Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan Swadaya

Di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten Pekalongan

Disusun oleh :
Danang Ragil Prasetia
20170430059
Evaluasi Proyek Kelas B

Fakultas Ekonomi dan Bisnis Program Studi Ilmu Ekonomi

Universitas Muhammadiyah Yogyakarta
Yogyakarta 2020
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pertumbuhan penduduk Kabupaten Pekalongan semakin lama mengalami
peningkatan dari tahun ke tahun. Hal tersebut menyebabkan pengaruh terhadap
meningkatnyankebutuhan tempatntinggal layaknhuni, sehingganmembuat paraninvestor
menjadintertarik dengan Pekalongan untuk salah satu tujuan investasi mereka, terkhusus
di bidang property. Pada tahun 2019, kementerian PUPR memberikan sebuah
perumahan untuk 100 warga Pekalongan yang terkena musibah banjir ROB.
Pembangunan akan di lakukan di salahnKecamatan Kedungwuni, dengan rumah tipe
21/24. Kebutuhan tempat tinggal adalah salahnsatu kebutuhan dasarn( homenneeds )
untuk setiap individu.manusia setelahnpangan dannsandang, dimana setiap
manusianmemprioritaskan kebutuhanndasar tersebutndan berusahanuntuk
memenuhinya dengannmemperhatikan selerandan kemampuannyang ada. Hal itu
menimbulakan dorongan peluang pada bisnis property dalam bidang pembangunan
perumahan. Berdasar data yangndidapat darinproyeksi penduduknKabupaten
Pekalongan. Pada tahun 2018 jumlah penduduk tercatatnsebanyak 891.891 jiwa,
sedangkanitahun 2017 adalah 886.197. Sehinggankenaikan sebesar 5.695 jiwa.
Kenaikan diikutindengan LajunPertumbuhan Penduduk (LPP) dilansir dalam Radar
Pekalongan (7/3/2019).
Kabupaten Pekalongan merupakan salah satu daerah otonom di Provinsi Jawa
Tengah, terletak sepanjang pantainutara lautnjawa, memanjang kenselatan berbatasan
denganneks karisedenannBanyumas. Memilik potensi yang cukup banyak, sehingga
banyak terjadi pembangunan. Rata-rata pekerjaan yang dimiliki masyarakat Kabupaten
Pekalongan merupakan pemilik sebuah usaha atau bos. Banyak pula pendatang baru
karena lingkungan di Pekalongan cukup ramah dan baik kepada pendatang. Hal ini yang
menjadikan banyak terjadi pembangunan, terkhusus di bidang property seperti
perumahan, setiap tahunnya terdapat banyak pembangunan perumahan baru. Biasanya
juga Kabupaten di pilih oleh masyarakat Kota Pekalongan yang berada di pinggir garis
pantai yang terkena banjir rob tahunan untuk menjadi tempat hunian baru mereka. Dari
hal itu terciptalah sebuah lingkungan perumahan baru di wilayah Kabupaten
Pekalongan. Maka banyak investor berminat untuk menginvestasikan sebagian hartanya
ke pembangunan perumahan yang dibangun di Kabupaten Pekalongan. Investasinpada
bidangnusaha perumahan sangatnmenjanjikan namunnjuga mempunyainrisiko tinggi.
Risiki tersebut muncul dikarenakan modalnyang digunakannuntuk
investasinpembangunan perumahanncukup besar, dari hal itu maka harus
memperhatikan perubahan harga-harga bahan bangunan dan kondisi/politik saat itu
maupun akan dating (Limanto, 2009)
Menurut Filmore dalam Limanto (2009) karakteristik investasi
pembangunannperumahan memilikindua kategori yaitu, pertama kategori ekonomi,
yang merupakan faktor yang mempengaruhi nilai investasindan berkaitanndengan
konsepnnilai dannwaktu darinuang ( time value of money ). Kedua kategorinfisik yaitu
berupantanah bersifatnunique artinyanbersifat tetap dimananposisi tanahnsatu
dengannlainnya tidaknbisa dipindahkan. Makandapat diartikannbahwa
usahanpembangunan perumahan ( real estate ) memerlukannbiaya awalnyang
besarndengan memakannwaktu lama, sedangkannpenghasilan akanndiperoleh saat pada
tahap penjualannpada masanyang akanndatang. Oleh karena itu maka perlu dilakukan
studi kelayakannyang berhati-hati supayanproyek berjalanndengan lancarndan
tidaknmengalami kerugian. Sebelum proyek dijalankan perlu suatu analisis kelayakan
apakah proyeknya menguntungkan atau tidak. Analisis tersebutndilakukan
dengannmemperhatikan aliranndana ( arus kas ) dalamnproses perencanaan,
pelaksanaan hingganpemasarannya.
Pembangunannperumahan memerlukannrencana yangnmatang untuknmencapai
tujuannguna untuk meminimalkannrisiko dannmengoptimalkan pendanaan. Sebelum
proyek dijalankan proyek harus dianalisa terlebih dahulu untuk mengetahui kelayakan
dari proyek yang akan dijalankan, dengan meninjau beberapa aspek. Karena lamanya
pembangunan proyek tidak pasti, beberapa aspek terseput adalag aspek pasar, aspek
teknis, dan aspek finansial. Kriteria dalamnpenilaian investasinuntuk
mengethuinkelayakan darinsuatu proyek infrastruktur menggunakan beberapa metode,
diantaranyanadalah metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) atau
Net B/C, Internal Rate of Return (IRR).

