kepada fasilitas serupa lainnya.
 Menetapkan dasar (baseline) dan target kinerja serta membuat suatu sistem untuk laporan dan
evaluasi rutin.
CHECKLIST UNTUK FACILITY MANAGERS

 Memberikan pengakuan atau sistem penghargaan untuk peningkatan kinerja yang

optimal.

 Identifikasi dan kembangkan praktek dan proyek.

 Mencari alokasi anggaran untuk proyek dan proses perubahan kerja.

 Secara konsisten mengkomunikasikan prioritas dan prosedur kepada staf dan penyedia
layanan.
II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS

 Fitur-fitur Kinerja
 SHP O&M untuk mengukur kualitas lingkunga di dalam ruangan (IEQ)
 Penilaian dan pelabelan sistem
 Manajemen Pemeliharaan Pro-Aktif

Tingkat Pemeliharaan
II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS

 Manajemen Pemeliharaan Pro-Aktif

 Sistem Manajemen Pemeliharaan Terkomputerisasi (CMMS).
 Bangunan cerdas

1. Sistem Otomatisasi Bangunan (BAS)

2. CMMS dan BAS yang terintegrasi
3. Diagnosis Deteksi Kerusakan (FDD)
4. Sistem Informasi Kinerja Bangunan
5. Diagnostik Mandiri dan Predictive Maintenance
II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS

 Manajemen Pemeliharaan Pro-Aktif

❑ Dokumentasi:
1. Kendali Dokumen;
2. Panduan Sistem Operasi Bangunan;
3. Gambaran Bangunan dan BIM; dan
4. Aksesibiltas Dokumen.

❑ Retrocommissioning, Recommissioning, dan Commissioning Rutin

II. TINDAKAN FACILITY MANAGERS

 Renovasi dan Konstruksi dengan Commissioning

 Pertimbangan Life-Cycle untuk desain dan renovasi.
 Commissioning setelah renovasi.
 Teknologi baru.

 Kapasitas Staf untuk SHP O&M

 Asesmen kebutuhan fasilitas dan kemampuan Staf;
 Pelatihan dan Sertifikasi;
 Penggunaan Kontraktor Luar; dan
 Isu dan kebijakan Sumber Daya Manusia.
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI

Tim Manajemen Fasilitas, termasuk teknisi, diharuskan mengubah cara dari metode
reaktif menjadi proaktif. Teknisi perlu memahami:
 Rancangan operasi gedung,

 Prosedur pemeliharaan proaktif akan membantu untuk merealisasikan kinerja yang tinggi,

 Prosedur diagnostik dapat secara efektif diterapkan dalam aktifitas sehari-hari,

 Perbaikan tepat waktu terhadap masalah operasional dapat mengurangi pekerjaan darurat,
dan

 Penerapan teknologi baru dan dampaknya pada pekerjaan teknisi.

III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Pengetahuan Teknisi  Uraian bagaimana sistem tersebut dirancang

(Keahlian dan Pelatihan) 1 untuk beroperasi, termasuk rangkaian
peralatan:

 Rincian dari urutan operasi, termasuk

Kelengkapan
Dokumentasi Bangunan 2 menetapkan set point untuk temperatur,
kelembapan, dan kendali kondisi lainnya;

 Informasi kinerja peralatan dari pabrik (kurva

Panduan Sistem Bangunan. kipas dan pompa, kondisi dan kinerja
2a Narasinya harus rancangan, dll.); dan
mencakup:
 ketersediaan informasi O&M.
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Kelengkapan  Jadwal Hunian

Dokumentasi Bangunan 2  Peralatan, spesifikasi peralatan, area yang
di layani, dan kewajiban pemeliharaan
 Jadwal operasi peralatan, temperatur, and
set point lainnya, dan metoda
Peta Sistem Operasi pengendalian, termasuk area yang dilayani
2b Bangunan – Daerah hunian  Tata cahaya dan jadwal operasinya,
utama termasuk lokasi dan pengukur cahaya,
pengendalian, rekomendasi setting, dan
rangkaian tiap peralatan tata cahaya.
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Kelengkapan Peralatan yang kapasitasnya terlalu kecil

