DASAR HUKUM

1) UU RI No 20 TAHUN 2000 tentang parabola UU RI No 21 than 1997 tentang BPHTB

2) PP No 111 tahun 2000 tentang BPHTB karena waris dan hibah Wasiat
3) PP No 112 tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena Pemberian Hak Pengelolaan
4) PP No 113 tahun 2000 tentang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
BPHTB
5) PP No 114 tahun 2000 tentang pencabutan PP No 33 tahun 1997 tenting Pembagian Hasil
Penerimaan BPHTB antara Pemerintah Pusat dan Daerah
6) KMK No 514/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No 637/KMK.04/1997 Tentang Tata
Cara Pengenaan BPHTB arena Hibah Wasiat.
7) KMK No 515/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No 638/KMK.04/1997 Tentang Tata
Cara Pengenaan BPHTB arena Hak Pengelolaan.
8) KMK No 516/KMK.04/2000 tentang Tentang Tata Cara Penentuan Besarnya NPOPTK BPHTB.
9) KMK No 517/KMK.04/2000 tentang tempat dan tata cara pembayaran BPHTB.
10) KMK No 518/KMK.04/2000 tentang Pemberian Pengurangan BPHTB
11) KMK No 519/KMK.04/2000 tentang tata cara pembagian penerimaan BPHTB
12) KEP. Dirjen Pajak No Kep-221/PJ/2002 tentang tata cara pemberian pengurangan BPHTB
13) KMK No 87/KMK.03/2002 tentang pemberian pengurangan BPHTB
14) KMK No 561/KMK.03/2004 tentang pemberian pengurangan BPHTB

BPHTB - 01
 DEFINISI BPHTB (Pasal 1 UU BPHTB No 20 Tahun 2000)

1) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut
pajak.
2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
3) Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak
pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tenting Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tenting Rumah Susun, dan
ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

BPHTB - 02
OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BPHTB (Pasal 2 UU No 20 tahun 2000)

OBJEK BPHTB Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan.

1). PEMINDAHAN HAK, karena :

 Jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris.

 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
 Pemisahan hak yang menyebakan peralihan ;
 Penunjukan pembeli dalam lelang ;
 Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap ;
 Penggabungan usaha ; peleburan usaha ; pemekaran usaha ; hadiah.

2). PEMBERIAN HAK BARU, karena :

 Kelanjutan pelepasan hak;

 Diluar pelepasan hak.
 JENIS-JENIS HAK atas TANAH yang PEROLEHAN HAKNNYA DIKENAKAN BPHTB

1) Hak milik
2) Hak Guna Usaha
3) Hak Guna Bangunan
4) Hak Pakai
5) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
6) Hak Pengelolaan (Pasal 2 ayat (3) UU No 20 tahun 2000)

PENGECUALIAN OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

1) Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakukan timbal balik;

2) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum ;
3) Badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditetapkan oleh
Menteri ;
4) Orang Pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
dengan tidak ada parubahan nama ;
5) Karena wakaf ;
6) Digunakan untuk kepentingan ibadah

BPHTB - 04
Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

1) Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan bangunan.

2) Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib

pajak menurut UU BPHTB. (Pasal 4 UU BPHTB No 20 than 2000).

BPHTB - 05
 TARIF, DASAR PENGENAAN, DAN CARA PERHITUNGAN PAJAK

TARIF PAJAK TARIF BPHTB DITETAPKAN TUNGGAL SEBESAR : 5 %

DASAR PENGENAAN BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

TRANSAKSI PEROLEHAN DASAR PENGENAAN

a. Jual Beli harga transaksi

b. Tukar menukar nilai pasar
c. Hibah nilai pasar
d. Hibah wasiat nilai pasar
e. Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya nilai pasar
f. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari nilai pasar
pelepasan hak nilai pasar
g. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak nilai pasar
h. Penggabungan,peleburan, dan pemekaran usaha nilai pasar
i. Hadiah nilai pasar
j. Penunjukan pembeli dalam lelang harga transaksi yang
tercantum dalam
risalah lelang
(Pasal 6 UU No 20 tahun 2000)

BPHTB - 06
Pengecualian NPOP Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) kecuali penunjukan pembeli dalam
lelang, jika tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang
digunakan adalah pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada tahun terjadinya
perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB).

NPOPKP
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Nilai Perolehan Objek
Pajak NPOP dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP);

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

NPOPTKP
NPOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan melalui Dirjen Pajak berdasarkan usulan dari
kepala daerah / pemerintah daerah.

