BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Populasi penduduk kota yang cenderung meningkat mempengaruhi perkembangan sosial
dan ekonomi yang diprediksi akan meningkat dalam arti kuantitas maupun kualitasnya.
Perkembangan penduduk tersebut akan membawa dampak yang besar terhadap
meningkatnya kebutuhan rumah yang merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia sebagai
bagian dari mutu kehidupan dan kesejahteraan rakyat. Dengan demikian area perkotaan yang
selalu berkembang akan dipadati oleh perumahan.
Perkembangan jumlah penduduk Kota Bandung cukup tinggi. Jumlah penduduk pada
tahun 2010 adalah 2.483.977 jiwa dengan kepadatan penduduk 148,47 orang/ha (BPS Kota
Bandung, 2010), jumlah penduduk yang cukup banyak tersebut akan meningkatkan
kebutuhan perumahan.
Kepadatan penduduk yang tinggi akan mempengaruhi keseimbangan kota, antara lain
masalah kepadatan bangunan, kepadatan lalu-lintas kendaraan dan lainlain. Meningkatnya
kebutuhan perumahan ini mengakibatkan perkembangan perumahan di Kota Bandung
menyebar ke daerah-daerah pinggiran kota yang berkembang menjadi Kota Satelit.
Perkembangan perumahan di Kota Bandung terus bertambah sesuai dengan dinamika
penduduknya, hingga terbentuk wajah kota seperti saat ini.
Gaya hidup masyarakat perkotaan tentunya berbeda dengan gaya hidup masyarakat di
kawasan lainnya. Modernitas menjadi salah satu pendukung dan citra dari kehidupan di kota
kota besar, termasuk Kota Bandung. Oleh karena permintaan yang demikian halnya, kami
berupaya untuk menyajikan hunian nyaman yang bernuansa modern dengan letak strategis
yang juga mendukung gaya hidup yang selama ini menjadi idaman bagi masyarakat
perkotaan. Oleh karena berbagai faktor yang telah kami sebutkan, PT. GREEN DESIGN
PROPERTY tentunya ingin kembali menghadirkan produk properti perumahan yang dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan masyarakat.

1.2 Tujuan dan Sasaran

1.2.1 Tujuan
Tujuan penyusunan laporan ini adalah untuk mengetahui pembiayaan pembangunan
Green Residence yang berlokasi di Jalan Cimencrang, Kecamatan Gede Bage, Kota Bandung
dengan menggunakan metode analisis finansial properti.

1|Page
1.2.2 Sasaran
Adapun sasaran yang ingin dicapai dalam penyusunan laporan ini, yaitu :
1. Merumuskan pembiayaan pembangunan perumahan Green Residence dimulai dari
biaya yang dikeluarkan sampai pendapatan yang dihasilkan.
2. Menganalisis pembiayaan pembangunan perumahan Green Residence dengan melihat
BEP.

1.3 Ruang Lingkup

1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah
Kota Bandung merupakan suatu kota metropolitan dikelilingi oleh pegunungan,
sehingga bentuk morfologi wilayahnya bagaikan sebuah mangkok raksasa, secara geografis
kota ini terletak di tengah-tengah provinsi Jawa Barat, serta berada pada ketinggian ±768 m
di atas permukaan laut, dengan titik tertinggi di berada di sebelah utara dengan ketinggian
1.050 meter di atas permukaan laut dan sebelah selatan merupakan kawasan rendah dengan
ketinggian 675 meter di atas permukaan laut.
Kota Bandung memiliki 30 Kecamatan, salah satunya adalah Kecamatan Gedebage.
Kecamatan ini memiliki 4 Kelurahan, yaitu Kelurahan Cimincrang, Kelurahan Cisantren
Kidul, Kelurahan Rancabolang, dan Kelurahan Rancanumpang. Perumahan Green Residence
berlokasi di Jl. Cimencrang Kelurahan Rancamunang, Kecamatan Gedebage. Dengan batasan wilayah
sebagai berikut :
Sebelah Utara : Stasiun Kereta Api Cimekar
Sebelah Barat : Gelora Bandung Lautan Api
Sebelah Timur : Kecamatan Cileunyi
Sebelah : Jalan Tol Padaleunyi
Selatan

1.3.2 Ruang Lingkup Materi

Materi yang diterangkan dalam laporan ini yaitu mengenai Analisis Finansial terhadap
proyek pembangunan Perumahan Green Residence dengan melihat analisis BEP, Payback
Periode, dan IRR.

