LAPORAN TUGAS BESAR

SI-4151 EKONOMI TEKNIK

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL
PEMBANGUNAN HOTEL DI MALUKU TENGGARA

diajukan untuk memenuhi tugas mata kuliah SI-4151 Ekonomi Teknik tahun ajaran
2020/2021

Dosen:
Eliza Rosmaya Puri S.T, M.T, Ph.D.

Asisten:
Jonathan 15017144
Kevin Putra 15017122

Disusun Oleh:
Fauzan Febrianto 15018113
Reza Ahsanul Furqon 15018114
Yolanda Lisu Sumbung 15018115
Ivan Edbert 15018116

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN LINGKUNGAN
INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG
2020
 LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN TUGAS BESAR
SI-4151 EKONOMI TEKNIK
SEMESTER I TAHUN AJARAN 2020/2021

Diajukan untuk memenuhi tugas mata kuliah SI-4151 Ekonomi Teknik

Dosen:
Eliza Rosmaya Puri S.T, M.T, Ph.D.

Disusun Oleh:
Fauzan Febrianto 15018113
Reza Ahsanul Furqon 15018114
Yolanda Lisu Sumbung 15018115
Ivan Edbert 15018116

Telah disetujui dan disahkan oleh:

Asisten Asisten

_____________________ _____________________
Jonathan Kevin Putra
15017144 15017122

Dosen

_____________________
Eliza Rosmaya Puri S.T, M.T, Ph.D.
NIP: 1988311072014042001
 PRAKATA

Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat dan
rahmat-Nya kami dapat menyelesaikan laporan Tugas Besar Mata Kuliah SI – 4151
Ekonomi Teknik ini dengan tepat waktu dan sebaik-baiknya.
Adapun tujuan dari penulisan laporan tugas besar ini adalah untuk memenuhi
persyaratan kelulusan dan nilai tugas besar Mata Kuliah SI – 4151 Ekonomik Teknik.
Dalam pembuatan laporan ini banyak kendala yang dihadapi tim penulis. Namun kendala
tersebut dapat diatasi dan penulis dapat menyelesaikan tugas besar ini berkat bantuan
berbagai pihak. Untuk itu, penulis menyampaikan terima kasih kepada Eliza Rosmaya
Puri S.T, M.T, Ph.D. selaku dosen mata kuliah Ekonomi Teknik serta asisten tugas besar
kami, Jonathan (15017144) dan Kevin Putra (15017122) yang telah mendampingi kami
selama keberjalanan tugas besar ini
Tim penulis menyadari bahwa laporan ini masih jauh dari kata sempurna. Oleh
karena itu, kami sangat terbuka untuk kritik dan saran dari pembaca agar laporan ini
dapat menjadi lebih baik. Semoga tugas besar ini dapat bermanfaat bagi tim penulis dan
pembaca.

Jakarta, 18 November 2020

Tim Penulis
 DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN LAPORAN TUGAS BESAR...............................................ii

PRAKATA.......................................................................................................................iii

DAFTAR ISI....................................................................................................................iv

DAFTAR TABEL............................................................................................................vi

DAFTAR GAMBAR......................................................................................................vii

BAB I PENDAHULUAN.................................................................................................1

1.1 Latar Belakang.............................................................................................................1

1.2 Tujuan Analisis............................................................................................................1
1.3 Pembatasan Masalah...................................................................................................2
1.4 Metodologi Penelitian.................................................................................................2
1.5 Sistematika Penulisan..................................................................................................4

BAB II PENGUMPULAN DATA SEKUNDER..............................................................5

2.1 Gambaran Umum Proyek............................................................................................5

2.2 Suku Bunga.................................................................................................................5
2.3 Laju Inflasi...................................................................................................................6
2.4 Suku Bunga Terinflasi.................................................................................................6
2.5 Biaya Investasi Proyek................................................................................................6
2.6 Biaya Operation and Maintenance.............................................................................7
2.7 Pendapatan...................................................................................................................7
2.8 Umur Layan.................................................................................................................8

BAB III RANCANGAN ARUS KAS...............................................................................9

3.1 Biaya Investasi Awal...................................................................................................9

3.2 Arus Kas....................................................................................................................11

BAB IV ANALISIS EKONOMI TEKNIK.....................................................................15

4.1 Net Present Value......................................................................................................15

 4.2 Benefit-Cost Ratio.....................................................................................................15
4.3 Incremental Rate of Return.......................................................................................16
4.4 Payback Period.........................................................................................................20
4.5 Analisis Sensitivitas...................................................................................................21

BAB V EVALUASI HASIL...........................................................................................23

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN.........................................................................27

6.1 Kesimpulan................................................................................................................27
6.2 Saran..........................................................................................................................27

DAFTAR PUSTAKA.....................................................................................................28
 DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Suku Bunga.......................................................................................................5
Tabel 2.2 Laju Inflasi........................................................................................................6
Tabel 2.3 Biaya Investasi Proyek......................................................................................7
Tabel 2.4 Biaya Operation and Maintenance...................................................................7
Tabel 2.5 Pendapatan......................................................................................................8Y
Tabel 3.1 Indeks Harga Perdagangan Bahan Bangunan/Konstruksi.................................9
Tabel 3.2 Biaya Investasi Proyek Tahun 2016................................................................10
Tabel 3.3 Perhitungan Biaya Konseptual untuk Biaya Investasi Awal...........................11
Tabel 3. 4 Perhitungan Cashflow......................................................................................1
Tabel 4. 1 Cashflow pengerjaan IRR(1)..........................................................................18
Tabel 4. 2 Tabel Perhitungan IRR (2).............................................................................19
Tabel 4. 3 Tabel Perhitungan IRR(3)..............................................................................19
Tabel 4. 4 Tabel Data Payback Period............................................................................20
Tabel 4. 5 Tabel Perhitungan Payback Period.................................................................21
Tabel 4. 6 Data Present Value.........................................................................................21
Tabel 4. 7 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Pendapatan............................................22
Tabel 4. 8 Analisis Sensitivitas NPV terhadap O&M22
Y
Tabel 5. 1 Kriteria NPV...................................................................................................23
Tabel 5. 2 Perhitungan Analisis NPV..............................................................................23
Tabel 5. 3 Kriteria Benefit-Cost Ratio.............................................................................24
Tabel 5. 4 Hasil Perhitungan Benefit-Cost Ratio.............................................................24
Tabel 5. 5 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Perubahan Pendapatan..........................25
Tabel 5. 6 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Perubahan O&M...................................26
 DAFTAR GAMBAR

YGambar 1. 1 Metodologi Penelitian

Y
Gambar 3.1 Cashflow Diagram.......................................................................................14
Gambar 3.2 Cashflow Diagram (PW).............................................................................14
Gambar 3.3 Net Cashflow..................................................................................................1
Gambar 5. 1 Grafik Analisis Sensitivitas NPV akibat Pendapatan.................................25
Gambar 5. 2 Grafik Analisis Sensitivitas NPV akibat O&M..........................................26
SI-4151 Ekonomi Teknik