Dokumentasi Bangunan 2 
 Peralatan yang kapasitasnya terlalu besar
 Ruangan yang keadaan suhunya tidak
Peta Sistem Operasi dapat diatur
Bangunan –
 Masalah kualitas udara di dalam ruangan
Dokumentasi yang
memuat  Masalah tekanan udara bangunan
 Peralatan besar HVAC dengan tingkat
kegagalan tinggi diatas wajar
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Instrumentasi 3  Peralatan gengam

 Instrumentasi sistem

 Building Automation System (BAS)

 Pengamatan visual untuk melihat masalah:

 Pemanasan dan pendinginan yang bersamaan
 Kesalahan sensor
 Jadwal operasi peralatan
 Setpoints
 Loop Kendali yang memerlukan stelan
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK TEKNISI
Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Pemeliharaan Rutin untuk

Sistem Utama Bangunan 4
Sistem utama bangunan mencakup hal berikut:
* Pendingin, menara pendingin, dan pompa.
* Boiler dan pompa boiler.
* Unit pengolahan udara (AHU).
* Kendali dan BAS

 Check List untuk SHP O&M.

 Inspeksi Visual: mengamati operasi bangunan dengan cermat.
 Pemantauan peralatan dengan instrument predictive maintenance.
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK
TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Pemeliharaan Rutin untuk

Sistem Utama Bangunan 4
Perkembangan keahlian kognitif dalam penggunaan instrumentasi-
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK
TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Pemeliharaan dan
Kinerja Energi 5
Hubungan saling
ketergantungan antara
energi dan
pemeliharaan.
III. TINDAKAN DAN PERANGKAT UNTUK
TEKNISI

Metoda dan Sarana untuk memenuhi komitmen SHP O&M

Pemeliharaan dan
Kinerja Energi 5  Melaksanakan penghematan energi yang mudah dilakukan
 Memanfaatkan empat peluang penghematan teratas HVAC

1. Penjadwalan operasi peralatan: peralatan tetap menyala saat tidak digunakan.

2. Kesalahan sensor: kesalahan data dari sensor menyebabkan peningkatan pemanasan,
pendinginan, atau waktu operasi peralatan, yang bisa berdampak pada kenyamanan penghuni.
3. Pemanasan dan pendinginan serentak: udara yang sama didinginkan dan dipanaskan sekaligus,
atau saluran udara panas dan dingin disatukan untuk membuat udara yang hangat.
4. Pengunaan udara luar: economizer tidak berfungsi optimal atau udara luar yang berlebihan
menyebabkan peningkatan beban pendinginan; udara luar yang terlalu sedikit mempengaruhi IAQ.
CHECKLIST PENGETAHUAN DAN KEAHLIAN TEKNISI UNTUK
SHP O&M

Mengetahui Bagaimana cara :

1. Mengakses, menggunakan, menjaga, dan memperbaharui dokumentasi

sistem/bangunan.
2. Memeriksa penjadwalan yang tepat untuk BAS.
3. Mengakses BAS trend logs, termasuk bagaimana membaca dan
mengartikannya.
4. Memeriksa kondisi ventilasi udara yang tepat.
5. Memeriksa kinerja dari sistem penggunaan energi dan komponen
utama.
6. Mengartikan besaran utama pengukuran dan BAS dan implikasinya.
7. Monitor, menerapkan, dan memantau upaya kerja di CMMS.
CHECKLIST PENGETAHUAN DAN KEAHLIAN TEKNISI UNTUK
SHP O&M

