Nama : Dony Sudrajat

NIM : 20180430208

Kelas : Penilaian Aset D

PRAKTIKUM METODE PERBANDINGAN PENJUALAN

1. PENDAHULUAN

Pendekatan perbandingan data pasar/data penjualan adalah proses dimana suatu estimasi
nilai pasar yang diperoleh dari analisa terhadap pasar atas properti yang serupa dan
kemudian membandingkan properti-properti yang akan dinilai. Nilai pasar diestimasikan
dengan membandingkan dengan properti yang serupa terhadap properti yang dinilai yang
baru saja terjual, ditawarkan untuk dijual atau yang kontraknya telah ditanda tangani.

Analisa perbandingan memusatkan analisisnya pada kesamaan dan perbedaan diantara

properti yang diteliti serta transaksinya yang berpengaruh terhadap nilai. Perbedaan bisa
meliputi hak yang ada pada properti, motivasi pembeli dan penjual, persyaratan
pembiayaan, kondisi pasar pada waktu penjualan, ukuran, lokasi, bentuk properti, ciri-ciri
secara ekonomis, dan pendapatan yang diperoleh bila properti merupakan income
producing property.

Semua unsur-unsur perbandingan itu dengan bukti-bukti yang ada di pasar guna
mengestimasi unsur mana yang peka terhadap perubahan dan bagaimana mereka
berpengaruh terhadap nilai. Konsepsi perubahan dan antisipasi yang mendasari
permintaan dan penawaran, subtitusi, keseimbangan dan juga eksternaliti merupakan
dasar dari pendekatan perbandingan data pasar.

Harga properti terbentuk oleh negosiasi yang terjadi antara pembeli yang menimbulkan
permintaan dan penjual yang menawarkan properti dan membuat terjadinya supply. Bila
permintaan terhadap suatu properti tertentu naik, maka harga akan cenderung naik,
sebaliknya bila permintaan rendah maka harga akan cenderung turun. Bergesernya
penawaran biasanya tidak dapat mengikuti bergesernya permintaan karena untuk
memenuhi permintaan tersebut yang meningkat diperlukan waktu untuk membangun atau
merubah properti yang ada ke dalam jenis properti yang dikehendaki masyarakat.

Oleh karena itu dalam analisis real estat dalam suatu waktu tertentu hendaknya
dipusatkan kepada permintaan walaupun penawaran juga diperhatikan. Untuk itu maka
pembeli atau pemakai yang potensial atas suatu properti tertentu, daya belinya, cita rasa
dan kesukaannya harus diperhatikan. Sedang penawaran harus dipusatkan pada properti
yang tidak terjual, properti yang tidak tersewa, yang masih dalam pembangunan dan
sebagainya.

Demikian juga aspek pembiayaan perbankan atau sarana lain juga harus diperhatikan
karena bisa memacu atau memperlambat permintaan properti di pasar. Adanya perubahan
permintaan dan lambatnya pengembang dalam mengantisipasi dan merespon perubahan
yang ada, menyebabkan keseimbangan dalam pasar real estat seringkali sulit untuk
terjadi. Sedang prinsip subtitusi ditentukan oleh harga yang dibayar untuk memperoleh
properti pengganti yang dapat memberikan kepuasan yang sama dalam tenggang waktu
yang masuk akal.

Selanjutnya, eksternaliti bisa berpengaruh positif atau negatif atas harga properti. Stasiun
kereta bawah tanah bisa berpengaruh positif atas properti komersial di dekatnya,
demikian juga jalan raya yang sibuk berpengaruh positif terhadap pusat perbelanjaan di
sampingnya dan pembangunan perumahan mewah dapat berpengaruh baik atas
perumahan di lingkungannya. Sebaliknya pabrik yang gaduh dan berdampak mengotori
lingkkungan seperti pabrik semen berdampak negatif terhadap lingkungan. Area parkir
yang luas berdampak baik terhadap perkantoran komersial namun berdampak buruk atas
perumahan. Penilai harus memperhatikan hal-hal semacam itu semua.

