FINAL EXAMINATION ANSWER SHEET

Session Semester 2 – AY 2020/2021

Study Program Industrial Engineering (KK)
Subject TIN 221 Engineering Economy
Student Name Doni Setiawan
NIM 1192923001

Section A
1. Apa yang dimaksud dengan benefit, disbenefit, dan cost dalam B/C Analysis?
Berikan contoh.
• Benefit dalam B/C Analysis
Benefit merupakan keuntungan yang dirasakan atau dinikmati oleh owner (secara
private sector) atau dinik
mati oleh public (secara public sector) dari sebuah pengimplementasian proyek.
Contoh : Sebuah Mass Transportation dibangun disebuah area urban, sehingga
memiliki masyarakat dapat merasakan manfaat karena public transport
mengurangi kemacetan, mengurangi potensi kecelakaan di jalan, dan efisiensi
serta produktifitas meningkat

• Disbenefit dalam B/C Analysis

Disbenefit merupakan dampak atau konsekuensi negative kepada owner (secara
private sector) ataupun dampak yang dirasakan oleh masyarakat public (secara
public sector) dari sebuah pengimplementasian proyek, dalam b/c analysis
Contoh : Hilangnya sumber pendapatan usaha masyarakat karena demand nya
hilang atau menurun akibat penggusuran untuk sebuah proyek, kehilangan mata
pencarian

• Cost dalam B/C Analysis

Biaya biaya yang ditimbulkan dikarenakan dilakukannya sebuah proyek baik itu
public sector atau private, yang meliputi cost biaya operasional, biaya konstruksi,
biaya perencanaan, biaya pengamanan dll.

2. Jelaskan pengaruh debt dan equity dalam pembiayaan proyek

Pengaruh Debt dan Equity dalam sebuah proyek akan menentukan keberhasilan
sebuah proyek dari sisi pembiayaan, proyek dapat melakukan debt yang berupa skema
permodalan berupa pinjaman atau hutang dari otoritas jasa keuangan yang mengikuti
suku bunga atau kesepakatan tertentu. Ataupun sebuah proyek dapat menggunakan
skema permodalan equity yang bersumber dari institusi/organisasi lain sebagai
investor pada project tersebut yang membedakan adalah untuk skema equity pemberi
modal bisa masuk kedalam susunan organisasi yang berwenang terhadap project
tersebut sedangkan untuk Debt tidak.

3. Jelaskan bagaimana inflasi mempengaruhi proses pengambilan keputusan!

Inflasi dapat diartikan sebagai kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan terus
menerus dalam jangka waktu tertentu, kenaikan harga yang dimaksud terjadi secara
massif di seluruh sector sehingga saling berkaitan dan akan berdampak kepada
pengambilan sebuah keputusan, pengambilan keputusan khususnya untuk transaksi
keuangan yang salah pada saat terjadinya inflasi yang tinggi akan berdampak kepada
factor kesejahteraan masyarakat dan juga stabilitas sebuah negara.
 Section B
Jika anda memiliki $100.000 untuk diinvestasikan dalam https://paperstac.com/for-sale ,
Apa yang akan anda lakukan?

Hal-hal yang perlu dijelaskan adalah :

1. Daftar dan detail dari Mortgage Notes yang menarik
2. Analisis (PW, FW, atau AW) dari Notes
3. Ethical consideration
4. Non-Economic Attributes
5. Mortgage Notes yang dipilih
6. (bonus) Saran kreatif

Mt. Carmel, PA New Castle, PA

Listing Detail
/
Note Terms

Link Adress https://paperstac.com/for-sale/2020121013474784747153 https://paperstac.com/for-sale/2021011216590984381813

Street Address 346 East Columbia Ave, 17851 35 High St, 16101
Year Built 1950 1929
Floor Size sq ft 1144sqft 1568sqft
Lot Size sq ft - 7666sqft
Bedrooms 4 5
Bathroom 1 2
Lien position 1st 1st
Performance Performing Performing
Note Type Mortgage Mortgage
Legal Status None None
UPB $29,750.07 $26,571.95
LTV - -
Original Balance $32,800.52 $27,004
Total Payoff $29,750.07 $26,571.95
Payment Remaining 91.84 174
I% Rate 11.2% 9.11%
P dan I% Payment $483.80 $275.66
Escrow/Imponds $191.20 $0.00
Total Montly Payment $675.00 $275.66
Next Payment Date February 1, 2021 Februari 15, 2021
Maturity Date September 1, 2028 June 15, 2035

