1da81 4. Modul Operasi Dan Pelaksanaan Operation and Maintenance

MODUL OPERASI DAN PEMELIHARAAN
PELATIHAN MANAJEMEN KONSTRUKSI
MATERI POKOK 1
KONSEP DASAR OPERASI DAN PEMELIHARAAN
Mampu memahami dan mengetahui konsep operasi dan pemeliharaan

dalam manajemen konstruksi secara umum dalam manajemen konstruksi serta
penerapannya pada setiap sektor di lingkungan kementerian PUPR.
A. PENGERTIAN OPERASI
Nilai fungsional dalam suatu proyek akan tergantung pada keputusan dan penerapan dari
sasaran yang telah dikembangkan pada tahapan-tahapan sebelumnya dengan waktu operasi
yang diproyeksikan untuk periode waktu yang ditentukan secara berlanjut akan menjadi jelas
bahwa biaya keseluruhan dan nilai bagi pihak pemilik selama masa operasinya sebagian
besar ditentukan selama periode dari konsepsi ke stadium/tahap memulai kerja.
Kolompok-kelompok yang terlibat dalam tahap ini dimulai dari para pemilik yang
melaksanakan upaya perawatan, menjaga dan spesialis peralatan, sampai pada staf dinas
pekerjaan umum dalam pemeliharaannya dan diteruskan ke professional staff atau teknisi
yang terlatih dalam pengoperasiannya. Bila dilakukan perubahan besar ataupun perluasan,
maka tahap pengoperasian ini juga melibatkan suatu pendaurulangan melalui tahap-tahap
pada prosedur yang telah ditentukan sebelumnya.
Operasional dalam suatu infrastruktur secara umum memiliki beberapa komponen, yaitu;
• Service Delivery Structure;

• Management Practices;
• Organization;
• Staffing;
• Operations Management; dan
• Human Resource Management.
Menurut definisi istilah pemeliharaan pada kenyataannya menunjuk kepada fungsi

pemeliharaan secara keseluruhan yang bisa dibayangkan, dan sebagai hasilnya, kata
tersebut dengan longgar digunakan dalam industri untuk menunjukan setiap perkerjaan yang
dikerjakan oleh pekerja bagian pemeliharaan.
Dalam organisasi manufaktur, istilah perekayasa pabrik (work engginering) tehah umum
dipakai untuk mencakup instalasi, pengetesan, pemeliharaan, penggantian, dan pemindahan
pabrik, mesin-mesin dan sebagainnya. Tetapi istilah ini jarang dipakai pada organisasi jasa,
pelayanan perkotaan dan angkutan perang.
Istilah baru ‘teroteknologi’ mencakup seluruh situasi situasi ini, meskipun sekarang ini
diragukan penerimaan secara umum istilah manajemn teroteknologi atau teromanajer.
Manajemer pemeliharaan bertnggung jawab terhadap fungsi manajemen teroteknologi, yang
PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 1

dipandang dari aspek manajemen, jarang sekali dapat dipisahkan dari manajemen
pemeliharaan murni, kecuali mungkin dalam organisasi yang besar.
Memelihara pada suatu standar yang bisa diterima merujuk pada standar yang ditentukan
oleh organisasi yang melakukan pemeliharaan. Hal ini berbeda dari satu organisasi dengan
yang lain, tergantung keadaan industrinya dan sepadan dengan nilai yang ditetapkan
berdasar standar yang tinggi. Kadang-kadang standar pemeliharaan yang diperlukan juga
ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan dan harus ditaati.
Tujuan pemeliharaan yang utama dapat didefinisikan dengan jelas sebagai berikut;
1. Untuk memperpanjang usia kegunaan asset (yaitu setiap bagian dari suatu tempat
kerja, bangunan dan isinya). Hal ini terutama penting di negara berkembang karena
kurangnya sumber daya modal untuk penggantian. Di negara-negara maju kadang-
kadang lebih menguntungkan untuk ‘mengganti’ daripada ‘memelihara’.
2. Untuk menjamin ketersediaan optimum peralatan yang dipasang untuk produksi (atau
jasa) dan mendapatkan laba investasi (return of investment) maksimum yang
mungkin.
3. Untuk menjamin kesiapan operasional dari seluruh peralatan yang diperlukan dalam
keadaan darurat setiap waktu, misalnya unit cadangan, unit pemadam kebakaran dan
penyelamatan, dan sebagainnya.
4. Untuk menjamin keselamatan orang yang menggunakan sarana tersebut.
Sampai tahun-tahun terakhir ini belum ada istilah atau kamus universal yang digunakan untuk
berbagai aspek pemeliharaan, dan hal lain ini cenderung memperluas salah pengertian di
antara para insinyur.
Sebagai usaha untuk memperbaiki situasi ini, Lembaga Standar Inggris mengeluarkan
BS3811: 1964, Himpunan Istilah Umum yang Digunakan dalam Organisasi Pemeliharaan
(Glossary of General Terms used in Maintenance Organization), yang dipersiapkan besama-
sama dengan organisasi-organisasi seperti lembaga insinyur professional, departemen-
departemen pemerintah dan organisasi seperti lembaga insinyur yang terkemuka. Daftar ini
telah dikeluarkan ulang dalam BS3811:1974, Istilah-istilah pemeliharaan dalam teroteknologi
(Maintenance Terms in Terotechnology).
Kerja pemeliharaan bisa terencana ataupun terencana. Hanya ada sartu bentuk pemeliharaan
takterencana, yaitu pemeliharaan darurat, yang didefinisikan sebagai pemeliharaan di mana
perlu segera dilaksanakan tindakan untuk mencegah akibat yang serius, misalkan hilangnya
produksi, kerusakan besar pada peralatan, atau untuk alasan keselamatan kerja.
Pemeliharaan terencana dibagi menjadi dua aktivitas utama, pencegahan dan korektif, kedua-
duanya didefinisikan dengan jelas dalam BS3811.
Bagian utama dari pemeliharaan pencegahan meliputi pemeriksaan yang berdasarkan pada
‘lihat, rasakan, dan dengarkan’ dan penyelesaian minor pada selang waktu yang telah
ditentukan serta penggantian komponen minor yang ditemukan perlu diganti pada saat
pemeriksaan.
Pemeliharaan korektif meliputireparasi minor, terutama untuk rencana jangka pendek, yang
mungkin timbul di antara pemeriksaan, juga overhaul terencana misalnya overhaul tahunan
atau dua tahunan, suatu perluasan yang direncanakan dalam rincian untuk jangka panjang
sebagai hasil pemeriksaan pencegahan.

PEMELIHARAAN
Pemeliharaan Pemeliharaan Tak

Terencana Terencana
Pemeliharaan Pencegahan Pemeliharaan

Pencegahan Korektif Darurat
Pemeriksaan Penggantian Reparasi minor Overhaul

termasuk komponen minor, yang tidak terencana
ditentukan waktu
penyetelan dan yaitu pekerjaan yang pemeriksaan
pelumasan timbul langsung dari
pemeriksaan
'Lihat, Rasakan,
Dengar'
Pemeliharaan Pemeliharaan
waktu berjalan waktu berhenti
Gambar 1.1 Bagan hubungan antar bagian bentuk pemeliharaan
1. Pemeliharaan darurat (emergency maintenance); pemeliharaan yang perlu segera

dilakukan untuk mencegah akibat yang serius.
2. Pemeliharaan terencana (planned maintenance); pemeliharaan yang diorganisasi dan
dilakukan dengan pemikiran masa depan, pengendalian dan pencatatan sesuai
dengan rencana yang telah ditentukan sebelumnya.
3. Rusak (breakdown); kegagalan yang dihasilkan ketidaktersediaan suatu alat.
4. Pemeliharaan korektif (corrective maintenance); pemeliharaan yang dilakukan untuk
memperbaiki suatu bagian (termasuk penyetelan dan reparasi) yang telah terhenti
untuk memenuhi suatu kondisi yang bisa diterima.
5. Pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance); pemeliharaan yang dilakukan
pada selang waktu yang ditentukan sebelumnya, atau terhadap kriteria lain yang
diuraikan, dan dimaksudkan untuk mengurangi kemungkinan bagian-bagian lain tidak
memenuhi kondisi yang diterima.
6. Pemeliharaan jalan (running maintenance); pemeliharaan yang dapat dilakukan
selama mesin dipakai.
7. Pemeliharaan berhenti (shutdown maintenance); pemeliharaan yang hanya dapat
dilakukan selama mesin berhenti.
8. Perbaikan menyeluruh (overhaul); pengujian dan perbaikan menyeluruh dari suatu
alat, atau sebagian besar bagiannya sampai suatu kondisi yang bisa diterima.
9. Waktu nganggur (downtime); periode waktu dimana suatu alat tidak berada dalam
kondisi mampu memberikan unjuk kerja yang diharapkan.
10. Perencanaan pemeliharaan (maintenance planning); penentuan sebelum pekerjaan,
metode, bahan, alat, mesin, pekerja, saat dan waktu yang ditentukan.
Pemeliharaan sebagai pekerjaan rutin untuk menjaga kondisi infrastruktur agar sedekat
mungkin masih dalam tingkat pelayanan yang memadai. Sedangkan, rehabilitasi didefinisikan
sebagai perpanjangan umur struktur infrastruktur ketika rekayasa pemeliharaan tidak lagi
mampu memelihara pelayanan operasional yang memadai.
Umumnya, pekerjaan pemeliharaan merupakan kegiatan untuk mempertahankan kondisi

kemampuan pelayanan infrastruktur yang layak, sehingga dapat memberikan kenyamanan
dan keamanan bagi pengguna infrastruktur tersebut. Pada pekerjaan rehabilitasi, sebelumnya

dibutuhkan lebih dulu evaluasi struktur dan aksi-aksi perbaikan. Kerusakan yang memerlukan
pemeliharaan dapat digolongkan menjadi ke dalam 3 kategori, yaitu?
1. Kerusakan akibat buruknya pelaksanaan pekerjaan awal, sebagai akibat kesalahan

