INDAH RESIDENCE

Mariska Jehan Saaduna Mahulauw

Margaretha Yetty
Muhammad Khadafi
Muhammad Saiful Ali

0
 PT. MKP 3

DAFTAR ISI

I. EXECUTIVE SUMMARY 2
II. INFORMASI PERUSAHAAN 3
A. PROFIL PERUSAHAAN 3
B. SEJARAH PERUSAHAAN 3
C. PENGALAMAN PERUSAHAAN 4
III. LATAR BELAKANG PROYEK PERUMAHAN (PROPERTI) 5
A. SEJARAH PROPERTI 5
B. KONSEP PROPERTI 5
IV. ASPEK SOSIAL & ENVIRONMENT 6
A. LOKASI PROPERTI 6
B. DEMOGRAFI 6
C. KEPENDUDUKAN 6
D. FASILITAS UMUM 7
V. ASPEK ASPEK PERIJINAN (LEGALITAS) 8
A. PERIJINAN PROJECT 8
B. REKOMENDASI DARI PIHAK TERKAIT 8
VI. ASPEK PEMASARAN 9
A. POTENSI & SEGMENTASI PASAR 9
B. MARKETING STRATEGY 9
C. PROJECT UTILITY 9
VII. ASPEK KEUANGAN PROYEK 10
A. PENAWARAN, PERMINTAAN DAN CASHFLOW ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
2. CASHFLOW ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
B. ANALISIS ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
C. SUMBER DANA 12
D. PROYEKSI PENJUALAN 12
VIII. ASPEK TEKNIS 13
A. TAHAP PERSIAPAN 13
B. TAHAP KONSTRUKSI 14

1
 PT. MKP 3

I. Executive Summary

Lokasi Properti : Indah Residance – JL. Raya Simpang Tigo No.451, Cileunyi
Wetan, Cileunyi, Bandung, Jawa Barat, Indonesia, 40393
Peruntukan : Pembangunan Residance Tower A, Tower B, Tower C,
Tower D, Condomium, dan Shophouse
Luas Lahan : 82.757 m2
Luas Bangunan : 194.252 m2
Jumlah Unit :
 Tower A 236 Unit
 Tower B 212 Unit
 Tower C 236 Unit
 Tower D 236 Unit
 Condomium 142 Unit
 Shophouse 56 Unit
Periode Project : 10 Tahun
Nilai Penjualan : Rp 1.600.000.000.000,-
Modal Sendiri : Rp 881.000.000.000,-
Pinjaman/Investment : Rp 359.000.000.000,-
Keuntungan : Rp 527.000.000.000,-
Developer : PT. MKP 3

2
 PT. MKP 3

II. Informasi Perusahaan

Berdasarkan Akta pendirian, maksud dan tujuan pendirian PT MKP 3 adalah untuk
melaksanakan jenis usaha di bidang pembangunan (real estate/developer/gedung).

a. Profil Perusahaan

Nama Perusahaan : PT. MKP 3

Bidang Usaha : Pembangunan (Real Estate/Developer)
Jenis Produk/Jasa : Developer, Kontraktor dan Jasa Properti
Alamat Perusahaan : Kawasan Rasuna Epicentrum Jalan Haji R. Rasuna Said
Kav. C-22, RT.2/RW.5, Karet Kuningan, Kota Jakarta
Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12940
Nomor Telepon : (022) 443-1324
Alamat E-mail : pt.mkp3@gmail.co.id
Bank Perusahaan : Bank Tabungan Negara (BTN)
Bentuk Badan Hukum : Perseroan Terbatas (PT)
No. Akte Pendirian : No.69 Tanggal 29 Februari 2012,
Pengesahan Akta Pendirian PT Oleh Menteri Kehakiman
Dan Hak Asasi Manusia RI
NPWP : 02.432.876.0-205.000
Mulai Bediri : Tahun 2012

b. Sejarah Perusahaan

Perusahaan yang bergerak dalam perkembangan properti aktif mulai tahun 2012.
Awal popularitasnya dikenal oleh masyarakat karena keberhasilan PT MKP 3 dalam
membangun perumahan di sekitar wilayah Jawa Barat dengan hasil yang
memuaskan. Dari situlah masyarakat mulai tertarik dan percaya terhadap kualitas
kerjanya serta kenyamanan yang dibuatnya untuk dihuni.
Sampai saat ini, Perseroan telah mengembangkan sekitar 10 proyek yang meliputi
perumahan, apartemen, dan pusat perbelanjaan, yang tersebar di lebih dari 5 kota
besar di seluruh Indonesia. Dengan sejumlah portofolio dan lahan besar yang

