HUKUM AGRARIA

(Azyzatul Layli / 19040704026)

A. HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

Hak Perseorangan Atas Tanah yang memberikan kewenangan untuk memakai, dalam arti
menguasai, menggunakan, dan atau mengambil manfaat tertentu dari suatu bidang tanah tertentu,
yang terdiri dari :
1. Hak atas tanah
2. Hak atas tanah wakaf
3. Hak tanggungana

1. HAK-HAK ATAS TANAH

Pasal 16 (1) Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah:.
a. hak milik, f. hak membuka tanah,
b. hak guna-usaha, g. hak memungut-hasil hutan,
c. hak guna-bangunan, h. hak-hak lain
d. hak pakai,
e. hak sewa,

1.1 HAK MILIK

a. Pengertian
Hak milik berdasarkan PASAL 20 UUPA ayat (1) yakni Hak milik adalah
hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah,
dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
Dalam pasal 20 UUPA ayat (2) dijelaskan Hak milik dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain. Beralih yang di maksud yakni suatu peristiwa hukum dengan
adanya “waris”. Dialihkan yakni dengan suatu perbuatan hukum yakni dengan
Jual beli atau tukar menukar. Bisa juga dengan memasukkannya dakam suatu
perusahaan, sehingga menjadi suatu saham.
b. Subjek Hukum Hak Milik
Pasal 21 UUPA
(1)Hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik.
(2)Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak
milik dan syarat- syaratnya.
Sehingga dapat disimpulakan bahwa Warga Negara asing tidak dapat memiliki
Hak milik. WNA tersebut jika kedapatan memiliki suatu tanah di Kawasan
Indonesia maka akan di beri waktu selama satu tahun untuk menjulanya, atau
beralih kewarganegaraan. Jika tidak mau menjual atau beralih kewarganegaraan
maka tanah secara otomatis akan menjadi milik negara.
c. Peralihan, Hapusnya Dan Pembebanan Hak Milik
Pasal 23 UUPA
 (1)Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya
dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang
dimaksud dalam pasal 19.
(2)Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat
mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak
tersebut.
Bukti dari peralihan akan dibuat oleh PPAT atau pejabat lelang.

1.2 HAK GUNA BANGUNAN

a. Pengertian
Pasal 35 UUPA
(1) Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu
paling lama 30 tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
(3) Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Untuk WNI bisa meningkatkan hak guna bangunan menjadi HAK MILIK

b. Subjek Hukum HGB

1) Yang dapat mempunyai HGB
a. warga-negara Indonesia;
b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia.
c. Pasal 37 UUPA
Hak guna-bangunan terjadi:
a. Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara; karena penetapan
Pemerintah;
b. Mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik antara
pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak
guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.
 HGB yang di atas tanah negara : bisa di tingkatkan ke hak milik
 HGB di atas hak milik, harus ada perjanjian otentik yang di buat notaris

d. HGB sebagai Jaminan

 HGB bisa jadi jaminan
Pasal 39 UUPA
Hak guna-bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan.

 Bagi pejabat bank: di kenal prinsip 5C. setiap permohonan kredit dilakukan
berdasarkan analisis mendalam
1.3 HAK GUNA USAHA
a. Pengertian dan Jangka Waktu HGU
Pasal 28 UUPA
(1)HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna
perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
(2) HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan
ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi
modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan
perkembangan zaman.
(3) HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 29 UUPA
(1) HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan
HGU untuk waktu paling lama 35 tahun.
(3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka
waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang
dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
b. Subjek Hukum HGU
Pasal 30 UUPA
(1) Yang dapat mempunyai hak guna-usaha ialah
a. Warga-negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia,

1.4 HAK PAKAI

a. Pengertian
Pasal 41 ayat (1) UUPA Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa
dan ketentuan-ketentuan UU ini.
Pasal 41 ayat (2) dan (3)UUPA
(2) Hak pakai dapat diberikan:
a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan
untuk keperluan yang tertentu;
b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa
apapun.
 (3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat- syarat yang mengandung
unsur-unsur pemerasan.

b. Subjek Hukum Hak Pakai

Yang dapat mempunyai hak pakai ialah
a. Warga-negara indonesia;
b. Orang asing yang berkedudukan di indonesia;
c. Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan
berkedudukan di indonesia;
d. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

1.5 HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Pasal 44 UUPA
(1) Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia
berhak mempergunakan tanah-milik orang lain untuk keperluan bangunan,
dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.
(2) Pembayaran uang sewa dapat dilakukan
a. satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;
b. sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
(3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai
syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Pasal 45 UUPA
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:
a. warga-negara Indonesia;
b. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
c. badan hukum yang didirikan menurut hukum
d. Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
e. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di
f. Indonesia.

1.6 HAK MEMBUKA TANAH DAN MEMUNGUT HASIL HUTAN.

Pasal 46 UUPA
(1) Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat ipunyai oleh
warga-negara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan
sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu.

