Ekotek Kelompok 2

TUGAS BESAR
EKONOMI TEKNIK
Dosen Pengampu
DR.ZAINURI ST.MT
Di Susun Oleh
Khoirudin Nur I (1822201076)

Fajar fakhrurazi (1822201021)
Wan Muhammad Iqbal (1822201090)
BayuBastanta (1822201049)
Emiqel Rafsanjani (1822201029)
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS LANCANG KUNING
TAHUN AKADEMIK 2018/2019
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Rumah toko atau lebih sering disebut sebagai ruko adalah sebutan bagi bangunan-
bangunan di Indonesia yang umumnya dibuat bertingkat antara dua hingga lima lantai, dimana
fungsinya lebih dari satu, yaitu fungsi hunian dan komersial. Lantai bawahnya digunakan sebagai
tempat usaha atau kantor, sedangkan lantai atas dimanfaatkan sebagai tempat tinggal.
Pembangunan ruko kini banyak dilakukan diberbagai kota dan daerah. Hal ini selaras
dengan kebutuhan masyarakat akan sarana untuk melakukan transaksi jual beli didalam sistem
perekonomian yang kian berkembang. Bangunan ruko juga dikenal dengan rumah toko atau
rumah yang juga dijadikan sebagai tempat usaha. Bangunan ruko umumnya dibangunan
bersebelahan dengan ruko lainnya.Hal ini bertujuan untuk membangun sebuah kompleks tertentu
yang akan memudahkan masyarakat untuk melaksanakan seluruh akivitas bisnisnya disatu
tempat
Manusia adalah makhluk sosial yang tidak dapat hidup sendiri, maka dari itu setiap
manusia pasti bergantung dengan manusia-manusia lainnya. Dalam kehidupan sehari hari
manusia tidak dapat terlepas dari hubungan antara satu sama lain karena pada dasarnya manusia
saling membutuhkan. Dalam kegiatannya manusia diharuskan untuk bekerja dan berkarya agar
dapat memenuhi kebutuhan hidup sendiri ataupun kebutuhan orang lain.Ada berbagai macam
pekerjaan-pekerjaan manusia salah satunya menjadi seorang wirausaha
1.2 Identifikasi Masalah

Beberapa identifikasi masalah pada penelitian ini antara lain sebagai berikut:
1. Analisis ekonomi Teknik pembangunan Ruko
2. Perencanaan pembangunan Ruko
3. Apakah Pembangunan Ruko dapat menjadi investasi yang menguntungkan
1.3 Batasan Masalah
Batasan masalah pada penelitian ini yaitu penulis hanya menganalisis Ekonomi Teknik
pembangunan Ruko(rumahtoko)
1.4 Rumusan Masalah
Rumusan masalah pada penelitian ini adalah bagaimana Kelayakan ekonomi teknik
pembangunan Ruko dengan memakai indikator NPV, IRR, PP, BCR dan BEP.
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Umum
Untuk lebih jelas mengenai pengertian ruko, terlebih dahulu diklasifikasikan antara
rumah tempat tinggal maupun rumah usaha (ruko). Secara awam pemikiran manusia rumah
merupakan tempat yang sangat penting bagi manusia, hal ini dikarenakan rumah dapat
melindungi manusia dari hujan, panas maupun membuat berkumpulnya keluarga.
Sekarang ini rumah sudah dibagi-bagi menurut daripada fungsinya, misalnya saja rumah
tempat tinggal, rumah tempat usaha dan rumah tempat tinggal yang dijadikan juga sebagai
tempat usaha. Sebuah tempat tinggal biasanya berwujud bangunan rumah, tempat berteduh, atau
struktur lainnya yang digunakan sebagai tempat manusia tinggal. Istilah ini dapat digunakan
untuk rupa-rupa tempat tinggal, mulai dari tendatenda nomaden hingga apartemen-apartemen
bertingkat. Dalam konteks tertentu tempat tinggal memiliki arti yang sama dengan rumah,
kediaman, akomodasi, perumahan, dan arti-arti yang lain.
Pengertian rumah usaha menurut dari Handa S. Abidin ialah: “Rumah usaha atau lebih
sering disebut tempat usaha adalah tempat yang digunakan untuk kegiatan-kegiatan
perdagangan, industri, produksi, usaha jasa, penyimpanan-penyimpanan dokumen yang
berkenaan dengan perusahaan, juga kegiatan-kegiatan penyimpanan atau pameran barang,
barang, termasuk rumah tempat tinggal yang sebagian digunakan untuk kegiatan-kegiatan
tersebut”.
Sedangkan rumah tempat tinggal yang dijadikan ruko pengertiannya berbeda lagi dengan
rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha. Ruko adalah salah satu jenis bangunan yang
berasal dari kata rumah dan toko. Rumah yang berarti tempat berpenghuni dan tokoberarti ruang
untuk kegiatan usaha, jadi ruko dapat dikatakan sebagai sebuah bangunan yang menggabungkan
fungsi hunian dan kerja dalam satu tempat. Dengan titik tolak yang sederhana ini, menyebabkan
ruko dapat berkembang dengan sangat pesat. Disamping praktis dan murah, fungsi ruko
mampung menampung kegiatan dalam sekala ekonomi kecil.
Perkembangan tren rumah sebagai tempat usaha untuk mensiasati efektivitas dan
mobilitas yang tinggi dari manusia modern semakin menunjukkan perkembangan yang luar biasa
akhir-akhir ini. Hal ini dapat dilihat dari bisnis properti rumah toko (ruko) yang semakin marak
di setiap kota di Indonesia tidak terkecuali di Medan. Selain itu permintaan klien untuk
membangun rumah sekaligus sebagai tempat usaha dari berbagai kalangan seperti dokter, bidan,
akupunturis, sampai guru pun membanjir. Pemesanan desain ruko ini juga datang dari
enterpreuner yang juga berkeinginan menjalankan usahanya dari rumah.
Jadi,secaraumumRuko memang merupakan solusi yang cukup baik untuk mengatasi kebutuhan
akan rumah tinggal sekaligus juga tempat mengembangkan usaha dari rumah.
2.2 Studi Kelayakan Bisnis

Studi kelayakan bisnis adalah studi penelitian mengenai layak atau tidak layaknya suatu
proyek atau rencana bisnis untuk dijalankan dengan mempertimbangkan resiko yang mungkin
akan ditimbulkan dan keuntungan yang akan didapatkan. Studi kelayakan menganalisis seberapa
berhasil sebuah proyek untuk dijalankan, dengan memperhitungkan faktor-faktor yang
mempengaruhi seperti faktor ekonomi, teknologi, hukum dan penjadwalan.
Menurut Rangkuti (2012), studi kelayakan bisnis dan investasi adalah analisis kelayakan
tentang dapat tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Dimana proyek yang dianalisis berupa proyek
bisnis atau proyek investasi dengan tujuan separuh bisnis dan separuh sosial, seperti proyek
investasi pembangunan jalan tol, kawasan industri, terminal, serta berbagai proyek investasi
lainnya. Sedangkan, menurut Ibrahim (2003), studi kelayakan bisnis adalah kegiatan untuk
menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha
atau proyek. Studi kelayakan bisnis adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu bisnis.
Keberhasilan ditafsirkan sebagai manfaat ekonomis.
2.3 Analisis Evaluasi Proyek

