Surya Semesta Internusa

Bloomberg: SSIA.IJ | Reuters: SSIA.JK

Industrial Estate

10 February 2021 JCI Index: 6,181.6

Buy (Unchanged) Project Expansion

Target Price (IDR) 700 (from 650) SSIA telah berhasil meluncurkan proyek Subang Smartpolitan pada 4Q20. Dengan
Potential Upside (%) 28 lokasinya yang strategis di Segitiga Emas Rebana dan biaya tenaga kerja yang
kompetitif, manajemen berharap proyek dapat memberikan kontribusi pemasaran
Price Comparison pemasaran seluas ~40 ha mulai tahun ini. Rekomendasi: BUY dengan TP lebih tinggi
Cons. Target Price (IDR) 615 di IDR 700, berarti 0,9x PBV FY21F atau +0.6 SD diatasrerata 5 tahun.
SSI vs. Cons. (%) 114 Peluncuran proyek Subang Smartpolitan pada 4Q20. Keseluruhan proyek akan
dikembangkan dalam empat tahap di atas lahan seluas 2.717 ha. Proyek ini terletak di
Stock Information dalam Segitiga Emas Rebana, sementara biaya tenaga kerja di daerah tersebut cukup
kompetitif (Rp ~ 3 juta) dibandingkan dengan kompetitor sejenis. Sekitar ~ 80% dari
Last Price (IDR) 545
area yang dikembangkan pada tahap pertama akan didedikasikan untuk keperluan
Shares Issued (Mn) 4,705
industri, sedangkan sisanya akan digunakan untuk tujuan komersial dan residensial.
Market Cap. (IDR Bn) 2,564 Manajemen memperkirakan serah terima dapat dimulai pada 1Q23. Meski begitu,
52-Weeks High/Low (IDR) 710/274 proyek tersebut ditargetkandapat memberikan kontribusi marketing sales mulai tahun
3M Avg. Daily Value (IDR Bn) 31.0 ini. Terakhir, jalan tol Patimban yang akan segera dikembangkan (SSIA memegang 25%
Free Float (%) 77.3
konsorsium) akan melewati Subang Smartpolitan, yang akan berdampak positif bagi
pengembangan proyek jangka panjang.
Shareholder Structure:
PT Persada Capital Investama 8.1 Target marketing sales seluas 60 Ha untuk FY21. Manajemen memperkirakan Subang
PT Arman Investments Utama 6.6
dapat menyumbang ~40 ha penjualan tahun ini, dengan perkiraan ASP USD ~ 100 per
m2. Kami melihat industri otomotif, consumer goods, dan logistik dapat menjadi
Interpid Investments Limited 8.0
anchor tenant awal didukung oleh lokasinya yang strategis (dekat pelabuhan
Masyarakat (%) 77.3 Patimban) dan akses ke kota-kota besar. Cadangan lahan yang terbatas di Karawang
Stock Performance (9M20: 112 ha) diperkirakan tetap menjadi tantangan utama bagi perusahaan untuk
(%) YTD 1M 3M 12M menarik pembeli besar. Namun, permintaan yang kuat untuk kavling kecil-menengah
Absolute (5.2) (6.0) 3.8 (21.6)
dari industri data centerdapat menjadi kunci SSIA untuk meningkatkan penjualannya
tahun ini. Oleh karena itu, SSIA memproyeksikan Karawang berkontribusi ~20 ha
JCI Return 3.3 (1.3) 13.0 3.7
marketing sales di FY21, jauh lebih besar dari pencapaian di FY20 (5,6 ha). ASP
Relative (8.5) (4.7) (9.2) 25.3 diperkirakan akan tetap sebesar USD ~ 120 per m2.
Low gearing to sustain expansion; BUY at a TP of IDR 700. SSIA menganggarkan CapEx
Stock Price & Volumes, 12M
Rp 700 miliar tahun ini, untuk pembelian tanah dan pembangunan infrastruktur di
800 300 Subang. Meskipun tingkat kas menurun di 9M20 (Rp 820 miliar), kami melihat gearing
700
250 ratio yang rendah (~10% di 9M20) dapat membantu perusahaan untuk meningkatkan
600
200
hutang untuk membiayai ekspansi. Kami merekomendasikan BUY dengan 28% upside
500
dan TP Rp 700, menyiratkan 0,8x PBV FY21F (+0.6 SD diatas rerata 5 tahun). Risiko
400 150
300
investasi meliputi: 1) lambatnya pemulihan segmen bisnis perhotelan, yang dapat
100
200
terus mengikis profitabilitas, 2) marketing sales yang dibawah ekspektasi, dan 3)
100
50 pencapaian tingkat burn-rate dan kontrak baru yang rendah oleh anak perusahaan
- - (NRCA).
Millions
IDR