2|Page
3|Page
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Perumahan

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan
maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai
hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. (Sumber: UU No. 1 Tahun 2011 Tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman).

2.2 Fungsi Perumahan

Adapun fungsi – fungsi perumahan, diantaranya :
1. Untuk melindungi manusia dari pengaruh sekitar ( Alam )
2. Sebagai tempat beristirahat/ tidur setelah beraktifitas
3. Sebagai wadah untuk aktifitas-aktifitas harian manusia. seperti : mandi, makan, masak, dll

2.3 Syarat dan Lokasi Perumahan

Lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur
dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen
perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat,
dengan kriteria sebagai berikut:
1) kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi
tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan
pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas
bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan
tinggi;
2) kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi
tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang
batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;
3) kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian
(aksesibilitas), kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung
atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana
lingkungan tersedia);

4|Page
 4) kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas), dicapai
dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan
lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh
rawa atau danau/setu/sungai/kali dan sebagainya;
5) kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan
pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan
kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana;
6) kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak
pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna
lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan;
dan
7) kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan
keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama
aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat.
b. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status
kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis.
c. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan
mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta
pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin
tumbuh di kawasan yang dimaksud

2.4 Analisa Kelayakan Finansial

Analisis finansial bertujuan untuk mengetahui perkiraan dalam hal pendanaan dan
aliran kas, sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya bisnis yang dijalankan. Menurut
Husnan Suswarsono (2000) analisis finansial merupakan suatu analisis yang membandingkan
antara biaya dan manfaat untuk menentukan apakah suatu bisnis akan menguntungkan selama
umur bisnis. Analisis finansial mengkaji beberapa analisis kelayakan finansial yang
digunakan yaitu, Net B/C Ratio, Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan
Payback Period (PP).
2.4.1 NPV (Net Present Value)
Net Present Value (NPV) adalah nilai sekarang dari keuntungan bersih (manfaat neto
tambahan) yang akan diperoleh pada masa mendatang, merupakan selisih antara nilai
sekarang arus manfaat dikurangi dengan nilai sekarang arus biaya (Gittinger, 1986).
Kriteria penilaian untuk Net Present Value (NPV) adalah sebagai berikut:

5|Page
 1. Jika NPV > 0, maka usaha yang dijalankan layak untuk dilaksanakan.
2. Jika NPV < 0, maka usaha yang dijalankan tidak layak untuk dilaksanakan.
3. Jika NPV = 0, maka usaha yang dijalankan tidak rugi dan tidak untung.

2.4.2 BCR (Benefit Cost Ratio)

Parameter ini didasarkan atas perbandingan antara manfaat dan biaya. Jika nilainya >
1 maka dikatakan proyek tersebut layak, jika < 1 maka dikatakan tidak layak.
2.4.3 IRR (Internal Rate of Return)
Internal rate of return adalah indikator tingkat efisiensi suatu rencana investasi dapat
diterima. Besarnya IRR ini tidak ditentukan secara langsung dan harus dengan cara coba-
coba untuk mendapatkan nilai NPV=0.

2.2.4 PP (Payback Period)

Periode pengembalian adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan
modal investasi. PP dibagi menjadi 2 yaitu Simple Payback Period (tanpa memperhitungkan
suku bunga) dan Discounted Payback Period (memperhitungkan suku bunga).

6|Page
 BAB III

GAMBARAN UMUM

3.1 Gambaran Umum Perumahan Green Residence

2
Perumahan ini dibangun diatas lahan seluas 5 Ha atau setara dengan 50.000 m yang
bertempatkan di Jalan Cimincrang Kelurahan Rancamunang, Kecamatan Gedebage. Dimana
berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung, akan di adakan pembangunan
Kawasan Teknopolis yang salah satunya ada di Kecamatan Gedebage.
Perumahan yang akan kami bangun ini bernamakan Perumahan Green Residence,
dimana perumahan ini memili visi dan misi yaitu menciptakan dan menyediakan hunian yang
nyaman, hijau, dan asri.
Perumahan Green Residence ini merupakan perumahan yang memiliki empat tiga
rumah, yaitu tipe rumah 54/90, 70/120 dan 100/150, dengan konsep One Gate. Dimana
terdapat beberapa fasilitas pendukung utama seperti sarana perdagangan ruko, lapangan
olahraga, tempat berkumpul, taman, pos satpam dan juga masjid sebagai sarana peribadatan.
Gambar 3.1 Peta Lokasi Perumahan di Jalan Cimincrang