perancangan, lemahnya pengawasan, dan mutu material yang kurang baik, dll.
2. Kerusakan akibat pemakaian dan waktu, seperti: abrasi, pemasangan utilitas,
rapuhnya komponen inti dan pendukung, dll.
3. Kerusakan akibat sebab-sebab khusus, contohnya: kecelakaan, keadaan darurat, hal
lain yang tidak terprediksikan.
B. Perangkat/Sumber Daya Operasi dan Pemeliharaan
1. Sektor SDA (Irigasi)
Operasi dan pemeliharaan pada sektor SDA dalam hal ini ialah Jaringan Irigasi, sesuai
dengan ketentuan yang dikeluarkan pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No.12/PRT/M/2015 beserta lampirannya mengenai Eksploitasi dan Pemeliharaan Jaringan
Irigasi.
a. Operasi
Kegiatan operasi jaringan irigasi secara rinci meliputi:
• Pekerjaan pengumpulan data (data debit, data curah hujan, data luas tanam, dll);
• Pekerjaan kalibrasi alat pengukur debit;
• Pekerjaan membuat Rencana Penyediaan Air Tahunan, Pembagian dan Pemberian
Air Tahunan, Rencana Tata Tanam Tahunan, Rencana Pengeringan, dll.;
• Pekerjaan melaksanakan pembagian dan pemberian air (termasuk pekerjaan:
membuat laporan permintaan air, mengisi papan operasi, mengatur bukaan pintu);
• Pekerjaan mengatur pintu-pintu air pada bendung berkaitan dengan datangnya debit
sungai banjir;
• Pekerjaan mengatur pintu kantong lumpur untuk menguras endapan lumpur;
• Koordinasi antar instansi terkait;
• Monitoring dan Evaluasi kegiatan Operasi Jaringan Irigasi.
Ruang Lingkup Kegiatan Operasi Jaringan Irigasi meliputi:
a. Perencanaan
• Perencanaan Penyediaan Air Tahunan;
• Perencanaan Tata Tanam Detail;
• Rapat Komisi Irigasi untuk Menyusun Rencana Tata Tanam;
• SK Bupati/Walikota atau Gubernur Mengenai Rencana Tata Tanam;
• Perencanaan Pembagian dan Pemberian Air Tahunan
b. Pelaksanaan
• Laporan keadaan air dan tanaman (04-O);
• Penentuan rencana kebutuhan air di pintu pengambilan (05-O);
• Pencatatan Debit Saluran (06-O);
• Penetapan Pembagian Air pada Jaringan Sekunder dan Primer (07-O);
• Pencatatan Debit Sungai/ Bangunan Pengambilan (08-O);
• Perhitungan faktor-K atau Faktor Palawija Relatif (FPR) (09-O);
• Laporan Produktivitas dan Neraca Pembagian Air per Daerah Irigasi (10-O);
• Rekap Kabupaten per Masa Tanam (11-O);
• Rekap Provinsi (12-O);

• Pengoperasian Bangunan Pengatur Irigasi.

c. Monitoring dan Evaluasi
• Monitoring Pelaksanaan Operasi;
• Kalibrasi Alat Ukur;
• Monitoring Kinerja Daerah Irigasi.
Agar operasi jaringan irigasi dapat dilaksanakan dengan baik, harus tersedia data pendukung
antara lain:
• Peta Wilayah Kerja Pengelolaan Irigasi sesuai dengan tugas dan tanggung-jawab
(Skala 1 : 25.000 atau disesuaikan) Dengan plotting sumber air, waduk, bendung,
saluran induk, lahan irigasi;
• Peta Daerah Irigasi (Skala 1 : 5.000 atau disesuaikan) Dengan batas daerah irigasi
dan plotting saluran induk & sekunder, bangunan air, lahan irigasi serta pembagian
golongan.
• Skema Jaringan Irigasi Menggambarkan saluran induk & sekunder, bangunan air &
bangunan lainnya yang ada di setiap ruas dan panjang saluran, petak tersier dengan
data debit rencana, luas petak, kode golongan yang masing-masing dilengkapi
dengan nomenklatur.
• Skema Rencana Pembagian dan Pemberian Air Menggambarkan skema petak
dengan data pembagian dan pemberian air mulai dari petak tersier, saluran
sekunder, saluran induk dan bendung/sumber air.
• Gambar Purna Konstruksi (as built drawing) Gambar kerja purna konstruksi untuk
saluran maupun bangunan.
• Dokumen dan Data Lain berupa; Manual pengoperasian bendung, bangunan ukur
debit atau bangunan khusus lainnya, data seri dari catatan curah hujan, data debit
sungai, data klimatologi, dan data lainnya.
b. Pemeliharaan
Pemeliharaan jaringan irigasi adalah upaya menjaga dan mengamankan jaringan irigasi agar
selalu dapat berfungsi dengan baik guna memperlancar pelaksanaan operasi dan
mempertahankan kelestariannya melalui kegiatan perawatan, perbaikan, pencegahan dan
pengamanan yang harus dilakukan secara terus menerus.
Jenis-Jenis Pemeliharaan Jaringan Irigasi Jenis pemeliharaan jaringan irigasi terdiri dari:
1) Pengamanan jaringan irigasi.

Pengamanan jaringan irigasi merupakan upaya untuk mencegah dan menanggulangi
terjadinya kerusakan jaringan irigasi yang disebabkan oleh daya rusak air, hewan,
atau oleh manusia guna mempertahankan fungsi jaringan irigasi. Kegiatan ini
dilakukan secara terus menerus oleh dinas yang membidangi irigasi, anggota/
pengurus P3A/GP3A/IP3A, Kelompok Pendamping Lapangan dan seluruh
masyarakat setempat. Setiap kegiatan yang dapat membahayakan atau merusak
jaringan irigasi dilakukan tindakan pencegahan berupa pemasangan papan larangan,
papan peringatan atau perangkat pengamanan lainnya. Adapun tindakan
pengamanan dapat dilakukan antara lain sebagai berikut:
a) Tindakan Pencegahan
• Melarang pengambilan batu, pasir dan tanah pada lokasi ± 500 m sebelah hulu
dan ± 1.000 m sebelah hilir bendung irigasi atau sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.

• Melarang memandikan hewan selain di tempat yang telah ditentukan dengan

memasang papan larangan.
• Menetapkan garis sempadan saluran sesuai ketentuan dan peraturan
yang berlaku.
• Memasang papan larangan tentang penggarapan tanah dan mendirikan
bangunan di dalam garis sempadan saluran.
• Petugas pengelola irigasi harus mengontrol patok-patok batas tanah
pengairan supaya tidak dipindahkan oleh masyarakat.
• Memasang papan larangan untuk kendaraan yang melintas jalan inspeksi
yang melebihi kelas jalan.
• Melarang mandi di sekitar bangunan atau lokasi-lokasi yang berbahaya.
• Melarang mendirikan bangunan dan atau menanam pohon di tanggul
saluran irigasi.
• Mengadakan penyuluhan/sosialisasi kepada masyarakat dan instansi
terkait tentang pengamanan fungsi Jaringan Irigasi.
b) Tindakan Pengamanan
• Membuat bangunan pengamanan ditempat-tempat yang berbahaya,
misalnya : disekitar bangunan utama, siphon, ruas saluran yang tebingnya
curam, daerah padat penduduk dan lain sebagainya.
• Penyediaan tempat mandi hewan dan tangga cuci.
• Pemasangan penghalang di jalan inspeksi dan tanggul-tanggul saluran
berupa portal, patok.
2) Pemeliharaan rutin.
Merupakan kegiatan perawatan dalam rangka mempertahankan kondisi Jaringan
Irigasi yang dilaksanakan secara terus menerus tanpa ada bagian konstruksi yang
diubah atau diganti. Kegiatan pemeliharaan rutin meliputi :
a) Yang bersifat Perawatan :
• Memberikan minyak pelumas pada bagian pintu.
• Membersihkan saluran dan bangunan dari tanaman liar dan semaksemak.
• Membersihkan saluran dan bangunan dari sampah dan kotoran.
• Pembuangan endapan lumpur di bangunan ukur.
• Memelihara tanaman lindung di sekitar bangunan dan di tepi luar tanggul
saluran.
b) Yang bersifat Perbaikan ringan
• Menutup lubang-lubang bocoran kecil di saluran/bangunan.
• Perbaikan kecil pada pasangan, misalnya siaran/plesteran yang retak atau
beberapa batu muka yang lepas.
3) Pemeliharaan berkala
Pemeliharaan berkala merupakan kegiatan perawatan dan perbaikan yang
dilaksanakan secara berkala yang direncanakan dan dilaksanakan oleh dinas yang
membidangi Irigasi dan dapat bekerja sama dengan P3A / GP3A / IP3A secara
swakelola berdasarkan kemampuan lembaga tersebut dan dapat pula dilaksanakan
secara kontraktual.
Pelaksanaan pemeliharaan berkala dilaksanakan secara periodik sesuai kondisi

Jaringan Irigasinya.Setiap jenis kegiatan pemeliharaan berkala dapat berbeda-beda
periodenya, misalnya setiap tahun, 2 tahun, 3 tahun dan pelaksanaannya disesuaikan
dengan jadwal musim tanam serta waktu pengeringan. Pemeliharaan berkala dapat
dibagi menjadi tiga, yaitu pemeliharaan yang bersifat perawatan, pemeliharaan yang
bersifat perbaikan, dan pemeliharaan yang bersifat penggantian.
Pekerjaan pemeliharaan berkala meliputi :

a) Pemeliharaan Berkala Yang Bersifat Perawatan
• Pengecatan pintu

• Pembuangan lumpur di bangunan dan saluran
b) Pemeliharaan Berkala Yang Bersifat Perbaikan

• Perbaikan Bendung, Bangunan Pengambilan dan Bangunan Pengatur
• Perbaikan Bangunan Ukur dan kelengkapannya
• Perbaikan Saluran
• Perbaikan Pintu-pintu dan Skot Balk
• Perbaikan Jalan Inspeksi
• Perbaikan fasilitas pendukung seperti kantor, rumah dinas, rumah PPA
dan PPB, kendaraan dan peralatan
c) Pemeliharaan Berkala Yang Bersifat Penggantian
• Penggantian Pintu
• Penggantian alat ukur
• Penggantian peil schal
4) Perbaikan darurat
Perbaikan darurat dilakukan akibat bencana alam dan atau kerusakan berat akibat
terjadinya kejadian luar biasa (seperti Pengrusakan/penjebolan tanggul, Longsoran
tebing yang menutup Jaringan, tanggul putus dll) dan penanggulangan segera
dengan konstruksi tidak permanen, agar jaringan irigasi tetap berfungsi.
Kejadian Luar Biasa/Bencana Alam harus segera dilaporkan oleh juru kepada
pengamat dan kepala dinas secara berjenjang dan selanjutnya oleh kepala dinas
dilaporkan kepada Bupati. Lokasi, tanggal/waktu, dan kerusakan akibat kejadian
bencana/KLB dimasukkan dalam Blangko 03-P dan lampirannya
Perbaikan darurat ini dapat dilakukan secara gotong-royong, swakelola atau

kontraktual, dengan menggunakan bahan yang tersedia di Dinas/pengelola irigasi
atau yang disediakan masyarakat seperti (bronjong, karung plastik, batu, pasir,
bambu, batang kelapa, dan lainlain).
Selanjutnya perbaikan darurat ini disempurnakan dengan konstruksi yang permanen

dan dianggarkan secepatnya melalui program rehabilitasi.
Dinas yang membidangi irigasi dalam melaksanakan kegiatan pemeliharaan jaringan irigasi
dilakukan dengan melibatkan peran serta P3A/GP3A/IP3A diwujudkan mulai dari pemikiran
awal, pengambilan keputusan, dan pelaksanaan kegiatan pemeliharaan jaringan.
Indikator Keberhasilan Kegiatan Pemeliharaan:
a) Terpenuhinya kapasitas saluran sesuai dengan kapasitas rencana.