1.7 HAK GUNA AIR, PEMELIHARAAN DAN PENANGKAPAN IKAN

a. Pengertian
Pasal 47 UUPA
 (1) Hak guna air ialah hak memperoleh air untuk keperluan tertentu dan/atau
mengalirkan air itu diatas tanah orang lain.
(2) Hak guna-air serta pemeliharaan dan penangkapan ikan diatur dengan
Peraturan Pemerintah.

1.8 HAK GUNA RUANG ANGKASA.

a. Pengertian
Pasal 48 UUPA
(1) Hak guna ruang angkasa memberi wewenang untuk mempergunakan tenaga
dan unsur-unsur dalam ruang angkasa guna usaha-usaha memelihara dan
memperkembangkan kesuburan bumi, air serta kekayaan alam yang
terkandung didalamnya dan hal-hal lain yang bersangkutan dengan itu.
(2) Hak guna ruang angkasa diatur dengan Peraturan Pemerintah.

PASAL 49 UUPA
(1) Hak milik tanah badan-badan keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan untuk
usaha dalam bidang keagamaan dan sosial, diakui dan dilindungi. Badan-badan
tersebut dijamin pula akan memperoleh tanah yang cukup untuk bangunan dan
usahanya dalam bidang keagamaan dan sosial.
(2) Untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya sebagai dimaksud dalam
pasal 14 dapat diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dengan hak
pakai.
(3) Perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

2. 3 BIDANG HAK ATAS TANAH

a. Hak atas tanah yang bersifat tetap.
b. Hak atas tanah yang akan ditetapkan UU.
c. Hak atas tanah yang bersifat sementara.

2.1 Hak Atas Tanah Yang Bersifat Tetap

Hak-hak atas tanah ini akan tetap ada atau berlaku selama UUPA masih
berlaku atau belum dicabut dengan UU yang baru.
Macam hak atas tanah ini adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa untuk Bangunan, Hak Membuka tanah, dan Hak
memungut hasil hutan.

2.2 Hak Atas Tanah Yang Akan Ditetapkan Dengan Undang-Undang.

Hak atas tanah yang akan lahir kemudian yang akan ditetapkan dengan UU.

2.3 Hak Atas Tanah Yang Bersifat Sementara.

 Hak atas tanah yang sifatnya sementara, dalam waktu singkat akan dihapuskan
dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, mengandung sifat feodal dan
bertentangan dengan jiwa UUPA
Macam hak yang bersifat sementara : Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak
Menumpang dan Hak Sewa Tanah Pertanian.

3. BERDASARKAN ASAL TANAHNYA, HAK ATAS TANAH DIBAGI MENJADI 2

KELOMPOK :

3.1 Hak atas tanah yang bersifat primer.

Hak atas tanah yang berasal dari tanah negara.
Hak milik, HGU, HGB atas tanah negara dan HP atas tanah negara.

3.2 Hak atas tanah yang bersifat skunder.

Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain.
HGB atas HPL, HGB atas HM, HP atas HPL, HP atas HM dan lain-lainnya.`

4. 2 CARA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH OLEH SESEORANG ATAU BADAN

HUKUM YAITU :
4.1 Hak atas tanah diperoleh secara originail.
Hak atas tanah diperoleh seseorang atau badan hukum untuk pertama kalinya.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah :
a. HM, HGU, HGB, HP yang terjadi atas tanah negara.
b. HM, HGB dan HP yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan.
c. Hak Milik yang diperoleh dari perubahan HGB.
d. HGB yang diperoleh dari perubahan hak milik.
e. Hak milik yang terjadi atas tanah yang berasal eks tanah adat.

4.2 Hak atas tanah yang diperoleh secara derivative

Hak atas tanah yang diperoleh seseorang atau badan hukum secara turunan dari
hak atas tanah yang dimiliki atau dikuasai pihak lain.
Macam-macam hak atas tanah ini, adalah :
a. Seseorang atau badan hukum membeli tanah pihak lain.
b. Seseorang atau badan hukum mendapatkan hibah tanah pihak lain.
c. Seseorang atau badan hukum melakukan tukar menukar tanah hak dengan
pihak lain.
d. Seseorang mendapatkan warisan berupa tanah hak dari orang tuanya.
e. Seseorang atau badan memperoleh tanah hak melalui lelang.

