Anda di halaman 1dari 93

BAB I

PENDAHULUAN

1. Latar belakang

Kota Banyuwangi mempunyai banyak tempat-tempat wisata yang

sering di kunjungi oleh para wisatawan domestik maupun mancanegara,

Wisata kawah ijen,plengkung dan masih banyak tempat-tempat wisata

yang lain di wilayah banyuwangi yang sering dikunjungi oleh wisatawan.

Banyuwangi juga banyak mempunyai kesenian- kesenian daerah yang

diminati oleh para wisatawan dari mancanegara seperti kesenian tari

gandrung, jaranan, dan masih banyak lagi kesenian-kesenian dari kota

Banyuwangi.

Banyak wisatawan domestik dan wisatawan asing dari mancanegara

yang datang mengunjungi kota Banyuwangi dan mencari tempat

penginapan untuk bermalam. Dari banyaknya wisatawan yang sering

mengunjungi kota Banyuwangi terkadang semua tingkat hunian kamar

hotel dan penginapan di Banyuwangi penuh, maka dari itu perlu

penambahan jumlah kamar hotel atau tempat penginapan di Banyuwangi,

guna menanggulangi keterbatasan penyediaan hunian kamar.

Kemajuan dan perkembangan perusahaan merupakan hal penting

bagi perusahaan agar usahanya lebih besar, maka perusahaan harus

mampu menghadapi persaingan dsari para competitor. Untuk bisa

menghadapi persaingan, ada banyak cara yang bisa ditempuh, misalnya

1
menjaga kualitas produk yang tinggi dengan harga tejangkau, menjaga

relasi yang telah terbangun dengan konsumen.

Upaya pemberian pelayanan yang profesional dalam rangka

memberikan kepuasan pada para pelanggan, secara perlahan akan

meningkatkan jumlah pelanggan, sehingga pencarian target dapat

terpenuhi.

Bagi perusahaan yang ingin memenuhi kebutuhan pasar tetapi

produknya pada saat ini sudah memproduksi dengan kapasitas penuh,

maka upaya yang dilakukan adalah dengan melakukan ekspansi yang

berupa investasi dengan penambahan jumlah kamar.

Jika tidak dengan cara demikian perusahaan tidak dapat memenuhi

permintaan konsumen, meskipun investasi tersebut tidak menutup

kemungkinan mengeluarkan biaya besar. Akan tetapi jika perusahaan

terlalu lama menginvestasikan penambahan jumlah kamar tersebut,

ditakutkan akan lebih dulu tersaingi oleh kompetitor lain, yang juga ingin

menambah jumlah kamar penginapannya.

Karena dengan semakin banyak competitor, perusahaan harus aktiv

dalam melakukan inovasi-inovasi yang dapat menarik perhatian pasar.

Namun hal itu juga harus didukung dengan tingkat jumlah accupansi

kamar. Karena omzet penjualan kamar atau jumlah accupansi kamar

berpengaruh besar dalam perusahaan perhotelan.

Omzet penjualan kamar pada Hotel Ketapang Indah – Banyuwangi

semakin lama semakin besar. Oleh karenanya Hotel Ketapang Indah

2
berkeinginan untuk menambah volume jumlah kamar. Akan tetapi

persoalan yang muncul adalah kamar yang dimiliki perusahaannya full

capacity, artinya jika ada reservasi kamar pada bulan tertentu, manejemen

sudah tidak dapat memenuhi permintaan yang selama ini belum tercapai.

Perusahaan menginginkan penambahan kamar tersebut dengan upaya

menambah jumlah kamar baru.

2. Perumusan Masalah

Apakah dengan melakukan penambahan jumlah meeting room untuk

jangka waktu 5 tahun kedepan masih menguntungkan atau justru tidak

menguntungkan.

3. Batasan Masalah

Dalam penulisan skripsi ini penulis membatasi pada analisis investasi

penambahan jumlah fasilitas. Dengan memperhitungkan data historis lima

tahun sebelum ekspansi serta memperhitungkan proyeksi keuntungan

ditahun–tahun mendatang khususnya aspek finansialnya.

4. Tujuan dan Manfaat Penelitian

4.1. Tujuan Penelitian

Untuk mengevaluasi kelayakan expansi penambahan meeting room

pada Hotel Ketapang Indah Banyuwangi.

4.2. Manfaat Penelitian

Dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan bagi pihak manajemen

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi dalam memutuskan kebijakan

investasi penambahan meeting room.

3
BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

1. Pengertian Investasi

Investasi memiliki beberapa pengertian diantaranya adalah sebagai

berikut :

Investasi menurut Kertonegoro (1999:3) “Investasi merupakan

wahana dimana dana ditempatkan dengan harapan akan dapat memelihara

atau memperoleh nilai dan memberikan penghasilan yang meningkat atau

return yang positif”.

Sedangkan menurut Handaru (1998:23) “investasi dapat diartikan

sebagai penanaman modal, baik langsung maupun tidak langsung, yang

bertujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan tertentu sebagai

hasil penanaman modal tersebut”.

Berdasarkan pengertian diatas maka dapat dikatakan bahwa

keputusan investasi melibatkan tiga unsur pokok, yaitu :

a. Keuntungan yang akan diperoleh

Suatu proyek dimulai dari penanaman investasi yang dilanjutkan

dengan pengembangan investasi tersebut dalam periode tertentu.

b. Pengorbanan saat ini untuk memperoleh manfaat dimasa yang akan

datang.

c. Dalam jangka panjang (umur proyek).

Kegiatan investasi telah direncanakan dan dilaksanakan dalam bentuk

kesatuan dan jangka waktu tertentu.

4
2. Pengertian Aktiva dan Aktiva Tetap

Pengertian aktiva menurut Yusuf (1999:22) menerangkan : “Aktiva

adalah sumber–sumber eknomi yang dimiliki perusahaan yang biasa

dinyatakan dalam satuan uang”

Sedangkan menurut Sugiri dan Sumiyana. (1996:12) menjelaskan : “aktiva

ialah manfaat ekonomik dimasa mendatang yang cukup pasti, yang

diperoleh atau dikuasai oleh entitas tertentu sebagai hasil dari transaksi

atau peristiwa masa lampau.”

Dari pengertian aktiva diatas dapat disimpulkan bahwa aktiva merupakan

sumberekonomi dimasa mendatang yang cukup pasti yang dimiliki

perusahaan sebagai hasil akhir dari transaksi atau peristiwa masa lampau.

Aktiva tetap adalah aktiva-aktiva yang berwujud yang sifatnya

relative permanen yang digunakan dalam kegiatan perusahaan yang

normal. Istilah relative permanent menunjukkan sifat yang bersangkutan

dapat digunakan dalam jangka waktu yang cukup lama.

Pengertian aktiva tetap yang ada didalam Standart Akuntansi Keuangan

(SAK No.16) adalah: “Aktiva tetap adalah aktiva yang berwujud yang

diperoleh dalam bentuk siap pakai atau dibangun lebih dahulu, yang

digunakan dalam operasi perusahaan tidak dimaksudkan untuk dijual

dalam rangka kegiatan normal perusahaan yang mempunyai masa manfaat

lebih dari satu tahun.”

5
Aktiva tetap berwujud yang dimiliki oleh perusahaan dapat

mempunyai macam-macam bentuk, seperti : Tanah, Bangunan, Mesin,

Alat-alat, Kendaraan, dan lain-lain.

Machfoedz, (1995:58) dari macam-macam aktiva untuk tujuan akuntansi

dilakukan pengelompokan sebagai berikut:

a. Aktiva tetap dengan umur terbatas

b. Aktiva tetap dengan umur tak terbatas

Menurut Baridwan (1992:272) menerangkan :

Aktiva yang umurnya tidak terbatas tidak dilakukan penyusutan terhadap

harga perolehannya, sedangkan aktiva tetap yang terbatas umurnya

dilakukan penyusutan harga perolehannya. Aktiva tetap yang dapat diganti

dengan aktiva yang sejenis penyusutannya disebut “Depresiasi” sedang

penyusutan Sumber alam disebut “Deplesi”

3. Capital Budgeting

Dikeranakan investasi dalam aktiva itu adalah merupakan

pengeluaran dana yang besar, maka dapat dikatakan investasi ini adalah

hal yang sangat penting, sehingga diperlukan suatu proses yang rumit

untuk sampai pada suatu pengambilan keputusan dan juga diperlukan

suatu diperhitungan yang cermat guna menghindari resiko yang sekitarnya

terjadi di masa yang akan datang.

Seperti diketahui diatas, pengambilan keputusan untuk melakukan

investasi dengan mengharapkan bahwa modal yang ditanamkan akan

kembali beserta keuntungannya dalam jangka waktu tertentu. Untuk itu

6
investasi harus melalui suatu proses. Dari perencanaan, pengambilan

keputusan sampai dengan proses penantian kembalinya modal tersebut

menurut Riyanto (1997:120) “keseluruhan proses perencanaan dan

pengambilan keputusan mengenai pengeluaran dana dimana jangka waktu

kembalinya data tersebut melebihi satu tahun dikatakan sebagai Capital

Budgeting.

4. Studi Kelayakan Proyek ( Investasi )

Didalam proses yang dimaksud diatas terdapat proses perencanaan,

maka perencanaan yang dimaksudkan adalah perhitungan akan untung

atau rugi, perhitungan akan jangka waktu pengembaliannya dan

perhitungan kelayakan, dimana proses-proses tersebut dilakukan dengan

cara mengadakan studi kelayakan proyek.

Menurut Husnan, dan Suwarsono, (1994:04) “yang dimaksud

dengan study kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya

suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan

berhasil.

Keberhasilan ini dapat ditafsirkan dalam arti terbatas yaitu

keberhasilan dalam arti manfaat ekonomis (biasanya dipergunakan oleh

pihak swasta) dan keberhasilan dalam artian yang lebih luas yaitu

manfaatnya bagi masyarakat. Sedangkan karakteristik dasar dari suatu

proyek (investsi) adalah investasi (proyek) umumnya memerlukan

pengeluaran saat ini untuk memperoleh manfaat dimasa yang akan datang.

7
Tujuan dari pada diadakannya suatu study kelayakan adalah untuk

menghindari keterlanjuran penanaman modal yang tertalu besar untuk

kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Biaya yang dibutuhkan

untuk mengadakan study kelayakan ini relatif kecil dibandingkan dengan

resiko kegagalan suatu investasi dalam jumlah yang besar.

Aspek-aspek studi kelayakan bisnis :

Aspek pasar, aspek tekhnis, aspek yuridis, aspek finansial, aspek

management.

5. Kriteria Investasi

Kriteria untuk suatu investasi sangat diperlukan untuk menetukan

apakah suatu usulan investasi dapat dikatakan Go Project atau Not Go

Project, apakah investasi tersebut feasiable atau tidak. Dapat dikatakan

bahwa semua kriteria menggunakan perbandingan–perbandingan atau

hubungan antara penerimaan dan seluruh pengeluaran. Usulan investasi

yang feasible adalah usulan yang manfaatnya lebih besar atau paling tidak

sama dengan pengeluarannya. Menurut Soetrisno (1999:231) terdapat dua

kreteria yaitu :

a. Kriteria Internal

Kriteria internal adalah kriteria yang hanya terletak dalam proyek

bersangkutan sehingga tidak dapat dibandingkan dengan investasi atau

keadaan lain seperti inflasi, keadaan ekonomi dan lain–lain. Dalam kriteria

ini tidak diperlukan suatu Re-evaluasi apabila terjadi perubahan–

perubahan yang bersifat eksternal, Re-evaluasi diperlukan apabila terjadi

8
perubahan yang bersifat internal. Contoh daripada kriteria internal adalah

motode pay back period, internal rate of return

b. Kriteria eksternal

Kriteria eksternal adalah kriteria yang dibandingkan dengan

keadaan lain, terutama dibandingkan dengan usulan investasi lain.