b) Terjaganya kondisi bangunan dan saluran :
• Kondisi baik jika tingkat kerusakan < 10 % dari kondisi awal bangunan dan
saluran, diperlukan pemeliharaan rutin.
• Kondisi rusak ringan jika tingkat kerusakan 10 – 20 % dari kondisi awal
bangunan dan saluran, diperlukan pemeliharaan berkala yang bersifat
perawatan.
• Kondisi rusak sedang jika tingkat kerusakan 21 – 40 % dari kondisi awal
bangunan dan saluran, diperlukan pemeliharaan berkala yang bersifat
perbaikan.
• Kondisi rusak berat jika tingkat kerusakan > 40 % dari kondisi awal bangunan
dan saluran, diperlukan pemeliharaan berkala yang bersifat perbaikan berat
atau penggantian.
c) Meminimalkan biaya rehabilitasi jaringan irigasi
d) Tercapainya umur rencana jaringan irigasi

2. Sektor Bina Marga (Jalan)
Operasi dan pemeliharaan pada sektor Bina Marga dalam hal ini ialah Jalan dan Jembatan,
sesuai dengan ketentuan yang dikeluarkan pada Peraturn Menteri Pekerjaan Umum
No.13/PRT/M/2011 Mengenai Tata Cara Pemeliharaan Dan Penilikan Jalan, Petunjuk Praktis
Pemeliharaan Jalan.
a. Operasi
Pengusahaan Jalan dan Jembatan adalah kegiatan yang meliputi pendanaan, perencanaan
teknis, pelaksanaan konstruksi, pengoperasian, dan/atau pemeliharaan Jalan dan Jembatan
yang dilakukan oleh Pemerintah dan/atau Badan Usaha yang memenuhi persyaratan sesuai
ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai kerjasama pemerintah dan
badan usaha.
b. Pemeliharaan
Penanganan Pemeliharaan rutin dilakukan sepanjang tahun secara terus menerus.

Pemeliharaan rutin yang selama ini dilaksanakan dengan cara dikontrakkan masih belum
memadai dan belum dapat memenuhi sasaran. Pemeliharaan dengan cara dikontrakkan
mengakibatkan keterbatasan dalam melakukan kegiatan operasi di luar kontrak (khususnya
pekerjaan yang sifatnya mendadak), pemanfaatan tenaga-tenaga personil Pekerjaan Umum
yang berpengalaman dan pemanfaatan peralatan yang telah tersedia.
Organisasi Pemeliharaan Rutin mengacu pada Keputusan Menteri Dalam Negeri nomor : 39
tahun 1992 tentang Pedoman Organisasi Dinas. Daerah.
Mengingat lingkup Pekerjaan Pemeliharaan Rutin yang pada kenyataannya dapat tersebar di
ruas-ruas jalan (yang sudah mantap), serta untuk dapat melaksanakan koordinasi dengan
baik, maka Organisasi Pemeliharaan Rutin dibentuk di bawah tanggung jawab Kepala UPTD-
I. UPTD-I merupakan organisasi dari Dinas Pekerjaan Umum Propinsi/Dinas PU Bina Marga
Propinsi yang mengelola Pekerjaan Pemeliharaan Rutin di Wilayah yang dikuasainya.
Pelaksanaan Pemeliharaan Rutin dapat dibedakan secara swakelola atau dikontrakkan.
1) Swakelola
Swakelola merupakan cara yang terbaik untuk pelaksanaan Pemeliharaan Rutin,

karena hal ini memudahkan dalam pemanfaatan peralatan, pengerahan tenaga kerja,
penyediaan bahan dan penjadwalan waktu. Secara operasional, kegiatan
Pemeliharaan Rutin dilaksanakan sebagai berikut (lihat Struktur Organisasi
Pemeliharaan Rutin/Swakelola).
a) Dalam melaksanakan kegiatan Pemeliharaan Rutin Jalan Nasional dan/atau

Propinsi UPTD-I bertindak sebagai eksekutan dari Pimpro/Pimbagpro.
b) Dalam Melaksanakan kegiatan Pemeliharaan Rutin UPTD-I dilengkapi
dengan peralatan Unit Pemeliharaan Rutin. Peralatan Unit Pemeliharaan
Rutin merupakan satu unit yang tidak bisa dipecah-pecah

Gambar 1.2 Struktur Organisasi Pemeliharaan Rutin (Swakelola)
2) Dikontrakkan
Apabila suatu Cabang Dinas belum mempunyai Unit Pemeliharaan Rutin atau
Peralatan yang dimiliki kurang memadai, maka dimungkinkan melalukan.
Pemeliharaan rutin dengan cara dikontrakkan, dengan struktur organisasi sebagai
berikut (lihat Struktur Organisasi Pemeliharaan Rutin/Dikontrakkan):
a) Pemimpin Bagian Proyek dalam pelaksanaan Pemeliharaan Rutin dibantu

oleh Tim Supervisi dan kontraktor.
b) Tim Supervisi dan Kontraktor berfungsi sebagai Pengamat Juru Jalan, dan
UPR pada pekerjaan swakelola.
c) Jadwal pelaksanaan Pemeliharaan Rutin dibuat oleh Pemimpin Bagian
Proyek.

Gambar 1.3 Struktur Organisme Pemeliharaan Rutin (Dikontrakkan)
3. Sektor Cipta Karya (Sistem Penyediaan Air Minum)
Operasi dan pemeliharaan pada sektor Cipta Karya dalam hal ini ialah SPAM (Sistem
Penyediaan Air Minum) Perpipaan Berbasis Masyarakat, sesuai dengan Buku Panduan
Pendampingan Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM) Perpipaan Berbasis Masyarakat,
Direktorak Jenderal Cipta Karya.
a. Operasi
Dalam Operasional Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM Perpipaan Berbasis Masyarakat,
terdapat delapan jenis sarana perpipaan, yaitu;
a. Penangkap Mata Air;
Persiapan pengoperasian sistem PMA dilakukan sebagai berikut:
1) Buka katup outlet sesuai dengan kebutuhan air hingga bak penampung
(reservoir) terisi.
2) Buka katup penguras agar kotoran yang terdapat di dalam bak penangkap
air dan bak penampung dapat dibersihkan.
3) Tutup katup penguras agar bak penampung terisi penuh.

Pelaksanaan pengoperasian sistem PMA dilakukan sebagai berikut:
1) Lakukan pengecekan pada setiap bagian bak penampung terhadap

kebocoran, jika tidak ada kebocoran maka bak dapat dioperasikan.
2) Buka katup untuk daerah pelayanan.
3) Gunakan pompa untuk daerah layanan yang elevasinya lebih tinggi dari
PMA.
b. Saringan Pasir Lambat;

1) Operasikan pompa (bila menggunakan pompa).
2) Media penyaring air harus dalam keadaan terendam air terus, pada waktu
dioperasikan atau dalam keadaan diam.
3) Buka katup inlet dan atur aliran sesuai dengan spesifikasi.
4) Amati proses yang terjadi bila air hasil penyaringan masih kotor, buang
beberapa saat sebelum dikonsumsi.
c. Sumur Bor dan Pompa dengan Pipa Distribusi;

1) Dibuat penjadwalan pemakaian pompa, agar tidak melebihi beban kerja
pompa yang semestinya.
2) Memasang indikator level otomatic (pelampung) untuk menghemat kinerja
pompa dan terbuangnya air secara percuma.
d. Pompa;
1) Hidupkan motor penggerak dan perhatikan tekanan air yang dapat dibaca
pada manometer.
2) Memastikan tidak ada kebocoran dalam instalasi perpipaannya.
e. Motor Diesel;
1) Cukup air dalam radiator.
2) Solar cukup.
3) Oli di generator cukup.
4) Saringan udara (filter).
5) Kondisinya baik.
f. Perpipaan;
1) Pengoperasian katup-katup.
2) (Valve) Pengatur aliran air.
3) Pengecekan tekanan padadaerah kritis.
4) Pengoperasian katup pelepasudara (pada saat udara masuk dalam
jaringan perpipaan yang menghambat aliran air).
g. Kran Umum;
1) Gunakan KU secara bergantian,setelah digunakan kran harus ditutup
kembali dan jangan biarkan kran terbuka dan air menetes.
2) Tidak diperkenankan menutupkran sekeras-kerasnya, untuk menghindari
kran cepat aus dan rusak.
3) Tidak diperkenankanmelakukan penyambungan dengan selang dari kran
umum.
h. Hidran Umum;
1) Tidak diperkenankan memasukkan benda apapun kedalam bak penampung,
yang dapat menyebabkan airnya tercemar.
2) Periksa dan pastikan bak telah penuh atau sekurang-kurangnya 3/4 bagian
telah penuh.

3) Perlunya dipasang pelampung atau kontrol level muka air untuk menjaga
ketersediaan air dan terbuangnya air jika tidak ada penggunaan.
4) Periksa dan pastikan apakah meter air dan aliran berjalan dengan baik.
5) Tidak diperkenankan melakukan penyambungan dengan selang dari kran
umum.
b. Pemeliharaan
Dalam Operasional Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM Perpipaan Berbasis Masyarakat,
terdapat delapan jenis sarana perpipaan, yaitu;
a. Penangkap Mata Air;
Pemeliharaan Perlindungan Mata Air yang dapat dilakukan setiap hari atau minggu yaitu:
1) Bersihkan bangunan penangkap air dari sampah, daun, lumut.

