ek

SIPIL’ MESIN ’ARSITEKTUR ’ELEKTRO

IDENTIFIKASI FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI JUAL LAHAN DAN

BANGUNAN PADA PERUMAHAN TIPE SEDERHANA
Fahirah F. * , Armin Basong* dan Hermansah H. Tagala**

Abstract
Population growth increasing community needs to encourage high will housing and affordable.
Community needs for housing as a place to stay is not supported by the existence of a
transparent land markets as a result people do not have information that can be used in the
assessment of land and buildings as determining the sale price of land and buildings in the
housing. This study aims to identify factors that affect the sale value of land and buildings on a
simple type of housing, particularly housing in Palu Timur.
The data was collected by distributing questionnaires directly to the residents of housing as a
sampling of respondents. Data processing performed by descriptive statistical methods and non-
parametric statistic, the value of the Relative Rank Index (RRI) results showed that the factors most
affecting the sale price of land and buildings on a simple type of housing that is 1) Availability of
transportation 2) clean water network, 3) electricity network, 4) The condition of roads and 5)
Area of land and buildings.
Key words : Housing, the sale price, land and buildings

Abstrak
Pertumbuhan penduduk yang terus meningkat mendorong tingginya kebutuhan masyarakat
akan tempat tinggal yang layak dan terjangkau. Kebutuhan masyarakat akan perumahan
sebagai tempat tinggal tidak ditunjang dengan adanya pasar tanah yang transparan akibatnya
masyarakat tidak mempunyai informasi yang dapat digunakan dalam penilaian lahan dan
bangunan sebagai penentuan nilai jual lahan dan bangunan pada perumahan. Penelitian ini
bertujuan untuk mengidentifikasi faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada
perumahan tipe sederhana, khususnya perumahan di Palu Timur.
Pengumpulan data dilakukan dengan menyebarkan kuesioner secara langsung kepada
penghuni perumahan sebagai responden secara sampling. Pengolahan data dilakukan dengan
metode statistic deskriptif dan statistic non parametric, berupa nilai Relatif Rank Index (RRI) Hasil
penelitian menunjukkan bahwa faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan
pada perumahan tipe sederhana yaitu 1) Ketersediaan transportasi 2) Jaringan air bersih, 3)
Jaringan listrik, 4) Kondisi jalan dan 5) Luas lahan dan bangunan.
Kata Kunci : Perumahan, nilai jual, lahan dan bangunan

1. Pendahuluan tersebut). Keunikan itu menimbulkan

Tanah sebagai salah satu variasi nilai dalam setiap persebaran
sumber daya akan mendorong manusia spasial berdasarkan karakteristik, sifat,
dalam setiap sisi kehidupannya untuk dan kemampuan tanah sebagai sumber
berpersepsi dan berperilaku secara unik daya. Agus Prawoto (2003:3)
(terhadap tanah/ bidang tanah mengatakan bahwa setiap persil dari

* Staf Pengajar Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tadulako, Palu
** Alumni S1 Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tadulako, Palu
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

tanah itu bersifat unik di lokasinya serta Pertumbuhan Penduduk di kota Palu
komposisinya, tidak bisa dipindahkan ke yang terus meningkat mendorong
lokasi lain yang lebih baik. Latar tingginya kebutuhan masyarakat akan
belakang tersebut berimplikasi terhadap tempat tinggal yang layak dan
ketersediaan tanah. Keterbatasan terjangkau. Hal ini memberikan peluang
ketersediaan tanah disebabkan yang cukup baik terhadap pihak-pihak
perbedaan pandangan tentang yang bergerak di bidang real estate
bagaimana seseorang memaknai untuk mengakomodir kebutuhan
sebuah bidang tanah (yang disebut masyarakat tersebut akan tempat
dengan kepentingan). tinggal. Ini dapat dilihat dengan
Perbedaan kepentingan dibangunnya beberapa perumahan
terhadap tanah mengakibatkan dengan berbagai tipe yang tersebar
terjadinya kelangkaan tanah sebagai dibeberapa titik di kota Palu baik di
akibat dari permintaan tanah yang dalam kota maupun di pinggiran kota.
meningkat jauh lebih besar dari tanah Namun keberadaan
yang dapat disediakan. Keadaan ini perumahan ini tidak ditunjang dengan
mendorong kenaikan nilai tanah yang adanya pasar tanah yang transparan.
tidak terkendali. Kenaikan nilai tanah Akibatnya, masyarakat tidak
yang tidak terkendali sangat mempunyai informasi yang dapat
mengganggu kelancaran alokasi digunakan dalam penilaian lahan dan
pembangunan terutama yang bangunan khususnya di kawasan
memerlukan tanah. perumahan tersebut.
Salah satu penyebab Berdasarkan kondisi tersebut
meningkatnya harga tanah secara tiba- maka timbul pertanyaan yang perlu
tiba adalah situasi pasar tanah yang untuk dijawab yaitu faktor-faktor apa
tidak transparan. Hal ini yang kemudian saja yang paling mempengaruhi nilai
mengakibatkan persaingan yang terjadi jual lahan dan bangunan pada
dalam pembebasan tanah menjadi perumahan sebagai dasar penilaian
tidak sempurna yang mungkin terhadap lahan dan bangunan.
disebabkan oleh informasi yang kurang Tujuan yang hendak dicapai dari
tepat sehingga menjadi spekulasi. Bisa penelitian ini untuk mengetahui faktor-
saja ketika ada informasi mengenai faktor yang paling mempengaruhi nilai
suatu proyek pembangunan infrastruktur jual lahan dan bangunan pada
di lokasi tertentu ditanggapi oleh para perumahan tipe sederhana di Palu
calo dan spekulan tanah dengan Timur.
segera membeli tanah yang menjadi Hasil yang diharapkan dari penelitian ini
lokasi pembangunan atau disekitarnya. adalah sebagai :
Taksiran harga tanah berdasarkan Nilai a) Bahan informasi untuk mengetahui
Jual Obyek Pajak (NJOP) sebagai karakteristik nilai jual lahan dan
ukuran normatif tanah tidak bisa lagi bangunan pada perumahan di Palu
digunakan dan justru harga pasar yang Timur.
dihasilkan dari persaingan tidak b) Masukan dan pertimbangan bagi
sempurna tersebut yang berlaku. pemerintah kota untuk dasar
Kejadian seperti ini banyak terjadi penilaian nilai jual objek pajak
sehingga taksiran harga tanah bisa (NJOP).
melonjak jauh dari yang semula c) Data pembanding terhadap
direncanakan oleh pemilik proyek, yaitu penilaian lahan dan bangunan pada
pemerintah, baik yang didanai melalui perumahan lain di kota Palu.
APBN maupun APBD.