Analisis terhadap suatu proyek menyertai sejumlah tahap kegiatan. Dalam hal ini,
berbagai unsur perlu dipersiapkan dan diuji untuk mencapai suatu keputusan. Oleh karena itu
persiapan suatu proyek (project preparation) dapat dilihat sebagai suatu rangkaian kegiatan yang
pada akhirnya harus ditunjang dengan sejumlah penelahaan (studi) dan dokumen-dokumen untuk
memungkinkan pengambilan keputusan. Demikian pula ruang lingkup serta ketepatan daripada
informasi yang diperlukan untuk pengambilan keputusan dalam berbagai tahap proyek,
tergantung daripada sifat-sifatnya, besarnya proyek, tingkat kompleksitasnya dan resiko.
Beberapa aspek yang dapat dievaluasi terhadap rencana suatu proyek. Sesuai dengan
pendapat Kadariah dkk (1999), evaluasi itu dilakukan terhadap :
1. Aspek teknis.
Aspek ini meliputi evaluasi tentang input dan output dari barang dan jasa yang akan
diperlukan dan diproduksi oleh proyek.
2. Aspek Manajerial dan Administratif.
Aspek ini menyangkut kemampuan staf proyek dalam menjalankan aktivitas administrasi
dalam ukuran besar. Keahlian manajemen hanya dapat dievaluasi secara subyektif, jika
tidak mendapat perhatian khusus berdampak pada pengambilan keputusan yang kurang
realistis dalam proyek yang direncanakan.
3. Aspek Organisasi.
Perhatian utama ditujukan pada hubungan antara administrasi proyek dengan bagian
administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat apakah hubungan masing-masing
wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.
4. Aspek Komersial.
Aspek komersial menyangkut penawaran input (barang dan jasa) yang diperlukan proyek,
baik waktu membangun proyek maupun pada waktu proyek sudah berproduksi; dan
menganalisis pemasaran output yang akan diproduksi oleh proyek.
5. Aspek Finansial.
Aspek ini menyangkut perbandingan antara pengeluaran uang dengan revenue earning
proyek; apakah proyek itu akan terjamin dananya. Apakah proyek akan mampu membayar
kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga
secara finansial dapat berdiri sendiri.
6. Aspek Ekonomis.
Aspek ini diperhatikan dalam rangka menentukan apakah proyek yang bersangkutan akan
memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang positif dalam pembangunan
ekonomi secara keseluruhan dan apakah peranannya cukup besar untuk men-justify
penggunaan sumber-sumber langka yang dibutuhkan.
2.3.1 Aspek finansial dan ekonomis
Aspek finansial sepintas memiliki satu pengertian dengan aspek ekonomis. Dalam rangka
evaluasi proyek kedua aspek tersebut dibedakan. Aspek finansial menilai proyek dari sudut
pandang badan atau orang yang menanamkan modalnya dalam suatu proyek atau yang
berkepentungan langsung dalam proyek. Aspek ekonomis memandang proyek dari sudut
perekonomian secara keseluruhan.
Dua aspek tersebut dibedakan sebagai berikut :
1. Harga
Apabila kita berpegang pada teori Keynes, bahwa harga terjadi pada keseimbangan antara
permintaan dan penawaran di pasar. Kenyataan adalah bahwa ; tidak ada pasar yang
sempurna dan situasi perekonomiam tidak bisa tetap berada dalam keseimbangan, jadi
harga pasar yang sebenarnya tidak mencerminkan nilai-nilai yang sempurna. Walaupun
adanya kenyataan ini, pada umumnya cara terbaik untuk mencari “nilai sebenarnya” ( true
value ) daripada barang dan jasa adalah harga pasarnya (market prices). Dalam istilah yang
praktis, harga pasar untuk suatu barang merupakan harga terbaik untuk digunakan menilai
biaya ataupun mamfaat. Aspek ekonomis menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis
yang sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil. Aspek finansial selalu memagai
harga pasar.
2. Pembayaran
a. Pajak
Aspek ekonomis dalam pembayaran pajak tidak akan dikurangkan dalam benefit
proyek. Pajak merupakan bagian dari hasil bersih proyek yang diserahkan kepada
pemerintah yang akan digunakan untuk kepentingan masyarakat. Aspek finansial
menganggap pajak sebagai biaya yang akan mengurangi benefit.
b. Subsidi
Didalam analisa finansial subsidi dapat merupakan pengurangan pajak, pembebasan
pajak impor terhadap bahan baku, dapat pula berbentuk sarana-sarana lainnya yang
dapat dimamfaatkan proyek yang bersangkutan dan akan mengurangi biaya proyek,
berarti akan menambah keuntungan.
c. Bunga
Dalam aspek ekonomis, bunga modal tidak dipisahkan atau dikurangkan dari hasil
bruto. Dalam aspek finansial bunga dibedakan atas :
1. Bunga yang dibayarkan kepada orang-orang dari luar yang meminjamkan uangnya
kepada proyek ; bunga dianggap sebagai cost dan pembayaran kembali utang dari
luar proyek dikurangi dari hasil bruto sebelum didapatkan arus benefit.
2. Bunga atas modal proyek tidak dianggap sebagai biaya karena bunga merupakan
bagian dari financial return yang diterima oleh modal proyek.
2.3.2 Benefit Proyek
Benefit proyek terdiri dari :
1. Direct benefits.
a. Kenaikan dalam output fisik disebabkan oleh :
1) Kenaikan dalam produksi fisik.
2) Perbaikan mutu produk.
3) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.
4) Perubahan dalam bentuk.
b. Penurunan biaya disebabkan oleh :
1) Keuntungan dari mekanisasi.
2) Penurunan biaya pengangkutan.
3) Penurunan atau penghindaran kerugian.
2. Indirect benefits.
Indirect benefits disebut juga dengan secondary benefits dimaksudkan sebagai benefit yang
timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu proyek terdiri dari:
a. Benefit yang induced oleh proyek yang biasa disebut multiplier effect dari proyek.
b. Benefit yang disebabkan karena adanya economic of scale.
c. Benefit yang ditimbulkan karana adanya dynamic secondary effects berupa perubahan
dalam produktifitas tenaga kerja yang disebabkan oleh perbaikan kesehatan atau
keahlian.
3. Intangible benefits.
Benefit ini sulit dinilai dengan uang seperti :
a. Perbaikan lingkungan hidup.
b. Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman.
c. Perbaikan distribusi pendapatan.
d. Intregasi nasional.
e. Pertahanan nasional.
f.Dan lain-lain.
2.3.3 Biaya Proyek
Komponen biaya yang biasanya dibutuhkan oleh suatu proyek meliputi :
1. Sunk Costs
Adalah biaya yang dikeluarkan jauh sebelum rencana investasi tersebut diputuskan.
2. Depresiasi (penyusutan).
Depresiasi atau penyusutan adalah pengalokasian biaya infestasi suatu proyek pada setiap
tahun sepanjang umur ekonomis proyek tersebut.
3. Pelunasan utang dan bunganya.
Dimasukkan atau tidaknya pengeluaran anggaran dari bunga dalam biaya ekonomi
tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap harus ditanggung oleh masyarakat
sehubungan dengan pelunasan pembiayaan suatu proyek.
4. Engineering and Feasibility Studies.
Biaya – biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain akhir dalam investasi setelah ada
keputusan bahwa proyek akan dilaksanakan.
5. Tanah.
Biaya yang terjadi bila tanah yang digunakan untuk proyek tersebut merupakan tanah yang
memberikan hasil seperti tanah sawah/kebun.
6. Biaya konstruksi/pengadaan peralatan.
Biaya konstruksi terdiri dari :
a. Peralatan
b. Material
c. Tenaga kerja
7. Bunga selama masa konstruksi.
Biaya bunga yang harus dibayar selama masa konstruksi akibat adanya pinjaman jangka
pendek.
8. Modal kerja.
Modal kerja terikat dalam proyek dan seharusnya dianggap sebagai biaya ekonomis;
dimasukkan sebagai biaya tahun pertama digunakan pada akhir umur proyek dihitung
sebagai bagian dari salvage value.
9. Biaya operasi dan pemeliharaan.
Biaya rutin salama umur ekonomis proyek harus diperhitngkan, yang meliputi;
a. Gaji dan upah ditambah segala macam tunjangan dan bonus.
b. Bahan bakar, air, listrik dan telekomunikasi.
c. Bahan baku.
d. Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan.
e. Biaya lainnya seperti ; biaya perjalan, jasa tenaga ahli.
10. Biaya pembaruan dan penggantian.
Biaya yang dikeluarkan untuk penggantian karena telah lewat umur ekonomis.
11. Biaya tak terduga.
Kesalahan perhitungan prediksi biaya diawal proyek menyebabkan biaya – biaya yang
dikeluarkan menjadi lebih tinggi dari perkiraan.
12. Intangible costs.
Biaya ini sulit ditentukan besarnya seperti perencanaan udara, air dan suara serta rusaknya
pemandanga karana adanya jaringan listrik.
2.4 Analisis Kelayakan Ekonomis
Tujuan diadakannya evaluasi ekonomi proyek pembangunan Ruko (rumahtoko )ini
adalah untuk mengetahui kelayakan ekonomi dipandang dari sudut perekonomian secara
keseluruhan.Newman Donald ( 1980 ) memberikan beberapa indikator yang dapat dipakai yaitu
NPV, IRR, BCR, dan BEP. Indikator – indikator terebut diterangkan lebih lanjut berikut ini :
2.4.1 Kriteria dasar ekonomi
Kriteria dasar ekonomi yang digunakan untuk menentukan kelayakan ekonomi dan /atau
tingkat keefiienan ekonomi yaitu:
1. Net Present Value ( NPV )
Net Present Value adalah harga bersih suatu proyek; jumlah kenaikan bersih cost flow
yang discounted suatu proyek. Adalah nilai saat ini dari kenaikan pendapatan nasional
yang diperoleh dari investasi. NPV bisa bernilai negatif atau positif, proyek secara
ekonomi dapat dikatakan menguntungkan/layak untuk dilakukan apabila NPV bernilai
positif pada tingkat bunga yang ditentukan terlebih dahulu yang merefleksikan biaya
kesempatan mendapatkan modal Soeharto.I (2001) memberikan indikasi angka perolehan
penilaian berdasarkan NPV. Indikasi dari angka perolehan perhitungan NPV adalah :
a. NPV bernilai positif (+) berarti baik dan dapat diterima.
b. NPV bernilai negatif (-) berarti ditolak.
c. NPV sama dengan nol (0) bersifat netral; boleh diterima, bisa juga ditolak.
Penilaian NPV memilki kelebihan yaitu :
a. Memasukkan faktor nilai waktu dari uang.
b. Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.
c. Mengukur besaran absolut bukan relatif sehingga mudah mengikutinya terhadap usaha
meningkatkan kekayaan perusahaan atau pemegang saham.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat bunga dimana jika di aplikasikan pada aliran
manfaat dan biaya sebagaimana direfleksikan dalam cash flow proyek, menghasilkan NPV
sama dengan nol yang merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayarkan oleh
proyek untuk sumber-sumber yang digunakan jika ingin mendapatkan kembali semua
pembelanjaannya dan tetap impas (break even) untuk proyek yang secara ekonomi layak,
IRR harus sama dengan satu atau lebih besar dari biaya kesempatan mendapatkan modal
atau tingkat bunga.
3. Benefit Cost Ratio (B/C)
Benefit Cost Ratio dalah nilai sekarang dari mamfaat komulatif proyek dibagi denga nilai
sekarang dar biaya komulatif proyek. Untuk proyek yang ekonomi layak, ratio B/C harus
paling sedikit 1,0 untuk tingkat suku bunga yang ditentukan sebelumnya yang
merefleksikan biaya kesempatan mendapatkan modal. NPV sangat bermamfaat karena
dapat menunjukan ukuran relatif suatu proyek. IRR sangat tepat karena (1) Perhitungan
dapat dibuat sebelum diputuskan tingkat bunga sebenarnya di Indonesia; (2) Cara ini masih
dipakai oleh banyak badan untuk analis keuangan dan ekonomi.
4. Payback Periods
Payback Periods merupakan jangka waktu periode yang diperlukan untuk membayar
kembali ( mengembalikan ) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan didalam investasi
suatu proyek. Makin cepat pengembalian modal/biaya investasi makin baik pula
penilaiannya dan kemungkinan besar proyek dimaksud akan dipilih bila disediakan
beberapa alternatif proyek. Metode ini belum memperhatikan time value of money.
BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Data Perencanaan

Data perencanaan dituliskan dalam bentuk yang ringkas dan mudah dipahami oleh
pembaca, pada penelitian ini data perencanaan investasi Ruko antara lain sebagai berikut:
Tabel 3.1 Besaran biaya bangunan dan fasilitas Ruko
no Keterangan total biaya

1 ruko 1 Rp 296,946,160
2 ruko 2 Rp 296,946,160
3 ruko 3 Rp 296,946,160
4 ruko 4 Rp 296,946,160
5 ruko 5 Rp 296,946,160
6 biaya konstruksi Rp 1,633,203,880
Jumlah Rp 1,633,203,880
ppn 10% Rp 163,320,388
Rp 1,796,524,268
3.2 Rancangan Analisis Data