BAB I
PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang

Dalam rangka mencapai negara maju pada tahun 2025, pemerintah

Indonesia melakukan berbagai upaya untuk mendorong investasi dalam beragam
sektor terkait pembangunan infrastruktur yang juga berkontribusi pada
bergeraknya ekonomi regional. Selama beberapa tahun terakhir ini,
pembangunan infrastruktur semakin meningkat dan dapat dilihat anggaran
infrastruktur naik dari Rp 115 triliun pada 2014 menjadi Rp410 triliun pada
tahun 2018. Hal ini bukan hanya berdampak pada sektor publik, melainkan juga
swasta. Perusahaan swasta merasakan dampak lewat adanya penmbangunan
infrastruktur private ataupun publik dengan melakukan kerjasama dengan
pemerintah.
Di tengah perkembangan yang cukup pesat ini maka diperlukan adanya
analisis yang dapat menguji apakah pembangunan infrastruktur atau proyek yang
diinvestasikan dapat membawa keuntungan untuk para stakeholder yang
terlibat. Salah satu analisis yang dapat digunakan adalah analisis kelayakan
finansial dimana terdapat kajian kelayakan proyek secara keuangan dari sudut
pandang penerimaan dan pengeluaran keunangan proyek termasuk risiko yang
akan dihadapi selama siklus proyek.
Oleh karena itu, sebagai mahasiswa teknik sipil perlu untuk dapat
melakukan analisis kelayakan finansial sehingga dapat memilih alternatif
investasi yang paling baik untuk dikerjakan sehingga dapat diperoleh
keuntungan atau manfaat untuk pribadi ataupun institusi pemodal dalam
pelaksaan proyek.
I.2 Tujuan Analisis

Berdasarkan latar belakang di atas, tujuan dilakukannya analisis kelayakan

finansial pembangunan suatu infrastruktur adalah sebagai berikut
1. Menentukan tarif yang sesuai pada proyek sehingga investasi layak
2. Menentukan evaluasi terhadap tarif yang telah ditetapkan jika bandingkan
dengan tarif yang berlaku saat ini.

Tugas Besar Kelompok 9 1

SI-4151 Ekonomi Teknik

I.3 Pembatasan Masalah

Dalam pengerjaan tugas besar ini, terdapat pembatasan masalah agar

analisis data yang dilakukan sesuai dengan batasan-batasan sebagai berikut :
1. Kajian studi kelayakan hanya dinilai dari segi finansial.
2. Analisis kelayakan yang dilakukan adalah analisis kelayakan finansial
(bukan analisis kelayakan ekonomi).
3. Data yang digunakan murni dari nilai-nilai biaya proyek menggunakan
estimasi biaya konseptual.
I.4 Metodologi Penelitian

Metodologi penelitian yang digunakan dalam pengerjaan tugas besar ini

adalah sebagai berikut.

Tugas Besar Kelompok 9 2

SI-4151 Ekonomi Teknik

Gambar 1. 1 Metodologi Penelitian

Tugas Besar Kelompok 9 3

SI-4151 Ekonomi Teknik

I.5 Sistematika Penulisan

Dalam penyusunan laporan tugas besar SI-4151 Ekonomi Teknik, penulis

menggunakan sistematika penulisan bab dengan rangkaian sebagai berikut:

BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini berisi latar belakang proyek, tujuan analisis, pembatasan
masalah, metodologi penelitian berupa diagram alir dan sistematika
penulisan.

BAB II PENGUMPULAN DATA SEKUNDER

Dalam Bab II dijelaskan gambaran umum proyek, suku bunga, laju
inflasi, suku bunga terinflasi, biaya investasi proyek, biaya operation
and maintenance, pendapatan/tarif dan umur layan.

BAB III RANCANGAN ARUS KAS

Dalam Bab III dijabarkan mengenai biaya investasi awal yang
merupakan biaya konseptual, kemudian terdapat perancangan cash
flow dan diagramnya.

BAB IV ANALISIS EKONOMI TEKNIK

Dalam Bab IV dijelaskan analisis ekonomi terhadap casf flow yang
ada untuk mengetahui kelayakan suatu proyek untuk dilaksanakan
pada saat ini. Analisis ini mencakup Net Present Value, Benefit-Cost
Ratio, Incremental Rate of Return, Payback Period, dan analisis
sensitivitas.

BAB V EVALUASI HASIL

Dalam Bab V dilakukan evaluasi terhadap data proyek yang ada
sesuai dengan hasil analisis ekonomi teknik yang telah dilakukan pada
langkah sebelumnya. Evaluasi ini menentukan layak atau tidaknya
proyek untuk dilakukan pada tahun 2020.

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

Bab VI berisi kesimpulan yang menjawab tujuan dari pengerjaan
tugas besar ini. Saran berisi harapan kami untuk pihak yang
bersangkutan dan untuk pembaca.

Tugas Besar Kelompok 9 4

SI-4151 Ekonomi Teknik

BAB II
PENGUMPULAN DATA SEKUNDER

II.1 Gambaran Umum Proyek

Proyek yang digunakan dalam tugas besar ini adalah hotel yang berada di
daerah Maluku Tenggara. Hotel ini dibangun pada tahun 2016 dan mulai
beroperasi pada tahun 2017 dengan menerapkan konsep green building.
Perancangan efisiensi energi pada hotel dilakukan dengan 4 aspek yaitu
perancangan pencahayaan alami, efisiensi pencahayaan buatan, perancangan
ventilasi dan sistem pengkondisian udara. Untuk perancangan indoor health and
comfort juga dilakukan dengan mengatur 4 aspek yaitu mengendalikan asap
rokok, mengurangi polutan kimia, meningkatkan kenyamanan visual dan
merancang desain hotel agar memiliki pemandangan ke luar gedung.
Hotel ini terdiri dari 18 ruangan dengan luas total bangunan 1643 m 2 dengan
rincian 10 ruangan berinsulasi dan 18 ruangan tidak berinsulasi. Fasilitas yang
diberikan hotel berupa kamar, restoran dan ballroom.
II.2 Suku Bunga

Suku bunga yang digunakan adalah suku bunga yang ditetapkan oleh Bank
Indonesia yaitu suku bunga (BI Rate) pada tahun 2020. Berikut merupakan suku
bunga yang didapat.

Tabel 2.1 Suku Bunga

Tanggal BI Rate
13 Oktober 2020 4,00%
17 September 2020 4,00%
19 Agustus 2020 4,00%
16 Juli 2020 4,00%
18 Juni 2020 4,25%
19 Mei 2020 4,50%
14 April 2020 4,50%
19 Maret 2020 4,50%
20 Februari 2020 4,75%
23 Januari 2020 5,00%
19 Desember 2019 5,00%
21 November 2019 5,00%
Rata- Rata 4,46%

Tugas Besar Kelompok 9 5

SI-4151 Ekonomi Teknik

II.3 Laju Inflasi

Laju inflasi yang digunakan juga laju inflasi dari Bank Indonesia. Berikut
adalah laju inflasi yang didapat.