2) Periksa bangunan penangkap air terhadap kerusakan, jika terjadi
kerusakan segera perbaiki.
3) Bersihkan katup/valve dari tanah atau kotoran dan pemeriksaan terhadap
kerusakan dan kebocoran, jika terjadi kerusakan segera diganti.
4) Bersihkan kotoran dari sekitar bangunan bak penampung, cek bangunan
dan perlengkapan terhadap kerusakan.
5) Bersihkan rumah katup/ box valve dari tanah dan kotoran.
6) Bersihkan lubang kontrol dari kotoran dan cek terhadap kerusakan.
Pemeliharaan Perlindungan Mata Air yang dapat dilakukan bulanan atau tahunan adalah:
1) Periksa dan jaga sekitar radius 100 meter dari bangunan penangkap air
dari pencemaran atau kotoran dan kerusakan lingkungan.
2) Bersihkan bangunan bagian dalam penangkap air bila terjadi
penyumbatan.
3) Periksa dan bersihkan pipa peluap dari lumut sehingga tidak terjadi
penyumbatan.
4) Bersihkan bangunan bak penampung dari lumut dan rumput, cat dan
perbaiki dan ganti bangunan pelengkap bila terjadi kerusakan.
5) Cat box valve dan lubang kontrol.
b. Saringan Pasir Lambat;
Pemeliharaan harian atau mingguan;
1) Bersihkan saringan dari kotoran dan sampah-sampah.

2) Bersihkan saluran pembawa air baku dari endapan.
3) Bersihkan kolam penampung dari sampah, daun dan kotoran.
4) Bersihkan batu kali resapan dari sampah, daun dan kotoran.
5) Bersihkan sumur pengambil dan sekitarnya dari daun dan kotoran.
6) Cek pompa dan perlengkapannya dari kebocoran, genangan dan daya
pompa serta bersihkan pompa dari kotorannya.
7) Bersihkan rumah pompa dari sampah, rumput, lumut dan kotoran.
8) Cek tangki saringan kasar terhadap keretakan dan kebocoran.
9) Bersihkan dudukan dari tanah dan kotoran serta cek terhadap pelapukan
untuk konstruksi kayu, karat untuk konstruksi dari besi, dan kerusakan
lainnya.

10) Cek SPL terhadap kebocoran dan keretakan bangunan, cek terhadap
katup dan cek pipa terhadap kebocoran.
11) Bersihkan saluran pembuang dari rumput dan kotoran serta periksa bila
ada keretakan.
Pemeliharaan bulanan atau tahunan
1) Periksa pipa pembawa air baku terhadap kondisi pipa.

2) Keruk kolam penampungan dari endapan lumpur dengan cara:
a. Tutup pipa saluran pembawa padaintake.
b. Kuras kolam penampung
c. Keruk endapan lumpur.
d. Perbaiki kondisi fisik kolam penampung.
e. Periksa pompa pada bagian kipas,seal, klep, dan komponen-
komponen.
f. Cat tutup rumah pompa bila terbuat dari plat.
g. Kuras saringan kasar dengan membuka katup penguras secara
mendadak dan berulang kali agar kotoran pada SKNT (saringan
kasar naik turun) terbawa keluar jika diperlukan dilakukan
pengadukan dan penyemprotan.
h. Tutup kembali katup penguras maka sistem akan berjalan kembali
seperti biasa.
i. Cat konstruksi.
3) Bersihkan SPL sekitar 1–2 bulan sekali dengan cara :
a. Tutup katup inlet.
b. Buka katup penguras secara perlahan sehingga permukaan air
berada 10 cm dari bawah muka pasir dan katup ditutup kembali.
c. Kupas permukaan pasir setebal 2– 3 cm atau sampai terlihat
perbedaan antara pasir kotor dan pasir bersih di bagian bawah,
kupas secara merata dan seragam.
d. Pisahkan pasir hasil kupasan kira-kira 1 liter untuk kapasitas 0,25
liter per detik dan 2 liter untuk kapasitas 0,5 liter per detik, cuci
sisanya sampai bersih dan simpan atau dimasukkan kembali.
e. Perhatikan bahwa jika ketebalan pasir dalam bak mencapai 50 cm,
pasir yang sebelumnya dikeluarkan harus dimasukkan kembali.
f. Sebelum mulai kembali dioperasikan masukkan kembali kupasan
pasir yang telah dipisahkan ke dalam bak secara merata pada
bagian permukaan.
g. Cek pipa aerasi dari lubang-lubang yang terdapat pada pipa aerasi,
jika terjadi penyumbatan segera dibersihkan.
h. Periksa bangunan penguras terhadap kerusakan.
4) Bersihkan tempat pencucian pasir dari rumput, lumut dan kotoran.
5) Lakukan pencucian media, bila air yang keluar mengecil atau air keluar dari
saluran pelimpah bak saringan.
6) Ganti media saringan jika dirasa sudah tidak efektif melakukan
penyaringan.
7) Lakukan pembersihan jika terjadi kemacetan pada saringan yang
ditunjukkan dengan meluapnya air melalui pelimpah.
c. Sumur Bor dan Pompa dengan Pipa Distribusi;

1) Perbaikan diperlukan bila kemampuan sumur untuk mengeluarkan air
mengecil, bahkan kering sama sekali,hal ini dapat disebabkan karena
pada konstruksi sumur saringannya tersumbat kotoran atau pasir halus.

2) Melakukan perawatan dengan cara mengangkat pompa untuk mengecek

dan mengganti beberapa segel (seal), gear, dan sparepart lain yang rusak.
3) Bila air baku mengandung besi dan mangan maka pembersihan lebih
sering.
d. Pompa;
1) Memelihara sekeliling pompa agar tetap bersih.
2) Sumber listrik tetap stabil.
3) Perhatikan jadwal penggantian pelumas.
4) Ikuti petunjuk dari pabrik.
5) Pastikan dudukan pompa kokoh dan kuat sehingga tidak menyebabkan
terjadinya getaran.
6) Getaran pompa akan mempercapat terjadinya kerusakan.
e. Motor Diesel;
1) Membersihkan mesin setiap hari.
2) Membersihkan dan mengganti saringan secara berkala..
3) Mengganti minyak pelumas.
4) Mengencangkan baut-baut dan mur.
f. Perpipaan;
1) Bersihkan jalur pipa dan perlindunganperlintasan.
2) Periksa dan beri tanda bila terjadikelongsoran tanah dan kebocoran pipa
dan untuk mempermudah perbaikan.
3) Lakukan pengurasan pipa denganmembuka pipa penguras pada saat jam
pemakaian minimal.
4) Perawatan perlengkapan perpipaan:jembatan pipa, syphon, thrustblock,
clam pipa dsb.
g. Kran Umum;
1) Jika terjadi kerusakan, segeralakukan perbaikan.
2) Lantai KU harus selalu dibersihkan agar tidak licin dan berlumut.
h. Hidran Umum;
1) Periksa dan bersihkan keadaan sekeliling HU seperti saluran air, SPAL,
bak HU, lantai HU dan lain-lain.
2) Periksa keadaan air dalam bak HU apabila kualitas air menunjukkan
perubahan dari keadaan yang biasanya terjadi.
3) Kuras bak bagian dalam dari kemungkinan kotoran, endapan di dinding
dan dasar bak yang dilakukan pada saat tidak ada pemakaian air.
4. Sektor Perumahan (Rusunawa)
Operasi dan pemeliharaan pada sektor Perumahan dalam hal ini ialah Bangunan Gedung
Rumah Susun Sederhana Sewa, sesuai dengan ketentuan yang dikeluarkan pada Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum No.24/PRT/M/2008 beserta lampirannya mengenai Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No.14/PERMEN/M/2007 mengenai Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa.
a. Operasi
Pengoperasian bangunan gedung diserahkan kepada pengguna dan/atau pemilik dari

bangunan gedung yaitu Pemerintah dan/atau Badan Usaha yang memenuhi persyaratan

sesuai ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai kerjasama pemerintah

dan badan usaha.
Pengguna bangunan gedung adalah pemilik bangunan gedung, dan/atau bukan pemilik
bangunan gedung berdasarkan kesepakatan dengan pemilik bangunan gedung, yang
menggunakan dan/atau mengelola bangunan gedung atau bagian bangunan gedung sesuai
dengan fungsi yang ditetapkan, dan Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum,
kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik gedung.
Dalam Operasional Rusunawa Penghuni atau pengguna sarusunawa memiliki hak;
• Memanfaatkan satuan bukan hunian yang disewa untuk kegiatan usaha;

• Mendapatkan layanan suplai listrik, air bersih, gas, pembuangan air kotor dan/atau
air limbah;
• Mengajukan keberatan atas pelayanan kondisi lingkungan hunian yang kurang
diperhatikan atau terawat kepada badan pengelola;
• Mendapat pelayanan atas perbaikan kerusakan bangunan, prasarana dan sarana
dan utilitas umum yang bukan disebabkan oleh penghuni;
• Mempunyai sarana sosial;
• Mendapat pelayanan ruang duka pada ruang serba guna bagi yang meninggal dunia;
• Menempati satuan hunian cadangan yang disiapkan oleh pengelola saat dilakukan
perbaikan pada satuan hunian penghuni;
• Menjadi anggota rukun tetangga, rukun warga yang dimanfaatkan sebagai wadah
komunikasi dan sosialisasi guna kepentingan bersama;
• Mendapat ketentraman dan privasi terhadap gangguan fisik maupun psikologis;
• Mengetahui kekuatan komponen struktur menyangkut daya dukung dan keamanan
fisik bangunan; mendapat pendampingan mengenai penghunian dari badan
pengelola dan/atau institusi lain yang berkaitan;
• Mendapat penjelasan, pelatihan dan bimbingan tentang penanggulangan bahaya
kebakaran dan evakuasi, pengelolaan sampah, pembuangan limbah, penghematan
air, listrik dan lainnya; dan
• Memanfaatkan prasarana, sarana dan utilitas sesuai dengan fungsi.
Bagi penghuni yang cacat fisik dan lanjut usia berhak mendapatkan perlakuan khusus.
Perlakuan khusus meliputi penempatan ruang hunian dan mobilitas.
Penghuni atau pengguna sarusunawa juga memiliki kewajiban untuk;
• Mentaati peraturan, tata tertib serta menjaga ketertiban lingkungan;