1.2. Rumusan Masalah

Memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek pembangunan perumahan
Swadaya di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten Pekalongan dengan menggunakan
 metodenNet PresentnValuen(NPV), Benefit CostnRation(BCR) ataunNet B/C, dan
InternalnRate ofnReturn (IRR) ?

1.3. Tujuan Masalah

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan investasi dari proyek
pembangunan perumahan Swadaya di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten
Pekalongan dengan menggunakan penghitungan untuk memperirakan kelayakan
investasi dengan metode NPV, BCR atau Net B/C, dan IRR.

1.4. ManfaatnPenelitian
Penelitiannini dapatndigunakan untuk acuan atau bacaan baru dalam topic atau studi
yang bersangkutan. Merupakan pembaharuan dari penelitian yang sudah ada.
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Perumahan
Sebelum masuk ke poin yang di angkat dalam laporan ini baiknya berkenalan dulu,
iya ini dia real estate merupakan tanah luas yang dikuasi oleh raja atau bangsawan atau
juga konglomerat, namun bias juga orang kaya atau rakyat biasa bias memiliki real
estate mengaju pada pengertian secara bahasa. Real estate berasal dari bahasa spanyol,
real berarti kerajaan dan estate yaitu perkebunan atau tanah. Namun pengertian tersebut
tidak saklek sesuai apa yang ada seperti itu, pada era sekarang ini hal tersebut kurang
atau tidaklah relevan dengan apa yang ada sekarang. Hal itu yang menjadikan real
estate dalam pengertiannya dapat lebih luas. Salah satunya ialah tanah yang mana di
dalamm kawasan tanah tersebut dibangun sebuah bangunan, dalam perspektif ini dapat
dikelompokkan menjadi kurang lebih tiga kategori yaitu perumahan, komersial, dan
industry. Beberapa real estate yang termasuk dalam tanah yang belum dikembangkan,
yaitu antara lain ada rumah, apartemen, perkantoran, mall, pabrik, dan lain sebagainya.
Lalu ada pula yang disebut property, istilah satu ini sangat identic dengan real estate.
Kata ini berasalndari bahasaninggris property yangnartinya sesuatunyang
dapatndimiliki seseorang.nDi negara kitanIndonesia, istilah ini selalu identic
dengannbidang realnestate. Dikutip dari (Wikipedia) property berarti kepemilikan
seseorang terhadap suatu barang ataupun non barang. Ini dia perbedaan antara keduanya
yaitu jika real estate lebih mengaju kepada bentuk fisik, dan jika property lebih
mengacu kepada arti sebuah kepemilikan suatu bangunan.
Perumahan merupakan salah satu bidang atau bentuk barang atau bangunan di
dalam usaha property, usaha satu ini cukup menjajikan untuk masa sekarang ini dan
sudah banyak sekali didirikan dimana-mana. Konsep dari perumahan sendiri mereka
lebih memberikan kesan tempat tinggal layak huni yang minimalis, terkesan kecil
namun bagus untuk dilihat dari sisi manapun. Dalam pembangunan ataupun yang
disajikan dalam presentasi sebuah pembangunan perumahan yaitu tipe rumah yang
diberikan. Perumahan memiliki beberapa tipe di dalamnya, ada tujuh tipe popular dari
perumahan atau yang sering dikenal oleh masyarakat umum, Pertama tipe 21/14
merupakan tipe rumah yang paling kecil dibangun oleh pengembang perumahan dengan
ukuran 3x7 meter atau 4x6 meter, biasanya berkisar antara 140-300 untuk harga ditipe
ini. Kedua ada tipe 36 dibangun dengan harga Rp. 250.000.000 dan total luas 36 m 2,
biasanya dibangun di atas tanah seluas 60 m2, 72 m2, atau 90 m2. Ketiga tipe 45 yang
memiliki total luas bangunan 45 m2, dengan layout umum 7,5x6 meter untuk keluarga
kecil, kisaran harga di tipe ini Rp. 450.000.000,. . Keempat tipe 54 biasanya dibangun
diatas tanag seluas 120 m2 hingga 150 m2. Tipe ini sering di sebut smarthouse, kisaran
harga ini tipe 250-800 jutua per unitnya. Kelima tipe 60 dengan luas 60 m2 namun