1. Interesting Term on the Mortgage Notes

1st Lien position Properti ini merupakan hak gadai pertama yang dimiliki
oleh owner property yang akan menjadi pembayaran
utama ketika gagal bayar dan asset ini langsung menjadi
jaminan
Performance Merupakan summary atas tingkat kemampuan bayar,
secara history lender melakukan pembayaran on time,
 namun biasanya untuk keterlambatan payment <90 hari
masih dalam kategori ontime (performing)
Note Type Mortgage adalah suatu bentuk gadai
UPB Unpaid Principal Balance, merupakan saldo pokok yang
belum dibayar oleh peminjam kepada pemberi pinjaman
LTV Loan to Value, merupakan rasio penilaian resiko pinjaman
yang diberikan oleh Otoritas Jasa Keuangan, biasanya
semakin tinggi nilai rasio maka akan semakin tinggi nilai
resiko terhadap kemampuan return. Biasanya akan
dikenakan bunga yang lebih tinggi apabila nilai ratio tinggi
Total Payoff Jumlah payoff merupakan jumlah actual yang harus
dibayarkan untuk melengkapi ketentuan mortgage
Escrow/Imponds Rekening keuangan yang dibuat oleh lender kepada
borrower, untuk mengumpulkan biaya pajak property.

2. Analisis PW, FW, AW dari notes

Cashflow Diagram Property @Mt. Carmel, PA

Dengan melihat nilai PV dari property

@Mt.Carmel, dengan nilai present-worth
$64,6K apabila dibanding dengan
Property @Mt. Carmel, PA Estimated value $40,9K provided by Zillo,
Estimated Value Nowadays $ 40.904,00 nilai tersebut masih dianggap layak secara
Total Payoff $ 29.750,07 ekonomi.
I% 11,2%
Sesuai dengan perhitungan FW, nilai
Total Monthly Payment $ 675,00 property ini akan senilai $152K setelah
Payment Remaining 92 property ini settle. Dengan nilai tersebut
dapat dikatakan nilai investasi ini cukup
PW $ 64.674,18 bernilai.
FW $ 152.025,21
Namun faktanya nilai expenses yang
AW $ 2.101,09
dikeluarkan untuk investment pada
property ini melebihi budget yang dimiliki
>$100K
Cashflow Diagram Property @New Castle, PA

Property @New Castle, PA

Estimated Value Nowadays N/A
Total Payoff $ 26.751,95
I% 9,11%
+ escrow agreement =
20% from P+I%
Total Monthly Payment $ 330,79 Payment Sebelumnya Total Montly Payment $275.66

Payment Remaining 174

Dengan melihat nilai PV dari property

PW $ 22.564,89
@New Castle, PA dengan nilai present-
FW $ 84.129,41
worth $22,5K namun sayangnya pada
AW $ 468,19
property ini tidak ada referensi property
valuations yang tersedia. Sehingga nilainya
kurang lengkap, namun secara ekonomi
investasi ini dianggap layak.

Sesuai dengan perhitungan FW, nilai

property ini akan senilai $84,1K setelah
property ini settled. Dengan nilai tersebut
dapat dikatakan nilai investasi ini cukup
bernilai.