Kriteria ini juga diperbandingkan dengan keadaan eksternal seperti tingkat

inflasi dan perkembangan ekonomi, oleh karenanya jika terjadi

perubahan–perubahan seperti perubahan tingkat inflasi, maka pada kriteria

ini perlu mengadakan Re-evaluasi. Contoh dari pada kriteria ini Benefit

Cost Of Ratio.

Untuk usulan investasi berdasarkan kriteria diatas haruskah benar–

benar diperhitungkan dengan kecermatan yang tinggi, haruslah diadakan

Forecasting (peramalan) dengan tingkat keakuratan yang dapat dipercaya.

Menurut Handoko, (1997:71) “ peramalan (Forecasting) dan lingkungan

ekstern makro sangatlah penting bagi operasi atau Investasi perusahaan.

Hal ini juga tergantung pada antisipasi dan adaptasinya terhadap

perkembangan lingkungan ekstern makro.

6. Aliran Kas (Cash Flow)

Kas selalu diperlukan oleh perusahaan guna membiayaioperasi

usaha dan juga untuk investasi baru. Perusahaan berkepentingan dengan

Aliran Kas (cash Flow) dikarenakan aliran kas masuk bersih tidak sama

dengan laba dalam pengertian ekonomi, sehingga bagi para pengusaha

yang lebih relevan adalah kas bukan laba.

9
Menurut Supriyono, (1999:78) yang menyebutkan bahwa “metode

net present value sering disebut dengan istilah metode net value atau

metode nilai sekarang atau metode nilai tunai, menggunakan pertimbangan

nilai waktu dari pada uang (time value of money) bahwa nilai uang pada

saat sekarang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai uang untuk waktu

yang akan datang.

P= xV

Dimana :

P = nilai sekarang (present value)

i = tarif bunga untuk modal yang ditanamkan

n = jumlah tahun penanaman modal

V = rupiah yang diharapkan pada tahun n

Faktor adalah factor yang disebut “Discount Factor”

7. Komponen Aliran Kas

Menurut Husnan dan Swarsono. (1994:185) “komponen aliran kas

ada tiga yaitu Initial Cash Flow, Operasional Cash Flow dan Terminal

Cash Flow”

7.1. Initial Cash Flow

Yaitu pengeluaran kas pada awal periode proyek sebelum usaha

tersebut menghasilkan, seperti pengeluaran untuk pembelian gedung dan

yang lain.

10
7.2. Operasional Cash Flow

Yaitu pengeluaran kas yang dikeluarkan pada saat berlangsungnya

proyek atau investasi, biasanya untuk operasional proyek. Aliran kas ini

keluar pada saat awal proyek sampai dengan umur ekonomis proyek atau

investasi tersebut.

7.3. Terminal Cash Flow

Yaitu aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek ini berakhir

dengan adanya nilai sisa dan modal kerja.

8. Menafsirkan Aliran Kas

Untuk investasi yang kecil dan sederhana penafsiran aliran kas

tidak terlalu bermasalah, akan tetapi untuk investasi besar penafsiran kas

perlu berhati–hati, oleh karena itu digunakan prinsip incremental (selisih),

cara merealisasikan kas masuk jika terdapat bunga :

Kas masuk bersih = laba setelah pajak + dep + bunga (1 – pajak / tax)

Menurut Husnan (1998:91) dalam mencatat aliran kas perlu diperhatikan

ialah :

a. Taksiran haruslah ditentukan atas dasar setelah pajak

b. Informasi tersebut haruslah didasarkan Incremental (selisih) suatu

usulan Investasi

c. Aliran kas harus tidak memasukkan unsur anggaran (jika investasi

dibiayai dengan pinjaman)

11
9. Metode Penilaian Investasi

Seperti disebutkan di depan bahwa kriteria investasi terbagi

menjadi criteria intern dan ekstern dimana yang internal menggunakan

metode pay back period, internal rate of return sedangkan yang

eksternal adalah metode Benefit Cost Ratio.

Berikut ini adalah metode–metode yang sering digunakan dalam

masyarakat untuk mengajukan usulan investasi :

a. Metode Pay Back Period (PBP)

Menurut Umar (1999:197) Metode Pay Back Period adalah suatu

periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi

(initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas, dengan kata

lain Pay Back Period merupakan rasio antara initial cash investment

dengan cash flow -nya yang hasilnya merupakan satuan waktu.

Menurut Husnan, dan Swarsono (1991:208) Metode Pay Back

Period “metode ini mengukur seberapa cepat investasi bias kembali,

karena itu satuan hasilnya bukan prosentase, tapi satuan waktu”.

Sedangkan menurut Riyanto (1998:124) Metode Pay Back Period

adalah satuan periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali

pengeluaran investasi dengan mengunakan proceeds atau aliran kas

netto (Net Cash Flow), dengan demikian metode ini menggambarkan

panjangnya waktu yang diperlukan agar dana yang ditanam pada saat

investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya.

12
Dengan berdasarkan pada metode Pay Back Period usulan yang

diterima adalah usulan yang menghasilkan Pay Back Period yang lebih

pendek dari Pay Back Maksimum yang ditetapkan (umur ekonomis

proyek). Keuntungan dari metode Pay Back Period ini adalah :

- Mudah dimengerti

- Lebih mengutamakan investasi yang menghasilkan aliran kas yang

lebih cepat

- Beranggapan bahwa semakin lama waktu pengembalian, semakin

tinggi resikonya

- Cukup akurat untuk mengukur nilai investasi yang

diperbandingkan untuk beberapa kasus dan bagi pembuat

keputusan.

Kelemahan metode Pay Back Period ini adalah :

- Mengabaikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)

- Mengabaikan penerimaan–penerimaan investasi atau proceeds

setelah Pay Back Period tercapai.

b. Metode Net Present Value ( NPV)

Umar (1999:197) Metode Net Present Value yaitu selisih antara Present

Value dari investasi dengan nilai sekarang penerimaan–penerimaan kas

bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas terminal) dimasa yang

akan datang untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan bunga

yang relevan.

13
Menurut Husnan, dan Swarsono, (1994:209) Metode Net Present

Value adalah menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan

nilai sekarang penerimaan kas bersih (operasional maupun terminal

cash flow) di masa yang akan datang.

Pada metode ini menghitung selisih antara Cash Flow yang di

discounted pada tingkat bunga yang minimum (tingkat bunga yang

relevan).

Apabila jumlah Present Value dari keseluruhan proceeds yang

diharapkan lebih besar dari present value investasinya maka usulan

diterima. Dengan melihat net present valuenya positif yang berarti lebih

besar dari nol, maka usulan diterima.

Keuntungan dari metode Net Present Value ini :

- Memperhatikan nilai waktu dari pada uang (time value of money)

- Mengutamakan aliran kas yang lebih awal

- Tidak mengabaikan aliran kas selama periode proyek atau investasi

Kelemahan dari metode Net Present Value adalah :

- Memerlukan perhitungan Cost Of Capital sebagai Discount Rate

- Lebih sulit penerapannya dari pada Pay Back Period

c. Metode Profitability Index (PI)

Menurut Umar (1999:197) metode Profitability Index adalah

menghitung melalui perbandingan antara lain nilai sekarang (present

value) dari rencana penerimaan–penerimaan kas bersih di masa yang

akan datang dengan nilai sekarang (present value) dari investasi yang

14
telah dilaksanakan, jadi perhitungan profitability Index dapat dihitung

dengan membandingkan antara Present Value kas masuk dengan

Present Value kas keluar.

Dalam metode ini dihitung perbandingan antara nilai sekarang

penerimaan–penerimaan bersih kas yang akan datang dengan nilai

sekarang investasi.

Apabila Profitability Indexnya lebih besar dari satu, maka proyek

atau investasi dapat dikatakan menguntungkan.

Keuntungan metode Profitability Index :

- Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang (time value of

money)

- Menentukan terlebih dahulu tingkat bunga yang akan digunakan

d. Metode Internal Rate Of Return (IRR)

Menurut Riyanto (1998:129) menyebutkan bahwa metode ini

“metode yang memperhitungkan tingkat bunga yang akan menjadikan

jumlah nilai sekarang dari procees yang diharapkan akan diterima sama

dengan jumlah nilai sekarang pengeluaran modal, pada dasarnya metode

ini harus dicari dengan cara trial dan error atau coba–coba”

Menurut Gitosudarmo dan Basri (1998:159) “Tingkat diskonto

atau Discount Rate yang menjadikan sama antara Present Value dari

nilai investasi Discount Rate atau tingkat diskonto yang menunjukkan

Net Present Value atau sama besarnya dengan nol”.

15
Penilaian untuk metode Internal Rate Of Return ini adalah bila IRR

yang diperoleh lebih kecil dari biaya bunga yang dipergunakan, maka

proyek tersebut ditolak, sehingga proyek usulannya diterima adalah

apabila IRR yang diperoleh lebih besar dari biaya bunga yang

digunakan dalam investasi.

Kelebihan metode Internal Rate Of Return :

- Tidak mengakibatkan aliran kas selama periode proyek

- Memperhitungkan nilai waktu dari pada uang

- Mengutamakan aliran kas awal dari pada aliran kas belakangan

Kelemahan metode Internal Rate Of Return :

- Memerlukan perhitungan COC (Cost Of Capital) sebagai batas

minimal dari nilai yang mungkin dicapai

- Lebih sulit dalam melakukan perhitungan

16
BAB III
METODE PENELITIAN

1. Obyek Penelitian

Hotel Ketapang Indah Jl. Gatot Subroto KM.6 Bulusan Kecamatan

Kalipuro Kabupaten Banyuwangi.

2. Sumber dan Jenis Data

2.1. Data Primer

Adalah data yang diperoleh dan dikumpulkan secara langsung dari

obyek penelitian sesuai dengan variable yang diteliti.

2.2. Data Sekunder

Adalah data yang diperoleh dari sumber lain baik melalui buku–buku

literatur, catatan–catatan kuliah serta sumber–sumber lain yang dapat

mendukung judul.

3. Metode Pengumpulan Data

3.1. Observasi

Pengumpulan data dengan melakukan pengamatan secara langsung

pada obyek penelitian tentang masalah yang dianalisis.

3.2. Interview

Pengumpulan data dengan melakukan wawancara secara langsung

pada pihak-pihak terkait dengan penelitian.

3.3. Dokumentasi

Pengumpulan data dengan cara mencatat, menghirup data yang ada,

serta keterangan dari arsip-arsip pada perusahaan terkait pada

penelitian.

17
3.4. Studi pustaka

Pengumpulan data dengan cara mengambil dari literatur atau buku–

buku yang berhubungan dengan obyek penelitian sebagai bahan

landasan teori dan landasan analisis.

4. Metode Analisa Data

4.1. Menghitung tingkat hunian kamar

Untuk memperkirakan tingkat hunian kamar di waktu yang akan

datang digunakan analisa trend linier dengan mengambil data-data

penjualan tahun–tahun lalu.

