BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Perumahan
Sebelum masuk ke poin yang di angkat dalam laporan ini baiknya berkenalan dulu, iya ini
dia real estate merupakan tanah luas yang dikuasi oleh raja atau bangsawan atau juga
konglomerat, namun bias juga orang kaya atau rakyat biasa bias memiliki real estate mengaju
pada pengertian secara bahasa. Real estate berasal dari bahasa spanyol, real berarti kerajaan dan
estate yaitu perkebunan atau tanah. Namun pengertian tersebut tidak saklek sesuai apa yang ada
seperti itu, pada era sekarang ini hal tersebut kurang atau tidaklah relevan dengan apa yang ada
sekarang. Hal itu yang menjadikan real estate dalam pengertiannya dapat lebih luas. Salah
satunya ialah tanah yang mana di dalamm kawasan tanah tersebut dibangun sebuah bangunan,
dalam perspektif ini dapat dikelompokkan menjadi kurang lebih tiga kategori yaitu perumahan,
komersial, dan industry. Beberapa real estate yang termasuk dalam tanah yang belum
dikembangkan, yaitu antara lain ada rumah, apartemen, perkantoran, mall, pabrik, dan lain
sebagainya. Lalu ada pula yang disebut property, istilah satu ini sangat identic dengan real
estate. Kata ini berasal dari bahasa inggris property yang artinya sesuatu yang dapat dimiliki
seseorang. Di negara kita Indonesia, istilah ini selalu identic dengan bidang real estate. Dikutip
dari (Wikipedia) property berarti kepemilikan seseorang terhadap suatu barang ataupun non
barang. Ini dia perbedaan antara keduanya yaitu jika real estate lebih mengaju kepada bentuk
fisik, dan jika property lebih mengacu kepada arti sebuah kepemilikan suatu bangunan.
Perumahan merupakan salah satu bidang atau bentuk barang atau bangunan di dalam usaha
property, usaha satu ini cukup menjajikan untuk masa sekarang ini dan sudah banyak sekali
didirikan dimana-mana. Konsep dari perumahan sendiri mereka lebih memberikan kesan tempat
tinggal layak huni yang minimalis, terkesan kecil namun bagus untuk dilihat dari sisi manapun.
Dalam pembangunan ataupun yang disajikan dalam presentasi sebuah pembangunan perumahan
yaitu tipe rumah yang diberikan. Perumahan memiliki beberapa tipe di dalamnya, ada tujuh tipe
popular dari perumahan atau yang sering dikenal oleh masyarakat umum, Pertama tipe 21/14
merupakan tipe rumah yang paling kecil dibangun oleh pengembang perumahan dengan ukuran
3x7 meter atau 4x6 meter, biasanya berkisar antara 140-300 untuk harga ditipe ini. Kedua ada
tipe 36 dibangun dengan harga Rp. 250.000.000 dan total luas 36 m 2, biasanya dibangun di atas
tanah seluas 60 m2, 72 m2, atau 90 m2. Ketiga tipe 45 yang memiliki total luas bangunan 45 m 2,
dengan layout umum 7,5x6 meter untuk keluarga kecil, kisaran harga di tipe ini Rp.
450.000.000,. . Keempat tipe 54 biasanya dibangun diatas tanag seluas 120 m 2 hingga 150 m2.
Tipe ini sering di sebut smarthouse, kisaran harga ini tipe 250-800 jutua per unitnya. Kelima tipe
60 dengan luas 60 m2 namun ukuran yang jenis dan ukuran berbeda disetiap rumahnya. Namun
semuanya masuk dalam tipe 60. Keenam tipe 70 rumah ini menawarkan kenyamanan untuk
penghuninya ukuran di tipe ini sangat bervariasi, dan untuk harganya berkisar diatas Rp.
500.000.000,. . Terakhir yaitu tipe 120 rumah ini dikatakan rumah mewah dan untuk ukurannya
bervariasi, harganya kisaran 1 miliar. Adapun tipe rumah yang minimalis yaitu ada yang di
container ada yang bentuknya kotak dan bermacam bentuk aneh dari perumahan, namun
biasanya ada di luar negeri.
Dalam penelitian ini terdapat sebuah pembangunan perumahan yang dinamakan Swadaya
yaitu sebuah proyek pembangunan rumah dengan ragam variasi namun di mayoritaskan tipe
21/24 oleh kementerian PUPR. Pembangunan ini dilakukan guna melihat keadaan masyarakat
yang berada di pantai utara mengalami kesulitan dalam tempat tinggal mereka, karena sering
terjadi banjir yang membuat mereka harus meninggalkan rumah mereka. Sehingga tujuan utama
dalam pembangunan perumahan Swadaya di Kecamatan Kedungwuni ini salah satunya adalah
untuk warga yang membutuhkan karena terkena banjir dengan harga murah nanti warga dapt
mndaptkan perumahan ini disini. Lalu apakah proyek ini dapat memberikan keuntungan besar,
karena jika dilihat manfaatnya untuk masyarakat Pekalongan proyek ini cukup baik untuk
eksternalitas positifnya. Perumahan ini pun dibangun disalah satu lahan kosong yang luas yang
ada di Kedwungwuni. Perlunya analisis untuk mengetahui investasi proyek ini menguntungkan
atau tidaknya.

