Analisis Kelayakan

(Feasibility Analysis) dalam

Perencanan Tata Ruang
RWD Pramono
UGM
 ISI POKOK RTR
UMUM (RTRW) RDTR
• Tujuan • tujuan penataan BWP;
• Kebijakan & Strategi • Rencana struktur ruang; 
investasi Infra
• Rencana Struktur
investasi Infra • rencana pola ruang; alokasi
SDA
• Rencana Polaalokasi SDA • penetapan sub BWP yang
• Rencana Kaw Strategis diprioritaskan
• Rencana Pemanfaatan- penanganannya;
alokasi Finanscial • Ketentuan pemanfaatan
• Rencana Pengendalian ruang -alokasi Finanscial
 Alokasi dalam RTR
• Alokasi SDA
• Alokasi Finansial untuk
– Infrastruktur
– Pengembangan Semua adalah

kelembagaan INVESTASI
– Pengembangan SDM
– Insentif
– .....
INVESTASI
 INVESTASI
• Sering juga disebut sebagai penanaman modal
• upaya penanaman modal untuk mendapatkan keuntungan di
kemudian hari.
– Modal bisa berupa uang
– atau sumber daya yang lain.
• Bisa disebut sebagai akumulasi suatu bentuk aktiva dengan suatu
harapan mendapatkan keuntungan pada masa depan
• Dengan berinvestasi, orang berharap bisa mendapatkan manfaat di
masa mendatang
• adalah suatu kegiatan penempatan sumber daya pada aset
produktif dengan harapan mendapatkan imbal hasil dari
pertumbuhan nilai aset tersebut, dalam jangka waktu tertentu.
– Investasi merupakan lawan kata dari konsumsi, yaitu tindakan pelaku
ekonomi (baik individu maupun kelompok) yang menggunakan barang
maupun jasa
 Investasi yg Baik
(termasuk oleh Publik)
• Pasti mendapatkan Keuntungan (manfaat)
• Keuntungan yg dicapai tertinggi
• Resiko gagal terkecil
• Pengembalian modal cepat
 Keuntungan Investasi
• Keuntungan
= Revenues - Expenditures
• Keuntungan akan terjadi bila benar-benar terjadi transaksi
yaitu
– produk betul-betul diproduksi oleh supplier dan dimanfaatkan
serta terbayarkan oleh consumer
• Jadi harus dilihat, investasi dilakukan oleh suplier dan
dimanfaatkan ileh consumer
• Transaksi akan terjadi hanya jika baik supplier dan
konsumer mendapatkan Keuntungan
Bagi konsumer, keuntungan = Nilai Manfaat – Biaya Pengorbanan (harga
beli)  disebut Consumer Surplus Value (CSV)

Bagi supplier, keuntungan = Harga Jual – Biaya Pengadaan -- 

disebut Producers Surplus Value (PSV)
INVESTASI PUBLIK
 INVESTASI PUBLIK
• Investasi publik adalah investasi oleh pemerintah-
- pengalokasian SD, terutama anggaran publik
• Untuk menyediakan sumber daya dasar seperti air, sanitasi
yang tidak dapat disalurkan oleh sektor swasta.
• Investasi publik juga dipakai untuk mengarahkan masyarakat
misalnya dalam menentukan pilihan tempat orang tinggal
dan bekerja atau untuk untuk mempengaruhi sifat dan jenis
investasi lain oleh swasta
• Semua mengarah pada produktivitas
masyarakat/negara yang lebih tinggi
• Output Investasi Publik harus barang Publik
 Semua Penggunaan Anggaran Publik
adalah untuk Pengadaan Barang Publik
 Types of Goods RIVALRY NON-RIVALRY

BARANG BARANG
EXCLUDABLE SWASTA SEMI-SWASTA
(Private goods) (Club goods)

