Kuliah ke 5

Manajemen Proyek Konstruksi

http://www.free-powerpoint-templates-design.com
Work breakdown structure &
organization analysis table /
organiszation breakdown structure
Pada Proyek Konstruksi
Work Breakdown Structure

-WBS adalah merupakan kegiatan untuk memecah

sebuah proyek menjadi aktivitas-aktivitas tertentu
secara sistematis, shg rencana pelaksanaan setiap
aktivitas dapat dibuat.

-Dengan bantuan WBS, proyek yg komplek dpt

diuraikan menjadi komponen-komponen yg sederhana.

- WBS dpt dibagi dlm 3 bentuk :

Komponen Elemen Kegiatan Jadi dgn WBS proyek dpt
diuraikan menjadi komponen-komponen, komponen
dpt diuraikan menjadi elemen-elemen dan elemen dpt
diuraikan menjadi kegiatan-kegiatan
Pada prinsipnya Work Breakdown Structure (WBS) adalah
pemecahan atau pembagian pekerjaan ke dalam bagian yang
lebih kecil (sub-kegiatan).

WBS diperlukan guna :

• Pengembangan WBS di awal Project Life Cycle
memungkinkan diperolehnya pengertian cakupan proyek
dengan jelas, dan proses pengembangan WBS ini membantu
semua anggota untuk lebih mengerti tentang proyek selama
tahap awal.
• WBS membantu dalam pengawasan dan peramalan biaya,
jadwal, dan informasi mengenai produktifitas yang
meyakinkan anggota manajemen proyek sebagai dasar untuk
membuat perundingan.
Identifikasi WBS memberikan beberapa
keuntungan, antara lain :
• Memberikan daftar pekerjaan yang harus
diselesaikan
• Memberikan dasar untuk mengestimasi,
mengalokasikan sumber daya, menyusun
jadwal, dan menghitung biaya
• Mendorong untuk mempertimbangkan
secara lebih serius sebelum membangun
suatu proyek
Contoh WBS
Conntoh WBS
Organization Analysis Table (OAT)
Organization breakdown structure (OBS)

OAT yang bertingkat mulai dari tingkat paling atas

seperti pimpinan proyek sampai paling akhir misalnya
pelaksana.
Hierarki ini disusun dengan tujuan mempermudah
pengelolaan dan alokasi SDM sesuai dengan tanggung
jawab dalam organisasi proyek.
Keberhasilan penyelenggaraan proyek biasanya
ditunjang oleh organisasi dengan susunan dan program
kerja, yang sasaran dan tujuannya tertata dengan baik
Tingkatan dalam OAT tidak harus sama
dengan WBS, tetapi dapat mencakup
manajeman internal dan eksternal dengan
susunan organisasi yang bervariasi.

Tanggung jawab personel dibagi berdasarkan

tingkatan pada elemen pekerjaan.

Tanggung jawab ini disesuaikan dengan

kemampuannya dalam menangani beban tugas
yang diberikan kepadanya
Personel mempunyai kemampuan dan
keterampilan dengan tingkat pendidikan yang
cukup, sehingga dapat bekerja untuk tugas –
tugas mandiri atau bekerja dalam satu tim
proyek untuk memecahkan masalah – masalah
yang muncul selama berlangsungnya suatu
proyek.

Personel yang bertanggung jawab pada pada

masing – masing tingkatan ini, telah memahami
tugas berdasarkan job description dan prosedur
operasional pelaksanaan proyek.
Contoh OAT
Contoh OAT
Contoh WBS & OAT
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

Pihak-pihak yang terlibat dalam pembangunan mulai

dari tahap ide sampai dengan tahap pelaksanaan
secara garis besar dapat dibagi menjadi tiga pihak :
1. Pemiliki Proyek/owner
2. Pihak Konsultan (perencana/pengawas)
3. Pihak Kontraktor (pelaksana)

PEMILIK PROYEK
PenggunaJasa
PenyediaJasa
KONSULTAN KONTRAKTOR
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

PEMILIK PROYEK
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa
adalah orang/badan yang memiliki proyek dan memberikan
pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada
pihak penyedia jasa dan membayar biaya pekerjaan
tersebut.

