TOPIK 2

Akuntasi Biaya Konstruksi

(Construction Cost Accounting)

MATA KULIAH :
MANAJEMEN KEUANGAN
PS MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI PNB
 SUB TOPIK
• Alasan engineer perlu memahami
akuntansi
• Istilah dalam Accounting
• Sistem Pembukuan
• Contoh
• Daftar Pustaka
 SUB TOPIK
• Pengertian
• Penerapan konsep time value of money
pada cost estimate
• Analisis Investasi Proyek (Analisis
Keuangan)
• Contoh Kasus
• Rangkuman
• Daftar Pustaka
 Tujuan
• Mahasiswa dapat mengetahui
istilah dalam dalam Accounting
• Mahasiswa dapat mengenal
Sistem Pembukuan
 Tujuan
• Mahasiswa dapat mengetahui konsep
time value of money
• Mahasiswa dapat menerapkan konsep
time value of money pada cost estimate
• Mahasiswa dapat memahami
bagaimana menganalisis investasi
proyek
Pendahuluan
 Seorang cost engineer selain mampu
menyelesaikan fisik bangunan, juga harus mampu
memahami tentang akutansi biaya konstruksi.
 Seorang engineer yang bekerja pada perusahaan
jasa konstruksi harus mengetahui 3 aspek penting
yaitu : bisnis, teknologi dan manajemen.
 Seorang engineer yang memilih profesi di
perusahaan, harus memahami dasar-dasar
mengenai masalah keuangan dan akutansi, karena
diperlukan dalam proses cost control, dimana
seorang pengendali biaya harus bisa membaca dan
memahami laporan keuangan sebagai input
informasi hasil dari tindakan yang dilakukannya.
Alasan engineer perlu
memahami akuntansi :
 Untuk membantu memperlancar
komunikasi antara engineer dengan
akuntan (bagian keuangan), terutama
masalah keuangan dalam kegiatan
perusahaan
 Untuk persiapan engineer yang
bersangkutan bila suatu saat menjadi
pimpinan perusahaan yang tanggung
jawabnya meliputi masalah keuangan
 Pengertian Akuntansi Biaya
AKUNTANSI BIAYA TERDIRI DARI 2 KATA AKUNTANSI DAN BIAYA

Akuntansi adalah:
Proses pencatatan, peringkasan, penggolongan, penyajian, dan
penganalisaan transaksi keuangan dengan cara tertentu,
hasil akhir akuntansi berupa laporan keuangan.

Biaya adalah:
Pengorbanan sumber ekonomis untuk memproduksi barang/ jasa
baik yang lalu, sekarang, maupun yang akan datang, sampai
barang/ jasa itu dijual.

Akuntansi Biaya???????
Perbedaan Akuntansi Biaya dan Akuntansi
Keuangan
• Akuntansi Biaya : berguna untuk
menghitung biaya suatu produk yang
mengandung unsur bahan baku, upah
langsung dan overhead pabrik (biaya
fabrikase)
• Akuntansi keuangan : mengarah pada
proses penyusunan laporan keuangan yang
akan diberikan pada pemilik perusahaan
ISTILAH DALAM ACCOUNTING
PENDAPATAN ( Revenue ) :
Nilai hasil kerja pelaksanaan proyek yang telah
diakui oleh owner berdasarkan kontrak dan
persyaratan-persyaratan lain yang dinyatakan
dalam nilai uang.
Pendapatan bukan berarti uangnya telah
diterima seluruhnya, tetapi bisa saja belum
diterima sebagian atau bahkan seluruhnya
namun telah menjadi haknya, untuk ditagihkan
nanti
Pendapatan ini merupakan hasil perusahaan
yang mengakibatkan bertambahnya
kapital/modal. Karena itu dicatat sebelah kredit.
BIAYA = Expenses (beban-beban) :
adalah kewajiban pelaksana proyek, yang
harus dibayarkan kepada pihak-pihak terkait
dalam rangka proses pelaksanaan
pekerjaan.
 Biaya bukan berarti uangnya telah dibayarkan
seluruhnya, tetapi bisa saja belum dibayar
sebagian atau bahkan seluruhnya namun telah
menjadi kewajiban, utk dibayarkan nanti

 Biaya ini merupakan beban perusahaan yang

mengakibatkan berkurangnya kapital/modal.
 Karena itu dicatat sebelah debet.
PENERIMAAN :
sejumlah nilai uang tunai (cash) yang telah
diterima pelaksana proyek (perusahaan)
dalam kaitannya dengan pekerjaan yang
akan atau yang telah dilaksanakan.
 Contoh : uang muka