BARANG BARANG
NON-EXCLUDABLE SEMI-PUBLIK PUBLIK
(Common goods /
(Public goods)
Common pool resources)
 Pertanyaan hrs dijawab sebelum
eksekusi Inevestasi Publik
• Apakah sumber – sumber daya yang terbatas
jumlahnya sudah digunakan seoptimal mungkin?
– Paling menguntungan?
– Tertinggi keuntungannya?
• Apakah hasil yang dicapai sudah setimpal dengan
jumlah biaya yang dikeluarkan?
– Rasional denagn perngobanannya?
– Paling efektif?
• Apakah keputusan investasi yang diambil paling
kecil resikonya
 Alat Argumentas
• Cost Benefits Analysis
(CBA)
• Cost Effectiveness
Analysis (CEA) Secara Umum tdk
berbeda dgn metode
• Risk Analysis yg dipakai Swasta
COST BENEFIT ANALYSIS
 Ttg CBA
• Adalah analisis untuk melihat prospek
keuntungan dari sebuah investasi
• Parameter utama
– Benefits-Cost Ratio (BCR)-- Tot Revenues/Tot
Expenditures
– NPV -- (Tot Revenues – tot Expenditures) yg telah
disesuaikan dgn Discount Rate
• Terlihat dalam sistem CASH FLOW, sehingga bisa
tambahan parameter
– ROI, BEP
 Pengertian
Biaya, Pendapatan, dan Keuntungan dalam Cash Flow

• Biaya=Expenditures :
semua pengeluaran untuk
memperoleh faktor-faktor
produksi dan bahan-bahan KEUNTUNGAN =
mentah yang akan di gunakan Tot PENDAPATAN – tot PENGELUARAN(BIAYA)
untuk menghasilkan produk siap
jual/sewakan
• Pendapatan=Revenu CATATAN:
e : seluruh pembayaran oleh HARUS DIPERHATIKAN KAPAN ????????
konsumen/pihak lain • SETIAP JENIS PENDATAPAN DIDAPATKAN
• Keuntungan/Benefit •SETIAP KOMPONEN BIAYA DIKELUARKAN

s/Profits : selisih dari

Pendapatan dengan
pengeluaran
 PENGARUH WAKTU
• KEUNTUNGAN = Tot PENDAPATAN – tot PENGELUARAN(BIAYA)
• CATATAN PENTING :
HARUS DIPERHATIKAN KAPAN ????????
– SETIAP JENIS PENDATAPAN DIDAPATKAN
– SETIAP KOMPONEN BIAYA DIKELUARKAN

• KARENA NILAI UANG DIPENGARUHI WAKTU,

BEGITULAH NILAI BIAYA, PENDAPATAN
DAN KEUNTUNGAN
 Karakter Biaya, Pendapatan dan
keuntungan pada Bisnis
• Karene investasi publik, pada umumnya
– Jangka panjang pembangunan hingga akhir pemanfaatan
hasil
– Jangka panjang operasinya (MO)
– Jangka Penjang pengeluaran biaya modal (bisa juga
mencicil modal pinjaman)
– Jangka panjang pembiayaan (dicicil melalui pajak/retribusi)
• Maka Biaya, Pendapatan, dan Keuntungan pada
umumnya tidak terjadi pada sekali waktu
• Biaya, Pendapatan, dan Keuntungan terlihat pada CASH
FLOW
 Cash Flow
• adalah suatu laporan keuangan yang berisi pengaruh kas dari kegiatan operasi, kegiatan
transaksi investasi, kegiatan transaksi pembiayaan/pendanaan, dan kenaikan atau penurunan
bersih dalam kas suatu perusahaan selama periode tertentu

• Berbeda dari neraca keuangan atau laporan pemasukan, cash flow hanya
menggunakan cash sebagai dasar dari akuntansinya.

• Transaksi bersifat non-cash seperti penurunan nilai, penambahan bunga, dan lain-lain tidak
terlibat langsung dalam cash flow,

• Nilai uang yg dituliskan adalah nilai saat dituliskan, sesua dengan bukti tangal pembayaran

• Tujuan tanpa penyesuaian agar laporan cash flow sulit untuk dimanipulasi.
• Cash flow tidak bisa langsung untuk CBA

• Penggunaan Cash flow untuk BCA adalah teknik

untuk melakukan analisis hubungan antara biaya
dan manfaat (keuntungan) dari suatu proyek
dalam rentang waktu tertentu
Perlunya Penyesuaian Nilai Uang pada
Sistem Cash Flow utk CBA
• Karena nilai uang biaya dengan keuntungan
sering kali tidak tejadai dalam waktu
bersamaan,
• nilai uang yang kita miliki saat ini dapat
menjadi lebih besar di masa mendatang.
• Maka perlu ada penyesesuaian nilai uang,
sebagai:
– Present Value of Money, atau
– Future Value of Money
 Present Value
• Present value merujuk
pada nilai yang dimiliki
uang pada saat ini.
• Misal Kita memiliki
Rp1.000.000,00. Bila Kita
hanya menyimpan uang
tersebut di rumah, maka
nilainya akan berkurang di
masa mendatang
• karena berarti Anda
menghilangkan nilai
tambah yang bisa Anda
dapatkan melalui
investasi.
 Future Value
• Future value, atau nilai uang di masa
mendatang, menunjukkan nilai Simple Interest Future value = PV x
tambah dari investasi (atau [1+(i x n)]
perolehan dari suku bunga)

