b.

Pengaturan Hak Tanggungan

Sejak undang –undang no.5 tahun 1960 tentang peraturan
dasar pokok-pokok agrariya mulai berlaku,sesungguhnya
telah di tentukan bahwa akan diatur mengenai hak
tanggungan sebagai hak yang memberikan jaminan atas
tanah dan benda benda yang berada di atasnya.Tetapi
harapan itu baru dapat diwujudkan pada kode 1996 dengan
di berlakukannya undang undang no.4 tahun tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah serta benda benda yang berkaitan
dengan tanah(selanjutnya dalam tulisan ini di sebut undang-
undang hak tanggungan)sejak tanggal 9 april 1996.

C. Ciri-Ciri Hak Tanggungan

1.Hak tanggungan memberikan kedudukan yang di
utamakan atau mendahului kepada pemegangnya(doit de
preference).Ciri ciri ini terdapat dalam ketentuan pasal 1
angka 1 dan pasal 20 ayat 1 undang undang hak tanggungan.
2. Hk tanggungan selalu mengikuti objek yang di jaminkan
dalam tangan siapa pun objek itu berada(droit de
suite),sebagaimana di tentukan dalam pasal 7 undang-
undang hak tanggungan.
3.Hak tanggungan memenuhi asas spesialitas dan
publisitas,sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan.
4.Hak tanggungan mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
 Menurut Munir Fuady,selain memiliki ciri-ciri sebagaimana
di kemukakan di atas,terdapat beberapa dasar hak
tanggunganyang merupakan ketegasan yuridis bagi hak
tanggungan.Ada pun dasar-dasar dari hak tanggungan
tersebut adalah:
1.Di sesuaikan dengan berkempangan ekonomi.
2.Di mungkinkan adanya hak tnggungan atas hak pakai atas
tanah.
3.Ketegasan syarat-syatat hak tanggungan(SKPHT).
4.Penyusutan hak tanggungan,sesuai dengan penyusutan
jumlah utang(atas beberapa hak atas tanah dan jika
berjanjikan).
5.Eksekusi hak tanggungan yang beragam.
6.Janji-janji dalam hak tanggungan yang lebih beragam.
7.Ketegasan tentang saat lahirnya hak tanggungan yakni
ketika didaftarkan.
8.Penegasan tempat penempatan irah-irah(judul:demi
keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa),yakni pada
sertifikat hak tanggungan,bukan pada akta hak tanggungan.
9.Peluasan kewenangan pengadilan nengri dalam hubungan
dengan hak tanggungan.
11.Peringkat hak preferensi yang lebih tegas(yakni hanya
piutang kepada negara yang dapat mengalahkannya).
12.Jangka waktu pelaksanaan pencoretan hak
tanggungan(roya) yang lebih tegas.
13.Sanksi yang lebih tegas kepada pejabat pembuatan akta
tanah(PPAT)dan notaris.
14.Penegasan dan peluasan ruang lingkup hak
tanggungan,sehingga termasuk juga hak tanggungan atas
rumah susun.
15.Jumlah utang boleh tidak tetap.
16.Penegasan bahwa perjanjian pokok tidak hanya perjanjian
utang tetapi boleh perjanjian lian,seperti perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang di bawah umur atau orang
yang berada di bawah pengampuan,yang di ikuti oleh
pemberian hak tanggungan.
17.Penegasan bahwa permukaan tanah seperti basement
dari suatu bangunan atau plaza dapat di ikat dengan hak
tanggungan sepanjang ada hubungan dengan hak atas tanah
yang bersangkutan.

d. Asas-Asas hak Tanggungan

1.Asas Publisitas
Mengenai asas publisitas ini dapat di ketahui dari
ketentuan pasal 13 ayat 1 undang-undang hak tanggungan
yang menyatakan bahwa “pemberian hak tanggungan wajib
di daftarkan pada kantor pertanahan.”
2.Asas Spesialitas
Bahwa di anutnya asas spesialitas ini dalam undang-undang
hak tanggungan dapat di ketahui dari bagian penjelasan pasal
11 ayat 1 yang menyatakan bahwa”ketentuan ini
menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sah nya akta
pemberian hak tanggungan.
3.Asas Tak Dapat di Bagi-Bagi
Hal ini di tentukan secara tegas dalam pasal 2 ayat 1
undang-undang hak tanggungan yang menyatakan
bahwa”hak tanggungan mempunyai sifat tak dapat di bagi-
bagi,kecuali jika di perjanjikan dalam akta pemberian hak
tanggungan sebagaimana di maksud pada ayat 2.

e.Objek Hak Tanggungan

Menurut pasal 4 undang-undang hak tanggunganbahwa hak
atas tanah yang dapat di bebani hak tanggungan adalah:
1. Hak guna usaha pasal 4 ayat 1
2. Hak guna bangunan(pasal 4ayat 1)
3. Hak pakai atas tanah hak milik ( pasal 4 ayat 3)
4. Hak atas tanah berikut bangunan,tanaman , dan hasil
karya yang telah ada atau yang akan ada merupakan satu
krsatuan dengan tanah tersebut(pasal 4 ayat 4).
5. Rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun(pasal
27).

