UNIVERSITAS GUNADARMA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

THESIS

ANALISIS PERBANDINGAN PEMBIAYAAN PROYEK DENGAN METODE

MONTHLY PAYMENT DAN PROGRESS PAYMENT PADA JENIS KONTRAK

LUMP SUM FIXED PRICE

(STUDI KASUS : PROYEK DEX-2 KAMPUS D

UNIVERSITAS GUNADARMA TAHAP II, DEPOK)

Oleh :

Nama : Unggul Muhammad Pribadi, ST.

NPM : 93217040
Fakultas : Teknik Sipil dan Perencanaan
Jurusan : Teknik Sipil
Pembimbing : Dr. Ir. Andi Tenrisuki Tenriajeng, MT.

Diajukan Guna Melengkapi Syarat

Untuk Mencapai Gelar Sarjana Strata Dua (S2)

2018

1
 ANALISIS PERBANDINGAN PEMBIAYAAN PROYEK DENGAN

METODE MONTHLY PAYMENT DAN PROGRESS PAYMENT PADA

JENIS KONTRAK LUMP SUM FIXED PRICE

(STUDI KASUS : PROYEK DEX-2 KAMPUS D

UNIVERSITAS GUNADARMA TAHAP II, DEPOK)

1. LATAR BELAKANG

Proyek dapat diartikan sebagai kegiatan yang berlangsung dalam jangka

waktu yang terbatas dengan mengalokasikan sumber daya tertentu dan

dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable yang kriteria mutunya

telah digariskan dengan jelas. Semakin maju peradaban manusia, semakin besar dan

kompleks proyek yang dikerjakan dengan melibatkan penggunaan bahan-bahan

(material), tenaga kerja, dan teknologi yang makin canggih. Proyek pada umumnya

memiliki batas waktu (deadline), artinya proyek harus diselesaikan sebelum atau

tepat pada waktu yang telah ditentukan. Berkaitan dengan masalah proyek ini

makan keberhasilan pelaksanaan sebuah proyek tepat pada waktunya merupakan

tujuan yang penting baik bagi pemilik proyek maupun kontraktor.

Keberhasilan ataupun kegagalan dari pelaksanaan sering kali disebabkan

kurang terencananya kegiatan proyek serta pengendalian yang kurang efektif,

sehingga kegiatan proyek tidak efisien. Hal ini menyebabkan keterlambatan,

menurunnya kualitas pekerjaan, dan membengkaknya biaya pelaksanaan.

Keterlambatan penyelesaian proyek adalah kondisi yang sangat merugikan kedua

belah pihak baik dari segi waktu maupun biaya. Dalam kaitannya dengan waktu

2
dan biaya produksi, perusahaan harus mengefisiensikan penggunaan waktu di

setiap kegiatan pelaksanaan, sehingga dapat meminimalisir biaya pelaksanaan

rencana, ataupun sebaliknya.

Perencanaan kegiatan-kegiatan proyek merupakan masalah yang sangat

penting karena perencanaan kegiatan merupakan dasar untuk menentukan tujuan

dari hasil yang ingin dicapai suatu proyek serta agar proyek dapat selesai dengan

waktu dan biaya yang optimal. Pada tahapan perencanaan, diperlukan estimasi

biaya dan durasi waktu pelaksanaan proyek. Dalam mengestimasi biaya dan waktu

di sebuah proyek maka diperlukan optimalisasi supaya proyek tersebut berjalan

sesuai dengan rencana untuk memenuhi tujuan awal proyek serta menguntungkan

kedua belah pihak. Optimalisasi biasanya dilakukan dengan mengoptimalkan

sumber daya yang ada serta meminimalisir resiko namun tetap mendapatkan hasil

yang optimal. Oleh karena itu diperlukan perencanaan optimalisasi biaya dan waktu

pelaksanaan proyek untuk meningkatkan kemajuan proyek dari rencana awal.

Dalam kaitannya dengan pengendalian pendanaan sebuah proyek terdapat

beberapa alternatif jenis kontrak dalam pelaksanaan proyek konstruksi yang dapat

dipilih secara strategis untuk dikerjakan yang memiliki cara pembayaran yang

berbeda-beda pula. Proyek dengan jenis kontrak lump sum fixed price memerlukan

dana yang cukup sebagian berasal dari kontraktor pelaksana untuk mendanai

pelaksanaan proyek sampai dengan proyek selesai.

Sedangkan pada proyek dengan jenis kontrak lump sum fixed price yang

menggunakan cara pembayaran progress payment, pembayaran dihitung

berdasarkan besarnya angka yang didasarkan pada kemajuan fisik (hasil yang telah

dicapai) di lapangan tanpa memperhatikan berapa besarnya biaya atau usaha yang

3
telah dikeluarkan untuk proyek dalam periode berjalan. Cara ini seringkali

menimbulkan inefisiensi tanpa disadari yang disebabkan biaya yang dibebankan

sebenarnya bukanlah biaya yang benar-benar terjadi melainkan ditaksir sejumlah

proporsional dengan pendapatan yang diakui. Hal seperti ini sering menimbulkan

ketidakakuratan dalam pengelolaan dana dalam sebuah proyek sehingga bila

berlangsung terus-menerus dapat berakibat pada kerugian yang harus ditanggung

oleh kontraktor pelaksana proyek tersebut.

Sementara, cara pembayaran berdasarkan waktu pelaksanaan setiap bulan

(monthly payment) juga hampir sama dengan progress payment, hanya dasar

penentuan jumlahnya ditetapkan sama besar setiap periode pembayaran bulanan.

Ketiga macam cara pembayaran yang berbeda ini akan memberikan hasil

keuntungan proyek yang berbeda-beda pula sehingga secara strategis manajemen

perusahaan konstruksi harus bijaksana dalam memilih mana yang paling strategis

dan menguntungkan bagi perusahaan kontraktor.

2. TUJUAN TUGAS AKHIR

Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah:

1. Menganalisis jenis-jenis metode pembayaran dengan sistem progress

payment dan monthly payment.

2. Membandingkan metode pembayaran dengan sistem progress payment

dan monthly payment yang paling efisien dan menguntungkan bagi pihak

kontraktor dari segi biaya dengan jenis kontrak lump sum fixed price.

3. Optimalisasi cash flow proyek dari segi overdraft minimum bagi pihak

kontraktor.

4
3. BATASAN MASALAH

Pada penulisan tugas akhir ini, pembahasan dibatasi pada:

1. Jenis kontrak proyek yang digunakan adalah jenis kontrak lump sum fixed

price dengan membandingkan efisiensi penggunaan metode pembayaran

progress payment dan monthly payment terhadap keuntungan kontraktor

dari segi biaya.

2. Lokasi proyek yang ditinjau adalah proyek DEX-2 Kampus D Universitas

Gunadarma Tahap II, Jl. Margonda Raya No. 100, Kecamatan Beji, Kota

Depok.

