Resume Penilaian Aset

Chapter 17 - 19
Land and Site Valuation

Oleh:

Khoirunnisyah (041811535027)

Ranthy Saffanah (041811535031)

Nadia Putri Julieta Sitorus (041811535044)

Mohammad Rhidwan (0418115350??)

PROGRAM STUDI S1 AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PSDKU UNIVERSITAS AIRLANGGA DI BANYUWANGI

2020
Resume Ch 17

Land and Site Valuation (Penilaian tanah dan lokasi)

Jumlah ketersediaan lahan pada bumi merupakan sesuatu yang tetap, sehingga supply dari
lahan pun adalah relative tetap. Harga yang meningkat pada beberapa daerah di suatu lokasi property
pun adalah tetap. Jika tanah secara fisik dapat dipindahkan dari satu lokasi ke lokasi lainnya, maka
karateristik keunikan yang dimiliki oleh tempat yang berbeda tidak akan memiliki nilai perbedaan yang
mempengaruhi. Contohnya adalah, tanah komersil yang bersebelahan dengan jalan raya yang ramai
akan memiliki harga yang mahal karena nilai advertising pada lokasi tersebut merupakan akses untuk
commuter. Lokasi yang sama tetapi pada jalan raya yang sepi tidak bisa dipindahkan ke jalan raya yang
ramai dan dapat menyebabkan value pada jalan raya yang ramai akan berkurang.

Keterbatasan membuat garis batas secara alami yang dapat menyebabkan real estate dapat
menjadi lebih mahal dibandingkan dengan area lainnya. Contoh adalah, Chicago tidak memiliki daerah
utara karena terdapat lokasi sungai Michigan. Los angeles memiliki batasan alami pada bagian barat
dimana itu berbatasan dengan samudera pasai. Pengembang di beberapa kota akan memaksa untuk
membangun gedung multistory (bertingkat) dibanding membangun gedung satu lantai untuk membuat
ruang lebih pada keterbatasan lahan. Hak untuk ruang pada bumi dan pasar juga membutuhkan ruang
dibanding tanah yang sesungguhnya (berbentuk soil) yang memiliki value.

- Hubungan dengan Appraisal Prinsip

o Konsep penilaian dan Prinsip

Antisipasi untuk keuntungan dimasa yang akan datang akan selalu membuat
pertimbangan untuk membeli property. Nilai untuk semua item akan seimbang dengan
nilai pada saat ini untuk keuntungan dimasa yang akan datang. Kebanyakan pembeli
mengasumsikan bahwa pembelian parcel (petakan lahan) pada saat ini akan memiliki
nilai penjualan kembali di masa yang akan datang dan berpotensi mendapatkan
pendapatan atau keuntungan lainnya pada masa selama holding ketika dikembangkan
dengan menggunakan highest and best use.

Perubahan ekonomi dan kondisi fisik dapat mempengaruhi nilai tanah. Jalan
raya yang baru dapat menambah nilai dari parcel tanah disamping jalan, jika tanah
tersebut dizonasikan menjadi daerah penggunaan komersil. Perubahan pada lalu lintas
dapat menyebabkan jalan raya yang baru bisa menyebabkan penurunan substansial
pada nilai dekat daerah parcel yang tidak lagi berdekatan dengan jalan raya induk.
Perubahan pada karateristik pasar ini membuat ada nya pembangunan gedung baru
dan demolisi gedung lama.

Mineral,udara dan hak air dapat menjadi faktor significant pada analisis tanah.
Beberapa property yang tersedia air bisa digunakan untuk perkebunan atau penggunaan
untuk hewan dimana property dekat parcel yang tidak memiliki air dapat dijual dengan
harga murah. Pada suatu daerah, parcel yang bersebelahan dengan jalan raya satu sisi
 memungkinkan untuk mempunyai air yang berlimpah dari sumur pribadi sedangkan
pemilik parcel yang di sisi jalan lain tidak memiliki yang berlimpah. Terkadang property
memiliki nilai yang sedikit dikarenakan memiliki kegunaan yang terbatas tetapi
sebenernya memiliki nilai yang sangat besar karena adanya nilai dari sisi nilai mineral.
Contohnya adalah tanah yang berada didaerah kawasan banjir tidak dapat
dikembangkan karena sering banjir, namun sebenarnya bisa dikembangkan karena
memiliki nilai yaitu nilai pada pasir dan kerikil tambang ataupun sumber air bawah
tanah.