• Mengikuti aturan tentang kemampuan daya dukung yang telah ditetapkan pengelola;
• Memelihara, merawat, menjaga kebersihan satuan hunian dan sarana umum serta
berpartisipasi dalam pemeliharaan;
• Membuang sampah di tempat yang telah ditentukan secara rapi dan teratur;
• Membayar retribusi pemakaian sarana air bersih, listrik, gas;
• Membayar uang sewa dan jaminan uang sewa;
• Melaporkan pada pihak pengelola bila melihat adanya kerusakan pada prasarana,
sarana dan utilitas di rusunawa;
• Membayar ganti rugi untuk setiap kerusakan yang diakibatkan kelalaian penghuni;
• Mngosongkan ruang huni pada saat perjanjian sewa berakhir;
• Berpartisipasi dalam menciptakan lingkungan dan kehidupan bermasyarakat yang
harmonis;
• Mengikuti pelatihan dan bimbingan yang dilaksanakan oleh pengelola secara
berkala; dan

• Memarkir dan meletakkan kendaraan di area yang telah ditetapkan.
Terdapat juga larangan untuk penghuni atau pengguna sarusunawa yang ditentukan dalam
operasionalnya, yaitu;
• Memindahkan hak sewa kepada pihak lain;

• Menyewa lebih dari satu satuan hunian;
• Menggunakan satuan hunian sebagai tempat usaha/gudang;
• Mengisi satuan hunian melebihi ketentuan tata tertib;
• Mengubah prasarana, sarana dan utilitas rusunawa yang sudah ada;  
• Menjemur pakaian dan lainnya di luar tempat yang telah ditentukan;  
• Berjudi, menjual/memakai narkoba, minuman keras, berbuat maksiat, kegiatan yang
menimbulkan suara keras/bising, bau menyengat, termasuk memelihara binatang
peliharaan yang mengganggu keamanan, kenyamanan dan ketertiban lingkungan;  
• Mengadakan kegiatan organisasi terlarang sebagaimana peraturan perundangan-
undangan yang berlaku;  
• Memasak dengan menggunakan kayu, arang, atau bahan lain yang mengotori dan
dapat menimbulkan bahaya kebakaran;  
• Membuang benda-benda ke dalam saluran air kamar mandi/WC yang dapat
menyumbat saluran pembuangan;  
• Menyimpan segala jenis bahan peledak, bahan kimia, bahan bakar atau bahan
terlarang lainnya yang dapat menimbulkan kebakaran atau bahaya lain;  
• Mengubah konstruksi bangunan rusunawa; dan  
• Meletakkan barang–barang melampaui daya dukung bangunan yang ditentukan.  
b. Pemeliharaan
Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung

beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi, dan Perawatan
bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan
gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan
gedung tetap laik fungsi. Manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
meliputi:
• Manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung; dan

• Persyaratan penyedia jasa dan tenaga ahli/terampil pemeliharaan dan perawatan
bangunan gedung.
Pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan:
• Keselamatan bangunan gedung;

• Kesehatan bangunan gedung;
• Kenyamananbangunangedung;dan
• Kemudahan bangunan gedung.
Organisasi pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung dipengaruhi oleh tingkat

kompleksitas bangunan yang meliputi luas dan dimensi bangunan, sistem bangunan yang
digunakan, teknologi yang diterapkan, serta aspek teknis dan non teknis lainnya, seperti:
• Ukuran fisik bangunan gedung.

• Jumlah bangunan.
• Jarak antar bangunan.

• Moda transportasi yang digunakan oleh pekerja dan penyelia.

• Kinerja produksi atau opersional dari tiap lokasi.
• Jenis peralatan dan perlengkapan.
• Jenis dan fungsi bangunan gedung.
Organisasi ini yang bertanggung jawab atas kelancaran operasional bangunan, pelaksanaan
pengoperasian dan perawatan sesuai dengan prosedur yang sudah ditetapkan secara efisien
dan efektif. Untuk itu, dibutuhkan organisasi dengan ketentuan:
• Seluruh personil mempunyai tugas, tanggung jawab, dan wewenang yang jelas dan
terukur.
• Seluruh personil merupakan tenaga trampil dan handal, sudah terlatih dan siap
pakai.
• Manajemen menerapkan pemberian imbalan dan sanksi yang adil.
Struktur organisasi pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung dipimpin oleh seorang
manajer bangunan (building manager), sekurang-kurangnya memiliki empat departemen; Teknik
(engineering), tata grha (house keeping), Layanan Pelanggan, dan Administrasi & Keuangan.
Departemen engineering dan tata grha mempunyai penyelia (supervisor). Departemen umum
dibantu oleh beberapa staf, dan setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.  
a. Lingkup Pemeliharaan Bangunan Gedung
Pekerjaan permeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian,

perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan
sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung.
• Arsitektural
o Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat
(egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.
o Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan
sehingga tetap rapih dan bersih.
o Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
o Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan
berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat
bantu kerja (tools).
o Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang
benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di
bidangnya.
• Struktural
o Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung
dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas
kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
o Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
o Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif
(preventive maintenance).
o Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan
yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan
gedung, di luar batas beban yang direncanakan.
o Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh
petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya
o Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang
direncanakan.

• Mekanikal (Tata Udara, Sanitasi, Plambing, Transportasi)

o Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar
mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan
saluran udara.
o Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang
meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran,
sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.
o Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam
gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan
transportasi vertikal lainnya.
• Elektrikal (Catu Daya, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi Dan Alarm)
o Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan
pembangkit daya listrik cadangan.
o Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan
penangkal petir.
o Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik,
baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
o Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata
suara dan komunikasi (telepon) serta data.
o Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda
bahaya dan alarm.
• Tata Ruang Luar
o Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah dan/atau
halaman luar bangunan gedung.
o Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di
dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan
(hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran
pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta
pos/gardu jaga.
o Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan
lingkungannya.
o Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang
mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.
• Tatagrha (Housekeeping)
o Meliputi seluruh kegiatan Housekeeping yang membahas hal-hal terkait
dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, di
antaranya mengenai Cleaning Service, Landscape, Pest Control, General
Cleaning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional sampai
kepada hasil kerja akhir.
o Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service). Program kerja pemeliharaan
kerja gedung meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan
tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi
kebersihan ‘Public Area’, ‘Office Area’ dan ‘Toilet Area’ serta
kelengkapannya.
o Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service. Program kerja ‘Hygiene
Service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum
ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehat
meliputi ruang kantor, lobby, lif, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan
dengan fungsi dan keadaan ruangan.
o Pemeliharaan Pest Control. Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan
perawatan ‘Pest Control’ bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan
dengan pola kerja bersifat umum, berdasarkan volume gedung secara
keseluruhan dengan tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan

dengan cara penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging)

atau fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan
kenyamanan kepada pengguna gedung.
o Program General Cleaning. Program pemeliharaan kebersihan yang
dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap
menjaga keindahan, kenyamanan maupun performance gedung yang
dikerjakan pada hari hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk
mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya
lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor.
b. Lingkup Perawatan Bangunan Gedung
Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen,

bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis
perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
• Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai
dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap
dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.
• Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan
sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas
bangunannya
• Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud menggunakan
untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur
bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
• Tingkat Kerusakan
o Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan
gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah
dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh
pemerintah daerah.
o Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen
bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat ulah
manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih, kebakaran,
gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis.
o Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat
kerusakan, yaitu:
§ Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-
struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan
dinding pengisi. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya
maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas
dan lokasi yang sama.
§ Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-
struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai,
dan lain-lain. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya

maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi

§ Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen
bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah
diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan tertinggi
§ Perawatan khusus untuk perawatan yang memerlukan penanganan
khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti
kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan
perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan
dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih
dahulu kepada Instansi Teknis setempat.
Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah berkonsultasi dengan Instansi
Teknis setempat. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan yang
memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat pertimbangan tim ahli
bangunan gedung. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana yang
mengalami perubahan atau perbaikan.
Perawatan bangunan rusunawa adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian

bangunan rusunawa dan/atau komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana
agar bangunan rusunawa tetap laik fungsi. Kegiatan perawatan terdiri dari;
• Perawatan rutin;
• Perawatan berkala;
• Perawatan mendesak; dan
• Perawatan darurat.
Badan pengelola melakukan pemeriksaan rutin terhadap bangunan rusunawa dan apabila
ditemukan kerusakan pada bangunan rusunawa maka badan pengelola wajib menentukan
jenis perawatan dan penganggaran biaya yang dibutuhkan. Perawatan sebagaimana
dilakukan sesuai tingkat kerusakan terhadap bangunan rusunawa.
Hasil perawatan yang telah dilakukan oleh petugas badan pengelola dilaporkan kepada badan
pengelola dan/atau pemilik bangunan dengan membubuhkan tanda tangan petugas yang
bersangkutan dan penghuni yang satuan huniannya telah dirawat.

C. Latihan
Jawablah Pertanyaan dibawah ini dengan baik dan benar!
1. Sebutkan dan jelaskan apa saja tujuan dari Pemeliharaan!

2. Apa yang dimaksud dengan Corrective Maintenance?
3. Apa yang dimaksud dengan Preventive Maintenance?
4. Jelaskan bagaimanakah pemeliharaan rutin dalam jaringan irigasi
5. Bagaimana lingkup pemeliharaan bangunan gedung dalam aspek arsitektural?
6. Apa yang dimaksud dengan Rehabilitasi dalam pemeliharaan bangunan gedung?
D. Rangkuman
Operasional dalam suatu infrastruktur memiliki bebrapa komponen, yaitu;
• Service Delivery Structure;

• Management Practices;
• Organization;
• Staffing;
• Operations Management; dan
• Human Resource Management.
Menurut definisi istilah pemeliharaan pada kenyataannya menunjuk kepada fungsi

pemeliharaan secara keseluruhan yang bisa dibayangkan, dan sebagai hasilnya, kata
tersebut dengan longgar digunakan dalam industri untuk menunjukan setiap perkerjaan
yang dikerjakan oleh pekerja bagian pemeliharaan.
Tujuan pemeliharaan yang utama dapat didefinisikan dengan jelas sebagai berikut;
1. Untuk memperpanjang usia kegunaan asset (yaitu setiap bagian dari suatu tempat
kerja, bangunan dan isinya). Hal ini terutama penting di negara berkembang
karena kurangnya sumber daya modal untuk penggantian. Di negara-negara maju
kadang-kadang lebih menguntungkan untuk ‘mengganti’ daripada ‘memelihara’.
2. Untuk menjamin ketersediaan optimum peralatan yang dipasang untuk produksi
(atau jasa) dan mendapatkan laba investasi (return of investment) maksimum
yang mungkin.
3. Untuk menjamin kesiapan operasional dari seluruh peralatan yang diperlukan
dalam keadaan darurat setiap waktu, misalnya unit cadangan, unit pemadam
kebakaran dan penyelamatan, dan sebagainnya.
4. Untuk menjamin keselamatan orang yang menggunakan sarana tersebut.