Memahami :
1. Bagaimana merencanakan dan melaksanakan prosedur pemeliharaan
berkala.
2. Bagaimana mengukur energi dan bagaimana menetapkan benchmark energi
3. Dampak SHP O&M pada efisiensi energi, efisiensi air, dan IEQ.
4. Bagaimana melakukan audit energi dan air
5. Sistem rating kinerja Bangunan Hijau.
6. Aspek-aspek IEQ dan bagaimana mengukurnya.
7. Urutan pengendalian sistem efisiensi energi dari seluruh operasi
bangunan.
CHECKLIST PENGETAHUAN DAN KEAHLIAN TEKNISI UNTUK
SHP O&M

Memiliki rencana untuk :

1. Menanggapi penyimpangan yang ditemukan dalam kinerja

bangunan yang umum.

2. Pengembangan keahlian individu dan pendidikan sepanjang

hayat.
CHECKLIST UNTUK PEMELIHARAAN SISTEM UTAMA
BANGUNAN

1) Menyusun program pemeliharaan sistem HVAC menggunakan

ASHRAE Standard 180 sebagai referensi.
2) Mengatur kegiatan (inspeksi, dll) disesuaikan dengan peralatan yang
berada di dalam bangunan.
3) Memanfaatkan laporan commissioning kinerja untuk menetapkan
apakah kinerja yang dihasilkan dapat diterima dan memantau
penurunan kinerja sebelum terlihat oleh pengguna.
4) Menjaga kode izin yang diperlukan untuk mengakses semua
peralatan HVAC dan peralatan listrik.
5) Menjaga instrumentasi (pengukur, sensor) dalam kondisi kerja yang
baik.
6) Menjaga peralatan dan area sekitar tetap bersih
7) Memantau dan menjaga catatan waktu penggunaan, upaya
pengerjaan, pemeliharaan dan perbaikan.
Contoh Prosedur pemeriksaan
Kinerja Energi
Referensi:
—SHP O&M—
 OPERASI DAN PEMELIHARAAN

Standards & Pedoman

 Standard 180-2008

 Penerapan Standard Praktek Pemeriksaan dan

 Pemeliharaan Bangunan Komersial

 Guideline 4

 Persiapan untuk Dokumentasi Operasional dan

 Pemeliharaan pada Bangunan

 Guideline 32P

 Pengoperasian & Pemeliharaan Sistem HVAC yang

berkinerja tinggi dan berkelanjutan

 PEDOMAN
PEDOMAN PENGHEMATAN PENGHEMATAN
GEDUNG TERBANGUN
GEDUNG TERBANGUN (EXISTING)

 Memberi beberapa contoh proyek penghematan energi.

 Mendemonstrasikan bagaimana membuat benchmarking
dengan contoh perbandingan.
 Menjelasakan cara penghematan energi dengan biaya dapat
dikurangi hingga 30%.
 Kerjasama dengan BOMA, AIA, USGBC, IES, GSA
 Menindaklanjuti Pedoman Teknis pada Juni 2011
www.ashrae.org/bookstore
PEDOMAN KUALITAS UDARA DI DALAM
RUANGAN
 Pedoman Kualitas Lingkungan dalam bangunan :
 Penerapan Terbaik untuk Rancangan, Konstruksi
dan
 Commissioning
 Pedoman praktis dalam mencapai IAQ yang baik untuk
Bangunan Komersial
 Upaya bersama dari ASHRAE, AIA, BOMA, US EPA,
SMACNA, USGBC
www.ashrae.org/bookstore
ASHRAE GREEN GUIDE

Edisi ketiga, Nov 2010

 Pedoman tahap demi tahap membangun
Bangunan Hijau
 Merencanakan Bangunan Hijau
 Strategi Berkerjasama
 Studi kasus, checklists, dan
 Informasi praktis lainnya
ASHRAE GUIDE ENERGY BOMA - PREVENTIVE MAINTENANANCE
AUDIT V2 GUIDE BOOK
ANY QUESTION ?
Email :rashid@cbn.net.id
Cell Phone : 08551020550
TERIMA KASIH