3. Perhitungan dan pengolahan data dilakukan dengan menggunakan tools

perhitungan Ms Excel® dan Solver®.

4. TINJAUAN PUSTAKA

Kegiatan proyek merupakan gabungan dari sumber-sumber daya seperti

manusia, material, peralatan dan modal/ biaya yang dihimpun dalam suatu wadah

organisasi sementara untuk mencapai sasaran dan tujuan. Dalam proses mencapai

hasil akhir kegiatan proyek tersebut telah ditentukan batasan-batasan yaitu besar

biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal dan mutu yang harus dipenuhi. Ketiga

batasan tersebut dikenal dengan istilah tiga kendala (triple constraint). Sehingga

proyek harus dikerjakan dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang ditentukan

dengan biaya yang tidak melebihi anggaran serta dengan mutu yang telah

disyaratkan. Dari segi teknis, ukuran keberhasilan proyek dikaitkan dengan sejauh

mana ketiga batasan tersebut dapat dipenuhi (Soeharto, 1997).

5
4.1 PEMBIAYAAN PROYEK (PROJECT FINANCE)

Dari segi sumbernya, pendanaan untuk membiayai suatu proyek investasi

dapat berasal dari ekuitas dan hutang. Dari segi strukturnya pendananaan proyek

investasi dapat distruktur sebagai pembiayaaan korporat (corporate finance)

dan pembiayaan proyek (project finance). Pada corporate finance, aset dan sumber

dana dari proyek yang didanai akan menjadi bagian dari aset dan sumber dana dari

perusahaan pemilik proyek yang dibangun. Sebaliknya, pada project finance,

perusahaan yang melaksanakan proyek atau yang berperan sebagai perusahaan

sponsor akan membentuk suatu entitas khusus yang akan menjadi kendaraan untuk

melaksanakan proyek yang akan dibangun atau disebut juga Special Purpose

Vehicle (SPV). SPV yang dibentuk khusus untuk melaksanakan suatu proyek

dinamakan juga sebagai project company yang keberadaannya hanya sepanjang

proyeknya masih berjalan. Dengan demikian pada project finance, aset dan sumber

dana proyek akan dicatat terpisah dari aset dan sumber dana dari perusahaan

sponsornya.

Sumber dana dari project finance berasal dari ekuitas yang disetorkan oleh

perusahaan sponsor dan hutang dari para kreditur. Pada project finance, pihak

yang berhutang atau bertindak sebagai debitur adalah SPV yang secara hukum

bersifat independen dari perusahaan sponsornya. Artinya, perusahaan sponsor tidak

perlu memberikan jaminan khusus untuk membayar kembali hutang dari SPV (no

recourse) atau kalaupun ada sifatnya terbatas (limited recourse). Oleh karena itu,

pada project finance para kreditur mempertimbangkan arus kas dari SPV sebagai

sumber utama untuk pengembalian pinjaman, sementara asetnya hanya berfungsi

6
sebagai jaminan saja. Oleh sebab itu, risiko yang dihadapi para kreditur dalam

project finance berbeda dengan risiko pada corporate finance.

Pada corporate finance, aset-aset lain dan arus kas lain dari perusahaan

debitur dapat menjadi jaminan dari hutang yang diambil. Jadi, jaminannya tidak

semata-mata dari arus kas proyek yang akan didanai. Oleh karena itu, risiko yang

dihadapi oleh para kreditur dalam project finance harus dinilai secara berbeda dari

risiko pada corporate finance.

Untuk mendapatkan pendanaan dengan struktur project finance maka arus

kas yang dihasilkan oleh suatu SPV perlu mempunyai tingkat kepastian yang cukup

tinggi dan mampu untuk menutup kebutuhan beban operasi dan membayar kembali

pokok pinjaman beserta bunganya kepada para kreditur. Dengan demikian, para

kreditor akan tertarik untuk ikut mendanai proyek yang akan dibangun dengan

memberikan fasilitas kredit kepada SPV.

Tingkat kepastian dari arus kas yang dihasilkan akan ditentukan oleh

tinggi rendahnya tingkat permintaan dan kemampuan membayar masyarakat

pengguna dari barang atau jasa yang dihasilkan oleh proyek yang dibangun.

Kepastian arus kas akan semakin tinggi apabila terdapat pembeli (offtaker) yang

akan membeli seluruh barang atau jasa yang dihasilkan dengan harga yang telah

ditentukan. Kepastian arus kas juga akan semakin tinggi apabila masyarakat yang

akan menggunakan hasil produksi barang atau jasa mampu untuk membayar harga

barang atau jasa yang dihasilkan pada tingkat harga yang dapat memberikan

imbalan hasil keuangan yang cukup bagi investor.

Prioritas penggunaan arus kas yang dihasilkan oleh SPV adalah untuk

membayar beban operasi dan pengembalian pinjaman beserta bunganya. Dengan

7
demikian, hanya arus kas yang tersisa setelah memenuhi dua kewajiban tersebut

yang akan dapat dibayarkan kepada perusahaan sponsor sebagai dividen.

Suatu proyek yang distruktur sebagai suatu project finance, selain

melibatkan SPV juga akan melibatkan banyak pihak mulai dari perusahaan sponsor,

kreditor, kontraktor engineering, procurement, and construction (EPC), kontraktor

operation and maintenance (O&M), supplier bahan baku, dan pembeli hasil

produksi. Karena melibatkan berbagai pihak tersebut maka, dari segi hukum, suatu

project finance sebenarnya merupakan kumpulan dari kontrak-kontrak antara SPV

dengan para pihak yang berperan serta dalam suatu project finance. Kontrak-

kontrak tersebut akan berisi tentang hak dan kewajibannya masing-masing pihak

termasuk juga bagaimana arus kas akan dibagi diantara para pihak tersebut.

4.1.1 Bentuk Pembiayaan

Bentuk pembiayaan meliputi project finance dan corporate finance,

berikut pemaparannya:

1. Project Finance

Bentuk pembiayaan dengan project finance merupakan bentuk

pembiayaan proyek di mana perusahaan yang akan melaksanakan proyek

atau yang berperan sebagai perusahaan sponsor membentuk suatu entitas

khusus yang akan menjadi alat untuk melaksanakan proyek yang akan

dibangun atau disebut juga sebagai special-purpose-vehicle (SPV) yang

dibentuk khusus untuk melaksanakan suatu proyek yang dinamakan

sebagai project company yang keberadaannya hanya sepanjang proyeknya

8
 masih berjalan. Dengan demikian, aset dan sumber dana proyek akan

dicatat terpisah dari aset dan sumber dana dari perusahaan sponsornya.

2. Corporate Finance

Bentuk pembiayaan dengan menggunakan corporate finance merupakan

bentuk pembiayaan proyek tradisional di mana perusahaan yang bergerak

di bidang pembangunan dan operasional menerbitkan saham di pasar, atau

meminjam dana melalui pasar modal untuk membiayai proyeknya.

