BAB II
Secara umum, perjanjian dirumuskan dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang
menyatakan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Suatu perjanjian akan
Pasal 1233 KUH Perdata bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian
Suatu perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau
tidak berbuat sesuatu. Sedangkan suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
seseorang berjanji kepada pihak lain atau orang lain atau dimana dua orang saling
berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa tersebut, Perjanjian itu
menimbulkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dengan demikian
menerbitkan perikatan.
31
kekayaan, karena setiap perjanjian akan selalu melahirkan perikatan maka perjanjian
juga akan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi
sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak
berbuat sesuatu guna kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah
berjanji atau mengikatkan diri dengan jaminan atau tanggungan berupa harta
kekayaan yang dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak yang membuat perjanjian atau
yang telah mengikatkan diri tersebut.”Dengan sifat sukarela, perjanjian harus lahir
dari kehendak dan harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang
membuat perjanjian”56
bersumber dari perjanjian tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak
yang terlibat atau membuat perjanjian tersebut.”57 Ini berbeda dari perikatan yang
lahir dari undang-undang, yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak dalam
56
Hardi Kartono, Hukum Perjanjian,Fakultas Hukum Unpad, Bandung,1989, hal 78
57
Rai Wijaya,Merancang suatu Kontrak, Kanisius, Jakarta, 2003, hal 43
Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut :
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,
Seperti yang dikemukakan pada bab sebelumnya, Pasal 1548 KUH Perdata
merumuskan bahwa “sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak
yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan pembayaran suatu
pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pihak pemilik menyerahkan barang
salah satu dari perjanjian, maka sewa menyewa merupakan suatu persetujuan antara
58
Sitohang, Ikhtisar Kitab undang-undang Hukum Perdata,Kuda Mas Intra Asia,
Jakarta,1989, hal 34
menyewa harus memenuhi syarat sahnya perjanjian seperti diatur dalam Pasal
perjanjian,
Para pihak yang membuat perjanjian, apabila dianggap cakap secara hukum,
selayaknya atau dianggap sudah mengetahui bahwa mereka tidak hanya mengikatkan
diri terhadap apa yang dinyatakan dalam perjanjian yang dibuatnya tetapi juga telah
kebiasaan seperti diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang berbunyi :
“Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat
Menelaah bunyi pasal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa setidaknya ada
dua unsur yang menentukan keterikatan para pihak terhadap perjanjian yang
dibuatnya, yaitu :
b. Kewajiban dan atau larangan yang timbul dari kebiasaan, kepatutan serta
Seperti dinyatakan oleh Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan
bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
disepakati oleh para pihak pembuat perjanjian itu, dengan sendirinya berlaku sebagai
Menurut Subekti dengan menekankan pada kata “semua”, maka pasal tersebut
seolah-olah berisikan suatu pernyataan kepada masyarakat bahwa kita diperbolehkan
membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (atau tentang apa saja) dan
perjanjian itu akan mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang
atau dengan perkataan lain bahwa dalam soal perjanjian, setiap orang yang telah
dianggap cakap diperbolehkan membuat “undang-undang” sendiri bagi para pihak
yang menyepakati suatu perjanjian yang dibuatnya.60
tidak mengadakan aturan-aturan sendiri dalam perjanjian yang dibuatnya selama tidak
”Menurut Subekti, memang tepat sekali nama hukum pelengkap bagi hukum
terperinci semua persoalan yang bersangkutan dengan perjanjian itu. Pada umumnya
mereka hanya menyetujui hal-hal pokok saja, dengan tidak memikirkan soal-soal
lainnya. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, perjanjian sudah dianggap cukup jika
sudah memuat klausul-klausul apabila setuju tentang barang dan harga sewanya.
60
R. Subekti, Hukum Perjanjian Cet Ke-20, , Intermassa, Jakarta 2004, hal.14
61
Ibid, hal.13
Tentang dimana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul biaya
pengantaran barang, tentang bagaimana barang itu musnah dalam perjalanan, soal-
soal itu lazimnya tidak terpikirkan dan tidak diperjanjikan. Bagi pembuat perjanjian
yang memahami hukum tentu akan berfikir bahwa apabila dikemudian hari terdapat
masalah maka yang bersangkutan akan tunduk saja pada hukum dan undang-undang.
”Namun apabila pembuat perjanjian itu tidak atau kurang memahami hukum maka
akan berlandaskan pada kebiasaan setempat yang mungkin saja kebiasaan itu
berlaku”62
terbuka yang juga mengandung pengertian bahwa KUH Perdata hanya mengatur
perjanjian khusus atau perjanjian bernama yang sudah memang dikenal masyarakat
ketika KUH Perdata dibentuk. “Sistem terbuka dalam hukum perjanjian telah
memberi peluang yang sangat luas bagi munculnya jenis-jenis perjanjian baru yang
62
Than Thong Kie, Study Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris Buku I, Ichtiar Baru Van
Hoeve, Jakarta, 2000
63
G.H.S Lumban Tobing, Seri Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Undang-
Undang, Erlangga,Jakarta, 2003
dan sebagainya64.
