BAB III

MATERI DAN METODE

A. Landasan Teori
3.1. Studi Kelayakan Proyek
Evaluasi terhadap kelayakan ekonomi suatu proyek berdasarkan pada 2 konsep analisa, yaitu
analisa ekonomi dan analisa finansial. Analisa ekonomi bertujuan untuk menentukan apakah
proyek yang dirancanakan layak atau tidak untuk dilaksanakan. Analisa finansaial bertujuan
untuk melihat dampak investasi terhadap peningkatan pendapatan antara rencana pembangunan
proyek dan realisasi setelah proyek berjalan. Analisa kelayakan suatu proyek merupakan
pengkajiaan yang sifatnya menyeluruh dan menyoroti segala aspek kelayakan proyek
(Soeharto,1999). Tujuan dari dilakukannya hal ini adalah untuk melihat hasilnya supaya sesuai
dengan perencanaan awal agar menghindari terjadinya kesalahan setelah proyek dibangun.

3.2. Investasi
Investasi merupakan kegiatan jangka panjang guna untuk memperoleh suatu keuntungan,
dengan adanya investasi dampak yang ditimbulkan olehnya adalah langsung terasa langusng
kepada keberlangsungan suatu usaha dan investasi memerlukan biaya yang besar. Tujuan dari
dilakukannya investasi adalah mendapat manfaat yang layak berupa imbalan seperti yang
disebutkan diawal yaitu keuntungan dan non keuangan pula tentunya atau jugakombinasi antara
keduanya di kemudian hari (Giatman, 2006).

3.3. Perumahan
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok yang diinginkan atau dimiliki seorang
individu dalam keberlangsungan hidupnya. Karena sejatinya manusia merupaka makhluk yang
survive namun memiliki keinginan untuk berlindung ditempat yang aman dan nyaman untuk
beristirahat. Pembangunan perumahan diperlukan bagi masyarakat untuk memenuhi
kebutuhannya, yaitu dengan membuat rumah layak huni untuk sebagian orang. Perumahan
merupakan salah satu bidang yang ada dalam usaha property, tentunya usaha pembangunan ini
membutuhkan modal awal yang besar karena jika dilihat pembangunan ini di peruntukan kepada
masayrakat yang membutuhkan tempat hunian nyaman dengan harga terjangkau mereka masing-
masing. Definisi rumah menurut WHO dalam Keman (2005) adalah struktur fisik atau bangunan
dimana tempat berlindung dimana lingkungan dari stuktur tersebut berguna untuk kesehatan
jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya baik untuk kesehatan keluarga dan individu. Menurut
Wicakson (2009) rumah merupakan tujuan akhir manusia untuk pulang di dunia, tempat
berlindung dari kondisi lingkungan dan cuaca yang terkadang memburuk tidak dapat ditebak.

B. Metodologi Penelitian
3.4. Metode Net Present Value (NPV)
Metode Net Present Value (NPV) menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan
nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai
sekarang perlu ditentukan dahulu tingkat bunga yang relevan. Apabila nilai sekarang penerimaan
kas bersih di masa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek
dikatakan menguntungkan dan dapat diterima sedangkan apabila nilai kas penerimaan lebih kecil
dari nilai investasi maka proyek ditolak atau tidak diterima (Salvatore,1996). Rumus
perhitungannya yaitu:

Keterangan :
NPV : Net Present Value
Bt : Benefit atau manfaat pada tahun ke-t
Ct : Cost atau biaya pada tahun ke-t
I : Suku bunga yang akan digunakan
T : Tahun ke-t
Jika nilai NPV > 0 (bernilai positif) maka proyek layak untuk dijalankan dan sebaliknya jika
NPV < 0 (bernilai negative) maka proyeel tidak layak untuk dijalankan. Lalu jika NPV = 0,
maka proyek akan mendapatkan kembali modalnya sebesar discount rate yang diperhitungkan.

3.5. Metode Inteernal Rate of Return (IRR)

 Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang aliran kas masuk dengan nilai investasi. IRR yang dinyatakan memberi keuntungan
apabila lebih besar dari tingkat bunga yang relevan (Salvatorre, 1996). Rumus perhitungannya
yaitu:

NPV 1
IRR = i1 + x (i2 – i1)
NPV 1−NPV 2

Keterangan :

i1 :Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV +

i2 :Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV –

NPV + :Net Present Value bernilai positi

NPV - : Net Present Value bernilai negative

Indikator IRR :
Jika IRR lebih besar dari opportunity cost of capital (DR) maka bisnis dikatakan layak untuk di
jalankan.

3.6. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) / Net B/C Ratio

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) merupakan perbandingan antara nilai sekarang arus
manfaat yang bernilai positif dengan nilai sekarang arus manfaat yang bernilai negatif. Apabila
nilai BCR lebih besar dari 1 (satu), maka proyek dapat diterima dan jika nilai BCR lebih kecil
dari 1 (satu), maka proyek tidak layak untuk dilanjutkan. Rumus perhitungannya yaitu :

∑ NPVPositif
❑ i=0
Net B /C = n

∑ NPV Negatif
i=0

Kerangan :

Net B/C = Net benefit cost rasio

NPV Positif = Nilai bersih sekrang dari manfaat (+)

NPV Negatif = Nilai bersihsekarang dari biaya (-)

Dimana Ketika kriteria net b/c > 1 artinya proyek memberi keuntungan sehingga layak
dijalankan tetapi Ketika Net b/c < proyek tidak memberikan keuntungan sehingga proyek tidak
layak dilaksanakan