Tujuan analisis adalah untuk menyederhanakan data ke dalam bentuk yang lebih mudah
dibaca dan diinterprestasikan. Adapun metode yang dipergunakan pada penelitian ini adalah
metode deskriptif yaitu memberikan gambaran sifat sesuatu yang sedang berlangsung pada saat
penelitian dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu. Menurut Gay dalam
Husein Umar (2003), metode ini bertujuan untuk menjawab pertanyaan menyangkut sesuatu
pada waktu sedang berlangsungnya proses penelitian. Dalam penelitian metode deskritptif
dibantu oleh riset terapan dan pengembangan. Jenis riset ini melakukan penerapan teori untuk
pemecahan masalah, melakukan pengujian teori untuk menilai kegunaan teori itu sendiri. Riset
ini berguna untuk memperoleh informasi tentang perkembangan suatu objek tertentu dalam
waktu tertentu.
Pada penelitian ini akan dihitung secara analisis investasi pada pembangunan Sport Center.
PendapatanbersihusahaSport Center berdasarkanpengolahan data
denganmenggunakanfoSportCenterlamatematis, yaitu:
Keuntungan = Penerimaan Total – Biaya Total. Komponenbiaya total terdiriatasBiayaInvestasi
dan BiayaOperasional. Biayaoperasionaladalahbiaya yang secara total
berubahsecaraproporsionaldenganperubahanaktivitas dan dipengaruhi oleh jumlahproduksi yang
dihasilkan, akantetapibiayaoperasional per unit sifatnyakonstan.
BiayaInvestasiadalahkeseluruhanbiayatanpaterpengaruh oleh tingkataktivitas.
Perhitungananalisisfinansialadalahmetodearustunaiberdiskontodengantingkatdiscount
factor 15 % per tahun. Parameter analisisfinansial, antara lain: Net Present Value (NPV), Gross
B/C, dan IRR (Pogue, 2004, Hartman dan Schafrick, 2004).
a. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)
Gross B/C secaramatematismerupakanperbandingannilaiekuivalensemuabenefit
terhadapnilaiekuivalensemuabiaya.
KriteriapengambilankeputusanadalahdengancaramelihatnilaiGross B/C apakahlebihbesar,
samaataulebihkecildarisatu. JikaGross B/C ≥ 1, makainvestasiSport Centerlayak(feasible),
diterima dan jikaGross B/C < 1, makainvestasi SPORT CENTER tidaklayak(not feasible).
RumusperhitungannilaiGross B/C dapatdilakukandenganmenggunakanrumussebagaiberikut:
GrossB Σ PV Gross Benefits

= ……………………………………………...…….....3.1
C Σ PV GrossCosts
b. Perhitungan NPV (Net Present Value)

NPV merupakannilaiSport Center yang diperolehberdasarkanselisihantaracash flow yang
dihasilkanterhadapinvestasi yang dikeluarkan. NPV memerlukan data biayainvestasi,
biayaoperasional, pemeliharaan dan perkiraan benefit dariSport Center yang direncanakan.
NPV =PVBenefit–PVCost………………………………………………………3.2
Dimana :
NPV = Net Present Value
PV Benefit = Faktordiskonto x Benefit
PV Cost = Faktordiskonto x Cost
Kriteria NPV yaitu :
1) NPV > 0, berartiusaha SPORT CENTER layak(feasible) untukdilaksanakan.
2) NPV < 0, berartisampaidengan t tahuninvestasiusaha SPORT CENTER
tidaktidaklayakuntukdilaksanakan.
3) NPV = 0, berartitambahanmanfaatsamadengantambahanbiaya yang dikeluarkan.
c. Internal Rate of Return (IRR)
IRR
adalahindikatortingkatefisiensisuatuinvestasiuntukmenentukanapakahinvestasidilaksanakanatauti
dak. Acuan yang digunakanbahwainvestasi yang dilakukanharuslebihtinggidariMinimum
Acceptable Rate of Return. Minimum Acceptable Rate of Return adalahlajupengembalian
minimum darisuatuinvestasi yang bolehdilakukan oleh investor.
NPV 1
IRR=i1 + (i −i )…………………………………………….......3.3
NPV 1−NPV 2 2 1
Dimana:
IRR = Internal Rate of Return
i1 = Faktordiskontotertinggi yang sudahmemberi NPV positif
i2 = Faktordiskontotertinggi yang masihmemberi NPV negatif
NPV1 = Net Present Value positif
NPV2 = Net Present Value negative
Kriteria IRR yaitu :
IRR >Discount Factor Rate berartiusahaSport Centerlayakdilaksanakan;
IRR = Discount Factor Rate berartiusahaSport Centerakanbalik modal;
IRR <Discount Factor Rate berartiusahaSport Centertidaklayakdilaksanakan.
d. Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)

t=n t=n
Bt Ct
∑ (1+i)t ∑ (1+i)t
BCR = t=1 = t=1 …………………….………....………………(3.4)
Keterangan :
Bt = benefit pada tiap tahun
Ct = cost pada tiap tahun
1/(1+i) = rumus present value
t = 1,2,3…….
n = jumlah tahun
i = timgkat suku bunga
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Analisis Investasi

4.1.1 Asumsi Perencanaan
Analisis finansial pembangunan Ruko berdasarkan sudut pandang investor yang langsung
sebagai pengembang. Dengan mempertimbangkan beberapa asumsi-asumsi yang digunakan
adalah sebagai berikut :
Jangka waktu investasi : 9 Tahun
Suku bunga pinjaman / tahun : 4,75 %

Inflasi : 10 %
Pajak (PPh) : 10 %
4.2 Analisis Aspek Keuangan

4.2.1 Sumber dana dan kebutuhan investasi
Modal yang digunakan untuk pembangunan Rukodidapatkan dari pinjaman bank dengan
bunga sebesar 4,75% setiap tahunnya dari sisa hutang dalam jangka waktu9 tahun.
4.2.2 Biaya (cost)

Biaya merupakan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang yang telah terjadi,
sedang terjadi atau yang kemungkinan akan terjadi untuk berinvestasi. Perhitungan biaya (cost)
modal yang dikeluarkan dalam investasi Indekost berupa biaya langsung (direct cost) maupun
biaya tidak langsung (indirect cost) yang terdiri dari biaya konstruksi, fasilitas alat, angsuran dan
bunga bank, pemasukan Indekost, inflasi dan pajak. Data-data yang digunakan untuk perhitungan
dan analisis dirincikan dalam tabel sebagai beikut:
Tabel. 4.1 Perhitungan biaya konstruksi
No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

1 PEKERJAAN PONDASI Rp. 21,433,450
2 PEKERJAAN BETON Rp 153,984,000
3 PEKERJAAN DINDING Rp 38,035,350
4 PEKERJAAN LANTAI Rp 18,374,710
5 PEKERJAAN KUSEN,PINTU,JENDELA,BOVENLICH,KACA Rp 19,200,000
6 PEKERJAAN ATAP & PLAFOND Rp 20,977,000
7 PEKERJAAN PENGECETAN Rp 11,361,600
8 PEKERJAAN INSTALASI AIR BERSIH & KOTOR Rp 10,099,000
9 PEKERJAAN SANITAIR Rp 2,320,000
10 PEKERJAAN LAIN-LAIN Rp 15,774,500
11 PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK Rp 6,820,000.00
jumlah total 5 unit Rp 1,484,730,800
Tabel. 4.2 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1
Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

N kompone uni pendapatan per
sewa (bulan) 1 tahun/5 UNIT 1 tahun/ UNIT
o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 8.000.000 5 40.000.000 480.000.000 96.000.000
Perhitungan pemasukan untuk tahun -2

N kompone uni pendapatan per 1 tahun/
sewa (bulan) 1 tahun/5 UNIT
o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 8.480.000 5 42.400.000 508.800.000 101.760.000
Perhitungan pemasukan untuk 3 tahun pertama

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 8.988.800 5 44.944.000 539.328.000 107.865.600

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 9.528.158 5 47.640.790 571.689.480 114.337.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 10.100.158 5 50.500.790 606.009.480 121.201.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 10.706.158 5 53.530.790 642.369.480 128.473.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 11.348.158 5 56.740.790 680.889.480 136.177.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 Ruko 12.028.158 5 60.140.790 721.689.480 144.337.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 12.749.158 5 63.745.790 764.949.480 152.989.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 13.513.158 5 67.565.790 810.789.480 162.157.896

o n t bulan UNIT
Rp Rp
1 ruko 14.323.158 5 Rp 71.615.790 Rp 859.389.480 171.877.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 15.182.158 5 75.910.790 910.929.480 182.185.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 16.092.158 5 80.460.790 965.529.480 193.105.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 17.057.158 5 85.285.790 1.023.429.480 204.685.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 18.080.158 5 90.400.790 1.084.809.480 216.961.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 19.164.158 5 95.820.790 1.149.849.480 229.969.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 20.313.158 5 101.565.790 1.218.789.480 243.757.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 21.531.158 5 107.655.790 1.291.869.480 258.373.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 22.822.158 5 114.110.790 1.369.329.480 273.865.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 24.191.158 5 120.955.790 1.451.469.480 290.293.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 25.642.158 5 128.210.790 1.538.529.480 307.705.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 27.180.687 5 135.903.435 1.630.841.220 326.168.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 28.810.687 5 144.053.435 1.728.641.220 345.728.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 30.538.687 5 152.693.435 1.832.321.220 366.464.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 32.370.687 5 161.853.435 1.942.241.220 388.448.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 34.312.687 5 171.563.435 2.058.761.220 411.752.244
o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 36.370.687 5 181.853.435 2.182.241.220 436.448.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 38.552.687 5 192.763.435 2.313.161.220 462.632.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 40.865.687 5 204.328.435 2.451.941.220 490.388.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 43.316.687 5 216.583.435 2.599.001.220 519.800.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 45.915.687 5 229.578.435 2.754.941.220 550.988.244

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 48.670.628 5 243.353.140 2.920.237.680 584.047.536
o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 50.399.269 5 251.996.345 3.023.956.140 604.791.228

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 52.231.590 5 261.157.950 3.133.895.400 626.779.080

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 55.365.485 5 276.827.425 3.321.929.100 664.385.820

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 58.687.414 5 293.437.070 3.521.244.840 704.248.968

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 62.208.658 5 311.043.290 3.732.519.480 746.503.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 65.940.658 5 329.703.290 3.956.439.480 791.287.896
o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 69.896.658 5 349.483.290 4.193.799.480 838.759.896

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 74.090.458 5 370.452.290 4.445.427.480 889.085.496

N kompone pendapatan per
sewa (bulan) unit 1 tahun/5 UNIT 1 tahun/ UNIT
o n bulan
Rp Rp
1 ruko 78.535.458 5 Rp 392.677.290 4.712.127.480 Rp 942.425.496

o n t bulan
Rp Rp Rp Rp
1 ruko 83.247.458 5 416.237.290 4.994.847.480 998.969.496