5. MACAM-MACAM SERTIPIKAT TANAH

1) Sertipikat Hak Milik
2) Sertipikat Hak Guna Usaha
3) Sertipikat HGB atas tanah negara.
 4) Sertipikat HGB atas tanah HPL.
5) Sertipikat Hak pakai atas tanah negara.
6) Sertipikat Hak Pakai atas tanah HPL

6. HAK ATAS TANAH YANG TIDAK DITERBITKAN

Hak atas tanah yang tidak diterbitkan sertipikat, akan tetapi hanya dicatat dalam
buku Tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota adalah :
a. HGB atas tanah Hak Milik.
b. Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
c. Hak Sewa untuk Bangunan.
B. RUMAH SUSUN
1. Pengantar
Istilah rumah susun dalam Bahasa Italia yakni Kondominium, con berarti “Bersama-sama”,
dan Dominiumberarti “pemilikan”, sedangkan dalam bahasan Inggris dan Amerika Rumah
susun dikenal dengan istilah Join Property, dalam bahasa Singapura dan Australia dengan
istilah Strata Title. Rumah susun juga dikenal dengan istilah Apartemen, Flat, Rumah susun.
Ketentuan yang mengatur Rumah susun :
2. UU No. 20 Tahun 2011 Sebagai Ketentuan Pokok
3. Peraturan Pemerintah No. 4 Th. 1988 Sebagai Peraturan Pelaksana
4. Perda setempat Peraturan Daerah kota Surabaya Nomor 3 Tahun 2005 tentang Rumah
Susun
5. Ketentuan lain :
a. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan
Teknis Pembangunan Rumah Susun.
b. Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara
Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.
c. Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara
Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun.
d. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang
Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.
e. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 06/KPTS/BKP4N/1995
tentang Pedoman Pembatan Akta Pendirian, Anggaran Dasar, dan Anggaran
Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun.
Jenis-Jenis Rumah Susun:
1. Rumah susun Umum, yakni Rumah susun untuk memenuhi kebutuhan masyarakat
menegah kebahawah
2. Rumah Susun Khusus, adalah Rumah Susun untuk memenuhi kebutuhan khusus (ada
seperti untuk majasiswa, atlit) tidak ada ketentuan yang di jelasakn
3. Rumah Susun Negara, untuk Pegawai Negeri
4. RS Untuk Komersial, Yakni berupa apartemen , kondominium. Didirikannya dengan
tujuan untuk mencari keuntungan

Pembangunan Rumah Susun

1. Untuk Hunian, yakni Rumah Susun pada umumnya , Apartemen,
Kondominiumn(sebagai hunian sprit pengganti rumah
2. Bukan Hunian, adalah pembangunan rumah susun unyuk menjadi Mall, (royal ) tidak
semua tempat pembelanjaan menganut Rumah Susun bukan Hunian. Dengan tempat
pembelanjaan bukan hunia, srhingga setiap toko mendapat Surat kepemilikan
3. Campuran : bisa untuk Hunian, dan bisa untuk non Hunian : CITO Arya Duta
residence

2. PENGERTIAN RUMAH SUSUN

Menurut UU No.20 tahun 2011 tentang rumah susun.
 “Rumah susun yang dimaksud dalam undang-undang ini adalah istilah hukum yang
memberikan pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat yang senantiasa
mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama yang penggunaannya untuk
hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai suatu kesatuan sistem
pembangunan.”
Sehingga dapat diperoleh unsur-unsur dari rumah susun adalah:
a. Bangunan Gedung Bertingkat
b. Dimiliki lebih dari 1 orang
c. Merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dipergunakan secara
terpisah (satuan rumah susun)
d. Dilengkapi dengan :
1. Bagian bersama
2. Benda bersama
3. Tanah bersama
e. Dipergunakan untuk hunian, Bukan hunian dan campuran

3. HAK KEPEMILIKAN ATAS RUMAH SUSUN

3.1 Hak Kepemilikan Perorangan
Merupakan ruangan yang dipergunakan secara sendiri-sendiri (tempat
tinggal/tempat usaha). Mempunyai luas dan batas yang memisahkan dengan hak
(ruangan) milik orang lain dan bagian bersama. Tidak selalu dibatasi dengan dinding

3.2 Hak Kepemilikan Bersama

Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) antara bagian bersama, benda bersama,
tanah bersama.
a. Bagian Bersama
Bangunan rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah terpisah untuk
pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
Contoh bagian bersama : Pondasi, Sloof, dinding Struktur utama, Pintu
masuk dan tangga darurat, pintu masuk dan tangga darurat, jalan masuk dan kluar
rusun, koridor dan selasa.

b. Benda bersama
Benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi dimiliki
bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh : Jaringan air
bersih dan listrik, Jaringan gas, Saluran pembuangan air limbah, Lift dan escalator,
Taman dan Pelataran Parkir

c. Tanah Bersama
Sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah
yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dlm persyaratan Ijin
Bangunaan
 Status tanah: Hak milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah, Hak
Guna Bangunan Diatas Hak Pengelolaan

d. NPP (Nilai Perbandingan Proporsional

Angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun terhadap
hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang dihitung
berdasarkan luas dan nilai satuan rumah susun yang bersangkutan, terhadap luas
atau nilai bangunan rumah susun.
Perhitungan NPP
NPP = Luas satuan Rumah Susun x 100%
Jumlah luas satuan

4. PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN DAN PEROLEHAN HAK ATAS TANAHNYA

4.1 Prosedur Pembangunan Rumah Susun:
a. Perizinan Usaha dari penyelenggara rumah susun
b. Perizinan Usaha dari penyelenggara rumah susun
c. Adanya Izin Lokasi
d. Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah
e. Adanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
f. Adanya Sertipikat Laik Fungsi
g. Adanya Akta Pemisahan

4.2 Perolehan Hak Atas Tanah

Menurut Pasal 1 Kepmen Agraria/ Kepala BPN No. 21 Tahun 1994 tentang
Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal adalah
setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak atau dengan cara
penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada
yang berhak

5. TANDA BUKTI KEPEMILIKAN

Dalam pasal 1 angka 11 UU Rumah Susun di jelaskan bahwa Serifikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun merupakan tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun, di
pertegas dalam pasal 47 ayat (1) UU Rmah susun. Pada ayat (3) UU Rumah Susun,
SHM Satuan Rumah Susun, merupakan satu kesatuan yang ridak terpisahkan terdiri
dari: Salinan Buku Tanah, Salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, Gambar Denah
Satuan Rumah Susun ybs.

5.1 Persyaratan Penerbitan Sertipikat Hak Milik

 a. Pertelaan
Suatu penjelasan dalam bentuk gambar tentang Batas satuan yang dapat
dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan, Batas dan uraian atas bagian
bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan, Batas
dan uraian tanah bersama serta besarnya bagian yang menjadi haknya masing-
masing

b. Akta Pemisahan
tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun,
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas
dalam bentuk gambar, uraian, dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan
horizontal yang mengandung nilai perbandingan proporsional. Sebagai pedoman
adalah Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata
Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun

c. Sertipikat Laik Fungsi / Ijin Layak Huni

Dikeluarkan bilamana pelaksanaan pembangunan rumah susun telah
sesuai IMB yang bersangkutan. Merupakan salah satu syarat untuk penerbitan
Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Proses permohonan baru dapat
dilaksanakan setelah Rumah Susun sebagian atau seluruhnya selesai dibangun.

6. PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN

 6.1 Hak Pemilik Sarusun
Menghuni dan menggunakan Sarusun, Menyewakan Sarusun, Menjaminkan
SHM Sarusun sebagai jaminan kredit dengan dibebani Hak Tanggungan / Fiducia,
Mengalihkan Sarusun, Mewariskan Sarusun

6.2 Kewajiban Pemilik Sarusun

Membentuk dan menjadi anggota Perhimpunan Penghuni, Mengajukan
permohonan perpanjangan jangka waktu SHGB / Sertipikat Hak Pakai

7. PENGALIHAN HAK ATAS SARUSUN

Dapat melalui 2 cara :
a. Pewarisan, dengan Pendaftaran di Kantor Pertanahan. Melampirkan :Surat
Keterangan Kematian, Surat Wasiat, Surat Keterangan Waris
b. Pemindahan Hak, melalkukan Balik Nama di Kantor Pertanahan, proses yang
dilakukan yakni, mengurus Akta PPAT dan Berita Acara Lelang
Persyaratan Sarusun yang dapat dijual adanta Sertipika Laik Fungsi, SHM Satuan Rumah
Susun, akan timbul akta jual beli, lalu di catat oleh PPAT.
Kepmenpera No. 11/KTPS/1994, mengenai Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun.
Sarusun yang masih dalam proses pembangunan dapat dipasarkan melalui system
pemesanan. Surat Pesanan sekurang-kurangnya berisi :
a. Nama dan/nomor bangunan Sarusun
b. Nomor lantai dan Type Sarusun
c. Luas Sarusun
d. Harga jual Sarusun
e. Ketentuan pembayaran uang muka
f. Spesifikasi bangunan
g. Tanggal selesainya pembangunan Rusun
 h. Ketentuan mengenai persetujuan utk menerima persyaratan yg telah ditetapkan oleh
developer.
Surat Pesanan dilampiri dgn gambar denah letak Sarusun, 30 hari setelah pemesanan, hrs
membuat dan menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dihadapan Notaris.