Tabel 2.2 Laju Inflasi

Bulan Tahun Tingkat Inflasi

Oktober 2020 1,44%
September 2020 1,42%
Agustus 2020 1,32%
Juli 2020 1,54%
Juni 2020 1,96%
Mei 2020 2,19%
April 2020 2,67%
Maret 2020 2,96%
Februari 2020 2,98%
Januari 2020 2,68%
Desember 2019 2,72%
November 2019 3,00%
Rata-Rata 2,24%

II.4 Suku Bunga Terinflasi

Suku bunga terinflasi merupakan suku bunga yang telah

mempertimbangkan laju inflasi. Nilai suku bunga terinflasi didapat dengan
rumus sebagai berikut.
i f =i+ f +(i x f )
dengan
 if = inflated interest (%)
 i = Suku bunga atau BI Rate (%)
 f = Laju inflasi (%)
Berikut adalah contoh perhitungan untuk suku bunga terinflasi.
i f =4,46 % +2,24 % + ( 4,46 % x 2,24 % )
i f =6,80 %
sehingga didapatkan nilai suku bunga terinflasi sebesar 6,80%.

Tugas Besar Kelompok 9 6

SI-4151 Ekonomi Teknik

II.5 Biaya Investasi Proyek

Biaya investasi proyek hotel berkonsep green building di daerah Maluku

Tenggara terdiri dari biaya lahan, biaya non-konstruksi serta biaya konstruksi
dan perizinan. Biaya investasi proyek diberikan semua pada tahun 2016.

Berikut biaya investasi yang dikeluarkan untuk pengerjaan proyek ini.

Tabel 2.3 Biaya Investasi Proyek

Biaya Investasi Proyek
Tahun Biaya Konstruksi dan
Biaya Lahan Biaya Non-Konstruksi
Perizinan
2016 Rp 1,663,200,000 Rp 13,431,746,017 Rp 2,692,138,500

II.6 Biaya Operation and Maintenance

Biaya operasional proyek hotel berkonsep green building di daerah Maluku

Tenggara terdiri dari biaya operasional hotel, restoran, dan Ballroom. Pada biaya
operasional, terjadi kenaikan biaya setiap tahun, hal ini terjadi karena adanya
inflasi di Indonesia. Berikut biaya operasional yang dikeluarkan selama
pengerjaan proyek.

Tabel 2.4 Biaya Operation and Maintenance

Biaya Operasional
Tahun
Operasional Hotel Operasional Restoran Operasional Ballroom
2016 Rp - Rp - Rp -
2017 Rp 1,240,079,730 Rp 2,409,849,854 Rp 117,113,328
2018 Rp 1,339,286,108 Rp 2,602,637,842 Rp 126,482,394
2019 Rp 1,446,428,997 Rp 2,810,848,870 Rp 136,600,986
2020 Rp 1,562,143,317 Rp 3,035,716,779 Rp 147,529,065
2021 Rp 1,687,114,782 Rp 3,278,574,122 Rp 159,331,390
2022 Rp 1,882,083,965 Rp 3,540,860,051 Rp 172,077,901
2023 Rp 1,967,850,682 Rp 3,824,128,855 Rp 185,844,133
2024 Rp 2,125,278,736 Rp 4,130,059,164 Rp 200,711,664
2025 Rp 2,295,301,035 Rp 4,460,463,897 Rp 216,768,597
2026 Rp 2,478,925,118 Rp 4,817,301,009 Rp 234,110,085
2027 Rp 2,677,239,128 Rp 5,202,685,089 Rp 252,838,891
2028 Rp 2,891,418,258 Rp 5,618,899,897 Rp 273,066,003
2029 Rp 3,122,731,719 Rp 6,068,411,888 Rp 294,911,283
2030 Rp 3,372,550,256 Rp 6,553,884,839 Rp 318,504,185
2031 Rp 3,642,354,277 Rp 7,078,195,627 Rp 343,984,520

Tugas Besar Kelompok 9 7

SI-4151 Ekonomi Teknik

II.7 Pendapatan

Pendapatan didapatkan melalui penyewaan kamar hotel, hasil penjualan di

restoran, dan penyewaan Ballroom. Pendapatan juga mengalami kenaikan biaya
setiap tahun, hal ini terjadi karena naiknya biaya beban hotel dan bahan pasokan
restoran akibat adanya inflasi di Indonesia.

Berikut pendapatan yang diperoleh selama masa layan.

Tabel 2.5 Pendapatan

Pendapatan
Tahun
Sewa Kamar Hotel Restoran Sewa Ballroom Total
2016 Rp - Rp - Rp - Rp -
2017 Rp 3,575,040,000 Rp 3,226,001,000 Rp 210,000,000 Rp 7,011,041,000
2018 Rp 3,861,043,200 Rp 3,484,081,080 Rp 226,800,000 Rp 7,571,924,280
2019 Rp 4,169,926,656 Rp 3,762,807,566 Rp 244,944,000 Rp 8,177,678,222
2020 Rp 4,503,520,788 Rp 4,063,832,172 Rp 264,539,520 Rp 8,831,892,480
2021 Rp 4,863,802,452 Rp 4,388,938,745 Rp 285,702,682 Rp 9,538,443,879
2022 Rp 5,252,906,648 Rp 4,740,053,845 Rp 308,558,896 Rp 10,301,519,389
2023 Rp 5,673,139,179 Rp 5,119,258,153 Rp 333,243,608 Rp 11,125,640,940
2024 Rp 6,126,990,314 Rp 5,528,798,805 Rp 359,903,096 Rp 12,015,692,215
2025 Rp 6,617,149,539 Rp 5,971,102,709 Rp 388,695,344 Rp 12,976,947,592
2026 Rp 7,146,521,502 Rp 6,448,790,926 Rp 419,790,972 Rp 14,015,103,400
2027 Rp 7,718,243,222 Rp 6,964,694,200 Rp 453,374,249 Rp 15,136,311,671
2028 Rp 8,335,702,680 Rp 7,521,869,736 Rp 489,644,189 Rp 16,347,216,605
2029 Rp 9,002,558,894 Rp 8,123,619,315 Rp 528,815,725 Rp 17,654,993,934
2030 Rp 9,722,763,606 Rp 8,773,508,860 Rp 571,120,982 Rp 19,067,393,448
2031 Rp 10,500,584,694 Rp 9,475,389,569 Rp 616,810,661 Rp 20,592,784,924

II.8 Umur Layan

Umur layan sebuah bangunan gedung dipengaruhi oleh sifat permanensinya.

Berdasarkan Undang-Undang RI Nomor 36 tahun 2005 tentang Bangunan
Gedung, gedung bersifat permanen memiliki umur layan 20 tahun ke atas.
Sehingga, pada pengerjaan tugas besar ini pilih umur layan hotel 20 tahun.

Tugas Besar Kelompok 9 8

SI-4151 Ekonomi Teknik

BAB III
RANCANGAN ARUS KAS

III.1 Biaya Investasi Awal

Biaya konseptual digunakan pada perhitungan biaya investasi awal. Biaya

konseptual merupakan cara untuk memperkirakan biaya proyek yang dilakukan
sebelum sejumlah informasi yang signifikan terkumpul dari detail desain,
dengan pekerjaan-pekerjaan yang masih belum lengkap. Biaya yang
diestimasikan untuk mendapat biaya investasi proyek pada tahun 2020 adalah
biaya pembangunan proyek yaitu biaya sebelum proyek beroperasi yang
diproyeksikan saat mulai pembangunan pada tahun 2020.
Dalam mengitung biaya konseptual digunakan Indeks Harga Perdagangan
Besar Bahan Bangunan/Konstruksi Menurut Jenis Bangunan/Konstruksi
Bulanan. Karena proyek ini termasuk kedalam jenis bangunan IHPB Bangunan
Tempat Tinggal dan Bukan Tempat Tinggal, maka didapatkan data IHPB
sebagai berikut.

