PERPAJAKAN II

Nama : Nelly Imelda

NIM : 1901036184
Jurusan: Akuntansi
Kelas : AK/F

BAB 13
Perlakuan PPN atas Penyerahan BKP oleh Real Estate/Industrial Estate, dan Kegiatan
Membangun Sendiri
Wajib Pajak Real Estate adalah Wajib Pajak yang usaha pokoknya mencakup pembelian,
penjualan, persewaan dan pengoperasian Real Estate baik yang dimiliki sendiri maupun yang
disewa.

Pelaku Usaha:
1. Berbadan hukum (PT, Yayasan, Koperasi)
2. Dalam akta pendirian:
1) Bertindak sebagai pengembang/developer bagi PT
2) Bertujuan menyediakan perumahan bagi anggotanya
3. Memiliki sertifikat pengembang/developer dari lembaga berwenang atau tergabung
dalam asosiasi pengembang seperti REI, APERSI, APERNAS.

Produk Real Estate

Residensial Komersial
Perumahan (inc. tanah kapling) Gedung Perkantoran
Rusun Ritel
Ruko (Rumah Toko) Lahan Industry
Rukan (Rumah Kantor) Kawasan Pergudangan
Apartemen
Dasar Hukum
1. Nilai Pengalihan Hak (PP 71/2008)
2. Pembayaran PPh Final (Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan SE-80/PJ/2009)
3. PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah PMK-
253/PMK.03/2009)
4. PPN dan PPnBM
5. Faktur Pajak (SE-50/PJ/2011)
6. Fasilitas PPN Dibebaskan (36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012)
7. PPnBM atas Rumah Mewah (Peraturan Menteri Keuangan No. 620/PMK.03/2004)

Proses Bisnis dan Aspek Pajak Real Estate

No Proses Bisnis Dasar Hukum Pelaku
1 Pembelian lahan PPh Pasal 21/23 Jasa Perantara
2 Pematangan tanah PPh Pasal 4 ayat (2) Jasa Konstruksi
3 Konstruksi PPh Pasal 4 ayat (2) Jasa Konstruksi
4 Penjualan PPh Pasal 4 ayat (2), -
PPN/PPnBM, PPh Pasal 22
atas Rumah Mewah
5 PPJB - Harga jual dan cara
pembayaran: 1) Cash keras, 2)
Cash lunak, dan 3) Kredit
Pemilikan Rumah (KPR)
6 AJB + SSP PPh Pasal 4 - Notaris/PPAT
ayat (2)
7 Konsumen PPH OP -

Contoh Proses Bisnis Real Estate:

PT. Rumah Mewah Jakarta mendirikan Perumahan Delia Indah di kota Jakarta. Perusahaan
tersebut membeli tanah seluas 80.000 m2, seharga Rp 80.000.000.000 (harga Rp 1.000.000/m2).
Berikut proses bisnisnya:
1. Pembelian lahan
Perusahaan membeli tanah dari Tn Beckham dan Tn Beckham telah membayar PPh final
atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan harga NJOP (NJOP: Rp
500.000/m2). DPP atas harga beli perusahaan sebesar Rp 1.000.000.000/m2. (bukan
objek PPN).
2. Pematangan tanah
Selanjutnya Wajib Pajak melakukan pematangan tanah dan menggunakan jasa
perusahaan konstruksi PT. XYZ (PKP) dengan membayar Rp 100.000/m2, sehingga
Wajib Pajak membayar untuk kegiatan tersebut sebesar Rp 8.000.000.000 (objek PPN).
 3. Jasa Konstruksi
Perusahaan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. DEF untuk membangun
fasilitas umum, fasilitas sosial dan mendirikan 100 rumah tipe 348/300 (LB/LT) dan 50
rumah tipe 300/300. Perusahaan membayar Rp 145.000.000.000 kepada perusahaan jasa
konstruksi tersebut (objek PPN)
4. Penjualan tanah dan/atau bangunan
Wajib Pajak telah menjual seluruh unit rumah yang tersedia dengan rincian masing-
masing harga adalah tipe 348/300 sebesar Rp 2.347.500.000/unit rumah dan tipe 300/300
senilai Rp 2.126.400.000/unit rumah.