8. RUSUN SEBAGAI JAMINAN KREDIT

Dapat berupa Tanah dan Bangunan yang aka nada, yakni berupa jaminan kredit konstruksi.
Diperjanjikan dalam APHT bahwa pelunasan hutang yang dijaminkan itu dapat dilakukan
dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing Sarusun
Selain itu juga dapat berupa satuan Rumah susun, yakni KPR/KPT Kredit untuk
kepentingan pemilik lainnya

9. BERAKHIRNYA HAK
a. Bangunan musnah dan tidak dibangun lagi
b. Jangka waktu hak atas tanah berakhir

C. PENDAFTARAN TANAH
Tujuan diundangkannya UUPA:
a. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional
b. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional
c. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas
tanah bagi seluruh rakyatnya

Pendaftaran tanah dasar : PP NO. 24 tahun 1997

“Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah berdasarkan Asas Pelaksanaan Pendaftaran Tanah,
yakni : Sederhana, Aman, Terjangkau, Mutakhir, Terbuka
Adapun Tujuan Pendaftaran Tanah yaitu Untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, untuk menyediakan
informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai
bidang-bidang tanahuntuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

1. PENDAFTARAN TANAH
Jaminan Kepastian Hukum sebagai Tujuan Pendaftaran Tanah, yakni meliputi
Kepastian status hak yang didaftar, Kepastian subjek hak, Kepastian Objek Hak
 Berdasarkan Pasal 5, 6 PP No.24 Th 1997 pendaftaran tanah Diselenggarakan oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN), Pelaksanaan Pendaftaran Tanah oleh Kepala Kantor
Pertanahan, Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh
PPAT dan Pejabat lain
Pejabat Lain selain PPAT: PPAIW, Pejabat dari Kantor Lelang, Panitia Ajudikasi,
Kepala Desa/ Kelurahan
PPAT merupakan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta tanah tertentu. Peran PPAT dalam pendaftaran
tanah adalah membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten dalam kegiatan
pemeliharaan data pendaftaran tanah berupa akta pemindahan hak atas tanah. Tugas pokok
PPAT adalah Pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi Pendaftaran Peralihan dan
pembebanan hak, dan Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah
a. Kegiatan Pendaftaran Peralihan dan pembebanan hak:
(1) Pemindahan hak
(2) Pemindahan hak melalui lelang
(3) Peralihan hak karena pewarisan
(4) Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan
(5) Pembebanan hak
(6) Penolakan pendafaran dan pembebanan hak
Selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-
dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya
akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan.
b. Kegiatan Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran Tanah
1) Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah
2) Pemecahan dan penggabungan bidang tanah
3) Pembagian hak bersama
4) Perubahan nama
5) Peralihan dan hapusnya hak Tanggungan
6) Hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
Tugas PPAT berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah : Pengecekan
pada Kantor Pertanahan, PPAT menandatangani akta pemindahan hak ketika SSB dan SSP
telah dibayar, PPAT membacakan akta kepada para pihak mengenai isi dan maksud akta,
PPAT menyampaikan akta PPAT ke kantor pertanahan

2. PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH

2.1 Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
Merupakan pendaftaran awal (recording of title) dari segala hak-hak yang harus
didaftarkan yaitu dari ketentuan-ketentuan konversi hak-hak atas tanah seperti hak
yang tunduk pada ex BW dan tanah2 ex adat, dari SK pemberian hak atas tanah
a. Pendaftaran tahah secara sistematik
 Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau
bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
b. Pendaftaran tanah secara sporadik
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa
obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
secara individual atau massal.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi
1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik
2. Pembuktian hak dan pembukuannya
3. Penerbitan sertipikat
4. Penyajian data fisik dan yuridis
5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen

2.2 Kegiatan Pemeliharaan data pendaftaran tanah

Selalu ada pemutakhiran pendaftaran tanah, yang meliputi continous recording,
yaitu setiap mutasi, pengikatan hak tanggungan dan pendirian hak baru harus terekam
dan segala hal yang berkaitan dengan tanah tersebut, seperti disita, dibekukan karena
kewarganegaraan pemiliknya, karena pewarisan, lelang dan sebagainya.
Kegiatan Pemeliharaan data pendaftaran tanah, meliputi :
1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak
2. Pendafataran perubahan data pendafataran tanah lainnya.
Tugas PPAT berkaitan dengan kegiatan pemeliharaan data pendaftaran
tanah: Pengecekan pada Kantor Pertanahan; PPAT menandatangani akta
pemindahan hak ketika SSB dan SSP telah dibayar; PPA T membacakan akta
kepada para pihak mengenai isi dan maksud akta; PPAT menyampaikan akta
PPAT ke kantor pertanahan