N kompone uni pendapatan per 1 tahun/5
sewa (bulan) 1 tahun/ UNIT
o n t bulan UNIT
Rp Rp Rp
1 ruko 88.241.458 5 441.207.290 5.294.487.480 Rp 1.058.897.496

o n t bulan
Rp Rp Rp
1 ruko 93.535.458 5 Rp 467.677.290 5.612.127.480 1.122.425.496
o n t bulan
Rp Rp
1 ruko 99.147.458 5 Rp 495.737.290 Rp 5.948.847.480 1.189.769.496

o n t bulan
Rp Rp
1 ruko Rp 105.095.458 5 Rp 525.477.290 6.305.727.480 1.261.145.496

o n t bulan
Rp
1 ruko Rp 111.400.458 5 Rp 557.002.290 6.684.027.480 Rp 1.336.805.496

o n t bulan UNIT
Rp
1 ruko Rp 118.084.458 5 Rp 590.422.290 7.085.067.480 Rp 1.417.013.496

o n t bulan UNIT
Rp Rp
1 ruko 125.084.458 5 Rp 625.422.290 7.505.067.480 Rp 1.501.013.496

o n t bulan UNIT
Rp
Rp Rp 7.955.067.48
1 Ruko 132.584.458 5 662.922.290 0 Rp 1.591.013.496
Tabel. 4.51 Perhitungan pengeluaran untuk tahun -1

TAHUN 1
NO
HARGA TANAH & Rp
1 IMB 400.995.000
2 DEPRESIASI Rp8.019.900,00
PERAWATAN PER Rp
3 TAHUN 148.473.080,00
Rp
4 PAJAK 10% 48.000.000,00
Rp204.492.980,0
5 jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 50.880.000,00
Rp207.372.980,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 53.932.800,00
Rp210.425.780,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 57.168.948,00
Rp213.661.928,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 60.600.948,00
Rp217.093.928,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 64.236.948,00
Rp220.729.928,0
jumlah 0
COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 68.088.948,00
Rp224.581.928,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 72.168.948,00
Rp228.661.928,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 76.494.948,00
Rp232.987.928,0
jumlah 0
COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 81.078.948,00
Rp237.571.928,0
jumlah 0

COST TAHUN 11
N
O
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 85.938.948,00
Rp242.431.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 91.092.948,00
Rp247.585.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 96.552.948,00
Rp253.045.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 102.342.948,00
Rp258.835.928,0
Jumlah 0

COST
NO
2 PERAWATAN PER Rp
TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 108.480.948,00
Rp264.973.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 114.984.948,00
Rp271.477.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 121.878.948,00
Rp278.371.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 129.186.948,00
Rp285.679.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 136.932.948,00
Rp293.425.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 145.146.948,00
Rp301.639.928,0
Jumlah 0

COST TAHUN 21
N
O
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 153.852.948,00
Rp310.345.928,
Jumlah 00

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 163.084.122,00
Rp319.577.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 172.864.122,00
Rp329.357.102,0
Jumlah 0
COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 183.232.122,00
Rp339.725.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 194.224.122,00
Rp350.717.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 205.876.122,00
Rp362.369.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 218.224.122,00
Rp374.717.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
2 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 231.316.122,00
Rp387.809.102,0
Jumlah 0

COST
NO
2 PERAWATAN Rp
PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 245.194.122,00
Rp401.687.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN Rp
4 PER TAHUN 148.473.080,00
Rp
5 PAJAK 10% 259.900.122,00
Rp416.393.102,0
Jumlah 0

COST TAHUN 3
N
O
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 275.494.122,00
Rp431.987.102,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 292.023.768,00
Rp448.516.748,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 302.395.614,00
Rp458.888.594,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 313.389.540,00
Rp469.882.520,0
Jumlah 0
COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 332.192.910,00
Rp488.685.890,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 352.124.484,00
Rp508.617.464,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
3 PAJAK 10% Rp
373.251.948,00
Rp529.744.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 395.643.948,00
Rp552.136.928,0
Jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 419.379.948,00
Rp575.872.928,0
jumlah 0

COST
NO
4 PERAWATAN PER Rp
TAHUN 148.473.080,00
Rp
5 PAJAK 10% 444.542.748,00
Rp601.035.728,0
jumlah 0

COST TAHUN 4
N
O
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 471.212.748,00
Rp627.705.728,0
jumlah 0

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 499.484.748,00
jumlah Rp655.977.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 529.448.748,00
jumlah Rp685.941.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 561.212.748,00
jumlah Rp717.705.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 594.884.748,00
jumlah Rp751.377.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 630.572.748,00
jumlah Rp787.065.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 668.402.748,00
jumlah Rp824.895.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 708.506.748,00
jumlah Rp864.999.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
2 TAHUN 148.473.080,00
Rp
3 PAJAK 10% 750.506.748,00
jumlah Rp906.999.728,00

COST
NO
PERAWATAN PER Rp
4 TAHUN 148.473.080,00
Rp
5 PAJAK 10% 795.506.748,00
jumlah Rp951.999.728,00
Tabel. 4.6 Perhitungan angsuran dan bunga bank

tahun total pinjaman angsuran/tahun suku bunga 4,75 total angsuran
ke %
1 1484730800 148473080 70524713 218997793
2 1336257720 148473080 63472241,7 211945321,7
3 1187784640 148473080 56419770,4 204892850,4
4 1039311560 148473080 49367299,1 197840379,1
5 890838480 148473080 42314827,8 190787907,8
6 742365400 148473080 35262356,5 183735436,5
7 593892320 148473080 28209885,2 176682965,2
8 445419240 148473080 21157413,9 169630493,9
9 296946160 148473080 14104942,6 162578022,6
10 148473080 148473080 7052471,3 155525551,3
1872616722
4.3.2 Biaya Inflasi

Investasi pada pembangunan RUKO dipengaruhi oleh inflasi yang terjadi, dan
berdasarkan data dari Bank Indinesia, nilai inflasisebesar 4%. Sehingga untuk perhitungan
cashflow darianalisis benefit dan analisis biaya pengeluaran dapat kita lihat pada table berikut
ini:
Tabel. 4.6 Perhitungan Cashflow