Tabel 3.1 Indeks Harga Perdagangan Bahan Bangunan/Konstruksi

IHPB Bulan
Rata-Rata
Tahun Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November Desember
2016 132 132 132 132 132 132 132 132 133 133 133 133 132,3333
2017 133 134 134 135 135 135 135 135 136 137 137 138 135,3333
2018 138 139 139 139 140 140 141 141 142 143 143 144 140,75
2019 144 144 144 144 145 145 145 145 145 145 145 103 141,1667
2020 103 103 103 103 103 103 103 - - - - - 103

dengan keterangan:
1. IHPB tahun 2002-2008 menggunakan tahun dasar 2000 (2000=100)
2. Mulai Januari 2009 menggunakan tahun dasar 2005 (2005=100)
3. Mulai November 2013 menggunakan tahun dasar 2010 (2010=100)
4. Kolom Tahunan Merupakan Rata-Rata dari Bulan Januari-Desember pada
tahun yang bersangkutan.
5. Rata-rata tahun 2013 merupakan rata-rata dari Bulan Januari-Oktober 2013
dengan menggunakan tahun dasar 2005 (2005=100)
6. Mulai Desember 2019 menggunakan tahun dasar 2018 (2018=100)

Tugas Besar Kelompok 9 9

SI-4151 Ekonomi Teknik

Dengan menggunakan IHPB, perhitungan biaya konseptual untuk biaya

investasi awal dilakukan dengan mengacu pada data berikut.

Tabel 3.2 Biaya Investasi Proyek Tahun 2016

Biaya Investasi Proyek
Tahun Biaya Konstruksi dan
Biaya Lahan Biaya Non-Konstruksi Total
Perizinan
2016 Rp 1.663.200.000 Rp 13.431.746.017 Rp 2.692.138.500 Rp 17.787.084.517

Berikut adalah tahapan menghitung biaya konseptual.

1. Menentukan data yang akan diproyeksikan. Dalam tahap ini digunakan data
pada Tabel 3.2.
2. Menentukan tahun dasar untuk perhitungan. Karena proyek yang digunakan
mulai konstruksi pada tahun 2016 maka menggunakan tahun dasar 2010
(2010=100) untuk tahun 2016-2018 dan menggunakan tahun dasar 2018
(2018=100) untuk tahun 2018-2020.
3. Menghitung Cost Index (berdasarkan tahun) dengan menggunakan data
rata-rata pada Tabel 3.1 dan tahun dasar yang telah ditentukan.
It
C t=C 0 ×
I0
dengan keterangan:
Ct = estimasi biaya pada waktu t
C0 = biaya pada waktu t0
It = nilai indeks pada waktu t
I0 = nilai indeks pada waktu t0
Untuk tahun 2017 dengan IHPB (2016) = 132,3 dan IHPB (2017)= 135,3
didapatkan:
135,3
C t=Rp 17.767 .084 .517 × =Rp18.190 .319 .171
132,3

Tugas Besar Kelompok 9 10

SI-4151 Ekonomi Teknik

Dengan melakukan perhitungan biaya konseptual untuk tiap tahun maka

didapatkan hasil sebagai berikut.

Tabel 3.3 Perhitungan Biaya Konseptual untuk Biaya Investasi Awal

Base
Tahun Biaya
2010 = 100 2018 = 100
2016 132,3 Rp 17.787.084.517
2017 135,3 Rp 18.190.318.171
2018 140,8 100 Rp 25.602.872.826
2019 141,2 Rp 36.142.722.139
2020 103 Rp 26.370.959.010,5

III.2 Arus Kas

Arus kas adalah perkiraan aliran dana yang akan dikeluarkan pada
pembangunan proyek sesuai dengan time schedule yang telah disusun oleh
kontraktor. Arus kas merupakan komponen laporan keuangan yang dapat
memberikan informasi mengenai kemampuan perusahan dalam mendapatkan
laba dan likuiditas di masa yang akan dating, dan memberikan informasi yang
relevan tentang penerimaan dan pengeluaran kas dari suatu perusahaan pada
periode tertentu dengan mengklasifikasikan transaksi berdasarkan kegiatan
oeprasi, investasi, dan pendanaan.
Berikut adalah tahapan perhitungan arus kas.
1. Menentukan MARR
MARR=i f + Margin
Nilai if ditentukan dari BI rate yang sudah ditentukan sebelumnya pada
subbab 2.4 yaitu 6,80% dan nilai margin diasumsikan menyesuaikan dengan
aturan yang berlaku yaitu 3% sehingga didapatkan:
MARR=6,80 %+3 %=9,80 %
2. Mengasumsikan konstruksi proyek dimulai pada tahun 2020 dengan n diisi
sesuai dengan masa laya proyek yaitu 20 tahun.
3. Menghitung nilai Present Worth dari revenue, cost, dan operation and
maintenance.

Tugas Besar Kelompok 9 11

SI-4151 Ekonomi Teknik

PW = X (P/ F , i, n)
dengan keterangan,
X = biaya yang akan dihitung
i = interest rate (digunakan nilai MARR)
n = tahun ke-n
Untuk X= Rp9.538.443.879 dengan MARR 9,80% dan n=1 didapatkan:
PW =Rp 9.538 .443 .879 ( P/ F , 9,80 % ,1 ) =Rp8.687 .249 .771,85
4. Menghitung Net Cashflow
 Untuk tahun ke-0
Net Cashflo wn=Revenu e n−cos t n −O∧M n
didapatkan:
Net Cashflo wn=0−Rp 26.370 .959.010,51−0=−Rp 26.370 .959.010,5
 Untuk tahun selanjutnya,
Net Cashflo wn +1=Net Cashflo wn + Revenu en +1−cos t n+1 −O∧M n+1
Untuk tahun ke-1 didapatkan:
Net Cashflo wn +1=−Rp 26.370.959 .010,5+ Rp 8.687 .249.771 .85−0−Rp 3.430.878 .568,14

Tugas Besar Kelompok 9 12

SI-4151 Ekonomi Teknik

Dengan melakukan langkah perhitungan diatas untuk setiap revenue, cost, dan O&M maka didapatkan hasil perhitungan
sebagai berikut.