7|Page
 Lokasi Perumahan

8|Page
3.2 Pembiayaan Proyek Pembangunan Perumahan Green Residence
Pembangunan Green Residence akan berlokasi di Kelurahan Cimencrang, Kecamatan
2
Gedebage, Kota Bandung diatas lahan seluas 50.000 m . Dengan rincian pembagian luasan
lahannya yaitu:
2
- 30.000 m digunakan untuk bangunan kavling perumahan.
2
- 7.000 m akan digunakan untuk ruang terbuka hijau
2
- 13.000 m akan digunakan untuk sarana prasarana penunjang perumahan
Adapun rincian pembiayaan proyek pembangunan perumahan Green Residence,
sebagai berikut:
Tabel
Harga Sewa Ruko dan Jual Rumah
Spesifikasi Bangunan Harga
Sewa ruko per bulan (@15.000.000 x 20 ruko) 300.000.000
Tipe 54/90 sejumlah 167 bangunan (@Rp.800.000.000) 133.600.000.000
Tipe 70/120 sejumlah 83 bangunan (@Rp.1.400.000.000) 107.900.000.000
Tipe 100/150 sejumlah 33 bangunan (@Rp.1.750.000.000) 57.750.000.000
Sumber : Perkiraan

Adapun rincian pembiayaan proyek pembangunan perumahan Green Residence,

sebagai berikut:
2
1. Pembebasan Lahan : @ Rp 1.500.000,00/m
2
2. Perizinan : @ Rp 15.000.000.000,00/m
3. Perencanaan : Rp 500.000.000,00
4. Konstruksi : Rp 21.100.000.000,00 (Total)
- Pekerjaan Persiapan : Rp 100.000.000,00
- Pekerjaan Arsitektur : Rp 800.000.000,00
- Pekerjaan Sanitasi Air, : Rp 200.000.000,00
Mekanikal-Elektrikal
- Bahan Bangunan : Rp. 20.000.000.000
5. Gaji Karyawan (4 Karyawan) : Rp 2.000.000,00/karyawan
6. Pemeliharaan : Rp 5.000.000,00/tahun

9|Page
 BAB IV
ANALISIS

Pembangunan Green Residence di Kota Bandung diatas lahan seluas 50.000 m2 atau
5 Ha dengan masa operasi 20 tahun. Perumahan Green Residence terdiri dari 3 tipe rumah
yang tiap tahunnya biaya pencicilannya naik 5%, kemudian terdapat ruko yang biasa sewanya
naik juga 5%. Sementara untuk gaji karyawan juga mengalami kenaikan sebesar 6% per
tahun. Untuk biaya pemeliharaan perumahan sendiri naik 5% setiap tahunnya, dengan tingkat
suku bunga 8%. Dengan asumsi bahwa 100 persen rumah terjual habis ditahun pertama
dengan metoda pembayaran cicilan selama 10 tahun.
Analisis finansial yang dilakukan terhadap proyek pembangunan Green Residence ini
terdiri dari beberapa tahap, yaitu:
2
1. Asumsi mengenai Lahan, Jumlah Unit Rumah, Biaya Konstruksi per m , dan
Biaya Sewa Ruko/Bulan.
2. Rincian Biaya Pengeluaran
3. Rincian Pendapatan yang Diperoleh
4. Analisis BEP
Tabel 4.1
Asumsi Proyek Pembangunan Perumahan Green Residence
Asumsi Satuan Nominal
Lahan m2 50.000
Jumlah Unit Rumah Tipe 54/90 Unit 167
Jumlah Unit Rumah Tipe 70/120 Unit 83
Jumlah Unit Rumah Tipe 100/150 Unit 33
Biaya Konstruksi Rp 21.100.000.000,00
Sumber : Perkiraan

Tabel 4.2
Harga Sewa Ruko dan Jual Rumah
Spesifikasi Bangunan Harga
Sewa ruko per bulan (@15.000.000 x 20 ruko) 300.000.000
Tipe 54/90 sejumlah 167 bangunan (@Rp.800.000.000) 133.600.000.000
Tipe 70/120 sejumlah 83 bangunan (@Rp.1.300.000.000) 107.900.000.000
Tipe 100/150 sejumlah 33 bangunan (@Rp.1.750.000.000) 57.750.000.000
Sumber : Perkiraan

