BAB VII

MACAM-MACAM HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

Macam-macam hak atas tanah

Hak atas tanah ialah “hak yang memberikan wewenang untuk mempergunakan permukaan bumi
atau tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang angkasa yang ada
diatasnya, sekedar diperlukan untuk keperluan yang langsung dengan penggunaan tanah itu,
dalam batas-batas menurut UU ini dan peraturan hukum lain yang lebh tinggi.”
Secara hierarkis tata susunan hakpenguasaan atas tanah ialah:
1. Hak bangsa indonesia, diatur dalam ketentuan pasal 1 UUPA
2. Hak menguasai dari negara, diatur dalam ketentuan pasal 33 ayat 3 UUD
3. Hak-hak individu
a. Hak atas tanah, terbagi 2 yaitu: primer (hak tetap yang diatur oleh UUPA
pasal 16) dan sekunder (hak sementara yang diatur dalam UU pasal 53)
b. Wakaf
c. Hak jaminan atas tanah
Berdasarkan pengertian ,jangka waktu berlakunya dan subjek yang dapat memiliki hak
atas tanah dibedakan menjadi:
A. Hak atas tanah yang bersifat tetap
1. Hak Milik : Hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
tanah dengan mengingat ketentuan psal 6 UUPA. Hak ini hanya diberikan kepada
orang (WNI) atau badan hukum dan dapat beralih dan diperalihkan kepada pihak
lain. Hak milik yang dipunyai WNI dan Badan Hukum diatur dalam PP No.
38/1963.
Hak milik bisa beralih karena suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan
untuk memindahkan hak milik kepada orang lain dan karena peristiwa hukum
(khusunya kematian)
2. Hak Guna Usaha : Hak Guna Usaha (HGU) tergolong hak atas tanah yang kuat,
HGU bisa diwariskan,dijadikan jaminan hutang, diperalihkan kepada pihak
lain,dpat dilepaskan si empunya, hanya dapat dipergunakan untuk keperluan
usaha pertanian ,perikanan dan peternakan.
HGU terjadi karena penetapan pemerintah dan dengan cara lain, yaitu terjadi
karena konvensi menurut UUPA. Hak-hak lama yang dikonverensi menjadi HGU
ialah : Hak erfpacht, hak milik adat dan hak lainnya yang sejenis sebagaimana
disebut dalam pasal II ketentuan koversi. Pemindahan HGU memerlukan izin dai
instansi yang berwenang serta HGU bisa hapus karena: jangka waktu yang
berakhir, dicabut untuk kepentingan umum,karena ketentuan pasal 30 (2)
UUPA,dsb.
Peraturan lebih lanjut HGU dalam PP No.40/1996 . tanah yang dapat diberikan
dengan HGU adalah tanah negara dengan ketentuan yang berlaku salah satunya
tanah yang akan diberikan dengan HGU adalah tanah negara yang merupakan
kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang
bersangkutan dikeluarkan dari statusnya kawasan hutan, luas minimum tanah
yang dapat diberikan adalah 5Ha dan maksimum yang dapat diberikan ialah 25
Ha.
Terjadinya HGU ialah dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat
yang ditunjuk. Pemberian hak guna usaha wajib didaftar dalam buku tanah pada
kantor pertanahan sebagai tanda bukti hak(sertifikat hak atas tanah)kepada
pemegang hak guna usaha (pasal7)
Jangka waktu yang diberikan paling lama35 tahun dan dapat diperpanjang utnuk
jangka waktu paling lama 25 tahun.sesudah jangka waktu dan perpanjangan
berakhir,diberikan pembaharuan hak guna usaha diatas tanah yang sama (pasal 8).
3. Hak guna bangunan : ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu. HGB dapat
terjadi karena penetapan pemerintah terhadap tanah yang dikuasai negara dan
terjadi karena perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik tanah yang
bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh HGB. Hak ini tidak dapat
 dibebani dengan hak atas tanah lainnya yang bertujuan agar pemegang hak baru
itulah yang mendirikan bangunan diatasnya dan memiliki bangunan tsb.HGB
dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak bangunan.adapun hapusnya
HGB atas tanah negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara ,sedangkan
hapusnya HGB atas hak pengelolaan mengakibatkan tanah kembali kedalam
penguasaan pemegang hak pengelolaan.
4. Hak Pakai : hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang
langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain,yang memberikan
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau
dalam perjanjiannya dengan pemilik tanah. Hak pakai bisa terjadi karena surat
keputusan pemberian hak oleh pemerintah dan karena perjanjian juga bisa karena
konversi hak-hak lama. Pengaturan lebih lanjut hak pakai dalam PP No.40/1996.
Subjek hak pakai antara lain WNI, Badan Hukum yang didirikan menurut hukum
indonesia dan berkududukan di indonesia, departemen lembaga pemerintah non
departemen dan pemda,dsb.
Adapun tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai ada 3 , yaitu : 1. Tanah
negara 2. Tanah hak pengelolaan, serta 3. Tanah hak milik.
Hak pakai diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 tahun atau diberikan untuk jangka waktu yang
tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.
Pemegang hak pakai berkewajiban untuk :
a. Membayar uang pemasukkan yang jumlah dan cara pembayarannya
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya dan perjanjian lainnya.
b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau perjanjia
lainnya.
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup
d. Menyerahkan kembali tanha yang diberikan dengan hak pakai kepada negara,
pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak pakai
tersebut hapus
e. Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor
pertanahan
Peralihan hak pakai terjadi karena adanya jual-beli,tukar menukar,penyertaan
dalam modal,hibah dan pewarisan. Apabila hak pakai atas tanah tidak
diperpanjang dan diperbahrui maka bekas pemegang hak pakai wajib
membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan
tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu
1 tahun sejak hapusnya hak pakai.
5. Hak sewa : hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain utnuk keperluan
bangunan degan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa, yang
dapat mempunyai hak sewa WNI, orang asing yang berkedudukan di indonesia
serta badan hukum asing. Terjadinya hak sewa karena perjanjian antara pemilik
tanah dan orang yang menyewa juga bisa terjadi karenan konvesi.