3. PENERBITAN SERTIPIKAT
Macam-macam sertifikat :
1. Sertipikat Hak Milik
2. Sertipikat Hak Guna Usaha
3. Sertipikat HGB atas Tanah Negara
4. Sertipikat HGB atas HPL
5. Sertipikat Hak Pakai atas Tanah
Negara
6. Sertipikat Hak Pakai atas Hak
Pengelolaan
7. Sertipikat Tanah Hak Pengelolaan
8. Sertipikat Wakaf Tanah Hak Milik
9. Sertipikat HM Atas Satuan Rumah
Susun
10. Sertipikat Hak Tanggungan
D. PENDAFTARAN TANAH
1. PPAT
Pasal 1 angka 1 PP NO. 24 TAHUN 2016 Tentang Perubahan Atas PP Nomor 37
Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah “Pejabat
Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi
kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
1.1 Jenis-jenis PPAT (berdasarkan pasal 7 PP No.24 th 1997 )
a. PPAT
b. PPAT Sementara
c. PPAT Khusus
1.2 Pengangkatan PPAT
Pasal 7 PP No. 24 th 1997 PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri,
Untuk desa-desa dalam wilayah terpencil Menteri dapat menunjuk PPAT sementara,
Syarat Pengangkatan PPAT:
Berkewarganegaraan Indonesia, Berusia paling rendah 22 tahun, Berkelakuan
baik, Belum pernah dipenjara – inkracht, Sehat jasmani dan rohani, Berijasah Sarjana
Hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan atau lulusan pnogram pendidikan
khusus PPAT yang diselenggarakan oleh kementerian, Lulus ujian yang
diselenggarakan BPN, telah menjalani magang atau nyata-nyata telah bekerja sebagai
karyawan pada kantor PPAT paling sedikit 1 tahun, setelah lulus kenotariatan
Dokumen kelengkapan persyaratan pengangkatan PPAT
SKCK, Surat keterangan sehat jasmani dan rohani, Surat pernyataan bersedia
menerima protokol lain, Surat pernyataan tidak rangkap jabatan, Fotokopi sertipikat
pendidikan dan pelatihan PPAT, Fotokopi sertipikat pendidikan dan pelatihan PPAT,
Fotokopi ijasah S1

1.3 Rangkap Jabatan PPAT

PPAT Pasal 7 dan Pasal 9 PP NO. 24 TAHUN 2016
PPAT dapat merangkap jabatan sebagai Notaris di tempat kedudukan Notaris.
PPAT yang merangkap jabatan sebagai Notaris di kabupaten/kota selain pada tempat
kedudukan sebagai PPAT wajib mengajukan pindah tempat kedudukan PPAT pada
tempat kedudukan Notaris atau berhenti sebagai Notaris pada tempat kedudukan yang
berbeda tersebut..
PPAT dilarang merangkap jabatan atau profesi (Pasal 7 ayat 2 PP NO. 24
TAHUN 2016
Advokat, Pegawai negeri, pegawai BUMN, BUMD, pegawai swasta, pejabat
negara atau Pegawai Pemerintah dengan Perjanjian Kerja (PPPK), Pimpinan pada
sekolah, PTN atau PTS, Surveyor berlisensi, Penilai tanah, Mediator dan atau Jabatan
lain yang dilarang oleh peraturan perUUan

1.4 Sebab-Sebab PPAT Berhenti Menjabat

Meninggal dunia, telah berusia 65 tahun, Di berhentikan oleh Menteri.
 a. PPAT yang diberhentikan oleh Menteri sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat
(1) huruf c, terdiri atas: Diberhentikan dengan hormat, Diberhentikan dengan
tidak hormat, Diberhentikan sementara
1. PPAT diberhentikan dengan hormat
Permintaan sendiri, tidak lagi mampu menjalankan tugasnya karena
keadaan kesehatan badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim
pemeriksa kesehatan yang berwenang, merangkap jabatan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 7 ayat (21), dinyatakan pailit berdasarkan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, berada di bawah
pengampuan secara terus menerus lebih dari 3 (tiga) tahun.
2. PPAT diberhentikan dengan tidak hormat
Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai
PPAT, sehingga PPAT ditjatuhi pidana penjara berdasarkan putusan
pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap karena melakukan
tindak pidana yang diancam dengan pidana penjara 5 [ima) tahun atau lebih.
3. PPAT diberhentikan sementara
Sedang dalam pemeriksaan pengadilan sebagai terdakrva suatu
perbuatan pidana yang diancam dengan hukuman kurungan atau penjara
selama-lamanya 5 (lima) tahun atau lebih berat; tidak melaksanakan jabatan
PPAT secara nyata untuk jangka waktu 60 hari terhitung sejak tanggal
pengambilan sumpah; melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau
kewajiban sebagai PPAT; diangkat dan mengangkat sumpatr jabatan atau
melaksanakan tugas sebagai Notaris dengan tempat kedudukan di
kabupaten/kota yang lain daripada tempat kedudukan sebagai PPAT; ; dalam
proses pailit atau penundaan kewajiban pembayaran utang; berada di bawah
pengampuan; dan/atau melakukan perbuatan tercela.