MATERI POKOK 2
TAHAPAN PELAKSANAAN OPERASI DAN

PEMELIHARAAN
Mampu memahami dan menerapkan mekanisme dalam pelaksanaan

operasi dan pemeliharaan.
A. Perencanaan
Perencanaan pemeliharaan dibuat oleh pihak Dinas/pengelola bersama dengan pihak-pihak

terkait dan terlibat berdasarkan rencana prioritas hasil inventarisasi. Dalam rencana
pemeliharaan terdapat pembagian tugas, antara para pihak yang terlibat dengan pemerintah
diantaranya bagian mana bisa ditangani pengguna dan bagian mana yang ditangani
pemerintah melalui Nota Kesepakatan kerjasama O&P. Penyusunan rencana pemeliharaan
meliputi:
1. Inspeksi Rutin.
Dalam melaksanakan tugasnya, pemelihara atau yang mengoperasikan harus selalu
mengadakan inspeksi/pemeriksaan secara rutin di wilayah kerjanya tergantung dari
ketentuan yang sudah dibuat, untuk memastikan bahwa infrastruktur dapat berfungsi
dengan baik sesuai dengan ketentuan. Kerusakan ringan yang dijumpai dalam
inspeksi rutin harus segera dilaksanakan perbaikannya sebagai pemeliharaan rutin.
Selanjutnya Pengamat akan menghimpun semua berkas usulan dan
menyampaikannya ke dinas pada periode waktu yang telah ditentukan.
2. Penelusuran infrastruktur Berdasarkan usulan kerusakan yang dikirim oleh juru
secara rutin, dilakukan penelusuran untuk mengetahui tingkat kerusakan dalam
rangka pembuatan usulan pekerjaan pemeliharaan periode yang akan datang.
3. Identifikasi dan Analisis Tingkat Kerusakan.
Berdasarkan hasil inventarisasi dilakukan survai identifikasi permasalahan dan
kebutuhan pemeliharaan secara partisipatif, dan dibuat suatu rangkaian rencana aksi
yang tersusun dengan skala prioritas serta uraian pekerjaan pemeliharaan. Dalam
menentukan kriteria pemeliharaan dilihat dari kondisi kerusakan phisik. Pada
hakekatnya pemeliharaan infrastruktur yang tertunda akan mengakibatkan kerusakan
yang lebih parah dan memerlukan rehabilitasi lebih dini. Hasil identifikasi dan analisa
kerusakan merupakan bahan dalam penyusunan detail desain pemeliharaan.
4. Pengukuran Dan Pembuatan Detail Desain Perbaikan Infrastruktur.
a) Survai Dan Pengukuran Perbaikan Jaringan Irigasi
Survai dan pengukuran untuk pemeliharaan infrastruktur dapat dilaksanakan
secara sederhana oleh petugas Dinas/pengelola bersama-sama dengan pihak
yang terlibat dan terkait infrastruktur. Hasil survai yang dituangkan dalam gambar
skets atau diatas gambar as built drawing. Sedangkan untuk pekerjaan perbaikan,
perbaikan berat maupun penggantian harus menggunakan alat-alat tertentu untuk
mendapatkan hasil yang akurat. Hasil survai dan pengukuran ini selanjutnya

digunakan oleh petugas Dinas/pengelola infrastruktur dalam penyusunan detail

desain.
b) Pembuatan Detail Desain.
Berdasarkan hasil survai dan pengukuran disusun rancangan detail desain dan
penggambaran. Hasil rancangan detail desain ini didiskusikan kembali dengan
para pihak terkait dan terlibat sebagai dasar pembuatan desain akhir.
5. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB).
Rencana anggaran biaya dihitung berdasarkan perhitungan volume dan harga satuan
yang sesuai dengan standar yang berlaku di wilayah setempat. Sumber-sumber
pembiayaan pemeliharaan infrastruktur berasal dari :
• Alokasi biaya pemeliharaan dari sumber APBN, APBD, atau DAK
• Kontribusi biaya pemeliharaan oleh para pihak terkait dan terlibat
• Alokasi biaya dari badan usaha atau sumber lainnya
6. Penyusunan Program/Rencana Kerja.
Rencana Program/Rencana kerja dibuat oleh Dinas/Pengelola infrastruktur bersama
pihak yang terkait dan terlibat. Untuk lebih teratur dan terarah dalam mencapai tujuan
kegiatan pemeliharaan infrastruktur perlu adanya suatu program atau rencana kerja
sebagai berikut :
a) Pekerjaan Yang Dilaksanakan Secara Swakelola
Pekerjaan yang dapat dilaksanakan dengan cara swakelola antara lain adalah
berupa pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala yang bersifat perawatan, dan
penanggulangan
1) Pemeliharaan Rutin :
• Pekerjaan pemeliharaan rutin dilaksanakan secara terus menerus
sesuai dengan kebutuhan/hasil inspeksi rutin juru.
• Pelaksanaan oleh dinas/pengelola infrastruktur atau oleh pihak yang
terlibat dan terkait secara gotong royong dengan bimbingan teknis dari
dinas/pengelola infrastruktur.
2) Pemeliharaan Berkala :
• Pekerjaan dilaksanakan secara periodik disesuaikan dengan
tersedianya anggaran.
• Pelaksanaan secara swakelola oleh dinas/pengelola infrastruktur atau
dapat melibatkan pihak terlibat atau terkait.
• Pekerjaan berupa perawatan
3) Penanggulangan
• Pekerjaan bersifat darurat agar bangunan dan saluran segera
berfungsi.
• Pelaksanaan oleh dinas bersama masyarakat dengan cara gotong
royong.
b) Pekerjaan Yang Dapat Dikontrakkan
• Pekerjaan bersifat perbaikan, perbaikan berat, dan penggantian.
• Pelaksanaan melalui pihak ketiga (kontraktor).
B. Pelaksanaan
Pelaksanaan pemeliharaan dilakukan berdasarkan detail desain dan rencana kerja yang telah
disusun oleh Dinas/Pengelola infrastruktur bersama dengan pihak yang terlibat atau terkait.
Adapun waktu pelaksanaannya menyesuaikan dengan jadwal yang telah disepakati bersama
dan ditetapkan oleh Bupati/Walikota/Gubernur sesuai kewenangannya. Pelaksanaan
pemeliharaan dilakukan dengan tahapan sebagai berikut:

1. Persiapan Pelaksanaan Pemeliharaan
Sebelum kegiatan pemeliharaan dilaksanakan perlu dilakukan sosialisasi kepada para

pihak yang terkait dan terlibat, tentang waktu, jenis kegiatan, jumlah tenaga, bahan,
peralatan yang harus disediakan dan disesuaikan dengan jenis, sifat pemeliharaan dan
tingkat kesulitannya.
a) Pekerjaan pemeliharaan yang akan dilaksanakan oleh pihak ketiga perlu

dilakukan persiapan yang menyangkut Pengusulan kebutuhan bahan,
penyediaan tenaga, pengaturan regu kerja, pelatihan praktis mengenai jasa
konstruksi dan jaminan mutu agar tercapainya kualitas pekerjaan sesuai
spesifikasi yang ditetapkan.
b) Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh kontraktor. Disusun dalam paket-paket
pekerjaan yang menggambarkan lokasi, jenis pekerjaan, rencana biaya dan waktu
pelaksanaannya. Dalam perjanjian kontrak kerja antara Dinas/Pengelola
infrastruktur dengan kontraktor perlu dicantumkan ketentuan yang mengikat
antara lain :
• Kontraktor harus menggunakan tenaga kerja setempat kecuali tenaga
kerja tersebut tidak tersedia.
• Adanya kesepakatan bersama antara kontraktor dengan semua pihak
mengenai jam kerja, upah kerja dan hal-hal lainnya.
2. Pelaksanaan Pemeliharaan
• Pihak-pihak yang terlibat dan/atau kontraktor dalam melaksanakan pekerjaan

pemeliharaan wajib memahami dan menerapkan persyaratan teknis yang telah
ditetapkan oleh Dinas/Pengelola infrastruktur.
• Pelaksanaan pemeliharaan tidak mengganggu atau disesuaikan dengan
kelancaran kegiatan lingkungan sekitar
• Dinas/Pengelola infrastruktur wajib menyampaikan kepada masyarakat mengenai
periode waktu pelaksanaan pemeliharaan.
• Untuk pekerjaaan yang dilaksanakan oleh pihak terlibat agar sesuai dengan
kuantitas dan kualitas yang dipersyaratkan, perlu adanya bimbingan dari tenaga
pendamping lapangan.
• Untuk pekerjaan yang dilaksanakan kontraktor, sebagai kontrol sosial pihak
terlibat dapat berperan serta secara swadaya mengawasi pekerjaan.
• Setelah pekerjaan perbaikan selesai dikerjakan harus dibuat berita acara bahwa
pekerjaan perbaikan telah selesai dilaksanakan dan berfungsi baik.
C. Monitoring dan Evaluasi

1. Pemantauan dan Evaluasi
Pemantauan dan evaluasi pada pemeliharaan infrastruktur dilakukan untuk kegiatan

pemeliharaan yang dilaksanakan sendiri secara swakelola ataupun dikontrakkan, baik untuk
jenis pengamanan infrastruktur, pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala dan
penanggulangan/perbaikan darurat.
a) Pemeliharaan Infrastruktur Yang Dilaksanakan Secara Swakelola.
Pemantauan untuk pekerjaan pemeliharaan infrastruktur yang dilakukan secara swakelola

baik pemeliharaan rutin maupun pemeliharaan berkala dilakukan oleh Dinas/Pengelola
infrastruktur bersama engan pihak terkait. Pemantauan dilakukan terhadap realisasi
penggunaan sumberdaya yang meliputi : tenaga kerja, bahan materil, peralatan secara
berkala dipantau dan dibandingkan dengan program pemeliharaan rutin atau rencana yang

telah ditetapkan. Waktu pemantauannya dapat ditetapkan sesuai kesepakatan oleh

Dinas/Pengelola infrastruktur.
Setiap akhir periode dilakukan evaluasi untuk penyempurnaan proses pemeliharaan yang
sedang dijalankan di lapangan. Setiap akhir pekerjaan dilakukan juga evaluasi untuk
penyempurnaan kegiatan pemeliharaan yang akan datang. Hasil evaluasi tersebut dikirimkan
kepada penanggungjawab pekerjaan. Juru/Pengamat infrastruktur mencatat hasil kegiatan
pemeliharaan didalam buku catatan pemeliharaan (BCP). Didalam BCP dapat diketahui
bagian phisik mana yang sudah dan yang belum dilaksanakan pemeliharaannya.
b) Pemeliharaan Infrastruktur Yang Dilaksanakan Secara Kontraktual
Pemantauan pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan infrastruktur yang dilakukan secara

kontraktual baik pemeliharaan berkala maupun perbaikan/penggantian dilakukan oleh
Dinas/Pengelola infrastruktur dengan melibatkan peran serta ihak yang terkait dan terlibat.
1) Pemantauan Dan Evaluasi Mingguan

