Rahasia Mendapatkan Rumah Gratis

dan
Mengapa Properti adalah Investasi
Terbaik

Oleh Wiro Hardy

Temukan Apa Kesamaan yang Dimiliki oleh Semua

Orang Kaya di Dunia dan Bagaimana Anda Juga
Bisa Seperti Mereka.

CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Pernyataan Hak Cipta

Hak cipta buku ini tetap pada penulis, tetapi buku ini bebas
untuk diperbanyak dan dikutip baik sebagian atau seluruhnya
ataupun disebarluaskan dalam bentuk elektronis ataupun non-
elektronis, baik untuk tujuan komersial maupun non komersial,
selama penyebutan nama asli penulis dan sumber tetap
dilakukan serta tidak dilakukan perubahan/pengeditan isi.

Disclaimer dan Aturan Penggunaan

Publikasi ini mengandung ide dan pendapat penulis. Informasi

yang terkandung dalam publikasi ini dimaksudkan hanya untuk
semata-mata tujuan pendidikan. Jika Anda bermaksud
mengaplikasikan ide yang terkandung dalam publikasi ini, Anda
bertanggung-jawab penuh atas tindakan Anda. Penulis tidak
bertanggung-jawab atas kerusakan apapun yang mungkin
terjadi dari penggunaan materi publikasi ini, dimana publikasi ini
disediakan apa adanya dan tanpa garansi apapun.

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Tentang Wiro Hardy

Wiro Hardy, akrab disapa Wiro, adalah seorang entrepreneur
dan penyuka dunia properti. Bersama dengan sahabatnya,
Chandra Setiawan yang sudah bergelut di dunia agen properti
selama lebih dari 10 tahun, ia membuka perusahaan agen
properti di Tanjung Duren, Jakarta Barat awal tahun 2010.

Wiro lulus dari Universitas Bina Nusantara. Sewaktu

kuliah tahun ke-2, ia mendirikan perusahaan yang bergerak di
bidang komputer dengan modal hampir nol, dan menjadikan
perusahaan ini pioneer online store sebelum akhirnya ditutup
setelah 11 tahun berdiri. Perusahaan ini pernah meraih award
sebagai The Best UKM dari KADIN dan kemudian featured di
harian Bisnis Indonesia, Kompas, majalah Swasembada dan
beberapa publikasi lainnya.

Wiro menyukai bisnis, termasuk dunia marketing, dunia

properti dan dunia pasar modal. Ia memiliki pengetahuan dan
pengalaman dalam bisnis komputer, investasi properti, trading
dan investasi saham dan stock options. Ia juga menguasai ilmu
keuangan pribadi termasuk diantaranya reksadana. Wiro bisa
dihubungi di wiro [at] ch-property.com

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Orang bisa kaya dari berbagai macam profesi: dari bekerja di

perusahaan keluarga, bekerja di perusahaan yang saban tahun
masuk di daftar Forbes 500, wirausaha di bidang industri yang
tidak dianggap hingga di industri yang hingar bingar seperti era
dot com sebelum tahun 2003. Orang kaya juga tidak melulu
berasal dari negara tertentu, ras dan golongan tertentu, tidak
melulu hanya pria atau wanita, juga tidak dari umur tertentu.
Mereka punya begitu banyak perbedaan, tapi mereka semua
punya satu kesamaan: mereka semua memiliki properti
MINIMAL satu.

Sejak jaman dahulu kala, properti memang sudah dijadikan

instrument investasi, minimal untuk inflation hedging. Selain itu,
properti juga dijadikan sebagai simbol status. Punya banyak
properti, apalagi yang luas dan mewah, selalu bisa bikin
bangga. Selain itu, satu-satunya instrument investasi yang
mampu memberikan capital gain dan cashflow pada saat yang
sama cuman properti. Anda mungkin berargumen bahwa trading
stock options dengan cara menjual covered call juga
memungkinkan Anda untuk memperoleh capital gain dan
cashflow pada saat yang sama. Faktanya adalah bahwa
menjual covered call tidak melulu soal capital GAIN tapi
seringkali juga bisa capital LOSS, berbeda dengan properti yang
kecil kemungkinannya dijual rugi setelah bertahun-tahun.