252
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

2. Tinjauan Pustaka atau dialihkan (transferability), serta

2.1 Tanah dan Bangunan tanah dan bangunan dapat dinilai
dengan uang (valuable).
Tanah arti lahan (site) adalah
permukaan daratan dengan kekayaan
benda padat, cair dan gas, sedangkan 2.2 Nilai lahan dan bangunan
tanah (soil) yang dimaksud dalam hal ini Nilai pasar adalah perkiraan
adalah benda yang berwujud padat, jumlah uang pada tanggal penilaian,
cair dan gas yang tersusun oleh bahan yang dapat diperoleh dari transaksi jual
organik dan anorganik yang terdapat beli atau hasil penukaran suatu aset,
dalam tanah. Tanah banyak dijadikan antara pembeli yang berminat membeli
sebagai barang investasi yang dengan penjual yang berminat menjual,
menguntung kan dan sekaligus dalam suatu transaksi bebas ikatan,
mendorong untuk melakukan spekulasi yang penawarannya dilakukan secara
karena di satu aspek ketersediaan lahan layak, di mana kedua pihak setiap
tersebut, sedangkan di aspek lain mengetahui, bertindak hati-hati dan
permintaan akan lahan semakin tanpa paksaan. Menurut Walcot (1987)
bertambah terus, sehingga adapun Faktor-Faktor Nilai adalah a)
mengakibatkan nilai tanah menjadi Kegunaan Kemampuan untuk
mahal terutama bila berdekatan memenuhi keinginan dan kebutuhan
dengan pusat-pusat kota (Eckert 1990). manusia, b) Kelangkaan Kekurangan
Tanah mempunyai kekuatan pasokan barang secara relatif terhadap
ekonomis di mana nilai atau harga permintaannya c) Keinginan Keinginan
tanah sangat tergantung pada pembeli atas sebuah barang untuk
penawaran dan permintaan. Dalam memenuhi kebutuhan manusia, dan d)
jangka pendek penawaran sangat Daya Beli Kemampuan dari individu
inelastis, ini berarti harga tanah pada atau kelompok untuk berpartisipasi di
wilayah tertentu akan tergantung pada pasar dengan menyertakan uang tunai
faktor permintaan, seperti kepadatan maupun sesuatu yang setara.
penduduk dan tingkat
pertumbuhannya, tingkat kesempatan Dalam melakukan penilaian
kerja dan tingkat pendapatan terhadap tanah dan bangunan pada
masyarakat serta kapasitas sistem suatu kawasan tentunya tidak lepas dari
transportasi dan tingkat suku bunga nilai yang melekat pada tanah dan
(Eckert 1990). bangunan tersebut berdasarkan faktor-
faktor yang mempengaruhinya.
Tanah dan bangunan sebagai Sehingga perlu dicermati perpaduan
benda yang dapat memenuhi nilai antara keduanya.
kebutuhan hidup manusia memiliki nilai
yang membuatnya menjadi berarti bagi
manusia. Nilai tanah dan bangunan a. Nilai lahan
bagi manusia dapat ditandai adanya 5 Lahan atau tanah merupakan suatu
ciri tanah dan bangunan, yang dapat sumber daya yang menyediakan
disingkat sebagai DUST + V (Marihot P. ruangan (space) yang dapat
Siahaan 2003). Ciri ini meliputi adanya mendukung semua kebutuhan
permintaan akan tanah dan bangunan makhluk hidup. Pada dasarnya
(demand), adanya kegunaan tanah ruangan yang disediakan sangat
dan bangunan bagi pemiliknya (utility), terbatas, sementara itu kebutuhan
tanah dan bangunan memiliki akan tanah mempunyai
kelangkaan (scarcity), tanah dan kecenderungan yang terus
bangunan dapat dipindahtangankan meningkat dari tahun ke tahun, baik

253
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

untuk kebutuhan perumahan, tekanan dari pihak luar pada proses

pertanian, industri dan lain transaksi jual beli sehingga terjadi
sebagainya. Hal inilah yang menuntut kemufakatan. Pembeli dan penjual
perkembangan teoritis nilai tanah. mempunyai tenggang waktu yang
Nilai tanah mempunyai definisi atau cukup atas properti yang
pengertian bermacam-macam diperjualbelikan dan bertindak untuk
tergantung pada konteks dan kepentingan sendiri. Nilai pasar pada
tujuannya serta sudut pandangnya. dasarnya mencerminkan harga yang
Nilai tanah secara definisi diartikan terbaik atas suatu properti pada
sebagai kekuatan nilai dari tanah suatu waktu, tempat dan keadaan
untuk dipertukarkan dengan barang atau kondisi pasar tertentu. Hal ini
lain. Sebagai contoh tanah yang sejalan dengan pengertian nilai
mempunyai produktivitas rendah menurut Eckert (1990) yang
seperti tanah padang rumput relatif menyebutkan bahwa nilai
lebih rendah nilainya karena merupakan suatu waktu yang
keterbatasan dalam menggambarkan harga atau nilai
penggunaannya. Sedangkan nilai uang dari properti, barang atau jasa
pasar tanah didefinisikan sebagai bagi pembeli dan penjual.
harga (yang diukur dalam satuan Dari beberapa pengertian dapat
uang) yang dikehendaki oleh penjual disimpulkan bahwa nilai tanah
dan pembeli. adalah ukuran kemampuan tanah
Faktor non-manusia berkenaan untuk menghasilkan atau
dengan eksternalitas yang diterima memproduksi sesuatu secara
oleh tanah tersebut. Jika eksternalitas langsung memberikan keuntungan
bersifat positif, seperti dekat dengan ekonomis. Dalam konteks pasar
pusat perekonomian, bebas banjir, properti nilai tanah sama dengan
kepadatan penduduk, dan adanya harga pasar tanah tersebut misalnya
sarana jalan, maka tanah akan harga pasar tanah tinggi maka nilai
bernilai tinggi jika dibandingkan tanahnya juga tinggi demikian pula
dengan tanah yang tidak menerima sebaliknya.
eksternalitas, meskipun luas dan
bentuk tanah itu sama. Jika tanah
b. Nilai bangunan
menerima eksternalitas yang bersifat
negatif, seperti dekat dengan Dalam penentuan nilai bangunan
sampah, jauh dari pusat yang dilakukan secara masal, maka
kota/perekonomian, tidak bebas pelaksanaan penilaian dimulai
banjir, maka tanah akan bernilai dengan penyusunan Daftar Biaya
rendah jika dibandingkan dengan Komponen Bangunan (DBKB).
tanah yang tidak menerima Untuk menyusun atau membuat DBKB
eksternalitas yang negative (Pearce digunakan metode survey kuantitas
and Turner 1990). terhadap model bangunan yang
Nilai tanah dalam konteks pasar dianggap dapat mewakili kelompok
properti adalah nilai pasar wajar yaitu bangunan tersebut dan dinilai
nilai yang ditentukan atau ditetapkan dengan dasar perhitungan analisis
oleh pembeli yang ingin membeli BOW. Biaya komponen bangunan
sesuatu dan penjual ingin menjual perlu dikelompokkan kedalam biaya
sesuatu berdasarkan persetujuan komponen utama, komponen
atau kesepakatan kedua belah pihak material dan komponen fasilitas
dalam kondisi wajar tanpa ada bangunan.

