 Identifikasi Properti

TANAH
Properti berada di atas tanah seluas 64.343,40 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut
adalah sebagai berikut:
 Bentuk tanah : tidak beraturan
 Kontur tanah : rata
 Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya
 Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan
 No. Sertifikat : -

BANGUNAN
Properti berupa pusat perbelanjaan dengan rincian sebagai berikut :
 Tahun Pembuatan :
 Tahun Renovasi : -
 Luas struktur : 64.343,40 m2
 Jumlah lantai : 3 lantai
 Konstruksi : Beton bertulang
 Dinding : Celcon
 Atap : Beton
 Lantai : Keramik
 Kondisi : Baik
 Listrik : 2100 KW
 Luas Perkerasan : 18000 m²

Dokumen Kepemilikan
Nama Pemilik : PT. JAYA PROPERTY
Jenis Hak : Hak Guna Bangunan
Tahun Perolehan Hak : -
Lamanya Hak Berlaku : -
Berakhirnya Hak :-
IMB :-
Peruntukan : Non hunian
Luas Tanah : 11.802,40 m2
Luas Bangunan : 64.343,40 m2, terdiri dari bangunan berlantai 3
Alamat Properti : Jl. Bintaro Utama 3A, Kelurahan Pondok Betung,
Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang, Provinsi Banten
Jenis Penggunaan : Komersial
A. Profil Pusat Perbelanjaan
Luas total yang telah disewakan : 21.363,868 m2. Berikut ini adalah rincian harga sewa
yang berhasil dihimpun :
a. Anchor Tenant
Luas lantai yang disewa : 10172,26 m2
Rental rate : Rp 7.776.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 1.200.000/m2/tahun
b. Big tenant
Luas lantai yang disewa : 7297,51 m2
Rental rate : Rp 6.480.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 1.200.000/m2/tahun
c. Pertokoan
Luas lantai yang disewa : 3013,898 m2
Rental rate rata-rata : Rp 3.240.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 1.200.000/m2/tahun

B. Asumsi Penilaian
Data-data dan asumsi-asumsi yang digunakan sehubungan dengan Pendekatan
Pendekatan nilai jual pengganti dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :
1) Pendapatan properti didapat dari sewa lantai pertahun ditambah dengan sevice
charge dan parkir ;
2) Kenaikan nilai sewa adalah sebesar 10 % per tahun, dimulai sejak tahun 2013 yaitu
pada saat occupancy rate adalah 100%;
3) Kenaikan service charge adalah sebesar 10% pertahun untuk semua penyewa;
4) Biaya gaji pegawai adalah sebesar 10% dari total service charge;
5) Biaya administrasi adalah sebesar 25% dari total service charge;
6) Biaya penjualan dan pemasaran adalah sebesar 2% dari total pendapatan kotor
efektif
7) Biaya perawatan dan biaya cadangan untuk penggantian per tahun adalah 2% dari
total pendapatan kotor efektif;
8) Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebesar Rp 3.500.000.000,- ;
9) Biaya asuransi adalah sebesar 3% dari total pendapatan kotor efektif;
10) Kenikan biaya adalah sebesar 5% per tahun sejak tahun 2013;
11) Terminal Caprate adalah rata-rata discount rate yang paling stabil ditambah
dikurangi persentase rata-rata kenaikan NOI setiap tahunnya;
12) Proyeksi Cash Flow dilakukan sampai dengan 9 tahun.
C. Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka didapatkan Nilai
Pasar Plaza Bintaro Jaya adalah sebesar :
Nilai Pasar :
782.142.000.000
(Tujuh Ratus Delapan Puluh Dua Miliar Seratus Empat Puluh Dua Juta)

Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan

Penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar :
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan hasil analisis dan penilaian properti serta dengan memperhitungkan semua
faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, bahwa nilai pasar yang paling
sesuai adalah nilai berdasarkan pendekatan pendapatan yaitu sebesar :

782.142.000.000

(Tujuh Ratus Delapan Puluh Dua Miliar Seratus Empat Puluh Dua Juta)