Perusahaan yang menjalankan proyek memiliki portofolio proyek yang

terdiversifikasi dengan kinerja dan risiko operasional yang berbeda-beda.

Pada corporate finance, aset dan sumber dana dari proyek yang dibiayai

akan menjadi bagian dari aset dan sumber dana dari perusahaan pemilik

yang dibangun.

4.2 KONTRAK

Menurut Soeharto (1997), kontrak berarti dokumen yang memuat

persetujuan bersama secara sukarela, yang mempunyai kekuatan hukum, dimana

pihak kesatu berjanji untuk memberi jasa dan menyediakan material untuk

membangun proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji membayar

sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.

4.2.1 Fungsi Kontrak

Dokumen kontrak dibuat sesuai kesepakatan kedua belah pihak, dimana

dokumen kontrak ini memiliki fungsi:

1. Untuk mengikat kesepakatan dan saling pemahaman antara kedua belah

pihak, baik dari segi hukum atau legalitas maupun segi operasional.

9
 2. Kontrak menjembatani kepentingan masing-masing pihak dimana hak dan

kewajiban masing-masing disebutkan dan dijamin kekuatan hukumnya.

3. Kontrak dijadikan sebagai alat kontrol pekerjaan pelaksanaan sehingga

bila diperlukan tindakan terhadap pelaksanaan dapat dilakukan tanpa

khawatir dapat tuntutan balik.

4. Kontrak dibuat oleh pemilik untuk kepentingan pelaksanaan pekerjaan

oleh pelaksana sehingga didapat hasil sesuai spesifikasi pekerjaan (Yuda,

2015).

4.2.2 Jenis-jenis Kontrak

Agustini (2015), berdasarkan Undang-Undang (UU) RI Nomor 18 Tahun

1999 Tentang Jasa Konstruksi Pasal 20 Bab III Kontrak Kerja Konstruksi Peraturan

Pemerintah (PP) Nomor 29 Tahun 2002 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi,

kontrak kerja konstruksi dibedakan berdasarkan:

1. Bentuk Imbalan, terdiri atas:

a. Lump Sum Fixed Price

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian dalam

jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta

semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian

pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa

sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.

b. Unit Price/ Harga Satuan

Merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam

jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap

untuk setiap satuan/ unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis

10
 tertentu yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil

pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah

dilaksanakan oleh penyedia jasa.

c. Biaya tambahan imbalan jasa

Merupakan kontrak jasa atas penyediaan seluruh pekerjaan dalam

waktu tertentu, dimana jenis-jenis pekerjaan dan volumenya belum

diketahui dengan pasti, sedangkan pembayarannya dilakukan

berdasarkan pengeluaran biaya yang meliputi pembelian bahan,

sewa peralatan, upah pekerja dan lain-lain, ditambah imbalan jasa

yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

d. Aliansi

Merupakan kontrak pengadaan jasa dimana suatu harga kontrak

referensi ditetapkan lingkup dan volume pekerjaannya yang belum

diketahui ataupun diperinci secara pasti sedangkan pembayarannya

dilakukan secara biaya tambah imbal jasa dengan suatu pembagian

tertentu yang disepakati bersama atas penghematan ataupun biaya

lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga

kontrak referensi.

2. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi, terdiri atas:

a. Tahun tunggal

Adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya

direncanakan selesai dalam satu tahun.

11
 b. Tahun jamak

Adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya

direncanakan selesai lebih dari satu tahun.

3. Cara pembayaran hasil pekerjaan, terdiri atas:

a. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (progress payment).

b. Pembayaran secara berkala bulanan (monthly payment).

c. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (turn key payment).

Untuk selanjutnya sesuai dengan objek studi, penulis hanya membahas

tentang cara pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (progress payment) dan

pembayaran secara berkala bulanan (monthly payment).

4.3 ASPEK-ASPEK DALAM CARA PANDANG KONTRAK

KONSTRUKSI

4.3.1 Perhitungan Biaya

Aspek ini bentuk kontrak konstruksi yang didasarkan pada cara

menghitung biaya pekerjaan/harga borongan yang akan dicantumkan dalam

kontrak. Ada 2 (dua) macam bentuk kontrak konstruksi yang sering digunakan,

yaitu lump sum fixed price dan unit price sehingga kontraknya sering dinamakan

kontrak harga pasti dan kontrak harga satuan. Lump sum fixed price adalah suatu

kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur

ulang. Sedangkan unit price adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang

tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk

menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan.

12
4.3.2 Cara Pembayaran Monthly Payment dan Progress Payment

Cara pembayaran pekerjaan penyedia jasa konstruksi dibedakan menjadi

2 (dua) macam, yaitu pembayaran secara berkala bulanan (monthly payment) dan

pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (progress payment). Kedua macam sistem

kontrak ini mempunyai kelebihan dan kekurangan masing-masing dilihat dari

konsekuensi hukum dan resikonya.

1. Pembayaran secara berkala bulanan (monthly payment)

Pada kontrak monthly payment prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir

bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib mengajukan

suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa sertifikat

pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai pekerjaan yang telah

diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang telah disahkan sebelumnya

di perjanjian kontrak. Artinya, pada tanggal tertentu setiap bulannya

dihitung berapa nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan oleh kontraktor

sesuai dengan kontrak yang telah disepakati.

2. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (progress payment)

Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada penyedia

jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik proyek yang

telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak awal. Jadi, tidak atas

dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besar

prestasi dinyatakan dalam persentase. Sistem pembayaran progress

payment umum digunakan dalam proyek konstruksi.

13
4.3.3 Cash Flow

Cash flow dari suatu proyek didefinisikan sebagai daftar dari penerimaan

dan pengeluaran uang kas dari suatu proyek konstruksi, dimana dengan adanya cash

flow dapat diketahui jumlah nominal uang kas proyek pada saat tertentu. Kontraktor

adalah suatu perusahaan yang bergerak dakam bidang konstruksi yang bertujuan

untuk mendapatkan keuntungan yang optimal. Salah satu usaha kontraktor untuk

mengoptimalkan keuntungan adalah dengan membuat cash flow proyek sehingga

kontraktor dapat mengetahui kondisi keuangan pada periode tertentu.

Untuk mengetahui perencanaan dan pengendalian finansial suatu proyek

konstruksi, salah satu metode yang dapat digunakan adalah cash flow. Arus kas

adalah arus masuk dan arus keluar kas atau setara kas (cash equivalent) atau

investasi yang sifatnya sangat likuid, berjangka pendek dan yang cepat dijadikan

kas dalam jumlah tertentu tanpa menghadapi resiko perubahan nilai yang

signifikan. (Ikatan Akuntan Indonesia, 2004 : 2.2).