10 | P a g e
 Tabel
Analisis BEP

Pembangunan Perumahan "Green Residence", 4 Tipe Rumah, Luas 50.000 m^2

Sat
N Peruntuk ua
o an Biaya n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Pembeba
san 50
Lahan 00
@= 0 75,000,
1 1500000 m2 000,000
50
00
Perizina 0 15,000,
2 n (20%) m2 000,000
Perencan 500,000
3 aan ,000
Konstru
4 ksi
4.1
Pekerjaan 800,000
Arsitektur ,000
4.2
Pekerjaan
Sanitasi
Air,
Mekanika
l- 200,000
Elektrikal ,000
4.3 Bahan 20,000,
Bangunan 000,000

To
tal 111,500
Co ,000,00
st 0

11 | P a g e
 Pembangunan Perumahan "Green Residence", 4 Tipe Rumah, Luas 50.000 m^2
Sat
N Peruntuk ua
o an Biaya n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Gaji 1
Karyawa Ta
n (4 hu 8,000,0 8,480,0 8,988,8 9,528,1 10,099, 10,705, 11,348, 12,029, 12,750, 13,515, 14,326, 15,186, 16,097, 17,063, 18,087,
6 orang ) n 00 00 00 28 816 805 153 042 785 832 782 388 572 426 232
1
Ta
Pemeliha hu 5,000,0 5,250,0 5,512,5 5,788,1 6,077,5 6,381,4 6,700,4 7,035,5 7,387,2 7,756,6 8,144,4 8,551,6 8,979,2 9,428,2 9,899,6
7 raan n 00 00 00 25 31 08 78 02 77 41 73 97 82 46 58
Total 13,000, 13,730, 14,501, 15,316, 16,177, 17,087, 18,048, 19,064, 20,138, 21,272, 22,471, 23,738, 25,076, 26,491, 27,986,
(Cost) 000 000 300 253 347 212 631 544 062 473 255 085 853 672 890
Pendapat
8 an
Penjualan
Tipe 16
Rumah 7
54/90 ru
@800.00 ma 9,018,0 9,468,9 9,942,3 10,439, 10,961, 11,509, 12,084, 12,689, 13,323, 13,989, 14,689, 15,423, 16,195, 17,004, 17,855,
0.000.000 h 00,000 00,000 45,000 462,250 435,363 507,131 982,487 231,612 693,192 877,852 371,744 840,331 032,348 783,965 023,164
Penjualan
Tipe
Rumah 83
70/120 ru
@1.400.0 ma 7,802,0 8,192,1 8,601,7 9,031,7 9,483,3 9,957,5 10,455, 10,978, 11,527, 12,103, 12,708, 13,344, 14,011, 14,711, 15,447,
00.000 h 00,000 00,000 05,000 90,250 79,763 48,751 426,188 197,498 107,372 462,741 635,878 067,672 271,056 834,608 426,339
Penjualan
Tipe
Rumah 33
100/150 ru
@1.750.0 ma 3,861,0 4,054,0 4,256,7 4,469,5 4,693,0 4,927,7 5,174,1 5,432,8 5,704,4 5,989,6 6,289,1 6,603,6 6,933,8 7,280,4 7,644,5
00.000 h 00,000 50,000 52,500 90,125 69,631 23,113 09,268 14,732 55,468 78,242 62,154 20,262 01,275 91,339 15,905
Sewa
Ruko :
Rp.15.00 20
0.000/bul ruk 3,600,0 3,780,0 3,969,0 4,167,4 4,375,8 4,594,6 4,824,3 5,065,5 5,318,8 5,584,7 5,864,0 6,157,2 6,465,0 6,788,3 7,127,7
an o 00,000 00,000 00,000 50,000 22,500 13,625 44,306 61,522 39,598 81,578 20,656 21,689 82,774 36,912 53,758

12 | P a g e
 Pembangunan Perumahan "Green Residence", 4 Tipe Rumah, Luas 50.000 m^2
Sat
N Peruntuk ua
o an Biaya n 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Total
(Reven 24,281, 25,495, 26,769, 28,108, 29,513, 30,989, 32,538, 34,165, 35,874, 37,667, 39,551, 41,528, 43,605, 45,785, 48,074,
ue) 000,000 050,000 802,500 292,625 707,256 392,619 862,250 805,363 095,631 800,412 190,433 749,954 187,452 446,825 719,166
Analisis
Cash
Flow
Tahunan 24,268, 25,481, 26,755, 28,092, 29,497, 30,972, 32,520, 34,146, 35,853, 37,646, 39,528, 41,505, 43,580, 45,758, 48,046,
(BCR) 000,000 320,000 301,200 976,372 529,909 305,407 813,619 740,818 957,569 527,939 719,178 011,869 110,599 955,153 732,276
p/f 8 % 0.9259 0.8573 0.7938 0.7350 0.6806 0.6302 0.5835 0.5403 0.5002 0.4632 0.4289 0.3971 0.3677 0.3405 0.3152