o Hak property dan pengendaliaan public

Dari semua analisis atas lahan kosong harus terdapat analisis atas zonasi , akta
dan aturan – aturan lahan. Pada daerah yang didominasi oleh pengembang komersil,
kita memungkinkan dapat menemukan property pada jalan yang ramai yang masih
digunakan untuk pengembang rumah satu lantai. Pada kasus ini, lot (lahan)
memungkinkan mempunyai pembatasan akta yang menyatakan bahwa “tidak boleh ada
penggunaan lahan komersil pada lot area ini”. Pembatasan akta ini dapat ditiadakan
dengan majority pemilik property dan juga dengan perintah pengadilan. Pemerintah,
kawasan local dan pengadilan harus meninjau kembali sebelum mengasumsikan adanya
perubahan pada pembatasan tersebut. Pada beberapa Negara bagian, pemilik property
dapat menjual hak untuk mengembangkan tanah kepada pemilik property lain yang
memiliki yuridiksi yang sama. Ini merupakan hak pemindahtanganan atas pembangunan
(Transferable development rights) TDRs dapat menumbuhkan kepadatan pembangunan
yang lebih tinggi di daerah perkotaan dan pinggiran kota dimana kegunaan (utilitas) dan
infrastruktur yang tersedia dan juga menghalangi adanya pembangunan di daerah yang
lebih terpencil. TDR merupakan hak pemindatanganan pengembang dari daerah zonasi
yang padat pengembang ke daerah lainnya namun tidak sebaliknya. Hak pengembangan
yang dimiliki oleh pemilik property pada daerah terpencil memiliki nilai yang sama
dengan hak pengembang didaerah yang utilitas dan sama keterkaitannya lainnya.
o Karakteristik fisik dan pengembangan lokasi

Ukuran dan bentuk pada lokasi dapat membatasi penggunaan dan

menyebabkan perubahan pada Highest and best use. Untuk contoh, lokasi yang
bersebelahan dengan jalan raya komersial utama mungkin telah berkurang nilainya
karena parcel tersebut berlebar 30 kaki dan tidak ada retailer yang dapat menggunakan.

Topografi dapat menghambat penggunaan tanah tertentu atau setidaknya

mempengaruhi biaya pembangunan. Pembangunan rumah pada sisi bukti terjal akan
membuat harga untuk membangun rumah tersebut semakin mahal. Jika lokasi
perumahan pada bukit tersebut tidak menjual dengan premium pada pasar penjualan
kembali untuk menyeimbangkan tambahan biaya pembangunan, parcel yang kosong
tersebut tidak akan berkembang untuk setahun sampai kelangkaan pada lahan kosong
membutuhkan bangunan ataupun pembeli untuk melihat atau minat membeli lahan
parcel tersebut. Property dibawah bukit akan mengalami gangguan drainase jika semua
 aliran air dari dari drainase atas turun ke bawah ke property tersebut. Masalah drainase
ini bisa lebih parah dari beberapa masalah yang biasanya dihadapi oleh penilai.

amenitas (fasilitas) yang dilihat dapat juga mempengaruhi nilai property.

Pemandangan gedung komersial mungkin baik untuk pengguna komersial namun untuk
pemilik property perumahan mungkin akan kesulitan menjual rumah yang menghadap
ke bangunan komersial. Faktor fisik terpenting yang mempengaruhi nilai suatu tanah
adalah ketersediaan penggunaan untuk public ataupun semi public. Area besar pada
lahan kosong di jalur pembangunan bisa tidak berkembang (undeveloped) jika tanah
tidak terhubung dengan penggunaan fasilitas public. Biasanya penilai menyebutnya
pengembangan jalur selokan.

o Highest and Best use

Mengestimasi nilai dari suatu tanah yang seolah – olah tanah tersebut kosong
dibutuhkan sehingga penilai dapat menentukan bahwa gedung atau pun pengembangan
situs/lokasi apakah dibutuhkan untuk diruntuhkan atau tidak. Menilai penggunaan
tertinggi dan terbaik dari suatu tanah harus dengan seolah tanah tersebut kosong dan
tidak ada value improvement property.
- Penerapan dan batasan teknik penilaian
Perbandingan penjualan merupakan metode penilaian tanah yang paling sering
digunakan, tetapi metode lainnya juga suka digunakan. Ketika data pasar adalah langka atau
susah ditemukan, berbagai macam teknik alternatifnya yang bisa digunakan untuk estimasi
penilaian tanah :
a. Market Extraction (ekstraksi pasar)
b. Allocation (Alokasi)
c. Direct Capitalization : Land Residual method
d. Direct capitalization : ground rent capitalization
e. Yield capitalization : discounted cash flow analysis

1. Sales Comparison (perbandingan penjualan)

Metode penilaian tanah ini berdasarkan analisa harga yang dibayarkan di masa lalu
untuk situs/lahan yang sama atau mirip dengan subjek yang pembeli dan penjual
bersedia di pasar terbuka. Pendekatan perbandingan penjualan merupakan cara
tersimple untuk di gunakan dan mudah untuk klien, brokers, judges dan juries untuk
memahami. Sales comparison grid merupakan pembanding antara subject property
yang akan dinilai lalu dibandingkan dengan lahan yang mirip dengan subjek property.
 Pendekatan sales comparison merupakan fundamental dari comparative market
analisis, yang dimana analisis ini menggunakan harga atas property mirip dengan subjek
property yang baru saja terjual dan satu area geografi dengan subjek property.
Meskipun banyak langkah yang dapat dilakukan oleh penilai untuk mengevaluasi nilai
property , berikut adalah beberapa karateristik yang digunakan di SCA (Sales comparison
Approach) :