PENGELUARAN :
sejumlah nilai uang tunai yang telah
dibayarkan oleh pelaksana proyek kepada
pihak-pihak terkait dalam rangka mendukung
pekerjaan yang akan/telah dilaksanakan
pelaksana proyek.
 Contoh : uang muka kepada pihak lain yang
terkait.
PIUTANG :
sebagian/keseluruhan pendapatan yang
belum diterima pembayarannya oleh
pelaksana proyek

HUTANG :
sebagian/seluruh biaya yang belum
dibayarkan oleh pelaksana proyek

Pekerjaan dalam pelaksanaan (work in

process) nilai pekerjaan yang telah diakui
(tercatat dalam pembukuan) tetapi belum
dapat ditagihkan kepada owner, karena belum
memenuhi syarat administrasi yang ada
(mis: kontrak belum ada, belum jatuh tempo)
LIKUIDITAS :
Likuiditas adalah kemampuan untuk membayar
semua kewajiban yang ada pada saat jatuh tempo,
secara tunai.
Likuiditas baik : perusahaan mampu membayar tepat
waktu
◦ Kondisi likuiditas : ukuran kepercayaan dalam dunia bisnis

RENTABILITAS :
Rentabilitas adalah kemampuan menghasilkan laba
atau kemampulabaan ( bisa tunai dan bisa tidak
tunai).
Rentabilitas baik : perusahaan mampu menghasilkan
laba usaha pada satu periode.
 Likuiditas dan Rentabilitas : dua aspek yang harus dikendalikan secara
bersamaan dalam proses cost control
 Dalam membahas pendapatan dan biaya , semua pajak (PPn, PPh)
harus dikeluarkan
Pendapatan Lain-lain
Pendapatan yang diperoleh bukan dari
kegiatan proyek.
Misalkan: Proyek memperoleh pendapatan
dari keuntungan menjual barang-barang
milik proyek, keuntungan dari berubahnya
nilai tukar mata uang, dll.
 SISTEM PEMBUKUAN
 CASH BASIC
◦ Semua transaksi yang telah terjadi yang
dicatat/dibukukan hanya yang sifatnya tunai saja.
◦ Transaksi yang belum terealisasi pembayarannya belum
dapat dibukukan tetapi dicatat diluar pembukuan