ukuran yang jenis dan ukuran berbeda disetiap rumahnya. Namun semuanya masuk
dalam tipe 60. Keenam tipe 70 rumah ini menawarkan kenyamanan untuk penghuninya
ukuran di tipe ini sangat bervariasi, dan untuk harganya berkisar diatas Rp.
500.000.000,. . Terakhir yaitu tipe 120 rumah ini dikatakan rumah mewah dan untuk
ukurannya bervariasi, harganya kisaran 1 miliar. Adapun tipe rumah yang minimalis
yaitu ada yang di container ada yang bentuknya kotak dan bermacam bentuk aneh dari
perumahan, namun biasanya ada di luar negeri.
Dalam penelitian ini terdapat sebuah pembangunan perumahan yang dinamakan
Swadaya yaitu sebuah proyek pembangunan rumah dengan ragam variasi namun di
mayoritaskan tipe 21/24 oleh kementerian PUPR. Pembangunan ini dilakukan guna
melihat keadaan masyarakat yang berada di pantai utara mengalami kesulitan dalam
tempat tinggal mereka, karena sering terjadi banjir yang membuat mereka harus
meninggalkan rumah mereka. Sehingga tujuan utama dalam pembangunan perumahan
Swadaya di Kecamatan Kedungwuni ini salah satunya adalah untuk warga yang
membutuhkan karena terkena banjir dengan harga murah nanti warga dapt mndaptkan
perumahan ini disini. Lalu apakah proyek ini dapat memberikan keuntungan besar,
karena jika dilihat manfaatnya untuk masyarakat Pekalongan proyek ini cukup baik
untuk eksternalitas positifnya. Perumahan ini pun dibangun disalah satu lahan kosong
yang luas yang ada di Kedwungwuni. Perlunya analisis untuk mengetahui investasi
proyek ini menguntungkan atau tidaknya.

2.2. Investasi
Investasi adalah penanamannmodal perusahaannuntuk membelinbarang atau
perlengkapannmenambah kemampuannmemproduksi barangndan jasanyang tersedia
dalamnperekonimian. Pertambahannjumlah barangndan modal inimmemungkinkan
perekonomianntersebut menghasilkannlebih banyaknbarang dannjasa di masa
yangnakan datangnSadono (2006). Adapun faktor–faktornutama yangimenentukan
tingkatiinvestasi adalah :
 Estimasi tingkatnkeuntungan yangnakan diperoleh
 Sukunbunga
 Estimasi akan keadaannekonomi dinmasa mendatang
 Perkembangan teknologi
 Dinamika tingkat pendapatan nasional
Perananninvestasi terhadapnkapasitas produksinnasional memangnsangat besar,
karenaninvestasi merupakannpenggerak perekonomian,nbaik
untuknpenambahanifaktor produksinmaupun berupanpeningkatan kualitasnfaktor
produksi.’Investasinininnantinya akan memperbesarpengeluaran masyarakat melalui
peningkatan pendapatan masyarakat' dengannbekerja multilierneffect. Faktoriproduksi
akanmengalami penyusutan, sehingga akannmengurangi produktivitasndari faktor-
faktornproduksi tersebut. Agar tidaknterjadi penurunan”produktivitas (kapasitas)
nasional harus diimbangi dengan investasi”baru yangnlebih besarndari
penyusutannfaktor-faktornproduksi.”Akhirnya perekonomian masyarakat (nasional)
akan berkembang secara dinamis dengan naiknya investasi”yang lebihnbesar
darinpenyusutan faktornproduksi tersebut.”Bila penambahan investasi lebih kecil dari
penyusutan faktor-faktor“produksi, maka terjadiistagnasi perekonomianiuntuk
dapatnberkembang Nasution (1996). Proses investasi yaitu mempertemukannpenawar
(merekanyang memilikindana yangnlebih) denganipeminta (merekaiyang
membutuhkan dana). Penawarndan pemintamdipertemukan bersamanmelalui
lembaganfinansial. Terkadangnmereka berhubungannlangsung, sepertinpada
transaksinkekayaan. Lembaga finansialnseperti bank, biasanyanmenerima tabungan
dannkemudian meminjamkannya. Pasarnfinansial adalah forumndimana penawar
dannpeminta dana dipertemukanimelalui perantara.nHarga dari wahananinvestasi
dalamnpasar tersebutmmerupakan hasilndari keseimbangannantara
kekuatannpenawaran dannpermintaan. Pesertandalam investasi adalahnpemerintah,
perusahaan, dannindividu.

