PENDAFTARAN TANAH

Pengertian dan istilah

 Pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre yaitu suatu

istilah teknis untuk record (rekaman, menunjukkan kepada
luas, nilai dan kemilikan atau lain-lain atas hak) terhadap
suatu bidang tanah.

 Menurut AP. Parlindungan , kata ini berasal dari bahasa

latin capistrum yang berarti register atau capita atau unit
yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi (Capotatio
Terrena)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah pasal 1 angka 1 :

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dillakukan

oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan
dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan
dan pengkajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis
dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
bukti haknya bagi bidang–bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya
 Pada literature lain dijelaskan pengertian lain dari
pendaftaran tanah (Cadaster) adalah berasal dari Rudolf
Hemanses, seorang mantan Kepala Jawatan Pendaftaran
Tanah dan Menteri Agraria mencoba merumuskan
pengertian pendaftaran tanah. Menurut beliau pendaftaran
tanah adalah pendaftaran tanah atau pembukuan bidang-
bidang tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan pengukuran
dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu
 Pendaftaran tanah bertujuan untuk memberikan jaminan
kepastian hukum dikenal dengan sebutan
Rechtskadater/Legal Cadaster.

 Jaminan kepastian hukum yang hendak diwujudkan dalam

pendaftran tanah meliputi :
- kepastian hukum status hak yang di daftarkan,
- kepastian subjek hak,
- kepastian objek hak pendaftaran tanah tang mana hal
ini menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
 Secara umum pengertian pendaftaran tanah disebutkan
dalam pasal 19 ayat 2 UUPA, pendaftaran tanah
menurut pasal tersebut adalah kegiatan meliputi :

1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.

2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan perlihan hak
hak tersebut.
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
 Untuk memperoleh kepastian hukum dan kepastian akan hak
atas tanah Undang-Undang Agraria Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria telah meletakkan
kewajiban kepada Pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran
tanah yang ada di seluruh wilayah Republik Indonesia, di
samping bagi pemegang hak untuk mendaftarkan hak atas
tanah yang ada padanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku

 Jaminan kepastian hukum ini tercantum dalaam ketentuan Pasal

19 ayat (1) Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960, yang berbunyi sebagai berikut :
“Untuk menjamin kepastian hukum hak dan tanah oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah
Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan
Peraturan Pemerintah
 Untuk mengetahui secara pasti tentang objek hak atas
tanah maka harus mengetahui letak tanah, dan batas-
batas serta luas tanah yang dimiliki. Dengan diketahui
letak, batas-batas serta luasnya, maka tidak akan
diragukan bidang yanag mana yang dimaksudkan
tersebut. Salah satu cara menguraikan letak dan batas-
batasnya serta luas tanah yang dimiliki oleh seseorang,
dapat dilakukan dengan cara penyajian peta. Agar peta
dapat disajikan, maka dapat dilakukan pengukuran dan
pemetaan.
Asas Kontradiktur Delimitasi sebagai asas tentang cara
penunjukan batas

 Untuk memperoleh batas-batas yang sebenarnya maka

ditempuh suatu tata cara penunjukan batas yang disebut
juga dengan Asas Kontradiktur Delimitasi, yang mana
para pemilik tanah yang berbatasan menandatangani di
gambar ukur. Batas yang ditunjukan itu kemudian diukur
dan ditetapkan, apabila kelak dikemudian hari bila
dibutuhkan karena sesuatu hal dan lain hal maka penetapan
kembali batas dapat ditetapkan kembali, kemudian batas-
batas penetapan Tanah tersebut diatur dalam pasal 17, 18
dan 19 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah.
 Asas Pendaftaran Tanah

Dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan bahwa pendaftaran
tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir dan terbuka.
1. Asas sederhana

Asas sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan

pokoknya dan prosedur-prosedurnya dengan mudah
dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan
terutama para pemegang hak atas tanah. Sedangkan asas
aman dimaksudkan untuk menunjukan bahwa
pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan
cermat,sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan
kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu
sendiri
2. Asas Aman
Sedangkan asas aman dimaksudkan untuk menunjukan
bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara
teliti dan cermat,sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran
tanah itu sendiri

3. Asas terjangkau
Asas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi
pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam
rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah, harus bisa
terjangkau oleh para pihak yang memerlukan
4. Asas muktahir
Asas muktahir dimaksudkan kelengkapan yang memadai
dalam pelaksanaan dan kesinambungan dalam
pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus
menunjukan keadaan yang muktahir. Untuk itu perlu
diikuti kewajiban mendaftar dan pencataan perubahan-
perubahan yang terjadi dikemudian hari. Asas ini
menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara
terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data
yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai
dengan keadaan nyata dilapangan,
5. Asas Terbuka

masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai

data yang benar setiap saat. Untuk itulah diberlakukan
juga asas terbuka
Macam-macam Sistem Pendaftaran Tanah

Menurut Boedi Harsono, ada dua macam Sistem Pendaftaran

Tanah yaitu :
1. Sistem Pendaftaran Akta (registration of deeds)
2. Sistem Pendaftaran Hak (registration of titles).
1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration Of Deeds)

Dalam sistem Pendaftaran akta, akta-akta inilah yang

didaftar. Dalam sistem pendaftaran akta, pejabatnya bersikap
pasif. Ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang
disebut dalam akta yang didaftar

di Kantor Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT), salinan akta

disimpan dan terbuka untuk umum, sedangkan pemilik hak
diberikan tanda bukti berupa asli atau minuta akta tersebut
2, Sistem Pendaftaran Hak (Registration Of Titles).