13,000, 13,730, 14,501, 15,316, 16,177, 17,087, 18,048, 19,064, 20,138, 21,272, 22,471, 23,738, 25,076, 26,491, 27,986,
Cost 000 000 300 253 347 212 631 544 062 473 255 085 853 672 890
9,018,0 9,468,9 9,942,3 10,439, 10,961, 11,509, 12,084, 12,689, 13,323, 13,989, 14,689, 15,423, 16,195, 17,004, 17,855,
Revenue 00,000 00,000 45,000 462,250 435,363 507,131 982,487 231,612 693,192 877,852 371,744 840,331 032,348 783,965 023,164

12,036, 11,770, 11,511, 11,257, 11,010, 10,768, 10,531, 10,300, 10,073, 9,853,4 9,637,9 9,426,3 9,220,7 9,020,4 8,821,4
PW Cost 700 729 132 446 302 361 376 573 059 09 21 94 59 14 68
PW 22,481, 21,856, 21,249, 20,659, 20,087, 19,529, 18,986, 18,459, 17,944, 17,447, 16,963, 16,491, 16,033, 15,589, 15,153,
Revenue 777,900 906,365 869,225 595,079 029,159 515,229 426,123 784,637 222,634 725,151 505,577 066,607 627,426 944,644 151,481

111,500 111,512 111,523 111,535 111,546 111,557 111,568 111,578 111,589 111,599 111,609 111,618 111,628 111,637 111,646 111,655
Total ,000,00 ,036,70 ,807,42 ,318,56 ,576,00 ,586,30 ,354,67 ,886,04 ,186,62 ,259,67 ,113,08 ,751,00 ,177,40 ,398,16 ,418,57 ,240,04
Cost 0 0 9 1 7 9 0 7 0 8 8 9 3 2 6 4
106,335 125,864 144,851 163,310 181,255 198,702 215,666 232,157 248,191 263,780 278,934
22,481, 44,338, 65,588, 86,248,
Total ,177,72 ,692,95 ,119,07 ,903,71 ,126,35 ,851,50 ,357,07 ,423,68 ,051,11 ,995,75 ,147,23
777,900 684,265 553,490 148,569
Revenue 7 6 9 6 1 2 8 5 1 5 6
104,04 120,52 136,55 167,27
- - - - - 7 9 3 152,134 8
14,296, 33,272, 51,721, 69,655, 87,093,
89,030, 67,185, 45,946, 25,298, 5,222,4 ,606,06 ,246,28 ,652,95 ,577,17 ,907,19
338,28 233,03 717,09 866,67 738,41
6 2 6 2 4
258,800 123,164 765,071 427,438 08,582 9 2 0 9 3
BEP
25
IRR %
Sumber : Hasil Analisis Perhitungan BEP Tahun 2016

13 | P a g e
 Berdasarkan hasil analisis finansial dari proyek perumahan Green
Residence, maka didapatkan bahwa proyek ini dikatakan layak karena nilai IRR-
nya 25%.
Kemudian dari tabel rincian diatas diketahui bahwa pada tahun awal total
pengeluaran adalah sebesar Rp 111.500.000.000,-. Selanjutnya pendapatan yang
diperoleh pada tahun pertama adalah Rp 24.281.000.000,-. Kemudian tiap tahunnya
pendapatan naik menjadi 5% (seperti dapat dilihat pada tabel diatas). BEP terjadi
pada tahun ke 6 dimana di tahun ini keuntungan sudah di dapatkan yaitu sebesar Rp
14.296.338.286,-. Sehingga didapatkan payback periode pada tahun ke 6. Untuk total
biaya selama 15 tahun sudah di tambah dengan gaji karyawan dan pemeliharaan serta
lain-lainnya adalah sebesar Rp 294.100.577,- dan total keuntungannya dari tahun ke 6
sampai tahun ke 15 adalah Rp 936.583.883.

14 | P a g e