Y = a + bX

Dimana a dan b :

∑Y ∑XY
b= b=
n ∑ X2

Dengan syarat, ∑ X = 0

Dimana :

Y = Jumlah penjualan / Pendapatan

X = Nilai pada setiap periode waktu

a = Nilai trend pada periode dasar

b = Pertumbuhan trend tahunan rata – rata

n = Banyaknya waktu data

18
4.2. Menghitung Tarif Kamar, Biaya Operasional, Biaya Depresiasi

Untuk menghitung tarif kamar, biaya operasional, biaya depresiasi

menggunakan prosentase yaitu dengan cara selisih antara tahun

pertama dengan tahun kedua dibagi dengan tahun pertama, dan

seterusnya untuk mencari tahun–tahun berikutnya. Setelah itu dijumlah

seluruhnya dan dibagi dengan banyaknya data dan didapat rata–rata

kenaikan per tahunnya. Dengan data itu kita dapat memperkirakan

kenaikan semua biaya pada tahun mendatang.

4.3. Menentukan Pay Back Period

Cara menentukan investasi dengan metode Pay Back Period adalah

dengan cara sebagai berikut :

Apabila Proceeds yang dihasilkan setiap tahun sama jumlahnya, maka

Pay Back Period dapat dihitung dengan cara :

Capital out lay


Pay Back Period = x 1 th
Proceeds tahunan

Apabila Proceeds yang dihasilkan setiap tahunnya tidak sama

jumlahnya, maka perhitungannya Pay Back Period ini dengan cara

mengurangi capital outlay ( Initial Invesment ) dengan proceeds tahun

pertama, tahun kedua seterusnya sampai capital outlaynya habis, hal ini

berarti dana yang digunakan untuk investasi dapat dikembalikan seperti

semula :

19
Initial investment ( Capital Outlay ) Rp x x x

Akm. Proceeds tahun 1 (Rp x x x)

Rp x x x

Akm. Proceeds tahun 2 (Rp x x x)

Rp x x x

Apabila waktu yang diperlukan lebih pendek dari Pay Back Period

maksimum (umur ekonomis investasi) maka usulan tersebut diterima.

4.4. Menentukan Net Present Value ( NPV )

Menurut Umar (1998:200) Net Present Value yaitu selisih antara

presen value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-

penerimaan kas bersih (aliran kas operasional maupun aliran kas

terminal) dimana yang akan datang untuk menghitung nilai sekarang

perlu ditentukan tingkat bunga yang relevan.

n cft
NPV = ∑ - Io
t
t=1 (1+K)

Dimana :

c f t = aliran kas per tahun pada periode t

Io = investasi awal pada tahun 0

k = suku bunga (discount rate)

Apabila NPV > 0 maka usulan proyek diterima

20
4.5. Menentukan Profitability Index ( PI )

“ Profitability Index ini adalah perubahan dari metode Net Present

Value dengan Present Value of Outlay, yaitu :

PV Proceeds
Profitability index =
PV Initial outlay

Usulan investasi dengan menggunakan metode ini layak diterima

adalah usulan yang nilai Profitability indexnya lebih dari 1

4.6. Menentukan Internal Rate of Return

Menurut Umar (1998:198) metode ini digunakan untuk mencari

tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang di

harapkan di masa datang, atau penerimaan kas dengan mengeluarkan

investasi awal. Rumus yang dipakai seperti yang di bawah ini.

P2 – P1
IRR = P1 – C1 x -
C2 – C1

Dimana :

IRR = Internal Rate of Return

P1 = Tingkat bunga ke 1

P2 = Tingkat bunga ke 2

C1 = Net Present Value ke 1

C2 = Net Present Value ke 2

21
Apabila Internal Rate Return lebih besar dari pada Cost of Capital

maka investasi dapat diterima.

5. Pembahasan

Tahapan-tahapan yang digunakan untuk menganalisis kelayakan

penambahan meeting room pada Hotel Ketapang Indah ialah:

5.1 Ramalan Tingkat Hunian Kamar

a. Ramalan tingkat hunian kamar Standart

b. Ramalan tingkat hunian kamar Garden View

c. Ramalan tingkat hunian kamar Superior

d. Ramalan tingkat hunian kamar Sea View

5.2 Perkiraan Pendapatan Kamar

a. Perkiraan pendapatan kamar Standart

b. Perkiraan pendapatan kamar Garden View

c. Perkiraan pendapatan kamar Superior

d. Perkiraan pendapatan kamar Sea View

5.3 Perkiraan Biaya Operasional

5.4 Aspek Pasar dan Pemasaran

a. Data konsumen kamar

b. Kapasitas kamar

5.5 Aspek Keuangan

a. Ramalan harga kamar

b. Ramalan pendapatan kamar

c. Estimasi biaya investasi

22
d. Estimasi biaya tenaga kerja

e. Estimasi biaya tenaga kerja

f. Estimasi biaya operasional

5.6 Analisis Investasi

a. Metode Pay Back Period

b. Perhitungan dengan Net Present Value

c. Perhitungan dengan Profitability Index

d. Perhitungan Internal Rate Of Return

23
BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

1. Hasil Penelitian

Sejarah Singkat Perusahaan

Yang dijadikan obyek penelitian ini adalah Hotel Ketapang Indah

Banyuwangi. Secara histories Hotel Ketapang Indah yang dibangun sekitar

tahun 1981 berawal dari sebuah tempat peristirahatan ( Villa ) yang sangat

sederhana baik bangunan fisik maupun fasilitasnya. Secara strategis villa

ini terletak di Jln. Gatot Subroto KM.6 Banyuwangi atau sebelah utara dari

kota Banyuwangi.

Dengan adanya keuletan dan kemauan keras untuk maju dari sang

pemilik serta juga didukung oleh salah satu program pemerintah tentang

kunjungan wisata (Visit Indonesia Year) Villa Ketapang yang notabenenya

dekat dengan pelabuhan Ketapang–Gilimanuk, akhirnya diubah atau

direnovasi menjadi sebuah hotel yang lebih layak. Hal ini dimaksudkan

guna memenuhi permintaan pasar dari para wisatawan–wisatawan baik

domestic maupun mancanegara yang sedang melancong ke Bali maupun

yang sedang berkunjung ke Banyuwangi.

Dengan berbagai kesiapan dan professional dari tim

manajemennya, tahun demi tahun tempat hunian tersebut mengalami

kemajuan yang sangat pesat. Hal tersebut mulai tampak terbukti dengan

dikeluarkannya izin dari pemerintah provinsi tingkat I Jawa Timur pada

24
tahun 1996 dengan akte perizinan no 503 / 1638 / 108.31 / 1996 dan mulai

saat itu Villa tersebut dinamakan “ Hotel Ketapang Indah”.

Setelah akte perizinan tersebut keluar Hotel Ketapang Indah sudah

mulai menunjukkan kesungguhan untuk memenuhi keinginan dan

pemenuhan selera konsumen (Total Costumer Satisfaction) yaitu dengan

ditambahnya berbagai macam fasilitas–fasilitas pendukung lainnya dan

juga penambahan ruang–ruang kamar serta pembagian jenis–jenis kelas

kamar, mulai dari yang kelas standart, garden view, superior hingga sea

view.

Perkembangan , ekspansi dan penigkatan kinerja terus dilakukan

secara berkesinambungan tahun demi tahun. Hotel Ketapang Indah sudah

mulai menjadi lirikan para investor dalam ekspansi ruang geraknya kearah

yang lebih baik, ribuan mata menanti keadaannya sebagai salah satu

tempat hunian yang professional dalam kinerjanya dan memenuhi selera

serta kebutuhan konsumen, serta juga dapat dijadikan sebagai Brend

sekaligus kebanggaan bagi masyarakat Banyuwangi dan sekitarnya.

1.2 Lokasi Hotel

Lokasi Hotel Ketapang Indah adalah di jalan Gatot Subroto Km.6

Banyuwangi. Jika dari arah kota terletak di sebelah timur jalan, sebelum

penyebrangan. Jarak dari penyebrangan Ketapang–Gilimanuk sekitar 2,5

Km, jarak dari stasiun kereta api Ketapang Sekitar 3 Km dari Hotel.

25
1.3 Strukur Organisasi

Stuktur organisasi sangat diperlukan baik oleh perusahaan kecil

maupun perusahaan besar, meskipun perusahaan kecil mempunyai

persoalan yang lebih sederhana daripada perusahaan besar yang

mempunyai masalah yang lebih rumit dan sangat komplek, akan tetapi

kedua–duanya sama memerlukan struktur organisasi untuk menjamin agar

terlaksananya tugas yang mengarah kepada pencapaian tujuan perusahaan,

seperti yang tertulis pada buku “ Pengantar Bisnis Modern (Pengantar

Ekonomi Perusahaan Modern) “ oleh Swasta dan Sukotjo terbitan Liberty

Yogyakarta, edisi ketiga (1993:135) yang menyebutkan “ setiap struktur

organisasi akan lebih dulu memusatkan perhatiannya pada kegiatan–

kegiatan yang diperlukan perusahaan untuk mencapai tujuan “.

Sehingga dapat dikatakan struktur organisasi sangat penting guna

mengetahui dengan jelas dan detail wewenang, tugas dan tanggung jawab

yang mengalir dari bagian yang paling atas sampai ke level yang paling

bawah. Sedangkan struktur organisasi pada Hotel Ketapang Indah adalah

sebagai berikut :

26
Dari struktur organisasi yang disajikan dapat dilihat pembagian

tugas, pendelegasian serta pemberian tanggung jawab dari masing–masing

jabatan, sebagai berikut :

1. Manager

a. Bertanggung jawab penuh akan operasional dan kemajuan hotel

b. Membawahi seluruh karyawan hotel

c. Mengadakan hubungan dengan pihak luar mengenai hal–hal yang

bersangkutan dengan hotel

2. Asisten Operasional

a. Bawahan langsung dari manager, yang membantu tugas manager

b. Mewakili manager dalam hal tanggung jawab dan wewenang

dalam operasional selama manager tidak ada ditempat

c. Bertanggung jawab langsung kepada manager

d. Bertanggung jawab atas operasional intern hotel

3. Asisten Maintenance dan Teknik

a. Bawahan langsung dari manager, yang membanu tugas manager

b. Mewakili manager dalam hal tanggung jawab dan wewenang

dalam teknik selama manager tudak ada ditempat.

c. Bertanggung jawab atas maintenance dan teknik dari hotel

4. House Keeping Supervisor

a. Membawahi karyawan bagian loundry, room boy, bagian taman

dan kolam renang

b. Bertanggung jawab kepada asisten manager

27
c. Mengadakan koordinasi karyawan dalam bagiannya

d. Menangani dan bertanggung jawab atas keberhasilan pekerjaan

room boy

e. Bertanggung jawab atas house man dalam menjaga kebersihan

Publik Area (dalam area hotel)