Hak dan kewajiban pengguna jasa

1. Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor)
2. Meminta Laporan secara periodik mengenai pelaksnaaan pekerjaan
yang telah dilakukan oleh penyedia jasa
3. Menyediakan fasilitas baik berupa sarana dan prasarana yang
dibutuhkan oleh pihak penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan
4. Menyediakan lahan untuk pelaksanaan pekerjaan
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

5. Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia

jasa sejumlah biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah
bangunan
6. Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan
dengan jalan menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang
untuk bertindak atas nama pemilik
7. Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan (bila terjadi)
8. Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai
dilaksanakan oleh penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan
apa yang dikendaki.
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

Wewenang Pemberi Tugas

1. Memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada masing-
masing kontraktor
2. Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan cara
memberitahu secara tertulis kepada kontraktor jika terjadi hal-
hal diluar kontrak yang ditetapkan.
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

KONSULTAN
Pihak atau badan yang disebut sebagai konsultan dapat
dibagi menjadi dua, yaitu : konsultan perencana dan
konsultan pengawas

KONSULTAN PERENCANA
Konsultan perencana adalah orang/badan yang
membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik
bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain yang
melekat erat dan membentuk sebuah sistem
bangunan.
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

Hak dan Kewajiban Konsultan Perencana :

1. Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar
rencana, rencana kerja dan syarat-syarat, hitungan struktur,
rencana anggaran biaya.
2. Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pengguna jasa dan
pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.
3. Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang
hal-hal yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja
dan syarat-syarat.
4. Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan
5. Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN
KONSULTAN PENGAWAS
Konsultan Pengawas adalah orang/badan yang ditunjuk
pengguna jasa untuk membantu dalam pengelolaan
pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai dari awal
hingga berakhirnya pekerjaan pembangunan.
Hak dan Kewajiban Konsultan Pengawas :
1. Menyelesaikan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan
2. Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik
dalam pelaksanaan pekerjaan
3. Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan
4. Mengkoordinasikan dan mengendalikan kegiatan konstruksi
serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan
pekerjaan berjalan lancar.
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

5. Menghindari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta

menghindari pembengkakan biaya.
6. Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar
dicapai hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas,
kuantitas, serta waktu pelaksanaan yang telah ditetapkan.
7. Menerima/menolak material/peralatan yang didatangkan oleh
kontraktor
8. Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan
yang berlaku.
9. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan).
10. Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan tambah atau
berkurangnya pekerjaan.
UNSUR-UNSUR PEMBANGUNAN

KONTRAKTOR
Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan
dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai
dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar
rencana dan pertaturan dan syarat-syarat yang telah
ditetapkan.
Hak dan Kewajiban Kontraktor :
1. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana,
peraturan dan syarat-syarat, risalah penjelasan pekerjaan,
dan syarat-syarat tambahan yang telah ditetapkan oleh
pengguna jasa.
2. membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan
oleh konsultan pengawas sebagai wakil dari pengguna
jasa.
UNSUR-UNSUR
KONTTRAKTOR PEMBANGUNAN
Hak dan Kewajiban Kontraktor :
3. Menyediakan alat keselamatan pekerjaan seperti yang
diwajibkan dalam peraturan untuk menjaga keselamatan
pekerja dan masyarakat
4. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan haria,
mingguan, bulanan.
5. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah
diselesaikan sesuai dengan ketetapan yang berlaku.
HUBUNGAN KERJA

Hubungan kerja dalam menyelesaikan pembangunan

dapat dilihat pada Gambar di bawah ini

PEMILIK
Kontrak PROYEK Kontrak
Bangunan
Jasa PenggunaJasa
PenyediaJasa
Biaya Biaya
PersyaratanTeknis
KONSULTAN KONTRAKTOR
Realisasi

