BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pertumbuhan penduduk Kabupaten Pekalongan semakin lama mengalami peningkatan dari
tahun ke tahun. Hal tersebut menyebabkan pengaruh terhadap meningkatnya kebutuhan tempat
tinggal layak huni, sehingga membuat para investor menjadi tertarik dengan Pekalongan untuk
salah satu tujuan investasi mereka, terkhusus di bidang property. Pada tahun 2019, kementerian
PUPR memberikan sebuah perumahan untuk 100 warga Pekalongan yang terkena musibah banjir
ROB. Pembangunan akan di lakukan di salah Kecamatan Kedungwuni, dengan rumah tipe
21/24. Kebutuhan tempat tinggal adalah salah satu kebutuhan dasar ( home needs ) untuk setiap
individu.manusia setelah pangan dan sandang, dimana setiap manusianmemprioritaskan
kebutuhanndasar tersebutndan berusahanuntuk memenuhinya dengannmemperhatikan
selerandan kemampuannyang ada. Hal itu menimbulakan dorongan peluang pada bisnis property
dalam bidang pembangunan perumahan. Berdasar data yangndidapat darinproyeksi
penduduknKabupaten Pekalongan. Pada tahun 2018 jumlah penduduk tercatatnsebanyak 891.891
jiwa, sedangkanitahun 2017 adalah 886.197. Sehinggankenaikan sebesar 5.695 jiwa. Kenaikan
diikutindengan LajunPertumbuhan Penduduk (LPP) dilansir dalam Radar Pekalongan
(7/3/2019).
Kabupaten Pekalongan merupakan salah satu daerah otonom di Provinsi Jawa Tengah,
terletak sepanjang pantainutara lautnjawa, memanjang kenselatan berbatasan denganneks
karisedenannBanyumas. Memilik potensi yang cukup banyak, sehingga banyak terjadi
pembangunan. Rata-rata pekerjaan yang dimiliki masyarakat Kabupaten Pekalongan merupakan
pemilik sebuah usaha atau bos. Banyak pula pendatang baru karena lingkungan di Pekalongan
cukup ramah dan baik kepada pendatang. Hal ini yang menjadikan banyak terjadi pembangunan,
terkhusus di bidang property seperti perumahan, setiap tahunnya terdapat banyak pembangunan
perumahan baru. Biasanya juga Kabupaten di pilih oleh masyarakat Kota Pekalongan yang
berada di pinggir garis pantai yang terkena banjir rob tahunan untuk menjadi tempat hunian baru
mereka. Dari hal itu terciptalah sebuah lingkungan perumahan baru di wilayah Kabupaten
Pekalongan. Maka banyak investor berminat untuk menginvestasikan sebagian hartanya ke
pembangunan perumahan yang dibangun di Kabupaten Pekalongan. Investasinpada
bidangnusaha perumahan sangatnmenjanjikan namunnjuga mempunyainrisiko tinggi. Risiki
tersebut muncul dikarenakan modalnyang digunakannuntuk investasinpembangunan
perumahanncukup besar, dari hal itu maka harus memperhatikan perubahan harga-harga bahan
bangunan dan kondisi/politik saat itu maupun akan dating (Limanto, 2009)
Menurut Filmore dalam Limanto (2009) karakteristik investasi pembangunannperumahan
memilikindua kategori yaitu, pertama kategori ekonomi, yang merupakan faktor yang
mempengaruhi nilai investasindan berkaitanndengan konsepnnilai dannwaktu darinuang ( time
value of money ). Kedua kategorinfisik yaitu berupantanah bersifatnunique artinyanbersifat tetap
dimananposisi tanahnsatu dengannlainnya tidaknbisa dipindahkan. Makandapat diartikannbahwa
usahanpembangunan perumahan ( real estate ) memerlukannbiaya awalnyang besarndengan
memakannwaktu lama, sedangkannpenghasilan akanndiperoleh saat pada tahap penjualannpada
masanyang akanndatang. Oleh karena itu maka perlu dilakukan studi kelayakannyang berhati-
hati supayanproyek berjalanndengan lancarndan tidaknmengalami kerugian. Sebelum proyek
dijalankan perlu suatu analisis kelayakan apakah proyeknya menguntungkan atau tidak. Analisis
tersebutndilakukan dengannmemperhatikan aliranndana ( arus kas ) dalamnproses perencanaan,
pelaksanaan hingganpemasarannya.
Pembangunan perumahan memerlukan rencana yang ,atang untuk mencapai tujuan guna
untuk meminimalkan risiko dan mengoptimalkan pendanaan. Sebelum proyek dijalankan proyek
harus dianalisa terlebih dahulu untuk mengetahui kelayakan dari proyek yang akan dijalankan,
dengan meninjau beberapa aspek. Karena lamanya pembangunan proyek tidak pasti, beberapa
aspek terseput adalag aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial. Kriteria dalamnpenilaian
investasinuntuk mengethuinkelayakan darinsuatu proyek infrastruktur menggunakan beberapa
metode, diantaranyanadalah metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) atau
Net B/C, Internal Rate of Return (IRR).

1.2. Rumusan Masalah

Memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek pembangunan perumahan Swadaya
di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten Pekalongan dengan menggunakan metode Break
Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Internal Rate
of Return (IRR) ?
1.3. Tujuan Masalah
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan investasi dari proyek
pembangunan perumahan Swadaya di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten Pekalongan
dengan menggunakan penghitungan untuk memperirakan kelayakan investasi dengan metode
NPV, BCR atau Net B/C, dan IRR.

1.4. Manfaat Penelitian

Penelitian ini dapat digunakan untuk acuan atau bacaan baru dalam topic atau studi yang
bersangkutan. Merupakan pembaharuan dari penelitian yang sudah ada.