Pemantauan dan evaluasi kemajuan pekerjaan dilakukan secara mingguan.
Hal-hal yang dipantau dan dievaluasi secara mingguan antara lain meliputi:
• jenis dan volume pekerjaan;
• rencana dan realisasi fisik dan keuangan;
• nilai bobot (dlm %) yaitu biaya dibagi volume yang telah dilaksanakan;
• kemajuan hasil pekerjaan;
• nilai pelaksanaan (%) yaitu kemajuan hasil pekerjaan dibandingkan
dengan nilai bobot seluruh kegiatan.
2) Pemantauan Dan Evaluasi Bulanan
Pada setiap akhir bulan, dilakukan pemantauan dan evaluasi bulanan yang
mencakup :
• jenis dan volume pekerjaan;
• rencana dan realisasi fisik dan keuangan;
• nilai bobot (dlm %) yaitu biaya dibagi volume yang telah dilaksanakan;
• kemajuan pekerjaan fisik (volume v.s. waktu);
• nilai tertimbang (%) yaitu bobot kemajuan biaya serta kinerja fisik.
Hasil pemantauan dan evaluasi tersebut terutama ditujukan untuk keperluan perbaikan
pelaksanaan kegiatan pemeliharaan yang sedang berjalan. Sedangkan untuk perbaikan
perencanaan program pemeliharaan, pemantauan dan evaluasi dilaksanakan pada setiap
akhir tahun. Dengan melihat hasil evaluasi tahunan tersebut, dapat dipelajari masalah dan
kekurangan yang pernah terjadi, sehingga dapat dilakukan perbaikan rencana tahun
berikutnya. Apabila pekerjaan sudah selesai, penilaian hasil pekerjaan dilakukan terhadap
kuantitas dan kualitas pekerjaan. Juga evaluasi dilakukan terhadap fungsi atau kinerja
infrastruktur melalui penelusuran dan pengujian lapangan (trial-run).
2. Laporan Kemajuan Pelaksanaan
Laporan kemajuan pelaksanaan pekerjaan dilakukan secara berkala meliputi:
• Laporan bulanan
o Penggunaan bahan swakelola
o Realisasi pekerjaan yang diborongkan
• Laporan Tahunan
Laporan kemajuan pelaksanaan pekerjaan dibuat oleh pelaksana kegiatan dan
disampaikan kepada Dinas/pengelola infrastruktur.

D. Latihan
1. Apa yang dimaksud dengan Inspeksi Rutin dalam tahap perencanaan operasi dan
pemeliharaan?
2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Pemeliharaan Infrastruktur secara
Swakelola!
E. Rangkuman
Perencanaan pemeliharaan dibuat oleh pihak Dinas/pengelola bersama dengan pihak-

pihak terkait dan terlibat berdasarkan rencana prioritas hasil inventarisasi. Dalam rencana
pemeliharaan terdapat pembagian tugas, antara para pihak yang terlibat dengan
pemerintah diantaranya bagian mana bisa ditangani pengguna dan bagian mana yang
ditangani pemerintah melalui Nota Kesepakatan kerjasama O&P. Pelaksanaan
Pemeliharaan dilakukan berdasarkan detail desain dan rencana kerja yang telah disusun
oleh Dinas/Pengelola infrastruktur bersama dengan pihak yang terlibat atau terkait.
Adapun waktu pelaksanaannya menyesuaikan dengan jadwal yang telah disepakati
bersama dan ditetapkan oleh Bupati/Walikota/Gubernur sesuai kewenangannya.
Pemantauan dan evaluasi pada pemeliharaan infrastruktur dilakukan untuk kegiatan

pemeliharaan yang dilaksanakan sendiri secara swakelola ataupun dikontrakkan, baik
untuk jenis pengamanan infrastruktur, pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala dan
penanggulangan/perbaikan darurat.
Hasil pemantauan dan evaluasi tersebut terutama ditujukan untuk keperluan perbaikan
pelaksanaan kegiatan pemeliharaan yang sedang berjalan. Sedangkan untuk perbaikan
perencanaan program pemeliharaan, pemantauan dan evaluasi dilaksanakan pada setiap
akhir tahun. Dengan melihat hasil evaluasi tahunan tersebut, dapat dipelajari masalah
dan kekurangan yang pernah terjadi, sehingga dapat dilakukan perbaikan rencana tahun
berikutnya. Apabila pekerjaan sudah selesai, penilaian hasil pekerjaan dilakukan
terhadap kuantitas dan kualitas pekerjaan. Juga evaluasi dilakukan terhadap fungsi atau
kinerja infrastruktur melalui penelusuran dan pengujian lapangan (trial-run).

PENUTUP
A. Evaluasi Kegiatan Belajar
1. Berikut ini yang bukan merupakan bagian dari tujuan pemeliharaan adalah
a. Untuk memperpanjang usia kegunaan asset
b. Untuk menjamin ketersediaan optimum peralatan
c. Untuk menjamin pengeluaran keuangan yang jelas
d. Untuk menjamin kesiapan operasional dari seluruh peralatan
e. Untuk menjamin keselamatan
2. Pemeliharaan yang diorganisasi dan dilakukan dengan pemikiran masa
depan, pengendalian dan pencatatan sesuai dengan rencana yang telah
ditentukan sebelumnya adalah pengertian dari
a. Planned Maintenance
b. Emergency Maintenance
c. Preventive Maintenance
d. Corrective Maintenance
e. Shutdown Maintenance
3. Pemeliharaan yang dilakukan pada selang waktu yang ditentukan
sebelumnya, atau terhadap kriteria lain yang diuraikan, dan dimaksudkan
untuk mengurangi kemungkinan bagian-bagian lain tidak memenuhi kondisi
yang diterima adalah pengertian dari
4. Pemeliharaan yang dilakukan untuk memperbaiki suatu bagian (termasuk
penyetelan dan reparasi) yang telah terhenti untuk memenuhi suatu kondisi
yang bisa diterima adalah pengertian dari
5. Berikut ini ialah yang merukan salah satu kegiatan monitoring dan evaluasi
dalam jaringan irigasi adalah
a. Kalibrasi alat ukur
b. Laporan keadaan air dan tanaman
c. Pembagian air sekunder dan primer
d. Rekap provinsi
e. Rekap kabupaten per-masa tanam

6. Kegiatan pemeliharaan dalam jaringan irigasi terbagi menjadi empat jenis,

yaitu
a. Pengamanan jaringan irigasi, pemeliharaan rutin, pemeliharaan
berkala, dan perbaikan darurat
b. Pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala, perbaikan darurat, dan
perbaikan gentian
c. Pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala, perbaikan darurat, dan
perbaikan parsial
d. Monitoring dan evaluasi jaringan irigasi, pemeliharaan rutin,
pemeliharaan berkala, dan perbaikan darurat
e. Pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala, perbaikan darurat, dan
perbaikan total
7. Berikut ini yang bersifat perbaikan ringan dalam pemeliharaan rutin jaringan
irigasi adalah
a. Menutup lubang-lubang bocoran kecil di saluran/bangunan.
b. Membuka lahan khusus cadangan air primer dan sekunder
c. Membuang pengendapan lumpur
d. Mengganti pintu air
e. Mengganti alat ukur
8. Membersihkan katup/valve dari tanah atau kotoran dan pemeriksaan
terhadap kerusakan dan kebocoran, jika terjadi kerusakan segera diganti
adalah salah satu kegiatan dari pemeliharaan SPAM yaitu
a. Pemeliharaan harian atau mingguan
b. Pemeliharaan bulanan atau tahunan
c. Pemeliharaan darurat
d. Pemeliharaan tahunan atau darurat
e. Pemeliharaan bulanan atau darurat
9. Ruang lingkup dalam pemeliharaan bangunan gedung terdiri dari
a. Arsitektural, struktural, mekanikal, elektrikal, tata ruang luar, dan
tatagrha
b. Arsitekrural, struktural, mekanikal, pengairan, tata ruang dalam, dan
tata ruang luar
c. Arsitekrural, struktural, mekanikal, pengairan, tata ruang luar, dan
tatagrha
d. Struktural, mekanikal, elektrikal, tata ruang dalam, dan tata ruang luar
e. Struktural, mekanikal, elektrikal, tata ruang dalam, sanitarian
10. Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur
maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula,
sedang utilitas dapat berubah adalah pengertian dari salah satu lingkup
perawatan bangunan gedung, yaitu
a. Renovasi
b. Restorasi
c. Rehabilitasi
d. Demolition
e. Pembangunan Kembali

B. Umpan Balik
Cocokan jawaban anda dengan Kunci Jawaban, untuk mengetahui tingkat penguasaan
Anda terhadap materi Modul.
Hitunglah jawaban anda yang benar, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk
mengetahui tingkat penguasaan anda terhadap materi pada Modul ini.
Tingkat Jumlah Jawaban yang Benar

penguasaan Jumlah Soal X 100%
=
Untuk latihan soal, setiap soal memiliki bobot nilai yang sama, yaitu 20/soal.
Arti tingkat penguasaan yang Anda capai:
90 – 100 % = Baik Sekali
80 – 89 % = Baik
C. Tindak Lanjut
Tujuan dari Pelatihan Manajemen Konstruksi (SIDLACOM) ialah agar para CPNS
memiliki pengetahuan dan pemahaman mengenai SIDLACOM (Survey, Investigation,
Design, Land Acquisition, Construction, Operation and Maintenance) dalam manajemen
konstruksi.
Pentingnya kompetensi ini dimiliki agar para CPNS memiliki kualitas dan komitmen yang
tinggi dalam bekerja sesuai dengan bidang dan unit organisasiya. Uraian dari materi
pokok 1 sampai dengan materi pokok 3, baru menjelaskan mengenai pentingnya Operasi
dan Pemeliharaan (Operation and Maintenance) dalam manajemen konstruksi.
Masih banyak hal-hal yang tidak disampaikan dalam modul ini, diantara dari mata
pelatihan dalam pelatihan ini, ada pula yang menjadi mata pelatihan pada program
pelatihan jenjang yang lebih tinggi. Oleh karena itu untuk lebih memahami mengenai
Perencanaan Konstruksi, peserta dianjurkan untuk mempelajari, antara lain:
1. Bahan bacaan yang telah digunakan untuk menulis modul ini, sebagaimana
tersebut dalam daftar pustaka.
2. Modul mata pelajaran lain seperti Manajemen Konstruksi dan Modul terkait lainnya.