3. Ethical Consideration
Kebanyakan lender mensyaratkan kepada borrower untuk memiliki Impound Account
guna dapat membayar taxes dan insurance menggunakan escrow selama property
tersebuh masih occupied oleh borrower, jika mortgage tersebut tidak memiliki
impound/escrow account, investor bisa dikenakan pengeluaran yang lebih saat
melakukan monthly payment. Dan mengenai hal ini juga diatur melalui local
government regulation yang dapat dikenakan denda atau pinalti atau pembekuan.
Pada listing yang terdapat di detail property yang berada di New Castle, PA. tidak
tertera nilai escrow sehingga saya sebagai investor mencoba mensimulasikan nilai
escrow secara sederhana yaitu 20% dari Capital + i% monthly payment yang digabung
menjadi total monthly payment. Escrows/Impound tidak semata-mata hanya untuk
mendapatkan keuntungan disisi lender tetapi juga untuk kepentingan Bersama
termasuk borrower dan juga kontribusi besar terhadap pajak negara.
4. Non Economic Attributes
Result Result
Attributes Weight St. Carmel, PA New Castle, PA
A B
5 mins to Boyer’s Food 8 mins to Walmart Grocery 75 85
Easy to get community Market, Store, Lowe's Home
30%
service Improvement Store, Union
22,5 25,5
Plaza Shopping Mall
2hrs to Philadelphia City, 56 mins to Pittsburgh City
3hrs to New York City Center
3hrs to Capital Washington Near Toll Gate 80 to New 70 70
York, Toll Gate 376 to
Not available public Pittburgs
Access to nearest capital
30% transport around the 43 mins to Pittsburgh Int'l
city
location Airport
6hrs to NYC
21 21
Not Available public transport
around the location

Very close to Mt. Carmel Close to New Castle Industrial 73 75

Access to Business place 20%
coal mining area Estate

14,6 14
This property has tight This property has wide 85 90
neighborhood backyard,
Environment Issues 20%
environment Has big Lot size 17 28
Small Backyard Quiet Place
Total 75,1 88,5

Berdasarkan penilaian Non-Economic Attributes, pilihan B yaitu property di New

Castle, PA memiliki nilai yang lebih unggul dibanding pilihan A yaitu property di St.
Carmel, PA dengan keunggulan yang dijelaskan pada table diatas.

5. Mortgage yang dipilih

Pilihan mortgage yang layak untuk

diinvestasikan dengan budget $100K adalah
pilihan B property di New Castle, PA dengan
luas bangunan 1568sqft dan lot size yang
besar 7666sqft. Investment expenses yang
dikeluarkan untuk property ini nilainya
<$100K, sehingga dapat dialihkan ke
investasi yang lainnya.

Dengan sisa waktu pembayaran 174 bulan,

selain share interest yang diharapkan, lender
juga bisa memanfaatkan variable
impound/escrow sebagai profit tambahan yang besarnya sesuai dengan perhitungan
harga dan ukuran property, namun untuk case ini disimulasikan biaya escrow 20% dari
P&i% monthly payment yang masih dapat dioptimalkan sesuai aturan dan kebutuhan
actual. Selain itu factor pertimbangan adalah nilai table non-economic attributes pada
property ini lebih tinggi karena menurut pemantauan property ini memiliki lingkungan
yang lebih baik, dan aksesibilitas yang lebih baik serta fasilitas penunjang yang lebih
baik. dan juga berdasarkan ukuran property, pilihan B memiliki luas yang jauh lebih
besar.
6. Saran
• Sebelum kita berinvestasi dengan mortgage, sangat penting untuk mengetahui
konsep dasar dan term yang ada pada system ini
• Mortgages merupakan investasi yang menguntungkan namun durasinya long-
term sehingga investasi ini lebih cocok untuk dilakukan oleh orang yang memiliki
planning investasi hari tua.
• Sangat penting untuk memperhatikan LTV atau bank preference lainnya untuk
meyakinkan bahwa borrower tidak memiliki poor credit, sehingga resiko investasi
dapat diturunkan
• Pertimbangkan type of properties dari mortgage yang akan dipilih, apakah tipe
tersebut sesuai dengan budget atau personal interest, sebagai contoh tipe single
family home akan lebih terjangkau daripada tipe commercial atau lahan bisnis.
Lakukan evaluasi non-economic attributes atau individual risk sebelum
melakukan invest
• Perhatikan apakah owner dari property ini mengalami bankrupt atau masalah lain
gunakan evidence bank statement/credit check untuk mengevaluasi history
pembayaran
• LTV yang tinggi akan memberikan nilai interest yang lebih tinggi, namun tingkat
resikonya juga lebih besar
• Gunakan home professional online service seperti Zillow.com untuk mengevaluasi
nilai asset saat ini apakah sesuai sebelum melakukan investasi
• Pilihlah mortgage yang sesuai dengan risk profile kita sebagai investor
• Jangan terpaku pada nilai equity saat ini karena nilai market property juga
fluktuatif