2.3. Penelitian Terdahulu

Beberapa hasil penelitian sejenis yang dibahas oleh peneliti sebelumnya :
1. Penelitian OfiantonWahyudhi dannChristiono Utomo,nTeknik Sipil,nFakultas
TekniknSipil dannPerencanaan, InstitutnSepuluh Nopembern(ITS) dengan judul
Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya
dimana variable dalam penelitian ini adalah tingkat suku bunga dan terminal
value. Penelitian ini menggunakan beberapa cara yaitu analisis variable
investasi, analisis terhadap alternative pendapatan, analisis kelayakan investasi
yang di dalamnya terdapat perhitungan NPV dan IRR, lalu ada analisis
sensitivitas. Dalam penelitian ini didapati kesimpulan dari ketiga hasil analisis
sensitivitas, alternative pada system jual memiliki rentan lebih aman pada
kelayakannya, ketika terjadi perubahan terhadap variable investasi. Pada
analisinya didapatkan nilai NPV dan IRR tertinggi pada system jual yaitu
sebesar Rp. 155.907.406.750,- untuk NPV dan 46,62% untuk IRR. Sedangkan
untuk alternative pendapatan pada system gabungan memiliki tingkat tinggi
sehingga menjadikan system investasi gabungan disini tidak layak.
2. Penelitian I Wayan Parwata, Fakultas Teknik, Universitas 17 Agustus 1945
Surabaya dengan judul Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan
di Tabanan Bali variable di penelitian ini ialah perumahan, investasi, serta
beberapa pengujian aspek yang di pilih oleh penlitia. Penelitian ini dilakukan
dengan menguji aspek pasar, aspek finansial, dan aspek teknis dengan
menggunakan perhitungan NPV, IRR, PI, PP. Data dalam penelitian ini berasar
dari data primer dan data sekunder. Penilaian dalam penelitian ini adalah aspek
pasar yang mana diukur dengan penjualannya, lalu ada aspek teknis yang
didalamnya terdapat beberapa poin, yaitu lokasi, aksesibilitas dan transportasi,
kondisi perkembangan lingkungan sekitar. Aspek yang ketiga ialah finasnsial
meliputi :
a. biaya investasi
b. proyeksi pendapatan
c. proyeksi laporan rugi-laba
d. proyeksi cashflow
Selanjutnya ada analisa kelayakan yang man di dalamnya terdapat perhitungan
NPV dengan nilai positif yaitu sebsar Rp. 6.167.703.024,-. IRR lebih tinggi dari
tingkat suku bunga 12% yaitu 24,72%. PI menghasilkan nilai positif yaitu
124,93%. PP terjadi pada tahun ke 2 bulan ke 4. Kesimpulan dari penelitian
proyek ini ialah pembangunan layak dilakukan dengan perhitungan yang sudah
di hasilkan diatas. Proyek layak dijalankan dengan ketentuan dan keuntungan
yang cukup tinggi.
 BAB III
MATERI DAN METODE

A. Landasan Teori
3.1. Studi Kelayakan Proyek
Evaluasinterhadap kelayakannekonomi suatu proyeknberdasarkan padan2 konsep
analisa,nyaitu analisanekonomi dannanalisa finansial. Analisanekonomi
bertujuannuntuk menentukan apakah proyek yang dirancanakan layak atau tidak untuk
dilaksanakan. Analisa finansaial bertujuan untuk melihat dampak investasi terhadap
peningkatan pendapatan antara rencana pembangunan proyek dan realisasi setelah
proyek berjalan. Analisa kelayakan suatu proyeknmerupakan pengkajiaan yangnsifatnya
menyeluruhndan menyorotinsegala aspekikelayakan proyek Soeharto (1999). Tujuan
dari dilakukannya hal ini adalah untuk melihat hasilnya supaya sesuai dengan
perencanaan awal agar menghindari terjadinya kesalahan setelah proyek dibangun.