3
 PT. MKP 3

dimilikinya, Perseroan telah memperoleh kepercayaan dari masyarakat selama

kurang lebih 8 tahun dan menjadi perusahaan properti terkemuka di Indonesia.

c. Pengalaman Perusahaan

Beberapa pengalaman proyek perumahan :

Pemberi
No Jenis Pekerjaan Lokasi Periode
Kerja/Project
Kebon Jeruk, Jl. Kb.
Jeruk Raya
Kemanggisan,
Casa Goya Park 2014 -
1 Residence Kontraktor Palmerah, Kota Jakarta
Barat 2017
, Daerah Khusus
Ibukota Jakarta

Jalan Perumahan
Sawangan Elok Blok
Ac 5 No.15, Duren
2017 -
2 Cluster Audrey Main Kontraktor Seribu, Bojongsari,
Duren Seribu, 2020
Bojongsari, Kota
Depok, Jawa Barat

Jl. Ihsan, Jatiluhur,

The Greatest 2019 -
3 Residence
Owner Jatiasih, Kota Bks,
Jawa Barat ......

4
 PT. MKP 3

III. Latar Belakang Proyek Perumahan (Properti)

a. Sejarah Properti

Proyek perumahan “Indah Residance” ini diinisiasi oleh PT MKP 3 untuk

mengembangkan lokasi tanah kosong yang berlokasi di daerah yang cukup strategis
di JL. Raya Simpang Tigo No.451, Cileunyi, Bandung, 40393. Proyek properti ini
akan menjadi perumahan terintregasi pertama di Bandung, yang mana akan menjadi
pionir perumahan terintegrasi di Bandung. Perumahan ini terintegrasi dengan Rapid
Train Station yang menghubungkan kota Bandung dengan Bandara BIJB dan
Jakarta-Bandung. Proyek Perumahan ini dimaksudkan untuk mengoptimalkan
resources yang dibeli terutama pada aspek utilitas “Land Development” dan
penciptaan Added Value bagi Stakeholders.

b. Konsep Properti

Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong peran

swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat.
Konsep pembangunan properti ini mengacu kepada: Pengembangan lokasi
menjadi cluster perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan menengah ketas dengan nuansa asri, ramah lingkungan dan
minimalis. Pembangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan sistem indent
dengan target penyelesaian 33 unit rumah dalam waktu maksimal 10 bulan.
Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam pembangunan serta melibatkan
masyarakat setempat sebagai stakeholders dalam pekerjaan fisik konstruksi rumah.

5
 PT. MKP 3

IV. Aspek Sosial & Environment

a. Lokasi Properti

Terletak di JL. Raya Simpang Tigo No.451, Cileunyi Bandung, merupakan

wilayah pengembangan perumahan untuk mendukung kebutuhan masyarakat yang
bekerja di kota Bandung. Di wilayah yang sama direncanakan akan dibangun Rapid
Train Station dan Jalan Tol Cisumdawu yang menghubungkan kota Bandung dan
Bandara BIJB dan Jakarta Bandung.
Lahan Seluas 82.757 m2 telah dibeli oleh Ibu Nolawah dengan harga Rp.
391.500.000,- / m2 pada tanggal 20 November 2019 di Jatinangor.
Perumahan ini terletak di daerah pemukiman yang tidak padat, daerah bebas
banjir dan hanya sekitar 800 m sebelah Bandung dari lokasi perumahan mewah Vila
Jatinangor Indah dan beberapa real estate lainnya.

b. Demografi

Demografi lokasi pengembangan (JL. Raya Simpang Tigo No.451) berada tepat
di sebelah timur kota Bandung. Dimana kita ketahui kondisi kota Bandung yang kian
sempit dan banyaknya keluarga baru yang berasal dari luar kota Bandung atau
minimal bekerja di kota Bandung. Lokasi tanah berjarak 16 Km dari Tol Purbaleunyi
yang merupakan lintasan strategis antar kota di Jawa Barat.

c. Kependudukan

Sebagaimana kita ketahui padatnya pertumbuhan perkantoran dan gedung

bertingkat baik yang berfungsi sebagai kantor, perdangan, hotel maupun utilitas
lainnya telah mereduksi lahan untuk hunian di kota Bandung. Tingginya permintaan
perumahan di kota Bandung menyebabkan harga rumah mencapai titik yang
maksimal sehingga hanya dapat dijangkau kalangan atas. Pertumbuhan penduduk
dan tingginya trend keluarga muda dewasa ini menyebabkan diperlukannya solusi
rumah terjangkau dengan jarak yang tidak jauh dari pusat kota.