2.2. Investasi
Investasi adalah penanaman modal perusahaan untuk membeli barang atau perlengkapan
menambah kemampuan memproduksi barang dan jasa yang tersedia dalam perekonimian.
Pertambahan jumlah barang dan modal ini memungkinkan perekonomian tersebut
menghasilkan lebih banyak barang dan jasa di masa yang akan datang (Sadono, 2006). Adapun
faktor – faktor utama yang menentukan tingkat investasi adalah :
 Estimasi tingkat keuntungan yang akan diperoleh
  Suku bunga
 Estimasi akan keadaan ekonomi di masa mendatang
 Perkembangan teknologi
 Dinamika tingkat pendapatan nasional
Peranan investasi terhadap kapasitas produksi nasional memang sangat besar, karena
investasi merupakan penggerak perekonomian, baik untuk penambahan faktor produksi maupun
berupa peningkatan kualitas faktor produksi. Investasi ini nantinya akan memperbesar
pengeluaran masyarakat melalui peningkatan pendapatan masyarakat dengan bekerja multilier
effect. Faktor produksi akan mengalami penyusutan, sehingga akan mengurangi produktivitas
dari faktor-faktor produksi tersebut. Agar tidak terjadi penurunan produktivitas (kapasitas)
nasional harus diimbangi dengan investasi baru yang lebih besar dari penyusutan faktor-faktor
produksi. Akhirnya perekonomian masyarakat (nasional) akan berkembang secara dinamis
dengan naiknya investasi yang lebih besar dari penyusutan faktor produksi tersebut. Bila
penambahan investasi lebih kecil dari penyusutan faktor-faktor produksi, maka terjadi
stagnasi perekonomian untuk dapat berkembang (Nasution, 1996). Proses investasi yaitu
mempertemukan penawar (mereka yang memiliki dana yang lebih) dengan peminta (mereka
yang membutuhkan dana). Penawar dan peminta dipertemukan bersama melalui lembaga
finansial. Terkadang mereka berhubungan langsung, seperti pada transaksi kekayaan. Lembaga
finansial seperti bank, biasanya menerima tabungan dan kemudian meminjamkannya. Pasar
finansial adalah forum dimana penawar dan peminta dana dipertemukan melalui perantara.
Harga dari wahana investasi dalam pasar tersebut merupakan hasil dari keseimbangan antara
kekuatan penawaran dan permintaan. Peserta dalam investasi adalah pemerintah, perusahaan,
dan individu.

2.3. Penelitian Terdahulu

Beberapa hasil penelitian sejenis yang dibahas oleh peneliti sebelumnya :
1. Penelitian Ofianto Wahyudhi dan Christiono Utomo, Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil
dan Perencanaan, Institut Sepuluh Nopember (ITS) dengan judul Analisis Investasi pada
Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya dimana variable dalam
penelitian ini adalah tingkat suku bunga dan terminal value. Penelitian ini menggunakan
beberapa cara yaitu analisis variable investasi, analisis terhadap alternative pendapatan,
 analisis kelayakan investasi yang di dalamnya terdapat perhitungan NPV dan IRR, lalu
ada analisis sensitivitas. Dalam penelitian ini didapati kesimpulan dari ketiga hasil
analisis sensitivitas, alternative pada system jual memiliki rentan lebih aman pada
kelayakannya, ketika terjadi perubahan terhadap variable investasi. Pada analisinya
didapatkan nilai NPV dan IRR tertinggi pada system jual yaitu sebesar Rp.
155.907.406.750,- untuk NPV dan 46,62% untuk IRR. Sedangkan untuk alternative
pendapatan pada system gabungan memiliki tingkat tinggi sehingga menjadikan system
investasi gabungan disini tidak layak.
2. Penelitian I Wayan Parwata, Fakultas Teknik, Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
dengan judul Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan di Tabanan Bali
variable di penelitian ini ialah perumahan, investasi, serta beberapa pengujian aspek yang
di pilih oleh penlitia. Penelitian ini dilakukan dengan menguji aspek pasar, aspek
finansial, dan aspek teknis dengan menggunakan perhitungan NPV, IRR, PI, PP. Data
dalam penelitian ini berasar dari data primer dan data sekunder. Penilaian dalam
penelitian ini adalah aspek pasar yang mana diukur dengan penjualannya, lalu ada aspek
teknis yang didalamnya terdapat beberapa poin, yaitu lokasi, aksesibilitas dan
transportasi, kondisi perkembangan lingkungan sekitar. Aspek yang ketiga ialah
finasnsial meliputi :
a. biaya investasi
b. proyeksi pendapatan
c. proyeksi laporan rugi-laba
d. proyeksi cashflow
Selanjutnya ada analisa kelayakan yang man di dalamnya terdapat perhitungan NPV
dengan nilai positif yaitu sebsar Rp. 6.167.703.024,-. IRR lebih tinggi dari tingkat suku
bunga 12% yaitu 24,72%. PI menghasilkan nilai positif yaitu 124,93%. PP terjadi pada
tahun ke 2 bulan ke 4. Kesimpulan dari penelitian proyek ini ialah pembangunan layak
dilakukan dengan perhitungan yang sudah di hasilkan diatas. Proyek layak dijalankan
dengan ketentuan dan keuntungan yang cukup tinggi.