 ACCRUAL BASIC
◦ Semua transaksi yang terjadi dibukukan semua,
walaupun ada sebagian/seluruhnya belum direalisasikan
pembayarannya.
◦ Pendapatan yang dibukukan adalah pendapatan yang
telah diterima ditambah dengan pituang yang sudah
menjadi hak
◦ Biaya yang dibukukan adalah biaya yang telah dibayar
ditambah dengan hutang yang masih ada yang sudah
menjadi kewajiban.
CONTOH
Proyek dengan nilai kontrak Rp. 1 M
per 31 Desember, prestasi yang
diakui 35% = Rp. 350 juta, tetapi baru
dibayar sebesar Rp. 200 juta,
Pada sistem CASH BASIC, yang
dibukukan sebagai pendapatan hanya Rp.
200 juta sedang sisanya sebagai piutang
dicatat diluar buku
Pada sistem ACCRUAL BASIC yang
dibukukan sebagai pendapatan adalah
Rp. 350 juta
Kelebihan Pencatatan
Akuntansi Cash Basis
• Metode cash basis digunakan untuk pencatatan pengakuan
pembiayaan, pendapatan dan belanja.
• Beban atau biaya belum diakui sampai adanya pembayaran
secara kas walaupun beban telah terjadi, sehingga tidak
menyebabkan pengurangan dalam penghitungan
pendapatan.
• Pendapatan diakui saat diterimanya kas, sehingga benar-
benar mencerminkan posisi yang sebenanya.
• Penerimaan kas biasanya diakui sebagai pendapatan.
• Laporan Keuangan yang disajikan memperlihatkan posisi
keuangan yang ada pada saat itu.
• Tidak dibutuhkan suatu perusahaan untuk membuat
pencadangan untuk kas yang belum tertagih.
Kelemahan Pencatatan
Akuntansi Cash Basis
• Metode cash basis tidak menggambarkan besarnya kas yang
tersedia.
• Dapat menurunkan perhitungan pendapatan bank, disebabkan
adanya pengakuan pendapatan sampai diterimanya uang kas.
• Adanya penghapusan untuk piutang secara langsung dan tidak
mengenal adanya estimasi piutang tak tertagih.
• Biasanya dipakai oleh perusahaan yang usahanya relative kecil
seperti toko, warung, mall dan praktek kaum spesialis seperti dokter,
pedagang informal dan panti pijat.
• Setiap pengeluaran kas diakui sebagai beban.
• Sulit dalam melakukan transaksi yang tertunda dalam pembayaran,
karena pencatatan diakui pada saat kas masuk atau keluar.
• Sulit bagi manajemen untuk menentukan suatu kebijakan
kedepannya karena selalu berpatokan kepada kas.
Kelebihan Pencatatan
Akuntansi Accrual Basis
• Metode accrual basis digunakan untuk melakukan pengukuran aset, kewajiban
dan ekuitas dana.
• Beban akan diakui saat terjadi transaksi, sehingga informasi yang diberikan
lebih terpercaya.
• Pendapatan akan diakui saat terjadi transaksi, sehingga informasi yang
diberikan lebih terpecaya walaupun kas belum diterima.
• Banyak digunakan oleh perusahan-perusahana besar.
• Piutang yang tidak tertagih tidak akan dihapus secara langsung akan tetapi
dihitung kedalam estimasi piutang tak tertagih.
• Setiap transaksi penerimaan dan pembayaran akan dicatat kedalam masing-
masing akun sesuai dengan transaksi yang terjadi.
• Adanya peningkatan pendapatan pada perusahaan karena kas yang belum
diterima dapat diakui sebagai pendapatan.
• Laporan keuangan dapat dijadikan sebagai dasar manajemen dalam
menentukan kebijakan perusahaan kedepanya.
• Terdapat pembentukan pencandangan untuk kas yang tidak tertagih, sehingga
dapat mengurangi risiko kerugian.
Kelemahan Pencatatan
Akuntansi Accrual Basis
• Metode accrual basis digunakan untuk pencatatan.
• Biaya yang belum dibayarkan secara kas, akan dicatat
sebagai biaya sehingga dapat mengurangi pendapatan
perusahaan.
• Dengan adanya resiko pendapatan yang tidak tertagih,
sehingga dapat mengurangi pendapatan perusahaan.
• Dengan adanya pembentukan cadangan akan berakibat
mengurangi pendapatan perusahaan.
• Perusahaan tidak memiliki perkiraan yang tepat kapan
kas yang belum dibayarkan oleh pihak lain dapat
diterima.
Metode Pencatatan Akuntansi
Manakah Yang Lebih Baik
• Masing-masing metode memiliki kelebihan dan
kekurangan.
• Jika Anda masih merintis usaha atau jenis bisnis yang
pilihan pembayarannya hanya dengan uang tunai saja,
Anda dapat memilih cash basis karena kemudahannya.
• Jika Anda memiliki perputaran bisnis besar yang
melibatkan transaksi kompleks seperti pinjaman,
pembayaran, inventaris, kreditor, cadangan serta
piutang, akan lebih baik menggunakan metode accrual
basis. Metode ini dianggap memperlihatkan gambaran
yang lebih baik mengenai profitabilitas bisnis dan
operasinya.
NILAI WAKTU DARI UANG

time value of money

 Konsep Nilai Waktu Uang
• Nilai satu rupiah yang ada ditangan sekarang lebih tinggi dari
satu rupiah yang akan diterima pada masa datang.
• Nilai waktu dari uang (time value of money) mempunyai arti
bahwa uang yang diterima pada waktu yang berbeda
mempunyai nilai yang berbeda.
• Time value of money mencerminkan hubungan antara waktu,
jumlah uang, dan tingkat bunga atau tingkat keuntungan
investasi yang diminta, dan risiko.
• Seorang cost engineer disamping harus menguasai dan
memahami tentang biaya proyek, juga harus memahami
konsep time value of money.
Pengertian
 Dalam konsep time value of money, nilai
uang sangat berkaitan dengan waktu,
artinya nilai satu rupiah pada tahun ini, tidak
sama dengan nilai uang satu rupiah pada
tahun ke-n dan begitu pula sebaliknya.
 Jadi yang dimaksud dengan time value of
money adalah hubungan antara nilai uang
saat ini (present value) dengan nilainya pada
saat yang akan datang (future value),
dengan mempertimbangkan bunga yang
harus dibayar dalam penggunaan uang
tersebut.
Contoh
 Bila uang sejumlah Rp 1.000.000.000,00 dipinjam
pada hari ini, untuk jangka waktu 1 tahun,
dengan bunga 20% per tahun, maka setelah
berjalan 1 tahun, uang yang harus dikembalikan
adalah Rp 1.000.000.000,- ditambah dengan
bunga sebesar 20% = Rp 200.000.000,00.
 Jadi total yang harus dikembalikan adalah
sebesar Rp 1.200.000.000,00.
 Dengan demikian berarti bahwa uang saat ini
sebesar Rp 1.000.000.000,- adalah sama dengan
uang sebesar Rp 1.200.000,.000- pada waktu
satu tahun mendatang (dengan perhitungan rate
20% per tahun).
 Bunga Majemuk dan Nilai Masa yang
akan Datang (Future Value)
• Bunga yang terjadi bila bunga yang dibayarkan pada investasi
selama periode pertama ditambahkan ke pokoknya, kemudian
dalam periode kedua, bunga didapatkan dari jumlah baru ini
• Rumus : FV1 = PV(1+i)
FV = nilai masa depan (future value) investasi di akhir 1 tahun
i = tingkat suku bunga tahunan (atau diskonto)
PV = nilai sekarang (present value), atau jumlah investasi
awal pada awal tahun pertama
• Contoh
Kita memasukkan $1000 ke dalam tabungan dengan tingkat
suku bunga majemuk 6% setiap tahunnya.
Bagaimana pertambahan tabungan kita?
FV1 = PV(1+ i)
= $1000 (1 + 0,06)
= $1000 (1,06)
= $1060
Perhitugan ini akan mempengaruhi periode selanjutnya,
karena bunga yang diterima setiap tahun diperoleh dari
jumlah investasi awal ditambah Pendapatan bunga tahun lalu
• Tabel berikut menyajikan FVIF untuk beberapa tingkat
bunga untuk jumlah periode selama 10 tahun.
Dengan demikian (1 + i )n adalah faktor
pengali, yang disebut compounded
factor, yaitu faktor yang dipergunakan
untuk menghitung future value (F)
terhadap present value (P).
Sebaliknya, dari rumus diatas dapat
diperoleh hubungan sebagai berikut:
dalam hal ini, 1/(1 + i)n adalah faktor
pembagi, yang disebut discounted
factor, yaitu faktor yang dipergunakan
untuk menghitung present value (P), dari
future value (F) yang ada.
 Nilai Sekarang (Present Value)