• Ada dua macam suku bunga yang compound interes Future Value t:
dapat Anda gunakan untuk Future value = PV x (1+i)n
menghitung future value,
yaitu simple interest dan compound
interest. Simple interest adalah PV: Present value, uang yang Anda
bunga yang Anda dapatkan dari nilai investasikan saat ini
investasi Anda saat ini.
Sedangkan compound I : suku bunga (atau nilai tambah yg
interest (bunga berbunga, bunga
majemuk) adalah bunga yang Anda mungkin dihasilkan krn investasi)
dapatkan dari investasi Anda saat ini
dan dari akumulasi investasi N : jangka waktu/periode
tersebut.
= FV/PV
= NILAI UANG TAHUN DEPAN/NILAI UANG TAHUN INI
Atau bisa juga

= NILAI UANG BULAN DEPAN/NILAI UANG BULAN INI

Gambaran Perubahan Nilai Uang
Parameter kelayakan dalam CBA
• Yang diperhitungan dalam cash
Flow-CBA
–NPV (Net Present Value)
–OI (Return Of Investment)
–BC ratio
–IRR (Internal Rate of Return)
–PBP (Payback Period)
 Net Present Value (NPV)
• Adalah hitungan keuntungan
kumulatif yg memperhatikan
nilai waktu dari uang
• dihitung dari selisih nilai
proyek pada awal tahun
dikurangi dengan tingkat
bunga diskonto (peluang nilai
tambah di masa depan).
• NPV > not , proyek tdk rugi
Net Present Value (NPV)
T
penerimaan(t)- pengeluaran(t)
NPV = å t
t=0 (1+i)
• i = discounted interest rate
• NPV bernilai + (positif)  proyek berpotensi menghasilkan profit
(secara ekonomi)
Asumsi:
1. Nilai i konstan
2. Expenses dan revenue telah dapat diestimasi dengan “sempurna”
Atau dgn benatuk formula dibawah ini
Perbandingan Pengeluaran, Pemasukan Rutin, dan NPV
 Return On Investment (ROI)
• Adalah prosentase manfaat suatu proyek
dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkannya
• suatu proyek investasi diteraima jika mempunyai ROI
lebih besar dari 0
Contoh Data dan hitungan ROI
 Payback Period
• Adalah jangka waktu pemilihan modal yang diinvestasikan: kriteria kelayakan dari metode ini
adalah:
• Proyek dikatakan layak jika jangka waktu pengembalian investasi lebih pendek dari umur
ekonomis proyek.

• Terdapat metode
• arus kumulatif dan
• metode arus rata-rata.
• Metode arus kumulatif digunakan jika aliran kas proyek tidak seragam atau berubah-ubah.
Rumusannya sebagai berikut:
Cf = Biaya pertama
An= Aliran kas pada tahun n
n = Tahun pengembalian ditambah 1

• metode arus rata-rata digunakan jika aliran kas proyek sepanjang usia ekonomis proyek
jumlahnya tetap. Dan untuk perhitungan rumusnya adalah sebagai berikut:

Cf = Biaya pertama
A = Aliran kas bersih (neto) per
tahun
 Internal Rate of Return (IRR)
• Membandingkan rate of return Internal Rate of Return
yang diinginkan dengan tingkat
suku bunga di pasar uang Secara matematis IRR adalah nilai ketika NPV = 0

T
penerimaan(t) T pengeluaran(t)
• jika lebih besar berarti investasi å (1+ i) t
=å
(1+ i)t
menguntungkan t=0 t=0
IRR > discounted rate  proyek berpotensi menghasilkan profit

• Misal IRR (nilai tambah) suatu

proyek 15% sementara bunga
dipasar uang 13% berarti
proyek tersebut layak diterima.