254
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

1) Komponen utama adalah apartemen, dan lain-lain, penentuan

komponen struktur rangka umur efektifnya dapat dilihat pada
bangunan yang terdiri dari persamaan:
fondasi, plat lantai, kolom, balok,
tangga, dinding geser. Struktur
Umur efektif=1/3(Tahun pajak – Tahun
bangunan bawah tanah
dibangun + 2 (Tahun
(basemen) dalam perhitungannya
pajak – Tahun renovasi)
dikeluarkan dari struktur utama.
2) Komponen material adalah ..................................(3)
komponen pelapis (kulit) struktur
rangka bangunan. Dalam penentuan nilai bangunan
3) Komponen fasilitas adalah diperhitungkan faktor penyusutan.
komponen pelengkap fungsi Faktor penyusutan ditentukan
bangunan. berdasarkan pengelompokan
besarnya biaya pembuatan
pengganti baru bangunan permeter
Nilai jual Objek Pajak (NJOP)
persegi, umur efektif dan kondisi
bangunan ditentukan berdasarkan
bangunan pada umumnya dan
pada 1) Kelas/tipe/bintang dari
dituangkan dalam daftar
bangunan, 2) Komponen utama
penyusutan. (Direktorat jenderal
bangunan, 3) Komponen material
pajak bumi dan bangunan, 1998)
bangunan, 4) Komponen fasilitas
bangunan, 5) Komponen fasilitas
yang perlu disusutkan, 6) Penyusutan, 2.3 Rumah Tipe sederhana
7) Komponen fasilitas yang tidak Komponen perumahan
disusutkan, dan 8) Kapasitas dan bangunan rumah yang lengkap dengan
letak (khusus untuk tangki). infrastruktur yang cukup, penataan
Tingkat penyusutan bangunan yang baik dan struktur konstruksi yang
berdasarkan umur efekif, keluasan kuat. (PU Cipta Karya, 1999).
dan kondisi bangunan. Umur efektif Perumahan adalah kelompok rumah
bangunan secara umum adalah yang berfungsi sebagai lingkungan
sebagai berikut : tempat tinggal lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan sarana dan
prasarana lingkungan. (Cipta Karya ;
Umur efektif= Tahun pajak – Tahun
1992)
dibangun
Rumah adalah bangunan yang
..............................(1)
berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga
Bila tahun direnovasi terisi: dan yang dimaksud dengan rumah
sederhana adalah rumah yang tidak
bersusun dengan luas lantai bangunan
Umur efektif = Tahun Pajak - Tahun tidak lebih dari 70 m², yang dibangun
Renovasi di atas tanah dengaan luas kaveling 54
...............................(2) m²sampai dengan 200 m², dan biaya
pembangunan per m² tidak melebihi
dari harga satuan per m² tertinggi untuk
Untuk bangunan-bangunan
pembangunan rumah dinas Cipta Karya
bertingkat inggi dan bangunan-
tipe C yang berlaku.Tipe rumah
bangunan ekslusif lainnya sepeti
sederhana meliputi rumah sederhana
gedung perkantoran, hotel,

255
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

tipe besar, rumah sederhana tipe kecil, diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi
rumah sangat sederhana dan kaveling karena baik buruknya kondisi
siap bangun. Yang dimaksud dengan lingkungan akan berdampak
rumah tipe kecil adalah rumah dengan terhadap penghuni perumahan.
luas lantai bangunan 21 m² sampai Apabila ternyata daya dukung alami
dengan 36 m² dan sekurang-kurangnya lingkungan sudah tidak dapat
memiliki kamar mandi dengan WC dan mengimbangi lagi maka perlu
ruang serba guna. Penelitian ini fokus dilakukan investasi treatment
pada penilaian kepuasan tipe rumah lingkungan, agar kelestarian
sederhana, dan berdasarkan Keputusan lingkungan dapat tercipta. Dengan
Menteri Negara Perumahan Rakyat adanya upaya tersebut maka
No.04/KPTS/BKP4N/1995 pengertian pembangunan perumahan tidak
rumah sederhana tipe besar adalah akan menimbulkan dampak yang
rumah yang dibangun diatas tanah negative, terutama bagi lingkungan
dengan luas kavling antara 54 m² perumahan tersebut.
sampai 200 m² dan biaya bangunan per 2) Daya Beli (Affordability)
m² tidak melebihi dari harga satuan per Perencanaan bangunan diharapkan
m² tertinggi untukpembangunan dapat mendukung tercapainya
perumahan dinas pemerintah kelas C tujuan pembangunan yang telah
yang berlaku dengan luas lantai dicanangkan sesuai dengan
bangunan 36 m² sampai dengan 70 m² programnya. Di dalam perencanaan
dan sekurang-kurangnya memiliki kamar perumahan selalu dipikirkan
mandi atau kakus. kesesuaian antara ukuran bangunan,
Bila dikaji melalui pengertian kebutuhan ruang, konstruksi
yang tertuang dalam Undang-Undang bangunan, maupun bahan
No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan bangunan yang digunakan dengan
dan Permukiman, perumahan adalah jangkauan pelayanannya. Hal ini
kelompok rumah yang berfungsi perlu diantisipasi mengingat
sebagai lingkungan tempat tinggal atau kemampuan rata-rata (kemampuan
lingkungan hunian yang dilengkapi daya beli) masyarakat pada wilayah
dengan prasarana dan sarana yang satu dengan yang lain tidak
lingkungan. (Sastra dan Marlina ; 2005) sama. Bahkan jika melihat data
Untuk membuat sebuah perencanaan tentang kebutuhan akan rumah
perumahan yang betul-betul dapat tinggal di Indonesia secara umum,
menjawab tuntutan pembangunan maka kemampuan masyarakat untuk
perumahan dan permukiman maka membeli rumah masih berada di
perlu dipertimbangkan secara matang bawah garis kemampuan standar.
aspek-aspek perencanaannya. Aspek- Faktor yang mempengaruhi daya beli
aspek yang mendasari perencanaan masyarakat antara lain :
perumahan tersebut adalah : a) Pendapatan per kapita sebagian
1) Lingkungan besar masyarakat yang masih
Hal utama yang harus relatif rendah (di bawah standar).
dipertimbangkan dalam b) Tingkat pendidikan sebagian
perencanaan perumahan adalah besar masyarakat, terutama di
manajemen lingkungan yang baik daerah pedesaan, masih relative
dan terarah, karena lingkungan suatu rendah.
perumahan merupakan faktor yang c) Pembanguanan yang belum
sangat menentukan dan merata pada berbagai daerah
keberadaannya tidak boleh