5. Room Boy

a. Bertanggung jawab kepada house keeping supervisor

b. Berugas membersihkan dan menata kamar serta fasilitasnya

6. House Man

a. Bertanggung jawab kepada house keeping supervisor

b. Bertanggung jawab atas keberhasilan area hotel

7. Loundry

a. Bertanggung jawab atas inventaris barang di dalam lingkungan

loundry (loundry untuk tamu)

b. Bertanggung jawab kepada house keeping supervisor

c. Bertanggung jawab atas pencucian pakaian dan sebagainya dari

tamu

d. Serta bertugas menyetrika pakaian

8. Pool Attendance

a. Bertugas menjaga kebersihan dan kenyamanan penggunaan

fasilitas kolam renang dan area sekitarnya

b. Bertanggung jawab kepada house keeping supervisor

28
9. FO Supervisor

a. Bertanggung jawab kepada asisten operasional

b. Membawahi dan melakukan koordinasi dengan karyawan bagian

receptionist dan bell boy

10. Receptionist

a. Bagian penerimaan tamu hotel

b. Pusat informasi hotel

c. Menangani tamu yang sedang check in / check out

d. Mengadakan pencatatan / regristrasi, penerima dokumen tamu

sampai dengan penentuan kamar tamu

e. Menerima reservasi

11. Bell Boy

a. Bertanggung jawab kepada FO supervisor

b. Menjanga pintu masuk hotel dan menyambut tamu yang dating

12. Food & Beverage Coord

a. Bertugas dan bertanggung jawab atas inventaris peralatan di food

& beverage departement

b. Membawahi dua department yaitu : restaurant supervisor dan

kitchen supervisor

c. Bertanggung jawab kepada asisten operasional

13. Restaurant Supervisor

a. Membawahi waiter dan bush boy

b. Bertanggung jawab atas keberhasilan food & Beverage department

29
c. Bertanggung jawab kepada food & beverage coord

14. Bush Boy

a. Bertugas membersihkan meja makan setelah para tamu selesai

makan dan lingkungan restaurant

b. Bertanggung jawab kepada restaurant supervisor

15. Waiter

a. Bertugas memberikan pelayanan mulai dari penyajian maupun clear

up peralatan dalam restaurant

b. Bertanggung jawab kepada food & beverage coord

16. Kitchen Supervisor

a. Bertanggung jawab menjaga kualitas produk baik standart porsi

maupun rasa serta kebersihannya

b. Bertanggung jawab kepada food & beverage coord

17. Steward

a. Bertanggung jawab atas kebersihan peralatan food & beverage

department

b. Bertanggung jawab kepada kitchen supervisor

18. Cook

a. Bertugas memasak untuk food & beverage department baik

pesanan dari restaurant maupun dari tamu kamar

b. Bertanggung jawab kepada kitchen supervisor

19. Assisten Cook

a. Bawahan langsung dari cook, yang membantu tugas cook

30
c. Mewakili cook dalam hal tanggung jawab dan wewenang dalam

memasak untuk food & beverage department baik pesanan dari

restaurant maupun dari tamu kamar

c. Bertanggung jawab langsung kepada cook

20. Personalia

a. Bertugas mendata semua kebutuhan karyawan dan urusan

kepegawaian

b. Bertanggung jawab kepada asisten manager dan manager

c. Membawahi driver dan guard

21. Guard

a. Bertugas untuk menjaga keamanan, privacy para tamu dan

mengawasi disiplin karyawan dalam hal disiplin jam kerja.

22. Driver

a. Bertugas untuk menjaga keamanan, privacy para tamu dan

mengawasi disiplin karyawan dalam hal disiplin jam kerja.

23. Accounting Coord

a. Bertanggung jawab atas keluar masuknya dana dalam lingkungan

hotel serta alokasi dana–dana pada lingkungan hotel

b. Bertanggung jawab kepada manager

24. General Cashier

a. Bertugas menangani pembayaran yang timbul (transaksi) didalam

food & beverage departement

b. Membuat summary report dalam food & beverage departement

31
25. Cashier

a. Melaksanakan pencatatan pembayaran sebagai penerima

pembayaran dari tamu

b. Membuat cashier report

c. Bertanggung jawab kepada general cashier

26. Account Payable

a. Bertanggung jawab atas pencatatan dalam masalah dana

b. Membantu tugas accounting coord

c. Bertanggung jawab kepada accounting coord

27. Store Keeper

a. Bertugas menjaga gudang dan logistik yang ada didalamnya

28. Purchasing

a. Bertugas membeli segala sesuatu yang diperlukan oleh pihak hotel

b. Bertanggung jawab kepada general cashier

29. Book Keeper

a. Bertugas menjaga gudang dan logistik yang ada didalamnya

30. Electrik Machine Supervisor

a. Bertugas mengawasi listrik dan penerangan dalam lingkungan

hotel

b. Membawahi tiga departement yaitu : Elektrik, Special pipa, dan

Machine

c. Bertanggung jawab kepada asisten maintenance dan teknik

32
31. Elektrik

a. Bertugas memperbaiki peralatan hotel yang khusus menangani

intalasi listrik

b. Bertanggung jawab kepada electrik machine supervisor

32. Special Pipa

a. Bertugas memperbaiki peralatan hotel yang khusus menangani

saluran pipa dan aliran air hotel

b. Bertanggung jawab kepada electrik machine supervisor

33. Machine

a. Bertugas memperbaiki peralatan hotel yang khusus menangani

mesin–mesin yang ada di hotel seperti AC kamar, Mesin, dan lain–

lain

b. Bertanggung jawab kepada electrik machine supervisor

34. Head Gardener

a. Bertanggung jawab atas perawatan dan penataan taman di dalam

maupun diluar kamar hotel

b. Membawahi Gardener

c. Bertanggung jawab kepada asisten maintenance dan teknik

35. Gardener

a. Bertugas menjaga kebersihan, perawatan dan penataaan taman di

dalam maupun diluar kamar hotel

b. Bertanggung jawab kepada Head Gardener

33
36. Supervisor Pemeliharaan Bangunan

a. Bertanggung jawab atas pemeliharaan gedung hotel

b. Bertanggung jawab kepada asisten maintenance dan teknik

c. Membawahi tiga tukang yaitu : tukang batu, tukang kayu, dan

tukang cat

37. Tukang Kayu

a. Bertanggung jawab atas perawatan kayu yang ada di lingkungan

hotel

b. Bertanggung jawab kepada supervisor pemeliharan bangunan

38. Tukang Batu

a. Bertanggung jawab atas perawatan bangunan yang ada di

lingkungan hotel

b. Bertanggung jawab kepada supervisor pemeliharaan bangunan

39. Tukang Cat

a. Bertanggung jawab atas perawatan cat yang ada di lingkungan

hotel

b. Bertanggung jawab kepada supervisor pemeliharaan bangunan

34
1.4. Personalia Perusahaan

1.4.1. Tenaga Kerja

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi mempunyai 64 karyawan

dimana karyawan tersebut dapat digambarkan sebagai berikut :

Tabel I
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Jumlah Karyawan
Tahun 2005

NO Jabatan Jumlah
1 Manager 1
2 Coordination 3
3 Room development 11
4 Food & Beverage development 17
5 Accounting 4
6 Teknik 5
7 Security 7
8 Driver 1
9 Lain - lain 15

Jumlah 64
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.4.2. Jam kerja dan hari kerja

35
Pihak Hotel Ketapang Indah Banyuwangi beroperasi selama 24

jam dan 7 hari kerja dalam seminggu yang terbagi dalam 3 shift

sebagai berikut :

i. Shift pertama :

Jam 06.00 – 11.00 WIB

Jam 11.00 – 12.00 WIB ( istirahat bergantian )

Jam 12.00 – 14.00 WIB

ii. Shift kedua :

Jam 14.00 – 19.00 WIB

Jam 19.00 – 20.00 WIB ( istirahat bergantian )

Jam 20.00 – 22.00 WIB

iii. Shift ketiga

Jam 22.00 – 03.00 WIB

Jam 03.00 – 04.00 WIB ( istirahat bergantian )

Jam 04.00 – 06.00 WIB

Pada shift ketiga semua bagian beroperasi, dan juga tidak

ditempatkan karyawati pada shift tersebut

1.4.3. Sistem penggajian

Sistim penggajian atau pengupahan pada Hotel Ketapang Indah

Banyuwangi sebagai berikut :

Tabel II
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi

36
Daftar gaji Karyawan
Tahun 2005 – 2009

No Keterangan 2005 2006 2007 2008 2009


1 Manager 26.400.000 27.600.000 28.800.000 30.000.000 31.200.000
2 Coordination 52.200.000 54.000.000 57.600.000 59.400.000 61.200.000
3 Room Div 56.100.000 61.644.000 68.244.000 74.910.000 81.708.000
4 F & B Div 88.740.000 97.308.000 107.508.00 117.810.000 128.316.000
0
5 Accounting 27.120.000 29.136.000 31.536.000 33.960.000 36.432.000
6 Teknik 28.860.000 31.380.000 34.380.000 37.410.000 40.500.000
7 Security 35.700.000 39.228.000 43.428.000 47.670.000 51.996.000
8 Driver 5.100.000 5.604.000 6.204.000 6.810.000 7.428.000
9 Lain - lain 51.000.000 50.436.000 43.428.000 34.050.000 22.284.000
371.220.000 396.336.00 421.128.00 442.020.000 461.064.000
0 0
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.5. Fasilitas Hotel Ketapang Indah Banyuwangi

Fasilitas yang disediakan bervariasi tergantung dari masing–masing

kelas kamar yang ada sebagai berikut :

1.5.1. Fasilitas Luar Kamar

Fasilitas luar berupa kolam renang, restaurant dan laundry.

Fasilitas restaurant dan laundry disediakan bagi semua tamu

hotel sesuai dengan permintaan.

1.5.2. Fasilitas Kamar

Fasilitas kamar yang ada pada Hotel Ketapang Indah

Banyuwangi sebagai berikut :

Tabel III
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Fasilitas yang tersedia di kamar
Tahun 2009

37
Kelas Fasilitas Service
Superior Telephone, Air Conditioner, Twin Bed, TV 14”, Breakfeast,
Kamar Mandi ( air panas & dingin ), Almari Welcome Drink
pakaian
Garden View Sama fasilitas yang ada dikelas superior Breakfeast,
ditambah Mini Bar ( kulkas ), Kamar Mandi Welcome Drink
ada tamannya, TV 17”
Sea View Sama fasilitas yang ada dikelas garden view Breakfeast,
tapi single bed, TV 20”, Kamar lebih besar dan Welcome Drink
menghadap ke pantai
Ketapang Sama fasilitas yang ada dikelas sea view tapi Breakfeast,
Suite kamar lebih besar ada ruang tamu, Kamar Welcome Drink
Mandi Bak Tap
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.5.3. Tarif yang diberlakukan

Tarif yang diberlakukan dari tahun ke tahun tentu mengalami

kenaikan disesuaikan dengan situasi yang ada, antara lain :

38
kondisi ekonomi ( kenaikan harga ), situasi pasar, dan lain –

lain, sedangkan tarif tersebut adalah sebagai berikut :

Tabel IV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Tarif yang diberlakukan
Tahun 2005 – 2009

No Keterangan 2005 2006 2007 2008 2009


1 Superior 275.000 285.000 295.000 305.000 315.000
2 Garden View 420.000 430.000 440.000 450.000 460.000
3 Sea View 520.000 530.000 540.000 550.000 560.000
4 Ketapang Suite 650.000 660.000 670.000 680.000 690.000
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.5.4. Jumlah Kamar

Jumlah kamar yang tersedia pada Hotel Ketapang Indah adalah

sebagai berikut :

Tabel V
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi

39
Jumlah Kamar
Tahun 2005 – 2009

No Kelas Jumlah Kamar


1 Superior 16
2 Garden View 20
3 Sea View 12
4 Ketapang Suite 7
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.5.5. Jumlah untuk tingkat hunian

Tingkat hunian dari tahun ke tahun dapat dilihat pada tabel

dibawah ini:

Tabel VI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar

40
Dalam Semua Kelas

Bulan Tahun 2005 Total


Superior Garden Sea Ketapang
View View Suite
Januari 156 370 138 41 705
Februari 128 310 113 33 584
Maret 129 307 111 32 579
April 126 304 111 32 573
Mei 142 340 124 37 643
Juni 144 346 129 38 657
Juli 151 361 133 40 685
Agustus 137 331 122 36 626
September 142 340 124 37 643
Oktober 139 337 124 37 637
November 153 367 135 41 696
Desember 153 367 138 41 699
Total 1.700 4.080 1.502 445 7.727
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Tabel VII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar
Dalam Semua Kelas