Feb-20 Apr-20 Jun-20 Aug-20 Oct-20 Dec-20

Volume (RHS) Last Price
Forecast and Valuations (at closing price Rp 560 per share)
Company Background Y/E Dec 18A 19A 20E 21E 22E
Revenue (IDR Bn) 3,682 4,006 3,264 3,653 4,083
PT Surya Semesta Internusa (SSIA) adalah perusahaan EBITDA (IDR Bn) 421 515 244 418 617
pengembang kawasan industri yang juga mencakup jasa EV/EBITDA (x) 7.6 5.4 14.4 9.5 6.7
konstruksi, properti komersial, dan perhotelan melalui Net Profit (IDR Bn) 38 92 (61) 49 128
anak usahanya. EPS (IDR) 8 20 (13) 11 28
EPS Growth (%) (96.8) 145.0 n/a n/a 159.9
P/E Ratio (x) 69.1 28.2 n/a 52.7 20.3
BVPS (IDR) 848 853 835 845 871
P/BV Ratio (x) 0.7 0.7 0.7 0.7 0.6
DPS (IDR) 7 5 - 2 6
Dividend Yield (%) 3.6 1.3 0.9 - 0.4
ROAE (%) 0.9 2.3 (1.5) 1.3 3.2
Ilham Akbar Muhammad ROAA (%) 1.1 1.8 (1.0) 0.8 1.9
+62 21 2854 8144 Interest Coverage (x) 1.5 2.3 0.5 1.3 1.8
ilham.akbar@samuel.co.id Net Gearing (%) 3.1 NC 9.9 19.1 21.6

www.samuel.co.id Page 1 of 3
Surya Semesta Internusa
Bloomberg: SSIA.IJ | Reuters: SSIA.JK
Industrial Estate

10 February 2021 JCI Index: 6,181.6

Key Financial Figures

Profit and Loss Cash Flow

Y/E Dec (IDR Bn) 18A 19A 20E 21E 22E Y/E Dec (IDR Bn) 18A 19A 20E 21E 22E
Revenue 3,682 4,006 3,264 3,653 4,083 Profit Incl. Minority 90 136 (81) 66 171
COGS (2,701) (2,915) (2,587) (2,729) (2,889) Depreciation & Amort. 165 123 144 155 160
Gross profit 981 1,091 677 924 1,194 Working capital chg (454) 66 (236) 79 179
SG&A 605 601 472 548 621 Operating Cash Flow (774) (67) (39) 274 441
Depreciations 120 98 105 112 117 Capital Expenditure (48) (82) (683) (642) (529)
Operating Profit 256 392 100 264 456 Others 1,969 (10) (21) (47) (49)
EBITDA 421 515 244 418 617 Investing Cash Flow 1,921 (91) (704) (689) (578)
Interest Expense 169 174 206 210 250 Dividend Paid (93) (33) (23) - (10)
Interest Income 73 56 59 61 63 Net Borrowing (799) (320) 31 551 295
Pre-Tax Profit 125 165 (92) 80 207 Others (955) 990 8 551 285
Income Tax 35 29 (11) 14 36 Financing Cash Flow (920) 314 8 551 285
Extraordinary Gain/(Loss) - - - - -
Profit Incl. Minority 90 136 (81) 66 171 Net Changes 227 155 (735) 136 148
Minority Interest 52 44 (20) 16 43 Cash at Beginning 1,145 1,372 1,527 792 928
Net Profit 38 92 (61) 49 128 Cash at Ending 1,372 1,527 792 928 1,076
12.5% 8.8%
Balance Sheet Key Ratios
Y/E Dec (IDR Bn) 18A 19A 20E 21E 22E Y/E Dec (%) 18A 19A 20E 21E 22E
Cash & ST investment 1,372 1,527 792 928 1,076 Gross Profit Margin 26.6 27.2 20.7 25.3 29.2
Receivables 343 461 392 438 490 Operating Margin 7.0 9.8 3.1 7.2 11.2
Inventories 463 422 569 694 800 EBITDA Margin 11.4 12.8 7.5 11.4 15.1
Other Curr. Assets 1,069 1,457 1,371 1,436 1,542 Net Profit Margin 1.0 2.3 (1.9) 1.4 3.1
Total Current Asset 3,247 3,867 3,125 3,497 3,908 Revenue Growth 12.5 8.8 (18.5) 11.9 11.8
Net Fixed Assets 3,551 3,592 4,152 4,660 5,050 EBITDA Growth 14.1 22.3 (52.5) 71.0 47.5
Other Non-Curr. Assets 606 633 594 591 593 Net Profit Growth (96.8) 145.0 n/a n/a 159.9
Total Asset 7,404 8,092 7,871 8,748 9,551 Net Gearing 3.1 (7.4) 9.9 19.1 21.6
Payables 584 727 569 819 1,155 Debt to Equity 34.4 26.7 28.0 40.0 45.0
ST. Debt 755 245 661 444 518
Other Curr. Liabilities 694 741 742 744 746 Major Assumptions
Total Current Liability 2,033 1,713 1,973 2,007 2,419 Y/E Dec 18A 19A 20E 21E 22E
LT. Debt 751 948 563 1,332 1,553 Contract Obtained (IDR Bn) 2,693 2,028 1,700 2,250 2,500
Other LT. Liabilities 235 953 961 969 978 Contract on Hand (IDR Bn) 6,897 6,471 5,560 5,586 5,628
Total Liability 3,019 3,614 3,497 4,308 4,950 Burn Rate (%) 35.4 40.3 40.0 44.0 43.0
Minority Interest 441 514 494 510 553 Marketing Sales (Ha) 8 18 10 40 60
Total Equity 4,385 4,478 4,374 4,440 4,601 Marketing Sales ASP (USD) 120 122 121 105 105