256
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

sehingga memicu timbulnya (kontraktor) sangatlah menentukan

kesenjangan sosial dan ekonomi, terciptanya arah dan laju
dimana hal ini berdampak pembangunan menuju masyarakat
terhada persaingan antara yang adil dan sejahtera dengan
golongan yang berpenghasilan tercukupinya segala kebutuhan,
rendah, seolah-olah fasilitas dan termasuk kebutuhan perumahan.
kemajuan pembangunan
pembangunan (termasuk
2.4. Faktor-faktor yang Mempengaruhi
perumahan) hanya dapat
Nilai Lahan dan Bangunan
dinikmati oleh kaum yang
berpenghasilan tinggi saja. Beberapa faktor yang
mempengaruhi nilai jual lahan dan
d) Situasi politik dan keamanan yang
bangunan yaitu :
cenderung tidak stabil
masyarakat untuk berinvestasi a. Faktor fisik
dan mengembangkan modal. 1) Kondisi Alam (lingkungan)
a) Struktur / Jenis tanah
e) Inflasi yang tinggi yang
Jenis tanah tentunya dapat
menyebabkan naiknya harga
memberi pengaruh terhadap
bahan bangunan, yang
nilai jual lahan tersebut. Tanah
berdampak dengan
berpasir akan memiliki harga
melambungnya harga rumah,
yang berbeda dengan tanah
baik untuk kategori rumah
berawa atau tanah bergambut.
sederhana, menengah, maupun
b) Temperatur / suhu
mewah.
Nilai fisik cenderung dapat
Untuk itu penyediaan fasilitas diartikan sebagai faktor yang
perumahan hendaknya dapat dilihat, diraba dan
disesuaikan dengan kemampuan dirasakan. Temperatur / suhu
keluarga yang akan merupakan faktor yang dapat
menempatinya, karena ekonomi menimbulkan perasaan nyaman
keluarga yang satu dengan yang pada tempat tinggal. Banyak
lain tidak sama. orang lebih memilih tempat
3) Kelembagaan yang mempunyai suhu atau
Keberhasilan pembangunan udara sejuk dibandingkan
perumahan dalam suatu wilayah, daerah yang mempunyai udara
baik diperkotaan maupun di panas ataupun sebaliknya
pedesaan, tidak terlepas dari peran tergantung penggunaan lahan
pemerintah sebagai pihak yang tersebut.
berkewajiban untuk mengarahkan, c) Kontur / kemiringan tanah
membimbing serta menciptakan Kondisi tanah yang baik untuk
suasana yag kondusif bagi mendirikan bangunan rumah
terciptanya keberhasilan itu. adalah tanah yang tidak terlalu
Masyarakat sebagai pelaku utama miring dan cenderung datar
pembangunan memegang peranan karena untuk memperoleh
pentig dalam setiap program tingkat stabilitas tanah yang
pembangunan yang dijalankan. lebih baik sehingga bangunan
Apabila dikaji lebih jauh lagi tentang yang berdiri diatas tanah
unsure pelaku pembangunan tersebut bisa lebih aman. Untuk
perumahan, maka peran swasta tanah yang memiliki stabilitas
dalam hal ini pengembang rendah biasanya diberi

257
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

perkuatan tanah dan bangunan Tanah mempunyai kekuatan

yang berada pada tanah yang ekonomis di mana nilai atau harga
miring diberi dinding penahan. tanah sangat tergantung pada
d) Bebas banjir penawaran dan permintaan.
Kondisi lahan yang bebas banjir Dalam jangka pendek penawaran
menjadi perhatian penting sangat inelastis, ini berarti harga
dalam menentukan lokasi tanah pada wilayah tertentu akan
sebagai tempat tinggal untuk tergantung pada faktor
memenuhi aspek kenyamanan permintaan, seperti 1) daya beli
dan keselamatan. Tentunya masyarakat, 2) tingkat
setiap lokasi tempat tinggal pendapatan masyarakat dan 3)
harus betul-betul berada pada tingkat suku bunga (Eckert 1990).
lokasi yang bebas akan 2) Penawaran
bencana banjir. a) Jumlah lahan yang tersedia
2) Luas tanah dan bangunan Jumlah tanah yang relatif
Semakin luas tanah dan bangunan tetap sementara permintaan
maka semakin besar pula nilai akan tanah yang semakin
jualnya. meningkat membuat tanah
3) Desain bangunan menjadi benda yang langka.
Bangunan rumah yang ideal Kelangkaan tanah ini ditandai
adalah bangunan yang didesain oleh semakin sulitnya
sesuai dengan peruntukannya dan memperoleh tanah untuk
memenuhi aspek kekuatan, kualitas memenuhi kebutuhan,
dan aspek keindahannya. Rumah khususnya di kota besar di
yang seperti ini tentunya memiliki tempat lain yang terus
nilai jual yang lebih baik. mengalami pertambahan
4) Posisi / letak bangunan penduduk.
(tengah/sudut) Hal inilah yang cenderung
Adanya pengaruh posisi/letak menyebabkan kenaikan harga
bangunan pada lokasi perumahan tanah.
dikarenakan perbedaan luas lahan b) Manfaat lahan
pada suatu blok perumahan. Tanah memiliki kegunaan bagi
Rumah yang berada pada sudut setiap pemiliknya karena
dan tengah di suatu blok setiap pemilik dapat
perumahan biasanya mempunyai memanfaatkan tanah untuk
luas lahan yang berbeda. Rumah mendirikan rumah tempat
yang terletak pada sudut jalan berteduh, dan bangunan lain
pada suatu blok perumahan yang penting bagi kehidupan
biasanya mempunyai lahan yang pemilik dan orang di
sedikit lebih besar dan strategis sekitarnya. Pemilik tanah juga
dibandingkan rumah yang berada dapat memanfaatkan tanah
dibagian tengah. Hal inilah yang sebagai faktor produksi, simbol
menyebabkan orang lebih tertarik status, dan berbagai
pada letak rumah yang berada kegunaan lainnya. Selain
pada sudut jalan sehingga nilainya tanah maka bangunan
pun lebih tinggi dari biasanya. merupakan benda yang
sangat berguna bagi manusia
b. Faktor ekonomi karena berbagai aktivitas
1) Permintaan

258
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

manusia dilakukan di dalam Dalam lingkungan

bangunan. masyarakat terjadi aktifitas
c. Faktor sosial sosial yang membentuk
1) Jumlah penduduk suatu pola hidup masyarakat
Jumlah penduduk tersebut. Pola hidup
berdampak terhadap masyarakat ini
banyaknya permintaan mencerminkan karakteristik
akan suatu lahan pada penduduknya yang meliputi
perumahan, hal ini memberi perilaku, tingkat pendidikan,
pengaruh terhadap nilai jual tingkat ekonomi masyarakat
lahan dan bangunan pada dan kebutuhannya. Pola
suatu perumahan. hidup masyarakat yang
2) Kepadatan penduduk sederhana akan berdampak
Tingkat kepadatan terhadap pemanfaatan dan
penduduk yang berkorelasi kegunaan lahan dan
dengan jumlah tenaga bangunan.
kerja, tingkat upah, tingkat 6) Peraturan pada kawasan
pendapatan dan daya beli, tersebut
tentunya berpengaruh Setiap kawasan mempunyai
terhadap permintaan dan ciri dan karakteristik tersendiri
penawaran akan produk begitupun halnya dengan
barang atau jasa. lingkungan perumahan.
3) Tingkat pendidikan Untuk menciptakan
Tingkat pendidikan lingkungan yang nyaman
merupakan salah satu dan aman sebagai tempat
variable yang dapat tinggal tentunya ada
menunjukkan karakteristik beberapa hal penting yang
penduduk yang kemudian menjadi aturan dan telah
akan membentuk suatu disepakati bersama. Hal ini
pola penggunaan tanah biasanya menjadi
pada suatu wilayah. Tingkat pertimbangan dalam
pendidikan masyarakat memilih tempat tinggal.
juga berpengaruh terhadap
pola penilaian tanah dan d. Faktor pemerintah (regulasi) ;
bangunan. Proses perizinan (IMB), Undang-
4) Tingkat undang Agraria Sertifikat dan
kejahatan/keamanan Perpajakan (PBB).
Perumahan yang tingkat (1) Untuk menjamin kepastian
keamanannya tidak hukum oleh Pemerintah
terjamin akan mengurangi diadakan pendaftaran tanah
minat masyarakat untuk diseluruh wilayah Republik
menempati perumahan Indonesia menurut ketentuan-
tersebut. Kurangnya minat ketentuan yang diatur dengan
terhadap perumahan Peraturan Pemerintah.
tersebut pastinya nilai (2) Pendaftaran tersebut dalam
jualnya akan semakin ayat 1 pasal ini meliputi :
rendah. a). pengukuran, perpetaan
dan pembukuan tanah;
5) Pola hidup masyarakat

