MAKALAH EVALUASI PROYEK

“MENGANALISIS KELAYAKAN PROYEK BERDASARKAN

RUMUS KRITERIA INVESTASI”

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pada dasarnya investasi adalah membeli suatu aset yang diharapkan di masa
datang dapat dijual kembali dengan nilai yang lebih tinggi. Investasi juga dapat
dikatakan sebagai suatu penundaan konsumsi saat ini untuk konsumsi masa
depan. Harapan pada keuntungan di masa datang merupakan kompensasi atas
waktu dan risiko yang terkait dengan suatu investasi yang dilakukan.
Seseorang tentunya harus memikirkan masa depan dimana pada saat
kebutuhan hidup terus meningkat, kebutuhan yang dimaksud dapat berupa
pendidikan, sarana transportasi, kesehatan, tempat tinggal, kebutuhan untuk
rekreasi, ibadah, hingga kebutuhan untuk masa tidak produktif. Dengan berlatar
belakang hal tersebut maka seseorang menyisihkan sebagian dari pendapatannya
di masa produktif dan meng-investasikannya untuk masa dimana sudah kurang
produktif. Ada banyak pilihan dalam berinvestasi, diantaranya yaitu membuka
deposito, menabung, membeli tanah dan bangunan, obligasi, membeli emas,
saham, dan lain-lain. Sebelum melakukan investasi kita perlu melakukan uji
kelayakan atau yang biasa disebut analisis finansial. Maka dari itu kami ingin
memaparkan apa itu analisis finansial dalam investasi.

1.2. Rumusan Masalah

1.2.1 Apa definisi Investasi ?

1.2.2 Apa pengertian kriteria investasi ?
1.2.3 Apa saja macam-macam kriteria investasi ?

1
 BAB II
PEMBAHASAN

2.1 Pengertian Investasi

Menurut Fathoni, Ahmad. (2014) : Investasi adalah pengeluaran penanam
modal atau perusahaan untuk membeli barang-barang modal dan perlengkapan
produksi yang akan menambah kemampuan memproduksi barang dan jasa yang
tersedia dalam perekonomian.

Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana yang ada

saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang.
Umumnya investasi dibedakan menjadi dua yaitu:
1. Investasi pada financial assets, dilakukan di pasar uang, misalnya berupa
sertifikat deposito, commercial paper, surat berharga pasar uang, dan
lainnya. Atau dilakukan di pasar modal, misalnya berupa saham, obligasi,
waran, opsi, dan lainnya.
2. Investasi pada real assets, diwujudkan dalam bentuk pembelian assets
produktif, pendirian pabrik, pembukaan tambang, dan pembukaan
perkebunan.

2.2 Kriteria Investasi

Kriteria investasi digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dan
biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek. Untuk mengetahui kriteria tersebut,
digunakan analisis finansial. Analisis finansial adalah suatu analisis yang
membandingkan antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek
akan menguntungkan selama umur proyek (Husnan & Muhammad 2005).

Studi kelayakan merupakan kajian untuk menilai kelayakan dari kegiatan

yang terdapat dalam rencana yang dapat dilaksanakan dalam jangka menengah.
Studi kelayakan ditindak lanjuti dengan penyusunan progam-progam. Progam
disusun dan ditetapkan oleh instansi terkait sesuai dengan lingkup tugas dan
fungsi masing-masing dengan berpedoman pada rencana dan ketentuan peraturan
dan perundang-undangan. Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost
(cash out flows) yang menggambarkan tentang posisis keuangan di masa yang
akan datang dapat digunakan sebagai alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk

2
memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek. Di pihak lain, dengan adanya
hasil perhitungan kriteria investasi, penanaman modal dapat menggunakannya
sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan keputusan [CITATION
Ano151 \l 1057 ].