• Secara matematis, IRR dihitung

saat NPV = 0
Contoh cek IRR
 BC ratio
• Perbandingan antara nilai manfaat
(pendapatan) dengan biaya (pengeluaran)
• Harus lebih dari 1
• Semakin besar nilai BCR, semakin profitable

BCR = tot PENDAPATAN/tot PENGELURAN

 2 Jenis CBA
– Financial CBA/Financial Analysisi untuk analsis
investasi non publik (swasta/perorangan) yang
hanya memperhitungkan biaya dan manfaat
langsung yg tercermin dalam nilai (moneter)
pasar-- DIPAKAI DALAM BISNIS REAL ESTATE
– Economic CBA /Economic Analysisuntuk analsis
investasi Publik yg tidak semua biaya dan
manfaatnya tercermin dalam nilai (moneter) pasar
- selain biaya dan manfaat langsung ada
Biaya/Manfaaat tidak langsung
 BEDA ANTARA FINANCIAL CBA
DGN ECONOMIC/SOCIAL CBA/CBA utk sektor publik
Table 1.FIR R ,EIR R ,N P V and B /C R atio for Investm ent P roject

A nalytical
FinancialA nalysis Econom ic A nalysis
A ppｒoach

Targeted
Sector P rivate Sector P roject P ublic Sector P roject
P roject

FinancialC ost-B enefit A nalysis Econom ic C ost-B enefit A nalysis

Specific
C ost-P rofit A nalysis　based on (C ost-B enefit A nalysis at (C ost-B enefit A nalysis at
M ethod of
C ash Flow s Finaicial P rices) based on Econom ic P rices) based on
A nalysis
C alculated C ash Flow s C alculated C ash Flow s

V alue for FIR R Q uasiEIR R EIR R

Investm ent Q uasiN P V NPV

D ecision Q uasiB /C R atio B /C R atio

B intang U niversity P roject of B intang U niversity P roject of
P roject P roject X of A ppendix 4,
A ppendix 5 (FC B A ) A ppendix.5 (EC B A )
SchoolC onstruction &
of
M anagem ent P roject of A ppendix 5,
Life-long Education P roject of
A pp.4 and
A ppendix 5,
A pp.5 U niversity Student P roject of A ppendix 5
 Format Umum CBA
KOMPONEN Waktu Periodik (Tahun/Bulan ..)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 .....
PENDAPATAN/REVENUE (R)

Penjualan/sewa

Layananan

Bagi hasil

.......
PENGELUARAN/COST/
EXPENDITURE (E)
Pembelian Tanah

Perencanaan

Konstruksi

.....

R-E dalam sesuai cash flow

DISCOUNT RATE (NilauiTambah)

R-E dalam Present Value th 1)

NPV
 Table CBA sektor Publik
• Ada biasa dan pendapatan TIDAK LANGSUNG
TAHUN TAHUN
SHARING PARTIES SHARING PARTIES
0 1 0 2 1 32 3 50
50
COST COST
DIRRECT DIRRECT

INDIRRECT INDIRRECT

REVENUE/BENEFITS REVENUE/BENEFITS
DIRRECT DIRRECT

INDIRRECT INDIRRECT

REVENEU-COST REVENEU-COST
DISCOUNT RATE DISCOUNT RATE
NPV NPV
 Dalam CBA investasi Publik
• Ada Biaya langsung
• Ada biaya tak
langsung
• Ada keuntungan
langsung
• Ada keuntungan tak
langgung
Catatan
Nilai biaya tak langsung & keuntungan tak langgung
dilakukan nmelalui valuasi
Contoh valuasi biaya (input)
langsung
Contoh Externalitas Negatif (=Biaya tak
Langsung)
Contoh Keuntungan tidak langsung
Contoh valuasi Kerugian
(biaya tak langsung)
 Table CBA Publik
Sebagai kerangka keputusan sharing yg ADIL, SALING MENGUNTUNGKAN
utk seluruh STAKEHOLDER

• Tertunjukkan siapa Stakeholder/Sharing parties yang mengalami Biaya

maupun manfaat, baik langsung dan tidak langsung
TAHUN
SHARING PARTIES 0 1 2 3 50
COST
DIRRECT