Dalam praktek penilaian, akan sedikit dimungkinkan untuk membuat perbandingan

langsung antara 2 properti karena selalu ditemui adanya perbedaan diantara kedua
properti tersebut. Secara teoritis, tidak ada properti yang bisa persis sama bahkan bila tida
ada yang berbeda sekalipun, maka lokasi dari properti itu selalu bersifat unik, karena
suatu properti tidak akan menempati suatu ruang yang sama secara bersamaan. Dalam
banyak kejadian, adanya perbedaan diantara properti yang terjual menjadi alasan untuk
menetapkan harga yang berbeda, dan metode perbandingan ditujukan pada akuntansi
untuk perbedaan tersebut guna melakukan penyesuaian dalam harga jual.

1. DASAR PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Pendekatan perbandingan data pasar merupakan jantung dari penilaian dan merupakan
bagian terpenting dari proses pembuatan keputusan penilaian. Pendekatan ini secara
langsung berlandaskan pada penerapan teknis inferensial (teknik pengambilan
kesimpulan). Dalam metode ini sistem yang dipakai adalah melakukan penyesuaian
harga-harga properti serupa yang terjual sehingga perbedaan-perbedaan yang ada antara
properti yang dinilai dengan properti pembanding yang terjual dapat dihitung secara
akurat. Metode ini nampaknya merupakan metode yang paling terpercaya karena
kedekatan dari proses yang dilakukan terhadap transaksi dipasar dan tidak adanya asumsi
secara acak atau proses perhitungan yang subyektif. Kita buat asumsi bahwa pembeli
diberikan informasi tentang properti yang diperdagangkan di pasar dan mereka akan
menyadari akan harga yang diperoleh bagi properti berlainan.

Kemudian berdasarkan persyaratan yang dikemukakan oleh setiap individu dan

mekanisme harga masing-masing atas fitur yang diinginkan atau yang tidak dikehendaki,
mereka menetapkan harga penawaran yang mencerminkan posisi mereka di pasar. Bila
kemudian penjual dan pembeli sepakat atas harga dan jual beli terjadi, maka harga
tersebut akan menjadi data pasar yang dapat digunakan oleh penilai dalam melakukan
penilaian atas properti yang serupa. Oleh karena itulah maka metode perbandingan data
pasar ini dianggap sebagai metode penilaian yang paling baik dan paling sedikit
resikonya.

1. PROSEDUR PENILAIAN DENGAN METODE DATA PASAR

Untuk melakukan penilaian dengan menggunakan data pasar maka penilai harus
mengikuti prosedur dengan sistematis. Tata urutan umum yang harus dijalani adalah
sebagai berikut:

1. Penilai harus melakukan penelitian pasar tentang informasi yang berkenaan

transaksi penjualan yang terjadi, pendaftaran dan penawaran atas permintaan
properti yang serupa dengan properti yang akan dinilai mencakup ciri-ciri jenis
properti, ukuran, kondisi properti secara fisik, lokasi dan zoning.

2. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa data yang

diperoleh itu akurat dan transaksi mencerminkan suatu transaksi yang wajar
antara willing seller dan willing buyer, mencerminkan kondisi pasar. Verifikasi
akan mendatangkan tambahan informasi tentang pasar.

3. Selanjutnya penilai harus memilih properti pembanding yang relevan seperti

harga per hektar, harga per meter persegi dan sebagainya dan mengembangkan
analisis terhadap setiap unit properti tersebut.

4. Bandingkan harga properti pembanding dengan properti yang dinilai berdasarkan

unsur-unsur yang dibandingkan dan sesuaikan harga setiap pembanding dengan
properti yang dinilai.

5. Lakukan rekonsiliasi berbagai macam indikasi yang diperoleh dari analisa ke

dalam satu nilai indikasi atau kisaran nilai. Dalam pasar yang penuh
 ketidakpastian karena perubahan okupansi dan kondisi ekonomi, kisaran nilai
merupakan konklusi yang lebih baik dibandingkan dengan satu nilai indikasi.

1. DATA YANG DIPERLUKAN

Untuk menerapkan metode perbandingan data pasar maka penilai harus mengumpulkan
data penjualan properti, data kontrak penggunaan properti, data penawaran, daftar
properti yang merupakan pesaing dan sebanding dengan properti yang dinilai, serta
pilihan lain. Data yang berasal dari transaksi yang terjadi merupakan data indikator yang
terpercaya. Penilai harus meneliti harga-harga, hak atas properti, pembiayaannya, motif
penjual dan pembeli, serta tanggal transaksi.