BAB 14
PPN atas Jasa Sewa
PPN sewa merupakan istilah yang mengacu pada pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas
jasa penyewaaan. Pengenaan PPN ini dimungkinkan, karena sedari awal sewa merupakan objek
pajak, sehingga terutang PPN. Fasilitas tidak dikenakan atau dibebaskan dari pungutan PPN
sewa jelas tidak bias diterapkan, sebab objek yang disewakan merupakan BKP/JKP. Sementara,
fasilitas dibebaskan dari pungutan PPN hanya diberikan kepada kendaraan bermotor yang
berfungsi sebagai angkutan umum dengan pelat kuning.

Dasar Hukum dan Besar Tarif

Dasar hukum untuk PPN sewa adalah Undang-Undang No 42 Tahun 2009 tentang PPN dan
PPnBM. Besaran tariff yang dikenakan untuk PPN sewa sama dengan objek pajak pada
umumnya yaitu 10%. Jasa yang terkena PPN sewa adalah jasa sewa kendaraan bermotor dan jasa
sewa bangunan/ruangan.

PPN Sewa Kendaraan Bermotor

PPN sewa dibagi menurut jenis kendaraan bermotor yang disewakan. Jika seseorang
menyewakan kendaraan seperti bus, truk, dan kendaraan lainnya yang memiliki pelat kuning dan
bertuliskan hitam termasuk angkutan umum, maka tidak dikenakan PPN.
Tarif sewa kendaraan bermotor ditetapkan sebesar 10%, namun ketika seseorang menyewa
kendaraan bermotor, harga yang diberikan biasanya sudah termasuk PPN. Sehingga, untuk
mengetahui besaran PPN sewa kendaraan, harus melakukan perhitungan terlebih dahulu.
PPN Sewa Bangunan/Ruangan
Pemilik tanah dan bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN sebesar 10%
dikali seluruh biaya sewa transaksi sewa bangunan. Apabila pemilik bangunan/ruangan
merupakan PKP, maka biaya sewa dibayar untuk satu kali periode/tahun tidak termasuk pajak
PPN.

PPN Sewa untuk Transaksi Leasing

PPN sewa untuk transaksi leasing dibagi menjadi dua, yaitu jika penyerahan BKP dilakukan oleh
supplier dan lessor. Jika digunakan oleh supplier, maka transaksi tidak dikenakan PPN sewa
karena BKP dianggap diserahkan langsung oleh supplier kepada penyewa, sedangkan lessor
hanya berfungsi sebagai pihak yang memberikan pendanaan. Sebaliknya jika BKP merupakan
persediaan yang dimiliki oleh lessor, maka perlakuan PPN sewa yang berlaku adalah:
1. Atas penyerahan jasa leasing tidak dikenakan PPN.
2. Atas penyerahan BKP dikenakan PPN.

BAB 15
PPN atas Usaha di Bidang Emas
PPN atas usaha di bidang emas tidak dikenakan pada jenis emas batangan. PPN emas dikenakan
ke penjualan emas yang berbentuk perhiasan yang berarti sudah dirangkai menjadi perhiasan
dalam bentuk apapun seperti cincin, gelang, kalung, dll, baik yang hanya sebagian emas ataupun
seluruhnya berbahan emas. Sehingga, penjualan emas perhiasan oleh pengusaha emas akan
dikenakan PPN.
Pengusaha emas yang dimaksud adalah pengusaha emas yang memenuhi kriteria:
1. Pabrikan emas perhiasan: pengusaha emas yang menghasilkan perhiasan dan melakukan
kegiatan jual beli, jasa modifikasi/perbaikan atau jasa lain yang berkaitan dengan emas
perhiasan.
2. Pedagang emas perhiasan: pengusaha emas yang melakukan jual-beli emas perhiasan.

Dasar Hukum
1. Pasal 4A ayat (2) huruf d UU RI No. 42 Tahun 2009 Tentang Perubahan Ketiga Atas UU
No. 8 Tahun 1983 Tentang PPN Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang
Mewah.
 2. Peraturan Pemeritah RI No. 1 Tahun 2012 Tentang Pelaksanaan UU No. 8 Tahun 1983
Tentang PPN Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.
3. Peraturan Meneteri Keuangan RI No. 75/PMK.03/2012 Tentang Nilai Lain Sebagai
Dasar Pengenaan Pajak.
4. Peraturan Meneteri Keuangan RI No. 30/PMK.03/2014 Tentang PPN Atas Penyerahan
Emas Perhiasan.