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Secara umum investasi properti dianggap lebih aman daripada

jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda yang mengontrol sendiri
investasinya. Investasi properti memungkinkan Anda untuk
“menentukan sendiri” nilai jual (capital gain) maupun nilai
sewanya (cashflownya). Hanya dengan cara misalnya
mengganti kitchen set dan toilet baru, properti Anda bisa dijual
lebih tinggi dari sebelumnya. Investasi lain seperti investasi
saham tidak memungkinkan hal ini untuk terjadi. Investasi
saham misalnya sepenuhnya tergantung pada kinerja keuangan
perusahaan dan sentimen pelaku pasar.

Ada begitu banyak keuntungan berinvestasi di properti, tapi

sebenarnya yang paling menarik adalah bahwa properti adalah
satu-satunya instrumen investasi yang memungkinkan Anda
untuk menggunakan uang orang lain, Other People's Money,
OPM. Coba Anda ke bank dan katakan bahwa Anda ingin
meminjam uang untuk membeli saham atau obligasi, saya jamin
1000% Anda akan ditolak. Coba Anda ke bank yang sama,
katakan Anda ingin meminjam uang untuk membeli properti,
Anda akan dilayani bak raja, apalagi jika mereka mengenal
Anda dengan baik dan nilai yang Anda ajukan untuk dipinjam
lumayan besar.

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh

faktor external, misalnya harga suatu saham bisa naik turun
secepat roller coaster, apalagi saham-saham berkapitalisasi
kecil yang dikenal sebagai saham gorengan karena isu atau
gosip seputar politik, keamanan negara, kebijakan pemerintah,
kondisi ekonomi, hingga “hanya” karena dikerjain bandar.
Properti meskipun juga terpengaruh oleh faktor external,
perubahannya tidak sangat cepat, tidak seketika itu juga.
Misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja
dalam sehari tetapi butuh waktu bertahun-tahun, karena itu lebih
di sarankan investasi properti bagi Anda yang memiliki time
horizon panjang.

CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang

mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta
Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil,
Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise
Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo,
Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan
Kemanggisan.

Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah

profesional di bidang ini.

www.ch-property.com

Cara Investasi di properti

Banyak cara untuk berinvestasi ke properti. Anda bisa

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

memulainya dengan membeli rumah tinggal, rumah kost,

ruko/rukan, membangun sendiri rumah sewaan, bangunan
komersial lainnya atau bahkan tanah kosong. Dari semua pilihan
ini, lebih disarankan Anda membeli dan menjual rumah sewaan
jika Anda baru akan mulai berinvestasi di properti. Hasil sewa
nya kemudian ditabung untuk diinvestasikan kembali. Dengan
memiliki properti sewa, Anda memiliki aset yang bisa Anda
kontrol sendiri dan mendapatkan penghasilan rutin bulanan.

Properti bukannya tidak berisiko. Kenyataannya, TIDAK ADA

instrumen investasi yang tidak beresiko, semua jenis investasi
memiliki resikonya masing-masing. Investasi properti,
khususnya di Indonesia, hampir bisa dipastikan gain/untung jika
memiliki time horizon panjang, katakanlah 10 tahun keatas, tapi
TAKE PROFIT nya tidak segampang instrumen lain, misalnya
saham. Artinya nilai properti Anda mungkin naik diatas kertas,
tetapi untuk menjadikannya sebagai kenyataan, pada saat jual
belum tentu bisa terjual cepat dan belum tentu bisa terjual di
harga pasar. Bisa jadi karena Anda ingin menjual cepat, lakunya
di harga di bawah pasar. Kendala lain misalnya properti
tersebut Anda sewakan. Anda mungkin akan menemukan
kenyataan bahwa sebagian penyewa selalu membayar telat dari
waktu yang sudah ditentukan, merusak bangunan, pindah tanpa
pemberitahuan terlebih dahulu, menggunakan properti Anda
untuk melakukan kegiatan yang melawan hukum, dll.