Bulan Tahun 2006 Total


Superior Garden Sea Ketapang
View View Suite
Januari 165 391 147 44 747
Februari 137 331 122 36 626
Maret 138 328 120 35 621
April 135 325 120 35 615
Mei 149 325 131 39 674
Juni 150 364 135 41 690

41
Juli 158 376 140 42 716
Agustus 144 346 129 38 657
September 149 355 131 39 674
Oktober 146 352 131 39 668
November 162 388 144 44 738
Desember 162 388 147 44 741
Total 1.795 4.299 1.597 476 8.167
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Tabel VIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar
Dalam Semua Kelas

Bulan Tahun 2007 Total


Superior Garden Sea Ketapang
View View Suite
Januari 165 391 147 44 747
Februari 137 331 122 36 626
Maret 138 328 120 35 621
April 146 352 131 39 668
Mei 149 355 131 39 674
Juni 153 367 138 41 699
Juli 160 382 142 43 727
Agustus 144 346 129 38 657
September 151 361 133 40 685
Oktober 148 358 133 40 679
November 162 388 144 44 738
Desember 162 388 147 44 741
Total 1.815 4.347 1.617 783 8.262

42
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Tabel IX
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar
Dalam Semua Kelas

Bulan Tahun 2008 Total


Superior Garden Sea Ketapang
View View Suite
Januari 165 391 147 44 747
Februari 135 325 120 35 615
Maret 176 418 158 48 800
April 137 331 122 36 626
Mei 149 355 131 39 674
Juni 159 385 144 44 732
Juli 185 439 167 51 842
Agustus 157 379 142 43 721
September 171 409 153 47 780
Oktober 173 415 158 48 794
November 171 409 153 47 780
Desember 182 436 167 51 836
Total 1.960 4.692 1.762 535 8.947
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

43
Tabel X
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar
Dalam Semua Kelas

Bulan Tahun 2009 Total


Superior Garden Sea Ketapang
View View Suite
Januari 171 409 153 47 780
Februari 166 368 126 38 698
Maret 180 430 162 50 822
April 154 361 129 88 722
Mei 153 367 135 46 701
Juni 156 400 151 46 753
Juli 183 433 165 50 831
Agustus 162 388 147 44 741
September 174 412 156 47 789
Oktober 177 427 162 50 816
November 160 382 172 73 787
Desember 230 430 235 30 925
Total 2.066 4.807 1.893 609 9.375
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

44
Tabel XI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data Tingkat Hunian Kamar
Tahun 2005 – 2009

No Bulan 2005 2006 2007 2008 2009


1 Januari 705 747 747 747 780
2 Februari 584 626 626 615 698
3 Maret 579 621 621 800 822
4 April 573 615 668 626 722
5 Mei 643 674 674 674 701
6 Juni 657 690 699 732 753
7 Juli 685 715 727 842 831
8 Agustus 626 657 657 721 741
9 September 643 674 685 780 789
10 Oktober 637 668 679 794 816
11 November 696 738 738 780 787
12 Desember 699 741 741 836 925
13 Total 7.727 8.167 8.265 8.947 9.375
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.5.6. Data Biaya Operasional Hotel

Tabel XII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Biaya Operasional
Tahun 2005 – 2009

45
No Tahun Biaya / tahun
1 2005 324.171.015
2 2006 396.171.015
3 2007 505.671.015
4 2008 642.671.015
5 2009 793.203.015
Total 2.661.887.075
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Sedangkan data biaya operasional hotel pada tahun 2003 dengan

perincian sebagai berikut :

Tabel XIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Biaya Operasional
Tahun 2009

Tahun Jumlah (Rp)

46
By. Training 99.200.000
By. Telephone 102.000.000
By. Listrik 276.600.000
By. Supplies 184.250.000
By. Photo Copy 8.263.000
By. Pemeliharaan bangunan 11.800.000
By. Pemeliharan kendaraan 9.200.000
By. Sumbangan entertaiment 26.483.255
By. Adm, Bank 9.550.000
By. BBM / transport 21.850.000
By. Penyusutan kendaraan 15.750.500
By. Penyusutan bangunan 17.022.505
Pajak bangunan 12.233.755
Total 793.203.015
Sumber data : Hotel Ketapang Indah

1.6. Konsumen Hotel

Seperti diketahui diatas bahwa fasilitas–fasilitas yang tersedia di

Hotel Ketapang Indah lebih sering digunakan oleh instansi–instansi yang

ada di Banyuwangi.

Oleh karena para tamu sebagian besar adalah pengusaha dan

orang–orang yang sedang bertugas atau tugas luar, penggunaan tempat

penginapan dalam waktu yang relatif lama yaitu rata–rata penggunaan 1–2

minggu. Hal ini sebenarnya peluang bagi para tamu sehingga kegiatan–

kegiatan yang dilakukan di luar hotel dapat dilakukan sepenuhnya di

dalam hotel, data yang diperoleh menyebutkan rata–rata 50 sampai 60%

tamu yang memerlukan fasilitas meeting room di dalam hotel.

47
Disamping peluang–peluang yang ada tersebut diatas ditambah

dengan adanya rencana pemerintah yang akan menjadikan Banyuwangi

sebagai tempat tujuan wisata, maka pihak Hotel Ketapang Indah harus

bergerak dinamis dengan mengadakan inovasi–inovasi tertentu, dengan

adanya pencapaian tingkat hunian + 75%, pihak hotel merencanakan

menambah fasilitas yang merupakan partner fasilitas hal ini dimaksudkan

untuk memaksimalkan penggunaan fasilitas yang sudah ada dan juga

menambah tingkat kepuasan konsumen.

1.7. Aspek Teknik Dan Teknologis

Rencana Pengembangan Hotel

Rencana penambahan fasilitas tersebut adalah diatas tanah seluas

10.000 m2 yang akan dibeli oleh pihak hotel adalah tanah didepan hotel

sehingga perluasannya kedepan. Penambahan tersebut berupa :

a. Meeting room yang terdiri dari beberapa ruangan

b. Fitness, coffe shop, play ground

Dari semua rencana pembangunan diatas, akan dilakukan sesuai

rencana bertahap dengan melihat skala prioritas. Yang akan dibangun

terlebih dahulu adalah Meeting room yang direncanakan, dengan data

sebagai berikut :

- Ruangan pertemuan : 8 x 10 m : 80 m2

- Kamar mandi : 2 x ( 3 x 3 m ) : 18 m2

48
- Ruang Makan :4x3m : 12 m2
110 m2

Dengan rincian bahan :

a. Pondasi : batu pecah

b. Dinding keliling : batu bata

c. Dinding pemisah : batu bata

d. Lantai : keramik 30 x 30

e. Atap : genting

f. Langit – langit : papan

Sedangkan pekerjaan yang akan dilaksanakan adalah sebagai berikut :

a. Pekerjaan persiapan

b. Pekerjaan tanah

c. Pekerjaan batu + plesteran

d. Pekerjaan kayu

e. Pekerjaan lantai

f. Pekerjaan penggantungan, pengunci dan besi

g. Pekerjaan instalasi listrik

h. Pekerjaan sanitasi

i. Pekerjaan penyelesaian

j. Pekerjaan pengecatan

1.8. Kebutuhan dana

Dana yang dibutuhkan untuk investasi tersebut diatas, sebagai berikut :

49
- Biaya pembelian ( proyektor, sound system ) Rp 150.000.000

- Biaya pembangunan kamar 2 x 100.000.000 Rp 200.000.000

- Biaya penyediaan sarana untuk meeting room

( kursi, meja, dll ) Rp 100.000.000


Initial Invesment Rp .450.000.000

Discount rate sebesar 18% per tahun, sedangkan investasi

seluruhnya berasal dari modal sendiri yang diperoleh dari keuntungan

tahun–tahun sebelumnya dan ditambah modal pemilik perusahaan.

2. Pembahasan

2.1. Ramalan Tingkat Hunian Kamar

a. Ramalan Tingkat Hunian Kamar Kelas Standart

Untuk mencari ramalan tingkat hunian maka harus lebih spesifik

dengan mencari tingkat hunian setiap kelas dengan menggunakan trend

linier, sebagai berikut :

Tabel XIV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Trend Tingkat Hunian Kamar

50
Kelas Standart
Tahun 2005 – 2009

Tahun Y X X2 XY
2005 1.700 -2 4 -3.400
2006 1.795 -1 1 -1.795
2007 1.815 0 0 0
2008 1.960 1 1 1.960
2009 2.076 2 4 4.152

Jumlah 9.346 0 10 917


Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Dengan berdasarkan pada rumus Y = a + bx dengan syarat ∑X = 0 dengan

persamaan :

∑Y ∑XY
a= b=
n ∑ X2

Maka :
∑Y 9.346
a= = = 1,869 ( Pembulatan )
n 5

∑XY 917
b= = = 92 ( Pembulatan )
∑ X2 10

Dengan hasil yang bisa di dapat dari persamaan Y = a + bx, sebagai

berikut :

Tabel XV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Ramalan Tingkat Hunian Kamar

51
Kelas Standart
Tahun 2010 – 2014

Tahun a b X Y
2020 1.869 92 3 2.145
2011 1.869 92 4 2.237
2012 1.869 92 5 2.329
2013 1.869 92 6 2.421
2014 1.869 92 7 2.513

Jumlah 11.645
Sumber data : Table XIV diolah

b. Ramalan Tingkat Hunian Kamar Kelas Garden View

Tabel XVI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Trend Tingkat Hunian Kamar
Kelas Gerden View
Tahun 2005 – 2009

Tahun Y X X2 XY
2005 4.080 -2 4 -8.160
2006 4.299 -1 1 -4.229
2007 4.347 0 0 0
2008 4.692 1 1 4.692
2009 4.807 2 4 9.614

Jumlah 22.225 0 10 1.847


Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Dengan berdasarkan pada rumus Y = a + bx dengan syarat ∑X = 0 dengan

persamaan :

∑Y ∑XY
a= b=
n ∑ X2

52
Maka :
∑Y 22.225
a= = = 4.445
n 5

∑XY 1.847
b= = = 185 ( Pembulatan )
∑ X2 10

Dengan hasil yang bisa di dapat dari persamaan Y = a + bx, sebagai

berikut :

Tabel XVII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Ramalan Tingkat Hunian Kamar
Kelas Garden View
Tahun 2010 – 2014

Tahun a b X Y
2010 4.445 185 3 5.000
2011 4.445 185 4 5.185
2012 4.445 185 5 5.370
2013 4.445 185 6 5.555
2014 4.445 185 7 5.740

Jumlah 26.850
Sumber data : Table XVI diolah

c. Ramalan Tingkat Hunian Kamar Kelas Superior

Tabel XVIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Trend Tingkat Hunian Kamar
Kelas Superior
Tahun 2005 – 2009

53
Tahun Y X X2 XY
2005 1.502 -2 4 -3.004
2006 1.597 -1 1 -1.597
2007 1.617 0 0 0
2008 1.762 1 1 1.762
2009 1.893 2 4 3.786

Jumlah 8.371 0 10 947


Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Dengan berdasarkan pada rumus Y = a + bx, dengan syarat ∑X = 0 dengan

persamaan :
∑Y ∑XY
a= b=
n ∑ X2

Maka :
∑Y 8.371
a= = = 1.674 ( Pembulatan )
n 5

∑XY 974
b= = = 95 ( Pembulatan )
∑ X2 10

Dengan hasil yang bisa di dapat dari persamaan Y = a + bx, sebagai

berikut :

Tabel XIX
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Ramalan Tingkat Hunian Kamar
Kelas Superior
Tahun 2010 – 2014