259
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

b). pendaftaran hak-hak atas memberikan tingkat pelayanan

tanah dan peralihan hak- yang lebih baik bagi
hak tersebut; masyarakat dalam berlalu
c). pemberian surat-surat tanda lintas. Lingkungan perumahan
bukti hak, yang berlaku yang memiliki jalan yang
sebagai alat pembuktian lebar/luas akan menjadi daya
yang kuat. tarik tersendiri dan berdampak
(3) Pendaftaran tanah positif terhadap nilai jual tanah
diselenggarakan dengan yang berada disekitarnya.
mengingat keadaan Negara 4) Jarak ke pusat kota
dan masyarakat, keperluan Menurut von Thunen,
lalu-lintas sosial ekonomis serta kedekatan tanah dengan
kemungkinan daerah pemasaran, seperti
penyelenggaraannya, menurut halnya kawasan perkotaan
pertimbangan Menteri Agraria. yang memiliki jumlah penduduk
yang relatif banyak akan
(4) Dalam Peraturan Pemerintah
menyebabkan nilai margin
diatur biaya-biaya yang
keuntungan penjualan tanah
bersangkutan dengan
menjadi lebih tinggi
pendaftaran termaksud dalam
dbandingkan lokasi lain yang
ayat 1 diatas, dengan
jauh dari daerah pemasaran,
ketentuan bahwa rakyat yang
seperti kawasan perdesaan. Di
tidak mampu dibebaskan dari
lain pihak, ketersediaan
pembayaran biaya-biaya
infrastruktur di kawasan
tersebut. (Undang-Undang
perkotaan juga memiliki
Pokok Agraria No. 5 Tahun
hubungan yang positif dan efek
1960).
“saling ketergantungan”
e. Aksesibilitas dengan harga tanah.
1) Ketersediaan transportasi Kawasan perkotaan yang
(angkutan umum) mempunyai delineasi wilayah
Ketersediaan angkutan umum tertentu seringkali tanah yang
akan memberikan kemudahan ada didalamnya menjadi
bagi penghuni perumahan rebutan dan akibatnya dengan
dalam melakukan pencapaian tidak seimbangnya jumlah
tehadap tempat-tempat untuk pengguna dan
melakukan aktifitas dan ketersediaannya, maka
rutinitasnya serta untuk menjadikan tanah tersebut
memenuhi kebutuhannya. menjadi semakin mahal
2) Kondisi jalan (aspal/belum) 5) Jarak ke tempat kerja
Apakah kondisi jalan tesebut Untuk mengefektifkan waktu
sudah di aspal atau belum. Baik dan biaya transportasi dalam
atau buruknya kondisi jalan melakukan aktifitas dan rutinitas
menentukan tingkat kerja sehari-hari banyak orang
kenyamanan penguna jalan memilih tempat tinggal yang
pada suatu perumahan berdekatan dengan lokasi
3) Lebar jalan tempat mereka bekerja.
Kondisi jalan yang baik salah 6) Jarak ke sarana pendidikan
satunya dapat dilihat dari lebar Pentingnya sarana pendidikan
jalannya, jalan yang lebar/luas sehingga keberadaanya

260
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

diharapkan tidak terlalu jauh Ketersediaan fasilitas pelayanan

dari lokasi perumahan. kesehatan mestinya dapat
dijangkau dari lokasi perumahan
f. Ketersediaan fasilitas sehingga memudahkan
1) Jaringan air bersih masyarakat untuk memenuhi
Suatu perumahan harus kebutuhan akan pelayanan
dilengkapi dengan sistem kesehatan baik itu posyandu,
jaringan air bersihnya untuk puskesmas ataupun rumah sakit.
memenuhi kebutuhan 7) Pusat perbelanjaan
penghuninya akan air bersih. Adanya pusat perbelanjaan
2) Jaringan listrik seperti swalayan ataupun
Ketesediaan jaringan listrik supermarket akan memudahkan
sekarang ini sangat penting masyarakatdalam memenuhi
karena hampir semua berbagai kebutuhannya.
kebutuhan dan kegiatan Keberadaan pusat perbelanjaan
manusia tidak lepas dari ini juga memberi dampak
penggunaan energi listrik. ekonomi terhadap nilai tanah
Sehingga suatu perumahan dan bangunan.
harus menyediakan jaringan 8) Tempat bermain anak-anak
listrik yang baik. Fasilitas ini biasanya merupakan
3) Jaringan telefon fasilitas penunjang yang sifatnya
Dewasa ini system komunikasi swadaya artinya keberadaanya
sudah menjadi kebutuhan yang tidak lepas dari peranan
vital bagi masyarakat sehingga masyarakat itu sendiri untuk
keberadaan fasilitas ini harus mengakomodir kebutuhan anak-
menjadi perhatian penting bagi anak yang berada di lingkungan
semua pihak. Lokasi perumahan perumahan tersebut.
harus memiliki jaringan telefon 9) Sarana olahraga
atau terjangkau oleh saluran Dalam lingkungan perumahan
telepon seluluer sehingga sarana olahraga cukup penting
kebutuhan akan komunikasi untuk menciptakan masyarakat
dapat terpenuhi. yang memiliki pola hidup sehat.
4) Sarana pendidikan Keberadaan sarana olahraga
Lingkungan perumahan yang dalam lingkungan perumahan
strategis dan banyak menarik dapat memudahkan masyarakat
permintaan adalah perumahan untuk melakukan kegiatan
yang dilengkapi dengan sarana olahraga dan dapat menjadi
pendidikan atau berada tidak salah satu instrument dalam
jauh dari lokasi pendidikan. interaksi sosial masyarakat dalam
5) Tempat ibadah lingkungan perumahan tersebut.
Sebagai masyarakat yang 10) Sarana kebersihan dan
beragama tentunya persampahan
ketersediaan sarana ibadah Kebersihan lingkungan
sangat penting dalam perumahan tidak lepas dari
melaksanakan ibadah sesuai kesadaran penghuninya dan
dengan kepercayaan dan ditunjang oleh ketersediaan
keyakinan mereka. fasilitas kebersihan terutama
6) Pelayanan kesehatan tempat pembuangan sampah.
Perumahan yang bersih akan