2.3 Macam-Macam Kriteria Investasi

Kriteria investasi yang digunakan meliputi: Net Present Value (NPV), Net
Benefit Cost Ratio (Net B/C), Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C), Internal Rate
of Return (IRR), Profitability Ratio (PR), Payback Period (PP), dan Analisis
sensitivitas.

2.2.1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) adalah kriteria investasi yang banyak digunakan
dalam mengukur apakah suatu proyek feasible atau tidak. Perhitungan Net Present
Value (NPV) merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan
social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount factor. Net Present
Value (NPV) menunjukkan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan
Cost (biaya). Pada suatu investasi akan dikatakan layak untuk dilanjutkan jika
nilai NPV lebih dari nol, jika nilai NPV kurangdari nol maka investasi tersebut
tidak layak untuk dilanjutkan. Rumus Net Present Value (NPV) yaitu:

Keterangan:
Bt = Economic Benefit (penerimaan untuk unit penampungan susu) pada
tahun ke t
Ct = Cost (pengeluaran untuk unit penampungan susu) pada tahun ke t 
t   = Tahun Investasi unit penampungan susu (Jangka Waktu) 
n  = Umur Investasi unit penampungan susu (1,2,3,…,n) 
i   = Social Discount Rate (Tingkat Suku Bunga)
Contoh : rate = 15 %
Net Benefit
Th Capital Cost Definit DF PV
(4)
(0) (1) (2) (3) (5) (6)
(3) – (2) – (1)
0 100 0 0 -100 1 -100
1 - 10 0 -10 0,8696 -8,696
2 - 15 0 -15 0,7561 -11,342
3 - 20 20 0 0,6575 0
4-10 - 25 75 50 2,7356* 136,78
n-20 - 30 100 70 1,2405* 86,835
 Total NPv 103,577

DF dapat dicari dari tabel atau dengan menggunakan rumus:

Rumus:
1 1
DF n = DF 2 = =0 , 7561
(1 + i )n ; contoh: (1 + 0,15 )2
Dengan tabel dapat dicari dengan mudah menyesuaikan lajur (periode) dan kolom
(rate:%) dan fisik perpotongan keduanya dapat diketahui sebagai DF yang
dimaksud.
Present value anuitas (tanda esteris : *) juga dapat diperoleh dari tabel atau dengan
rumus,
Rumus
i i
Present value annuitas 4 – 10 =(P/A )10 - (P/A )3

(1 + i)10− 1 (1 + i)3− 1
= −
(1 + i )10 . i (1 + i )3 . i
(1 + 0,15)10− 1 (1 + 0,15)3− 1
= −
annuity faktor periode 4-10 (1 + 0,15)10 . 0,15 (1 + 0,15)3 . 0,15
= 5,0188 – 2,2832
Present value annuitas 4 – 10 = 2,7356
Bila kita menggunakan tabel maka akan lebih mudah.
NPv selain dicari dengan rumus Net Benefit X DF, dapat pula dicari dengan
Present value benefit dikurangi present value of cost.
Contoh rate = 15 %
Biaya Present Benefit
Th DF PV (5) NPv
kotor value biaya kotor
(0) (2) Benefit (5) – (3)
(1) (3) = (1) x (2) (4)
0 100 100 1 0 0 -100
1 10 8.696 0,8696 0 0 -8,696
2 15 11,342 0,7561 0 0 -11,342
3 20 13,15 0,6575 20 13,15 0
4-10 25 68,39 2,7356 75 205,17 136,78
15-20 30 37,215 1,2405 100 124,05 86,835
238,793 342,37 103,577
2.2.2. Net Benefit – Cost Ratio (Net B/C)
Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) adalah perbandingan antara net benefit
yang telah di discount positif dengan net benefit yang telah di discount negatif.
Untuk menhitung Net Benefit – Cost Ratio kita dapat menggunakan Rumus:
n

NPv bertanda (+)