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Menggunakan OPM Memaksimalkan Return

Seperti disebutkan diatas, menggunakan uang orang lain, Other

People's Money, OPM adalah dimungkinkan di investasi
properti. Anda bisa menggunakan OPM untuk membiayai
investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang
membuat properti bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya
dibandingkan investasi lainnya. Inilah konsep leverage.

Bagaimana menggunakan uang pinjaman di properti bisa

membuat Anda lebih kaya? Katakanlah Anda membeli sebuah
rumah dengan harga Rp 1 milyar dengan membayar Rp 200 juta
sebagai uang muka dan sisanya Rp 800 juta dibayar dengan
menggunakan uang pinjaman dari bank. Satu tahun kemudian
harga rumah ini menjadi Rp 1,2 milyar, naik Rp 200 juta rupiah
alias 20% dari harga semula yang Rp 1 milyar. Berapa persen
keuntungan (di atas kertas) Anda? 20%? Bukan! Yang benar
adalah 100% karena satu tahun lalu Anda hanya mengeluarkan
uang tunai sebesar Rp 200 juta, bukan Rp 1 milyar.

Mendapat Rumah Gratis: Betulan atau Boongan?

Mari kita bersama-sama menyamakan persepsi dulu. Mendapat

rumah gratis itu sebenarnya betulan atau boongan? Berita
buruknya adalah tidak mungkin membeli rumah tanpa
membayar atau menukarnya dengan sesuatu yang bernilai
kurang lebih sama. Berita baiknya adalah Anda benar-benar
bisa mendapatkan sebuah rumah gratis tanpa Anda perlu
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
 www.ch-property.com

mengeluarkan uang dari kantong Anda sendiri, atau setidaknya

yang perlu Anda keluarkan jumlahnya relatif kecil dibandingkan
harga rumah yang Anda beli.

Anda perlu tahu, properti seperti apa yang Anda cari jika Anda
ingin mendapatkannya dengan tanpa uang atau hanya
mengeluarkan sedikit uang. Ada puluhan bahkan ratusan
properti yang diiklankan dijual setiap harinya. Yang mana yang
menjadi target kita? Ingat dan catat baik-baik: properti yang
menjadi target kita adalah yang dijual di bawah harga pasar dan
menghasilkan cukup income/cashflow setiap bulannya untuk
membayar/mengangsur ke bank menggunakan skema Kredit
Pemilikan Rumah (KPR). Apakah ada properti seperti ini? Ada!
Mungkin tidak banyak, tapi ada! Kenyataannya Anda hanya
membutuhkan 1 rumah seperti itu setiap satu atau dua tahun
dan setelah itu Anda bisa punya banyak “koleksi” rumah.

Ingat kata kuncinya: dibawah harga pasar dan menghasilkan

cashflow setiap bulannya. Tepatnya, inilah jenis properti yang
perlu Anda cari:

✔ Rumah kost

✔ Rumah sewaan, terutama yang disewakan/tersewa

kepada orang asing

✔ Apartemen, terutama yang sudah ada penyewanya

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

✔ Gedung komersial

✔ Properti apa saja yang ada bisnis didalamnya dan

dijual/bisa diakuisisi bersama dengan bisnis yang sudah
berjalan didalamnya.

CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang

mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta
Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil,
Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise
Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo,
Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan
Kemanggisan.

Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah

profesional di bidang ini.

www.ch-property.com

Apa ada pemilik properti yang mau menjual propertinya di

bawah harga pasar? Apakah mungkin? Mungkin dan sah-sah
saja! Intinya adalah penjual tersebut bermotivasi tinggi untuk
menjual propertinya, alasannya bisa berbeda-beda, diantaranya:

✔ bercerai, perlu membagi harga gono-gini

✔ membagi warisan

✔ ditinggal meninggal oleh pasangan

✔ tidak ada lagi yang mengurus operasional properti tersebut

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

✔ perlu dana tunai dalam jumlah besar untuk membayar

hutang

✔ perlu dana tunai karena mengincar kesempatan lain yang

menurutnya memberikan hasil lebih banyak dan/atau lebih
cepat

✔ ingin sekolahkan anaknya ke luar negeri

✔ ingin pensiun

✔ ingin pindah ke luar kota / luar negeri

Anda mungkin berargumen bahwa adalah tidak mungkin

mendapatkan cashflow positif setiap bulanannya dengan tingkat
suku bunga KPR sekarang yang berkisar antara 10-13%
sedangkan return rumah sewa yang rata-rata hanya 2-6%.
Perhatikan bahwa yang 2 s/d 6% itu adalah rata-rata, artinya
ada yang 2%, 3%, 4%, 5%, 7%, 10%, 12% bahkan lebih. Nah,
yang Anda cari adalah yang minimal 10%, jika bisa minimal
12%. Trik lain agar penghasilan bulanan Anda dari properti
tersebut cukup untuk membayar angsuran ke bank adalah
dengan cara memperpanjang waktu KPRnya, misalnya menjadi
15 tahun atau 20 tahun dan/atau dengan cara memperbesar
uang mukanya.

Contoh:

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent

 www.ch-property.com

Anda menemukan sebuah rumah kost yang dijual dengan harga

Rp 500 juta. Rumah kost ini menghasilkan cashflow Rp 5 juta
bersih, sudah termasuk biaya listrik, air, laudry, dll. Anda tahu
bahwa dengan memberikan nilai tambah berupa akses internet
ke tiap kamar/penghuni dengan menambah sedikit biaya, Anda
dapat menghasilkan Rp 6 juta sebulan bersih. Anda mengetahui
bahwa nilai pasar dari rumah ini sebenarnya adalah Rp 700 jt,
tetapi penjual ini bermaksud menjual rumah ini secepat mungkin
karena ia hendak membagi warisan ke anak-anaknya. Anda
kemudian mengajukan KPR ke bank untuk membiayai rumah
kost ini. Hasilnya adalah sbb:

Harga jual: Rp 500 juta

Harga appraisal bank: Rp 700 juta

25% DP, 75% di biayai bank, artinya DP Rp 175 juta, sisanya Rp

525 juta dibiayai oleh bank (ingat bahwa bank mentaksir nilai
properti ini adalah Rp 700 juta)

Anda menerima Rp 525 juta dari bank, Rp 500 juta untuk

membayar rumah, sisanya Rp 25 juta untuk biaya pajak, biaya
bank, dll. Besarnya angsuran per bulan untuk pinjaman Rp 525
juta dengan suku bunga 12% per tahun dan jangka waktu 20
tahun adalah Rp 5.780.702, padahal dari rumah ini Anda
mendapat income/cashflow bersih sebesar Rp 6 juta, maka ada
cashflow positif untuk Anda sebesar Rp 219.298. Selamat! Anda
telah mendapatkan sebuah rumah dengan Anda tidak
mengeluarkan uang (atau sedikit uang dari kantong Anda
© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent
 www.ch-property.com

sendiri)!

Demi kemudahan perhitungan dan kesederhanaan penjelasan,

contoh diatas jelas mengabaikan hal banyak dan menggunakan
asumsi yang belum tentu sama dengan realita, tapi mudah-
mudahan Anda mendapatkan idenya.

Semoga ebook ini bermanfaat bagi Anda.

CH Property Tanjung Duren adalah agen properti yang

mengkhususkan diri memasarkan properti di Jakarta
Barat, khususnya daerah Tanjung Duren, Greenvil,
Taman Ratu,Kepa Duri / Duri Kepa, Kedoya, Sunrise
Garden, Green Garden,Jl Panjang, Grogol (Susilo,
Muwardi, Tawakal, Makaliwe, Nurdin,dll), Tomang dan
Kemanggisan.

Berpengalaman lebih dari 10 tahun, kami adalah

profesional di bidang ini.

www.ch-property.com

© All Rights Reserved. CH Property Tanjung Duren – Real Estate Agent