tahun ke benefit cost cashflow sebelum pajak bunga ( 4,75%) inflasi 10% pendapatan kena pajak pajak 10% cashflow setelah pajak
* A B C= a-b D E F=c-(d+e) G H= (c-g)
0 0 Rp1.633.203.880 -Rp1.633.203.880 1 -Rp163.320.388 -Rp1.469.883.493 -Rp146.988.349 -Rp1.486.215.531
1 Rp480.000.000 Rp204.492.980 Rp275.507.020 0,954653938 Rp20.449.298 Rp255.057.721 Rp25.505.772 Rp250.001.248
2 Rp508.800.000 Rp207.372.980 Rp301.427.020 0,911364141 Rp20.737.298 Rp280.689.721 Rp28.068.972 Rp273.358.048
3 Rp539.328.000 Rp210.425.780 Rp328.902.220 0,870037366 Rp21.042.578 Rp307.859.641 Rp30.785.964 Rp298.116.256
4 Rp571.689.480 Rp213.661.928 Rp358.027.552 0,830584598 Rp21.366.193 Rp336.661.358 Rp33.666.136 Rp324.361.416
5 Rp606.009.480 Rp217.093.928 Rp388.915.552 0,792920857 Rp21.709.393 Rp367.206.158 Rp36.720.616 Rp352.194.936
6 Rp642.369.480 Rp220.729.928 Rp421.639.552 0,756965019 Rp22.072.993 Rp399.566.558 Rp39.956.656 Rp381.682.896
7 Rp680.889.480 Rp224.581.928 Rp456.307.552 0,722639636 Rp22.458.193 Rp433.849.358 Rp43.384.936 Rp412.922.616
8 Rp721.689.480 Rp228.661.928 Rp493.027.552 0,689870774 Rp22.866.193 Rp470.161.359 Rp47.016.136 Rp446.011.416
9 Rp764.949.480 Rp232.987.928 Rp531.961.552 0,658587851 Rp23.298.793 Rp508.662.759 Rp50.866.276 Rp481.095.276
10 Rp810.789.480 Rp237.571.928 Rp573.217.552 0,628723486 Rp23.757.193 Rp549.460.359 Rp54.946.036 Rp518.271.516
11 Rp859.389.480 Rp242.431.928 Rp616.957.552 0,600213352 Rp24.243.193 Rp592.714.359 Rp59.271.436 Rp557.686.116
12 Rp910.929.480 Rp247.585.928 Rp663.343.552 0,57299604 Rp24.758.593 Rp638.584.959 Rp63.858.496 Rp599.485.056
13 Rp965.529.480 Rp258.835.928 Rp706.693.552 0,547012926 Rp25.883.593 Rp680.809.959 Rp68.080.996 Rp638.612.556
14 Rp1.023.429.480 Rp264.973.928 Rp758.455.552 0,522208044 Rp26.497.393 Rp731.958.159 Rp73.195.816 Rp685.259.736
15 Rp1.084.809.480 Rp271.477.928 Rp813.331.552 0,498527965 Rp27.147.793 Rp786.183.759 Rp78.618.376 Rp734.713.176
16 Rp1.149.849.480 Rp278.371.928 Rp871.477.552 0,475921685 Rp27.837.193 Rp843.640.359 Rp84.364.036 Rp787.113.516
17 Rp1.218.789.480 Rp285.679.928 Rp933.109.552 0,454340511 Rp28.567.993 Rp904.541.559 Rp90.454.156 Rp842.655.396
18 Rp1.291.869.480 Rp285.679.928 Rp1.006.189.552 0,433737958 Rp28.567.993 Rp977.621.559 Rp97.762.156 Rp908.427.396
19 Rp1.369.329.480 Rp293.425.928 Rp1.075.903.552 0,41406965 Rp29.342.593 Rp1.046.560.959 Rp104.656.096 Rp971.247.456
20 Rp1.451.469.480 Rp301.639.928 Rp1.149.829.552 0,395293222 Rp30.163.993 Rp1.119.665.559 Rp111.966.556 Rp1.037.862.996
21 Rp1.538.529.480 Rp310.345.928 Rp1.228.183.552 0,377368231 Rp31.034.593 Rp1.197.148.959 Rp119.714.896 Rp1.108.468.656
22 Rp1.630.841.220 Rp319.577.102 Rp1.311.264.118 0,360256067 Rp31.957.710 Rp1.279.306.407 Rp127.930.641 Rp1.183.333.477
23 Rp1.728.641.220 Rp329.357.102 Rp1.399.284.118 0,343919873 Rp32.935.710 Rp1.366.348.407 Rp136.634.841 Rp1.262.649.277
24 Rp1.832.321.220 Rp339.725.102 Rp1.492.596.118 0,328324462 Rp33.972.510 Rp1.458.623.607 Rp145.862.361 Rp1.346.733.757
25 Rp1.942.241.220 Rp350.717.102 Rp1.591.524.118 0,31343624 Rp35.071.710 Rp1.556.452.407 Rp155.645.241 Rp1.435.878.877
26 Rp2.058.761.220 Rp362.369.102 Rp1.696.392.118 0,299223141 Rp36.236.910 Rp1.660.155.208 Rp166.015.521 Rp1.530.376.597
27 Rp2.182.241.220 Rp374.717.102 Rp1.807.524.118 0,28565455 Rp37.471.710 Rp1.770.052.408 Rp177.005.241 Rp1.630.518.877
28 Rp2.313.161.220 Rp387.809.102 Rp1.925.352.118 0,272701241 Rp38.780.910 Rp1.886.571.208 Rp188.657.121 Rp1.736.694.997
29 Rp2.451.941.220 Rp401.687.102 Rp2.050.254.118 0,260335313 Rp40.168.710 Rp2.010.085.408 Rp201.008.541 Rp1.849.245.577
30 Rp2.599.001.220 Rp416.393.102 Rp2.182.608.118 0,248530132 Rp41.639.310 Rp2.140.968.808 Rp214.096.881 Rp1.968.511.237
31 Rp 2.754.941.220 Rp431.987.102 Rp2.322.954.118 0,237260269 Rp43.198.710 Rp2.279.755.408 Rp227.975.541 Rp2.094.978.577
32 Rp 2.920.237.680 Rp448.516.748 Rp2.471.720.932 0,226501451 Rp44.851.675 Rp2.426.869.257 Rp242.686.926 Rp2.229.034.006
33 Rp 3.023.956.140 Rp458.888.594 Rp2.565.067.546 0,216230502 Rp45.888.859 Rp2.519.178.686 Rp251.917.869 Rp2.313.149.677
34 Rp 3.133.895.400 Rp469.882.520 Rp2.664.012.880 0,2064253 Rp46.988.252 Rp2.617.024.628 Rp261.702.463 Rp2.402.310.417
35 Rp 3.321.929.100 Rp488.685.890 Rp2.833.243.210 0,197064725 Rp48.868.589 Rp2.784.374.621 Rp278.437.462 Rp2.554.805.748
36 Rp 3.521.244.840 Rp508.617.464 Rp3.012.627.376 0,188128616 Rp50.861.746 Rp2.961.765.629 Rp296.176.563 Rp2.716.450.813
37 Rp 3.732.519.480 Rp529.744.928 Rp3.202.774.552 0,179597724 Rp52.974.493 Rp3.149.800.059 Rp314.980.006 Rp2.887.794.546
38 Rp 3.956.439.480 Rp552.136.928 Rp3.404.302.552 0,171453675 Rp55.213.693 Rp3.349.088.859 Rp334.908.886 Rp3.069.393.666
39 Rp 4.193.799.480 Rp575.872.928 Rp3.617.926.552 0,163678926 Rp57.587.293 Rp3.560.339.259 Rp356.033.926 Rp3.261.892.626
40 Rp 4.445.427.480 Rp601.035.728 Rp3.844.391.752 0,156256731 Rp60.103.573 Rp3.784.288.179 Rp378.428.818 Rp3.465.962.934
41 Rp 4.712.127.480 Rp627.705.728 Rp4.084.421.752 0,149171104 Rp62.770.573 Rp4.021.651.179 Rp402.165.118 Rp3.682.256.634
42 Rp 4.994.847.480 Rp655.977.728 Rp4.338.869.752 0,142406782 Rp65.597.773 Rp4.273.271.979 Rp427.327.198 Rp3.911.542.554
43 Rp 5.294.487.480 Rp685.941.728 Rp4.608.545.752 0,135949195 Rp68.594.173 Rp4.539.951.579 Rp453.995.158 Rp4.154.550.594
44 Rp 5.612.127.480 Rp717.705.728 Rp4.894.421.752 0,129784434 Rp71.770.573 Rp4.822.651.179 Rp482.265.118 Rp4.412.156.634
45 Rp 5.948.847.480 Rp751.377.728 Rp5.197.469.752 0,123899221 Rp75.137.773 Rp5.122.331.979 Rp512.233.198 Rp4.685.236.554
46 Rp 6.305.727.480 Rp787.065.728 Rp5.518.661.752 0,118280879 Rp78.706.573 Rp5.439.955.179 Rp543.995.518 Rp4.974.666.234
47 Rp 6.684.027.480 Rp824.895.728 Rp5.859.131.752 0,112917307 Rp82.489.573 Rp5.776.642.179 Rp577.664.218 Rp5.281.467.534
48 Rp 7.085.067.480 Rp864.999.728 Rp6.220.067.752 0,107796952 Rp86.499.973 Rp6.133.567.779 Rp613.356.778 Rp5.606.710.974
49 Rp 7.505.067.480 Rp906.999.728 Rp6.598.067.752 0,102908785 Rp90.699.973 Rp6.507.367.779 Rp650.736.778 Rp5.947.330.974
50 Rp 7.955.067.480 Rp951.999.728 Rp7.003.067.752 0,098242277 Rp95.199.973 Rp6.907.867.779 Rp690.786.778 Rp6.312.280.974
4.3 Analisis Investasi
Berdasarkan data diatas, dapat dianalisis kelayakan investasi ekonomi rekayasa
Ruko dengan metode-metode berikut ini :
4.3.1 Metode Net Present Value (NPV)
NPV diperoleh dengan jalan mencari selisih antara jumlah kas yang masuk kedalam dana
proyek dengan kas yang keluar dari dana proyek tiap bulannya dengan tingkat biaya modal (cost
of capital) yang digunakan. Pada tahun awal mulai proyek atau disebut tahun ke-1 = 1.00 x
Rp453,756,031,930,= Rp. Rp453,756,031,930,,-Selanjutnya perhitungan Net Present Value
(NPV) dapat dilihat pada table berikut ini :
Tabel. 4.7 Perhitungan Net Present Value (NPV)