a. Lokasi dan lingkungan sekitar

Geografi sangat mempengaruhi dampak dari penilaian real estate. Sangat penting
untuk membandingkan property dengan yang satu lingkungan dibandingkan
membandingkan dengan property yang berbeda daerah/kota. Faktor yang perlu
dipertimbangkan adalah akses jauh atau dekat ke sekolah, disekitar daerah
dijangkau aliran air, taman dan seberapa dekat dengan jalan raya dan tingkat polusi
juga.
b. Daftar property yang terjual
List property ini dapat memberikan starting point penilaian dari perumahan di area
tersebut. Meskipun faktor pasar juga mempengaruhi harga penjualan, meninjau
nilai property dan penjualan terkini merupakan cara dasar yang baik
c. Fitur (fasilitas)
Property yang akan dinilai harus dibandingkan property yang memiliki jumlah
fasilitas yang sama, yaitu memiliki kasur, garasi dan kamar mandi. Perbandingan ini
sudah termasuk dengan ukuran rumah yang sama dengan parsel lahan yg berukuran
saham misal ukuran tipe rumah 32 dengan lahan 6x10 m2
d. Umur dan kondisi -
Membandingkan umur dari subjek property dengan umur property pembanding.
Kondisi property yang dapat signifikan mempengaruhi penilai.
e. Harga rata2 per petak
 Membagi harga penjualan property kemudian membagi dengan luas tanahnya. Hasil
dari biaya per petak tersebut berdasarkan analisa perbandingan penjualan . harga
rata2 per petak dengan semua property pembanding kemudian dikalikan dengan
ukuran dari subjek property yang dinilai.

2. Market Extraction (metode pendekatan biaya)

Market extraction digunakan untuk mengestimasi nilai tanah yang dimana ketika tidak
ada pembanding penjualan tanah pada area subjek. Metodologi ini membutuhkan penilai
untuk meneliti comparable sales untuk property yang dikembangkan pada subjek property
area. Kemudian penilai mengembangkan estimasi perkiraan biaya reproduksi
(pembangunan ulang) untuk setiap property dan mengurangi baik jumlah depresiasi yang
sesuai dan nilai bersih dari peningkatan/pengembangan situs dari gross price.

Market extraction dapat digunakan jika penjualan untuk improved property bukan
penjualan tanah. Namun tidak bisa digunakan untuk mengestimasi nilai dari situs bangunan
untuk penggunaan legal yang tidak sesuai karena tanah tersebut menggunakan penggunaan
terbaik dan tertinggi “tanah kosong” dan penggunaan legal untuk property hanya
penggunaan sewa.

3. Allocation
Alokasi merupakan teknik alternative yang digunakan oleh penilai ketika mereka
membutuhkan opini atas nilai tanah namun tidak dapat menemukan data pembanding
penjualan baru – baru ini. Metode alokasi menggunakan teknik rasio yang dimana penjualan
improved property dan penjualan tanah kosong pada area tersebut bersaing dengan subjek
property. Alokasi berdasarkan teori bahwa nilai tanah itu berdasarkan fungsi dari
keseluruhan nilai property. Juga subjek dan property pembanding juga di kembangkan
dengan penggunaan tertinggi dan terbaik untuk mencegah adanya kerugiaan nilai terhadap
penggunaan yang tidak konsisten. Contoh nya adalah, property 1 dijual seharga $400.000
dan tanah bernilai $80.000. ratio untuk tanah dengan ratio nilai property adalah (V L/ VO)
maka hasi rasionya adalah 20%. Hasil ratio ini dapat di apply pada estimasi nilai pada area
 subjek, jika nilai property pada lingkungan subjek adalah sekitar $425.000 sampai $475.000
maka estimasi value untuk tanah subjek property adalah sekitar $85.000 - $95.000 (diambil
dari 20% 425.000 dan 475.000)

4. Direct Capitalization : Land Residual Method

Metode residual tanah merupaka metode untuk mengevaluasi penggunaan tertinggi dan
terbaik dari suatu tanah. Berdasarkan metode ini, jika penggunaan property adalah
penggunaan tertinggi dan terbaik, lalu value gedung harus seimbang/equal dengan biaya
pembangunan.

Rumus nya adalah

Land Value = Cash Flow generated by land / Land Capitalization rate
5. Direct capitalization : ground rent capitalization
Merupakan prosedur tingkat kapitalisasi yang di turunkan lalu diterapkan pada sewa tanah
dari property subjek. Penerapan metode ini berguna jika sewa, tariff dan faktor yang
sebanding dapat dikembangkan dari analisis penjualan tanah sewaan
Rumus nya adalah
Annual Income / rate of return = Land value
6. Yield Capitalization: Subdivision Development Method (Discounted Cash Flow)
Menggunakan penghitungan tingkat bunga dari bank

PGI = Potential Gross income

Potential rental income dari property
Misal monthly rent adal 1000 lalu dikalikan 12 bulan maka menjadi 12.000 itu merupakan
potential gross income
7. Subdivision development