Perjanjian sewa menyewa seperti halnya perjanjian jual beli dan tukar
menukar mengandung azas konsensualitas. Azas ini tidak hanya sekedar mengandung
pengertian adanya syarat kesepakatan dalam suatu perjanjian tetapi lebih dari itu,
Arti Azas konsensualisme ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang
timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya
kesepakatan.dengan perkataan lain, perjanjian itu sudah sah apabila sudah
sepakat mengenai hal-hal pokok dan tidaklah diperlukan sesuatu formalitas65.
Ini pada prinsipnya perjanjian mengikat dan berlaku sebagai pengikat bagi
para pihak yang berjanji tidak memerlukan formalitas, walau demikian untuk
Perjanjian sewa menyewa tidak mungkin terjadi tanpa adanya suatu yang
dapat memberikan manfaat dan kegunaan atau menurut istilah KUH Perdata suatu
64
Suharnoko, Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2004
65
R. Subekti, Opcit hal 51
66
Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan yang lahir dari perjanjian, Cetakan
Kedua, Jakarta, PT.Raja Grafindo Perdasa, 2004, Hal.34-35
perjanjian yaitu ada yang cenderung terhadap benda (secara fisik) tetapi adapula
yang cenderung kepada manfaat yang dimaksud dalam perjanjian atau ada pula
antara wujud benda dan manfaatnya mutlak harus ada sebagai objek perjanjian.
Jadi, dalam perjanjian sewa menyewa yang objek perjanjiannya lebih menitik
Mengenai penyerahan barang tersebut, antara lain diatur oleh Pasal 612 KUH
3) Adanya pihak yang memiliki suatu benda yang dapat memberi manfaat (yang
Unsur ini merupakan subjek perjanjian atau para pihak pembuat perjanjian.
Subjek perjanjian dapat merupakan orang per orang (naturlijk person) atau badan
menganut azas personalia. Azas ini dapat ditemukan dalam dalam ketentuan Pasal
1315 KUH Perdata, yang berbunyi Pada umumnya tak seorangpun dapat
mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji
Secara khusus ketentuan Pasal 1315 KUH Perdata tersebut menunjukkan pada
kewenangan bertindak untuk individu pribadi sebagai subjek hukum pribadi yang
mandiri, yang memiliki kewenangan bertindak untuk dan atas nama dirinya
bertindak dalam hukum maka setiap tindakan, perbuatan yang dilakukan oleh
orang perorangan, sebagai subjek hukum akan mengikat diri pribadi tersebut, dan
secara pribadinya sebagai ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata, yang berbunyi :
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,
kapasitasnya yang berada yaitu tidak untuk kepentingan dirinya sendiri, maka
1. Untuk dan atas namanya serta bagi kepentingan dirinya sendiri ”67.
Dalam hal ini ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata berlaku baginya secara
pribadi
hukum tersebut dengan pihak ketiga. Dalam hal ini berlakulah ketentuan
batasannya.
kewenangan curator untuk mengurus harta pailit. Dalam hal ini berlakulah
ketentuan umum yang diatur dalam buku I KUH Perdata dan Undang-
1905 No.217 dan Tahun 1906 No. 348 yang telah diubah dengan
Hutang.
c. Sebagai kuasa dari orang atau pihak yang memberikan kuasa. Dalam hal
ini berlakulah ketentuan yang diatur dalam Bab XVI Buku III KUH
Perdata, mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal 1819 KUH Perdata.
menyewa karena apabila penggunaan suatu benda dan manfaatnya tanpa adanya
kewajiban pembayaran harga sewa maka perjanjian yang dibuat adalah perjanjian
pinjam pakai.
Sebagai suatu unsur esensial pada perjanjian, harga sewa hampir dapat
hanya dengan perjanjian lisan dengan mengikuti kebiasaan setempat bahkan tidak
jarang terjadi pembayaran dilakukan tanpa kwitansi dan hanya mengandalkan ingatan
68
Wawancara dengan Reni Nurul Aini Manurung, Notaris/ PPAT Kota Medan, Tanggal 14
Juni 2010
Atas kemungkinan ini, KUH Perdata mengatur ketentuan Pasal 1569 Alinea
pertama, yaitu Tiap-tiap pembayaran memperkirakan adanya suatu utang, apa yang
Salah satu akibat dari perjanjian lisan, adalah khilaf terhadap jumlah sewa
yang diperjanjikan, untuk itu Pasal 1569 KUH Perdata, mengantisipasi pengaturan
Jika terjadi perselisihan tentang harga suatu penyewaan yang dibuat dengan
lisan, yang sudah dijalankan dan tidak terdapat suatu pembayaran maka pihak yang
Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya
batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa
dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010” dan
sebagainya. Ketentuan dalam KUH Perdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan
menentukan jumlah sewa per tahun atau per bulan bahkan sewa menyewa harian
hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman “batas waktu yang
Pada perjanjian sewa menyewa tercipta tatanan hubungan hukum antara para
Dalam pasal 1550 BW, Menentukan tiga macam kewajiban pihak yang
dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan
dalam persetujuan.
penyewa
tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat
Dalam hal ini penulis meneliti perjanjian sewa menyewa rumah. Mengenai
kewajiban pertama, yakni menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa.