Tahun a b X Y

54
2010 1.674 95 3 1.959
2011 1.674 95 4 2.054
2012 1.674 95 5 2.149
2013 1.674 95 6 2.244
2014 1.674 95 7 2.339

Jumlah 10.745
Sumber data : Table XVIII diolah

d Ramalan Tingkat Hunian Kamar Kelas Sea View

Tabel XX
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Trend Tingkat Hunian Kamar
Kelas Sea View
Tahun 2005 – 2009

Tahun Y X X2 XY
2005 445 -2 4 -890
2006 476 -1 1 -476
2007 483 0 0 0
2008 533 1 1 533
2009 609 2 4 1.218

Jumlah 2.546 0 10 385


Sumber data : Hotel Ketapang Indah

Dengan berdasarkan pada rumus Y = a + bx dengan syarat ∑X= 0 dengan

persamaan :

∑Y ∑XY
a= b=
n ∑ X2
Maka :∑ Y 2.546
a= = = 509 ( Pembulatan )
n 5

∑XY 385
b= = = 39 ( Pembulatan )
55 ∑ X2 10
Dengan hasil yang bisa di dapat dari persamaan Y = a + bx, sebagai

berikut :

Tabel XXI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Ramalan Tingkat Hunian Kamar
Kelas Sea View
Tahun 2010 – 2014

Tahun a b X Y
2010 509 39 3 626
2011 509 39 4 665
2012 509 39 5 704
2013 509 39 6 743
2014 509 39 7 782

Jumlah 3.520
Sumber data : Table XX diolah

2.2. Perkiraan Pendapatan Kamar

Dari data tingkat hunian kamar semua kelas tersebut, dapat dicari total

perkiraan pendapatan dengan cara mengalikan dengan tingkat harga

sebagai berikut :

a. Perkiraan pendapatan kamar kelas standart

Tabel XXII

56
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perkiraan Pendapatan Kamar
Kelas Standart
Tahun 2010 – 2014

Tahun Tingkat hunian Harga (Rp) Pendapatan (Rp)


2010 2.145 352.320 755.726.400
2011 2.237 387.904 867.741.248
2012 2.329 427.082 994.673.978
2013 2.421 470.217 1.138.395.357
2014 2.513 517.708 1.301.000.204

Total 11.645 2.155.231 5.057.537.187


Sumber data : Table XV dan lampiran 1 diolah

b. Perkiraan pendapatan kamar kelas Garden View

Tabel XXIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perkiraan Pendapatan Kamar
Kelas Garden View
Tahun 2010 – 2014

Tahun Tingkat hunian Harga (Rp) Pendapatan (Rp)

57
2010 5.000 501.490 2.507.450.000
2011 5.185 535.089 2.774.436.465
2012 5.370 570.939 3.065.942.430
2013 5.555 609.191 3.384.056.005
2014 5.740 650.006 3.731.034.440

Total 26.850 2.866.715 15.462.919.340


Sumber data : Table XVII dan lampiran 2 diolah

c. Perkiraan pendapatan kamar kelas Superior

Tabel XXIV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perkiraan Pendapatan Kamar
Kelas Superior
Tahun 2010 – 2014

Tahun Tingkat hunian Harga (Rp) Pendapatan (Rp)


2010 1.959 592.800 1.161.295.200
2011 2.054 616.512 1.266.315.648
2012 2.149 641.172 1.377.878.628
2013 2.244 666.818 1.496.339.592
2014 2.339 693.490 1.622.073.110

Total 10.745 3.210.792 6.923.902.178


Sumber data : Table XIX dan lampiran 3 diolah

d Perkiraan pendapatan kamar kelas Sea View

Tabel XXV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perkiraan Pendapatan Kamar
Kelas Sea View
Tahun 2010 – 2014

Tahun Tingkat hunian Harga (Rp) Pendapatan (Rp)

58
2010 626 711.390 445.330.140
2011 665 733.443 487.739.595
2012 704 756.179 532.350.016
2013 743 779.620 579.257.660
2014 782 803.788 628.562.216

Total 3.520 3.784.420 2.673.239.627


Sumber data : Table XXI dan lampiran 4 diolah

Tabel XXVI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perkiraan Pendapatan Semua Kamar
Kelas Sea View
Tahun 2010 – 2014

Tahun Jumlah tingkat hunian Jumlah pendapatan


2010 9.730 4.869.801.740
2011 10.141 5.396.232.956
2012 10.552 5.970.845.052
2013 10.963 6.598.048.614
2014 11.374 7.282.669.970

Total 52.760 30.117.598.332


Sumber data : Table XXII sampai XXV diolah

2.3. Perkiraan biaya operasional

Setelah mencari perkiraan total pendapatan, maka dilanjutkan dengan

mencari perkiraan biaya operasional dengan cara kenaikan rata – rata

sebagai berikut :

Tabel XXVII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Kenaikan Rata–rata Biaya Operasional

59
Tahun 2005 – 2009

Tahun Biaya Operasional (RP) Selisih (Rp) Prosentase


2005 342.171.015
54.000.000 0.15%
2006 396.171.015
109.500.000 27.7%
2007 505.671.015
137.000.000 27.9%
2008 642.671.015
150.532.000 23.4%
2009 793.203.015
Total 94%
Sumber data : Table XII diolah

15% + 27,7% + 27,7% + 23,4%


Kenaikan rata – rata = = 23,5%
4
Sehingga kenaikan biaya operasional untuk tahun 2010 – 2014 adalah

sebagai berikut :

Tahun Kenaikan biaya Biaya operasional (Rp)

60
2010 793.203.015 x 123,5% 979.605.723
2011 797.605.723 x 123.5% 1.204.915.039
2012 1.204.915.039 x123.5% 1.488.070.073
2013 1.488.070.073 x 123.5% 1.837.766.540
2014 1.837.766.540 x 123.5% 2.269.641.676

Total 7.779.999.051
Sumber data : Table XXVII diolah

2.4. Aspek pasar dan pemasaran

a. Data konsumen Meeting Room

Dari data yang disebutkan diatas, bahwa yang membutuhkan Meeting

Room diperkirakan 60% dari total tingkat hunian hotel, dari table dapat

dicari konsumen meeting room, sebagai berikut :

Tabel XXVIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Data (meeting room)
Tahun 2010 – 2014

Tahun Tingkat hunian Konsumen meeting room

61
2010 9.730 x 60% 5.838
2011 10.141 x 60% 6.084
2012 10.552 x 60% 6.331
2013 10.963 x 60% 6.577
2014 11.374 x 60% 6.824

Total 31.654
Sumber data : Table XXVI diolah

Setelah dapat dicari jumlah pengguna meeting room, maka kita akan

mencari kapasitas kursi dari tiap–tiap meeting room

b. Kapasitas kursi Meeting Room (Sesudah penambahan Meeting Room)

Dikarenakan data konsumen Meeting Room tersebut diatas adalah

jumlah dalam satu tahun, maka kapasitas Meeting Room juga

disamakan dalam satu tahun sebagai berikut :

Kapasitas 1 meeting room = 400 kursi

Dalam 1 bulan = 400 kursi x 30 hari

Dalam 1 tahun = 400 kursi x 30 hari x 12 bulan

Kapasitas kursi meeting room dalam 1 tahun = 144.000

Dengan diasumsikan bahwa penghuni kamar hotel pada konsumen

meeting room membutuhkan 1 kursi maka kebutuhan meeting room,

untuk 5 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

Tabel XXIX
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Kebutuhan (Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014

Tahun Konsumen meeting room Kapasitas Kebutuhan


Meeting room Meeting room

62
2010 5.838 144.000 2 ruang
2011 6.084 144.000 2 ruang
2012 6.331 144.000 2 ruang
2013 6.577 144.000 2 ruang
2014 6.824 144.000 2 ruang

c. Kapasitas Kursi Meeting Room (Sebelum penambahan meeting room)

Dikarenakan data konsumen meeting room tersebut diatas adalah

jumlah dalam satu tahun, maka kapasitas kursi untuk meeting room

juga disamakan dalam satu tahun sebagai berikut :

Kapasitas 1 meeting room = 100 kursi

Dalam 1 bulan = 100 kursi x 30 hari

Dalam 1 tahun = 100 kursi x 30 hari x 12 bulan

Kapasitas kursi meeting room dalam 1 tahun = 36.000

Dengan diasumsikan bahwa penghuni 1 kamar hotel pada konsumen

meeting room membutuhkan 1 kursi maka kebutuhan meeting room,

untuk 5 tahun kedepan adalah sebagai berikut :

Tabel XXX
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Kebutuhan (Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014

Tahun Konsumen meeting room Kapasitas Kebutuhan

63
Meeting room Meeting room
2010 5.838 36.000 1 ruang
2011 6.084 36.000 1 ruang
2012 6.331 36.000 1 ruang
2013 6.577 36.000 1 ruang
2014 6.824 36.000 1 ruang

2.5. Aspek Keuangan

a. Ramalan Harga Meeting Room

untuk mencari tingkat harga meeting room untuk 5 tahun kedepan

dicari dengan cara kenaikan rata–rata dari semua kamar di hotel

ketapang indah Banyuwangi, sebagai berikut :

Tabel XXXI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Kenaikan Harga Kamar
Tahun 2010 – 2014

Kelas Kenaikan rata – rata (%)

64
Standart 10,1%
Garden View 6,7%
Superior 4%
Sea View 3%
Jumlah 23,8%

Rata – rata 5,95%

Dengan melihat harga dipasaran, maka pihak hotel menerapkan tarif

meeting room untuk 1 hari pemakaian Rp. 700.000 sehingga untuk 5

tahun kedepan, sebagai berikut :

Tahun Kenaikan Harga


2010 Rp. 700.000 Rp. 700.000
2011 Rp. 700.000 x 105,95% Rp. 741.650
2012 Rp. 741.650 x 105,95% Rp. 785.778
2013 Rp. 785.778 x 105,95% Rp. 832.531
2014 Rp. 832.531 x 105,95% Rp. 882.066

Setelah mencari harga meeting room untuk 1 kali pemakaian / 1 hari,

oleh karena data tingkat kebutuhan meeting room dalam 1 tahun, maka

harga juga ditentukan dalam hitungan tahun sebagai berikut ( harga x

25 hari x 12 bulan = harga / tahun ) :

Tahun Kenaikan Harga

65
2009 Rp. 700.000 x 25 hari x 12 bulan Rp. 210.000.000
2010 Rp. 741.650 x 25 hari x 12 bulan Rp. 222.495.000
2011 Rp. 785.778 x 25 hari x 12 bulan Rp. 235.733.400
2012 Rp. 832.531 x 25 hari x 12 bulan Rp. 249.759.300
2013 Rp. 882.066 x 25 hari x 12 bulan Rp. 264.619.800

b. Ramalan Pendapatan Meeting Room (Sesudah penambahan meeting

room)

Untuk mencari pendapatan meeting room dapat dicari dengan cara

mengalikan kebutuhan meeting room dengan harga per tahunnya,

sebagai berikut :

66
Tabel XXXII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Pendapatan Meeting Room
Tahun 2010 – 2014

Tahun Kebutuhan Harga / tahun (Rp) Pendapatan


meeting room Meeting room (Rp)
2010 2 ruang 210.000.000 420.000.000

2011 2 ruang 222.495.000 444.990.000

2012 2 ruang 235.733.400 471.466.800

2013 2 ruang 249.759.300 499.518.600

2014 2 ruang 264.619.800 529.239.600


Total 2.365.215.000
Sumber data : Table XXIX diolah

c. Ramalan Pendapatan Meeting Room (Sebelum penambahan meeting

room)