tahun ke benefit cost df 4,75% present value pesent value kumulatif BCR NPV
benefit cost benefit cost
0 0 Rp1.633.203.880 1 0 Rp1.633.203.880 0 Rp1.633.203.880 Rp0 -Rp1.633.203.880
1 Rp480.000.000 Rp204.492.980 0,95465394 Rp458.233.890 Rp195.220.029 Rp458.233.890 Rp1.828.423.909 0,250617 -Rp1.370.190.018
2 Rp508.800.000 Rp207.372.980 0,91136414 Rp463.702.075 Rp188.992.298 Rp921.935.965 Rp2.017.416.206 0,456988 -Rp1.095.480.241
3 Rp539.328.000 Rp210.425.780 0,87003737 Rp469.235.513 Rp183.078.291 Rp1.391.171.478 Rp2.200.494.498 0,632209 -Rp809.323.020
4 Rp571.689.480 Rp213.661.928 0,8305846 Rp474.836.477 Rp177.464.307 Rp1.866.007.955 Rp2.377.958.804 0,78471 -Rp511.950.850
5 Rp606.009.480 Rp217.093.928 0,79292086 Rp480.517.556 Rp172.138.303 Rp2.346.525.511 Rp2.550.097.108 0,920171 -Rp203.571.597
6 Rp642.369.480 Rp220.729.928 0,75696502 Rp486.251.226 Rp167.084.834 Rp2.832.776.737 Rp2.717.181.942 1,042542 Rp115.594.795
7 Rp680.889.480 Rp224.581.928 0,72263964 Rp492.037.726 Rp162.291.803 Rp3.324.814.463 Rp2.879.473.745 1,15466 Rp445.340.718
8 Rp721.689.480 Rp228.661.928 0,68987077 Rp497.872.480 Rp157.747.181 Rp3.822.686.943 Rp3.037.220.926 1,258613 Rp785.466.017
9 Rp764.949.480 Rp232.987.928 0,65858785 Rp503.786.434 Rp153.443.019 Rp4.326.473.378 Rp3.190.663.945 1,355979 Rp1.135.809.433
10 Rp810.789.480 Rp237.571.928 0,62872349 Rp509.762.388 Rp149.367.051 Rp4.836.235.766 Rp3.340.030.996 1,447961 Rp1.496.204.770
11 Rp859.389.480 Rp242.431.928 0,60021335 Rp515.817.040 Rp145.510.880 Rp5.352.052.806 Rp3.485.541.876 1,535501 Rp1.866.510.930
12 Rp910.929.480 Rp247.585.928 0,57299604 Rp521.958.985 Rp141.865.756 Rp5.874.011.790 Rp3.627.407.632 1,619342 Rp2.246.604.158
13 Rp965.529.480 Rp258.835.928 0,54701293 Rp528.157.106 Rp141.586.598 Rp6.402.168.896 Rp3.768.994.230 1,698641 Rp2.633.174.666
14 Rp1.023.429.480 Rp264.973.928 0,52220804 Rp534.443.107 Rp138.371.517 Rp6.936.612.003 Rp3.907.365.747 1,775266 Rp3.029.246.256
15 Rp1.084.809.480 Rp271.477.928 0,49852797 Rp540.807.863 Rp135.339.339 Rp7.477.419.866 Rp4.042.705.086 1,849608 Rp3.434.714.780
16 Rp1.149.849.480 Rp278.371.928 0,47592169 Rp547.238.302 Rp132.483.237 Rp8.024.658.168 Rp4.175.188.323 1,921987 Rp3.849.469.845
17 Rp1.218.789.480 Rp285.679.928 0,45434051 Rp553.745.435 Rp129.795.964 Rp8.578.403.603 Rp4.304.984.287 1,992668 Rp4.273.419.316
18 Rp1.291.869.480 Rp285.679.928 0,43373796 Rp560.332.830 Rp123.910.229 Rp9.138.736.433 Rp4.428.894.516 2,063435 Rp4.709.841.917
19 Rp1.369.329.480 Rp293.425.928 0,41406965 Rp566.997.778 Rp121.498.771 Rp9.705.734.211 Rp4.550.393.287 2,132944 Rp5.155.340.924
20 Rp1.451.469.480 Rp301.639.928 0,39529322 Rp573.756.047 Rp119.236.219 Rp10.279.490.258 Rp4.669.629.506 2,20135 Rp5.609.860.752
21 Rp1.538.529.480 Rp310.345.928 0,37736823 Rp580.592.148 Rp117.114.694 Rp10.860.082.406 Rp4.786.744.200 2,268783 Rp6.073.338.206
22 Rp1.630.841.220 Rp319.577.102 0,36025607 Rp587.520.445 Rp115.129.590 Rp11.447.602.850 Rp4.901.873.790 2,335352 Rp6.545.729.060
23 Rp1.728.641.220 Rp329.357.102 0,34391987 Rp594.514.070 Rp113.272.453 Rp12.042.116.920 Rp5.015.146.243 2,40115 Rp7.026.970.677
24 Rp1.832.321.220 Rp339.725.102 0,32832446 Rp601.595.878 Rp111.540.061 Rp12.643.712.798 Rp5.126.686.304 2,466254 Rp7.517.026.494
25 Rp1.942.241.220 Rp350.717.102 0,31343624 Rp608.768.785 Rp109.927.450 Rp13.252.481.583 Rp5.236.613.754 2,530735 Rp8.015.867.830
26 Rp2.058.761.220 Rp362.369.102 0,29922314 Rp616.028.999 Rp108.429.221 Rp13.868.510.582 Rp5.345.042.975 2,594649 Rp8.523.467.607
27 Rp2.182.241.220 Rp374.717.102 0,28565455 Rp623.367.133 Rp107.039.645 Rp14.491.877.715 Rp5.452.082.620 2,658044 Rp9.039.795.096
28 Rp2.313.161.220 Rp387.809.102 0,27270124 Rp630.801.935 Rp105.756.023 Rp15.122.679.650 Rp5.557.838.643 2,720964 Rp9.564.841.007
29 Rp2.451.941.220 Rp401.687.102 0,26033531 Rp638.326.886 Rp104.573.338 Rp15.761.006.537 Rp5.662.411.981 2,783444 Rp10.098.594.556
30 Rp2.599.001.220 Rp416.393.102 0,24853013 Rp645.930.117 Rp103.486.233 Rp16.406.936.653 Rp5.765.898.213 2,845513 Rp10.641.038.440
31 Rp 2.754.941.220 Rp431.987.102 0,23726027 Rp653.638.096 Rp102.493.376 Rp17.060.574.749 Rp5.868.391.590 2,907198 Rp11.192.183.160
32 Rp 2.920.237.680 Rp448.516.748 0,22650145 Rp661.438.070 Rp101.589.694 Rp17.722.012.820 Rp5.969.981.284 2,968521 Rp11.752.031.536
33 Rp 3.023.956.140 Rp458.888.594 0,2162305 Rp653.871.553 Rp99.225.711 Rp18.375.884.373 Rp6.069.206.994 3,027724 Rp12.306.677.379
34 Rp 3.133.895.400 Rp469.882.520 0,2064253 Rp646.915.298 Rp96.995.640 Rp19.022.799.671 Rp6.166.202.635 3,08501 Rp12.856.597.036
35 Rp 3.321.929.100 Rp488.685.890 0,19706473 Rp654.635.046 Rp96.302.751 Rp19.677.434.717 Rp6.262.505.385 3,142103 Rp13.414.929.332
36 Rp 3.521.244.840 Rp508.617.464 0,18812862 Rp662.446.919 Rp95.685.500 Rp20.339.881.636 Rp6.358.190.885 3,199005 Rp13.981.690.751
37 Rp 3.732.519.480 Rp529.744.928 0,17959772 Rp670.352.005 Rp95.140.984 Rp21.010.233.641 Rp6.453.331.869 3,255719 Rp14.556.901.772
38 Rp 3.956.439.480 Rp552.136.928 0,17145367 Rp678.346.088 Rp94.665.905 Rp21.688.579.728 Rp6.547.997.774 3,312246 Rp15.140.581.955
39 Rp 4.193.799.480 Rp575.872.928 0,16367893 Rp686.436.594 Rp94.258.262 Rp22.375.016.322 Rp6.642.256.036 3,368587 Rp15.732.760.286
40 Rp 4.445.427.480 Rp601.035.728 0,15625673 Rp694.627.966 Rp93.915.878 Rp23.069.644.288 Rp6.736.171.914 3,424741 Rp16.333.472.374
41 Rp 4.712.127.480 Rp627.705.728 0,1491711 Rp702.913.257 Rp93.635.556 Rp23.772.557.545 Rp6.829.807.470 3,480707 Rp16.942.750.075
42 Rp 4.994.847.480 Rp655.977.728 0,14240678 Rp711.300.154 Rp93.415.677 Rp24.483.857.699 Rp6.923.223.147 3,536483 Rp17.560.634.551
43 Rp 5.294.487.480 Rp685.941.728 0,13594919 Rp719.781.310 Rp93.253.226 Rp25.203.639.008 Rp7.016.476.373 3,592065 Rp18.187.162.635
44 Rp 5.612.127.480 Rp717.705.728 0,12978443 Rp728.366.789 Rp93.147.032 Rp25.932.005.798 Rp7.109.623.405 3,647451 Rp18.822.382.393
45 Rp 5.948.847.480 Rp751.377.728 0,12389922 Rp737.057.569 Rp93.095.115 Rp26.669.063.367 Rp7.202.718.520 3,702639 Rp19.466.344.847
46 Rp 6.305.727.480 Rp787.065.728 0,11828088 Rp745.846.991 Rp93.094.826 Rp27.414.910.358 Rp7.295.813.346 3,757622 Rp20.119.097.012
47 Rp 6.684.027.480 Rp824.895.728 0,11291731 Rp754.742.385 Rp93.145.004 Rp28.169.652.743 Rp7.388.958.351 3,812398 Rp20.780.694.392
48 Rp 7.085.067.480 Rp864.999.728 0,10779695 Rp763.748.679 Rp93.244.334 Rp28.933.401.422 Rp7.482.202.685 3,866963 Rp21.451.198.737
49 Rp 7.505.067.480 Rp906.999.728 0,10290878 Rp772.337.374 Rp93.338.240 Rp29.705.738.796 Rp7.575.540.925 3,92127 Rp22.130.197.872
50 Rp 7.955.067.480 Rp951.999.728 0,09824228 Rp781.523.940 Rp93.526.621 Rp30.487.262.736 Rp7.669.067.545 3,975355 Rp22.818.195.191
Rp453.756.031.930
4.3.2 Metode Benefict Cost Ratio (BCR)
Suatu investasi dinyatakan layak atau bisa dilaksanakan apabila rasio antara manfaat
terhadap biaya yang dibutuhkan lebih besar dari satu.
Keuntungan Bersih(Benefit )
BCR=
Nilai Investasi (Cost )
0
BCR= =0
1.633 .203 .880
458.233 .890
BCR= =0.25
1.828 .423 .909
Tabel. 4.8 Perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR)

