2687 6372 1 PB
2687 6372 1 PB
Abstract
The Bandung Townhall apparently believed that development of housing apartments (condominium)
is the perfect solution to meet housing need of increasing urban population. However, quite a number
of condominiums are constructed disregarding spatial or land use planning or building regulations.
By using a socio-legal approach, the author attempts highlights a number of influencing factors
explaining the violation of prevailing laws and regulations pertaining to land use, spatial planning as
well as building regulations.
Keywords:
spatial plan; condominiums; compliance theory; Urban Spatial Plan Regulation.
Abstrak
Pemerintah Kota kiranya percaya bahwa pembangunan kondominium adalah jawaban bagi
permasalahan penyediaan dan pemenuhan kebutuhan tempat tinggal masyarakat kota, juga di
Kota Bandung. Namun kerap terjadi pembangunan kondominium menyalahi peraturan
perundang-undangan yang terkait dengan tata ruang, pemanfaatan tanah maupun aturan
bangunan. Metoda sosio-legal digunakan untuk mengungkap faktor-faktor yang menyebabkan
penyimpangan peraturan-peraturan terkait.
Kata kunci:
tata ruang; kondominium; teori kepatuhan; RTRWK.
Pendahuluan
Penelitian ini akan mengobservasi terjadinya penyimpangan tata ruang
dengan studi kasus pembangunan kondominium1 yang terdapat di kota Bandung.
1 Condominium menurut arti kata berasal dari bahasa Latin yang terdiri dari dua kata, yaitu: ‘con’
yang berarti bersama-sama dan ‘dominium’ yang berarti pemilikan. Dalam perkembangan
selanjutnya, kondominium mempunyai arti sebagai suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas
bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni
secara terpisah, serta dimiiki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan
tanah di atas mana bangunan itu terdiri yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki
secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas. Dalam
Arie S. Hutagalung, Sistem Kondominium Indonesia: Implikasi dan Manfaatnya bagi
Developer/Properti Owner. (Makalah Program Pendidikan Lanjutan Ilmu Hukum Bidang
Konsultan Hukum dan Kepengacaraan, FH-UI), Jakarta, hlm.1.
Menurut Black’s Law Dictionary, “Condominium: system of separate ownership of individual units
in multiple-unit building”. Susskind v.1136 Tenants Corp., 251 N.Y.S.2sd 321, 327,43 Misc.2d 588.
Henry Campbell Black, M.A, Black’s Law Dictionary, Revised Fourth Edition by Publisher’s
Editorial Staff, ST. Paul, Minn, West Publishing Co, 1968, hlm. 367
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) kondominium /kon-do-mi-ni-um/ n apartemen
mewah. Dalam Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Bahasa Indonesia,
Jakarta, 2008, hlm.746.
2 Zubair Butudoka, Evaluasi Pemanfaatan Ruang dan Struktur Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Tolitoli, SMARTek, http://download.portalgaruda.org/article.php?article=10630&val=750,
terakhir diunduh pada tanggal 7 Agustus 2017.
3 Menurut Prof.Arief Sidharta (dalam Pendidikan Sosio-Legal di Fakultas Hukum Universitas
Lampung, Bandar Lampung 13 Juni 2014) “Sosio-Legal, bukanlah sosiologi hukum, bukan pula
direduksi menjadi semata penelitian [yuridis]- empiris, sosio-legal mensyaratkan kemampuan
penelitian hukum normatif secara baik”, sebagaimana dikutip oleh Herlambang P. Wiratraman
dalam “Penelitian Sosio-Legal dan Konsekuensi Metodologisnya”, hlm.4.
https://herlambangperdana.files.wordpress.com/2008/06/penelitian-sosio-legal-dalam-tun.pdf
terakhir diunduh pada tanggal 19 Juni 2017.