B. Hak Atas Tanah yang Bersifat Sementara

Ialah hak-hak selain hak atas tanah yang diperuntukkan dlam pasal 16 UUPA, dan
pada waktu yang akan datang keberadaanya akan dihapuskan karena tidak sesuai
dengan asas –asas hukum tanah nasional. Hak atas tanah yang bersifat sementara
karena dianggap :
1. Bertentangan dengan prinsip pasal 10 UUPA.
2. Bertentangan dengan prinsip pasal 11 UUPA.
3. Bertentangan dengan prinsip Demokrasi Indonesia.
4. Bertentangan denga prinsip sosialisme Indonesia.
5. Mengandung sisa unsur leodal
Hak-hak atas tanah yang bersifat sementara itu, sebagi berikut:
- Hak Gadai adalah hubungan hukum antara sesorang dengan tanah kepunyaan
orang lain,yang telah menerima uang gadai,selama uang gadai belum
dikembalikan tanah tsb dikuasai oleh “pemegang gadai”
- Hak Usaha Bagi Hasil muncul karena adanya perjanjian bagi hasil antara pemilik
tanah dengan penggarap dengan imbangan hasil yang telah disepakati.
- Hak Menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan
dan menempati rumah diatas perkarangan orang lain.
- Hak Sewa Bangunan diatur dalam ketentuan pasal 44 ayat 3 UUPA, hak sewa
disediakan untuk bangunan-bangunan yag kiranya meliputi bangunan untuk
perumahan,tempat penyimpanan barang,gedung pabrik,dsb.
Yang dapat menjadi pemegang hak sewa adalah: WNI,WNA yang berkedudukan
di Indonesia, Badan hukum indonesia dan badan hukum asaing yang
memilikiperwakilan di indonesia,sengketa yang berkaitan dengan pemilikan dan
pemanfaatan rumah diselsaikan melalui badan peradilan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
- Hak Sewa Tanah Pertanian merupakan hak yang memberikan kewenangan untuk
menguasai dan mengusahakan tanah pertanian kepunyaan orang lain.seusai
dengan ketentuan pasal 10 UUPA.