HUKUM AGRARIA PERTEMUAN 4

Hak Atas Tanah Adalah Hak Atas Permukaan Bumi

PENGERTIAN BUMI
Dalam ilmu hukum, pengertian bumi adalah tidak hanya yang ada di permukaan bumi tetapi
termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air
HUBUNGAN ANTARA BANGSA DAN BUMI, AIR SERTA RUANG ANGKASA
Adapun hubungan antara bangsa dan bumi, air serta ruang angkasa tersebut tidak berarti bahwa
hak milik perseorangan atas (sebagian dari) bumi tidak dimungkinkan lagi
Diatas telah dikemukakan, bahwa hubungan itu adalah semacam hubungan hak ulayat, jadi
bukan berarti hubungan milik. Dalam rangka hak ulayat dikenal adanya hak milik
perseorangan.
DEFINISI HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Pasal 4 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa, “atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang
dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun
bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.”
Sedangkat ayat (2) menyatakan bahwa, “hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal
ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh
bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang
langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang
ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.”

Asas-Asas Pembentukan Hak Atas Tanah

 Asas perlekatan (accessie), asas ini memberikan arti tentang tanah dengan sangat
luasnya, tidak saja terbatas pada permukaan bumi, tapi juga termasuk apa yang ada di
bawahnya serta segala sesuatu yang ada di atasnya.
 Asas pemisahan horisontal (horizontale van scheiding), asas ini menyatakan bahwa
pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang berdiri di atas tanah itu adalah
terpisah. Asas pemisahan horisontal memisahkan tanah dengan benda lain yang melekat
pada tanah itu
PENDAPAT AHLI TENTANG HAK ATAS RUANG BAWAH/ATAS TANAH
 Prof. Maria Soemardjono, Pasal 4 UUPA sudah mengakomodasi pemberian hak
terhadap ruang bawah tanah melalui cara berpikir analogi dan interpretasi
ekstensif. Konsisten dengan HMN, maka ruang di bawah tanah dan udara adalah hak
negara sehingga negara dapat memberikan hak di ruang bawah tanah dan ruang
 udara. Konsisten dengan HMN, maka ruang di bawah tanah dan udara adalah hak
negara sehingga negara dapat memberikan hak di ruang bawah tanah dan ruang
udara.
 Prof. Boedi Harsono, Bangunan dalam tubuh bumi di bawah permukaan bumi dan
bangunan dalam ruang di atas tanah yang merupakan bagian dari bangunan induk
yang berada di atas tanah bangunan yang dimaksud masih terakomodasikan oleh
hak-hak atas tanah yang ada. Misalnya, rumah susun yang dapat dimiliki secara
individual perbagian-bagiannya (UU No.16 Tahun 1985 tentang rumah susun).
 Prof. Boedi Harsono, Bangunan dalam ruang di atas tanah yang bukan merupakan
bagian dari bangunan induk, keberadaan bangunan ini masih terakomodasikan oleh
hak-hak atas tanah. Contoh: bangunan jalan layang, jembatan layang, jembatan
penyeberangan dan sebagainya yang dibawahnya dapat dimiliki dengan HGB, HP
untuk pertokoan, dan tempat usaha lainnya
 Prof. Boedi Harsono, Diperlukan hak atas (guna) ruang bawah tanah karena
bangunan yang keberadaan dan penguasaannya belum terakomodasikan.
Contoh: Hak guna ruang bawah tanah misalnya bangunan di Blok M, Kebayoran
Baru, Jakarta, yang keberadaan tanah bagian atas sebagai terminal dan bagian bawah
sebagai mall dan berbagai bangunan sejenis yang ada di Jakarta dan kota-kota besar
lainnya