• Tabel berikut menyajikan PVIF untuk beberapa tingkat
bunga untuk jumlah periode selama 10 tahun.
Contoh Tabel untuk compounded/discounted
factor dengan i = 8%

Tahun ke Compounded factor Discounted factor

n n
(1+i) 1/ (1+i)
1 1,08 0,926
2 1,17 0,857
3 1,26 0,794
4 1,36 0,735
5 1,47 0,681
dst
Contoh soal
Mencari PV terhadap uang pada beberapa tahun
ke depan dengan i =8%

1.400
Jadi menurut konsep time value of
money, total nilai uang tersebut pada
saat ini (sekarang) adalah 1.089,40
bukan 1.400 (bila tidak menggunakan
konsep time value of money).
Beda nilai ini cukup berarti, sehingga
dapat menyebabkan gagalnya suatu
keputusan bila tidak menggunakan konsep
time value of money.
Contoh Soal
Dicoba sebaliknya, yaitu menilai FV terhadap uang
yang ada, pada beberapa tahun ke depan seperti
contoh di atas, dengan tetap menggunakan i = 8%
Bila rate untuk tiap tahunnya tidak sama, maka
penentuan compounded factor dan discounted
factor tidak dapat menggunakan rumus diatas,
tetapi harus dihitung sesuai rate tiap tahunnya.
Untuk compounded factor:
Untuk tahun ke-1 : (1+i1)
Untuk tahun ke-2 : (1+i1) (1+i2)
Untuk tahun ke-n : (1+i1) (1+i2)………………….
(1+in)
Sedangkan untuk discounted factor:
Untuk tahun ke-1 : 1/ (1+i1)
Untuk tahun ke-2 : 1/ (1+i1) (1+i2)
Untuk tahun ke-n : 1/ (1+i1) (1+i2) ………………
(1+in)
Penerapan konsep time value of maney pada cost
estimate, dilakukan dalam dua kasus, yaitu :

1. Untuk perhitungan cost estimate pada tahap

planning,
2. Untuk perhitungan cost estimate proyek pada
tahap detailed engineering,
Untuk perhitungan cost estimate
pada tahap planning,
Pada tahap ini gambar belum tersedia.
Oleh karena itu, untuk menghitung cost
estimate didasarkan atas data nilai proyek
sejenis dari beberapa tahun yang lalu, kalau
dimungkinkan di tempat yang sama, untuk
keperluan keakuratan, namun demikian bila
data setempat tidak ada, dapat
menggunakan data di tempat lain dengan
memberikan faktor daerah yang
bersangkutan.
untuk perhitungan cost estimate
proyek pada tahap detailed
engineering,

Dipakai untuk proyek dengan cara

pembayaran lebih dari satu tahun /multy
years, atau setelah proyek selesai (Turn
Key project)
Contoh
• Data nilai proyek Hotel berbintang empat,
pada tiga tahun yang lalu adalah
Rp x untuk per kamar.
• Berarti untuk cost estimate proyek Hotel
Berbintang Empat saat ini adalah:

 (1+i1) (1+i2) (1+i3). Rp x per kamar

 Bila ada data beberapa proyek sejenis, maka

dapat dirata-ratakan atau untuk amannya
diambil yang terbesar.
Contoh :
Jika dalam pembangunan instalasi pengolahan air
bersih, PDAM Kota D harus membayar investasi
sebesar 200 juta pada tahun kedua, 300 juta
pada tahun ketiga dan 200 juta pada tahun
keempat. Dengan tingkat bunga bank 15% per
tahun, berapa nilai investasi PDAM tersebut saat
ini?