Sesuai dengan Pasal 1551 BW, yang menyewakan harus menyerahkan barang yang
pada persetujuan sewa menyewa dalam hal ini penulis mengambil contoh sewa
menyewa rumah dengan penyerahan nyata atau feitelijk levering, dimana yang
menentukan barang yang disewa. Karena dalam sewa menyewa rumah tersebut pihak
dapat dituntut penyerahan yuridis. Hal ini juga sesuai dengan kedudukan penyewa
atas barang yang disewa, bahkan si penyewa bukan berkedudukkan sebagai sipemilik
dan tidak perlu sebagai beziter, karena itu tidak diperlukan penyerahan yuridis cukup
dan melakukan perbaikan atau reparasi terhadap rumah tersebut selama perjanjian
sewa menyewa tersebut masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat
dipakai dan dipergunakan sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa,
kecuali reparasi yang ditanggung oleh pihak penyewa sebagaimana yang dimaksud
dalam pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadi selama perjanjian sewa menyewa rumah
yang menyewakan.
Garis besarnya dapat dikatakan sebagai berikut: Reparasi kecil sebagai akibat
kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewa dibebankan kepada pihak
rupa beratnya? Misalnya barang yang terdapat didalam rumah yang disewa tadi
seluruhnya atau sebagian besar rusak atau tiba-tiba lenyap oleh sesuatu sebab yang
tidak diduga? Dalam hal ini untuk menghindar pihak yang menyewakan dari
kewajiban yang terlampau berat tadi sebagai akibat dari overmacht maka dalam
berlangsung selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan, karena itu suatu
kewajiban positif, menimbulkan wanprestasi dengan segala akibat bagi pihak yang
menyewakan.
Akan tetapi pihak yang menyewakan harus diberikan kesempatan yang baik
untuk melaksanakan kewajiban reparasi tersebut. Karena itu Pasal 1555 KUHPerdata
reparasi yang benar-benar tidak dapat ditangguhkan sampai kontrak sewa berakhir.
Larangan ini sesuai dengan Azas Penikmatan yang harus diberikan kepada
”Hak dan kewajiban para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa dibagi
sehingga dengan sendirinya para pihak mempunyai kewajiban yang harus ditepati,
yaitu apa yang merupakan hak bagi pihak yang lainnya. Pihak yang menyewakan
pada intinya berhak atas harga yang telah disepakati. Dari Pasal 1550 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan kewajiban pokok yang utama dari pihak
69
R.Subekti, Aspek-aspek Hukum Pengikatan Nasional, Alumni, Bandung, 1976, hal 227
70
R. Subekti, Op.cit, hal. 91
Kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566
sebagai berikut :
1. penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang
ditetapkan
barang tersebut
71
Wiryono Prodjodikoro,Op.Cit Hal. 58
Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan
(dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian
karena suatu sebab. Dalam hukum perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam
Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi ”jual beli tidak
memutuskan sewa menyewa”. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi
perjanjian yang tercantum dan diatur dalam KUHPerdata yang terdiri dari perjanjian
jual beli, perjanjian tukar menukar, perjanjian sewa menyewa, perjanjian untuk
Apabila perjanjian jual beli memerlukan pengaturan yang terperinci karena berkaitan
hukum yang berkaitan dengan benda yang di perjanjikan selama perjanjian berjalan
orang bebas mengikatkan diri dengan siapapun yang ia kehendaki. Pihak-pihak juga
dapat bebas menentukan cakupan isi serta persyaratan dari suatu perjanjian dengan
kesusilaan.
kepada Notaris.
Dari bunyi salah satu klausul akta sewa menyewa tersebut diatas dimana
objek sewa nya adalah sebuah rumah. Apabila asli sertifikat tidak di perlihatkan
kepada notaris maka sebaiknya notaris tidak membuat akta perjanjian sewa menyewa
tersebut karena apabila terjadi sengketa sehingga merugikan pihak penyewa maka
notaris harus bertanggung jawabterhadap akta yang dibuatnya. Oleh karena itu agar
tidak terjadi hal-hal yang tidak di inginkan sebaiknya notaris meminta asli sertifikat
kepada pemilik rumah untuk diperlihatkan kepada notaris agar memberi jaminan
kepada si penyewa.