Dalam sistem pendaftaran hak setiap penciptaan hak baru

dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan
perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu
akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya bukan
aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan
dan perubahan-perubahannya kemudianlah yang
didaftar. Akta hanya merupakan sumber datanya
 Sistem pendaftaran tanah menitik beratkan tentang hal-hal
mengenai : apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan
penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.

 Oleh karenanya baik dalam Sistem Pendaftaran Akta maupun

dalam Sistem Pendaftaran Hak maka keberadaan akta
merupakan sumber data yuridis.

 Dalam Sistem Pendaftaran Akta tiap kali terjadi perubahan

wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Sehingga dalam sistem
ini, data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta
yang bersangkutan

 Untuk memperoleh data yuridis bisa memakan waktu dan biaya

 Untuk mempermudah maka kemudian diciptakanlah sistem
yang lebih sederhana dan memungkinkan orang untuk
memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa
harus mengadakan tittle search atau penelusuran alas hak
pada akta-akta yang ada yaitu dikenal dengan Sistem
Pendaftaran Hak.

 Dalam Sistem Pendaftaran Hak setiap penciptaan hak baru

dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan
perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu
akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya
bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang
diciptakan dan perubahan- perubahannya kemudianlah
yang didaftar. Akta hanya merupakan sumber datanya.
 Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang
terjadi, kemudian disediakan suatu daftar isian, yang
biasa disebut register atau di Indonesia disebut buku
tanah, sehingga jika terjadi perubahan, tidak dibuatkan
buku tanah baru, melainkan dicatatkan pada ruang mutasi
yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan

 Sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam buku tanah

dan pencatatan perubahannya kemudian, oleh Pejabat
Pendaftaran Tanah dilakukan pengujian kebenaran data
yang dimuat dalam akta yang bersangkutan, sehingga
pejabatnya dapat dikatakan bersikap aktif.
 Dalam sistem ini buku-buku tanah disimpan di Kantor
Pendaftaran Tanah dan terbuka untuk umum. Sebagai tanda
bukti hak, diterbitkan SERTIFIKAT yang merupakan
salinan register

 di Indonesia SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH terdiri

atas salinan Buku Tanah dan Surat Ukur yang dijilid
menjadi satu dalam sampul dokumen.
 Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah

Kegiatan pendaftaran tanah dikenal ada dua sistem (stesel)

publikasi yaitu:

A. Stelsel Negatif
Menurut sistem stelsel negatif bahwa apa yang tercantum
dalam buku tanah/sertifikat tanah “dianggap benar” sampai
dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya (tidak
benar), Di muka sidang pengadilan.
Sehingga dalam sistem negatif bukan pendaftaran, tetapi
sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan
berpindahnya hak kepada pembeli
Ciri pokok dari sistem ini adalah :

1. Pendaftaran tanah tidak membuat orang memperoleh

tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak
atas tanah yang baru
2. bahwa pendaftaran tanah tidak menjamin bahwa nama
yang terdaftar dalam buku tanah/sertifikat tanah tersebut
tidak dapat dibantah, walaupun ia beri’tikad baik,
3. Artinya apabila nama yang terdaftar bukanlah pemilik
yang sebenarnya maka hak atas nama yang terdaftar bisa
dikalahkan
4. Perolehan hak tersebut merupakan mata rantai perbuatan
hukum dalam pendaftaran hak atas tanah
5. Ciri pokok lain dari sistem / Stelsel Negatif ini, seperti
dalam pendaftaran akta yaitu bahwa pejabat balik nama
tanah berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan
tidaklah berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari
surat-surat, dokumen-dokumen yang di serahkan
kepadanya.
B. Stelsel Positif
Stelsel positif menggunakan sistem pendaftaran hak, dalam
pelaksanaan sistem ini harus ada buku tanah, sebagaimana
tempat penyimpanan data yuridis, dan sertifikat sebagai
tanda bukti hak
Ciri pokok dari sistem Positif ini adalah :

1. Menurut sistem ini Sertifikat Tanah berlaku sebagai

tanda bukti hak atas tanah yang mutlak, sebagaimana
satu-satunya tanda bukti hak atas tanah

2. Pendaftaran tanah atau pencatatan nama seseorang

dalam register atau buku tanah sebagai pemegang
haklah yang membuat orang menjadi pemegang hak
atas tanah yang bersangkutan

3. Jadi bukan perbuatan hukum pemindahan hak yang

dilakukan .
4. Secara teoritik dalam sistem positif, maka dengan
selesainya pendaftaran atas nama penerima hak,
kemungkinan terjadi pemegang hak yang sebenarnya
menjadi kehilangan haknya. Ia tidak dapat menuntut
pembatalan perbuatan hukum yang memindahkan hak
yang bersangkutan kepada pembeli. Dalam keadaan
tertantu ia hanya menuntut ganti kerugian kepada Negara.
Negara untuk menghadapi tuntutan ganti kerugian ini
menyediakan dana khusus
5. Pendek kata, jika menurut sistem positif ini bahwa
Pendaftaran Tanah menjamin dengan sempurna, bahwa
nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat
dibantah, tidak dapat diganggu gugat walaupun
umpamanya ia bukan pemilik yang berhak terhadap tanah
itu.

6. Sistem ini memberikan kepercayaan yang mutlak kepada

buku tanah, yang dibuat dalam proses pendaftaran tanah
tersebut
Sistem / Stelsel yang berlaku di Indonesia

Dengan memperhatikan kedua sistem diatas di Indonesia

meganut Sistem Pendaftaran Tanah yang menganut Sistem
Negatif yang mengandung Unsur Positif.

Menurut hukum di Indonesia, sertifikat tanah sebagai surat tanda

bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat,
tetapi tidak berlaku mutlak sebagaimana dalam sistem
publikasi positif. Sertifikat itu tidak mengandung kebenaran,
dan dapat dibuktikan keadaan yang sebaliknya