tahun ke benefit cost df 4,75% present value pesent value kumulatif BCR NPV
benefit cost benefit cost
0 0 Rp1.633.203.880 1 0 Rp1.633.203.880 0 Rp1.633.203.880 Rp0 -Rp1.633.203.880
1 Rp480.000.000 Rp204.492.980 0,95465394 Rp458.233.890 Rp195.220.029 Rp458.233.890 Rp1.828.423.909 0,250617 -Rp1.370.190.018
2 Rp508.800.000 Rp207.372.980 0,91136414 Rp463.702.075 Rp188.992.298 Rp921.935.965 Rp2.017.416.206 0,456988 -Rp1.095.480.241
3 Rp539.328.000 Rp210.425.780 0,87003737 Rp469.235.513 Rp183.078.291 Rp1.391.171.478 Rp2.200.494.498 0,632209 -Rp809.323.020
4 Rp571.689.480 Rp213.661.928 0,8305846 Rp474.836.477 Rp177.464.307 Rp1.866.007.955 Rp2.377.958.804 0,78471 -Rp511.950.850
5 Rp606.009.480 Rp217.093.928 0,79292086 Rp480.517.556 Rp172.138.303 Rp2.346.525.511 Rp2.550.097.108 0,920171 -Rp203.571.597
6 Rp642.369.480 Rp220.729.928 0,75696502 Rp486.251.226 Rp167.084.834 Rp2.832.776.737 Rp2.717.181.942 1,042542 Rp115.594.795
7 Rp680.889.480 Rp224.581.928 0,72263964 Rp492.037.726 Rp162.291.803 Rp3.324.814.463 Rp2.879.473.745 1,15466 Rp445.340.718
8 Rp721.689.480 Rp228.661.928 0,68987077 Rp497.872.480 Rp157.747.181 Rp3.822.686.943 Rp3.037.220.926 1,258613 Rp785.466.017
9 Rp764.949.480 Rp232.987.928 0,65858785 Rp503.786.434 Rp153.443.019 Rp4.326.473.378 Rp3.190.663.945 1,355979 Rp1.135.809.433
10 Rp810.789.480 Rp237.571.928 0,62872349 Rp509.762.388 Rp149.367.051 Rp4.836.235.766 Rp3.340.030.996 1,447961 Rp1.496.204.770
11 Rp859.389.480 Rp242.431.928 0,60021335 Rp515.817.040 Rp145.510.880 Rp5.352.052.806 Rp3.485.541.876 1,535501 Rp1.866.510.930
12 Rp910.929.480 Rp247.585.928 0,57299604 Rp521.958.985 Rp141.865.756 Rp5.874.011.790 Rp3.627.407.632 1,619342 Rp2.246.604.158
13 Rp965.529.480 Rp258.835.928 0,54701293 Rp528.157.106 Rp141.586.598 Rp6.402.168.896 Rp3.768.994.230 1,698641 Rp2.633.174.666
14 Rp1.023.429.480 Rp264.973.928 0,52220804 Rp534.443.107 Rp138.371.517 Rp6.936.612.003 Rp3.907.365.747 1,775266 Rp3.029.246.256
15 Rp1.084.809.480 Rp271.477.928 0,49852797 Rp540.807.863 Rp135.339.339 Rp7.477.419.866 Rp4.042.705.086 1,849608 Rp3.434.714.780
16 Rp1.149.849.480 Rp278.371.928 0,47592169 Rp547.238.302 Rp132.483.237 Rp8.024.658.168 Rp4.175.188.323 1,921987 Rp3.849.469.845
17 Rp1.218.789.480 Rp285.679.928 0,45434051 Rp553.745.435 Rp129.795.964 Rp8.578.403.603 Rp4.304.984.287 1,992668 Rp4.273.419.316
18 Rp1.291.869.480 Rp285.679.928 0,43373796 Rp560.332.830 Rp123.910.229 Rp9.138.736.433 Rp4.428.894.516 2,063435 Rp4.709.841.917
19 Rp1.369.329.480 Rp293.425.928 0,41406965 Rp566.997.778 Rp121.498.771 Rp9.705.734.211 Rp4.550.393.287 2,132944 Rp5.155.340.924
20 Rp1.451.469.480 Rp301.639.928 0,39529322 Rp573.756.047 Rp119.236.219 Rp10.279.490.258 Rp4.669.629.506 2,20135 Rp5.609.860.752
21 Rp1.538.529.480 Rp310.345.928 0,37736823 Rp580.592.148 Rp117.114.694 Rp10.860.082.406 Rp4.786.744.200 2,268783 Rp6.073.338.206
22 Rp1.630.841.220 Rp319.577.102 0,36025607 Rp587.520.445 Rp115.129.590 Rp11.447.602.850 Rp4.901.873.790 2,335352 Rp6.545.729.060
23 Rp1.728.641.220 Rp329.357.102 0,34391987 Rp594.514.070 Rp113.272.453 Rp12.042.116.920 Rp5.015.146.243 2,40115 Rp7.026.970.677
24 Rp1.832.321.220 Rp339.725.102 0,32832446 Rp601.595.878 Rp111.540.061 Rp12.643.712.798 Rp5.126.686.304 2,466254 Rp7.517.026.494
25 Rp1.942.241.220 Rp350.717.102 0,31343624 Rp608.768.785 Rp109.927.450 Rp13.252.481.583 Rp5.236.613.754 2,530735 Rp8.015.867.830
26 Rp2.058.761.220 Rp362.369.102 0,29922314 Rp616.028.999 Rp108.429.221 Rp13.868.510.582 Rp5.345.042.975 2,594649 Rp8.523.467.607
27 Rp2.182.241.220 Rp374.717.102 0,28565455 Rp623.367.133 Rp107.039.645 Rp14.491.877.715 Rp5.452.082.620 2,658044 Rp9.039.795.096
28 Rp2.313.161.220 Rp387.809.102 0,27270124 Rp630.801.935 Rp105.756.023 Rp15.122.679.650 Rp5.557.838.643 2,720964 Rp9.564.841.007
29 Rp2.451.941.220 Rp401.687.102 0,26033531 Rp638.326.886 Rp104.573.338 Rp15.761.006.537 Rp5.662.411.981 2,783444 Rp10.098.594.556
30 Rp2.599.001.220 Rp416.393.102 0,24853013 Rp645.930.117 Rp103.486.233 Rp16.406.936.653 Rp5.765.898.213 2,845513 Rp10.641.038.440
31 Rp 2.754.941.220 Rp431.987.102 0,23726027 Rp653.638.096 Rp102.493.376 Rp17.060.574.749 Rp5.868.391.590 2,907198 Rp11.192.183.160
32 Rp 2.920.237.680 Rp448.516.748 0,22650145 Rp661.438.070 Rp101.589.694 Rp17.722.012.820 Rp5.969.981.284 2,968521 Rp11.752.031.536
33 Rp 3.023.956.140 Rp458.888.594 0,2162305 Rp653.871.553 Rp99.225.711 Rp18.375.884.373 Rp6.069.206.994 3,027724 Rp12.306.677.379
34 Rp 3.133.895.400 Rp469.882.520 0,2064253 Rp646.915.298 Rp96.995.640 Rp19.022.799.671 Rp6.166.202.635 3,08501 Rp12.856.597.036
35 Rp 3.321.929.100 Rp488.685.890 0,19706473 Rp654.635.046 Rp96.302.751 Rp19.677.434.717 Rp6.262.505.385 3,142103 Rp13.414.929.332
36 Rp 3.521.244.840 Rp508.617.464 0,18812862 Rp662.446.919 Rp95.685.500 Rp20.339.881.636 Rp6.358.190.885 3,199005 Rp13.981.690.751
37 Rp 3.732.519.480 Rp529.744.928 0,17959772 Rp670.352.005 Rp95.140.984 Rp21.010.233.641 Rp6.453.331.869 3,255719 Rp14.556.901.772
38 Rp 3.956.439.480 Rp552.136.928 0,17145367 Rp678.346.088 Rp94.665.905 Rp21.688.579.728 Rp6.547.997.774 3,312246 Rp15.140.581.955
39 Rp 4.193.799.480 Rp575.872.928 0,16367893 Rp686.436.594 Rp94.258.262 Rp22.375.016.322 Rp6.642.256.036 3,368587 Rp15.732.760.286
40 Rp 4.445.427.480 Rp601.035.728 0,15625673 Rp694.627.966 Rp93.915.878 Rp23.069.644.288 Rp6.736.171.914 3,424741 Rp16.333.472.374
41 Rp 4.712.127.480 Rp627.705.728 0,1491711 Rp702.913.257 Rp93.635.556 Rp23.772.557.545 Rp6.829.807.470 3,480707 Rp16.942.750.075
42 Rp 4.994.847.480 Rp655.977.728 0,14240678 Rp711.300.154 Rp93.415.677 Rp24.483.857.699 Rp6.923.223.147 3,536483 Rp17.560.634.551
43 Rp 5.294.487.480 Rp685.941.728 0,13594919 Rp719.781.310 Rp93.253.226 Rp25.203.639.008 Rp7.016.476.373 3,592065 Rp18.187.162.635
44 Rp 5.612.127.480 Rp717.705.728 0,12978443 Rp728.366.789 Rp93.147.032 Rp25.932.005.798 Rp7.109.623.405 3,647451 Rp18.822.382.393
45 Rp 5.948.847.480 Rp751.377.728 0,12389922 Rp737.057.569 Rp93.095.115 Rp26.669.063.367 Rp7.202.718.520 3,702639 Rp19.466.344.847
46 Rp 6.305.727.480 Rp787.065.728 0,11828088 Rp745.846.991 Rp93.094.826 Rp27.414.910.358 Rp7.295.813.346 3,757622 Rp20.119.097.012
47 Rp 6.684.027.480 Rp824.895.728 0,11291731 Rp754.742.385 Rp93.145.004 Rp28.169.652.743 Rp7.388.958.351 3,812398 Rp20.780.694.392
48 Rp 7.085.067.480 Rp864.999.728 0,10779695 Rp763.748.679 Rp93.244.334 Rp28.933.401.422 Rp7.482.202.685 3,866963 Rp21.451.198.737
49 Rp 7.505.067.480 Rp906.999.728 0,10290878 Rp772.337.374 Rp93.338.240 Rp29.705.738.796 Rp7.575.540.925 3,92127 Rp22.130.197.872
50 Rp 7.955.067.480 Rp951.999.728 0,09824228 Rp781.523.940 Rp93.526.621 Rp30.487.262.736 Rp7.669.067.545 3,975355 Rp22.818.195.191
Rp453.756.031.930
4.3.3 Metode Interal Rate of Return
IRR adalah tingkat bunga yang bila digunakan untuk mendiskontokan seluruh selisih kas
pada bulan-bulan operasi proyek akan menghasilkan kas yang sama dengan jumlah investasi
proyek, sehingga pada keadaan ini NPV = 0.
t=50
0−453.756.031,930
NPV 4 .7 5 %= ∑ ¿ =453.756 .031,930
t =0 (1+ 4,75 %)°
t =50
0−453.756 .031,930
NPV 20 %= ∑ ¿ =−320.351.936
t =0 (1+20 % )°
SelanjutnyaperhitunganInternal Rate of Return (IRR) dapatdilihat pada table berikutini :
Tabel. 4.9 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