Peers Comparison
Last Market EPS
YTD Chg. PBV (x) PE (x) ROE (%)
Ticker Price Cap Growth
(IDR/ Share) (%) (IDR Tn) 20F 21F 20F 21F 20F 21F 20F 21F
DMAS 224 (8.9) 10.8 1.7 1.9 14.5 13.9 11.7 12.9 (44.3) 4.2
KIJA 174 (18.7) 3.6 0.7 0.7 n/a 41.7 (1.4) 1.6 n/a n/a
SSIA 545 (5.2) 2.5 0.7 0.6 n/a 51.3 (1.5) 1.3 n/a n/a
Average 1.3 1.4 15.1 25.4 6.9 8.8

www.samuel.co.id Page 2 of 3
 Surya Semesta Internusa
Bloomberg: SSIA.IJ | Reuters: SSIA.JK
Industrial Estate

10 February 2021 JCI Index: 6,181.6

Research Team
Head of Equity Research, Strategy, Banking,
Suria Dharma suria.dharma@samuel.co.id +6221 2854 8148
Consumer Staples
Ahmad Mikail Zaini Economist ahmad.mikail@samuel.co.id +6221 2854 8396
William Mamudi, CFTe, CMT Technical Analyst william.mamudi@samuel.co.id +6221 2854 8382
Muhamad Alfatih CSA, CTA, CFTe Senior Technical Portfolio Advisor m.alfatih@samuel.co.id +6221 2854 8129
Cement , Cigarette,Paper, Plantation,Telco
Yosua Zisokhi yosua.zisokhi@samuel.co.id +6221 2854 8387
Infra, Chemical
Dessy Lapagu Aviation, Coal, Metal, Retail dessy.lapagu@samuel.co.id +6221 2854 8392
Automotive,Construction, Mining Cont.,
Selvi Ocktaviani selvi.ocktaviani@samuel.co.id +6221 2854 8393
Precast,Telco, Toll Roads
Ilham Akbar Healthcare, Ind. Estate, Property, Oil & Gas ilham.akbar@samuel.co.id +6221 2854 8144
Nashrullah Putra Media, Poultry nashrullah.putra@samuel.co.id +6221 2854 8739
Calista Muskitta Research Associate calista.muskitta@samuel.co.id +6221 2854 8331

Equity Institutional Team

Benny Bambang Soebagjo Head of Institutional Equity Sales benny.soebagjo@samuel.co.id +6221 2854 8312
Ronny Ardianto Institutional Equity Sales ronny.ardianto@samuel.co.id +6221 2854 8399
Fachruly Fiater Institutional Equity Sales fachruly.fiater@samuel.co.id +6221 2854 8325
Henry Sutanto Institutional Equity Sales hensry.sutanto@samuel.co.id +6221 2854 8329
Sylviawati Customer Service sylviawati@samuel.co.id +6221 2854 8193

Private Wealth Management

Evelyn Satyono Head of PWM Equity Sales evelyn.satyono@samuel.co.id +6221 2854 8380
Clarice Wijana PWM Equity Sales clarice.wijana@samuel.co.id +6221 2854 8395
Gitta Wahyu Retnani PWM Equity Sales gitta.wahyu@samuel.co.id +6221 2854 8365
Wahyudi Budiyono Dealer wahyudi.budiyono@samuel.co.id +6221 2854 8152

Equity Retail Team

Kelvin Long Head of Retail Equity Sales kelvin.long@samuel.co.id +6221 2854 8150
Lucia Irawati Retail Equity Sales lucia.irawati@samuel.co.id +6221 2854 8173
Salt World Widjaja Retail Equity Sales salt@samuel.co.id +6221 2854 8163
Lia Chaterina Retail Equity Sales liachaterina@samuel.co.id +6221 2854 8315

Online Trading Sales Team

Joseph Soegandhi Head of OLT joseph.soegandhi@samuel.co.id +6221 2854 8872
Nugroho Nuswantoro Head of Marketing Online Trading nugroho.nuswantoro@samuel.co.id +6221 2854 8372
Wahyu Widodo Marketing wahyu.widodo@samuel.co.id +6221 2854 8371

DISCLAIMER: Analyst Certification: The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and
no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The
analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any
recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no
circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors.
Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be
guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

www.samuel.co.id Page 3 of 3