Tabel 3. 4 Perhitungan Cashflow

Tugas Besar Kelompok 9 13

SI-4151 Ekonomi Teknik

Data Awal Perhitungan Cashflow

Tahun
Revenue Cost O&M Revenue Cost
2020 Rp 26.370.959.011 Rp - Rp0,00 Rp26.370.959.010,51
2021 Rp 9.538.443.879 Rp - Rp 3.767.042.912 Rp8.687.249.771,85 Rp -
2022 Rp 10.301.519.389 Rp - Rp 4.068.406.344 Rp8.544.975.922,74 Rp -
2023 Rp 11.125.640.940 Rp - Rp 4.393.878.853 Rp8.405.032.137,65 Rp -
2024 Rp 12.015.692.216 Rp - Rp 4.745.389.161 Rp8.267.380.256,38 Rp -
2025 Rp 12.976.947.593 Rp - Rp 5.125.020.294 Rp8.131.982.743,70 Rp -
2026 Rp 14.015.103.400 Rp - Rp 5.595.021.917 Rp7.998.802.679,09 Rp -
2027 Rp 15.136.311.672 Rp - Rp 5.977.823.670 Rp7.867.803.746,71 Rp -
2028 Rp 16.347.216.606 Rp - Rp 6.456.049.564 Rp7.738.950.225,45 Rp -
2029 Rp 17.654.993.935 Rp - Rp 6.972.533.529 Rp7.612.206.979,25 Rp -
2030 Rp 19.067.393.449 Rp - Rp 7.530.336.212 Rp7.487.539.447,45 Rp -
2031 Rp 20.592.784.925 Rp - Rp 8.132.763.108 Rp7.364.913.635,42 Rp -
2032 Rp 22.240.207.719 Rp - Rp 8.783.384.158 Rp7.244.296.105,27 Rp -
2033 Rp 24.019.424.337 Rp - Rp 9.486.054.890 Rp7.125.653.966,72 Rp -
2034 Rp 25.940.978.284 Rp - Rp 10.244.939.280 Rp7.008.954.868,17 Rp -
2035 Rp 28.016.256.547 Rp - Rp 11.064.534.424 Rp6.894.166.987,82 Rp -
2036 Rp 30.257.557.070 Rp - Rp 11.949.697.178 Rp6.781.259.025,05 Rp -
2037 Rp 32.678.161.636 Rp - Rp 12.905.672.952 Rp6.670.200.191,86 Rp -
2038 Rp 35.292.414.567 Rp - Rp 13.938.126.788 Rp6.560.960.204,45 Rp -
2039 Rp 38.115.807.732 Rp - Rp 15.053.176.931 Rp6.453.509.275,02 Rp -
2040 Rp 41.165.072.351 Rp - Rp 16.257.431.086 Rp6.347.818.103,60 Rp -
Total Rp149.193.656.273,65 Rp26.370.959.010,51

Berdasarkan perhitungan di atas maka didapatkan casfhlow diagram sebagai

berikut.

Gambar 3.1 Cashflow Diagram

Tugas Besar Kelompok 9 14

SI-4151 Ekonomi Teknik

Gambar 3.2 Cashflow Diagram (PW)

Gambar 3.3 Net Cashflow

BAB IV
ANALISIS EKONOMI TEKNIK

IV.1 Net Present Value

Net Present Value (NPV) merupakan salah satu metode pengambilan

keputusan kelayakan finansial suatu investasi. Pada dasarnya, metode NPV ini
adalah mengubah semua komponen biaya dalam sebuah proyek menjadi nilai
sekarang (Present value). Tujuannya ialah melihat total (Net) komponen biaya
itu apakah bernilai negatif, nol, atau positif pada masa sekarang (Present).
Rumus untuk menghitung NPV sebagai berikut :

NPV =PV cash ∈−PV cash out

Tugas Besar Kelompok 9 15

SI-4151 Ekonomi Teknik

atau
NPV =PV pendapatan−PV pengeluaran

Berikut ini merupakan perhitungan Net Present Value pembangunan hotel di

Maluku Tenggara:
NPV =PVRevenue−PVCost−PVO∧M
NPV =Rp186.292 .197 .811−Rp 26.370 .959.011−Rp 73.611.839 .466
NPV =Rp 86.309.399 .334,21

IV.2 Benefit-Cost Ratio

Benefit-Cost Ratio (BCR) merupakan salah satu metode pengambilan

keputusan kelayakan finansial suatu investasi. Pada dasarnya, perhitungan
metode kelayakan investasi ini lebih menekankan kepada manfaat dan biaya dari
suatu investasi, bisa berupa usaha atau proyek. Pada umumnya, jenis investasi
yang sering diuji kelayakannya dengan metode ini adalah proyek-proyek
pemerintah karena proyek pemerintah merupakan proyek yang keuntungannya
merupakan keuntungan langsung. Pada keuntungan langsung, manfaat dari
proyek tersebut dapat dirasakan langsung oleh masyarakat banyak.
Rasio B/C didefinisikan sebagai rasio dari nilai ekivalen manfaat-manfaat
tcrhadap nilai ekivalen biaya-biaya. Ukuran nilai ekivalen yang biasa digunakan
yaitu kondisi nilai sekarang atau nilai Present Value (PV).
Dua jenis metode Benefit-Cost Ratio yang dapat digunakan untuk analisis
kelayakan proyek yaitu:
1. Benefit-Cost Ratio Konvensional dengan rumus sebagai berikut:
PV Benefit
B/C Konvensional=
PV Cost
2. Benefit-Cost Ratio Modified dengan rumus sebagai berikut:
PV Benefit −PV Disbenefit −PV O∧M
B/C Modified =
PV Initial Invesment
Berikut ini merupakan perhitungan Benefit-Cost Ratio pembangunan hotel
di Maluku Tenggara :
Rp186.292 .197 .811
B/C Konvensional= =1,864
Rp 99.982 .798.477

Tugas Besar Kelompok 9 16

SI-4151 Ekonomi Teknik

Rp186.292 .197 .811−Rp 0−Rp73.611 .839 .466

B/C Modified = =4,273
Rp 26.370 .959.011
IV.3 Incremental Rate of Return

Internal Rate of Return (IRR) merupakan suatu indikator tingkat efisiensi

dari suatu investasi. IRR menunjukkan besar nilai suku bunga yang dapat
diberikan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga bank yang
berlaku umum (suku bunga pasar atau Minimum Attractive Rate of
Return/MARR). IRR juga digunakan dalam menentukan apakah investasi
tersebut layak atau tidak dengan syarat kelayakan nilai IRR > MARR. Pada suku
bunga IRR, akan diperoleh NPV = 0.
Pada analisis evaluasi kelayakan ekonomi proyek pembangunan dengan
metode IRR, maka perlu dicari nilai IRR yang akan menghasilkan NPV sebesar
Rp 0. besarnya IRR tersebut dapat dicari dengan menggunakan fitur Goal Seek
pada Microsoft Excel.