Selanjutnya lokasi dari peoperti secara rinci, kondisi fisik dan fungsinya, serta kondisi
dari segi ekonomis (pengaruh dan perubahan lingkungan dan sebagainya). Karena
kesimpulan harus berdasarkan data dari pasar, penilai harus memusatkan perhatian pada
kegiatan wawancara, kontak perorangan serta penelitian individual.

Kebanyakan penilai memelihara data secara rinci tentang transaksi yang terjadi di pasar
dan menambahkan informasi berkenaan dengan terjadinya transaksi yang baru. Sumber
data yang potensial sangat banyak dan bervariasi seperti PPAT (notaris dan camat),
realty, broker, agen properti, maupun pemilik properti itu sendiri, manajer properti,
peminjam termasuk juga file pengadilan dan kantor pajak.

Penilai harus mengkaji kebenaran informasi untuk meyakinkan keakuratan dan mengerti
motif dari setiap transaksi. Pandangan pembeli terhadap apa yang dibeli pada saat jual
beli adalah sangat penting. Jual beli yang bukan oleh willing seller dan buyer harus
diperhatikan secara seksama. Untuk memverifikasi data penjualan penilai
mengkonfirmasikan fakta yang ada dengan prinsipal dari transaksi bila mungkin, atau
dengan broker, agen poperti, ataupun kreditur. Pemilik dan penyewa properti yang
bertetangga juga bisa menyediakan informasi yang berguna.

Batas geografis penelitian penilai atas data penjualan tergantung kepada sifat alami dan
jenis properti yang dinilai. Batas pasar akan menentukan area dimana pembeli potensial
akan melihat. Bila properti akan serupa secara umum diperjualbelikan berdekatan dengan
properti yang akan dinilai, maka penelitian akan menjadi sangat terbatas. Dalam hal
sebaliknya, maka penilai harus memperluas area penelitiannya. Berbagai jenis properti
tertentu mempunyai pasar regional, nasional atau bahkan internasional. Untuk menilai
pusat perbelanjaan ataupun mal, gedung perkantoran, hotel resor, kompleks dari berbagai
kegiatan dan properti perindustrian yang luas, penilai bisa melakukan sekrutinisasi
(pemeriksaan dengan cermat) data dari suatu daerah geografis yang luas diantara mana
properti itu terletak.

Informasi harga penjualan mencerminkan berbagai faktor yang berbeda yang

berpengaruh pada nilai properti pada tingkatan yang berbeda. Teknik kualitatif dan
kuantitatif digunakan untuk menentukan signifikansi secara relatif dari berbagai faktor
itu. Setelah informasi penjualan diperoleh dan dikonfirmasikan, selanjutnya
diorganisasikan menurut berbagai cara. Salah satu cara yang memadai dan umum
digunakan adalah dengan cara menyusun data berdasarkan jaringan data pasar. Setiap
perbedaan yang penting antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai yang
berpengaruh terhadap nilai properti dipertimbangkan sebagai satu unsur dari
perbandingan.

Setelah verifikasi data penjualan dilakukan, maka analisis harus dilakukan secara
sistematis. Analisis harus dilakukan berdasarkan unit dan tergantung kepada bentuk alami
dari properti dan masalah penilaian yang dihadapi. Apartemen misalnya, harus dianalisis
berdasarkan harga apartemen per unit, harga bangunan per meter persegi atau harga sewa
bruto yang secara umum diterapkan.

Unsur-unsur yang dibandingkan adalah ciri-ciri properti dan transaksi yang menyebabkan
harga properti berubah. Penilai mempertimbangkan dan membandingkan semua
perbedaan antara properti yang sebanding dan properti yang dinilai dapat mempengaruhi
nilai. Bukti di pasar diuji untuk mengidentifikasi veriabel terhadap mana nilai properti itu
peka. Besaran statistik seperti standar deviasi dan koefisien veriabel bisa digunakan
dalam proses penilaian. Ada 10 (sepuluh) unsur dasar perbandingan yang harus
dipertimbangkan, yaitu:

1. Hak atas tanah

2. Persyaratan pembiayaan dan jual beli

3. Pengeluaran yang harus segera dilakukan setelah pembelian

4. Keadaan pasar dan lokasi

5. Ciri-ciri fisik (ukuran tanah, kualitas bangunan dsb)

6. Ciri-ciri ekonomis (biaya operasional, ketentuan sewa)

7. Zoning dan unsur nilai yang bukan tanah dan bangunan

8. Unsur lain seperti ketentuan pemerintah berkenaan dengan konservasi alam

 9. Batas ketinggian gedung (Pemda Bali melaran membangun gedung yang
tingginya melampaui pohon kelapa)

10. Akses ke properti

1. IDENTIFIKASI DAN PENYESUAIAN

Teknik analisis digunakan untuk mengidentifikasi dan melakukan penyesuaian. Analisis

perbandingan termasuk pertimbangan atas faktor yang bersifat kualitatif dan kuantitatif.
Penyesuaian kuantitatif dikembangkan menurut nilai nominal rupiah atau presentasi.
Sedang faktor yang tidak mungkin dikuantifikasikan dilakukan penyesuaian kualitatif.

Pokok permasalahan pentingnya adalah sejauh mana calon kuat pembeli dan property
yang dinilai bisa digantikan oleh pembeli sebenarnya dan property benar-benar dibeli.
Pertimbangan dari pemikiran tersebut adalah bahwa setiap pembeli dengan kategori yang
berbeda mempunyai pedoman yang berbeda tentang suatu yang penting dan sesuatu yang
kurang penting. Bila kita mampu menghasilkan kesimpulan untuk setiap isu berikut ini,
maka kita dalam posisi untuk membuat suatu keputusan yang diinformasikan tentang
nilai pasar dari property yang menjadi sasaran. Cara yang dapat kita lakukan untuk
menghitung property yang telah terjual memerlukan kondisi yang harus dipenuhi:

1. Dapatkah kita melihat adanya perbedaan pada cirri-cirinya?

2. Dapatkah kita memutuskan apakah ada perbedaan atau tidak yang berkaitan
dengan perbedaan nilai?

3. Dapatkah kita membuat estimasi yang rasional tentang implikasi pada kas karena
perbedaan itu?

4. Dapatkah kita mengestimasi nilai akhir property dengan menyesuaikan

perbedaan-perbedaan tersebut?

1. PENYESUAIAN SECARA MENYELURUH (OVERALL ADJUSTMENT)

Penyesuaian ini sangat bersifat subjektif dan sering digunakan dalam menyusun
urutan/rangking untuk menempatkan property yang dinilai diantara peringkat harga
property. Peringkat dibuat berdasarkan pengkajian menyeluruh kualitas. Misal ada 6 buah
property A, B, C, D, E, F yang dibandingkan.Kesimpulan pengamatan penilai adalah
sebagai berikut:

1. Property yang dinilai sedikit lebih baik dari property E

 2. Property yang dinilai jauh lebih buruk dari property B

3. Property yang dinilai jauh lebih baik dari property F

4. Property yang dinilai jauh lebih jelek dari property A

5. Property yang dinilai sedikit lebih buruk dari property D

6. Property yang dinilai agak sedikit lebih jelek dari property C

Dalam perbandingan tersebut tidak ada proses formal untuk menentukan perbedaan
kuantitatif diantara property dan akan sangat sulit bagi penilai untuk membuktikan
pendapat akhirnya secara pasti. Pendekatan tersebut dilakukan penilai ketika mereka
tidak menyadari adanya aspek teknis yang mengizinkannya untuk mendapatkan pilihan
yang akurat untuk melakukan analisis pasar secara formal. Pendekatan itu sering
memberikan hasil yang realistis namun tidak memberikan tambahan nilai terhadap
pengetahuan penilai atas pasar serta tidak mampu memberikan penafsiran tentang
hubungan sebab akibat.

1. PENYESUAIAN BERDASARKAN PRESENTASI

Dalam kasus ini proses dilakukan secara lebih sistematik, walaupun masih bersifat
subjektif dalam dasar penyesuainnya.Kemajuan dibuat dalam mengamati presentasi
perbedaan atas keseluruhan nilai dari setiap property dibandingkan dengan property yang
dinilai.