PeraturanPelaksanaan
HUBUNGAN KERJA

Hubungan tiga pihak yang terjadi antara pemilik proyek,

kontraktor adalah :

KONSULTAN DENGAN PEMILIK PROYEK,

• ikatan berdasarkan kontrak,
• konsultan memberikan layanan konsultasi,
dimana produk yang dihasilkan berupa gambar
rencana, peraturan, dan syarat-syarat.
• pemiliki proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi
yang diberikan oleh konsultan.
HUBUNGAN KERJA

KONTRAKTOR DENGAN PEMILIK PROYEK,

• ikatan berdasarkan kontrak,
• kontraktor memberikan layanan jasa profesional,
dimana produk yang dihasilkan berupa bangunan
sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek, sesuai
dengan peraturan, dan syarat-syarat.
• pemiliki proyek memberikan biaya jasa profesional
kontraktor.
HUBUNGAN KERJA

KONSULTAN DENGAN KONTRAKTOR ,

• ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan,
• konsultan memberikan gambar rencana, peraturan dan
syarat-syarat.
• kontraktor merealisasikan menjadi bangunan
 HUBUNGAN KONTRAK
KONSTRUKSI SECARA
TRADISIONAL
1
OWNER

Contractual relationship

Architect/ General (Prime)

Engineer Field observation only Contractor

 Separate designer
 Single general contractor
 Numerous subcontractors
 Fixed price, Unit price, GuaranteedMaximum, Sub-
Cost plus a fixed fee construction contract Contractors Supplier Fabricators
 Negotiated professional fee for designservice

Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 3

 DESIGN/CONSTRUCTION MANAGER- TYPE
CONTRACT
2 OWNER
Contractual relationship

Design/
Construction
Manager

Construction
Architect/ Eng.
Management
Design Team
Team
Working relationship

 Single firm responsible for both designand

construction management
 Fixed price or negotiated separateprime
Prime Prime Prime
contracts or subcontracts Contractor Contractor Contractor
 Fixed price or cost plus a fee design
construction contract Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 9
 PROFESSIONAL CONSTRUCTION MANAGER
CONTRACT
AGENCY
CONTRACT
3 OWNER
Contractual
Contractual relationship
relationship

Working
relationship Professional
Construction
Manager

Architect/ Eng. Working

Design Team relationship

 Tree-party team of Owner,Designer, and

Construction Manager
Fixed price or negotiated separate primecontracts
directly with the owner
 Construction Manager may act as owner’s agent to
Prime Prime Prime
extent delegated
Contractor Contractor Contractor
 Negotiated professional fee for construction
management services

 Negotiated professional fee for designservices Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 10
 DESIGN-BUILD
CONTRACT
Turnkey Construction
OWNER
4
Contractual relationship

Designer/
Builder

Construction
Design Team
(Architect/Engineer)
Team
(General Contractor)

(Joint-venture, subcontract,or
Single Firm

 Combined designer and construction

contractor

 Numerous subcontractors
Sub- Supplier Fabricators
Fixed price guaranteed maximum price, or
Contractors
cost plus-fixed-fee for design/buildcontract

 No separate fee for design services Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 12
CM vs CM At RISK

5
Owner
CM Agent or
Construction not At Risk
Manager

Contractor
Architect/
CM At Risk
Engineer

CM/GC or At Risk

Guarantees Guarantees Cost

Design & Schedule
CMAA, CM eJournal, 2002
Work Breakdown Structure (WBS)