Nilai NPOPTKP ditentukan sebagai berikut :

(1) Untuk perolehan hak karena waris dan hibah wasiat paling tinggi Rp 300.000.000.00
(2) Untuk perolehan lainnya paling tinggi Rp 600.000.000.00

BPHTB - 07
 CARA PERHITUNGAN BPHTB
Besarnya pajak terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan NPOPKP

BPHTB = 5 % ( NPOP – NPOPTKP)

Atau ;
BPHTB = 5 % ( NJOP – NPOPTKP)

 BPHTB yang terutang karena waris, hibah wasiat adalah 50 % dari yang seharusnnya
terutang. Terutang sejak tanggal pendaftaran peralihan hak ke kantor Pertanahan
Kabupaten / Kota bersangkutan. (PP No 111 tahun 2000).

 BPHTB untuk hak pengelolaan diatur sebagai berikut :

 0 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalah hal penerima hak pengelolaan
adalah Departemen, Lembaga pemerintah Non Departemen, Pemerintah daerah,
Lembaga pemerintah lainnya dan Perum Perumnas
 50 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, untuk penerimaan Hak Pengelolaan
Lainnya. (PP No 112 tahun 2000)

BPHTB - 08
 SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG
SAAT PAJAK TERUTANG ;

 Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah/ Notaris, meliputi ; Jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hah yang menyebabkan peralihan,
penggabungan usaha, peleburan usaha, hadiah.
 Sejak Penunjukan pemenang lelang untuk lelang
 Sejak tanggal keputusan pengadilan yang mempunyai ketetapan hukum tetap dalam
hal sudah keputusan hukum.
 Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor
pertanahan, meliputi hibah wasiat dan waris
 Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak,
meliputi pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak dan
pemberian hak baru di luar pelepasan hak.

TEMPAT PAJAK TERUTANG ;

 Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.

BPHTB - 10
 PENGURANGAN

Pengurangan BPHTB diatur dalam pasal 20 UU BPHTB ; SK Menkeu No 87/KMK.03/2002

Dan SK Dirjen Pajak No 221/PJ/2002, dimana WP dalam mengajukan keberatan dalam hal:

1). Kondisi tertentu WP yang berkaitan dengan Objek pajak, yaitu :

KONDISI Wajib Pajak PENGURANGAN

WP pribadi memperoleh hak baru melalui program pemerintah
di bidang pertanahan sdan tidak mempunyai kemampuan 75%
ekonomis.
WP pribadi menerima hibahdari keluarga sedarah satu
50%
derajat kebawah, satu derajat keatas
WP pribadi memperoleh hak atas tanah dan atau bagunan
25%
RS dan RSS langsung dari pengembang secara angsuran.
WP pribadi memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan
50%
dan telah menguasai tanah/ bangunan secara fisik 20 tahun

BPHTB - 15
2). Kondisi WP yang ada hubungan dengan sebab tertentu yaitu :

KONDISI Wajib Pajak PENGURANGAN

WP memperoleh hak atas tanah melaui pembelian dari
50%
ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginnya dibawah NJOP
WP memperoleh hak atas tanah sebagai penggantian
50%
dari tanah yang dibebaskan oleh pemerintah.
WP memperoleh hak atas Objek pajak yang tidak berfungsi
50%
lagi karena bencana alam (dalam waktu 3 bulan setelah akta)
WP pribadi (Veteran,PNS,TNI,Polri,pesnsiunan,purnawirwan;
75%
janda/dudanya) yang memperoleh hak atas rumah dinasnya
WP badan yang terkena dampak krisis ekonomi sehingga
75%
harus melakukan rektrukturisasi usaha dan atau hutang usaha
WP badan yang melakukan merger dan disetujui oleh Dirjen
50%
Pajak.
Tanah dan atau bangunan bank Exim, BBD, Bapindo,BDN
100%
sehubungan dengan pembetukan Bank Mandiri

3). Tanah dan atau bangunan untuk kepentingan sosial/ pendidikan yang semata-
mata tidak mencari keuntungan diberi pengurang 50 %

BPHTB - 16
 PEMBAGIAN PENERIMAAN BPHTB

100 %

Pusat 20 % Daerah 80 %

Dibagi kembali setelah dikurangi ;

 Biaya administrasi 20%
 Restitusi tahun yang lalu Dibagi ke DATI I & DATI II
 Imbalan bunga tahun yang lalu

DATI DATI
I II
20 % X 80 % = 16 % 80 % X 80 % = 64%

BPHTB - 18