Propert % lebih
Harga % lebih baik Harga disesuaikan
y jelek

1 Rp82.000.000 9.5% 0% Rp74.210.000

2 Rp72.000.000 0% 6.5% Rp76.680.000

3 Rp90.000.000 17% 0% Rp74.700.000

4 Rp87.000.000 13% 0% Rp75.690.000

5 Rp93.000.000 21% 0% Rp73.470.000

6 Rp70.000.000 0% 10% Rp77.000.000

Rata-rata Rp75.291.670
Proses penyesuaian menghendaki kita untuk memberikan saran bahwa nilai sebenarnya
terletak diantara kisaran dari Rp74.210.000 sampai dengan Rp77.000.000 sehingga
memudahkan dalam pengambilan keputusan atas nilai paling mendekati dibandingkan
dengan apabila kita hanya mempertimbangkan harga yang tidak disesuaikan.

1. PENYESUAIAN BIAYA

Pendekatan ini secara intuitif adalah menarik, namun pendekatan ini didasarkan kepada
asumsi yang belum dibuktikan berkenaan dengan hubungan timbal balik antara biaya
dengan nilai secara implicit berarti bahwa secara kuantitatif, perbedaan structural diantara
property dapat dikonversi menjadi perbedaan biaya konstruksi yang selanjutnya akan
menyebabkan keseimbangan dalam perbedaan nilai. Misal bahwa sejumlah property yang
serupa telah terjual dan perbedaan terbesar diantara mereka adalah bahwa beberapa
diantaranya diperlukan untuk diperbaiki pada tataran yang berbeda, beberapa mempunyai
kamar tidur, dan beberapa tempat parkir.

Harga
Propert Jual Kmr Kmr Tidur Harga
Garasi Perbaikan
y Tidur Suite Penyesuaian
(juta)

1 Rp 850 -Rp30 -Rp25 +Rp35 -Rp10 Rp820

2 Rp 950 -Rp60 -Rp50 -Rp30 +Rp20 Rp830

3 Rp 800 +Rp30 0 0 -Rp20 Rp810

4 Rp 700 +Rp30 +Rp25 +Rp35 +Rp40 Rp839

Rata-rata Rp811,25

1. PERBANDINGAN BERPASANGAN

Pendekatan ini digunakan untuk menemukan nilai dengan cara deduksi terhadap nilai dari
setiap nilai yang berkaitan dengan setiap perbedaan fitur yang mendasar setiap properti
yang berbeda yang ditunjukkan oleh properti yang dinilai dalam hubungannya dengan
berbagai penjualan properti. Asumsi dibelakang pemikiran itu adalah perbedaan pokok
pada fitur properti seperti ukuran, fasilitas, keserasian dan sebagainya dari dua properti
yang terjual.

Selanjutnya perbedaan harga dari keduanya menunjukkan nilai dari masing-masing

dalam perbedaannya. Bila ada beberapa perbedaan maka kita akan perlukan beberapa
penjualan agar dapat mengisolasi perbedaan nilai dan kita bisa mempunyai proses yang
panjang untuk menghilangkannya agar setiap perbedaan itu telah dipertimbangkan.

Misal kita mempunyai informasi dari penjualan properti A sampai dengan F yang
masing-masing berbeda fiturnya satu atau lebih. Kita dapat melaksanakan proses
pengurangan yang sederhana untuk mengidentifikasi nilai dari setiap fiturnya.

Rumah Spesifikasi Nilai jual

A Carport+rumah+kolam renang Rp. 820.000.000

B Carport+rumah Rp. 720.000.000

C Rumah+kolam renang+AC Rp. 900.000.000

D Rumah+AC+garasi Rp. 870.000.000

E Rumah+garasi+tennis court Rp. 930.000.000

F Rumah+kolam renang Rp. 780.000.000

Rumah yang dinilai = Rumah+kolam renang+garasi+carport

Asumsi perhitungan spesifikasi perbedaan

 Perbedaan A dengan B : Kolam renang    = Rp. 100.000.000

(Rp. 820.000.000 – Rp. 720.000.000)

 Perbedaan A dengan F : Carport        = Rp. 40.000.000

(Rp. 820.000.000 – Rp. 780.000.000)

 Perbedaan C dengan F : AC        = Rp. 120.000.000

(Rp. 900.000.000 – Rp. 780.000.000)

 Dari F perbedaannya : Rumah         = Rp. 680.000.000

                         (Rp. 780.000.000 – Rp. 100.000.000)

 Dari D perbedaannya : Garasi        = Rp. 70.000.000

(Rp. 870.000.000 – (Rp. 680.000.000 + Rp. 120.000.000)

Jadi total harga dari rumah yang dinilai yakni:

  Rumah     = Rp. 680.000.000

 Kolam renang    = Rp. 100.000.000

 Garasi     = Rp. 70.000.000

 Carport     = Rp. 40.000.000 +

Total     = Rp. 890.000.000

Metode ini ideal dalam arti bahwa seseorang harus mengasumsikan bahwa setiap
transaksi adalah suatu transaksi adalah suatu indikator yang tidak bias tentang nilai yang
benar dan bahwa disitu ada urutan transaksi yang logis yang menunjukkan keyakinan dan
perbedaan individual yang memungkinkan dengan cara proses dikurangi, perhitungan
atas bagian tersebut harga penjualan yang secara langsung berkaitan dengan setiap
perbedaan resiko.

Resiko yang ada tidak diperhitungkan ketika mengasumsikan bahwa setiap penjualan
dapat dianggap sebagai indikasi yang terpercaya tentang nilai pasar yang benar yang
merupakan atribut dari penjualan yang unik tersebut. Pengetahuan kita tentang perilaku
pasar menyarankan bahwa hal semacam itu bukan suatu asumsi yang bagus dalam
banyak kejadian dan waktu. Karena dalam praktek sering tidak akan terjadi seperti itu
sehingga kita harus kembali menemukan pendekatan yang lebih baik untuk
membandingkannya dengan bukti penjualan dan mengidentifikasi hal-hal yang
mempengaruhi nilai.

1. QUALITY RATING

Metode ini sistematik dan tidak benar-benar ilmiah (pseudo-scientific). Asumsi yang

digunakan dalam pendekatan ini adalah:

1. Ada faktor-faktor tertentu yang mempengaruhi nilai secara sistematis.

2. Ada pengaruh kuantitatif yang proporsional dengan mutu yang nyata dari faktor-
faktor tersebut.

3. Skala pengukuran subyektif linear sederhana dapat digunakan untuk mencatat

pengaruh dari faktor-faktor tersebut.

Langkah yang dilakukan untuk mengaplikasikan metode ini adalah:

4. Mengidentifikasi pembeli tipikal yang kemungkinan besar akan menjadi pembeli

properti yang dinilai
 5. Memilih faktor-faktor yang dianggap mempengaruhi nilai (3 s/d 5 faktor)

6. Memberikan bobot setiap faktor dalam persen sehingga jumlah seluruh bobot
adalah 100%

7. Memberikan skor dalam skala subyektif tetapi sistematis untuk setiap properti
pembanding (misal 0 s/d 9) untuk menunjukkan peringkat dalam tiap faktor

8. Menjumlahkan hasil perkalian dari tiap skor dan bobotnya untuk tiap properti.

Kelemahan dari metode ini adalah pada tahap awal kita dapat mengasumsikan dua hal
penting, yaitu faktor apa yang mempengaruhi nilai dan berapa bobot yang harus kita
berikan untuk faktor-faktor tersebut. Kita berasumsi bahwa ada hubungan yang sistematis
antara nilai dengan mutu properti secara keseluruhan. Hubungan tersebut dapat
dirumuskan sebagai berikut:

Dimana :

QSi    = skor mutu untuk properti i

Wj    = bobot untuk faktor j

Rij     = peringkat properti i untuk faktor j

    Misal,ada tiga faktor yang diidentifikasi berpengaruh terhadap nilai yaitu F1, F2, dan
F3 dengan bobot masing-masing (dalam kurung) secara berturutan, yaitu 40%, 20&, dan
40%, sedang fitur masing-masing properti diberikan peringkat atau skor.

1. PENERAPANNYA BERDASARKAN PENYESUAIAN KUANTITATIF

Misalnya penilaian atas sebuah unit perkantoran kecil yang terletak di dalam kompleks
perkantoran. Data pembanding yang ada adalah tarif sewa dari 4 buah bangunan yang
sejenis. Data yang berhasil dikumpulkan disusun dalam bentuk tabel sebagai berikut:

Faktor pembanding Obyek Pembandin Pembandin Pembanding

g g
 penilaian i ii iii

Sewa 45 juta 60 juta 52 juta

Tanggal sewa Sekarang 1 bulan 3 bulan 1 bulan

Aksesibilitas Baik Sangat baik Baik Buruk

Kondisi Cukup Cukup Baik Buruk

Luas 120 110 135 115

    Faktor yang disesuaikan adalah tanggal sewa, aksesibilitas, kondisi dan luas bangunan.