6
 PT. MKP 3

d. Fasilitas Umum

Lokasi proyek sangat strategis untuk kelas masyarakat berpenghasilan menengah

maupun menengah keatas. Lokasi properti dekat dengan berbagai fasilitas publik
antara lain : pasar tradisional, bank, restaurant, pusat perbelanjaan, rumah sakit,
sarana pendidikan dan terakses oleh berbagai macam moda transportasi.

Fasilitas Umum:
 Masjid : 100 m
 Kantor Kecamatan : 300 m
 Puskesmas, klinic, RS : 600 m s/d 3 Km
 Sarana Pendidikan SD,SMP,SMU : 400 m s/d 2 Km
 ITB, UNPAD, IPDN, dan IKOPIN : 200 m s/d 2 Km
 Sarana Olahraga : 10 m s/d 2 Km
 Pusat Perbelanjaan : 50 m
 Pasar Tradisional : 200 m
 Bank BCA, BNI, BRI, Mandiri, dst : 50 m s/d 3 Km
 Tol dan LRT : 3 Km
 Transjakarta dan Angkutan Umum : 200 m
 Sistem Drainase : Sangat baik
 Jaringan Listrik : ada
 PDAM : ada
 Telepon : ada
 Berdekatan dgn lokasi properti : Komplek Taman Cileunyi, Bumi
Penyawangan Real Estate, Perumahan
Bumi Atlit, Komplek Penyileukan
Regency, dll.

7
 PT. MKP 3

V. Aspek Aspek Perijinan (Legalitas)

Pekerjaan Penyelesaian Properti “Indah Residance” diharapkan dapat terlaksana sesuai

time schedule yang direncanakan, sehingga aspek legalitas menjadi sangat penting & perlu
dipastikan terpenuhi sesuai peraturan yang berlaku untuk mengantipasi adanya potensi
masalah hukum.

a. Perijinan Project

Ijin IPPT : 1-867624-3173-2-033481

S.I.U.P : 08061 / 1.824.271
Site Plan : 10.10.72.03.00687
S.K.D.P : 58 / 1.824
Kep. Hum dan HAM : AHU – 90996.AH.01.01. Tahun 2014
T.D.P : 09.03.1.51.59339
N.P.W.P : 02.837.624.2-017.000
Bukti Penguasaan Lahan : SHM sesuai point IV. A.
IMB Induk : 1-867624-3173-2-033481
Rekomendasi PLN : Ada
Rekomendasi PDAM : Ada
Keterangan Bebas Banjir : Ada

b. Rekomendasi dari Pihak Terkait

 Rekomendasi dari asosiasi dan LPJKN

 Persetujuan dan dukungan perangkat kecamatan dan kelurahan

8
 PT. MKP 3

VI. Aspek Pemasaran

a. Potensi & Segmentasi Pasar

Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang sangat urgent
bagi setiap masyarakat/keluarga. Dan lokasi properti “Indah Residance” diharapkan
dapat memenuhi kebutuhan masyakat kelas menengah. Saat ini seluruh properti di
Raya Simpang Tigo sudah habis terjual bahkan sebelum realisasi pembangunan
mencapai 50%. Dengan kondisi seperti tersebut di atas, dapat diperkirakan bahwa
pemilihan segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk diperhitungkan.