P = 200 (P/F,15%,2) + 300 (P/F,15%,3) + 200

(P/F,15%,4)
= 200 (0,7561) + 300 (0,6575) + 200 (0,5718)
= 460,28 juta
Contoh
 Bunga/rate, ditetapkan sebesar, i = 20%, (per
tahun)
Misal, suatu proyek memerlukan waktu
penyelesaian selama 2 tahun, pembayarannya
akan dilakukan pada tahun ke 3.
Biaya bagian proyek, pada tahun kesatu
sebesar 3 miliar rupiah dan biaya bagian
proyek pada tahun kedua sebesar 2 miliar
rupiah maka bila cara pembayarannya
dilakukan pada tahun ketiga, nilai-nilai
tersebut harus dihitung future valuenya pada
tahun ketiga.
Jawaban
Jawaban
Dengan demikian cost estimate yang
dihitung menjadi sebesar nilai future
valuenya, yaitu 6,72 miliar rupiah (bukan
5 miliar rupiah).
Ini berarti, karena pembayaran dilakukan
pada tahun ketiga, maka nilai-nilai pada
tahun pertama dan tahun kedua, harus
dinilai future valuenya.
 Kegunaan Nilai Waktu Uang

• Menilai berbagai investasi dan perolehan

keuntungannya.
• Keuntungan dapat dibandingkan dengan
Future Value maupun Present Value.
• Pembayaran dapat dibandingkan dengan
Present Value maupun Future Value.
• Penilaian berbagai investasi, asuransi dll.
Analisis Investasi Proyek
(Analisis Keuangan/finansial)
• Proyek konstruksi merupakan suatu investasi.
• Oleh karena itu, harus ada pertimbangan
ekonomi yang masak dalam memutuskan
realisasi pelaksanaan proyek tersebut.
• Untuk dapat menganalisis investasi proyek,
harus memahami dua hal, yaitu
– Biaya konstruksi (cost estimate)
– Ekonomi konstruksi (konsep time value of
money).
• Dalam menentukan usulan proyek investasi
mana yang akan diterima atau ditolak
• Maka usulan proyek investasi tersebut harus
dinilai
• Metode Penilaian :
– Metode periode pengembalian
– Metode nilai sekarang bersih
– Metode Internal Rate of Return – IRR
 Metode Periode Pengembalian
• Periode pengembalian (payback period)
– Jangka waktu yang dibutuhkan untuk
mengembalikan nilai investasi melalui
penerimaan – penerimaan yang dihasilkan
oleh proyek investasi tersebut
• Mengukur kecepatan kembalinya dana
investasi
Rumus periode pengembalian jika arus
kas per tahun jumlahnya sama
• Periode pengembalian :
investasi awal
= x 1 tahun
arus kas
• Usulan proyek investasi
– Periode pengembalian lebih cepat : layak
– Periode pengembalian lebih lama : tidak layak
– Jika usulan proyek investasi lebih dari satu maka periode
pengembalian yang lebih cepat yang dipilih
Rumus periode pengembalian jika arus
kas per tahun jumlahnya berbeda
• Periode pengembalian :
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b
n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas
masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c= Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Contoh arus kas setiap tahun jumlahnya sama

• Usulan proyek investasi sebesar Rp. 450 juta,

umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa,
arus kas pertahun yang dihasilkan selama
umur proyek Rp. 150 juta dan umur proyek
yang disyaratkan 4 tahun
• Periode pengembalian proyek investasi
tersebut adalah :
Jawaban

• Periode pengembalian
Rp. 450 juta
= x 1 tahun
Rp. 150 juta
= 3 tahun
• Periode pengembalian 3 tahun lebih
kecil/cepat dari yang disyaratkan maka usulan
proyek investasi adalah diterima
Contoh arus kas setiap tahun jumlahnya
berbeda
• Suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta
dengan umur ekonomis 5 tahun, Syarat periode
pengembalian 2 tahun dan arus kas pertahun adalah :
– Tahun 1 RP. 300 juta
– Tahun 2 Rp. 250 juta
– Tahun 3 Rp. 200 juta
– Tahun 4 Rp. 150 juta
– Tahun 5 Rp. 100 juta
Arus kas dan arus kas kumulatif