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengasumsikan nilai IRR,

misalnya sebesar 15%. Kemudian menghitung present value dari cashflow pada
setiap tahun dengan IRR tersebut. Berikut ini contoh perhitungan present value
dari cahsflow pada tahun 2020:
 Revenue tahun 2021

PV =F ( FP , 15 % ,1)
PV =Rp 9.538 .443.879 ( PF , 15 % , 1)
PV =Rp 8.294 .299 .025
 O&M tahun 2021
P
PV =F ( F
, 15 % ,1 )
PV =Rp 3.767 .042.912 ( PF ,15 % ,1)
PV =Rp 3.275.689 .489

Tugas Besar Kelompok 9 17

SI-4151 Ekonomi Teknik

Lakukan perhitungan untuk setiap tahun, maka didapatkan hasil sebagai

berikut :

Tabel 4. 1 Cashflow pengerjaan IRR(1)

Perhitungan Cashflow
NO
Revenue Cost O&M
0 Rp - Rp 26.370.959.011 Rp -
1 Rp 8.294.299.025 Rp - Rp 3.275.689.489
2 Rp 7.789.428.650 Rp - Rp 3.076.299.693
3 Rp 7.315.289.515 Rp - Rp 2.889.046.669
4 Rp 6.870.011.022 Rp - Rp 2.713.191.654
5 Rp 6.451.836.438 Rp - Rp 2.548.040.858
6 Rp 6.059.115.960 Rp - Rp 2.418.882.374
7 Rp 5.690.300.205 Rp - Rp 2.247.285.336
8 Rp 5.343.934.106 Rp - Rp 2.110.494.055
9 Rp 5.018.651.160 Rp - Rp 1.982.029.199
10 Rp 4.713.168.046 Rp - Rp 1.861.383.944
11 Rp 4.426.279.557 Rp - Rp 1.748.082.312
12 Rp 4.156.853.844 Rp - Rp 1.641.677.302
13 Rp 3.903.827.958 Rp - Rp 1.541.749.118
14 Rp 3.666.203.648 Rp - Rp 1.447.903.520
15 Rp 3.443.043.426 Rp - Rp 1.359.770.262
16 Rp 3.233.466.869 Rp - Rp 1.277.001.637
17 Rp 3.036.647.147 Rp - Rp 1.199.271.103
18 Rp 2.851.807.755 Rp - Rp 1.126.271.992
19 Rp 2.678.219.457 Rp - Rp 1.057.716.306
20 Rp 2.515.197.403 Rp - Rp 993.333.574
Jumlah Rp 97.457.581.193 Rp 26.370.959.011 Rp 38.515.120.397

Kemudian hitung NPV, rumus yang digunakan sebagai berikut :

NPV =Revenue−Cost−O∧M
NPV =Rp 97.457.581 .193−Rp 26.370 .959.011−Rp 38.515.120 .397
NPV =Rp32.571 .501.784,86

Tugas Besar Kelompok 9 18

SI-4151 Ekonomi Teknik

Kemudian lakukan goalseek untuk NPV=0 dengan mengubah nilai IRR,

maka didapatkan NPV=0 dengan IRR= 29,27% dengan hasil perhitungan
sebagai berikut.

Tabel 4. 2 Tabel Perhitungan IRR (2)

Perhitungan Cashflow
NO
Revenue Cost O&M
0 Rp - Rp 26.370.959.011 Rp -
1 Rp 7.378.425.240 Rp - Rp 2.913.981.028
2 Rp 6.164.155.547 Rp - Rp 2.434.426.281
3 Rp 5.149.718.588 Rp - Rp 2.033.792.006
4 Rp 4.302.227.828 Rp - Rp 1.699.090.235
5 Rp 3.594.208.882 Rp - Rp 1.419.470.436
6 Rp 3.002.708.830 Rp - Rp 1.198.722.637
7 Rp 2.508.552.121 Rp - Rp 990.709.135
8 Rp 2.095.718.933 Rp - Rp 827.667.831
9 Rp 1.750.825.829 Rp - Rp 691.458.283
10 Rp 1.462.691.888 Rp - Rp 577.664.783
11 Rp 1.221.976.238 Rp - Rp 482.598.313
12 Rp 1.020.875.235 Rp - Rp 403.176.961
13 Rp 852.869.486 Rp - Rp 336.826.006
14 Rp 712.512.495 Rp - Rp 281.394.447
15 Rp 595.254.096 Rp - Rp 235.085.277
16 Rp 497.292.948 Rp - Rp 196.397.221
17 Rp 415.453.296 Rp - Rp 164.076.071
18 Rp 347.082.020 Rp - Rp 137.074.022
19 Rp 289.962.626 Rp - Rp 114.515.708
20 Rp 242.243.388 Rp - Rp 95.669.823
Jumlah Rp 43.604.755.515 Rp 26.370.959.011 Rp 17.233.796.505

Tabel 4. 3 Tabel Perhitungan IRR(3)

Revenue Operation and Maintenance Cost
Rp43.604.755.515 Rp26.370.959.011 Rp17.233.796.505
NPV Rp0,00
Status Proyek Layak
IRR 29,27%
N 20

Tugas Besar Kelompok 9 19

SI-4151 Ekonomi Teknik

IV.4 Payback Period

Payback period adalah metode evaluasi kelayakan suatu investasi dengan

mencari periode yang diperlukan untuk mengembalikan jumlah investasi yang
telah dikeluarkan berdasarkan arus kas yang diharapkan dari investasi yang
didanai.
Metode ini menghitung net cash flow dari operasi pada suatu periode
sehingga diketahui berapa lama waktu yang diperlukan untuk mengembalikan
nilai investasi yang telah dibelanjakan dalam mendanai suatu proyek investasi.
Diketahui aliran arus kas sebagai berikut :

Tabel 4. 4 Tabel Data Payback Period

Data Awal
Tahun Ke Tahun
Revenue Cost O&M
0 2020 Rp - -Rp 26.370.959.010,51 Rp -
1 2021 Rp 9.538.443.879,00 Rp - -Rp3.767.042.912
2 2022 Rp 10.301.519.389,32 Rp - -Rp4.068.406.344
3 2023 Rp 11.125.640.940,47 Rp - -Rp4.393.878.853
4 2024 Rp 12.015.692.215,70 Rp - -Rp4.745.389.161
5 2025 Rp 12.976.947.592,96 Rp - -Rp5.125.020.294
6 2026 Rp 14.015.103.400,40 Rp - -Rp5.595.021.917
7 2027 Rp 15.136.311.672,43 Rp - -Rp5.977.823.670
8 2028 Rp 16.347.216.606,22 Rp - -Rp6.456.049.564
9 2029 Rp 17.654.993.934,72 Rp - -Rp6.972.533.529
10 2030 Rp 19.067.393.449,50 Rp - -Rp7.530.336.212
11 2031 Rp 20.592.784.925,46 Rp - -Rp8.132.763.108
12 2032 Rp 22.240.207.719,49 Rp - -Rp8.783.384.158
13 2033 Rp 24.019.424.337,05 Rp - -Rp9.486.054.890
14 2034 Rp 25.940.978.284,02 Rp - -Rp10.244.939.280
15 2035 Rp 28.016.256.546,74 Rp - -Rp11.064.534.424
16 2036 Rp 30.257.557.070,48 Rp - -Rp11.949.697.178
17 2037 Rp 32.678.161.636,12 Rp - -Rp12.905.672.952
18 2038 Rp 35.292.414.567,00 Rp - -Rp13.938.126.788
19 2039 Rp 38.115.807.732,37 Rp - -Rp15.053.176.931
20 2040 Rp 41.165.072.350,95 Rp - -Rp16.257.431.086

Tugas Besar Kelompok 9 20

SI-4151 Ekonomi Teknik

Dalam menentukan payback period dilakukan perhitungan dengan

menjumlahkan revenue dengan cost dan O&M. maka akan didapatkan hasil
sebagai berikut.