261
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

member dampak yang baik Sedangkan Korelasi Spearmans

terhadap nilai jualnya. Rank digunakan mencari hubungan
atau untuk menguji signifikansi hipotesis
asosiasif bila masing-masing variabel
3. Metode Penelitian yang dihubungkan berbentuk ordinal
Pengumpulan data sekunder dan sumber data antara variabel tidak
dan data primer. Data primer diperoleh harus sama nilai.
dari penyebaran kuesioner kepada
pemilik lahan dan bangunan pada
perumahan yang ditinjau 4. Hasil dan Pembahasan
yaitu:1).Perumahan Teluk Palu permai 4.1 Hasil Analisa Reability Crombach’s
(Type 36 dan Type 45).2).Perumahan Alpha
Cipta Pesona Indah (Type 36, Type 45 Sebelum melakukan analisis RRI,
dan 54). 3). Perumahan Nokilalaki (Type maka dilakukan analisis Reability
36, Type 45 dan 54). 4). Perumahan Bumi Crombach’s Alpha. Teknik perhitungan
Talise Permai (Type 36 dan Type 45). 5). koefisien Cronbach’s Alpha digunakan
Perumahan Bumi Roviga (Type 36 dan untuk menguji reabilitas. Untuk menguji
Type 45).Data sekunder adalah data reabilitas digunakan bantuan program
pendukung yang diperoleh dari instansi SPSS versi 12,0.
terkait berupa data nilai tanah dan
bangunan hasil dari penilaian yang
telah dilakukan sebelumnya. Tabel 1. Reabiliti Statistics Untuk Tingkat
Pengaruh Setiap Faktor
Data diolah dengan
terhadap Nilai Jual Lahan dan
menggunakan program komputer
Bangunan Pada Perumahan
Statistical Product and Service Solution
(SPSS) for windows sehingga diperoleh Cronbach's Alpha N of Items
nilai Relatif Rank Index (RRI) Hasil nilai
Relatif Rank Index (RRI) menghasilkan .841 36
rangking secara berurut faktor yang
dominan yang mempengaruhi
perubahan nilai tanah dan bangunan. Hasil pengujian reabilitas indeks
Rumus yang digunakan pada Cronbach’s Alpha cukup memuaskan
persamaan 4. karena indeks yang dihasilkan sebesar
0,841 dimana nilai tersebut berada di
atas nilai indeks minimum yaitu sebesar
1 ⎛ i ⎞ 0,70 (Priyanto : 2008).
RRI = ⎜ ∑ li xi ⎟
nN ⎝ i =1 ⎠ ..................(4)
4.2 Hasil Analisis Relatif Rank Indeks Dan
Rangking Berdasarkan SPSS
Dimana : Dari hasil jawaban responden
n : Angka tertinggi skala Likert melalui kuesioner, kemudian data
N : Jumlah Responden tersebut diolah dengan cara mencari
i : 1,2,3........n nilai Relative Rank Indeks (RRI) setiap
li : Skala likert dimana li skala paling jawaban untuk tingkat pengaruh setiap
rendah dan ln skala paling tinggi faktor terhadap nilai jual lahan dan
xi : Frekuensi nilai skala yang dipilih bangunan pada perumahan sehingga
responden dari i = 1 sampai diperoleh hasil akhir berupa ranking dari
dengan n faktor-faktor tersebut dengan
menggunakan program Product and

262
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

Service Solution (SPSS) for windows versi
12,0.
a. Perumahan Teluk Palu Permai
Dari hasil analisis pada Tabel 2 untuk
responden pada perumahan Teluk
Palu Permai, berdasarkan nilai
pengaruh yang paling besar adalah
faktor ketersediaan jaringan listrik,
yaitu berada pada tingkat 1 dengan
nilai RRI 0,956. Hal ini menunjukkan
bahwa keberadaan jaringan listrik
merupakan pertimbangan utama
bagi responden dalam menentukan
lokasi perumahan sebagai tempat
tinggal. Kebutuhan masyarakat akan
jaringan listrik ini menjadikannya
sebagai fasilitas yang merupakan
prioritas utama bagi pihak
pengembang dalam membangun
perumahan.
b. Perumahan Cipta Pesona Indah
Berdasarkan Tabel 3, Faktor
ketersediaan fasilitas berupa jaringan air
bersih sangat mempengaruhi nilai jual
lahan dan bangunan pada perumahan
Cipta Pesona Indah dengan nilai RRI
0,889.

Tabel 2. Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada
Perumahan Teluk Palu Permai
KODE FAKTOR RANK RRI

F.2 Jaringan listrik 1 0,956

F.1 Jaringan air bersih 2 0,922
A.1.4 Bebas banjir 3,5 0,867
E.1 Ketersediaan transportasi 3,5 0,867
E.2 Kondisi jalan 5 0,856
F.10 Sarana kebersihan dan persampahan 6 0,844
A.1.3 Topografi / kemiringan 7 0,833
C.4 Tingkat kejahatan/keamanan 8 0,822
A.2 Luas lahan dan bangunan 10 0,800
A.3 Desain bangunan 10 0,800
Sumber : Pengolahan Data, 2009

Tabel 3. Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada
Perumahan Cipta Pesona Indah
KODE FAKTOR RANK RRI

F.1 Jaringan air bersih 1 0,889

E.1 Ketersediaan transportasi 2 0,878
F.10 Sarana kebersihan dan persampahan 3 0,844
B.1.2 Daya beli masyarakat 4,5 0,789
E.2 Kondisi jalan 4,5 0,789

263
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

Tabel 3. (lanjutan)
KODE FAKTOR RANK RRI

F.2 Jaringan listrik 6 0,778

A.3 Desain bangunan 8 0,767
B.1.1 Tingkat pendapatan masyarakat 8 0,767
F.6 Pelayanan kesehatan 8 0,767
C.4 Tingkat kejahatan/keamanan 10,5 0,756
Sumber : Pengolahan Data, 2009

Tabel 4. Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada
Perumahan Nokilalaki
KODE FAKTOR RANK RRI

D.1 Proses perizinan 1,5 0,861

F.1 Jaringan air bersih 1,5 0,861
B.1.3 Tingkat suku bunga 3 0,847
E.1 Ketersediaan transportasi 4 0,819
C.4 Tingkat kejahatan/keamanan 5,5 0,806
F.2 Jaringan listrik 5,5 0,806
B.1.1 Tingkat pendapatan masyarakat 7,5 0,792
E.2 Kondisi jalan 7,5 0,792
A.2 Luas lahan dan bangunan 9,5 0,778
D.2 Perpajakan 9,5 0,778
Sumber : Pengolahan Data, 2009

Tabel 5. Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan pada
Perumahan Bumi Talise Permai
KODE FAKTOR RANK RRI

E.1 Ketersediaan transportasi 1 0,773

B.1.3 Tingkat suku bunga 2 0,758
B.1.1 Tingkat pendapatan masyarakat 3 0,742
B.1.2 Daya beli masyarakat 4 0,727
E.2 Kondisi jalan 5 0,712
A.1.2 Temperatur / suhu lingkungan 6 0,697
F.9 Sarana olahraga 7 0,682
B.2.1 Jumlah lahan yang tersedia 9 0,667
B.2.2 manfaat lahan 9 0,667
F.2 Jaringan listrik 9 0,667

264
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

Tabel 6. Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan bangunan
pada Perumahan Bumi Roviga
KODE FAKTOR PENGARUH RANK RRI