thn ke- NPV DF 20% NPV DF 30% NPV DF 40% NPV DF 50% NPV DF 60% NPV
4,75% 20% 20% 0,3 30% 0,4 40% 0,500 50% 0,6 60%
0 -Rp1.633.203.880 1,000 -Rp1.633.203.880 1,0000 -Rp1.633.203.880 1 -Rp1.633.203.880 1,0000 -Rp1.633.203.880,0000 1 -Rp1.633.203.880,0000000
1 -Rp1.370.190.018 0,833 -Rp1.141.825.015 0,7692 -Rp1.053.992.322 0,714286 -Rp978.707.156 0,6667 -Rp913.460.012,2832 0,6250000 -Rp856.368.761,5155130
2 -Rp1.095.480.241 0,694 -Rp760.750.167 0,5917 -Rp648.213.160 0,510204 -Rp558.918.490 0,4444 -Rp486.880.107,1984 0,3906250 -Rp427.921.969,2173410
3 -Rp809.323.020 0,579 -Rp468.358.229 0,4552 -Rp368.376.431 0,364431 -Rp294.942.792 0,2963 -Rp239.799.413,3111 0,2441406 -Rp197.588.627,9113760
4 -Rp511.950.850 0,482 -Rp246.889.877 0,3501 -Rp179.248.223 0,260308 -Rp133.265.007 0,1975 -Rp101.126.093,7476 0,1525879 -Rp78.117.500,2437106
5 -Rp203.571.597 0,402 -Rp81.810.859 0,2693 -Rp54.827.750 0,185934 -Rp37.850.969 0,1317 -Rp26.807.782,2841 0,0953674 -Rp19.414.100,3341672
6 Rp115.594.795 0,335 Rp38.712.463 0,2072 Rp23.948.492 0,132810 Rp15.352.180 0,0878 Rp10.148.239,8636 0,0596046 Rp6.889.986,6757691
7 Rp445.340.718 0,279 Rp124.286.421 0,1594 Rp70.972.310 0,094865 Rp42.247.027 0,0585 Rp26.064.751,6724 0,0372529 Rp16.590.234,5637740
8 Rp785.466.017 0,233 Rp182.674.292 0,1226 Rp96.289.865,867 0,067760 Rp53.223.461 0,0390 Rp30.647.660,4748 0,0232831 Rp18.288.055,8327451
9 Rp1.135.809.433 0,194 Rp220.127.477 0,0943 Rp107.106.369,918 0,048400 Rp54.973.470 0,0260 Rp29.545.009,8823 0,0145519 Rp16.528.202,5793981
10 Rp1.496.204.770 0,162 Rp241.645.424 0,0725 Rp108.531.926,470 0,034572 Rp51.726.212 0,0173 Rp25.946.479,7803 0,0090949 Rp13.607.903,1114092
11 Rp1.866.510.930 0,135 Rp251.209.946 0,0558 Rp104.148.654,125 0,024694 Rp46.091.638 0,0116 Rp21.578.770,0890 0,0056843 Rp10.609.886,2610857
12 Rp2.246.604.158 0,112 Rp251.971.607 0,0429 Rp96.428.704,188 0,017639 Rp39.626.903 0,0077 Rp17.315.356,9877 0,0035527 Rp7.981.541,3244787
13 Rp2.633.174.666 0,093 Rp246.106.718 0,0330 Rp86.939.289,780 0,012599 Rp33.175.326 0,0051 Rp13.529.859,9237 0,0022204 Rp5.846.822,2839075
14 Rp3.029.246.256 0,078 Rp235.937.588 0,0254 Rp76.935.653,572 0,008999 Rp27.261.019 0,0034 Rp10.376.644,8533 0,0013878 Rp4.203.923,6757484
15 Rp3.434.714.780 0,065 Rp222.931.782 0,0195 Rp67.102.761,668 0,006428 Rp22.078.529 0,0023 Rp7.843.714,7792 0,0008674 Rp2.979.140,1808030
16 Rp3.849.469.845 0,054 Rp208.209.713 0,0150 Rp57.850.522,3913 0,004591 Rp17.674.712 0,0015 Rp5.860.582,4066 0,0005421 Rp2.086.801,7843847
17 Rp4.273.419.316 0,045 Rp192.616.872 0,0116 Rp49.401.316,1380 0,003280 Rp14.015.187 0,0010 Rp4.337.346,3648 0,0003388 Rp1.447.890,7830933
18 Rp4.709.841.917 0,038 Rp176.906.545 0,0089 Rp41.881.863 0,002343 Rp11.033.205 0,0007 Rp3.186.865,0074 0,0002118 Rp997.347,8200622
19 Rp5.155.340.924 0,031 Rp161.366.625 0,0068 Rp35.264.172,4585 0,001673 Rp8.626.303 0,0005 Rp2.325.538,1505 0,0001323 Rp682.303,6901553
20 Rp5.609.860.752 0,026 Rp146.327.907 0,0053 Rp29.517.871 0,001195 Rp6.704.886 0,0003 Rp1.687.045,9057 0,0000827 Rp464.036,8053141
21 Rp6.073.338.206 0,022 Rp132.014.398 0,0040 Rp24.581.991,7115 0,000854 Rp5.184.880 0,0002 Rp1.217.617,9062 0,0000517 Rp313.984,2260871
22 Rp6.545.729.060 0,018 Rp118.568.851 0,0031 Rp20.380.004 0,000610 Rp3.991.547 0,0001 Rp874.883,7013 0,0000323 Rp211.503,9130397
23 Rp7.026.970.677 0,015 Rp106.071.688 0,0024 Rp16.829.493,2118 0,000436 Rp3.060.718 0,0001 Rp626.136,7331 0,0000202 Rp141.908,5427047
24 Rp7.517.026.494 0,013 Rp94.557.542 0,0018 Rp13.848.592 0,000311 Rp2.338.693 0,0001 Rp446.535,3686 0,0000126 Rp94.878,2131936
25 Rp8.015.867.830 0,010 Rp84.027.104 0,0014 Rp11.359.696,8043 0,000222 Rp1.781.352 0,0000 Rp317.445,4242 0,0000079 Rp63.234,0475219
26 Rp8.523.467.607 0,009 Rp74.456.723 0,0011 Rp9.291.571 0,000159 Rp1.352.968 0,0000 Rp225.031,6370 0,0000049 Rp42.023,9398275
27 Rp9.039.795.096 0,007 Rp65.805.917 0,0008 Rp7.580.329,3312 0,000113 Rp1.024.948 0,0000 Rp159.108,9435 0,0000031 Rp27.856,0193052
28 Rp9.564.841.007 0,006 Rp58.023.359 0,0006 Rp6.169.698 0,000081 Rp774.627 0,0000 Rp112.233,4987 0,0000019 Rp18.421,2137093
29 Rp10.098.594.556 0,005 Rp51.051.064 0,0005 Rp5.010.761,3554 0,000058 Rp584.182 0,0000 Rp78.997,6957 0,0000012 Rp12.155,7410321
30 Rp10.641.038.440 0,004 Rp44.827.718 0,0004 Rp4.061.472 0,000041 Rp439.686 0,000005215 Rp55.494,0269 0,0000008 Rp8.005,4275668
31 Rp11.192.183.160 0,003511 Rp39.291.280 0,0002936 Rp3.286.025 0,0000295 Rp330.328 3,47673E-06 Rp38.912,1993 4,70198E-07 Rp5.262,5392311
32 Rp11.752.031.536 0,002926 Rp34.380.570 0,000225846 Rp2.654.151 2,1082E-05 Rp247.751 2,31782E-06 Rp27.239,0940 2,93874E-07 Rp3.453,6116704
35 Rp13.414.929.332 0,001693 Rp22.711.446 0,000102798 Rp1.379.022 7,6828E-06 Rp103.064 6,86761E-07 Rp9.212,8568 7,17465E-08 Rp962,4739774
36 Rp13.981.690.751 0,001411 Rp19.725.809 7,9075E-05 Rp1.105.602 5,4877E-06 Rp76.727 4,57841E-07 Rp6.401,3912 4,48416E-08 Rp626,9606969
37 Rp14.556.901.772 0,001176 Rp17.114.446 6,08269E-05 Rp885.452 3,9198E-06 Rp57.060 3,05227E-07 Rp4.443,1642 2,8026E-08 Rp407,9712820
42 Rp17.560.634.551 0,000472 Rp8.297.130 1,63825E-05 Rp287.686 7,2882E-07 Rp12.799 4,01945E-08 Rp705,8417 2,67276E-09 Rp46,9354443
Rp453.756.031.930 -Rp320.351.936 -Rp2.749.946.276 -Rp3.171.245.824 -Rp3.186.641.560,1231 -Rp3.102.461.588,8959300
Gambar 4.1 GrafikperhitunganInternal rate of Return (IRR)
HitunganInternal Rate of Return (IRR)
1=4.75− ( 4.256 ) x (4.75−6) = 5.635417
4.2 Pembahasan
Berdasarkan perhitungan analisis investasi ekonomi rekayasa dengan menggunakan
metode Discounted Cas Flow dengan indicator Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), danBenefit Cost Ratio (BCR) selama kurun waktu investasi yaitu selama sembilan
(9) tahun. Berdasarkan hasil analisis ekonomi rekayasa terhadap aspek keuangan yang ditinjau
dari kriteria penilaian ekonomi rekayasa terhadap aspek keuangan yang ditinjau dari kriteria
penilaian investasi dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), diketahui usul
investasi diterima atau layak dilaksanakan dengan nilai NPV (-Rp199,523,119) lebih besar dari
(0). Berdasarkan landasan teori hasil perhitungan NPV (Net Present Value) investasi yang
dilakukan dapat dikatakan layak dengan indikator bernilai positif. Untuk mendapatkan nilai
Intrnal Rate of Return (IRR) dilakukan percobaan dengan membandingkan antara nilai NPV
bernilai positif (0,98%) bernilai (-Rp199,523,119) dan menggunakan suku bunga yang
menghasilkan NPV bernilai negatif (200%) bernilai (-Rp1,175,500,048) dari hasil perhitungan
dan gambar grafik 4.1 perhitungan Internal Rate of Return (IRR) maka didapat tingkat suku
bunga yang aman adalah344%.
Setelah dilakukan perbandingan antara nilai manfaat (benefit) dengan nilai biaya (cost)
selama jangka waktu sembilan (9) tahun maka didapat hasil perhitungan Benefit Cost Ratio
(BCR), yang menunjukkan bahwa pada tahun ke-2nilai BCR melebihi nilai satu yaitu dengan
nilai 1,9 dan pada tahun ke-9 didapat nilai 9,8 sesuai dengan perhitungan pada tabel 4.9, dan
berdasarkan prinsip nya bahwa hasil perhitungan BCR dinilai layak dengan indicator bahwa nilai
BCR > 1.
BAB V
HASIL DAN PEMBAHASAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan data dan perhitungan yang telah dilakukan dapat disimpulkan bahwa
kelayakan ekonomi proyek dengan kriteria pertama NPV > 0 maka proyek dikatakan layak. Dari
hasil perhitungan didapat NPV sebesar -Rp199,523,119> 0 maka NPV positif dan layak. Kriteria
kedua nilai BCR > 1, dari hasil perhitungan didapat nilai BCR 1,9> 1 maka indikator proyek
dengan BCR dikatakan layak. Kriteria ketiga nilai IRR > suku bunga pasar, dari hasil
perhitungan IRR didapat nilai 344%.> suku bunga pasar 0,98% maka IRR proyek dikatakan
layak.
5.2 Saran
1. Dalam
melakukananalisisinvestasiekonomirekayasadenganmenggunakanmetodeDiscounted Cas
Flowdibutuhkanperhitungan yang teliti dan data yang actual denganmemperhatikanlokasi
yang strategiskarenasangatberpengaruhterhadapkeberhasilaninvestasi.
2. Memperhatikanaspeksosialmasyarakat dan lingkungan
3. Dapatmenjadisebuahinvestasi yang bermanfaatuntukmasyarakat dan petani.
DAFTAR PUSTAKA
Giatman. M. 2006, Ekonomi rekayasa, Edisi Pertama. Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada
Kodiatie, R. J. 1995, Analisis Ekonomi rekayasa. Yogyakarta : Andi
Kuswadi, 2007, Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta : Andi
Nabar, D. 1995, Ekonomi rekayasa. Palembang : Universitas Sriwijaya.
Soeharto, I. 1995, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta : Erlangga
http://eprints.uny.ac.id/17002/1/BAB%20I.pdf
http://library.binus.ac.id/eColls/eThesisdoc/Bab2/2014-2-01233-AR%20Bab2001.pdf
https://text-id.123dok.com/document/dzx94mkdz-pengertian-sport-center-klasifikasi-jenis-
kegiatan-pada-sport-center-fasilitas-olahraga-pada-sport-center.html
https://www.kajianpustaka.com/2019/07/studi-kelayakan-bisnis.html

Ekotek Kelompok 2

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ekotek Kelompok 2

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TUGAS BESAR

Khoirudin Nur I (1822201076)

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

1.1 Latar Belakang

1.2 Identifikasi Masalah

1.4 Rumusan Masalah

2.1 Tinjauan Umum

2.2 Studi Kelayakan Bisnis

2.3 Analisis Evaluasi Proyek

3.1 Data Perencanaan

no Keterangan total biaya

3.2 Rancangan Analisis Data

GrossB Σ PV Gross Benefits

b. Perhitungan NPV (Net Present Value)

d. Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Analisis Investasi

Suku bunga pinjaman / tahun : 4,75 %

4.2 Analisis Aspek Keuangan

4.2.2 Biaya (cost)

No. Uraian Pekerjaan Jumlah Harga

Tabel. 4.2 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.3 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk tahun -2

Tabel. 4.4 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk 3 tahun pertama

Perhitungan pemasukan untuk 4 tahun pertama

Tabel. 4.6 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.7 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.8 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.9 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.10 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk 9 tahun pertama

Perhitungan pemasukan untuk 10 tahun pertama

Tabel. 4.12 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk 11 tahun pertama

Tabel. 4.13 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.14 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.15 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk 14 tahun pertama

Perhitungan pemasukan untuk 15 tahun pertama

Tabel. 4.17 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.18 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.19 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.20 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.20 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Perhitungan pemasukan untuk 20 tahun pertama

Perhitungan pemasukan untuk 21 tahun pertama

Tabel. 4.22 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.23 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.24 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.25 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.26 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.28 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.29 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.30 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.31 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.32 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.34 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.35 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.36 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1

Tabel. 4.37 Perhitungan pemasukan untuk tahun -1