-------------------------------------------Pasal 11----------------------------------------------
-- Pihak Pertama diwajibkan Mengasuransikan Khusus mengenai kebakaran dengan
ketentuan bahwa preminya dipikul dan dibayar oleh pihak pertama, serta polis
asuransinya yang berkenaan disimpan oleh pihak pertama selaku pemilik rumah.------
------------------------------------------------------------------------------
--Setelah diperiksa oleh pihak yang berwajib ternyata kebakaran disebabkan oleh
karena kelalaian /kesalahan pihak kedua, maka segala kerugian/kerusakan yang
diakibatkan oleh kebakaran itu adalah menjadi tanggung jawab pihak kedua sendiri.-
-- Akan tetapi apabila kebakaran terjadi karena forje majeur, maka kerugian
ditanggung oleh pihak pertama, jika bangunan itu masih ditempati, maka harus
diperbaiki dan biaya perbaikan ditanggung oleh pihak pertama, dan apabila bangunan
tersebut tidak dapat ditempati lagi maka pihak kedua harus mencari bangunan lain
dan menerima ganti rugi dari sisa waktu sewa menyewa tersebut dari pihak
pertama.74
73
Lihat pada lampiran 1
74
Lihat pada lampiran 2
dimana bila terjadi kebakaran ataupun bahaya lainnya yang disebabkan diluar
kesalahan manusia maka perjanjian dan uang sewa yang masih belum dijalani akan
tetap menjadi milik yang menyewakan. Namun bila api yang menyebabkan
kebakaran tersebut dari pihak tetangga, penyewa dan yang menyewakan dapat
mengakhiri perjanjian sewa menyewa ini dan uang sewa yang belum dibayarkan,
termasuk uang jaminan akan dikembalikan oleh yang menyewakan kepada penyewa.
Dan bila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh penyewa maka penyewa
Dari Pasal yang tercantum dalam perjanjian sewa menyewa rumah dengan
akta Notaris, dapat kita lihat bahwa perjanjian tersebut terdiri dalam beberapa bagian,
yaitu :
a. Jangka waktu sewa dan cara perpanjangan jangka waktu sewa menyewa
g. Force majeure
h. Sanksi
i. Penyelesaian perselisihan
Menelaah Akta Notaris Nomor 17 yang dibuat di hadapan Notaris Reni Nurul
Aini Manurung , antara Nyonya X ( Pihak yang menyewakan) dan Tuan Y Dimana
tersebut dilakukan sesudah dan sebelum objek sewanya tersebut dijadikan jaminan di
bank, yaitu kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sebelum objek sewanya
dijadikan jaminan di bank tidak jadi masalah dalam membuat perjanjian sewa
menyewa tetapi terjadi masalah ketika membuat akta Pemberian Hak Tanggungan
75
Lihat pada lampiran 3
harus ada klausul tambahan yang disetujui oleh penyewanya dan pihak bank
mempunyai surat-surat yang harus ditandatangani oleh penyewa, salah satunya adalah
objek sewanya dijadikan jaminan di Bank maka akan jadi masalah karena untuk
melakukan sewa menyewa harus mendapat izin dari bank sebagai pemegang hak
tanggungan. Hal ini disebabkan segala sesuatu yang berhubungan dengan objek sewa
belum berakhir. Dalam hal ini banyak sekali dialami para penyewa, dimana para
penyewa tidak merasa terlindungi oleh hukum, sedangkan di dalam Pasal 1576 Kitab
dalam ayat (2) nya menjelaskan jika ada perjanjian tersebut, si penyewa tidak berhak
menuntut suatu ganti rugi, apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada
suatu janji seperti tersebut, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa,
selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Oleh karena itu penyewa pada saat
pengosongan dengan jelas, apabila pada saat sewa menyewanya belum berakhir tetapi
objek sewanya eksekusi maka penyewa mendapatkan ganti rugi dari sewa yang
belum dinikmati, kalau perlu dengan denda sehingga hak sewa tetap dilindungi.
Sebagai pihak yang menyewakan harus dilindungi pihak yang menyewa karena hak-
hak penyewa harus diperhatikan. Begitu juga notaris yang membacakan perjanjian
kepada para pihak tersebut mengenai hak-hak yang akan dialami oleh penyewa
apabila ada perjanjian yang jelas maka penyewa tidak langsung keluar dari tempat
menyampaikan pendapatnya :
Bahwa hak penyewa tidak dapat dirugikan (Pasal 1576 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata) dengan kata lain masa sewa tidak akan berakhir sampai
dengan jatuh waktu berakhirnya sewa menyewa sesuai dengan yang
diperjanjikan. Dalam hal yang demikian ada pengecualian sewa menyewa
berakhir kalau di mufakati bersama/ganti rugi kepada si penyewa sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.76
Menurut Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris Kota Medan, bahwa ada 2 (dua)
kemungkinan :
a. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut
disewakan dengan izin dari pihak bank maka dengan sendirinya pada saat
ditanda tanganinya perjanjian sewa menyewa dan klausul yang dimasukkan
dalam akta tersebut yang mengatur bahwa apabila karena sebab apapun juga
yang menjadi objek sewa menyewa tersebut disita oleh bank, maka perjanjian
sewa menyewa batal demi hukum. Dalam hal ini si penyewa benar-benar
mengetahui bahwa barang yang disewanya tersebut sedang dalam jaminan
bank dan mengetahui pula resiko yang akan timbul di kemudian hari.
b. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut
disewakan tanpa adanya persetujuan dari bank maka perjanjian sewa
menyewa tersebut berakhir, karena perjanjian sewa menyewa yang dibuat
telah melanggar ketentuan dalam perjanjian jaminan, dimana dalam perjanjian
jaminan biasanya selalu tercantum klausul bahwa benda yang sedang
dijadikan jaminan tidak boleh disewakan tanpa izin dari pihak bank, karena
tanggung jawab berakhirnya perjanjian sewa menyewa ini menjadi tanggung
76
Wawancara Dengan Dwi Rahayu Wijayanti,SH, Notaris/ PPAT Kota Medan, pada
tsanggal 29 Juli 2010
Menurut Ernawaty Lubis, SH, Notaris Kota Medan, Perlu diketahui jual beli
tidak menghapus sewa menyewa sehingga apabila objek sewa menyewa dieksekusi
maka sewa menyewa masih tetap berlangsung kecuali sewa menyewa sebelum
pengikatan jaminan maka ada klausul tambahan yaitu, bersedia mengosongkan pada
saat dieksekusi.78
Dalam akta perjanjian sewa menyewa terdapat satu syarat yang penting yaitu
mengenai harga sewa. Didalam klausula tersebut tercantum harga sewa dari apa yang
dipersewakan untuk jangka waktu yang telah ditentukan dan disepakati oleh para
pembayaran tunai yang disepakati oleh para pihak ataupun melalaui pembayaran
cicilan. Adapun pembayaran cicilan itu dapat dilakukan salah satunya dengan
menggunakan cek
keuangan misalnya Bank, untuk membayar sejumlah nilai tertentu dengan mata uang
tertentu dari rekening tertentu milik pemberi instruksi pada lembaga tersebut” 79Baik
pihak pembayar maupun penerima pembayaran dapat berupa individu maupun badan
hukum. Suatu cek adalah surat perintah yang tidak bersyarat untuk membayar
sejumlah dana yang tercantum dalam cek. Mengenai syarat formal suatu cek diatur
77
Wawancara Dengan Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010
78
Wawancara dengan Ernawaty Lubis, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010
79
Modul SPN, Sistem Kliring di Indonesia, 2002
dalam Pasal 178 Kitab Undang-Undang Hukum dagang. Transaksi cek akan
menyebabkan bank penerima pembayaran mencari dana ke bank sang pembayar yang
jika tersedia akan menarik uang tersebut. Jika tidak tersedia, cek akan ditolak dan
dikembalikan dengan pesan bahwa nilai nominal yang tertera didalam cek tersebut
tak mencukupi.
Disini penulis memberikan salah satu contoh Klausul Perjanjian sewa menyewa
rumah dengan cara pembayaran cek , dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra,
SH. 81
---------------------------------------------Pasal 2 --------------------------------------------
-- Uang sewa dari apa yang dipersewakan dengan akta ini untuk jangka waktu yang
disebut dalam Pasal 1 diatas seluruhnya berjumlah Rp. 40.000.000,- (empat puluh
juta rupiah), Jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima dari
pihak kedua dengan tunai sebelum penandatangan akta ini sebesar Rp. 20.000.000,-
(dua puluh juta rupiah) dan untuk penerimaan mana akta ini berlaku juga sebagai
sebagai tanda terimanya yang sah atau kwitansinya sedangkan sisanya sebesaar
Rp.20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) lagi dibayar dengan dua lembar cek yaitu :---
--------------------------------------------------
80
Ibid
81
Lihat pada lampiran nomor. 4
1. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang
dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664368,
penarikan pada tanggal 15 (lima belas) Juli 2006 (dua ribu enam).----------
2. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang
dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664369,
penarikan pada tanggal 30 (tiga puluh) Juli 2006 (dua ribu enam).---------
-- Asli cek mana telah diperlihatkan kepada saya Notaris, sedangkan fotocopynya
dilekatkan pada minuta akta ini.--------------------------------------------------------------
Apabila cek-cek tersebut diatas tidak dapat diuangkan maka perjanjian ini hanya
berlaku untuk jangka waktu 1 (satu ) tahun lamanya.
Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris
Muhammad Indra, SH pada Pasal 2 mengatur tentang harga sewa dan cara
pembayaran dimana dalam pasal ini pembayaran harga sewa dilakukan dengan cara
cicilan yaitu dengan menggunakan cek secara bertahap. Apabila salah satu cek
tersebut tidak dapat diuangkan maka ketentuan yang terdapat dalam perjanjian sewa
menyewa tetap berlaku dengan ketentuan perjanjian hanya berlaku sampai dengan
Perjanjian sewa menyewa dapat juga dibuat diatas tanah garapan yang
mempunyai izin sewa seperti izin sewa menyewa dari pihak Perusahaan Jasa Kereta
Api. Disini penulis mengambil salah satu contoh klausula Perjanjian sewa menyewa
diatas Tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak
perusahaan jasa kereta api , dibuat dihadapan Haiva Elisa, SH, sebagai berikut :
diatas , mengenai perjanjian tersebut pihak kedua dengan ini menyatakan mengetahui
dan menerima isi dari perjanjian itu.-----------------------------------------
-- Apabila tanah tersebut diambil alih oleh Perusahaan jasa kereta api (PJKA) adalah
menjadi tanggung jawab pihak pertama sendiri tanpa melibatkan pihak kedua
-- Sehubungan dengan surat perjanjian antara pihak pertama dengan Perusahaan Jasa
Kereta Api (PJKA) maka pihak kedua menyatakan dengan ini bersedia pindah dari
rumah yang disewanya itu sewaktu-waktu apabila tanah tempat didirikannya rumah
tersebut dialihkan oleh pihak Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA), dengan ketentuan
segala urusan tersebut selesaikan oleh pihak pertama kepada pihak Perusahaan Jasa
Kereta Api (PJKA) kemudian pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang
telah dibayar oleh pihak kedua sedangkan mengenai bangunan tersebut pihak pertama
menyatakan adalah hak dan kepunyaan pihak pertama sendiri dan tidak ada sangkut
pautnya dengan orang lain, dengan demikian maka mengenai pemilikan rumah itu
dalam waktu yang telah ditentukan, pihak kedua tidak akan mendapat gangguan
hukum dari siapapun. 82
Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris
Haiva Elisa, SH pada Pasal 5 tentang kewajiban penyewa dan yang menyewakan,
dalam klausul perjanjian sewa menyewa rumah, pihak kedua mengetahui bahwa
objek perjanjian didirikan diatas tanah milik perusahaan umum kereta api, yang
diperoleh pihak pertama berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa antara pihak
pertama dengan pihak perusahaan umum jasa kererta api. apabila pihak PJKA
mengambil alih tanah tersebut maka pihak pertama yang bertanggung jawab tanpa
melibatkan pihak kedua dan pihak kedua wajib mengosongkan bangunan itu sesuai
dengan kesepakatan antara kedua belah pihak (pihak yang menyewakan dan pihak
penyewa).dan pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang telah dibayar oleh
pihak kedua.
82
Lihat pada lampiran 5
dalam klausul perjanjian pihak kedua mengetahui bahwa objek perjanjian merupakan
kepunyaan dan milik pihak pertama sesuai dengan kredit pemilikan rumah (KPR),
dimana dalam hal pihak pertama tidak dapat menyelesaikan angsuran kredit
dieksekusi oleh pihak bank, sehingga pihak kedua harus mengosongkan rumah yang
disewanya maka pihak pertama harus mengembalikan sisa uang yang telah diterima
pihak pertama ( yang menyewakan ) kepada pihak kedua selama jangka waktu sewa
Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah umur
PERJANJIAN SEWA MENYEWA.
Nomor : 1
--Pada hari ini, tanggal.
83
Lihat pada lampiran 6
--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut
pada bagian akhir akte ini :- -----------------
I. -- Nyonya Putri, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal di Medan, Jalan Bandung
nomor 10, Kelurahan Pasar Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik
Indonesia, yang dikeluarkan oleh Camat Kecamatan Medan Kota, pada tanggal
lima Juni duaribu satu (05-06-2001)nomor: 02.5005.540554.0001.
-menurut keterangannya dalam hal ini bertindak :- --
a. untuk dirinya sendiri;- -------------------------
b. selaku ibu yang menjalankan kekuasaan orang tua dan bertanggung jawab
penuh dari -dan oleh karena itu untuk dan atas nama anak-anaknya yang
masih dibawah umur bernama :- -------------------------
1. Nona Zafira.- ----------------------
2. Nona Risa.- -------------------------------
--keduanya pelajar dan keduanya bertempat tinggal bersama penghadap pada
alamat yang telah disebutkan diatas.- -----------------------------
----- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------84
Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa Nomor 1, Dimana sertifikat
atas nama ibu dan kedua anaknya. Didalam komparisi disebutkan pihak
pertama (yang menyewakan) adalah orang tua dan anaknya yang masih
dibawah umur, oleh karena itu Ibu yang selaku orangtua dari anak tersebut
bertindak sebagai dirinya sendiri dan sebagai wali ibu. Notaris harus
mengetahui dengan jelas bahwa anak tersebut memang benar masih dibawah
Negeri
84
Lihat pada lampiran 7
Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa rumah dimana pihak pertama (yang
menyewakan) berada diluar negeri, maka akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat
dihadapan Notaris berdasarkan surat kuasa. Dalam perjanjian ini berdasarkan surat
kuasa dibawah tangan, Karena pihak pertama berada diluar negeri maka dalam
kuasa Tuan Abdullah dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Tuan Amir
85
Lihat pada lampiran 8
-- Bahwa pihak pertama menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak
kedua dan dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak
pertama yaitu :
Notaris dalam hal ini harus membaca, menjelaskan kepada kedua belah pihak,
mengenai hak dan kewajiban pihak pertama dan pihak kedua, sesuai dengan klausul
yang telah disepakati kedua belah pihak, sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.