Tahun Arus kas Arus kas kumulatif

1 300.000.000 300.000.000
2 250.000.000 550.000.000
3 200.000.000 750.000.000
4 150.000.000 900.000.000
5 100.000.000 1.000.000.000
 Rumus periode pengembalian jika arus kas per tahun
jumlahnya berbeda

• Periode pengembalian :
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b
n = Tahun terakhir dimana jumlah arus kas
masih belum bisa menutup investasi mula-mula
a = Jumlah investasi mula-mula
b = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
C = Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
Periode Pengembalian
Rp. 600 juta – Rp. 550 juta
= 2+ x 1 tahun
Rp. 750 juta – Rp. 550 juta

= 2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

• Periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan

2 tahun maka usulan proyek investasi ini ditolak
Kelemahan Metode Periode
Pengembalian

• Tidak memperhatikan nilai waktu dari uang

• Tidak memperhitungkan nilai sisa dari
investasi
• Tidak memperhatikan arus kas setelah periode
pengembalian tercapai
 Periode Pengembalian Dengan Diskonto

• Periode pembayaran kembali dengan arus kas bersih

di diskontokan

Tahun Arus Kas Diskonto 12 % AK diskonto Kumulatif AK Diskonto

1 300 0.893 267.90 267.90 Pada tahun 2

2 250 0.797 199.25 467.15
investasi belum
selesai
3 200 0.712 142.40 609.55
N=2
4 150 0.636 95.40 704.95

5 100 0.567 56.70 761.65

Diskonto i = 12 % PV 761.65
Penyelesaian Perhitungan

• Periode pengembalian
a–b
=n+ x 1 tahun
c-b
= 2 + [ (600 – 467,15) / (609,55 – 467,15)
= 2 + [ 132,85 / 142,4 ]
= 2 + 0,9329
= 2,9329 tahun atau 2 tahun 11 bulan 19 hari
Rangkuman kasus
• Periode pengembalian
= 2,25 tahun
• Periode pengembalian di diskontokan
= 2,94 tahun
Metode Nilai Sekarang Bersih
• Metode nilai sekarang bersih /net present value
(NPV)
– Menggunakan pertimbangan bahwa nilai uang sekarang
lebih tinggi bila dibandingkan dengan nilai uang pada
waktu mendatang, karena adanya faktor bunga
• Arus kas yang digunakan arus kas yang telah
didiskontokan atas dasar biaya modal perusahaan
atau tingkat pengembalian yang disyaratkan atau
tingkat suku bunga
 Rumusan
CF1 CF2 CF3 CF4 CFn
NPV = + + + + … + - OI
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)3 (1 + i)4 (1 + i)n

CF : Arus kas
i : Biaya modal – tingkat bunga
n : Umur proyek investasi
OI : Investasi awal
Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan arus kas
setiap tahun jumlahnya berbeda
Perhitungan NPV menggunakan tabel bunga dan arus kas
setiap tahun jumlahnya berbeda

• Rumus
NPV = (arus kas x faktor diskonto ) – Investasi awal
Lihat tabel nilai sekarang
Anuitas sederhana
• Keputusan
– NPV positif - diterima
• Jika PV arus kas lebih tinggi dari PV investasi awal
– NPV negatif - ditolak
• Jika PV arus kas lebih kecil dari PV investasi awal
Contoh Kasus Arus kas Sama
• Suatu perusahaan mempertimbangkan usulan
proyek investasi sebesar Rp. 40 juta tanpa nilai sisa
dan arus kas pertahun sebesar Rp. 12 juta selama 5
tahun dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan
20 %.
• Nilai NPV
= ( Arus kas x Faktor diskonto) – OI
= ( Rp. 12 juta x 2,9906 ) – Rp 40 juta
= Rp 35.887.200 – Rp. 40 juta
= Rp. – 4.112.800
• Usulan proyek ini lebih baik ditolak, NPV negatif
Metode Internal Rate Of Return - IRR
• Tingkat pengembalian internal / internal rate of
return (IRR )

– Tingkat bunga yang dapat menjadikan NPV sama dengan

nol, karena PV arus kas pada tingkat bunga tersebut sama
dengan investasi awalnya

• Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang, jadi

arus kas di diskontokan atas dasar biaya modal –
tingkat bunga
 Internal Rate of Return (IRR)

• IRR merupakan tingkat diskonto yang menyamakan

PV cashflow masuk dan cashflow keluar atau sama
dengan Nol

• IRR juga merupakan tingkat keuntungan (%) yang

diperkirakan akan dihasilkan proyek.
 Contoh Perhitungan IRR

IRR harus dibandingkan dengan bunga bank.