INDIRRECT

REVENUE/BENEFITS
DIRRECT

INDIRRECT

REVENEU-COST
DISCOUNT RATE
NPV
 CBA utk Alokasi Guna Lahan
• Lahan di anggap sebagai INPUT=Ekspenditure,
bersama dengan Input lain
• Dampak juga dinilai + EXPENDITURE
• Nilai Hasil Produksi atau Nilai Sewa Ruang adalah
NILAI REVENUE
• NILAI REVENUE- EXPENDITURE = KEUNTUNGAN
• KEUNTUNGAN TERTINGGI didapat dari
MEMBANDINGKAN DENGAN PROSPEK (NPV) dari
GUNA LAHAN LAIN
VALUASI UTK CBA
INVESTASI PUBLIK
 Valuasi
= PENILAIAN BESARAN SECARA MONETER DARI
– ASET
– BIAYA PRODUKSI
– MANFAAT/KEUNTUNGAN CBA
– KERUGIAN
 Proses dasar Valuasi

Indentifikasi Harga/biaya dari

Penilaian besaran
RAGAM, besaran
manfaat/kerugian
manfaat/kerugian manfaat/kerugian
 Valuasi Dampak Program
• Analisis biaya-manfaat lingkungan (CBA) mengacu pada
penilaian ekonomi terhadap kebijakan dan/atau
program/proyek yang bertujuan untuk meningkatkan Anggaran PEMANFAATAN/PROGRAM
penyediaan jasa lingkungan produksi & RUANG/PROYEK/KEGIATAN
operasional
• ataupun penilaian ekonomi terhadap tindakan yang
mungkin mempengaruhi lingkungan (kadang-kadang
negatif). Dirrect/indirrect:
• Aplikasi CBA pada kebijakan/permasalahan lingkungan -Negatif =cost
-Positif = benefits
berkaitan erat dengan eksternalitas (third party) –
eksternalitas positif (manfaat sosial) dan negatif (biaya
sosial) sejauh mana suatu proyek dianggap
layak/efisien dengan memperhitung biaya dan manfaat
sosial.
• Ini berarti, aplikasi CBA dalam sektor publik juga harus
mempertimbangkan beberapa aspek terkait social
benefit (social welfare function) dan lingkungan.
• Secara terinci, aspek tersebut mempertimbangkan
dampak penerapan program secara langsung (direct
impact), tidak langsung (indirect impact), atau faktor
eksternalitas, dan shadow price.
Outcome, Impact, & negatif side Impact adalah
manfaat dan biaya tak langsung dari program
DAMPAK PAROGRAM berupa biaya/keuntungan TIDAK LANGSUNG
pada dasarnaya adalah penerapan KONSEP EKSTERNALITAS

Konsep eksternalitas pertama muncul berawal dari prinsip-prinsip ekonomi yang

dikemukakan oleh Alfred Marshall tentang kurva penawaran yang menurun
(downward-sloping supply curve) dari industri kompetitif (Mishan,1990)

Lebih lanjut Marshall mengatakan bahwa eksternalitas timbul ketika suatu

variabel yang dikontrol oleh suatu agen ekonomi tertentu mengganggu fungsi
utilitas (fungsi kegunaan) agen ekonomi lain

Mueller mennyatakan sebagaiefek samping terjadi ketika kegiatan konsumsi

atau produksi dari suatu individu atau perusahaan mempunyai dampak yang
tidak diinginkan terhadap utilitas atau fungsi produksi individu atau
perusahaan lain.
 EKSTERNALITAS

Eksternalitas adalah dampak yang diterima oleh beberapa pihak sebagai akibat kegiatan
ekonomi, baik produksi, konsumsi atau transaksi yang dilakukan oleh pihak lain. Eksternalitas
dapat disebut juga sebagai efek limpahan atau efek kepada pihak ketiga, artinya ada pengaruh
dari suatu transaksi tertentu kepada pihak lain yang tidak terlibat transaksi. Dampak dari suatu
kegiatan atau transaksi ekonomi bisa bersifat positif (positive external effects, external economic)
maupun bersifat negatif (negative external effects, external diseconomic).