1.5 Daerah kerja PPAT

Berdasarkan Pasal 12 PP NO. 24 Th 2016 Daerah kerja PPAT adalah satu
wilayah provinsi. Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah
kerjanya sebagai Pejabat Pemerintah yang menjadi dasar penunjukannya.
Pasal 12A PP NO. 24 TAHUN 2016 menjelaskan Daerah kerja PPAT
Sementara dan PPAT Khusus meliputi wilayah kerjanya sebagai Pejabat Pemerintah
yang menjadi dasar penunjukannya. PPAT dapat berpindah tempat kedudukan dan
daerah kerja.
Tempat Kedudukan PPAT berdasar Pasal 12B PP NO. 24 TAHUN 2016
Dalam hal PPAT akan berpindah alamat kantor yang masih dalam kabupaten/kota
tempat kedudukan PPAT, wajib melaporkan kepada Kepala Kantor Pertanahan
kabupaten/kota tempat kedudukan PPAT. Dalam hal PPAT akan berpindah tempat
kedudukan ke kabupaten/kota pada daerah kerja yang sama atau berpindah daerah
kerja, wajib mengajukan permohonan perpindahan tempat kedudukan atau daerah
kerja kepada Menteri.

1.6 Honorarium PPAT

 Honorarium di jelaskan pada pasal PPAT Pasal 32 PP NO. 24 TAHUN 2016
Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa
(honorarium) saksi tidak boleh melebihi satu persen dari harga transaksi yang
tercantum di dalam akta. PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa
memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.

2. PEMBUKTIAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK HANYA DAPAT

DIBUKTIKAN DENGAN AKTA PPAT
Macam macam akta yang dibuat PPAT : Akta Jual Beli, Akta Tukar Menukar, Akta
Hibah, Akta Pemasukan dalam Perusahaan, Akta Pembagian Hak Bersama , Akta
pemberian HGB atau HP atas tanah Hak Milik, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Akta
Pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

3. PENDAFTARAN PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK

3.1 Perbuatan Hukum mengenai Hak Atas Tanah yang dibuat dengan akta PPAT
mempunyai fungsi : Akta PPAT sebagai bukti telah diadakan perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah, Akta PPAT dijadikan dasar bagi pendaftaran
perubahan data pendaftaran tanah ke kantor pertanahan
3.2 Dalam hal Pemindahan Hak
(Pasal 38 PP No. 24 Tahun 1997) Pembuatan akta PPAT dihadiri oleh para
pihak yang melakukan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi, Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatur
oleh Menteri.
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat
didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perUUan yang berlaku.
Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah
hak milik, dilakukan di antara perorangan WNI yang dibuktikan dengan akta yang
tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar
kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang
bersangkutan, hal ini terutama untuk daerah-daerah yang terpencil dan belum ditunjuk
PPAT Sementara, untuk memudahkan rakyat melaksanakan perbuatan hukum
mengenai tanah.

3.3 Perbuatan Hukum Hak atas Tanah yang tidak dibuat dengan akta PPAT
b. Pemberian HGB atau HP diatas HPL
c. Perubahan HGB untuk rumah tinggal
d. Perpanjangan jangka waktu HGB, HGU, HP
e. Pelepasan hak atas tanah
f. Wakaf tanah milik

3.4 Penolakan Pembuatan Akta PPAT (Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997)

 Penolakan untuk membuat akta PPAT diberitahukan secara tertulis kepada pihak
yang bersangkutan disertai alasannya, PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
a. bidang tanah yang sudah terdaftar : tidak disampaikan sertipikat asli atau
sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di Kantor
Pertanahan;
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
1. Surat bukti atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut.
2. surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan
belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan,
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang
bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk
bertindak demikian;
d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak
yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin instansi yang
berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perUUan yang
berlaku;
f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data
fisik dan atau data yuridisnya;

E. PENDAFTARAN TANAH
1. SISTEM PUBLIKASI DALAM PENDAFTARAN TANAH
Sistem Publikasi Positif, yaitu apa yang terkandung dalam buku tanah dan surat-
surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak.
Artinya pihak ketiga bertindak atas bukti-bukti tersebut diatas, mendapatkan
perlindungan yang mutlak, biarpun di kemudian hari ternyata keterangan yang tercantum
didalamnya tidak benar. Bagi mereka yang dirugikan akan mendapatkan kompensasi
dalam bentuk yang lain.
Sistem Publikasi Negatif, yaitu sertipikat yang dikeluarkan merupakan tanda
bukti hak atas tanah yang kuat, artinya semua keterangan yang terdapat didalam
sertipikat mempunyai kekuatan hukum yang harus diterima sebagai keterngan yang benar
oleh hakim, selama tidak dibuktikan sebaliknya dengan alat pembuktian yang lain.
Sistem Publikasi dalam Pendaftaran Tanah yang dianut oleh UUPA adalah sistem
publikasi negatif yang mengandung unsur positif
1. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat (sistem publikasi negatif), bukan sebagai alat
pembuktian yang mutlak.
2. Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem pendaftaran hak (registration of
titles), bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed). - sistem publikasi
positif.
3. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang tercantum
dalam sertipikat (sistem publikasi negatif)
 4. Petugas pendaftaran tanah bersifat aktif meneliti kebenaran data fisik dan data
yuridis (sistem publikasi positif)
5. Tujuan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian hukum
(sistem publikasi negatif)
6. Pihak yang dirugikan atas terbitnya sertipikat dapat mengajukan gugatan
kepada pengadilan agar sertipikat dinyatakan tidak sah. (sistem publikasi
negatif)