Hak Atas Ruang Atas Dan Bawah Tanah

KEBIJAKAN DAN PERATURAN TENTANG PEMANFAATAN HAK ATAS RUANG

BAWAH TANAH
 Draf RUU Pertanahan (yang sedang dibahas di DPR).
 Peraturan Gubernur (Pergub) DKI Jakarta No. 167/2012 tentang Ruang Bawah Tanah.
 PP No. 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah.
 Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah di bawah Lapangan Karebosi Makasar didasarkan
kepada UUPA, UU No. 12/2008 tentang Perubahan UU No. 32/2004, UU No. 28/2002
tentang Bangunan Gedung, Pasal 11 (1) PP No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan UU No. 28/2002 dikuatkan oleh Putusan MA No. 366/K/Pdt/2010 tanggal
26 November 2010.
 Pembangunan MRT (Mass Rapid Transit) di DKI Jakarta yang didasarkan kepada Pergub
No. 167/2012.
DRAF RUU PERTANAHAN
 Tanah yang berada di ruang atas dan/atau bawah tanah dapat diberikan hak atas tanah.
 Tanah yang berada di ruang atas dan/atau dalam tanah yang dikuasai oleh pemegang hak
yang sama dan secara fisik bangunan di bawah tanah merupakan kesatuan dengan
bangunan di atas tanah, status hak ruang di atas dan/atau di bawah tanah mengikuti
status hak atas tanahnya.
  Tanah yang berada di ruang atas dan/atau bawah tanah dikuasai oleh pemegang hak yang
berbeda, terhadap ruang di atas tanah dan/atau di bawah tanah dapat diberikan hak atas
tanah yang berbeda.
SUBSTANSI PENGATURAN DALAM PERGUB NO 167/2012
Komponen ruang bawah tanah terdiri atas :
a) Ruang bawah tanah dangkal, yaitu ruang di bawah permukaan tanah sampai dengan
kedalaman 10 meter.
b) Ruang bawah tanah dalam, yaitu ruang di bawah permukaan tanah dari kedalaman di atas
10 meter sampai dengan batas kemampuan penguasaan teknologi dalam pemanfaatan
ruang bawah tanah atau batasan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
PRACTICE QUIZ
1) Definisi ilmu hukum mengenai bumi adalah tidak hanya permukaan bumi saja, namun
juga : Tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air.
2) Andi memiliki sebidang tanah kosong seluas 1 hektar secara sah dan diakui oleh negara.
Suatu hari Andi mendapat informasi bahwa tanah miliknya memiliki potensi minyak
bawah tanah yang besar. Lalu Andi mulai mengambil minyak mentah yang ada di bawah
tanah tersebut dan dijual kepada pihak lain yang mengolah minyak mentah tersebut
menjadi minyak yang siap digunakan sebagai bahan bakar. Kegiatan Andi tersebut tidak
benar karena : Kewenangan hak atas tanah dalam hak milik hanya berupa hak atas
permukaan tanah.
3) Negara dapat memberikan hak menggunakan tanah baik di atas tanah maupun di bawah
tanah asalkan : Digunakan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah dalam batas-batas menurut UU dan peraturan lain yang lebih tinggi
4) Pergub No.167 Tahun 2012 mengatur komponen ruang bawah tanah dangkal sampai
dengan kedalaman : 10 meter.
5) Pendapat ahli oleh Prof. Maria Soemardjono terkait hak atas ruang bawah/atas tanah
memiliki kesimpulan, yaitu  : Tidak diperlukan lembaga hak baru terkait hak atas ruang
bawah/atas tanah.
6) Hak ulayat dapat diberikan oleh negara kepada masyarakat adat sepanjang  : Masyarakat
adat masih ada dan sesuai dengan kepentingan nasional serta Negara.
7) Asas yang menyatakan bahwa pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu yang
berdiri di atas tanah itu adalah tanah terpisah adalah  : Asas pemisahan horisontal.
8) Perbedaan antara asas perlekatan dengan asas pemisahan horisontal adalah : Asas
perlekatan memberi arti tanah mencakup di atas tanah, permukaan tanah, dan di bawah
tanah.
9) Salah satu contoh dalam asas pemisahan horisontal adalah : Andi membangun sebuah
toko di atas tanah hak milik dari Budi dengan membayar sejumlah sewa.
10) Salah satu contoh sukses dalam perizinan dan pembangunan penggunaan ruang bawah
tanah adalah : Proyek MRT.