b. Marketing Strategy

Strategi pemasaran yang akan digunakan adalah dengan mengaplikasikan strategi

marketing mix yakni dengan memanfaatkan media promosi secara intensif. Media
promosi antara lain dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi,
Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, Penayangan iklan pada media cetak,
Televisi, dan sosial, serta door to door ke Institusi yang dianggap potensi untuk kelas
properti “Indah Residance”.
Hal yang dapat dilakukan untuk dapat mempercepat penjualan properti “Indah
Residance” ini adalah menemukan target market yang memiliki pendapatan tetap dan
tidak terganggu akan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.
Jaringan luas adalah salah satu aset penting dari PT. MKP 3. Melalui jaringan ini,
PT. MKP 3 telah memiliki potensial buyer yang berasal dari salah satu institusi
pemerintah.

c. Project Utility

Berdasarkan strategi pemasaran dan data yang diperoleh, maka pemanfaatan

lahan untuk pengembangan pembangunan rumah dapat lebih optimal dalam periode
waktu satu tahun. Utilitas/jaringan yang ada disekitar lokasi antara lain jaringan
Listrik PLN, Telkom, PDAM dan jaringan pendukung lainnya

9
 PT. MKP 3

VII. Aspek Keuangan Proyek

a. Proyeksi Biaya Properti

Description Total Budget

Total
Cash Inflow Operating 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Tower A 5,611,000,000.00 28,436,000,000.00 68,635,000,000.00 93,432,000,000.00 36,215,000,000.00 29,695,000,000.00 23,507,000,000.00 3,483,000,000.00 289,014,000,000.00
Tower B 4,890,000,000.00 46,227,000,000.00 50,028,000,000.00 74,363,000,000.00 65,373,000,000.00 6,609,000,000.00 3,703,000,000.00 1,543,000,000.00 252,736,000,000.00
Tower C 15,899,000,000.00 76,014,000,000.00 72,823,000,000.00 81,201,000,000.00 68,915,000,000.00 33,076,000,000.00 6,686,000,000.00 354,614,000,000.00
Tower D 11,801,000,000.00 62,015,000,000.00 100,804,000,000.00 119,279,000,000.00 86,447,000,000.00 43,434,000,000.00 8,768,000,000.00 432,548,000,000.00
Condominium 7,148,000,000.00 44,545,000,000.00 86,268,000,000.00 58,526,000,000.00 49,429,000,000.00 42,050,000,000.00 9,979,000,000.00 297,945,000,000.00
Shophouse 701,000,000.00 4,369,000,000.00 8,478,000,000.00 6,423,000,000.00 6,758,000,000.00 5,799,000,000.00 2,590,000,000.00 400,000,000.00 35,518,000,000.00
Total Cash Inflow Operating 4,890,000,000.00 51,838,000,000.00 86,313,000,000.00 207,811,000,000.00 341,366,000,000.00 242,611,000,000.00 271,590,000,000.00 261,093,000,000.00 135,575,000,000.00 50,520,000,000.00 8,768,000,000.00 1,662,375,000,000.00
Cash Outflow Operating
Operational Cost 1,483,000,000.00 7,857,000,000.00 14,320,000,000.00 21,906,000,000.00 31,047,000,000.00 27,665,000,000.00 43,769,000,000.00 22,756,000,000.00 15,948,000,000.00 7,511,000,000.00 2,977,000,000.00 197,239,000,000.00
Construction Cost 61,604,000,000.00 123,833,000,000.00 108,325,000,000.00 134,095,000,000.00 166,722,000,000.00 93,433,000,000.00 14,058,000,000.00 57,000,000.00 702,127,000,000.00
Consultan & Permit 2,876,000,000.00 4,821,000,000.00 3,377,000,000.00 4,513,000,000.00 6,798,000,000.00 6,336,000,000.00 3,335,000,000.00 2,937,000,000.00 1,833,000,000.00 36,826,000,000.00
Pre Operating Cost -
Land 11,985,000,000.00 31,167,000,000.00 13,921,000,000.00 13,921,000,000.00 10,731,000,000.00 81,725,000,000.00
Income Tax 631,000,000.00 1,792,000,000.00 4,370,000,000.00 9,406,000,000.00 8,933,000,000.00 6,056,000,000.00 1,319,000,000.00 32,507,000,000.00
Total Cash Outflow Operating 16,344,000,000.00 106,080,000,000.00 157,243,000,000.00 153,035,000,000.00 192,077,000,000.00 209,656,000,000.00 146,593,000,000.00 41,070,000,000.00 17,838,000,000.00 7,511,000,000.00 2,977,000,000.00 1,050,424,000,000.00
Net Operating Cashflow (11,454,000,000.00) (54,242,000,000.00) (70,930,000,000.00) 54,776,000,000.00 149,289,000,000.00 32,955,000,000.00 124,997,000,000.00 220,023,000,000.00 117,737,000,000.00 43,009,000,000.00 5,791,000,000.00 611,951,000,000.00