WBS adalah merupakan kegiatan untuk memecah sebuah

proyek menjadi aktivitas-aktivitas tertentu secara
sistematis, shg rencana pelaks setiap aktivitas dapat
dibuat.
Dengan bantuan WBS, proyek yg komplek dpt diuraikan
menjadi komponen-komponen yg sederhana.
WBS dpt dibagi dlm 3 bentuk : Komponen Elemen Kegiatan
Jadi dgn WBS proyek dpt diuraikan menjadi komponen-
komponen, komponen dpt diuraikan menjadi elemen-
elemen dan elemen dpt diuraikan menjadi kegiatan-
kegiatan
Contoh WBS
Contoh WBS
Organization Analysis Tabel (OAT)

Merupakan suatu struktur yg menunjukan

bagaimana pihak-pihak yg terkait akan
melaksanakan pekerjaan.
Tujuannya adalah utk menetapkan
penanggung jawab bagi setiap unit
pekerjaan.

Contoh bentuk WBS & OAT pada halaman

berikutnya
Contoh OAT
Contoh WBS dan OAT
FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a Client Agency
DESIGN/CONSTRUCTION
MANAGER CONTRACT
Project
Project Management
6 Manager Level

Construction
Design Manager Construction Management
Manager Level

Functional
Management
Project Project Project General Resident Project Level
Architect Str.Eng Civil Eng Contractor Representative

Project Project Sub- Sub- QC. Const.

Mech.Eng Elect.Eng Contractor Contractor Inspection Surveys

Staff
Level
A/E Const.
A/E Design staff Labor Force Staff Surveyors

Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 13 Organization Chart

 FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
Client Agency under a PRIME CONTRACTOR
and CONSULTANT/ CM PROF.
Project
Owner Management
7 Project Manager Level

Construction
Consultan Management
Consultan CM Consultan QS Level
Perencana PM (PM)

Functional
Project General Management
Contractor Project QATeam Level
Design Team Architect/ Str
Architect/ Str PM Eng/ Civil Eng/
Eng/ Civil Elect Eng/ Mech
Eng/ Elect Eng
Eng/ Mech Commercial Engineering Operation
Eng Manager Manager Manager

Sub Cont & Site Office Field & Admin

NSC Eng/ QS Support

Staff
Level
A/E Const.
A/E Design staff Labor Force Staff Surveyors

Pito, Construction Project Administration, modified

 FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a CONTRACTOR and Client Agency
CONSULTANT/ CM PROF.
Project
Owner Management
8 Project Manager Level

Construction
Consultan Management
Consultan CM Consultan QS Level
Perencana PM (PM)

Functional
Project Contractor Contractor Contractor Management
I II III Project QATeam Level
Design Team Architect/ Str
Architect/ Str (PM) (PM) (PM) Eng/ Civil Eng/
Eng/ Civil Elect Eng/ Mech
Eng/ Elect Eng
Eng/ Mech Site Process
Eng

Staff
Level
A/E Const.
A/E Design staff Labor Force Staff Surveyors

Pito, Construction Project Administration, modified

 FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
Client Agency under a PRIME CONTRACTOR
and CONSULTANT
SUPERVISION
Project
Owner Management
9 Project Manager Level

Construction
Consultan Management
Consultan QS Level
Perencana PM

Project Design General Consultan

Team Architect/ Contractor Supervisi
Str Eng/ Civil PM Functional
Eng/ Elect Eng/ Managemen
Level
Mech Eng
Commercial Eng Manager Operation Project SPV
Manager Manager Team
Monitoring/
Controlling/
Admin Site Office Field & Sub Cont NSC Reporting
Eng/ QS Support

Staff
Level
A/E Const.
A/E Design staff Labor Force Staff Surveyors

Pito, Construction Project Administration, modified Organization Chart

 Kompetensi yang
Client Agency harus dikuasai

Project

10 Manager

Design Manager Construction

Manager

Project Project Project General Resident Project

Architect Str.Eng Civil Eng Contractor Representative

Project Project Sub- Sub- QC. Const.

Mech.Eng Elect.Eng Contractor Contractor Inspection Surveys

Staff
Level
A/E Const.
A/E Design staff Labor Force Staff Surveyors

Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 13 Organization Char t

Terima Kasih