Menurut Agustini (2015), rumus yang digunakan untuk menghitung cash

flow adalah:

NCF (Net Cash Flow) = pemasukan – pengeluaran

= pendapatan – (biaya pengeluaran + pinjaman + pajak)

4.4 ANALISA PROGRAM LINIER

Program linier merupakan metode matematik dalam mengalokasikan

sumber daya yang terbatas untuk mencapai suatu tujuan seperti memaksimumkan

keuntungan dan meminimumkan biaya. Model matematik program linier ini terdiri

dari sebuah fungsi tujuan linier dengan beberapa kendala linier (Wikipedia, 2018).

14
 Adapun tahapan pengerjaan dalam menggunakan program linier, yaitu :

1. Pembuatan Formulasi Permasalahan

Penggambaran dari formulasi permasalahan akan membentuk suatu tujuan

dan batasan atau kendala berupa sumber daya, waktu serta alternatif-

alternatif keputusan. Untuk membuat formulasi permasalahan, perlu

mengidentifikasi permasalahan dari suatu pekerjaan yang ditinjau serta

dipertimbangkan dengan jelas.

Pembuatan formulasi permasalahan bertujuan untuk mendapatkan solusi

optimal dari batasan-batasan atau kendala-kendala yang mempengaruhi

dalam permasalahan. Solusi optimum dapat berupa biaya yang minimum

maupun keuntungan maksimum.

2. Pembentukan Model Matematik

Pembentukan model matematik diperlukan untuk menggambarkan

formulasi permasalahan secara ringkas dengan membentuk suatu fungsi

tujuan dan fungsi kendala. Model matematik terdiri atas beberapa

karakteristik, yaitu :

a. Variabel Keputusan

Merupakan variabel yang menguraikan secara lengkap keputusan-

keputusan yang akan dibuat.

b. Fungsi Tujuan

Merupakan model matematik yang dibentuk untuk mendapatkan solusi

dari tujuan yang ingin dicapai. Dalam analisa fungsi tujuan akan

diminimalkan atau dimaksimalkan tergantung pada tujuan yang ingin

dicapai.

15
 c. Fungsi Kendala

Merupakan model matematik yang menggambarkan sumber daya yang

membatasi dalam penentuan solusi optimum. Fungsi kendala juga dapat

disebut sebagai fungsi pembatas karena memiliki tanda batas. Untuk

persamaan tanda batas yang mewakili yaitu tanda (=), sedangkan untuk

pertidaksamaan tanda batas yang mewakili yaitu tanda (< atau >).

4.5 PROYEK

Menurut Chase (1998) yang dikutip oleh Budi Santosa (2009) dalam

bukunya bahwa proyek didefinisikan sebagai sebuah rangkaian aktifitas unik yang

saling terkait untuk mencapai suatu hasil tertentu dan dilakukan dalam periode

waktu tertentu pula.

Kegiatan proyek (dalam proses mencapai hasil akhirnya dibatasi oleh

anggaran, jadwal, dan mutu yang harus dipenuhi) dibedakan dari kegiatan

operasional, hal tersebut karena sifatnya dinamis, non-rutin, multi-kegiatan dengan

intensitas yang berubah-ubah, serta memiliki siklus yang pendek.

4.4.1 Ciri-ciri Proyek

Berdasarkan definisi para ahli, ciri-ciri proyek antara lain :

1. Memiliki tujuan tertentu berupa hasil kerja akhir

2. Sifatnya sementara karena siklus proyek relatif pendek

3. Dalam proses pelaksanaannya, proyek dibatasi oleh jadwal, anggaran

biaya, dan mutu hasil akhir

4. Merupakan kegiatan non-rutin

5. Keperluan sumber daya berubah, baik macam maupun volumenya.

16
4.4.2 Tahap Siklus Proyek

Kegiatan-kegiatan dalam sebuah proyek berlangsung dari titik awal,

kemudian jenis dan intensitas kegiatannya meningkat hingga ke titik puncak, turun,

dan berakhir seperti ditunjukkan dalam Gambar 2.1.

Gambar 1 Hubungan Kebutuhan Sumber Daya Terhadap Waktu

dalam Siklus Proyek
Sumber : Soeharto, 1997

Menurut Soeharto (1997), salah satu sistematika penahapan yang disusun

oleh PMI (Project Management Institute) terdiri dari tahap-tahap sebagai berikut :

1. Tahap Konseptual

Dalam tahap konseptual, dilakukan penyusunan dan perumusan gagasan,

analisis pendahuluan, dan pengkajian kelayakan. Deliverable akhir pada

tahap ini adalah hasil studi kelayakan.

2. Tahap Definisi

Kegiatan utama dalam tahap ini adalah melanjutkan evaluasi hasil kegiatan

tahap konseptual, menyiapkan perangkat (berupa data, spesifikasi teknik,

engineering, dan komersial), menyusun perencanaan dan membuat

17
 keputusan strategis, serta memilih peserta proyek. Deliverable akhir pada

tahap ini adalah dokumen hasil analisis lanjutan kelayakan proyek,

dokumen rencana strategis dan operasional proyek, dokumen anggaran

biaya, jadwal induk, dan garis besar kriteria mutu proyek.

3. Tahap Implementasi

Pada umumnya, tahap implementasi terdiri dari kegiatan desain

engineering yang rinci dari fasilitas yang hendak dibangun, pengadaan

material dan peralatan, manufaktur atau pabrikasi, dan instalasi atau

konstruksi. Deliverable akhir pada tahap ini adalah produk atau instalasi

proyek yang telah selesai.

4. Tahap Terminasi

Kegiatan pada tahap terminasi antara lain mempersiapkan instalasi atau

produk beroperasi (uji coba), penyelesaian administrasi dan keuangan

lainnya. Deliverable akhir pada tahap ini adalah instalasi atau produk yang

siap beroperasi dan dokumen pernyataan penyelesaian masalah asuransi,

klaim, dan jaminan.

5. Tahap Operasi atau Utilitas

Dalam tahap ini, kegiatan proyek berhenti dan organisasi operasi mulai

bertanggung jawab atas operasi dan pemeliharaan instalasi atau produk

hasil proyek.

4.6 MANAJEMEN PROYEK

Perkembangan manajemen konstruksi tidak lepas dari perkembangan

industri jasa konstruksi. Sedangkan perkembangan industri jasa konstruksi

18
berhubungan erat dengan pelaksanaan pembangunan sarana dan prasarana fisik

dalam bidang gedung, teknik sipil dan instalasi. Seiring meningkatnya volume

pembangunan tersebut, maka meningkat pula cara pengelolaan pelaksanaan

pembangunan yang dikenal dengan manajemen proyek (manajemen konstruksi).

Pengertian manajemen proyek adalah penerapan dari fungsi-fungsi

manajemen (perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengendalian)

secara sistematis pada suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada

secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal.