 Dampak • Eksternalitas negatif

• Eksternalitas positif

 Jenis kegiatan • Eksternalitas produksi

• Eksternalitas konsumsi
• Eksternalitas distribusi

 Keberadaan • Eksternalitas kepemilikan

• Eksternalitas teknik
• Eksternalitas barang publik
 Contoh Valuation diperlukan
dlm CBA sektor Publik
• PENILAIAN BESARAN SECARA • BIAYA, PENDAPATAN & KEUNTUNGAN
MONETER DARI: dapat berupa:
– NILAI ASET DARI BARANG
– Nilai aset LINGKUNGAN
– BIAYA – MANFAAT/KEUNTUNGAN DARI
KEBERADAAN BARANG/FUNGSI
• MANFAAT
– PENDAPATAN – BAHAN BAKU
– REGULASI EKOLOGI
– HABITASI
– KEUNTUNGAN – INTRINSIK
– KERUGIAN DARI
KETIADAAN/KEHILANGAN /KERUSAKAN
BARANG/FUNGSI LINGUNGAN
• RAGAM KERUSAKAN LINGKUNGAN
• Yg tidak langsung tercermin – DEPLESI
dalam transaksi – DEGRADASI
– POLUSI
 JENIS ASET
Aset

Aset Aset
Berwujud Tanwujud

aset aset non- Sosial/Kele

iindividual
finansial finansial mbagaan

aset non-
aset hasil
hasil
produksi
produksi

aset tetap barang

inventaris
berharga
Manfaat=NILAI PENDAPATAN
 Berbagai kebaikan yang akan terjadi jika suatu
barang ada, kegiatan berlangsung, atau
terjadainya keadaan tertentu
 Konsekuensi dari kehadiran suatu barang,
kegiatan, atau keadaan yang akan membuat
seseorang menjadi lebih baik
 Sesuatu yang jika bertambah atau berkurang
akan membuat situasi lebih baik

MANFAAT DAPAT DIRASAKAN SECARA SADAR

ATRAU TIDAK SADAR
 Biaya Produksi (Production Cost)
• adalah sebagai semua pengeluaran untuk
memperoleh faktor-faktor produksi dan
bahan-bahan mentah yang akan di gunakan
untuk menciptakan barang-barang
• atau komponen yg terkurangi nilainya akibat
dari proses produksi
• Biaya dapat dikeluarkan secara sadar oleh produsen
• Secara tidak sadar olel produsen
• Atau secara tidak sadar oleh non produsen
 KERUGIAN juga menjadi Biaya
 Berbagai keburukan yang akan terjadi jika suatu
barang ada, kegiatan berlangsung, atau
terjadainya keadaan tertentu
 Konsekuensi negatif dari kehadiran suatu
barang, kegiatan, atau keadaan yang akan
membuat seseorang menjadi lebih baik
 Konsekuensi negatif dari kehilangan suatu
barang, kegiatan, atau keadaan yang akan
membuat seseorang menjadi lebih baik
 Sesuatu yang jika bertambah atau berkurang
akan membuat situasi lebih buruk
 Ingat,

KEUNTUNGAN
=
PENDAPATAN/REVENUE – PENGELUARAN/BIAYA
 BIAYA, PENDAPATAN & KEUNTUNGAN dari
INVESTASI PUBLIK YG PERLU DIVALUASI dapat berupa:
– NILAI ASET DARI BARANG
– Nilai aset LINGKUNGAN
– MANFAAT/KEUNTUNGAN DARI KEBERADAAN
BARANG/FUNGSI
• MANFAAT
– BAHAN BAKU
– REGULASI EKOLOGI
– HABITASI
– INTRINSIK
– KERUGIAN DARI KETIADAAN/KEHILANGAN /KERUSAKAN
BARANG/FUNGSI LINGUNGAN
• RAGAM KERUSAKAN LINGKUNGAN
– DEPLESI
– DEGRADASI
– POLUSI
PERBEDAAN MANFAAT, NILAI DAN
HARGA
Atribut suatu produk yang mempunyai
MANFAAT Kemampuan untuk memuaskan keinginan.

menciptakan

Ukuran kuantitatif bobot suatu produk

NILAI yang dapat ditukarkan dengan produk lain

Diukur sebagai

Nilai yang disebutkan dalam satuan

HARGA Rp atau satuan moneter lainnya,
merupakan ukuran kelangkaan
 Valuasi dalam proses CBA sektor
PUBLIK
• adalah proses MONETARISASI dari MANFAAT
ATAU PENGORBANAN, terutama yang tdak
langsung tercermin pada transaksi
• MONETARISASI EKSTERNALITAS (Positif
ataupun NEGATIF)
 Ragam Pendekatan Valuasi
Dalam bidang Ekonomi
Lingkungan