∑ Bt − Ct /DFt  Bt - C t > 0
t =1
Net B/C= n
NPv bertanda (−)  Bt - C t < 0
∑ C t − Bt /DFt
t =1

ketika NPv = 0 ; maka Bet B/C = 1

NPv (+)
= =1
Bukti NPv (−)
= NPv (+) = NPv (-)
n
Bt −C t n Ct −Bt
= ∑ =∑
t =1 DF t t =1 DF t
n n n
Bt Ct C t −B t
= ∑ =∑ =∑
maka t=1 DF t t=1 DFt atau t =1 DFt  NPv proyek = 0
Kriteria B/C :
Net B/C  1 merupakan rekomendasi untuk melaksanakan proyek
Net B/C = 1 maka NPv = 0
Net B/C < 1 merupakan indikasi proyek merugikan
Catatan:
Bila Bt – Ct kesemuanya (+) maka nilai IRR = n (tak hingga)

2.2.3. Gross Benefit – Cost Ratio (Gross B/C)

Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) adalah perbandingan antara benefit
kotor yang telah di discount dengan cost secara keseluruhan yang telah di
discount. Dirumuskan:
n
B
−
∑ ( 1+it )t
=
∑ B = t =1
n
−
Ct
∑C ∑
Gross B/C t =1 ( 1+i )t

Jadi bila suatu proyek, makin meningkatnya biaya operasional dan maintenent
menyebabkan makin rendahnya gross B/C. seandainya dengan makin
meningkatnya biaya operasional dan pemeliharaan tidak mempengaruhi Net
Benefit (benefit kotor juga ), maka NPv, IRR maupun Net B/C tetap. Sebaliknya
Gross B/C makin mendekati 1 dengan makin meningkatnya biaya operasional dan
pemeliharaan.
Jika a/b > 1 ; maka:
a>b a (c + b) > b (c + a)
a.c>b.c a/b > (c + a) / (c + b)
a . c + ab > b . c + ab
Jika C mendekati tak terhingga, pecahan tersebut mendekati 1. Tetapi NPv
tidak terpengaruh karena  (at + Ct) -  (bt + ct) sama dengan  (at – bt). jadi Net
B/C ratio tidak berubah. Dan halnya sama untuk discaunt rate yang menjadikan
arus benefit bersih sama dengan nol atau Net B/C = 1, yaitu IRR. Jadi hanya
Gross B/C yang besarnya peka terhadap dikurangkan atau tidaknya biaya rutin
dari benefit dan biaya kotor.
Yang ingin kita ketahui dalam analisa benefit cost ialah besarnya
keuntungan yang kita peroleh sebagai akibat inovasi, asal investasi didefinisikan
sebagai sisa biaya, entah apa jenisnya, yang tidak bisa ditutupi dalam jangka
waktu satu tahun (artinya : setiap nilai rumus Bt – Ct yang negatif)

2.2.4. Profitability Ratio

Profitability Ratio (PR) adalah suatu rasio perbandingan antara selisih
benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dibanding dengan jumlah
investasi. Nilai dari masing-masing variable dalam bentuk present value atau nilai
yang telah di discount dengan discount factor dari Social Opportunity Cost of
Capital yang berlaku dalam masyarakat. Digunakan rumus:
n − −
∑ Bt - Ct
PR = t =1 n −
∑ Kt
t=1

Ukuran yang digunakan dalam hasil perhitungan Profitability Ratio sama dengan
rasio sebelumnya, apabila PR > 1 berarti layak (feasible), PR < 1 berarti tidak
layak dan PR = 1 berarti berada dalam keadaan BEP.
2.2.5. IRR
IRR adalah niai discount rate – i yang mempunyai NPv dari pada proyek
sama dengan nol. Yaitu:
 n
B t −C t
∑ = 0
t=1 (1+IRR )t

D
IRR dapat juga dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dalam
suatu proyek.