Pada manajemen proyek dalam pengertian yang lebih luas, kegiatan-

kegiatan yang dilakukan beraneka ragam, mulai dari perencanaan program, survei,

penelitian, studi kelayakan, perancangan, pengadaan/ lelang sampai pada

pelaksanaan, sehingga akan melibatkan berbagai ahli dan pihak yang lebih banyak

(surveyor, perencana/ arsitek, ahli geologi, kontraktor, dan sebagainya) yang

merupakan suatu tim yang saling berhubungan satu sama lain. Oleh karena itu

diperlukan pengelolaan (manajemen) yang profesional untuk mendapatkan hasil

proyek konstruksi yang optimal. Dari kebutuhan tersebut berkembanglah

perusahaan-perusahaan yang bergerak dalam bidang manajemen konstruksi

(konsultan/ MK) yang bertugas mengelola proyek-proyek sesuai dengan keinginan

Pemilik (Owner) dari segi waktu, biaya, mutu, keamanan dan kenyamanan.

Ditinjau dari beberapa aspek/ pendekatan, Manajemen Konstruksi dapat

dibedakan menjadi:

1. Manajemen Konstruksi sebagai suatu sistem atau metode/ pendekatan,

yaitu pengelolaan proyek didasarkan pada sistem metode MK, mulai dari

19
 perencanaan, perancangan, pengadaan dan pelaksanaannya, sehingga

diperoleh perancangan dan pelaksanaan proyek yang optimal.

2. Manajemen Konstruksi sebagai profesi, yaitu manajemen konstruksi

sebagai badan usaha yang bergerak di bidang MK.

Dapat disimpulkan bahwa tujuan dari manajemen proyek adalah

mengelola atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga

diperoleh hasil optimal sesuai dengan persyaratan (spesification). Untuk keperluan

tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan

dan waktu pelaksanaan. Dalam ramgka pencapaian hasil ini, selalu diusahakan

pengawasan mutu (quality control), pengawasan penggunaan biaya (cost control),

dan pengawasan waktu pelaksanaan (time control). Ketiga pengawasan ini harus

dilaksanakan dalam waktu yang bersamaan. Penyimpangan yang terjadi dari salah

satu hasil kegiatan tersebut dapat berakibat pada hasil pembangunan yang tidak

sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan.

5. METODOLOGI PERENCANAAN

Metode penelitian adalah suatu ilmu yang mempelajari cara-cara

penelitian untuk menemukan, mengumpulkan, mengembangkan, menganalisis dan

menguji kebenarannya, dikerjakan dengan hati-hati, sistematis dan berdasarkan

ilmu pengetahuan dengan metode ilmiah. Dalam suatu penelitian sangat diperlukan

suatu metode yang digunakan dalam penelitiannya. Metode yang terdesain dan

terstruktur dengan baik akan menghasilkan data yang memenuhi tujuan penelitian

tersebut. Adapun untuk memudahkan jalannya penelitian, penulis menyusun suatu

metodologi penelitian yang berisi tentang analisa prinsip dari suatu metode yang

20
digunakan dan rangkaian prosedur yang digunakan dan rangkaian prosedur yang

akan dilakukan untuk mencapai tujuan penelitian tersebut, (Sianipar, 2012).

Metode optimalisasi cash flow pada penelitian ini adalah skenario cash

flow yang memerlukan pinjaman dana terkecil tanpa membuat proyek-proyek yang

dikerjakan menjadi terlambat. Semakin kecil overdraft, semakin kecil pinjaman

yang diperlukan perusahaan konstruksi. Dengan kata lain, optimalisasi cash flow

bertujuan untuk meminimalkan overdraft. Optimalisasi dapat dilakukan dengan

cara mengubah-ubah sebuah variabel. Pada perusahaan konstruksi, komponen yang

memiliki fleksibilitas untuk berubah-ubah adalah float. Oleh karena itu, dapat

disimpulkan bahwa komponen optimalisasi cash flow adalah sebagai berikut:

1. Objektif : minimalisasi overdraft

2. Variabel : float pada aktivitas-aktivitas non kritis pada multi proyek

yang ditangani

3. Constraint : durasi proyek sesuai jadwal as-planned

Karena banyaknya aktivitas dalam suatu proyek, jumlah variabel dalam

persoalan optimalisasi cash flow proyek dapat menjadi sangat banyak. Hubungan-

hubungan antar variabel, constraint, dan objektifnya kompleks dan terhubung oleh

fungsi-fungsi conditional. Oleh karena itu, metode optimalisasi yang paling tepat

adalah metode optimalisasi Evolutionary Algorithm (EA). Salah satu program

optimalisasi EA paling umum digunakan adalah Solver® yang terdapat pada

program Ms Excel®, karenanya model yang dibuat pada penelitian ini dibuat dengan

program Ms Excel® dan Solver®.

Bentuk model proyeksi dan optimalisasi dalam penelitian ini adalah satu

file .xls yang terdiri dari beberapa spreadsheet yang mewakili tahapan-tahapan

21
proyeksi dan optimalisasi cash flow. Masing-masing spreadsheet terdiri dari

serangkaian tabel-tabel yang terhubung antara satu dengan lainnya melalui formula-

formula Ms Excel®. Tabel-tabel ini berisi informasi, perhitungan, hingga hasil

optimalisasi akhir (Irpiena, 2016).

5.1 PERSIAPAN

Studi ini merupakan penelitian kuantitatif dengan desain penelitian

komparasi yang bertujuan untuk membandingkan hasil analisa. Pendekatan studi

yang digunakan dalam menjawab studi tersebut adalah melalui tahapan evaluasi

dan kajian yang melingkupi pengumpulan data, analisa data, dan penyusunan

laporan. Dari tahap pengumpulan data dilakukan kombinasi untuk proses analisa

sehingga diperoleh output berupa kesimpulan yang dapat menunjang proses

penyusunan laporan.

Tahap persiapan adalah tahap awal sebelum pengumpulan dan pengolahan

data dimana pada tahap ini disusun hal-hal yang berkaitan dengan tujuan

perencanaan. Hal-hal tersebut antara lain :

1. Studi pustaka mengenai rencana anggaran biaya, project financing, jenis-

jenis kontrak, sistem pembayaran proyek, cash flow, time schedule dan

unsur-unsur penting yang berkaitan.

2. Menentukan kebutuhan data.

3. Mengumpulkan data sekunder yang dibutuhkan, serta survei langsung

dengan narasumber ke tempat penelitian.

22
5.2 METODE PENGUMPULAN DATA

Dalam proses perencanaan diperlukan data untuk menentukan

perencanaan yang sesuai dengan kondisi lapangan. Data tersebut kemudian

dianalisis dengan mengacu pada dasar teori yang ada.

1. Data Primer

Data primer merupakan data yang diperoleh dari survei lapangan dengan

cara pengamatan maupun pengukuran secara langsung ke lapangan.

Penulis melakukan pengamatan ke lapangan namun tidak melakukan

pengukuran secara langsung karena keterbatasan waktu.

2. Data Sekunder

Data sekunder merupakan data yang diperoleh dari instansi terkait dalam

hal ini data sekunder didapatkan langsung dari kontraktor PT. Nusa Raya

Cipta, Tbk.