Untuk mencari pendapatan meeting room dapat dicari dengan cara

mengalikan kebutuhan meeting room dengan harga per tahunnya,

sebagai berikut :

Tabel XXXIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi

67
Pendapatan Meeting Room
Tahun 2010 – 2014

Tahun Kebutuhan Harga / tahun (Rp) Pendapatan


meeting room Meeting room (Rp)
2010 1 ruang 210.000.000 210.000.000

2011 1 ruang 222.495.000 222.495.000

2012 1 ruang 235.733.400 235.733.400

2013 1 ruang 249.759.300 249.759.300

2014 1 ruang 264.619.800 264.619.800


Total 917.987.700
Sumber data : Table XXX diolah

d. Estimasi Biaya Investasi (Sesudah penambahan meeting room)

Seperti disebutkan diatas bahwa kebutuhan dana untuk investasi

meeting room, sebagai berikut :

a. Biaya pembelian (proyektor, sound system) Rp 150.000.000

b. Biaya pembangunan kamar 2 x 100.000.000 Rp 200.000.000

c. Biaya penyediaan sarana untuk meeting room

(kursi, meja, white board dll) Rp 100.000.000


Initial Invesment Rp 450.000.000

Discount rate sebesar 18% per tahun, sedangkan investasi seluruhnya

berasal dari modal sendiri yang diperoleh dari keuntungan tahun–tahun

sebelumnya dan ditambah modal pemilik perusahaan

e. Estimasi Biaya Investasi (Sebelum penambahan meeting room)

68
Seperti disebutkan diatas bahwa kebutuhan dana untuk investasi

meeting room, sebagai berikut :

a. Biaya pembelian tanah Rp 50.000.000

b. Biaya pembangunan kamar 1 x 100.000.000 Rp 100.000.000

c. Biaya penyediaan sarana untuk meeting room

( kursi, meja, white board dll ) Rp 32.200.000


Initial Invesment Rp 128.200.000

Discount rate sebesar 18% per tahun, sedangkan investasi seluruhnya

berasal dari modal sendiri yang diperoleh dari keuntungan tahun–tahun

sebelumnya dan ditambah modal pemilik perusahaan

f. Estimasi Biaya Depresiasi (Sesudah penambahan meeting room)

Dengan berdasarkan pada cara perawatan yang ditentukan dari pihak

hotel, maka diputuskan biaya depresiasi adalah sebesar Rp. 21.000.000

sesuai dengan perhitungan pada lampiran 6

g. Estimasi Biaya Depresiasi (Sebelum penambahan meeting room)

Dengan berdasarkan pada cara perawatan yang ditentukan dari pihak

hotel, maka diputuskan biaya depresiasi adalah sebesar Rp. 9.250.000

sesuai dengan perhitungan pada lampiran 7

h. Estimasi Biaya Operasional (Sesudah penambahan meeting room)

Biaya–biaya yang berhubungan dengan operasional meeting room,

diperkirakan sebagai berikut :

Tabel XXXIV

69
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Estimasi Biaya Operasional Meeting Room
(Sesudah penambahan meeting room)
Tahun 2010 – 2014

Biaya 2010 2011 2012 2013 2014


operasiona
l
By. Listrik 180.000.00 180.285.60 180.538.19 180.908.78 181.248.480
By. 0 0 2 4
Perawatan 21.600.000
By. Pajak 12.000.000 14.400.000 16.800.000 19.200.000
Bangunan 1.800.000
By. Lain2 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 34.200.000
30.500.000 55.000.000 71.400.000 54.000.000
223.500.000 250.885.600 270.138.192 255.708.784 238.848.480
Sumber data : lampiran 8

70
i. Estimasi Biaya Operasional ( Sebelum penambahan meeting room )

Biaya – biaya yang berhubungan dengan operasional meeting room,

diperkirakan sebagai berikut :

Tabel XXXV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Estimasi Biaya Operasional Meeting Room
(Sebelum penambahan meeting room)
Tahun 2010 – 2014

Biaya 2010 2011 2012 2013 2014


operasiona
l
By. Listrik 80.000.000 80.250.000 80.538.000 80.900.000 81.000.000
By.
Perawatan 5.000.000 5.500.000 6.000.000 6.500.000 7.000.000
By. Pajak
Bangunan 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000
By. Lain2 76.800.000 59.750.000 46.300.000 24.000.000 21.500.000
162.400.000 146.300.000 133.838.000 112.600.000 110.900.000
Sumber data : lampiran 8

71
2.6. Analisis Investasi

Untuk mengetahui apakah investasi penambahan fasilitas berupa

meeting room tersebut akan dapat menguntungkan perusahaan, maka

perlu diadakan penilaian terhadap usulan investasi dengan alat analisis

yaitu : Pay Back Period, Net Present Value, Profitability Index dan

Internal Rate of Return.

a. Metode Pay Back Period ( Sesudah penambahan meeting room )

Initial Invesment Rp. 450.000.000

Akm. Proceeds th 1 Rp. 152.625.000

Rp. 297.375.000

Akm. Proceeds th 2 Rp. 150.828.300

Rp. 146.546.700

146.546.700
Perhitungan Tahun ke 3 = x 12 = 11,2
156.246.457

Dari perhitungan diatas didapat hasil untuk periode pengembalian dana

investasi selama 2 tahun 11 bulan 2 hari yang berarti lebih pendek dari

umur investasi.

72
b. Metode Pay Back Period ( Sebelum penambahan meeting room )

Initial Invesment Rp. 182.200.000

Akm. Proceeds th 1 Rp. 38.012.500

Rp. 144.187.500

Akm. Proceeds th 2 Rp. 59.458.750

Rp. 84.728.750

Akm. Proceeds th 3 Rp. 78.734.050

Rp. 5.994.700

5.994.700
Perhitungan Tahun ke 4 = x 12 = 0,6
105.181.975

Dari perhitungan diatas didapat hasil untuk periode pengembalian dana

investasi selama 3 tahun 6 hari yang berarti lebih lama dari umur

investasi.

73
c. Perhitungan dengan Net Present Value (Sesudah penambahan meeting

room)

Tabel XXXVI
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perhitungan Net Present Value
Tahun 2010 – 2014

Tahun Proceeds DF 18% PV Proceeds


2010 152.625.000 0,8475 129.349.687

2011 150.828.300 0,7182 108.324.885

2012 156.246.457 0,6086 95.091.593

2013 242.006.331 0,5156 76.337.198

2014 213.500.700 0,4371 93.321.155


Jumlah PV Proceeds 502.464.518

Jumlah PV Outlays 450.000.000

Net Present Value 52.464.518

Dari perhitungan Net Present Value diperoleh hasil positif Rp.

52.464.518 sehingga usulan ini layak diterima (kerena hasilnya positif)

74
d. Perhitungan dengan Net Present Value ( Sebelum penambahan

meeting room )

Tabel XXXVII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perhitungan Net Present Value
Tahun 2010 – 2014

Tahun Proceeds DF 18% PV Proceeds


2010 38.012.500 0,8475 32.215.593

2011 59.458.750 0,7182 42.703.274

2012 78.734.050 0,6086 47.917.542

2013 105.181.975 0,5156 54.231.826

2014 117.602.350 0,4371 51.403.987


Jumlah PV Proceeds 228.472.222

Jumlah PV Outlays 182.200.000

Net Present Value 46.272.222

Dari perhitungan Net Present Value diperoleh hasil positf Rp.

46.272.222 sehingga usulan ini tidak layak diterima (kerena hasilnya

positif)

e. Perhitungan dengan Profitability Index (Sesudah penambahan meeting

room)

254.301.029
PI = = 1,11
450.000.000

75
Dari perhitungan metode Profitability Index ini dihasilkan nilai 1,11

yang berarti lebih besar dari 1 sehingga usulan investasi ini dinilai

menguntungkan.

f. Perhitungan dengan Profitability Index ( Sebelum penambahan

meeting room )

228.472.222
PI = = 1,2
182.200.000

Dari perhitungan metode Profitability Index ini dihasilkan nilai 1,2

yang berarti lebih besar dari 1 sehingga usulan investasi ini dinilai

menguntungkan.

g. Perhitungan Internal Rate of Return (Sesudah penambahan meeting

room)

Tabel XXXVIII
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perhitungan Internal Rate of Return
Tahun 2010 – 2014

76
Tahun Proceeds DF PV Proceeds DF PV Proceeds
18% 32%
2010 152.625.000 0,8475 129.349.687 0,7576 97.995.323

2011 150.828.300 0,7182 108.324.885 0,5739 62.167.651

2012 156.246.457 0,6086 95.091.593 0,4348 41.345.824

2013 242.006.331 0,5156 76.337.198 0,3294 25.158.649

2014 213.500.700 0,4371 93.321.155 0,2495 23.283.628


Jumlah PV Proceeds 502.464.518 249.951.075

Jumlah PV Outlays 450.000.000 450.000.000

Net Present Value 52.464.518 - 200.048.925

P2 – P1
IRR = P1 – C1 x
C2 – C1
32 - 18
= 18% - ( 52.464.518 ) x
200.048.925
Internal Rate–of52.464.518
Return terletak antara 18% - 32%

14
= 18% - ( 52.464.518 ) x
- 252.513.443

734.503.252
= 18% +
252.513.443
= 18% + 3,9%
= 21,9 %
77
Dari perhitungan dengan menggunakan metode Internal Rate of

Return mendapatkan hasil 21,9% yang berarti lebih besar dari tingkat

discount factor yaitu 18%, sehingga nilai uang yang diterima di masa

berakhirnya proyek lebih besar dari nilai sekarang.

g. Perhitungan Internal Rate of Return (Sebelum penambahan meeting

room)

Tabel XXXIV
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Perhitungan Internal Rate of Return
Tahun 2010 – 2014

Tahun Proceeds DF 18% PV Proceeds DF PV Proceeds


32%

78
2010 38.012.500 0,8475 32.215.593 0,7576 19.106.533

2011 59.458.750 0,7182 42.703.274 0,5739 18.507.408

2012 78.734.050 0,6086 47.917.542 0,4348 18.134.547

2013 105.181.975 0,5156 54.231.826 0,3294 17.863.963

2014 117.602.350 0,4371 51.403.987 0,2495 12.825.294


Jumlah PV Proceeds 228.472.222 69.120.745

Jumlah PV Outlays 182.200.000 182.200.000

Net Present Value 46.272.222 - 151.061.255

P2 – P1
Internal
IRR = P1 –Rate
C1 xof Return terletak antara 18% - 32%
C2 – C1
32 - 18
= 18% - ( 46.272.222 ) x
- 151.061.255 – 46.272.222

14
= 18% - ( 46.272.222 ) x
- 197.333.477

547.811.108
= 18% +
197.333.477
= 18% + 2,7%
79 = 20,7 %
Dari perhitungan dengan menggunakan metode Internal Rate of

Return mendapatkan hasil 20,7% yang berarti lebih besar dari tingkat

discount factor yaitu 18%, sehingga nilai uang yang diterima di masa

berakhirnya proyek lebih besar dari nilai sekarang.