2. OBYEK PENDAFTARAN TANAH

Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, HGU, HGB dan HP; Tanah hak
Pengelolaa; Tanah hak wakaf; Hak Milik atas satuan rumah susun; Hak Tanggungan;
Tanah Negara

3. PEMINDAHAN HAK
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli,
tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perUUan yang berlaku.
Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak
milik, dilakukan di antara perorangan WNI yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat
oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya
dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan, hal ini
terutama untuk daerah-daerah yang terpencil dan belum ditunjuk PPAT Sementara, untuk
memudahkan rakyat melaksanakan perbuatan hukum mengenai tanah.
Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997
Selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-
dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta
tersebut kepada para pihak yang bersangkutan.

F. COLATERAL / HAK Tanggungan

1. PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU
No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut
bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap
kreditor-kreditor lain;

2. UNSUR-UNSUR POKOK HAK TANGGUNGAN

a. HT adalah hak jaminan untuk pelunasan hutang
b. Objek HT adalah hak atas tanah sesuai dengan UUPA
 c. HT dapat dibebankan atas tanahnya saja tetapi juga dapat pula berikut benda-benda
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut
d. Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu
e. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur
lain

3. Hak Atas Tanah Yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan

a. Hak milik,
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

4. CIRI DAN SIFAT HAK TANGGUNGAN

a. Hak Preference/ Droit de Preference
b. Droit de Suite
c. Tidak dapat dibagi-bagi
d. Dapat digunakan untuk menjamin hutang
e. Punya kekuatan eksekutorial
f. Spesialitas dan Publisitas

5. SYARAT SAHNYA SKMHT

a. Tidak Memuat Kuasa Lain
b. Tidak Memuat Kuasa Subtitusi
c. Pencantuman Secara Jelas
SKMHT : a. Harus dibuat dengan akta Notaris atau PPAT
b. Memiliki jangka waktu yang terbatas
c. Pengecualian batas waktu berlakunya SKMHT
d. Peraturan MNA/KBPN No.4 Tahun 1996 (Pelaksanaan Pasal 15 ayat (5)
UUHT
APHT : Akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor
tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya
6. PERINGKAT HAK TANGGUNGAN
a. Peringkat ht ditentukan tanggal pendaftaran
b. Bila tanggalnya sama, ditentukan berdasar tanggal akta pemberiannya
c. Bila tanggal pendaftaran dan tanggal akta pemberian sama maka ditentukan oleh
nomor urut akta
d. Pembuatan beberapa akta ppat hanya dapat dilakukan oleh ppat yang sama

7. RAMBU-RAMBU YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM HAK

TANGGUNGAN
a. Jangka waktu berlakunya SKMHT dan APHT
b. Sertipikat yang jangka waktunya akan berakhir, padahal sertipikat tersebut sedang atau
akan dibebani HT
c. Mekanisme penjualan tanah dan bangunan yang masih dibebani HT

8. RAMBU-RAMBU YANG HARUS DIPERHATIKAN UNTUK MENENTUKAN

KELAYAKAN SUATU TANAH DAN BANGUNAN DIBEBANI HT
a. Ketahui dulu status kepemilikan hak atas tanah yang akan dijaminkan
b. Apakah tanah tersebut merupakan hak atas tanah yang murni atau berdiri diatas hak
tanah lainnya?
c. Apakah jangka waktu hak atas tanah yang dimiliki belum berakhir atau akan segera
berakhir?
RAMBU-RAMBU YANG HARUS DIPERHATIKAN UNTUK MENENTUKAN
KELAYAKAN SUATU TANAH DAN BANGUNAN DIBEBANI HT
• Nama yang tercantum dalam sertipikat (pemberi HT)

RAMBU-RAMBU YANG HARUS DIPERHATIKAN UNTUK MENENTUKAN

KELAYAKAN SUATU TANAH DAN BANGUNAN DIBEBANI HT
• Pengecekan terhadap keaslian dan kondisi sertipikat yang akan dijaminkan

9. ROYA (Pasal 22 UUHT)

Pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan telah
hapus

10. ROYA PARTIAL

Kelembagaan hukum baru yang memungkinkan penyelesaian secara praktis
terhadap bagian benda jaminan apabila telah dilunasi sebagian

11. Hapusnya Hak Tanggungan

a. Utang yang dijamin sudah lunas
b. Hak Tanggungan dilepaskan Secara sukarela
c. Musnahnya tanah yang dibebani Hak Tanggungan
d. Berakhirnya jangka waktuhak atas tanah yang dibebani hak tanggungan