5.3 IDENTIFIKASI MASALAH

Dari data dan informasi yang didapat, permasalahan dapat diidentifikasi

kemudian dibuat kesimpulan sementara tentang masalah yang ada saat ini dan

kemungkinan timbulnya masalah di masa yang akan datang. Dengan melakukan

identifikasi terlebih dahulu dapat diketahui jenis, penyebab dan tingkat

permasalahan sehingga penanggulangan permasalahan yang terjadi dapat dilakukan

dengan tepat.

23
5.4 PENGUMPULAN DATA

Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data

sekunder adalah data yang diperoleh secara tidak langsung oleh peneliti dan

mempunyai relevansi terhadap masalah yang dianalisis. Adapaun data-data yang

dikumpulkan dan kegunaannya dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Rencana Anggaran Biaya (RAB) dan Rencana Anggaran Pelaksanaan

(RAP) digunakan untuk mengetahui besaran biaya pelaksanaan proyek

dan keuntungan dari pelaksanaan proyek tersebut.

2. Time Schedule dibuat dalam bentuk Kurva S yang digunakan untuk

mengetahui jangka waktu proyek. Dalam penelitian ini yang paling

dibutuhkan adalah Time Schedule pelaksanaan. Karena dari Time Schedule

pelaksanaan dapat dihitung besaran biaya yang dibutuhkan dalam jangka

waktu pelaksanaan.

3. Gambar rencana digunakan sebagai pedoman pelaksanaan proyek,

sehingga dapat diketahui kondisi proyek yang akan dilakukan penelitian.

5.5 LANGKAH-LANGKAH PERHITUNGAN

5.5.1 Perhitungan Cash Flow Proyek

Langkah-langkah perhitungan cash flow proyek pada penulisan ini adalah

sebagai berikut:

1. Membuat actual cost proyek berupa Rencana Anggaran Pelaksanaan

(RAP) dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak Rencana Anggaran Biaya

(RAB) sudah termasuk profit yang sudah termasuk overhead umum

sebesar 10%.

24
2. Untuk tujuan ilustrasi, actual cost proyek/ RAP dibedakan menjadi:

a. Biaya tak langsung. Untuk mempermudah perhitungan diambil

asumsi bahwa besarnya biaya tak langsung proyek adalah sebesar 5%

dari RAB.

b. Biaya langsung. Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang

besarnya adalah selisih antara RAP dan biaya tak langsung. Biaya

langsung sebesar 85% dari RAB.

3. Menghitung besarnya profit kontraktor sebesar 10% dari RAB.

4. Menghitung besarnya tagihan dari kontraktor kepada Owner:

Tagihan = Prestasi

Tagihan = RAP + profit

= 0,9 RAB + 0,1 RAB

Tagihan = RAB

5. Menghitung retensi, diasumsikan bahwa owner melakukan retensi sebesar

5% dari tagihan.

Retensi = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x RAB

Retensi 5% ini akan dibayar pada akhir masa pemeliharaan konstruksi

sebagai jaminan biaya untuk pemeliharaan.

6. Menghitung pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah

pekerjaan konstruksi.

Pembayaran = Tagihan – Retensi

7. Menghitung overdraft yang merupakan selisih antara biaya yang

diperlukan dengan pembayaran.

25
 Overdraft = RAP – Pembayaran

8. Menghitung bunga overdraft. Besar bunga overdraft tiap bulan

diasumsikan sebesar 12% per tahun atau dibuat 1% per bulan dari

overdraft.

Bunga Overdraft = 0,01 x Overdraft.

Proyeksi cash flow yang telah diperoleh kemudian akan digunakan untuk

proses optimalisasi, dimana objektifnya adalah minimalisasi overdraft yang terjadi

dalam kurun waktu satu tahun proyeksi. Variabelnya sangat bergantung pada

rencana penjadwalan masing-masing proyek, karenanya sebelum memasuki proses

optimalisasi perlu dilakukan analisa terhadap proyeksi jadwal dan cash flow yang

ada.

Pertama, perlu diketahui apakah ada overdraft (objek optimalisasi) pada

proyek cash flow. Kedua, perlu diketahui aktivitas-aktivitas non kritis pada masing-

masing proyek, dimana nilai float pada aktivitas-aktivitas non kritis akan menjadi

variabel optimalisasi. Jika objek atau variabel tidak ditemukan, optimalisasi tidak

dapat dilakukan. Apabila hal ini terjadi, maka skenario jadwal dan cash flow semula

diasumsikan sebagai skenario paling optimal. Sebaliknya jika ditemukan overdraft

dan float pada skenario jadwal dan cash flow ini, maka akan dilakukan analisa

terakhir yaitu mendefinisikan objektif, variabel, dan constraint yang spesifik

terhadap permasalahan.

Objektif minimalisasi adalah total overdraft yang terjadi sepanjang tahun

proyeksi (ODT). Apabila proyeksi dibuat dengan skala mingguan (w), maka total

overdraft adalah jumlah pinjaman (L) yang dibutuhkan dari minggu pertama (w=1)

hingga minggu terakhir (w=53) tahun proyeksi.

26
 (1)

Variabel optimalisasi pada permasalahan ini adalah banyaknya perubahan

jadwal aktivitas-aktivitas non kritis yang akan dilakukan demi tercapainya

kombinasi jadwal yang optimal atau optimum float (OF). Variabel ini dinyatakan

dalam satuan hari kerja.

Ada 4 constraint yang diperlukan untuk optimalisasi permasalahan ini:

1. Constraint pertama adalah jumlah maksimum perubahan yang dapat

dilakukan terhadap variabel, yaitu sebanyak sisa float pada Updated

Schedule (CONSTRAINT1). Constraint ini bertujuan untuk menjaga agar

tidak ada keterlambatan jadwal yang disebabkan oleh proses optimalisasi.

Variabel ≤ CONSTRAINT1 (2)

2. Constraint kedua (CONSTRAINT2) adalah hubungan alur kerja atau

interdependencies antar aktivitas dalam suatu proyek. Constraint ini

bertujuan untuk mempertahankan kelogisan urutan kerja proyek walaupun

jadwal berubah karena proses optimalisasi. Constraint ini mengandung

persyaratan-persyaratan what-if yang rumit, oleh karena itu perlu

disederhanakan ke dalam persamaan matematis berupa satuan binary

dimana 0 artinya syarat interdependencies terpenuhi dan 1 artinya tidak

terpenuhi.

CONSTRAINT2 = 0 (3)

3. Constraint ketiga adalah variabel harus berbentuk integer. Satuan variabel

atau OF adalah hari kerja yang tidak logis bila berupa angka negatif atau

pecahan.

27
 Variabel = {integer} (4)

4. Constraint keempat dan terakhir adalah nilai total overdraft sepanjang

tahun (ODT) tidak boleh lebih dari kebijakan credit limit perusahaan

konstruksi pada tahun tersebut (CLT).