86
Lihat pada lampiran 9
Contoh akta sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Agoes Salim, SH
-- Para penghadap dengan naskah ini menerangkan bahwa pihak pertama ------
menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak kedua yang --------
dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak----------
pertama, yaitu :----------------------------------------------------------------------------
--ruangan bawah sepintu rumah bertingkat berukuran lebih kurang- 4
x 10 M (empat kali sepuluh meter) terletak di medan, dikenal ----
setempat sebagai- jalan Asia Baru nomor 42, yang diperlengkapi --
dengan saluran air bersih dan aliran listrik, serta telepon memakai--
nomor 26191, yang dimiliki pihak pertama berdasarkan Hak Guna-
Bangunan sertifikat nomor 806, Desa Sei Rengkas II, Kecamatan -
Medan, Kota Madya Medan, terdaftar atas nama-- pihak pertama---
(HERLINA IRAWATY) pada Kantor Agraria Kotamady Medan----
pada tanggal dua puluh sembilan Desember delapan puluh satu-- (29-
12-1981) nomor 5631/1981, sertifikat mana di perlihatkan -----kepada
saya, Notaris.-----------------------------------------------------87
Menelaah akta perjanjian sewa menyewa dimana sertifikat diperlihatkan
kepada Notaris. Dalam hal ini apabila sertifikat asli diperlihatkan kepada Notaris
memberikan jaminan kepada si penyewa bahwa objek sewa adalah benar kepunyaan
si pemberi sewa. Hal ini dapat menghindarkan terjadinya sengketa dibelakang hari .
Adanya sertifikat asli dibawa oleh si penyewa kehadapan Notaris sebagai pembuat
akta perjanjian merupakan hal yang krusial dalam pembuatan akta sewa-menyewa
penyewa.
87
Lihat pada Lampiran 10
Dalam hal pembuatan akta perjanjian sewa menyewa, notaris haruslah terlebih
dahulu menjelaskan kepada para pihak mengenai hal-hal apa saja yang diperlukan
dilaksanakan. Salah satu syarat tersebut adalah alas hak dari objek yang
dipersewakan.
Untuk melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa, pemilik dari objek sewa
haruslah memperlihatkan alas hak dari objek tersebut. Adakalanya alas hak tersebut
haruslah dalam bentuk surat asli, baik itu yang berbentuk sertifikat, maupun dalam
kemudian dituangkan dalam bentuk suatu akta pada prinsipnya dalam setiap
perbuatan hukum tersebut haruslah menganut asas ”Nemo plus yuris yang berarti
bahwa orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya yang
bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang selalu dapat menuntut kembali
haknya yang terdaftar atas nama siapapun”88. Asas ini sebagai jaminan bagi notaris
untuk melindungi kliennya dalam hal mendapatkan kepastian hukum bahwa yang
dijadikan objek dalam sewa menyewa tersebut memang benar-benar milik dari pihak
yang menyewakan.
88
Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,
2008, Hal. 117-121
dalam melakukan transaksi yang berbentuk perjanjian sewa menyewa, para pihak
hanya menunjukkan fotocopy dari alas hak objek sewa tersebut kepada notaris.
Dalam hal ini notaris seharusnya tidak boleh melakukan akad sewa menyewa
tersebut. Namun ada sebahagian notaris yang tetap saja melakukan hal
tersebut,dengan berpedoman pada nama yang terdapat dalam surat yang dijadikan
objek sewa tersebut sama dengan nama yang ada pada kartu identitas pemilik, baik
itu yang berbentuk kartu identitas kependudukan maupun dalam brentuk kartu
keluarga (KK) dari pemilik, mengenai hal ini notaris melindungi pihak yang
menyewa dengan satu klausula yang isinya menyatakan bahwa adanya jaminan dari
pihak yang menyewkan (Pihak Pertama) bahwa objek sewa tersebut memang benar-
Mengenai hal ini seharusnya tidaklah boleh dilakukan oleh notaris, karena
notaris haruslah melindungi kliennya dari hal-hal yaang tidak baik yang kemungkinan
bisa terjadi dikemudian hari., karena apabila terjadi sengketa suatu hari, tetap saja
dibuatnya, karena pada saat akad, pihak pemilik tidak menunjukkan keaslian alas
Mengenai keaslian atau fotocopy dari alas hak yang dijadikan objek sewa,
perjanjiannya. Apabila ternyata asli suratnya tersebut berada dalam agunan bank,
maka dengan adanya surat keterangan dari bank, akad sewa menyewa tersebut dapat
bahwa asli sertifikat teersebut tidak diperlihatkan kepadanya, karena asli surat yang
bersangkutan.