E.4 Jarak ke pusat kota 1 0,861

E.1 Ketersediaan transportasi 2 0,847
A.2 Luas lahan dan bangunan 3 0,833
E.5 Jarak ke tempat kerja 4 0,819
E.2 Kondisi jalan 5 0,792
B.2.2 manfaat lahan 7 0,764
F.2 Jaringan listrik 7 0,764
F.10 Sarana kebersihan dan persampahan 7 0,764
A.3 Desain bangunan 9,5 0,750
A.4 Posisi / letak bangunan (tengah/sudut) 9,5 0,750
Sumber : Pengolahan data, 2009

c. Perumahan Nokilalaki pemasaran, seperti halnya kawasan

Hasil analisis untuk responden
pada perumahan Nokilalaki (Tabel 4),
menempatkan proses perizinan sebagai
tingkat 1,5 dengan nilai RRI 0,861. Dan
pada tingkat yang sama responden
menentukan faktor tingkat ketersediaan
jaringan air bersih dengan nilai RRI ,861.
d. Perumahan Bumi Talise Permai
Berdasarkan Tabel 5, faktor
yang berpengaruh yaitu ketersediaan
transportasi dengan nilai RRI 0,773.
e. Perumahan Bumi Roviga
Hasil analisis data yang
diperoleh dari responden yang
menghuni perumahan Bumi Roviga
(Tabel 6), pada tingkat 1 didapat faktor
yang berbeda dari perumahan lainnya
yaitu faktor aksesibilitas terhadap pusat
kota dengan nilai RRI 0,861. Perumahan
yang berada jauh dari pusat kota
biasanya kurang menerima pengaruh
eksternalisasi yang positif. Kedekatan
Perumahan dengan daerah
perkotaan yang memiliki jumlah
penduduk yang relatif banyak akan
menyebabkan nilai margin keuntungan
penjualan tanah menjadi lebih tinggi
dbandingkan lokasi lain yang jauh dari
daerah pemasaran, seperti kawasan
perdesaan terutama di pusat bisnis. Di
lain pihak, ketersediaan infrastruktur di
kawasan perkotaan juga memiliki
hubungan yang positif dan efek “saling
ketergantungan” dengan harga tanah.
Lokasi perumahan yang berada jauh
dari pusat kota berpengaruh terhadap
nilai jual tanah, semakin jauh lokasi dari
pusat kegiatan bisnis akan
menyebabkan nilai jualnya semakin
murah.
4.3 Hasil Analisa Relatif Rank Indeks Dan
Ranking Secara Keseluruhan
Perankingan secara keseluruhan
dari kelima perumahan diperoleh seperti
disajikan pada Tabel 7.
Hasil analisis data yang
diperoleh pada tingkat pertama faktor

265
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

ketersediaan sarana transportasi dalam akan sarana dan prasarana transportasi

hal ini angkutan umum dengan nilai RRI memudahkan masyarakat dalam
0,803. Perkembangan perumahan yang melakukan aktifitas dan rutinitasnya
dilalui oleh angkutan umum tentunya sehari-hari. Kemudahan dalam
sangat berbeda jauh dengan aksesibilitas suatu perumahan dapat
perumahan yang tidak dilalui mengefektifkan waktu dan mengurangi
dikarenakan adanya pengaruh biaya dalam proses transportasi barang
eksternalitas yang dapat diperoleh dari maupun jasa.
lingkungan sekitarnya. Ketersediaan

Tabel 7. RRI dan Ranking faktor yang mempengaruhi nilai jual lahan dan
bangunan pada Perumahan Responden Secara Keseluruhan

KODE FAKTOR PENGARUH RANK RRI

E.1 Ketersediaan transportasi 1 0,803
F.1 Jaringan air bersih 2 0,792
F.2 Jaringan listrik 3 0,762
E.2 Kondisi jalan 4 0,751
A.2 Luas lahan dan bangunan 5 0,746
B.1.1 Tingkat pendapatan masyarakat 6 0,744
B.1.3 Tingkat suku bunga 7 0,738
F.10 Sarana kebersihan dan persampahan 8 0,736
B.1.2 Daya beli masyarakat 9 0,736
C.4 Tingkat kejahatan/keamanan 10,5 0,731
E.4 Jarak ke pusat kota 10,5 0,721
A.3 Desain bangunan 12 0,718
E.5 Jarak ke tempat kerja 13 0,705
F.4 Sarana pendidikan 14 0,705
A.4 Posisi / letak bangunan (tengah/sudut) 15,5 0,700
E.3 Lebar jalan 15,5 0,692
B.2.2 manfaat lahan 17 0,690
D.1 Proses perizinan 18 0,687
F.5 Tempat ibadah 19 0,687
A.1.3 Topografi / kemiringan 21 0,687
A.1.4 Bebas banjir 21 0,682
E.6 Jarak ke sarana pendidikan 21 0,674
F.6 Pelayanan kesehatan 23 0,667
B.2.1 Jumlah lahan yang tersedia 24 0,662
F.3 Jaringan telefon 25 0,646

266
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

Tabel 7. (lanjutan)
KODE FAKTOR PENGARUH RANK RRI
D.2 Perpajakan 26 0,631
F.9 Sarana olahraga 27 0,623
F.7 Pusat perbelanjaan 28 0,618
C.2 Kepadatan penduduk 29 0,615
A.1.1 Jenis tanah 30 0,615
C.1 Jumlah penduduk 31,5 0,608
C.3 Tingkat pendidikan 31,5 0,603
C.5 Gaya hidup masyarakat 33 0,587
F.8 Tempat bermain anak 34 0,559
A.1.2 Temperatur / suhu lingkungan 35 0,705
C.6 Peraturan pada kawasan tersebut 36 0,671
Sumber : Pengolahan Data 2009

Tabel 8. Korelasi Spermans Rank berdasarkan factor-faktor yang paling

berpengaruh terhadap nilai jual lahan dan bangunan pada perumahan
A.2 B.1.1 B.1.2 C.4 E.1 E.2 F.1 F.2 F.10 B.1.3

Correlation Coefficient 1
Sig. (2-tailed) A.2 .
N 65
Correlation Coefficient .259(*) 1
Sig. (2-tailed) B.1.1 0,037 .
N 65 65
Correlation Coefficient 0,209 .802(**) 1
Sig. (2-tailed) B.1.2 0,095 0 .
N 65 65 65
Correlation Coefficient 0,119 .339(**) .244(*) 1
Sig. (2-tailed) C.4 0,346 0,006 0,05 .
N 65 65 65 65
Correlation Coefficient .475(**) .492(**) .315(*) .460(**) 1
Sig. (2-tailed) E.1 0 0 0,01 0 .
N 65 65 65 65 65
Correlation Coefficient 0,221 0,143 0,045 .297(*) .490(**) 1
Sig. (2-tailed) E.2 0,077 0,254 0,719 0,016 0 .
N 65 65 65 65 65 65
Correlation Coefficient 0,217 .313(*) .256(*) .561(**) .421(**) .370(**) 1
Sig. (2-tailed) F.1 0,082 0,011 0,039 0 0 0,002 .
N 65 65 65 65 65 65 65
Correlation Coefficient 0,234 0,198 0,2 .535(**) .289(*) .261(*) .786(**) 1
Sig. (2-tailed) F.2 0,06 0,113 0,109 0 0,019 0,036 0 .
N 65 65 65 65 65 65 65 65
Correlation Coefficient -0,083 0,141 0,125 .458(**) .255(*) .248(*) .418(**) .275(*) 1
Sig. (2-tailed) F.10 0,51 0,264 0,32 0 0,04 0,046 0,001 0,027 .
N 65 65 65 65 65 65 65 65 65
Correlation Coefficient .413(**) .330(**) .381(**) 0,111 .300(*) .344(**) 0,072 0,145 -0,13 1
Sig. (2-tailed) B.1.3 0,001 0,007 0,002 0,379 0,015 0,005 0,569 0,249 0,301 .
N 65 65 65 65 65 65 65 65 65 65
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