Dalam bidang
Real Estate

Perbandin Berdasar Berdasar

gan harga biaya Peluang
Pasar pengadaan Pendapatan
Diadopsi oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI)

MISALNYA MULTIPLIER
EFFECT, ada di sini
COST EFFECTIVENESS ANALYSIS
 Cost Effectiveness Analysis
• pada prinsipnya adalah membandingkan output yang
dihasilkan dari berbagai kombinasi input,
• sehingga bisa diperkirakan kombinasi biaya terendah
yang menghasilkan output yang diharapkan.
• Atau bisa pula mengidentifikasi output yang terbaik
dari suatu biaya yang besarannya sudah ditentukan
• CEA adalah proses mencari Biaya minimum dari manfaat yang
diberikan - Manfaat maksimum dari biaya yang diberikan
– Biasanya diungkapkan dalam bentuk
biaya yang dikeluarkan per outcome
yang diterima (CE Ratio)
 Formula CE ratio

CE Ratio = Total Biaya

Manfaat yang dihasilkan
• Program A dengan biaya 50 juta rupiah dapat
mengentaskan 100 KK miskin
• CE Ratio = Rp 500 ribu/KK miskin
• Program B dengan biaya 50 juta rupiah dapat
mengentaskan 15 KK miskin ,
• CE Ratio = Rp 3.333.000/KK miskin
• Mana program yang lebih cost – effective…???
• Analisis risiko akan menentukan faktor risiko
mana yang berpotensi lebih besar dampak
 Monte Carlo quantitative
risk analysis method (MCRAM)
• Adalah model representasi realitas dianalisis
melalui struktur perhitungan matematis,
• di mana variabel risiko signifikan dihitung dan
ditempatkan dalam kaitannya dengan
variabel-variabel lainnya yang memengaruhi
proyek
• Resikop dicek dari kemungkinan Net Present
Value terendah (bahkan mungkin minus)
 Proses MCRAM

• perlu mengidentifikasi fungsi kemungkinan yang

terkait dengan masing-masing variabel
dipengaruhi oleh risiko, yaitu fungsi yang
menjelaskan dan mencerminkan perilaku dari
variabel risiko yang ditentukan  misalnya
kemungkinan terendah dari volume penjulan
Contoh
variable
berisiko dlm
suatu
perusahaan
 Value at Risk (VAR)
• adalah ukuran untuk kuantifikasi risiko
• Misalnya, jika ditemukan bahwa VAR tahunan proyek
bisnis adalah 1 juta dengan tingkat kepercayaan 95%,
– itu berarti hanya ada 5 kemungkinan di antara 100,
– dalam kondisi pasar normal,
– bahwa kerugian lebih dari 1 juta bisa terjadi
• Pada Value at Risk (VAR) proyek untuk tingkat
kepercayaan tertentu, misalnya 95%,
– dihitung sebagai perbedaan antara nilai rata-rata NPV dan
nilai yang hanya memiliki kemungkinan terjadinya 5%
 Contoh Data utk Risk Analysis
• Grafik menunjukkan apa yang bisa
membentuk kurva profil berdasar
NPV atau laba bersih.
• (Persentil) menunjukkan bahwa
dengan kemungkinan 5% nilai NPV
akan kurang dari 20.926,9, dan
dengan kemungkinan 5% hasilnya
akan lebih besar dari 65.376,5.
• Gragfik memvisualisasikan
– Sumbu X adalah seluruh rentang nilai
hasil
– Sumbu Y adalah kemungkinan
terjadinya yang masih harus dibayar
– Semakin berisiko bisnis, semakin luas
jangkauan hasil yang mungkin, sehingga
menimbulkan kurva yang lebih
horizontal.
– Ketika kurva menjadi lebih vertikal,
ketidakpastian terkait dengan proyek
berkurang.
Contoh Variable penentu bervariasinya NPV
Perkiraan
VAR
• Perkiraan
didasarkan
pada
Likelihood
• Grafik
menunjukkan apa
yang dapat
membentuk kurva
profil risiko,
berkenaan dengan
risiko yang
mempengaruhi
NPV atau laba
bersih.
 Bandingkan profil risiko (alternatif
skenario optimistis-pesimistis)

• Didasarkan pada
hipotesis tentang
perilaku variabel itu
akan dibuat, dan
pengaruhnya thd
NPV
Fluktuasi – Cash flow & Variasi NPV
Contoh 2 Skenario Cash-flow