4 Candra Kusuma, Penelitian Interdisipliner Tentang Hukum, Seri Hukum dan Keadilan Sosial,
Epistema Institute, Depok, 2013, hlm.80
5 Sulistiowati Irianto, Jan Michele Otto, Sebastiaan Pompe, Adriaan W. Bedner, Jacqueline Vel,
Suzan Stoler, dan Julia Arnscheidt, Kajian Sosio-Legal, Seri Unsur-Unsur Penyusun Bangunan
Negara Hukum, Penerjemah Tristam Moelyono, Pustaka Larasan, Jakarta: Universitas Indonesia,
Universitas Leiden, Universitas Groningen, 2012, hlm.vii
Pembahasan
Indonesia sebagai negara berkembang dewasa ini sedang berupaya
menyetarakan diri dengan negara-negara yang dianggap lebih maju dari Indonesia
di segala bidang. Upaya ini dilakukan tentunya agar Indonesia menjadi negara
yang lebih maju dari sebelumnya dan tidak tertinggal di era globalisasi saat ini.
Salah satu upaya yang dilakukan oleh Indonesia di antaranya melakukan
pembangunan di bidang ekonomi, struktur dan infrastruktur.
Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemenuhan
kebutuhan masyarakat akan pemecahan masalah perumahan dan pemukiman di
daerah perkotaan yang pertumbuhannya makin meningkat. Pembangunan rumah
susun dianggap mampu meminimalisir penggunaan ruang. Pembangunan
perumahan yang demikian itu sesuai dengan kebutuhan masyarakat terutama
masyarakat perkotaan dengan mempergunakan sistem kondominium.11
Landasan hukum kondominium di Indonesia tunduk pada pengaturan tentang
rumah susun yaitu Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun
10 Rahmat Saleh, Studi Empiris Ketepatan Waktu Pelaporan Keuangan Perusahaan Manufaktur di
Bursa Efek Jakarta, Simposium Nasional Akuntansi VII, Bali. p : 897-910, 2004, hlm.2-3
11 Arie S.Hutagalung, Supra no 1.
12
Hal ini dipertegas dalam konsideran UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, bahwa untuk
mewujudkan kesejahteraan umum dan peningkatan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha
pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan pemenuhan sebagaimana diamanatkan dalam
Garis-garis Besar Haluan Negara, diperlukan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan
yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan
masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah.
13 Dalam konsideran huruf e, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun L.N.R.I
Tahun 2011 Nomor 108 selanjutnya dalam Pasal 1 angka 10, Kondominium dapat ditemukan
pengaturannya dengan disebut Rumah Susun Komersial, yang definisinya adalah “rumah susun
yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.”
Hidup, L.N.R.I, Tahun 2009 Nomor 140, dalam konsideran (selanjutnya disingkat dengan
UUPPLH)
16 Juniarso Ridwan dan Achmad Sodik, Hukum Tata Ruang Dalam Konsep Kebijakan Otonomi
19 Asep Warlan Yusuf, Wewenang Pemerintah Dalam Penataan Ruang (Suatu Model Pendekatan
Sistem), Disertasi, Universitas Indonesia, Fakultas Hukum Program Pascasarjana, Jakarta, 2002,
hlm. 115.
20 Id. Lebih lanjut di jelaskan oleh Asep Warlan Yusuf bahwa dalam pengertian yang lebih
21 Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, L.N.R.I Tahun 2012
Nomor 48, Pasal 1 angka 2
22 Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bandung 2011-2031
23 Hadi Sabari Yunus, Struktur Tata Ruang Kota, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 1999, hlm.63
24 Id, hlm.64.
25 Hariyanto dan Tukidi, Konsep Pengembangan Wilayah dan Penataan Ruang Indonesia Di Era
Otonomi Daerah, Jurnal Geografi, FIS UNNES, Vol 4 No.1 Januari 2007, hlm.1.
Berkaitan dengan hal tersebut lebih lanjut Tom R. Tyler juga berpendapat bahwa pengaruh
moral jauh lebih penting dari perilaku, secara sukarela bertindak melawan kepentingan pribadi
adalah kunci nilai sosial pengaruh normatif. Dengan asumsi seperti ini, diharapkan pemimpin
dapat memperoleh kepatuhan sukarela dari tindakan masyarakat, jika tindakan tersebut sesuai
dengan pandangan masyarakat tentang benar dan salah, meskipun tidak bermanfaat secara
pribadi. Tom R. Tyler, Why People Obey the Law, Yale University Press, New Haven and London,
1990, Pg.24. http://www.psych.nyu.edu/tyler/lab/Chapters_1-4.pdf terakhir diunduh pada
tanggal 30 Agustus 2017.