ODT ≤ CLT (5)

Objektif, variabel, dan constraint di atas kemudian digunakan untuk iterasi

dengan program Solver® (mode evolutionary) hingga diperoleh output berupa

skenario penjadwalan dan cash flow proyek yang optimum.

5.6 PROFIL PROYEK

Profil proyek terbagi menjadi data umum dan data teknis yang akan

digunakan sebagai acuan dalam penelitian.

5.6.1 Data Umum

1. Nama Proyek : DEX-2 Kampus D Universitas

Gunadarma Tahap II

2. Lokasi Proyek : Jl. Margonda Raya No. 100, Kota

Depok

3. Pemilik Proyek : Yayasan Pendidikan Gunadarma

4. Konsultan Perencana Arsitektur : PT. KIND Indonesia

5. Konsultan Perencana Struktur : Ir. Sugia Mulyana A-U (HAKI)

6. Konsultan Perencana M/E : PT. Policipta Multidesain

7. Konsultan Manajemen Konstruksi : PT. Tethagra Adyatama

8. Kontraktor Utama : PT. Nusa Raya Cipta, Tbk.

9. Sub Kontraktor Struktur :

28
 a. Kayu/ Bekisting : PT. Graha Konstruksi Makmur

b. Beton : PT. Adhimix Precast Indonesia

c. Tiang Pancang : PT. Wika Precast

d. Besi : PT. Sekasa Prima

10. Nilai Proyek : Rp 89.000.000.000,-

11. Tipe Kontrak : Lump Sump Fixed Price

12. Sistem Pembayaran : Progress Payment (Minimal

Progress 5%)

13. Uang Muka : 10%

14. Retensi : 5%

5.6.2 Data Teknis

1. Luas Tanah : ± 1484,34 m2

2. Luas Bangunan : ± 1386,98 m2

3. Jumlah Lantai : 19 lantai

4. Tinggi Bangunan : 66,80 m

5. Fungsi Bangunan :

a. Lantai 1 : Main Lobby, ATM Center, Bank, Lounge Area

Outdoor

b. Lantai 2 : Office, Research Center, Lounge Area Indoor dan

Outdoor

c. Lantai 3 : VIP Room, Lounge Area Outdoor

d. Lantai 4 : Ruang Sidang Sarjana 1, 2 dan 3

e. Lantai 5 : Ruang Sidang Sarjana 4, 5, 6, 7, 8 dan 9

29
 f. Lantai 6 : Ruang Sidang Sarjana 10, 11, 12, 13, 14 dan 15

g. Lantai 7 : Ruang Sidang Sarjana 16, 17, 18, 19, 20 dan 21

h. Lantai 8 : Ruang Sidang Sarjana 22, 23, 24, 25, 26 dan 27

i. Lantai 9 : Ruang Sidang Sarjana 28, 29, 30 dan 31, Terrace,

Lab. Kom. 1

j. Lantai 10 : Lab. Kom. 2, 3, 4 dan 5

k. Lantai 11 : Lab. Kom. 6, 7, 8 dan 9

l. Lantai 12 : Lab. Aplikasi (D432), Lab. Lebkom (D425), Lab.

Lepma (D440), Ruang Koordinasi Lab.

m. Lantai 13 : Lab. Database (D432), Lab. Lebkom (D430), Lab.

Lepma (D441), Ruang Koordinasi Lab.

n. Lantai 14 : Ruang Kelas Pasca-Sarjana, Sky Garden

o. Lantai 15 : Ruang Kelas Pasca-Sarjana, Student Lounge, Sky

Garden

p. Lantai 16 : Ruang Kelas Pasca-Sarjana, Student Lounge, Sky

Garden

q. Lantai 17 : Office, Office Lobby, Maintenance

r. Lantai 18 : Server Room, Roof

s. Lantai 19 : Server Room, Roof

6. Pondasi

a. Jenis Pondasi : Tiang Pancang

b. Kedalaman Pondasi : 20 m

c. Diameter Pondasi : 50 cm

d. Jumlah Titik Pancang : 699 titik

30
5.7 FLOW CHART

Mulai

Identifikasi Masalah

Studi Literatur dan Pengumpulan Data Sekunder

Analisa dan Tabulasi Data dengan Ms Excel® & Solver® :

1. Hitung RAP (Actual Cost)
a. Biaya Langsung (Direct Cost)
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
2. Hitung besar Profit Kontraktor
3. Hitung besar Tagihan Kontraktor kepada Owner
4. Hitung besar Retensi yang dibebankan kepada Kontraktor
5. Hitung besar Pembayaran dari Owner kepada Kontraktor
6. Hitung besar Overdraft
7. Hitung besar Bunga Overdraft
8. Hitung Cash Flow sistem pembiayaan Monthly Payment dan
Progress Payment

Tidak
Hasil Analisa dan Tabulasi
dapat diterima

Ya

Hasil :
Perbandingan persentase cash flow optimum dengan sistem
pembiayaan Monthly Payment dan Progress Payment

Selesai

Gambar 2 Diagram Alir Perencanaan

31
 6. MATRIKS JURNAL

Jurnal Penelitian Tujuan Metode Hasil

1 Ibnu Toto Menganalisis Metode program linier Model kontrak monthly
Husodo alternatif kontrak TORA digunakan certificate adalah model
(2017) yang paling untuk menentukan titik yang paling
Perbandingan menguntungkan optimum penggunaan menguntungkan karena
Sistem dengan menganalisiskas pada setiap memberikan margin
Pembiayaan tiga cara bulannya dan keuntungan yang paling
Kontrak Proyek pembayaran yang optimalisasi besar, dan biaya modal
Dengan Analisis berbeda. keuntungan pada akhir yang paling minimal,
Optimalisasi proyek dengan namun model ini jarang
Linier Program membandingkan diterapkan di Indonesia
dengan model karena yang sering
matematis Strategi dilakukan yaitu kontrak
Pembiayaan Proyek dengan model stage
payment (termin)
2 Ni Komang (1) Menganalisa Analisis risiko yang Hasil analisis risiko dengan
Armaeni, I besar probabilitas dilakukan adalah program @Risk dengan
Wayan Widanan keuntungan atau analisis risiko secara diagram Distribusi
& Dewa Ayu kerugian yang kuantitatif menunjukkan bahwa
Nyoman Sriastuti terjadi (quantitative risk semakin besar modal
(2016) (2) Mendapatkan analysis) dengan sendiri semakin besar
Analisis Risiko pengaruh komposisi program @Risk probabilitas nilai NPV > 0
Pemodelan Cash modal dan faktor dan nilai BCR > 1 yang
Flow Proyek yang dominan berarti bahwa semakin
Investasi Real mempengaruhi besar peluang untuk
Estate Di risiko dari berbagai memperoleh keuntungan
Kabupaten Badung skenario investasi yang lebih besar dan
Dengan Program real estate di peluang mengalami
@RISK Kabupaten Badung kerugian yang lebih kecil
sehingga dapat
bermanfaat bagi
investor yang akan
menanamkan
modalnya untuk
melakukan investasi
real estate di
Kabupaten Badung
dan dapat
mempertimbangkan
hal-hal yang
berkaitan dengan
risiko-risiko yang
mungkin terjadi.