Tabel 4. 5 Tabel Perhitungan Payback Period

Data Awal
Tahun Ke Tahun Project Balance
Revenue Cost O&M
0 2020 Rp - -Rp 26.370.959.010,51 Rp - -Rp 26.370.959.010,51
1 2021 Rp 9.538.443.879,00 Rp - -Rp3.767.042.912 -Rp 20.599.558.043,51
2 2022 Rp 10.301.519.389,32 Rp - -Rp4.068.406.344 -Rp 14.366.444.998,19
3 2023 Rp 11.125.640.940,47 Rp - -Rp4.393.878.853 -Rp 7.634.682.910,72
4 2024 Rp 12.015.692.215,70 Rp - -Rp4.745.389.161 -Rp 364.379.856,02
5 2025 Rp 12.976.947.592,96 Rp - -Rp5.125.020.294 Rp 7.487.547.442,94
6 2026 Rp 14.015.103.400,40 Rp - -Rp5.595.021.917 Rp 15.907.628.926,34
7 2027 Rp 15.136.311.672,43 Rp - -Rp5.977.823.670 Rp 25.066.116.928,76
8 2028 Rp 16.347.216.606,22 Rp - -Rp6.456.049.564 Rp 34.957.283.970,98
9 2029 Rp 17.654.993.934,72 Rp - -Rp6.972.533.529 Rp 45.639.744.376,70
10 2030 Rp 19.067.393.449,50 Rp - -Rp7.530.336.212 Rp 57.176.801.614,20
11 2031 Rp 20.592.784.925,46 Rp - -Rp8.132.763.108 Rp 69.636.823.431,66
12 2032 Rp 22.240.207.719,49 Rp - -Rp8.783.384.158 Rp 83.093.646.993,15
13 2033 Rp 24.019.424.337,05 Rp - -Rp9.486.054.890 Rp 97.627.016.440,20
14 2034 Rp 25.940.978.284,02 Rp - -Rp10.244.939.280 Rp 113.323.055.444,22
15 2035 Rp 28.016.256.546,74 Rp - -Rp11.064.534.424 Rp 130.274.777.566,96
16 2036 Rp 30.257.557.070,48 Rp - -Rp11.949.697.178 Rp 148.582.637.459,52
17 2037 Rp 32.678.161.636,12 Rp - -Rp12.905.672.952 Rp 168.355.126.143,48
18 2038 Rp 35.292.414.567,00 Rp - -Rp13.938.126.788 Rp 189.709.413.922,16
19 2039 Rp 38.115.807.732,37 Rp - -Rp15.053.176.931 Rp 212.772.044.723,13
20 2040 Rp 41.165.072.350,95 Rp - -Rp16.257.431.086 Rp 237.679.685.988,18

IV.5 Analisis Sensitivitas

Tujuan dari analisis sensitivitas adalah mengetahui besarnya resiko dari

sebuah proyek. Nilai resiko tersebut dapat dilihat dari besarnya perubahan nilai
parameter yang ingin ditinjau apabila komponen cashflow tertentu mengalami
perubahan.
Dalam analisis sensitivitas ini, kami meninjau perubahan pada komponen
pendapatan dan Operation & Maintenance (O&M). Masing-masing komponen
tersebut mengalami perubahan sebesar ± 40 % ,± 30 % , ± 20 % , dan ±10 %.
Berikut adalah tabel data dan perhitungan analisis sensitivitas.

Tabel 4. 6 Data Present Value

PV Konstruksi Rp26.370.959.010,51
PV O&M Rp73.611.839.466,14
PV Pendapatan Rp186.292.197.810,86

Tugas Besar Kelompok 9 21

SI-4151 Ekonomi Teknik

Tabel 4. 7 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Pendapatan

Perubahan Pendapatan
Besar Perubahan PV Biaya Konstruksi PV O&M PV Pendapatan NPV
-40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 111.775.318.687 Rp 11.792.520.210
-30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 130.404.538.468 Rp 30.421.739.991
-20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 149.033.758.249 Rp 49.050.959.772
-10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 167.662.978.030 Rp 67.680.179.553
0% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 186.292.197.811 Rp 86.309.399.334
10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 204.921.417.592 Rp 104.938.619.115
20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 223.550.637.373 Rp 123.567.838.896
30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 242.179.857.154 Rp 142.197.058.677
40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 260.809.076.935 Rp 160.826.278.459

Tabel 4. 8 Analisis Sensitivitas NPV terhadap O&M

Perubahan O&M
Besar Perubahan PV Biaya Konstruksi PV O&M PV Pendapatan NPV
-40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 44.167.103.680 Rp 186.292.197.811 Rp 115.754.135.121
-30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 51.528.287.626 Rp 186.292.197.811 Rp 108.392.951.174
-20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 58.889.471.573 Rp 186.292.197.811 Rp 101.031.767.227
-10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 66.250.655.520 Rp 186.292.197.811 Rp 93.670.583.281
0% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 186.292.197.811 Rp 86.309.399.334
10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 80.973.023.413 Rp 186.292.197.811 Rp 78.948.215.388
20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 88.334.207.359 Rp 186.292.197.811 Rp 71.587.031.441
30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 95.695.391.306 Rp 186.292.197.811 Rp 64.225.847.494
40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 103.056.575.253 Rp 186.292.197.811 Rp 56.864.663.548

Tugas Besar Kelompok 9 22

SI-4151 Ekonomi Teknik

BAB V
EVALUASI HASIL

Evaluasi hasil dilakukan berdasarkan hasil analisis ekonomi teknik yang telah
dilakukan pada langkah sebelumnya. Evaluasi ini meliputi hasil analisis Net Present
Value, Benefit-Cost Ratio, Incremental Rate of Return, Payback Period, dan Analisis
Sensitivitas. Setiap analisis tersebut memiliki kriteria masing-masing untuk menentukan
apakah proyek yang ingin dilakukan memenuhi syarat kelayakan atau tidak.
 Evaluasi Hasil Net Present Value (NPV)
Kriteria kelayakan NPV adalah sebagai berikut :

Tabel 5. 1 Kriteria NPV

Kondisi Keterangan
NPV > 0 Proyek layak
NPV = 0 Proyek tidak mendapat untung maupun rugi
NPV < 0 Proyek tidak layak

Maka, berdasarkan hasil perhitungan NPV pada bab sebelumnya, proyek

pembangunan hotel di Maluku Tenggara layak dijalankan karena NPV > 0

Tabel 5. 2 Perhitungan Analisis NPV

Revenue Operation and Maintenance Cost
Rp186.292.197.811 Rp73.611.839.466 Rp26.370.959.011
NPV Rp86.309.399.334,21
Status Proyek Layak

Tugas Besar Kelompok 9 23

SI-4151 Ekonomi Teknik

 Evaluasi Hasil Benefit-Cost Ratio (BCR)

Kriteria nilai B/C dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 5. 3 Kriteria Benefit-Cost Ratio

Kondisi Keterangan
Proyek atau usaha layak
B/C >1 dijalankan jika ditinjau dari segi
finansial.
Proyek atau usaha berada pada
keadaan Break Even Point
B/C = 1 sehingga boleh untuk dijalankan
ataupun tidak.
Proyek atau usaha tidak layak
B/C <1 dijalankan jika ditinjau dari segi
finansial.