Jika IRR > bunga bank maka proyek diterima.
 Dalam proses mencari nilai IRR, diperlukan
estimasi biaya investasi yaitu cost estimate,
sebagai pengeluaran dan perkiraan keuntungan
bersih yang akan diperoleh dari kegiatan
investasi tersebut, sebagai penerimaan.
 Kedua angka tersebut yaitu biaya investasi dan
hasil investasi, dianalisis. Karena nilai-nilai
tersebut terjadi pada waktu yang tidak sama,
maka digunakan konsep time value of money,
yaitu dihitung present valuenya.
 Biaya investasi yang dikeluarkan diberi tanda
minus (negative), dan hasil investasi yang
diterima diberi tanda plus (positif).
 Setelah masing-masing hasil investasinya
dihitung present valuenya, kemudian dicari net
present valuenya.
 Dengan cara mencoba-coba nilai rate i,
akan diperoleh net present value.
 Bila Net Present Value yang dihasilkan
masih positif, berate nilai I < IRR.
 Dan bila Net Present Value yang dihasilkan
negatif, berarti nilai I > IRR.
 Oleh karena itu, untuk memperoleh IRR,
harus menghasilkan Net Present Value
(NPV = 0).
 Jadi yang dimaksud dengan IRR adalah
tingkat rate yang dihasilkan oleh suatu
investasi, dimana net present valuenya nol.
 Dengan beberapa kali uji coba penetapan i,
akan dapat ditemukan nilai IRR yang
diinginkan melalui proses interpolasi atau
proses ekstrapolasi.
Proses Interpolasi 11

• Proses interpolasi dilakukan, bila dari dua kali uji coba i,

di peroleh dua NPV yang berlainan tanda (postif dan
negative).

NPV
(+)

NPV1

IRR i2 Rate
0
i1
a
(-)

NPV2
 Proses Ekstrapolasi
• Proses ekstrapolasi dilakukan, bila dalam dua kali uji coba I,
diperoleh dua nilai NPV yang bertanda sama (positif semua atau
negative semua).

NPV

NPV1

NPV2

IRR

Rate
0 i1 i2 a
 Rumus : Irr = i2 + a

Rumus IRR dapat diperoleh dari perbandingan dua segitiga sebangun, yaitu :

NPV1 (i2 + a - i1) = NPV2 /a

NPV1 (a) = NPV2 (i2 + a - i1)
a ( NPV1 - NPV2 ) = NPV2 (i2 - i1)

(i2 – i1) NPV2

a
( NPV1 - NPV2 )

(i2 – i1) NPV1

Jadi, IRR = i1 +
( NPV1 - NPV2 )

Dimana : i2 >I1, NPV1 dan NPV2 diambil nilai mutlaknya

• Sebenarnya cara tersebut adalah
penyederhanaan, karena persamaan tersebut
di atas tidak linier, oleh karena itu kalau akan
menggunakan pendekatan interpolasi atau
ekstrapolasi, sebaiknya NPV1 maupun NPV2
sudah mendekati nilai nol, agar IRR yang
diperoleh mendekati angka riilnya.
• Namun demikian, sekarang dengan
menggunakan seientific calculator, akan
didapatkan angka yang akurat, karena telah
diperogram rumus untuk mendapatkan NPV
nol
Contoh Perhitungan IRR

Th Perkiraan DF 10% PV 10% DF 15% PV 15%

arus kas .
0 (1.000.000) 1 (1.000.000) 1 (1.000.000)
1 500.000 0,9091 455.000 0,8696 434.800
2 400.000 0,8264 331.000 0,7561 302.440
3 300.000 0,7513 225.000 0,6575 197.250
4 100.000 0,6830 68.000 0,5718 57.180
79.000 ( 7.730)

NPV1 = positif
NPV2 = negatif
Maka interpolasi
 Contoh Perhitungan IRR

IRR = i1 + NPV1 x (i2 – i1)

NPV1 - NPV2

IRR = 10% + 79.000 x (15% – 10%)

79.000 - (-7.740)
IRR = 10% 79.000 x (5%)
85.749
IRR = 10% + (0,921 x 5%) = 14,6%
Contoh Analisis Keuangan
No U R A I AN TAHUN
0 1 2 3 4 Dst
1 Pengeluaran untuk investasi -5.000 - - - -

2 Penerimaan bersih (laba - 2.000 2.000 2.500 3.000

investasi)
Discounted factor dengan I 1 0,83 0,69 0,58 0,48
= 20%
3 Present Value (PV1) - 1.667 1.389 1.447 1.447

Total Present Value (∑PV1) 5949

Net Present Value (NPV1 ) 949

Discounted factor dengan I 1 0,806 0,650 0,524 0,423

= 24 %
4 Present Value (PV2 ) - 1.613 1.301 1.311 1.269

Total Present Value (∑PV2) 5494

Net Present Value (NPV2 ) 494
• Jadi data yang diperoleh dalam analisis ini adalah
sebagai berikut : i1 = 20%, NPV1 = 949,
• Sedangkan i2 = 24%, NPV2 = 494.
• Dari rumus di atas maka IRR dapat dihitung, yaitu :