D. Kunci Jawaban Soal
Latihan Materi Pokok 1
1. Tujuan pemeliharaan yang utama dapat didefinisikan dengan jelas sebagai

berikut;
a. Untuk memperpanjang usia kegunaan asset (yaitu setiap bagian dari
suatu tempat kerja, bangunan dan isinya). Hal ini terutama penting di
negara berkembang karena kurangnya sumber daya modal untuk
penggantian. Di negara-negara maju kadang-kadang lebih
menguntungkan untuk ‘mengganti’ daripada ‘memelihara’.
b. Untuk menjamin ketersediaan optimum peralatan yang dipasang untuk
produksi (atau jasa) dan mendapatkan laba investasi (return of
investment) maksimum yang mungkin.
c. Untuk menjamin kesiapan operasional dari seluruh peralatan yang
diperlukan dalam keadaan darurat setiap waktu, misalnya unit cadangan,
unit pemadam kebakaran dan penyelamatan, dan sebagainnya.
d. Untuk menjamin keselamatan orang yang menggunakan sarana tersebut.
2. pemeliharaan yang dilakukan untuk memperbaiki suatu bagian (termasuk
penyetelan dan reparasi) yang telah terhenti untuk memenuhi suatu kondisi yang
bisa diterima.
3. pemeliharaan yang dilakukan pada selang waktu yang ditentukan sebelumnya,
atau terhadap kriteria lain yang diuraikan, dan dimaksudkan untuk mengurangi
kemungkinan bagian-bagian lain tidak memenuhi kondisi yang diterima.
4. Pemeliharaan Rutin dalam Jaringan Irigasi Merupakan kegiatan perawatan dalam
rangka mempertahankan kondisi Jaringan Irigasi yang dilaksanakan secara terus
menerus tanpa ada bagian konstruksi yang diubah atau diganti. Kegiatan
pemeliharaan rutin meliputi :
a) Yang bersifat Perawatan :
• Memberikan minyak pelumas pada bagian pintu.
• Membersihkan saluran dan bangunan dari tanaman liar dan
semaksemak.
• Membersihkan saluran dan bangunan dari sampah dan
kotoran.
• Pembuangan endapan lumpur di bangunan ukur.
• Memelihara tanaman lindung di sekitar bangunan dan di tepi
luar tanggul saluran.
b) Yang bersifat Perbaikan ringan
• Menutup lubang-lubang bocoran kecil di saluran/bangunan.
• Perbaikan kecil pada pasangan, misalnya siaran/plesteran
yang retak atau beberapa batu muka yang lepas.

5. Pemeliharanan bangunan gedung dalam lingkup arsitektural yaitu

a. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat
(egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.
b. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan
sehingga tetap rapih dan bersih.
c. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
d. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan
berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat
bantu kerja (tools).
e. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang
benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di
bidangnya.
6. Rehabilitasi dalam bangunan gedung adalah Memperbaiki bangunan yang telah
rusak sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu
yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap
dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah.
Latihan Materi Pokok 2
1. Inspeksi Rutin dalam melaksanakan tugasnya, pemelihara atau yang

mengoperasikan harus selalu mengadakan inspeksi/pemeriksaan secara rutin di
wilayah kerjanya tergantung dari ketentuan yang sudah dibuat, untuk memastikan
bahwa infrastruktur dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan ketentuan.
Kerusakan ringan yang dijumpai dalam inspeksi rutin harus segera dilaksanakan
perbaikannya sebagai pemeliharaan rutin. Selanjutnya Pengamat akan
menghimpun semua berkas usulan dan menyampaikannya ke dinas pada periode
waktu yang telah ditentukan.
2. Pemantauan untuk pekerjaan pemeliharaan infrastruktur yang dilakukan secara
swakelola baik pemeliharaan rutin maupun pemeliharaan berkala dilakukan oleh
Dinas/Pengelola infrastruktur bersama engan pihak terkait. Pemantauan
dilakukan terhadap realisasi penggunaan sumberdaya yang meliputi : tenaga
kerja, bahan materil, peralatan secara berkala dipantau dan dibandingkan dengan
program pemeliharaan rutin atau rencana yang telah ditetapkan. Waktu
pemantauannya dapat ditetapkan sesuai kesepakatan oleh Dinas/Pengelola
infrastruktur.
Evaluasi Kegiatan Belajar
1. (C) Untuk menjamin pengeluaran keuangan yang jelas

2. (A) Planned Maintenanace
3. (C) Preventive Maintenance
4. (D) Corrective Maintenance
5. (A) Kalibrasi Alat Ukur
6. (A) Pengamanan jaringan irigasi, pemeliharaan rutin, pemeliharaan berkala, dan
perbaikan darurat
7. (A) Menutup lubang-lubang bocoran kecil di Salurang atau Bendungan
8. (A) Pemeliharaan harian atau mingguan
9. (A) Arsitektural, struktural, mekanikal, elektrikal, tata ruang luar, dan tatagrha
10. (C) Rehabilitasi

DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang No.2 Tahun 2017 Tentang Jasa Konstruksi.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No.12/PRT/M/2015

Tentang Eksploitasi dan Pemeliharaan Jaringan Irigasi
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No.43/PRT/M/2015

Tentang Badan Pengatur Jalan Tol
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.14/PRT/M/2007 Tentang Pengelolaan Rumah

Susun Sederhana Sewa
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.03/PRT/M/2013 Tentang Penyelenggara

Prasarana dan Sarana Persampahan Dalam Penanganan Sampah Rumah Tangga dan
Sampah Sejenis Sampah Rumah Tangga
Hadi, Kusnul. 1996. Teknik Manajemen Pemeliharaan. Erlangga. Jakarta
Barrie, Donald. 1990. Manajemen Konstruksi Profesional. Erlangga. Jakarta

GLOSSARIUM
TPA : Tempat Pembuangan Akhir
PSP : Prasarana dan Sarana Persampahan
BPJT : Badan Pengatur Jalan Tol
KPBU : Kerjasama Pemerintah Badan Usaha
P3A : Perkumpulan Petani Pemakai Air
TPS : Tempat Pengelolaan Sampah
TPS 3R : Tempat Pengelolaan Sampah Re-use, Reduce, dan Recycle
BCP : Buku Catatan Pemeliharaan
RAB : Rencana Anggaran Biaya

1da81 4. Modul Operasi Dan Pelaksanaan Operation and Maintenance

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1da81 4. Modul Operasi Dan Pelaksanaan Operation and Maintenance

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL OPERASI DAN PEMELIHARAAN

PELATIHAN MANAJEMEN KONSTRUKSI

Mampu memahami dan mengetahui konsep operasi dan pemeliharaan

• Service Delivery Structure;

Menurut definisi istilah pemeliharaan pada kenyataannya menunjuk kepada fungsi

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 1

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 2

Pemeliharaan Pemeliharaan Tak

Pemeliharaan Pencegahan Pemeliharaan

Pemeriksaan Penggantian Reparasi minor Overhaul

Gambar 1.1 Bagan hubungan antar bagian bentuk pemeliharaan

1. Pemeliharaan darurat (emergency maintenance); pemeliharaan yang perlu segera

Umumnya, pekerjaan pemeliharaan merupakan kegiatan untuk mempertahankan kondisi

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 3

1. Kerusakan akibat buruknya pelaksanaan pekerjaan awal, sebagai akibat kesalahan

B. Perangkat/Sumber Daya Operasi dan Pemeliharaan

1. Sektor SDA (Irigasi)

Kegiatan operasi jaringan irigasi secara rinci meliputi:

Ruang Lingkup Kegiatan Operasi Jaringan Irigasi meliputi:

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 4

• Pengoperasian Bangunan Pengatur Irigasi.

1) Pengamanan jaringan irigasi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 5

• Melarang memandikan hewan selain di tempat yang telah ditentukan dengan

Pelaksanaan pemeliharaan berkala dilaksanakan secara periodik sesuai kondisi

Pekerjaan pemeliharaan berkala meliputi :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 6

• Pembuangan lumpur di bangunan dan saluran

b) Pemeliharaan Berkala Yang Bersifat Perbaikan

Perbaikan darurat ini dapat dilakukan secara gotong-royong, swakelola atau

Selanjutnya perbaikan darurat ini disempurnakan dengan konstruksi yang permanen

Indikator Keberhasilan Kegiatan Pemeliharaan:

a) Terpenuhinya kapasitas saluran sesuai dengan kapasitas rencana.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 7

2. Sektor Bina Marga (Jalan)

Penanganan Pemeliharaan rutin dilakukan sepanjang tahun secara terus menerus.

Swakelola merupakan cara yang terbaik untuk pelaksanaan Pemeliharaan Rutin,

a) Dalam melaksanakan kegiatan Pemeliharaan Rutin Jalan Nasional dan/atau

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 8

Gambar 1.2 Struktur Organisasi Pemeliharaan Rutin (Swakelola)

a) Pemimpin Bagian Proyek dalam pelaksanaan Pemeliharaan Rutin dibantu

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 9

Gambar 1.3 Struktur Organisme Pemeliharaan Rutin (Dikontrakkan)

3. Sektor Cipta Karya (Sistem Penyediaan Air Minum)

a. Penangkap Mata Air;

Persiapan pengoperasian sistem PMA dilakukan sebagai berikut:

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 10

Pelaksanaan pengoperasian sistem PMA dilakukan sebagai berikut:

1) Lakukan pengecekan pada setiap bagian bak penampung terhadap

b. Saringan Pasir Lambat;

c. Sumur Bor dan Pompa dengan Pipa Distribusi;

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 11

a. Penangkap Mata Air;

1) Bersihkan bangunan penangkap air dari sampah, daun, lumut.

b. Saringan Pasir Lambat;

Pemeliharaan harian atau mingguan;

1) Bersihkan saringan dari kotoran dan sampah-sampah.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 12

Pemeliharaan bulanan atau tahunan

1) Periksa pipa pembawa air baku terhadap kondisi pipa.

c. Sumur Bor dan Pompa dengan Pipa Distribusi;

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 13

2) Melakukan perawatan dengan cara mengangkat pompa untuk mengecek

4. Sektor Perumahan (Rusunawa)