Unsur mutkak dari hak atas tanah yang dapat di jadikan

objek hak tanggungan adalah:
1.Hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib di
daftarkan dalam daftar umum,dalam hal ini pada
ketentuan pertanahan.
2.Hak tersebut menurut sifatnya harus dapat di pindah
tangankan,sehimgga bila di perlukan bisa segera di
relialisasiakan untuk membayar utang yang di jamin
pelunasannya.

f.Proses Pembebanan Hak Tanggungan

Proses pembebanan hak tanggungan di lakukan dengan
melalui dua tahapan kegitan yaitu:
1.Tahap pemberian hak tanggungan
Dalam tahap ini menurut ketentuan pasal 10 undang –
undang hak tanggungan di sebutkan bahwa pemberian
hak tanggungan di dahului dengan janji untuk
memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan
hutang tertentu,yang di tuangkan di dalam dan
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian
utang piutang yang bersangkutan.
2.Tahap pendaftaran
Menurut ketentuan pasal 13 undang-undang hak
tanggungan,bahwa pemberian hak tanggungan wajib
didaftarkan pada kantor pertahanan selambat-lambatnya
7 hari kerja setelah penandatangani Akta Pemberiaan Hak
Tanggungan,Penjabat Pembuat Hak Tanah wajib
mengirimkan Akta Pembelian Hak Tanggungan yang
bersanggkutan dan warkat lain yang di perlukan kepada
kantor pertahanan.
 g.Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan Janji-janji
yang Terkandung di Dalamnya.
Menurut pasal 11 ayat (1) Akta Pemberian Hak Tanggung
ini wajib memuat hal- hal berikut:
1.Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak
tanggungan.
2.Domisilisi pihak-pihak sebagaimana di maksud pada
huruf a,dan apabila di antara mereka ada yang berdomisili
di luar Indonesia,baginya harus pula dicantumkan,kantor
PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan dianggap sebagai domisili yang di pilih.
3.Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang di
jamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1)
4.Nilai tanggugan
5.Uraian yang jelas mengenai objek Hak Tanggungan.

Adapun mengenai janji-janji yang dapat dicantum dalam

akta Pemberian Hak Tanggungan adalah sebagaimana
ditentukan dalam Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Hak
Tanggungan.Adapun janji-janji dimaksud adalah sebagai
berikut:
1.janji membatasi kewenangan pemberiaan hak
tangguangan untuk menyewakan objek hak
tanggungan/menentukan atau mengubah jangka waktu
sewa ,kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu
dari pemegang hak tanggungan.
2.Janji yang mengatasi kewenangan pemberi hak
tanggungan,kecuali dengan persetujuan tertulis lebih
dahulu dari pemegang hak tanggungan.
 3.Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang
hak tanggungan untuk mengelolah objek hak tanggungan
berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang
daerah hukumnya meliputi letak objek hak taggungan
apabila debitur sungguh-sungguh
4.Janji yang memberikan keweanangan kepada pemegang
hak tanggungan untuk menyelamatkan objek hak
tanggungan, jika hal itu di perlukan untuk pelaksanaan
eksekusi atau mencegah menjadi hapusnya atau di
batalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena
tidak di penuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang .
5.Janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama memiliki
hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak
tanggungan apabila debitor cedera janji.

h.Hapusnya Hak Tanggungan.

Hak-hak tanggungan bisa hapus dengan alasan-alasan
sebagaimana ditentukan dalam pasal 18 ayat 1 undang-
undang hak tanggungan,yaitu:
1.Hapusnya hutang yang di jamin dengan hak tanggungan.
2.Dilepaskannya hak tanggugan oleh pemegang hak
tanggungan.
3.Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan
peringkat oleh ketua pengadilan negri.
4.Hapusnya hak atas tanah yangdibebani hak tanggunagan
i.Eksekusi Hak Tanggungan
Dalam hubungan dengan utang piutang yang di jamin
maupun tidak di jamin dengan hak tanggungan,apabila
debitor cedera janji atau wan prestasi maka eksekusi
dilakuan melalui gugutan prdata ke penggadilan negri.
Namun demikian,penyelesaian kasus piutang melalui
pengadialan ini memerlukan waktu,tenaga,dan biaya yang
tidak sedikit.
Yang di maksud dengan eksekusi hak tanggungan adalah
apabila debitor cedera janji maka objek hak tanggungan di
jual melalui pelanggan umum menurut tatacara yang di
tentukan dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku dan pemegang hak tanggunagan berhak mengambil
seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan
utangnya,dengan hak mendahului(hak preferen) dari
kreditor-kreditor lainnya .
Mengenai hak eksekusi hak tanggungan diatur dalam paal 20
undang undang hak tanggungan.