3.2. Investasi
Investasi merupakan kegiatan jangka panjang guna untuk memperoleh suatu
keuntungan, dengan adanya investasi dampak yang ditimbulkan olehnya adalah
langsung terasa langusng kepada keberlangsungan suatu usaha dan investasi
memerlukan biaya yang besar. Tujuan dari dilakukannya investasi adalah mendapat
manfaat yang layak berupa imbalan seperti yang disebutkan diawal yaitu keuntungan
dan non keuangan pula tentunya atau jugakombinasi antara keduanya di kemudian hari
Giatman (2006).

3.3. Perumahan
Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok yang diinginkan atau dimiliki
seorang individu dalam keberlangsungan hidupnya. Karena sejatinya manusia merupaka
makhluk yang survive namun memiliki keinginan untuk berlindung ditempat yang aman
dan nyaman untuk beristirahat. Pembangunan perumahan diperlukan bagi masyarakat
untuk memenuhi kebutuhannya, yaitu dengan membuat rumah layak huni untuk
sebagian orang. Perumahan merupakan salah satu bidang yang ada dalam usaha
property, tentunya usaha pembangunan ini membutuhkan modal awal yang besar karena
jika dilihat pembangunan ini di peruntukan kepada masayrakat yang membutuhkan
tempat hunian nyaman dengan harga terjangkau mereka masing-masing. Definisi rumah
menurut WHO dalam Keman (2005) adalahnstruktur fisiknatau bangunanndimana
tempatnberlindung dimananlingkungan darinstuktur tersebutnberguna untuknkesehatan
jasmanindannrohani sertankeadaan sosialnyanbaik”untuk kesehatannkeluarga dan
individu.”Menurut Wicaksono (2009) rumah merupakan tujuan akhir manusia untuk
pulang di dunia, tempat berlindung dari kondisi lingkungan dan cuaca yang terkadang
memburuk tidak dapat ditebak.

B. Metodologi Penelitian
3.4. Metode NetnPresent Valuen( NPV )
MetodenNet PresentnValue (NPV) menghitungiselisih antarannilai sekarang
investasindengan nilainsekarang penerimaanikas bersihidi masaiyang akan datang.
Untuk menghitung nilainsekarang perlunditentukan dahuluitingkat bungaiyang relevan.
Apabila nilainsekarang penerimaannkas bersihndi masanyang akanndatang lebihnbesar
darinnilai sekarangninvestasi, makanproyek dikatakannmenguntungkan dan
dapatnditerima sedangkannapabila nilainkas penerimaannlebih kecilndari nilaininvestasi
makanproyek ditolaknatau tidaknditerima Salvatore (1996). Rumus perhitungannya
yaitu:

KeteranganM:
NPV : NetnPresent Value
Bt : Benefitnataunmanfaatnpadantahunnke-t
Ct : Costnataunbiayanpadantahunnke-t
I :’Suku bunga yang akan digunakan’
T :’Tahun ke-t’
Jikannilai NPV.> 0 (bernilainpositif) makanproyek layak untuk dijalankan dan
sebaliknya jikanNPV < 0 (bernilainnegative) makanproyek tidak layaknuntuk
dijalankan. Lalu jika NPV = 0, maka proyek akan mendapatkan kembali modalnya
sebesar discount rate yang diperhitungkan.

3.5. Metode InteernalnRate ofnReturnn( IRR )

Metode InternalnRate ofnReturn (IRR) merupakanitingkat
bungaiyangimenyamakan nilainsekarang alirannkas masukndengan nilaiminvestasi.
IRRnyang dinyatakan memberi keuntungan apabila lebih besar dari tingkat bunga yang
relevan (Salvatorre, 1996). Rumus perhitungannya yaitu:

NPV 1
IRR = i1 + x (i2 – i1)
NPV 1−NPV 2

KeteranganM:

i1 :”Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV+”

i2 :”Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV–“

NPV+ :”Net Present Value bernilai positif”

NPV - :”Net Present Value bernilai negative”

IndikatormIRR :
Jika IRRmlebih besar dari opportunity cost of capital (DR) maka bisnis dikatakan layak
untuk di jalankan.