Ketentuan Perpajakan Atas Emas

No Jenis Emas Dasar Hukum Pelaku
1 Emas batangan PPh Pasal 22 Siapa saja yang melakukan
pembelian atas emas batangan
2 Emas perhiasan PPN Penjual dan pembeli.

Tarif PPN Emas

Penjualan emas perhiasan/ jasa terakit emas perhiasan oleh pengusaha emas dikenakan PPN
sebesar 10% dari Dasar Pengenaan Pajak. Sedangkan Dasar Pengenaan Pajak atas emas
perhiasan berupa nilai lain sebesar 20% dari harga jual emas.
Penjualan emas perhiasan oleh pengusaha emas yang dilakukan dengan mengganti/menukar
emas perhiasan dengan emas batang dengan kadar 24 karat, maka akan dikenakan PPN 20% dari
selisih antara harga jual emas perhiasan dikurangi dengan harga emas batangan kadar 24 karat
yang terkandung dalam emas tersebut.
Pajak yang berhubungan dengan emas perhiasan atau jasa yang terkait dengan emas, tidak dapat
dikreditkan oleh pengusaha emas. Artinya PPN yang dibayar oleh pengusaha emas untuk
menjual, memodifikasi/memperbaiki emas perhiasan tidak dapat dikreditkan. Namun pajak
masukan yang tidak dapat dikreditkan itu bisa dijadikan sebagai pengurang hasil bruto di SPT
Tahunan PPh Badan.

Perhitungan Pajak Emas Perhiasan

Pajak emas perhiasan memiliki perhitungan sendiri berbeda dengan BKP/JKP lainnya. Tarif PPN
emas perhiasan sebesar 10% atau sama dengan perhitungan PPN untuk BKP/JKP lainnya.
Tetapi, pajak emas perhiasan yang menjadi dasar pengali adalah DPP nilai lain.
Berdasarkan PMK No. 30/PMK.03/2014, khusus untuk pajak emas perhiasan, perhitungan
DPPnya adalah sebesar 20% dari nilai harga jual emas perhiasan. Jadi perhitungan pajak untuk
emas perhiasan adalah 10% x 20% x harga jual dari emas perhiasan atau bisa disederhanakan
menjadi 2% x harga jual dari emas perhiasan.
Contoh kasus:
Bapak Aldi memiliki toko perhiasan yang telah dikukuhkan sebagai PKP. Selama bulan Juni
2018 penjualan usaha atas barang emas perhiasan di tokonya tercatat Rp 250.000.000. sementara
itu, pembelian atas emas perhiasan pada periode itu sebesar Rp 300.000.000.
Berdasarkan keterang diatas, dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. PPN yang dipungut dari pembeli (PPN keluaran): 2% x Rp 250.000.000 = Rp
5.000.000
2. PPN yang dibayar oleh toko (PPN masukan): 2% x Rp 300.000.000 = Rp 6.000.000.
(faktur pajak masukan tidak dapat dikreditkan)
Sehingga, berdasarkan perhitungan tersebut, PPN yang wajib disetor oleh toko emas Bapak Aldi
adalah sebesar Rp 5.000.000.

Selisih Keuntungan Penjualan Emas

Kemampuan ekonomis yang diterima oleh WP baik dalam maupun luar negeri dan dapat
dimanfaatkan untuk menambah kekayaan WP terkait, maka hal tersebut merupakan objek PPh.
Oleh karena itu, selisih penjualan emas batangan atau emas perhiasan adalah penghasilan neto
yang harus dilaporkan dalam SPT Tahunan.
Hal ini sesuai dengan ketentuan pajak atas emas yang mengacu pada Peraturan Menteri No.
34/PMK.010/2017 Tentang Pemungutan PPh Pasal 22 sehubungan dengan pembayaran atas
penyerahan barang dan kegiatan di bidang impor atau usaha bidang lain. Selain itu, juga
mengacu pada Peraturan Menteri No. 30/PMK.03/2014 Tentang PPN atas Penyerahan Emas
Perhiasan.