10
 PT. MKP 3

b. Proyeksi Pendapatan

Description Total Budget

Total
Revenue 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Building Rp. Per sqm Site Area Total Amount
Tower A 17,780,000.00 16252 289,014,000,000.00 45,101,000,000.00 123,672,000,000.00 103,583,000,000.000 16,658,000,000.00 289,014,000,000.00
Tower B 13,910,000.00 18163 252,736,000,000.00 65,522,000,000.00 108,451,000,000.00 64,875,000,000.00 13,888,000,000.00 252,736,000,000.00
Tower C 19,520,000.00 18163 354,615,000,000.00 100,260,000,000.00 198,318,000,000.00 56,037,000,000.00 354,615,000,000.00
Tower D 23,810,000.00 18163 432,548,000,000.00 121,129,000,000.00 242,569,000,000.00 68,850,000,000.00 432,548,000,000.00
Condominium 27,230,000.00 10943 297,945,000,000.00 56,294,000,000.00 171,942,000,000.00 69,709,000,000.00 297,945,000,000.00
Shophouse 33,089,000.00 1073 35,517,000,000.00 5,521,000,000.00 16,935,000,000.00 10,915,000,000.00 2,147,000,000.00 35,518,000,000.00
Total Sales 82757 1,662,375,000,000.00 - 65,522,000,000.00 153,552,000,000.00 250,362,000,000.00 406,608,000,000.00 416,729,000,000.00 300,753,000,000.00 68,850,000,000.00 - - - 1,662,376,000,000.00

11
c. Sumber Dana

Pembiayaan awal yang digunakan untuk perijinan dan modal kerja sarana,
prasarana, kontruksi serta biaya overhead diperoleh dengan komposisi modal sendiri
dan pinjaman dari bank. Untuk kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan
berencana memenuhi sumber dana dengan komposisi sebagai berikut :
 73% bersumber dari Investor/Bank
 27% bersumber dari Dana Sendiri

d. Proyeksi Penjualan

Berdasarkan proyeksi penerimaan dan pengeluaran kas, dapat diinformasikan sumber

pengembalian sbb. :
Penerimaan Penjualan : Rp 1,662,375,000,000,-
HPP : Rp 881,136,000,000,-
Margin Kotor : Rp 781,235,000,000,-

12
 PT. MKP 3

VIII. Aspek Teknis

a. Tahap Persiapan

 Perencanaan
 Perijinan
 Persiapan Awal / Land Clearing
Secara umum urutan pelaksanaan proyek sebagai berikut :
 Perijinan
 Pembebasan Lahan
 Pekerjaan Persiapan Lokasi
 Pekerjaan Prasarana
 Pekerjaan Bang. Rmh & Sarana
 Pekerjaan Persiapan
 Pekerjaan Tanah
 Pekerjaan Pondasi
 Pekerjaan Struktur
 Pekerjaan Dinding
 Pekerjaan Kusen, Pintu& Jendela
 Pekerjaan Lantai
 Pekerjaan Atap
 Pekerjaan Plafond
 Pekerjaan Kunci & Penggantung
 Pekerjaan Sanitair
 Pekerjaan Listrik
 Pekerjaan Finishing
 Marketing
 Booking / Down Payment
 Penjualan
 Akad Pembiayaan
 Pengembalian Pinjaman
 Operasional

13
 PT. MKP 3

b. Tahap Konstruksi

Pembangunan rumah beserta sarana dan prasarana akan membutuhkan waktu selama
6 bulan. Material yang digunakan adalah sesuai dengan tabel di bawah.

Spesifikasi Teknis
Jenis Pekerjaan Spesifikasi Rumah
Pondasi Batu kali
Dinding Batu Bata diplester dan diaci
Lantai Keramik
Rangka Atap Baja Ringan
Penutup Atap Metalic
Plafond Gypsum
Listrik 1300 W
Pintu SK
Kusen SK
Bak mandi Fiberglass
Air Sumur Bor
Jendela Setara Kayu Borne + kaca

14