Development and Environment Institute working paper 00-04, Tufts University Medford MA
02155, USA, June 2000, pg.5.
31 Daud Silalahi, Pembangunan Berkelanjutan Dalam Rangka Pengelolaan (Termasuk
Perlindungan) Sumber Daya Alam Yang Berbasis Pembangunan Sosisal dan Ekonomi, makalah
disampaikan pada: Seminar Pembangunan Hukum Nasional VII Tema Penegakan Hukum Dalam
Era Pembangunan Berkelanjutan, diselenggarakan oleh Badan Pembinaan Hukum Nasional,
Departemen Kehakiman dan Hak Asasi Manusia RI, Denpasar, 14-18 Juli 2003, hlm. 2.
32 UU Penataan Ruang, Supranote 5, Pasal 7 ayat (1), yang berbunyi: “Negara menyelenggarakan
33Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor: 18 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Bandung Tahun 2011-2031, Lembaran Daerah Kota Bandung Tahun 2011 Nomor 18, Pasal
1 angka 19
Pasal 62
untuk mengendalikan pengaruh negatif dari luar yang mungkin ditimbulkan oleh kegiatan-
kegiatan sosial ekonomi tertentu, dan untuk melakukan penyederhanaan sehingga ijin gangguan
tidak membenani iklim usaha.
Tinjauan sejarah tentang Undang-Undang Gangguan Staatsblad (Lembaran Negara) tahun 1926,
nomor 226, Staatsblad tahun 1940, nomor 450, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No.7 Tahun
1993 tentang Ijin Mendirikan Bangunan dan Ijin Gangguan, lebih lanjut dalam Donald L. Elliott,
Sistem Perijinan Gangguan Sebuah Laporan Tentang Pengendalian Kekacauan, didukung oleh
United States Agency for International Development (USAID), Juli, 2008, Ulasan Tentang
Dokumen Latar Belakang Gangguan, hlm.3.
Menurut ordonantie ini akan dikenakan larangan kepada siapapun untuk mendirikan tempat
usaha yang dapat menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan, kecuali apabila mendapatkan
izin dari yang terkena gangguan. Gangguan yang dimaksud meliputi gangguan getaran,
kebisingan, cahaya, dan bau.
Gambar 2
Pada gambar 1.2 ini diperlihatkan bahwa pembangunan kondominium La Grande Merdeka
Tamansari dibangun antara pusat perbelanjaan dan memang terdapat RTRW kota Bandung bahwa
wilayah Jalan Merdeka apabila diadakan pembangunan, maka pembangunan itu khusus untuk
pusat perbelanjaan.40
Site Plan Kondominium La Grande Merdeka, Gambar terakhir diunggah pada tanggal 23 Agustus
40
2017
https://www.google.co.id/search?q=site+plan+la+grande+merdeka&source=lnms&tbm=isch&sa
=X&ved=0ahUKEwilsfqdqezVAhURT48KHXs3DosQ_AUICigB
41 Gedung Sate, dengan ciri khasnya berupa ornamen tusuk sate pada menara sentralnya, telah
lama menjadi penanda atau markah tanahKota Bandung yang tidak saja dikenal masyarakat
di Jawa Barat, namun juga seluruh Indonesia bahkan model bangunan itu dijadikan pertanda
bagi beberapa bangunan dan tanda-tanda kota di Jawa Barat. Misalnya bentuk gedung bagian
Gambar 3
Pengembang proyek pembangunan Pullman menutup trotoar dengan pagar pembatas
pembangunan.
depan Stasiun Kereta Api Tasikmalaya. Mulai dibangun tahun 1920, gedung berwarna putih ini
masih berdiri kokoh namun anggun dan kini berfungsi sebagai gedung pusat pemerintahan Jawa
Barat. http://id.wikipedia.org/wiki/Gedung_Sate terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus
2017.