Otentisitas akta yang dibuat oleh Notaris tidak semata-mata karena Notaris
adalah pejabat yang berwenang untuk itu tetapi juga karena proses pembuatan dan
dari sudut pandang otentisitas akta Notariil yaitu Pasal 41 yang berbunyi “ Apabila
ketentuan dalam Pasal 39 dan Pasal 40 tidak terpenuhi akta tersebut hanya
89
Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. LN No.117 Tahun 2004 TLN
No.4432. Ps.39
Pengertian dari akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh
Menurut Pasal 1 Stb 1867 No. 29, Pasal 286 RBg, dan Pasal 1878
lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang pejabat umum yang berwenang, termasuk
ke dalam bentuk akta di bawah tangan. Akta di bawah tangan hanya mempunyai
yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau dikuatkan lagi
(dua) orang saksi pengenal yang berumur paling sedikit 18 (delapan Belas)
tahun atau telah menikah dan cakap melakukan perbuatan hukum atau
1. Setiap akta yang dibacakan oleh notaris dihadiri paling sedikit 2 (dua)
90
Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, Pustaka Kartini, Jakarta,
1977, hal. 62.
2. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memenuhi syarat sebagai
berikut :
garis lurus keatas atau kebawah tanpa pembatasan derajat dan garis
pihak.
f. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dikenal oleh Notaris
dilaksanakan secara sempurna karena akibat hukum dari kelalaian terhadap ketentuan
dalam pasal-pasal tersebut akan memperlemah kekuatan hukum akta yang dibuatnya
Hal ini berarti Akta otentik mempunyai kekuatan bukti sedemikian rupa
karena dianggap melekatnya pada akta itu sendiri sehingga tidak perlu dibuktikan lagi
91
dan bagi Hakim itu merupakan bukti wajib/keharusan (verplicht Bewijs) . oleh
karena itu barang siapa yang menyatakan bahwa Akta otentik itu palsu, maka ia harus
Akta dibawah tangan tidak mempunyai daya bukti lahir, karena selain tidak
dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya.
suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta, tetapi
akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya ataupun
Suatu akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan
pada akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam akte sesuai dengan
apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta
dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan
akta otentik. Dengan demikian dapat diketahui, bahwa perbedaan yang pokok antara
akta Notaris dengan akta dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau cara
terjadinya akta tersebut. Apabila akta Notaris, cara pembuatannya/ terjadinya akta
tersebut dilakukan oleh atau dihadapan pegawai umum dalam hal ini Notaris, maka
untuk akta dibawah tangan cara pembuatannya/ terjadinya tidak dilakukan oleh atau
91
N.G. Yudara, Notaris dan permasalahannya, pokok-pokok pemikiran seputar kedudukan
dan fungsi notaris serta akta notaris menurut sistem hukum Indonesia, disampaikan dalam rangka
Kongres INI di Jakarta, Januari 2005.
dengan kekutan pembuktian akta notaris. Hal ini merupakan akibat langsung yang
otentik sebagai alat pembuktian dimana tugas tersebut dibebankan kepada pejabat
Karena selain akta otentik dikenal pula akta yang dibuat dibawah tangan.
Kedua akta ini merupakan alat bukti tertulis, akan tetapi memiliki kekuatan yang
berbeda.
Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari Akta itu sendiri untuk
dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai Akta otentik
fakta tersebut dalam Akta betul-betul dilakukan oleh Notaris atau diterangkan
suatu akta otentik selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau Notaris telah
bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan
dan disaksikan oleh Notaris. Berkaitan dengan ini, arti formal dalam akta
pejabat dapat dijelaskan bahwa selain Akta itu membuktikan kebenaran dari
apa yang disaksikan yaitu dilihat, didengar, dan dilakukan oleh Notaris juga
dalam akta itu merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang
membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum,
92
R. Subekti (II), Hukum Pembuktian, Pradnya Paramita, Jakarta, 2005, hal. 55-64
tentang pembuatan akta adalah kewajiban notaris untuk mengikuti prosedur penulisan
akta yang sesuai dengan ketentuan hukum. Tentang hal ini diatur secara terperinci
dalam akta jika salah satu dari para pihak tidak bersedia membubuhkan
dimengerti dan jika akta yang dibuat dalam bahasa lain harus
4) Tentang kuasa, kuasa lisan dan kuasa otentik dijelaskan dalam akta, kuasa