    Diperlukan data tanggal sewa baik tingkat pertumbuhannya maupun penurunannya

perbulan atau triwulan. Apabila diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tingkat sewa
per bulan sebesar 0,25% maka angka hasil penyesuaian dapat dilihat pada tabel dibawah
ini.

Ringkasan penyesuaian

Pembanding I Pembanding II Pembanding III

45.112.50 60.451.13 52.130.00

Sewa 112.500 451.130 130.000
0 0 0

-
39.699.00 60.451.13 62.556.00 58.385.60
Akses 54.135.00 0
0 0 0 0
0

-
36.669.00 57.428.57 29.192.80 61.304.88
Kondisi 0 30.225.60
0 0 0 0
0

-
Penyesuaia 53.000.00 93.078.80
25.694.30
n total 0 0
0

Penyesuaia
-48.180 -19.030 80.940
n per m2
Total
39.304.88
penyesuaia 5.526.000 3.473.680
0
n absolut

    Berdasarkan asumsi dan data tersebut dimuka, diperoleh angka penyesuaian sebagai
berikut:

1. Tingkat sewa diasumsikan meningkat sebesar 0,25%, sehingga 0,25% x 45 juta

=Rp. 112.500,- dan sewa pembanding I menjadi Rp. 45.112.500,- dengan cara
yang sama, diperoleh harga sewa pembanding II menjadi Rp. 60.451.130 dan
pembanding III menjadi Rp. 52.130.000,-

2. Dari faktor aksesibilitas, perbedaan rata-rata setiap daerah adalah 12%. Karena
properti yang dinilai (obyek penilaian) yang dijadikan acuan, maka pembanding I
yang kondisinya sangat baik harus disesuaikan menjadi baik, sehingga harus
dikurangi dengan angka penyesuaian sebesar 12% x Rp. 45.112.500 = Rp.
54.135.000 sedang pembanding III disesuaikan dengan 12% x Rp. 54.135.000 =
Rp. 6.255.600,- sehingga harga sewanya menjadi Rp. 58.385.000,-.

3. Kondisi kantor dihitung berdasarkan estimasi biaya upgrade untuk menentukan

variasi estimasi biaya sewa yang berkisar antara 4,5% sampai dengan 6%. Karena
kondisi obyek yang dinilai adalah rata-rata (cukup), maka pembanding I tidak
perlu disesuaikan, sedang pembanding II perlu dikurangi karena kondisinya
bagus, dan pembanding II perlu ditambah agar kondisinya serupa dengan obyek
yang dinilai.

Dari besarnya penyesuaian menunjukkan bahwa pembanding II paling mendekati obyek

penilaian sehingga perhatian lebih diberikan kepada pembanding itu. Selanjutnya untuk
membobot pembanding agar diperoleh estimasi yang baik, kita mengubah perbedaan itu
menjadi pecahan dan menjumlahkannya. Dalam hal ini kita akan menggunakan
perbedaan absolut (semua angka dianggap positif) untuk menetralisir pengaruh positif
dan negatif. Jumlah semua total absolut penyesuaian, dan hitunglah perbandingan
masing-masing. Berikutnya ubah kesamaannya, dan hitung perbandingan secara total
untuk mendapatkan bobot kesamaannya. Jelasnya lihat tabel dibawah ini:

Penyesuaia Kebalika Propors

Proporsi Bobot sewa
n n i

1 5.526.000 0,30 3,31 0,30 11.984.810

2 3.473.680 0,19 5,27 0,19 10.898.290

3 9.304.880 0,51 1,97 0,51 31.163.520

Total 18.304.560 1,00 10,55 1,00 54.046.630

Jumlah total penyesuaian adalah 18.304.560, dan proporsi 1 diperoleh dengan

menghitung 5.526.000/18.304.560 = 0,30. Untuk kebalikannya adalah
18.304.560/5.526.000 = 3,31 dan seterusnya. Untuk bobot 1 dihitung dengan cara 0,30 x
39.699.000 = 11.984.810,-. Yang kedua adalah 0,19 x 57.428.570 = 10.898.290 dan
ketiga= 0,51 x 61.304.880 = 31.163.520. Berdasarkan pada perhitungan tersebut maka
estimasi akhir adalah sekitar Rp. 54.000.000,-.