42 Tempo, Izin Hotel Pullman Bandung Harus Ditinjau Ulang,
https://nasional.tempo.co/read/562037/izin-hotel-pullman-bandung-harus-ditinjau-ulang
terakhir diakses tanggal 17 Oktober 2017
43 Kawasan Bandung Utara yang selanjutnya disebut KBU adalah kawasan yang meliputi sebagian
wilayah Kabupaten Bandung, Kota Bandung, Kota Cimahi dan Kabupaten Bandung Barat dengan
batas di sebelah utara dan timur dibatasi oleh punggung topografi yang menghubungkan puncak
Gunung Burangrang, Masigit, Gedongan, Sunda, Tangkubanparahu dan Manglayang, sedangkan
di sebelah barat dan selatan dibatasi oleh garis (kontur) 750 m di atas permukaan laut (dpl)
yang secara geografis terletak antara 107º 27’ - 107 º Bujur Timur, 6º 44’ - 6º 56’ Lintang
Selatan. Pasal 1 angka 25 Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 18 tahun 2011 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung tahun 2011-2031.
44 Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana
45 Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 2 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengendalian
Kawasan Bandung Utara sebagai Kawasan Strategis Provinsi Jawa Barat, Lembaran Daerah
Provinsi Jawa Barat Tahun 2016 Nomor 2 Seri E, Konsideran Huruf a dan b.
46 Id, dalam Penjelasan Ketentuan Umum.
47 Ketut Wikantika, Ashwin Ismail dan Akhmad Riqqi, Bandung Utara Nasibmu Kini. Departemen
Teknik Geodesi ITB, www.Pikiranrakyat.com edisi Kamis 7 April 2005. Terakhir diakses pada
tanggal 26 Agustus 2017.
48 Asep Warlan Yusuf, Bahan Kuliah Hukum Perizinan dalam Bisnis, Program Pascasarjana Ilmu
Hukum Universitas Katolik Parahyangan, Bandung, 1999.
49 Id, hlm.74.
51 Revisi Kedua Rencana Kerja Pembangunan Daerah (RKPD) Kota Bandung tahun 2014, hlm.II-15,
https://ppid.bandung.go.id/wp-content/uploads/2016/09/RKPD_2014.pdf terakhir diunduh
pada tanggal 26 Agustus 2017.
Dari beberapa faktor yang dibahas dalam penelitian tersebut di atas dapat
disimpulkan bahwa faktor yang mempengaruhi terjadinya penyimpangan
penggunaan tata ruang Kota Bandung tidak hanya di pegaruhi oleh faktor
masyarakat dan faktor ketegasan pemerintah namun ada satu lagi faktor yang
mendominasi yaitu faktor kekuatan pasar yang seyogianya penting untuk
dipertimbangkan oleh pembuat kebijakan agar tidak merusak tatanan yang telah
direncanakan.
Untuk meminimalisir kekurangan informasi pengaturan tata ruang salah
satu upaya yang dapat dilakukan untuk mencegah terjadinya penyimpangan tata
ruang Kota Bandung yaitu dengan melakukan penyuluhan mengenai adanya
RTRW Kota Bandung tahun 2011-2031 kepada masyarakat. Secara maksimal
memberikan penyuluhan dan sosialisasi peraturan lama maupun peraturan
terbaru kepada masyarakat peruntukan wilayah-wilayah di Bandung
diperuntukkan untuk apa saja sehingga masyarakat bisa lebih kritis, atau secara
minimal masyarakat yang tinggal di wilayah yang mereka duduki mengetahui
peruntukkan wilayah mereka menurut RTRW Kota Bandung untuk apa sehingga
masyarakat apabila dimintai persetujuan untuk membangun bangunan tidak
secara asal memberikan persetujuan.
Dibutuhkan Pemerintah yang konsisten menegakan penataan ruang
sebagai salah satu contoh, Walikota Kota Bandung Ridwan Kamil S.T., MUD turut
serta membenahi tata ruang kota Bandung memimpin langsung pembongkaran
area parkir dari Mall Paris Van Java. Walaupun hal ini bukan terkait dengan
pembangunan kondominium namun berikut ini terlihat bahwa seorang pemimpin
yang tegas dalam menegakkan tata ruang sesuai dengan RTRW kota Bandung
2011-2031.