32
3 Resela Irpiena, Membuat suatu Metode optimalisasi Kombinasi jadwal multi
Ratna S. Alifen &perencanaan evolutionary algorithm proyek yang menghasilkan
Herry P. terintegrasi yang terhadap nilai float nilai overdraft terkecil
Chandra mampu dari aktivitas-aktivitas sepanjang tahun sehingga
(2017) memproyeksikan non kritis pada jadwal membutuhkan pinjaman
Model Proyeksi sekaligus awal proyek. yang terkecil
dan Optimalisasi mengoptimalisasika
Cash Flow Multi n cash flow multi
Proyek proyek pada
perusahaan
konstruksi sehingga
diperoleh
perencanaan jadwal
dan aliran kas yang
efisien
4 Frida Kistiani Optimisasi Metode analisa (1) Teknik pemrograman
(2010) kelayakan pemrograman linier linier dapat digunakan
Optimisasi pendanaan, skenario menggunakan tools untuk menganalisis
Pendanaan Proyek pendanaan proyek TORA optimasi pendanaan,
Dengan Teknik selama pelaksanaan kelayakan pendanaan dan
Pemrograman pekerjaan dan skenario pendanaan proyek
Linier (Studi keuntungan dengan kontrak unit price
Kasus : Proyek- maksimum yang baik tanpa uang muka
Proyek dengan akan diperoleh bagi maupun dengan uang
Kontrak Unit pihak kontraktor muka.
Price) dengan (2) Teknik pemrograman
mengaplikasikan linier dapat menyajikan
Linier Programming pendanaan yang seharusnya
dilakukan (analisa
sensitivitas) jika diketahui
proyek tidak layak. Analisa
sensitivitas dapat
menyajikan skenario
pendanaan yang paling
minimum pada proyek
5 Gede Wira Menganalisis Metode analisis faktor (1) Hasil dari analisis sub faktor
Hadinata, Mayun hubungan faktor- menggunakan program didapatkan hasil 4 kelas yang
Nadiasa & Ida faktor serta sub SPSS 16.0 menjadi faktor penyebab
Ayu Rai faktor yang paling pembengkakan realisasi biaya. 4
Widhiawati dominan kelas tersebut mempunyai nilai
(2013) mempengaruhi percent of varian masing-masing
Analisis Faktor- pembengkakan RBP 45,899% untuk kelas 1, 10,559%
Faktor Penyebab terhadap RAP. untuk kelas 2, 9,468 untuk kelas 3,
Pembengkakan dan 7,685% untuk kelas 4.
Realisasi Biaya (2) Hasil perhitungan analisis
Terhadap Rencana Korelasi Ganda didapat pengaruh
Anggaran hubungan faktor-faktor penyebab
Pelaksanaan Pada pembengkakan realisasi biaya proye

33
Proyek Konstruksi terhadap RAP sebesar 0,539
Gedung (sedang), dengan uji Fhitung = 3,557
Ftabel = 1,49 menyatakan hubungan
yang signifikan. Dari perhitungan
analisis sub faktor diperoleh hasil
pemilihan alat berat sebagai sub
faktor paling dominan penyebab
pembengkakan realisasi biaya proye

7. SISTEMATIKA PENULISAN

Sistematika penulisan dibuat untuk memudahkan penyusun dalam

menentukan garis besar dalam penyusunan laporan. Adapun sistematika penulisan

laporan sebagai berikut:

BAB 1 PENDAHULUAN

Berisi latar belakang, tujuan penulisan, batasan masalah, lokasi tugas akhir

dan sistematika penulisan.

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

Berisi teori-teori pendukung dan pengetahuan secara umum yang

berhubungan dengan perencanaan yang akan dilakukan pada tugas akhir.

BAB 3 METODOLOGI PERENCANAAN

Berisi tentang penjelasan perencanaan baik langkah maupun metode yang

digunakan dalam melakukan perencanan.

BAB 4 DATA PERENCANAAN

Berisi tentang data yang digunakan untuk melakukan analisis

perbandingan pembiayaan proyek dengan metode monthly payment dan

progress payment pada jenis kontrak lump sum fixed price.

34
BAB 5 PERHITUNGAN DAN ANALISIS DATA

Berisi tentang bagaimana melakukan perhitungan dan analisis dari data

dan hasil perhitungan yang diperoleh.

BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN

Berisi kesimpulan dan saran yang diperoleh dari hasil pembahasan pada

proses perhitungan dan analisis data, sehingga dapat dibandingkan dengan

tujuan yang ingin dicapai dari perencanaan.

35
8. DAFTAR PUSTAKA

Armaeni, N. K., Widanan, I. W., Sriastuti, D. A. N. (2016). Analisis Risiko

Pemodelan Cash Flow Proyek Investasi Real Estate Di Kabupaten Badung Dengan

Program @RISK. Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Warmadewa.

Elvianto, Wulfram, I. (2004). Manajemen Proyek Konstruksi Edisi Revisi.

Andi. Yogyakarta.

Hadinata, G. W., Nadiasa M., Widhiawati I. A. R. (2013). Analisis Faktor-

Faktor Penyebab Pembengkakan Realisasi Biaya Terhadap Rencana Anggaran

Pelaksanaan Pada Proyek Konstruksi Gedung. Jurnal Ilmiah Elektronik

Infrastruktur Teknik Sipil Universitas Udayana.

Husen, Abrar. (2011). Manajemen Proyek : Perencanaan, Penjadwalan,

& Pengendalian Proyek Edisi Revisi. Andi. Yogyakarta.

Husodo, Toto, I. (2017). Perbandingan Sistem Pembiayaan Kontrak

Proyek Dengan Analisis Optimalisasi Linier Program. Jurnal Ilmiah Teknosains,

Vol. 3 No. 1 Universitas PGRI Semarang. Semarang.

Irpiena, Alifen, Chandra. (2016). Model Proyeksi Dan Optimalisasi Cash

Flow Multi Proyek. Jurnal Ilmiah Teknik Sipil Universitas Kristen Petra.

Islami, Iqbal. (2015). Project Finance Dan Public Private Partnership:

Skema Pendanaan Alternatif Proyek Infrastruktur. Badan Pendidikan dan Pelatihan

Keuangan Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Jakarta

Soeharto, Imam. (1999). Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai

Operasional Jilid 2. Erlangga. Jakarta.

36
 Tanubrata, Maksum. (2016). Sistem Informasi Cash In Dan Cash Out

Pada Suatu Proyek Konstruksi (037K). Konferensi Nasional Teknik Sipil 7

(KoNTekS 7) Universitas Sebelas Maret. Surakarta.

37