(24-20) x 494
Jadi, IRR = 24 + % = 28,32 %
949 – 494
 Angka IRR ini belum akurat karena nilai NPV1 dan NPV2
masih cukup besar.
Oleh karena itu dicoba lagi dengan cara di atas, dengan
i1 = 28%, dan i2 = 29%.
No U R A I AN TAHUN
0 1 2 3 4 Dst
1 Pengeluaran untuk investasi -5.000 - - - -

2 Penerimaan bersih (laba investasi) - 2.000 2.000 2.500 3.000

Discounted factor dengan I = 28% 1 0,781 0,610 0,477 0,373

3 Present Value (PV1) - 1.563 1.221 1.192 1.118

Total Present Value (∑PV1) 5092,88

Net Present Value (NPV1 ) 93

Discounted factor dengan I = 29 % 1 0,775 0,601 0,466 0,361

4 Present Value (PV2 ) - 1.550 1.202 1.165 1.083

Total Present Value (∑PV2) 5000,16

Net Present Value (NPV2 ) 0
• Jadi data yang diperoleh dalam analisis ini
adalah sebagai berikut : i1 = 28 %, i2 = 29 %,
NPV1 = 93, dan NPV2 = 0.
• Dari rumus di atas maka IRR dapat dihitung,
yaitu :

(i2 – i1) NPV2

• Jadi, IRR = i1 + % = 28,92 %
( NPV1 - NPV2)
Kasus 1
1. Seorang cost engineer harus membantu cost
estimate pada tahap planning, untuk pekerjaan
Hotel Berbintang Empat dengan jumlah kamar
sebanyak 100 (seratus).
Gambar desain belum tersedia, tetapi diperoleh
data Hotel Berbintang Empat di tempat itu pada
tiga tahun yang lalu, biaya per kamar sebesar Rp
150.000.000,00.
– Inflasi satu tahun yang lalu : 20% per tahun
– Inflasi dua tahun yang lalu : 18% per tahun
– Inflasi tiga tahun yang lalu : 15% per tahun

• Hitung cost estimate yang diminta, bila proyek

akan dibangun tahun ini.
 Kasus 2
2. Seorang cost engineer dari kontraktor harus menetapkan harga
penawaran sebuah proyek, yang pelaksanaannya perlu waktu tiga
tahun, untuk suatu tender.
Dari tim cost engineering diperoleh data, biaya bagian proyek per
tahun sebagai berikut:
– Tahun kesatu sebesar Rp 5.000.000.000,00
– Tahun kedua sebesar Rp 8.000.000.000,00
– Tahun ketiga sebesar Rp 7.000.000.000,00
• Proyek tersebut cara pembayarannya akan dilakukan sekaligus (Trun
Key), pada tahun kelima.
• Beberapa harga penawaran yang akan diajukan bila diperkirakan
interest rate yang akan terjadi sebagai berikut :
– Rate tahun kesatu: 18%
– Rate tahun kedua: 17%
– Rate tahun ketiga : 16%
– Rate tahun keempat: 15%
KASUS 3
Investasi proyek A dan B masing – masing Rp. 500 juta

Apa kesimpulannya ?
Gunakan Metode periode pengembalian
KASUS 4
Contoh kasus Arus kas Berbeda

• Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan

usulan proyek investasi sebesar Rp. 700 juta,
dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15
%, perkiraan arus kas pertahun

Tahun Arus Kas

1 Rp. 300 juta
2 Rp. 250 juta
3 Rp. 200 juta
4 Rp. 150 juta
5 Rp. 100 juta
Kasus 5
• Seorang investor mendapat tawaran untuk membangun suatu
ruko di atas lahan milik orang lain (yang menawarkan), letaknya
sangat strategis, dengan perjanjian tanpa di tarik sewa lahan
selama lima tahun, tetapi pada tahun ke enam, ruko menjadi hak
pemilik lahan.
• Menurut estimasi cost engineer, biaya ruko sebesar Rp
50.000.000,00 (di bangun pada tahun ke-0) dan diperkirakan hasil
bersih menyewakan ruko selama 5 tahun sebagai berikut :
– Akhir tahun kesatu : 10.000.000,00
– Akhir tahun kedua : 12.500.000,00
– Akhir tahun ketiga : 15.000.000,00
– Akhir tahun keempat : 17.500.000,00
– Akhir tahun kelima : 20.000.000,00
Berapa hasil IRR-nya dan bila bunga bank 18% per
tahun, layakkah investasi ini? Coba di analisis.