267
Jurnal SMARTek, Vol. 8 No. 4. Nopember 2010: 251 - 269

Keterangan :
A.2 = Luas lahan dan bangunan
B.1.1 = Tingkat pendapatan masyarakat
B.1.2 = Daya beli masyarakat
C.4 = Tingkat kejahatan/keamanan
E.1 = Ketersediaan transportasi
E.2 = Kondisi jalan
F.1 = Jaringan air bersih
F.2 = Jaringan listrik
F.10 = Sarana kebersihan dan persampahan
B.1.3 = Tingkat suku bunga

Perumahan Bumi Talise Permai;

Selain itu kondisi jalan menjadi faktor
penentu nilai jual lahan dan bangunan
pada perumahan yang berada pada
tingkat 4 dengan nilai RRI sebesar 0,751.
Keberadaan jalan dalam lingkungan
perumahan dirasa cukup penting oleh
responden dalam hal memudahkan
pergerakan untuk melakukan aktifitas
dan rutinitas sehingga kondisinya pun
harus baik. Adanya sarana dan
prasarana transportasi ini juga
memberikan aksesibilitas yang positif
bagi perumahan terhadap berbagai
lokasi dan tempat untuk melakukan
kegiatan pemenuhan kebutuhan
penghuni perumahan.
5. Kesimpulan dan Saran
5.1 Kesimpulan
Bedasarkan hasil penelitian
yang diperoleh mengenai faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai jual lahan dan
bangunan pada perumahan tipe
sederhana khususnya perumahan di
Palu Timur, dapat disimpulkan :
a. Faktor yang paling berpengaruh
terhadap nilai jual lahan dan
bangunan pada: Perumahan Teluk
Palu Permai; 1).ketersediaan fasilitas
jaringan listrik, 2) Perumahan Cipta
Pesona Indah; ketersediaan fasilitas
air bersih, 3).Perumahan Nokilalaki;
perizinan dalam hal ini surat izin
mendirikan bangunan (IMB), 4)
ketersediaan transportasi atau
angkutan umum, dan 5) Perumahan
Bumi Roviga; faktor yang paling
berpengaruh adalah jarak ke pusat
kota.
b. Secara umum dari semua lokasi
perumahan 5 (lima) faktor yang
paling berpengaruh terhadap nilai
jual lahan dan bangunan pada
perumahan adalah : a) Ketersediaan
transportasi, b) Jaringan air bersih, c)
Jaringan listrik, d) Kondisi jalan, dan e)
Luas lahan dan bangunan.
5.2 Saran
a. Sebaiknya untuk penelitian yang
sifatnya kuesionering dalam
pengumpulan data perlu
memperhatikan jumlah populasi dan
sampel penelitian.
b. Pembagian skala ordinal untuk
tingkat setiap variable harus
dijabarkan lebih jelas agar responden
dapat mengerti dan memahami
seberapa besar tingkat pengaruh
setiap variable yang ditanyakan
sehingga data-data yang diperoleh
lebih akurat.
6. Daftar Pustaka
Adrian Sutawijaya, 2004. Analisis Faktor-
Faktor Yang Mempengaruhi Nilai
Tanah Sebagai Dasar Penilaian

268
 Identifikasi Faktor-faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan
Pada Perumahan Tipe Sederhana
(Fahirah F., Armin Basong dan Hermansyah H. Tagala)

Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Pearce, David W., and Turner Kerry R,
PBB di Kota Semarang, Jurnal 1990, Economic Of Natural
Ekonomi Pembangunan Vol. 09 Resources and The Environment,
No. 01 The john Hopkins University,
Baltimore.
Betts, Richard M., and Ely, Silas J. 2001,
Basic Real Estate Appraisal, 5th Sastra, M S. dan Marlina E.,2005,
edition. Upper Saddle River, Perencanaan Dan
New Jersey : Prentice Hall. Pembangunan Perumahan
Sebuah Konsep, Pedoman Dan
Bush, Paul S., and Houston, Michael J,
Srategi Perencanan Dn
1985, Marketing : Strategic
Pengembangan Perumahan,
Foundation. Illinois : Homewood.
Andi Offset, Yogyakarta.
Damayanti, A dan Syah Alfian, 1998,
Sinulingga, Budi D, 1999, Pembangunan
Upaya Mengendalikan Harga
Kota Tinjauan Regional dan
Tanah Melalui Pendekatan
Lokal, Pustaka Sinar Harapan,
Spasial, Jurnal Survei dan
Jakarta.
Penilaian Properti, Vol. 011.
Soemitro R, 1988, Pajak dan
Direktorat Jenderal Pajak Bumi dan
Pembangunan, PT Eresco,
Bangunan, (1998), “petunjuk
Yogyakarta.
pelaksanaan pendaftaran,
penataan, penilaian objek Tagala,Hermansyah H; 2009. Faktor-
pajak dan subyek pajak bumi faktor yang Mempengaruhi Nilai
dan bangunan”, Departemen Jual Lahan dan Bangunan pada
Keuangan Republik Indonesia. Perumahan di Palu Timur.
Skripsi.Jurusan Sipil Fakultas
Eckert, J.K, 1990,Property Appraisal and
Teknik Universitas Tadulako, Palu
Assessment Administration,
IAAO, Chicago Illinois. Undang-Undang Republik Indonesia
No.4 Tahun 1992 Tentang
Eldred, Gray, 1987, Real Estate Analysis
Perumahan Dan Permukiman
and Strategy, Harper & Row,
Publisher New York. Undang-Undang Republik Indonesia
No.28 Tahun 2002 Tentang
Fisher, Jefrey D., Martin, Robert S., and
Perumahan Dan Permukiman
Mosbaugh, Paige, 1991, The
Language of Real Estate Undang-Undang Pokok Agraria No. 5
Appraisal. Deabron Financial Tahun 1960
Publishing Inc.
Walcott, Richard C, 1987, The Appraisal
Goldberg, Michael A, and Chinoly Peter, of Real Estate American Institute
1984, Urban land Economics, of Real Estate Appraiser. North
John Wiley & Sons. Michigan, Chicago Illonois.
Mangkoesoebroto R. 1992, Pengaruh
Pajak atas Harga Tanah, Jurnal
Ekonomi dan Bisnis Indonesia.
No. 7, Yogyakarta.
Marihot Puhala Siahaan, SE. 2003, Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan, Teori dan Praktek, PT
Raja Grasindo Pusaka, Jakarta.

269