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

1. Kesimpulan

80
Berdasarkan perhitungan yang dilakukan bahwa rencana investasi yaitu

pembangunan 2 meeting room dengan luas tanah 1.000m2, dengan hasil

perhitungannya sebagai berikut :

a. Metode Pay Back Period (Sesudah penambahan meeting room)

dengan hasil perhitungan pengembalian modal pada kurun waktu 2

tahun 11 bulan 2 hari sehingga memerlukan waktu lebih pendek dari

umur maksimum investasi dan usulan ini dapat diterima.

b. Metode Pay Back Period (Sebelum penambahan meeting room)

dengan hasil perhitungan pengembalian modal pada kurun waktu 3

tahun 6 hari sehingga memerlukan waktu lebih pendek dari umur

maksimum investasi dan usulan ini dapat diterima.

c. Metode Net Present Value (Sesudah penambahan meeting room)

hasilnya adalah positif Rp. 52.464.518 maka usulan investasi dinilai

layak

d. Metode Net Present Value (Sebelum penambahan meeting room)

hasilnya adalah positif Rp. 46.272.222 maka usulan investasi dinilai

layak

e. Metode Profitability Index (Sesudah penambahan meeting room)

hasilnya adalah 1,11 dimana angka ini berada diatas angka 1 sehingga

usulan investasi ini dinilai menguntungkan.

81
f. Metode Profitability Index (Sebelum penambahan meeting room)

hasilnya adalah 1,2 dimana angka ini berada diatas angka 1 sehingga

usulan investasi ini dinilai menguntungkan.

g. Metode Internal Rate of Return, (Sesudah penambahan meeting room)

perhitungan dengan discount factor 18% dan 32% diperoleh hasil

21,9% sehingga lebih besar dari discount factor yang dipergunakan

sebagai dasar perhitungan, maka usulan investasi ini dapat menerima

hasil lebih besar dari nilai uang pada masa sekarang dan dinilai

menguntungkan.

h. Metode Internal Rate of Return, (Sebelum penambahan meeting room)

perhitungan dengan discount factor 18% dan 32% diperoleh hasil

20,7% sehingga lebih besar dari discount factor yang dipergunakan

sebagai dasar perhitungan, maka usulan investasi ini dapat menerima

hasil lebih besar dari nilai uang pada masa sekarang dan dinilai

menguntungkan.

2. Saran

Dianjurkan kepada pihak managemen hotel untuk mempertimbangkan

membangun 2 meeting room dengan tanah seluas 1.000m2 sehingga

investasi dapat mendatangkan keuntungan dan semoga hasil perhitungan

ini dijadikan dasar pengambilan keputusan.

DAFTAR PUSTAKA

82
Badriawan, Zaki. 1999. Intermediate accountin, edisi ketujuh. BPEF.

UGM. Yogyakarta

Handoko, Hadi.1990. Manajemen. Edisi kedua, Yogyakarta.

Handaru, Sri.1999. Manajemen portofolio dan investasi, Andi.

Yogyakarta.

Husnan, Suad. 1998. Manajemen Keuangan. Edisi kedua. Yogyakarta.

Husnan, Suad dan Suwarsono. 1994. Study kelayakan proyek. Edisi revisi.

Kertonogoro, Sentanoe. 1999. Analisis dan manajemen investasi, Jakarta :

Widya Press.

Riyanto, Bambang. 1998. Dasar-dasar pembelajaran perusahaan, edisi

empat. BPFE UGM. Yogyakarta.

Soetrisno, 1999. Dasar-dasar evaluasi proyek. Manajemen. edisi revisi.

Subroto, Bambang. Akutansi Keuangan Intermediate edisi kedua, BPFE,

Yogyakarta.

Sudarmo, Gito Indriyo, dan Basri. 1998, Manajemen Keuangan edisi

ketiga, BPFE, Yogyakarta.

Supriyono, 1999. Akuntansi biaya, edisi kedua, Yogyakarta.

Lampiran 1

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Tarif Kelas Standart

83
Tahun Tarif Selisih Prosentase
2004 215.000
25.000 11,8
2005 240.000
25.000 10,5
2006 265.000
25.000 9,5
2007 295.000
25.000 8,5
2008 320.000
Jumlah 40,5
Sumber data : Tabel IV diolah

11,8% + 10,5% + 9,5% + 8,5%


Kenaikan rata – rata = = 10,1%
4

Sehingga ramalan tariff hotel :

2009 = 320.000 x 110,1% = 352.320

2010 = 352.320 x 110,1% = 387.904

2011 = 387.904 x 110,1% = 427.082

2012 = 427.082 x 110,1% = 470.217

2013 = 470.217 x 110,1% = 517.708

Lampiran 2

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Tarif Kelas Garden View

Tahun Tarif Selisih Prosentase

84
2004 326.000
27.000 7,4
2005 389.000
27.000 6,9
2006 416.000
27.000 6,5
2007 443.000
27.000 6,1
2008 470.000
Jumlah 26,9
Sumber data : Tabel IV diolah

7,4% + 6,9% + 6,5% + 6,1%


Kenaikan rata – rata = = 6,7%
4

Sehingga ramalan tarif hotel :

2009 = 470.000 x 106,7% = 501,490

2010 = 501,490 x 106,7% = 535.089

2011 = 535.089 x 106,7% = 570.939

2012 = 570.939 x 106,7% = 609.191

2013 = 609.191 x 106,7% = 650.006

Lampiran 3

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Tarif Kelas Superior

Tahun Tarif Selisih Prosentase

85
2004 488.000
21.000 4,3
2005 507.000
21.000 4,1
2006 528.000
21.000 3,9
2007 549.000
21.000 3,8
2008 570.000
Jumlah 4,1
Sumber data : Tabel IV diolah

4,3% + 4,1% + 3,9% + 3,8%


Kenaikan rata – rata = = 4,0%
4

Sehingga ramalan tarif hotel :

2009 = 570.000 x 104% = 592.800

2010 = 592.800 x 104% = 616.512

2011 = 616.512 x 104% = 641.172

2012 = 641.172 x 104% = 666.818

2013 = 666.818 x 104% = 693.490

Lampiran 4

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Tarif Kelas Sea View

Tahun Tarif Selisih Prosentase

86
2004 620.000
20.000 3,2
2005 640.000
20.000 3,1
2006 660.000
20.000 3,0
2007 680.000
20.000 2,9
2008 700.000
Jumlah 12,2
Sumber data : Tabel IV diolah

3,2% + 3,1% + 3,0% + 2,9%


Kenaikan rata – rata = = 3,1%
4

Sehingga ramalan tarif hotel :

2009 = 700.000 x 103,1% = 721.700

2010 = 721.700 x 103,1% = 744.072

2011 = 744.072 x 103,1% = 767.138

2012 = 767.138 x 103,1% = 790.919

2013 = 790.919 x 103,1% = 815.437

Lampiran 5

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Gaji Karyawan

Tahun Tarif Selisih Prosentase

87
2004 371.220.000
25.116.000 6,7
2005 396.336.000
24.792.000 6,2
2006 421.128.000
20.892.000 4,9
2007 442.020.000
19.044.000 4,3
2008 461.064.000
Jumlah 22,1
Sumber data : Tabel IV diolah

6,7% + 6,2% + 4,9% + 4,3%


Kenaikan rata – rata = = 5,5%
4

Lampiran 6

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Biaya Depresiasi Gedung + Sarana (Meeting Room)
(Sesudah Penambahan Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014
Biaya perolehan gedung Rp. 200.000.000

Biaya sarana hotel Rp. 100.000.000

Harga perolehan Rp. 300.000.000

88
Nilai residu menurut perkiraan hotel ditinjau dari cara perawatan, pada

tahun ke 10 sebesar 30% dari nilai perolehan Rp. 300.000.000 x 30% =

Rp. 90.000.000. Sehingga perhitungan biaya depresiasi sebagai berikut

:
( Biaya gedung + biaya sarana ) – nilai residu
=
10 tahun
300.000.000 – 90.000.000
=
10 tahun
210.000.000
=
10
= Rp. 21.000.000

Lampiran 7

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Biaya Depresiasi Gedung + Sarana (Meeting Room)
(Sebelum Penambahan Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014
Biaya perolehan gedung Rp. 100.000.000

Biaya sarana hotel Rp. 32.200.000

Harga perolehan Rp. 132.000.000

89
Nilai residu menurut perkiraan hotel ditinjau dari cara perawatan, pada

tahun ke 10 sebesar 30% dari nilai perolehan Rp. 132.000.000 x 30% =

Rp. 36.672.000. Sehingga perhitungan biaya depresiasi sebagai berikut

( Biaya gedung + biaya sarana ) – nilai residu


=
10 tahun
132.200.000 – 39.675.000
=
10 tahun
92.500.000
=
10
= Rp. 9.250.000

Lampiran 8

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Biaya Operasional (Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014

Berdasar pada biaya operasional hotel yang diperbandingkan dengan


∑ Biaya operasional
=total pendapatan sebagai berikut x: 100%
∑ Pendapatan
7.779.999.051
= x 100%
30.117.598.332
= 25,83%
90
Prosentase diatas untuk biaya operasional hotel dengan pengoperasian

penggunaan kamar hotel dalam 24 jam.

Jika ditarik kemungkinan dan prosentase biaya diatas maka besarnya

biaya operasional meeting room adalah jauh lebih kecil dari biaya

operasional hotel, sehingga dapat dihitung sebagai berikut :

.a Penggunaan meeting room dalam sehari 10 – 12 jam diambil

rata – rata pemakaian 11 jam

.b Terdapat element – element biaya operasional hotel yang tidak

termasuk biaya operasional meeting room dan hal ini dapat

mengurangi besarnya prosentase

.c Penentuan biaya meeting room dengan perkiraan diatas dasar –

dasar tersebut adalah sebesar 10% dari pendapatan, dengan

dengan pembagian sebagai berikut :

Biaya listrik = 4% dari pendapatan/ tahun

Biaya perawatan = 4,9% dari pendapatan/ tahun

Biaya pajak bangunan = 0,5% dari pendapatan/ tahun

Sehingga nilai rupiah dari biaya – biaya tersebut diatas adalah

sebagai berikut :

91
Hotel Ketapang Indah Banyuwangi
Ramalan Biaya Operasional Meeting Room
(Sesudah Penambahan Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014

Biaya Tahun Ketera


operasion 2010 2011 2012 2013 2014 ngan
al
By. listrik 180.000.000 180.285.600 180.538.192 180.908.784 181.248.480 2 ruang
By. 12.000.000 14.400.000 16.800.000 19.200.000 21.600.000 2 ruang

perawatan
By.pjk 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 1.800.000 2 ruang

bangunan
By. Lain - 30.500.000 55.000.000 71.400.000 54.000.000 34.200.000
lain
Total 223.500.000 250.885.600 270.138.192 255.708.784 238.848.480
Catatan :

a. Semua biaya berdasarkan pada perkiraan operasional hotel

b. Biaya tetap ( perawatan dan pajak ) untuk 2 ruangan

c. Biaya variable ( listrik ) tergantung pada jumlah ruangan yang

beroperasi

Hotel Ketapang Indah Banyuwangi


Ramalan Biaya Operasional Meeting Room
(Sebelum Penambahan Meeting Room)
Tahun 2010 – 2014

Biaya Tahun Ketera


operasional 2010 2011 2012 2013 2014 ngan
By. listrik 80.000.000 80.285.600 80.538.192 80.900.000 81.000.000 2 ruang
By. 5.000.000 5.500.000 6.000.000 6.500.000 7.000.000 2 ruang

perawatan
By.pjk 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 2 ruang

92
bangunan
By. Lain - 76.800.000 59.750.000 46.300.000 24.000.000 21.500.000
lain
Total 162.400.000 146.300.000 133.838.000 112.600.000 110.900.000
Catatan :

d. Semua biaya berdasarkan pada perkiraan operasional hotel

e. Biaya tetap ( perawatan dan pajak ) untuk 1 ruangan

f. Biaya variable ( listrik ) tergantung pada jumlah ruangan yang

beroperasi.

93