3.6. Metode BenefitnCost Ration(BCR) / NetnB/C Ratio

Metode BenefitnCost Ration(BCR) merupakannperbandingan antarannilai sekarang
arusnmanfaat yang bernilai positif dengannnilai sekarangnarus manfaat yang bernilai
negatif. Apabilannilai BCRnlebih besar darin1 (satu), makanproyek dapatnditerima dan
jikannilai BCRnlebih kecil darin1 (satu), maka proyek tidaknlayak untuk dilanjutkan.
Rumus perhitungannya yaitu :
 n

∑ NPVPositif
❑ i=0
Net B /C = n

∑ NPV Negatif
i=0

Kerangan :

Net B/C = Net benefit cost rasio

NPV Positif = Nilai bersih sekrang dari manfaat (+)

NPV Negatif = Nilai bersihsekarang dari biaya (-)

Dimana Ketika kriteria net b/c > 1 artinya proyek memberi keuntungan sehingga layak
dijalankan tetapi Ketika Net b/c < proyek tidak memberikan keuntungan
sehinggaiproyek tidaknlayak dilaksanakan
 BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Pembahasan
4.1. Net Present Value (,NPV,)
Diketahuinjumlah biayanJanuari 2016 hinga Desembern2018:
- Investasi =”4.294.250.000,-”
- Pengeluaran =”16.051.355.353,-”
- Pendapatan =”24.018.614.600,-”
Discountedndari jumlahnbiaya Januari 2016 hingganDesember 2018Mdengan
menggunakanNI = 0,96% pernbulan :
- Investasi = 4.136.844.433,-
Pengeluaran = 13.253.975.681,-
- Pendapatan = 20.249.277.626,-
Didapat hasil NPV = 2.858.457.512,-
Hasil evaluasi kelayakan dengan metodei ini padansuku bungan0,96% pernbulan
dalamikondisi normalimenunjukan nilaiipositif sebesariRp.i2.858.457.512,-.”Nilai
tersebutnmenunjukkan bahwanproyek pembangunan Perumahan Swadaya layak”untuk
dilaksanakan.”Pada kondisi manfaatntetap dannbiaya naik 10%ndidapatkan nilainpositif
sebesarmRp.n1.677.121.606,-.”Nilai tersebut menunjukkan pada kondisi proyek
pembangunan Perumahan”Swadaya mapanilayak untuk dijalankan. Pada kondisi
manfaat tetapndan biayannaik 15%ndidapatkan nilainpositif sebesarnRp.
249.834.495,-.”Nilai tesebut menunjukkan pada kondisi ini proyek
pembangunan”Perumahan Swadayaimapan unutkndujalankan. Padankondisi tetapndan
biayannaik 20%ndidapatkan nilainnegative sebesarnRp. (619.706.511),-.”Nilai
menunjukkan pada kondisi proyek ini tidak layak untuk”dijalankan.

4.2. BenefitnCostnRation( BCR )

Parameternini didasarkannpada perbandingan antara manfaat.dan biaya. Jika
nilainya > 1mmaka dikatakannproyek tersebutnlayak untuk dijalankan. Jikansebaliknya
< 1nmaka dikatakannproyek tersebut tidaknlayak untuk dijalankan. Nilainperhitungan
BCRnadalah sebagainberikut:
 - Nilaininflow =”24.018.614.600,-”
- Nilainoutflow =”17.390.820.114,-”
- B/C =”Benefit / Cost”
=”24.018.614.600 / 17.390.820.114”
=”1,164 > 1”
Hasilnevaluasi kelayakannproyek denganbmetode BCRnpada sukunbungan0,96%
pernbulan dalamnkondisi normalimenunjukkan nilain> 1 sebesarn1,16. Dariiniai
tersebut menunjukkannbahwa proyeknpembangunan perumahannSwadaya layakiuntuk
dijalanan. Padankondisi manfaatntetap biayannaik 10%ndidapatkan nilai >.1
sebesari1,09.”Dari nilai tersebut proyek menunjukkan bahwa layak
untuk”dijalankan.nPada kondisi manfaat tetapndan biayannaik 15% didapatkannnilai
>.1 sebesar.1,01. Maka proyek tersebut.layak untuk dijalankan.”Pada kondisi manfaat
tetap dan biaya naik 20% didapatkan nilai < 1 sebesar”0,97. Maka dari itu dengan
kondisi hasil di bawah 1 maka proyek tidak layak untuk dijalankan.