BAB 16
Perlakuan PPN dan PPnBM Proyek Pemerintah yang Dibiayai dengan Hibah atau Dana
Pinjaman Luar Negeri
Pemerintah telah memberikan fasilitas perpajakan bagi proyek yang didanai dengan pinjaman
luar negeri dan ini beruapa pembebasan PPh dan PPN tidak dipungut. Artinya, uang yang berasa
dari pinjaman luar negeri diharapkan dapat dioptimalkan untuk pembiayaan pembangunan
fasilitas.
Dasar Hukum
1. Peraturan Pemerintah No. 42 Tahun 1995 yang mengatur bahwa PPN dan PPnBM yang
terutang sejak tanggal 1 April 1995 atas impor serta penyerahan barang dan jasa dalam
rangka pelaksanaan proyek pemerintah.
2. Peraturan Pemerintah No. 25 Tahun 2001 yang mengatur tentang PPh yang terutang atas
penghasilan yang diterima atau diperoleh kontraktor, konsultan dan pemasok (supplier)
utama.
3. SE-32/PJ/1996 mengatur tentang tatacara pembebasan bea masuk dan bea masuk
tambahan, tidak dipungut PPN dan PPnBM, dan PPh ditanggung oleh Pemerintah atas
proyek pemerintah yang dilaksanakan oleh Departemen yang dibiayai oleh hibah atau
dana pinjaman luar negeri yang ditampung oleh DIP atau dokumen yang disamakan
dengan DIP.

Fasilitas PPN tidak dipungut diberikan atas:

1. Pemasukan barang dan/atau jasa dari luar daerah oleh kontraktor utama yang meliputi
impor BKP, pemanfaatan JKP dari luar daerah pabean, pemanfaatan BKP tidak berwujud
dari luar daerah pabean.
2. Penyerahan BKP/JKP oleh kontraktor utama dan pemasok kepada pemilik proyek.

Dalam hal Kontraktor Utama adalah JO:

1. JO dan anggota JO harus terdaftar sebagai PKP.
2. Atas penyerahan BKP atau JKP dari JO kepada pemilik proyek tidak dipungut PPN,
namun Faktur Pajak tetap harus dibuat oleh JO dengan diberi cap “PPnBM tidak
dipungut” dan SPP tidak perlu dibuat. Kode transaksi faktur pajak untuk PPN tidak
dipungut adalah 07.
3. Penyerahan BKP atau JKP dari anggota JO kepada JO, terutang PPN dan anggota JO
harus membuat faktur pajak kepada JO.
4. Perolehan BKP atau JKP oleh anggota tetap terutang PPN yang merupakan pajak
masukan bagi anggota JO.

Istilah yang Digunakan

1. Proyek pemerintah adalah proyek yang tercantum dalam Daftar Isian Proyek (DIP),
termasuk proyek yang dibiayai dengan Perjanjian Penerusan Pinajamn (PPP) / Subsidiary
Loan Agreement (SLA).
2. Pinjaman luar negeri adalah penerimaan negara baik dalam bentuk devisa dan/atau
Rupiah maupun dalam bentuk dan/atau jasa yang diperoleh dari luar negeri yang harus
dibayar kembali sesuai dengan syarat yang sudah disepakati dua belah pihak.
3. Daftar Isian Proyek (DIP) adalah dokumen pendanaan rencana anggaran tahunan, yang
ditampung dalam Daftar Isian Pembiayaan Proyek (DIPP), Surat Pengesahan Anggaran
(SPABP), dan dokumen lain yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
4. Perjanjian Penerusan Pinjaman (PPP) adalah perjanjian penerusan pinjaman antara
Pemerintah dalam negeri dengan Departemen Keuangan sehubungan dengan proyek yang
akan dilaksanakan BUMN/BUMD/PEMDA dan dibiayai dengan hibah atau dana
pinjaman luar negeri.
5. Kontraktor utama adalah kontraktor, konsultan dan pemasok yang berdasarkan
pelaksanaan Proyek Pemerintah dan dibiayai dengan hibah atau dana pinjaman luar
negeri
6. Kontrak adalah suatu perjanjian pengadaan barang dan jasa atau dokumen yang dapat
disamakan, serta ditandatangani oleh Pemimpin Proyek atau pejabat yang berwenang.