E
Penurunan IRR:

C
IRR juga menunjukkan tingkat perputaran dari model

B
D
Kita mempunyai  sebagun yaitu  ACD dan  ABE
NPv = F

AB AC
A
(I)

=
C

Maka BE CD
B

…. AB = NPv1 ; AC = AB + BC, CD = I2 - It
AB AC
NPv
NPv
0

=
Maka : BE CD
1

NPv 1 NPv 1 + [ NPv 2 ]

=
BE i 2 - i1
NPv 1 +( i 2−i 1 ) Untuk menjaga keakuratannya maka jarak antara
BE=
NPv 1 + [ NPv 2 ] i2 dan i2 maksimal 5 %

Jadi IRR = i1 + BE
NPv 1 +( i 2−i 1 )
BE=
NPv 1 + [ NPv 2 ]
IRR = I1 +
Biasanya rumus IRR tadi tidak dapat dipisahkan (dicari nilai I – nya) secara
langsung. Namun secara coba-coba pemecahan ini dapat didekati dengan waktu
singkat.
Jika ternyata IRR dari pada suatu proyek sama dengan nilai I yang berlaku
sebagai Social Discount Rate, maka NPv dari proyek itu adalah sebesar nol. Jika,
IRR < Social Discount Rate, berarti NPv < 0. IRR  Social Discount Rate maka
proyek “go”
 Jadi ketika IRR = i, NPv = 0 ; B/C ratio (Net) = 1 ; Gross B/C = 1 ; PR = 1
maka proyek masih “go” karena
1. Masih ada benefit yang diterima untuk menutupi tepat investasi dan biaya
rutinnya.
2. Jika i yang digunakan terlalu tinggi menyebabkan semakin turunnya nilai
NPv sehingga, walaupun nilai NPv limit 0 namun masih bisa dikatakan bahwa
proyek tersebut masih menguntungkan.

2.2.6. Payback Period (PP)

Payback Period (PP) adalah teknik penilaian terhadap jangka waktu
(periode) pengembalian investasi suatu usaha dengann cara mengukur seberapa
cepat suatu investasi kembali. Terdapat dua macam model perhitungan yang dapat
digunakan untuk menghitung masa pengembalian investasi, yaitu :
1. Jika aliran kas per tahun jumlahnya sama

 
2. Jika aliran kas tidak sama maka harus dicari satu per satu yakni dengan cara
mengurangkan total investasi dengan cash flow sampai diperoleh hasil total
investasi sama dengan cash flow pada tahun tertentu.

Keterangan :
n = tahun terakhir dimana jumlah cash flow masih belom bisa menutup origin
investment
a = jumlah origin investment
b = jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke n
c = jumlah kumulatif cash flow pada tahun ke n+1

2.2.7. Analisis Sensitivitas

Analisis ini berdasarkan pada kemungkinan yang paling optimis sampai
pada kemungkinan yang paling pesimis. Range (jarak) antara kategori optimis dan
pesimis yang lebih kecil merupakan investasi yang beresiko rendah. Analisis ini
dilakukan untuk mengantisipasi adanya perubahan seperti :

 Adanya cost overrun, yaitu kenaikan biaya-biaya kontruksi, biaya baku,

dan produksi.
  Penurunan produktivitas
 Mundurnya jadwal pelaksanan proyek

Analisis tersebut dapat diketahui seberapa jauh dampaknya terhadap

kelayakan proyek. Analisis sensitivitas ini dilakukan dengan menghitung IRR,
NPV, B/C ratio, dan payback period.

2.4 Cash Flow Proyek

Bachtiar, Ramadhan. (2014), menyebutkan bahwa Cash flow merupakan
“sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai akibat dari aktivitas
perusahaan dengan kata lain adalah aliran kas yang terdiri dari aliran masuk dalam
perusahaan dan aliran kas keluar perusahaan serta berapa saldonya setiap
periode. Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam
mengatur arus kas adalah memahami dengan jelas fungsi dana/uang yang kita
miliki, kita simpan atau investasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi
tiga yaitu :

1. Likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi kebutuhan

sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu singkat relatif tanpa ada
pengurangan investasi awal.
2. Anti inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko penurunan pada
daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif cepat. 
3. Capital growth, dana yang diperuntukkan untuk
penambahan/perkembangan kekayaan dengan jangka waktu relatif
panjang.

Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat di bagi menjadi tiga
kelompok yaitu:

a. Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,
gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas
keluar (cash out flow).
b. Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas
yang berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum,
 dan administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran
kas masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).
c. Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang
berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja,
nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek.

Dalam membuat laporan arus kas, kita mengenal dua metode penyusunannya,
yaitu :

1. Metode Lansung (Direct Method)

Metode lansung mentranslasikan setiap item dari laporan laba rugi akrual
basis menjadi pendapatan atau beban kas basis (basic cash).
2. Metode Tidak Lansung (Indirect Method)
Wawasan Internasional Laporan arus kas tidak di wajibkan semua negara.
Sejumlah Negara mewajibkan laporan yang melaporkan sumber-sumber
dan aplikasi “dana” (yang sering didefinisikan sebagai modal kerja)
Negara-negara lain bahkan tidak mewajibkan laporan arus kas maupun
laporan arus dana sama sekali.
 BAB III
PENUTUP

3.1 Kesimpulan

 Investasi pada hakikatnya merupakan penempatan sejumlah dana yang ada

saat ini dengan harapan untuk memperoleh keuntungan di masa
mendatang.
 Kriteria investasi digunakan untuk mengukur manfaat yang diperoleh dan
biaya yang dikeluarkan dari suatu proyek. Untuk mengetahui kriteria
tersebut, digunakan analisis finansial.
 Kriteria investasi yang digunakan meliputi: Net Present Value (NPV), Net
Benefit Cost Ratio (Net B/C), Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C),
Internal Rate of Return (IRR), Profitability Ratio (PR), Payback Period
(PP), dan Analisis sensitivitas.
 Net Present Value (NPV) adalah kriteria investasi yang banyak digunakan
dalam mengukur apakah suatu proyek feasible atau tidak. Perhitungan Net
Present Value (NPV) merupakan net benefit yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount
factor.
 Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) adalah perbandingan antara net benefit
yang telah di discount positif dengan net benefit yang telah di discount
negatif.
 Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) adalah perbandingan antara benefit
kotor yang etlah di discount dengan cost secara keseluruhan yang telah di
discount.
 Profitability Ratio (PR) adalah suatu rasio perbandingan antara selisih
benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dibanding dengan jumlah
investasi.
 IRR adalah niai discount rate – i yang mempunyai NPv dari pada proyek
sama dengan nol.
 Payback Period (PP) adalah teknik penilaian terhadap jangka waktu
(periode) pengembalian investasi suatu usaha dengann cara mengukur
seberapa cepat suatu investasi kembali.
 Analisis ini dilakukan untuk mengantisipasi adanya perubahan seperti :
 Adanya cost overrun, yaitu kenaikan biaya-biaya kontruksi, biaya
baku, dan produksi.
 Penurunan produktivitas
 Mundurnya jadwal pelaksanan proyek

 Cash flow merupakan “sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk
sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah aliran kas
yang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar
perusahaan serta berapa saldonya setiap periode.
 DAFTAR PUSTAKA

Anonim. (2015, 6). Teori Studi Kelayakan. Diakses 28, 2016, dari Tipe Pedia:
http://www.tipepedia.com/2015/07/teori-studi-kelayakan-beserta.html

Bachtiar, Ramadhan. (204). Cash Flow Penyusunannya. Diakses 28, 2016, dari
Ramadhan Bachtiar: http://ramadhanbachtiar.blogspot.co.id/2014/10/
cash-flow-penyusunanya.html
Fatoni, Ahmad. (2011). Kriteria Investasi. Diakses 28, 2016, dari
Kokalissidimpuan:
http://kokalissidimpuan.blogspot.co.id/2011/02/kriteria-investasi.html
http://www.zonasiswa.com/2014/08/pengertian-investasi-lengkap.html

13