Berdasarkan hasil perhitungan yang didapat, maka proyek pembangunan hotel

di Maluku Tenggara layak dijalankan jika ditinjau dari segi finansial. Jika
perhitungan ditabulasikan akan didapat hasil sebagai berikut:

Tabel 5. 4 Hasil Perhitungan Benefit-Cost Ratio

Konvensional
Benefit Rp186.292.197.811 B/C 1,863242484
Cost Rp99.982.798.477 Status Proyek Layak
Modified
Benefit Rp186.292.197.811 B/C 4,272895737
Disbenefit Rp0 Status Proyek Layak
O&M Rp73.611.839.466
Intial Cost Rp26.370.959.011

 Evaluasi Hasil Internal Rate of Return (IRR)

Berdasarkan hasil perhitungan yang sudah dilakukan menggunakan metode
IRR,didapatkan NPV=0 dengan IRR sebesar 29,27% dapat dilihat pada table 4.3.
Hal berikut menunjukkan bahwa IRR > MARR , sehingga dapat dikatakan bahwa
proyek tersebut layak.
 Evaluasi Hasil Payback Period
Berdasarkan pengertiannya, Payback period adalah metode evaluasi kelayakan
suatu investasi dengan mencari periode yang diperlukan untuk mengembalikan
jumlah investasi yang telah dikeluarkan berdasarkan arus kas yang diharapkan dari
investasi yang didanai.

Tugas Besar Kelompok 9 24

SI-4151 Ekonomi Teknik

Berdasarkan tabel 4.5 didapatkan payback period/ periode waktu yang

diperlukan untuk mengembalikan jumlah investasi yang telah dikeluarkan terjadi
pada tahun ke 5. Sehingga proyek tersebut dikatakan layak karena payback
periodnya kurang dari umur layannya (20 tahun)
 Evaluasi Hasil Analisis Sensitivitas
Hasil dari analisis sensitivitas berupa persentase perubahan NPV akibat
perubahan pada pendapatan dan O&M dari proyek. Berikut tabel perhitungannya.

Tabel 5. 5 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Perubahan Pendapatan

Perubahan Pendapatan
Besar Perubahan PV Biaya Konstruksi PV O&M PV Pendapatan NPV Perubahan NPV
-40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 111.775.318.687 Rp 11.792.520.210 86%
-30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 130.404.538.468 Rp 30.421.739.991 65%
-20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 149.033.758.249 Rp 49.050.959.772 43%
-10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 167.662.978.030 Rp 67.680.179.553 22%
0% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 186.292.197.811 Rp 86.309.399.334 0%
10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 204.921.417.592 Rp 104.938.619.115 22%
20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 223.550.637.373 Rp 123.567.838.896 43%
30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 242.179.857.154 Rp 142.197.058.677 65%
40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 260.809.076.935 Rp 160.826.278.459 86%

Gambar 5. 1 Grafik Analisis Sensitivitas NPV akibat Pendapatan

Berdasarkan perhitungan pada tabel, perubahan komponen pendapatan

menyebabkan perubahan NPV yang cukup besar, berarti nilai NPV secara
keseluruhan memiliki resiko tinggi terhadap perubahan komponen pendapatan. Hal
ini terjadi karena tinjauan yang kami lakukan adalah pendapatan secara kesuluruhan,
dimana merupakan satu-satunya income dari proyek ini.

Tugas Besar Kelompok 9 25

SI-4151 Ekonomi Teknik

Tabel 5. 6 Analisis Sensitivitas NPV terhadap Perubahan O&M

Perubahan O&M
Besar Perubahan PV Biaya Konstruksi PV O&M PV Pendapatan NPV Perubahan NPV
-40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 44.167.103.680 Rp 186.292.197.811 Rp 115.754.135.121 34%
-30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 51.528.287.626 Rp 186.292.197.811 Rp 108.392.951.174 26%
-20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 58.889.471.573 Rp 186.292.197.811 Rp 101.031.767.227 17%
-10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 66.250.655.520 Rp 186.292.197.811 Rp 93.670.583.281 9%
0% -Rp 26.370.959.011 -Rp 73.611.839.466 Rp 186.292.197.811 Rp 86.309.399.334 0%
10% -Rp 26.370.959.011 -Rp 80.973.023.413 Rp 186.292.197.811 Rp 78.948.215.388 9%
20% -Rp 26.370.959.011 -Rp 88.334.207.359 Rp 186.292.197.811 Rp 71.587.031.441 17%
30% -Rp 26.370.959.011 -Rp 95.695.391.306 Rp 186.292.197.811 Rp 64.225.847.494 26%
40% -Rp 26.370.959.011 -Rp 103.056.575.253 Rp 186.292.197.811 Rp 56.864.663.548 34%

Gambar 5. 2 Grafik Analisis Sensitivitas NPV akibat O&M

Sedangkan, perubahan O&M yang merupakan komponen pengeluaran pada

proyek ini, menyebabkan perubahan NPV yang tidak terlalu besar (persentase
perubahan NPV lebih kecil dari persentase perubahan O&M). Maka dalam proyek
ini, perubahan O&M memiliki resiko yang kecil terhadap perubahan NPV
keseluruhan.

Tugas Besar Kelompok 9 26

SI-4151 Ekonomi Teknik

BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN

VI.1 Kesimpulan

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan pada bab-bab sebelumnya,

didapatkan kesimpulan sebagai berikut.
1. Tarif yang ditetapkan telah termasuk dalam pendapatan setiap tahunnya.
Berdasarkan hasil analisis, proyek hotel di Maluku Tenggara layak secara
finansial, untuk dikerjakan pada tahun 2020.
2. Tidak dilakukannya perbandingan tarif karena berdasarkan jawaban pada
tujuan 1, tarif yang ditetapkan sudah layak.
VI.2 Saran

Berdasarkan pengerjaan tugas besar ini penulis dapat memberikan beberapa

saran yaitu pengambilan data yang akan dianalisis sebaiknya sedetail mungkin,
agar analisis yang didapatkan bisa lebih terperinci. Selain itu, pada bagian
analisis sensitivitas, parameter yang diubah sebaiknya lebih detail, misalnya
harga tarif tiap kamar agar hasil analisis yang didapatkan lebih digunakan secara
optimal.

Tugas Besar Kelompok 9 27

SI-4151 Ekonomi Teknik

DAFTAR PUSTAKA

Kristianto, J., Indah, R., Chandra, H. P., & Soehendro, R. (2016). Analisa Kelayakan
Investasi Hotel Di Maluku Tenggara Yang Menerapkan Konsep Energy
Efficiency Dan Indoor Air Health. Jurnal Dimensi Pratama Teknik Sipil, 5(1).

Pemerintah Republik Indonesia. (2005). Undang-Undang RI Nomor 36 tahun 2005

tentang Bangunan Gedung

Fajarwati, D. (2007). Analisis Cashflow {Arm Kas) Sebagai Sumber Informasi Bagi
Serikat Pekerja di Wilayah Kabupaten/Kota Bekasi. Optimal: Jurnal Ekonomi dan
Kewirausahaan, 1(2), 23-30.

Sutomo, Y., Anwar, S., & Firmanto, A. (2020). Analisis Manajemen Proyek
Pembangunan Kantor PT. Prima Multi Usaha Indonesia. Jurnal Konstruksi, 5(4).

Tugas Besar Kelompok 9 28