4.3. InternalnRate ofnReturn ( IRR )

InternalnRate ofnReturn adalahnindicator tingkatnefisiensi suatunrencana investasi
dapatnditerima.”Besarnya IRR ini tidak ditentukan secara langsung dan harus”dengan
carancoba-coba untuknmendapatkannnilai NPV”=”0.”Perhitungan IRR sebagai
berikut”:
“Diketahui jumlah biaya Januari 2016 hingga Desember 2018”:
- Investasi =”4.294.250.000,-”
- Pengeluaran =”16.051.355.353,-”
- Pendapatan =”24.018.614.600,-”
Discounted”dari jumlah biaya Januari 2016 hingga Desember 2018”dengan
menggunakannIn=”8,92%”per bulanm:
- Investasi =”3.161.764.859,-“
- Pengeluaran =”4.052.132.444,-“
- Pendapatan =”7.206.857.944,-“
Maka didapat hasil =”-7.039.359,-“
Dengan coba-coba menggunakan I = 8,87% di peroleh 21.249, maka dengan
menggunakan cara interpolasi didapat IRR = 8.90%
 Hasil evaluasi kelayakan proyek dengan metode IRR pada suku bunga 0,96% per
bulanndalam kondisinnormal menunjukkannnilai sebesarn8,9% , maka nilaintersebut
menunjukkannbahwa proyekIpembangunan Perumahan Swadaya.layak untuk
dijalankan. Padankondisi manfaatntetap dan biayannaik 10%.didapat nilai sebesar
4,6%.nilai tersebut menunjukkannbahwa proyeknlayak untuk dijalankan. Padankondisi
manfaatntetap dan biayannaik 15%ndidapat nilainsebesar 1,7%nnilai tersebut
manunjukka bahwa proyek layak untuk dijalankan. Padankondisi manfaatndan nilai
biaya naikn20% didapat nilai -3,0%nmaka dari nilaintersebut proyek tidak layak untuk
dijalankan.

B. Penutup
4.4. Kesimpulan
Dari perhitungan yang sudah dilakukan dengannmenggunakan metode NetnPresent
Valuen( NPV ), BenefitiCost Ratioi( BCR ), dannInternal Ratenof Returnn( IRR ).
Diperoleh nilai yang memenuhi syarat dari masing-masing metodenya. NPVndiperoleh
hasilnRp.n2.858.465.512 > 0,nsehingga proyek layak untuk di realisasikan. BCR
diperoleh hasil 1,164 > 1, sehingga proyek layak untuk direalisasikan. IRRndiperoleh
hasiln8,90% > 0,96%, sehingga peroyek layak untuk direalisasikan. Maka proyek
pembangunan Perumahan Swadaya di Kecamatan Kedungwuni, Kabupaten Pekalongan
oleh kementerian PUPR ini akan mendapat keuntungan dan pengembalian investasi
terjadi pada bulan Agustus 2016.
 DAFTAR PUSTAKA

BPS. (2012). BPS perumahan.

Journal, J. M. (2017). 白耀霞 1 综述；杨思迪 2 ，徐杰 2 审校 (1. 52(May), 469–470.
Parwata, I. W. (2015). Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan Di
Tabanan Bali. Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Perumahan Di
Tabanan Bali I, 8(1), 105–120. Retrieved from http://jurnal.untag-
sby.ac.id/index.php/EXTRAPOLASI/article/view/981
Sudipta, I. I. G. K. (2018). Analisis kelayakan proyek pembangunan perumahan di
kabupaten jembrana. Fakultas Teknik Universitas Udayana, 1–100. Retrieved from
https://docplayer.info/104988087-Analisis-kelayakan-proyek-pembangunan-
perumahan-di-kabupaten-jembrana.html
Wahyudhi, O., & Utomo, C. (2014). Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan
Apartemen Bale Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS, 3(1), 41–46.
Zulfiqoh, F. (2017). Analisis Kelayakan Finansial Usaha Perkebunan Kopi Arabika di
Kebun Kalisat Jampit Wilayah II PTPN XII Bondowoso.