Luas lahan parkir dan basement yang dibongkar mencapai 1.200M2,
pembongkaran dilakukan oleh tim Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya yang di
awasi dan dipimpin langsung oleh Walikota Kota Bandung sebagai perwakilan
dari Pemerintah Kota Bandung. Menurut Ridwan Kamil Mall PVJ telah melanggar
52 Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah angka presentase perbandingan antara luas seluruh ruang
terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas
tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata
bangunan lingkungan. Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008
tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan,
Lampiran, hlm.2
53 KOMPAS,Ridwan Kamil Bongkar 1.200 M Persegi Lahan Parkir di Mal PVJ, Edisi 08 Januari 2015,
http://regional.kompas.com/read/2015/01/08/13412351/Ridwan.Kamil.Bongkar.1.200.Meter.
Persegi.Lahan.Parkir.di.Mal.PVJ. terakhir diakses pada tanggal 7 Agustus 2017.
Peraturan Perundang-undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun LN 1985/75; TLN
No. 3318
Undang-Undang RI Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, L.N.R.I. Tahun
2007 Nomor 68
Undang-Undang RI Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup, L.N.R.I, Tahun 2009 Nomor 140
Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun
Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan, L.N.R.I
Tahun 2012 Nomor 48
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.24/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung
Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor: 30 tahun 1985 tentang Penegakan
Hukum/ Peraturan Dalam Rangka Pengelolaan Daerah Perkotaan
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor: 2 tahun 1987 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Kota
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 7 tahun 1986 tentang Penetapan Batas
Wilayah Kota di Seluruh Indonesia
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan
Peraturan Daerah Kota Bandung No. 12 Tahun 2011 tentang Penyelenggaraan,
Retibusi Izin Mendirikan Bangunan dan Retribusi Penggantian Biaya Cetak
Peta
Sumber lain:
Asep Warlan Yusuf, Wewenang Pemerintah Dalam Penataan Ruang (Suatu Model
Pendekatan Sistem), Disertasi, Universitas Indonesia, Fakultas Hukum
Program Pascasarjana, Jakarta, 2002.
_____________________, Bahan Kuliah Hukum Perizinan dalam Bisnis, Program
Pascasarjana Ilmu Hukum Universitas Katolik Parahyangan, Bandung, 1999
Herlambang P. Wiratraman, “Penelitian Sosio-Legal dan Konsekuensi
Metodologisnya”,
https://herlambangperdana.files.wordpress.com/2008/06/penelitian-
sosio-legal-dalam-tun.pdf terakhir diunduh pada tanggal 19 Juni 2017.
Ketut Wikantika, Ashwin Ismail dan Akhmad Riqqi, Bandung Utara Nasibmu Kini.
Departemen Teknik Geodesi ITB, www.Pikiranrakyat.com edisi Kamis 7
April 2005. Terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
KOMPAS,Ridwan Kamil Bongkar 1.200 M Persegi Lahan Parkir di Mal PVJ, Edisi 08
Januari 2015, terakhir diakses pada tanggal 7 Agustus 2017.
http://regional.kompas.com/read/2015/01/08/13412351/Ridwan.Kamil.
Bongkar.1.200.Meter.Persegi.Lahan.Parkir.di.Mal.PVJ
Revisi Kedua Rencana Kerja Pembangunan Daerah (RKPD) Kota Bandung tahun
2014, https://ppid.bandung.go.id/wp-
content/uploads/2016/09/RKPD_2014.pdf terakhir diunduh pada tanggal
26 Agustus 2017.
Site Plan Kondominium La Grande Merdeka, Gambar terakhir diunggah pada
tanggal 23 Agustus 2017
https://www.google.co.id/search?q=site+plan+la+grande+merdeka&sourc
e=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwilsfqdqezVAhURT48KHXs3DosQ_
AUICigB
Tempo, Izin Hotel Pullman Bandung Harus Ditinjau Ulang,
https://nasional.tempo.co/read/562037/izin-hotel-pullman-bandung-harus-
ditinjau-ulang terakhir diakses tanggal 17 Oktober 2017
Wikipedia, tentang Gedung Sate, http://id.wikipedia.org/wiki/Gedung_Sate
terakhir diakses pada tanggal 26 Agustus 2017.
Zubair Butudoka, Evaluasi Pemanfaatan Ruang dan Struktur Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Tolitoli, SMARTek, terakhir diunduh pada tanggal 7 Agustus
2017.
http://download.portalgaruda.org/article.php?article=10630&val=750