BAB I

PENDAHULUAN

1. Gambaran Umum Proyek

Project : Private House
Owner : Mr. Herson Mada
Kontraktor : Venustas Indonesia
Lokasi : Makassar, Sulawesi Selatan
Status : Bangun Baru
Konsep rumah : Modern Tropis
Ukuran lahan : 9 x 12 m
Luas Bangunan : 150 m2
Konstruksi : Struktur Beton Bertulang
Fondasi : Footplat / Telapak
Atap : Baja Ringan
Wilayah Gempa : Zona 2
Metode Analisis : Sistem Rangka Pemikul Momen Khusus (SRPMK)
Standard Code : SNI, ASCE, ACI, AISC

2. Latar Belakang
Pembangunan perumahan beserta sarana dan prasarananya perlu mendapatkan
prioritas mengingat tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic
needs). Adanya keterbatasan lahan dan kebutuhan lahan yang semakin meningkat
sejalan dengan pertumbuhan penduduk berdampak pada semakin banyaknya
developer yang menawarkan desain rumah dua lantai dengan mengedepankan
kenyamanan dan harga yang terjangkau sebagai faktor penarik minat konsumen.
Dalam merencanakan pembangunan itu sendiri sangat diperlukan pendekatan-
pendekatan atau metode yang relevan guna menjawab setiap permasalahan yang
ditemukan dilapangan. Pemilihan metode pelaksanaan pembangunan proyek harus
terjadwalkan dengan baik. Penjadwalan proyek yang baik dan tepat sangat
mempengaruhi keberhasilan suatu pelaksanaan pembangunan proyek. Efektifitas
dan efisiensi dalam pelaksanaan proyek dipengaruhi oleh faktor perencanaan dan
pengendalian.
Perencanaan terdiri dari memilih tujuan serta menetapkan program dan prosedur.
Planning tidak hanya sekedar penjadwalan tetapi juga termasuk semua sumber daya
lainnya yaitu dana, sumber daya manusia, material, peralatan, dan lain lain untuk
mencapai tujuan proyek. Tujuan perencanaan adalah mengurangi resiko,
1
 menghindari krisis manajemen, dan meningkatkan efisiensi serta memperjelas
tujuan. Dalam suatu proyek, perencanaan biasanya dilakukan untuk memastikan
bahwa suatu pekerjaan dilakukan sesuai dengan kualitas yang diinginkan, dalam
jangka waktu yang diberikan, dan sesuai dengan target biaya. Penyimpangan
terhadap rencana bagaimanapun pasti terjadi dan dalam industri konstruksi.
Penyimpangan ini terjadi disebabkan karena faktor sifat alami dari pekerjaan
konstruksi itu sendiri dan ketidakpastian yang berhubungan dengan pekerjaan
tersebut.
Perencanaan dan pengendalian merupakan alat bagi manajemen untuk
memudahkan pencapaian tujuan. Perencanaan d a n pengendalian merupakan dua
faktor yang sangat penting bagi keberhasilan suatu perusahaan yang bersifat saling
menunjang d a n tidak dapat berjalan sendiri - sendiri. Perencanaan sebuah proyek
tidak lepas dari perencanaan anggaran biaya. Anggaran biaya proyek menjadi dasar
penyusunan anggaran - anggaran lainnya, maka anggaran biaya proyek terdiri dari
anggaran biaya bahan baku yang mencakup kebutuhan dan penggunaan bahan baku
langsung, anggaran tenaga kerja seperti halnya upah yang akan dibayarkan pada
tenaga kerja baik upah harian atau mingguan, sedangkan anggaran overhead
mencakup bahan baku langsung, pekerjaan tidak langsung serta biaya Iain-lain yang
langsung dibebankan. Apabila dalam pelaksanaan pembangunan proyek terdapat
penyimpangan antara biaya yang dikeluarkan dengan anggaran biaya proyek, maka
pihak manajemen dapat mencari sebab terjadinya penyimpangan dan
mengarahkannya kembali sesuai dengan anggaran semula agar tingkat pemborosan
dapat ditekan serendah mungkin.
Di Inggris, satu penelitian oleh the Building Cost Information Service menemukan
bahwa 47% proyek melebihi biaya yang direncanakan dan 71% proyek melebihi
waktu yang direncanakan. Di New Zealand, ditemukan bahwa keterlambatan waktu
pada penyelesaian kontrak sebesar rata-rata 20% . Laufer dan rekan sejawatnya
meneliti definisi dan alokasi dari pekerjaan perencanaan. Mereka menemukan
bahwa tidak ada terpakai sistem yang jelas, dan perencanaan dilakukan dalam
berbagai cara.
Dari data tersebut maka penulis ingin mengetahui bagaimana sistem perencanaan
dan pengendalian pada proyek pembangunan private house Mr. Herson Mada untuk
mengetahui penjadwalan dan anggaran biaya proyek.
3. Identifikasi Permasalahan
a. Mengacu pada PMBOK (Project Management Body of Knowledge ) 2004,
perencanaan di perusahaan konsultansi konstruksi tidak dilakukan dengan
semestinya.
b. Terdapat proyek-proyek yang mempunyai kinerja waktu yang buruk karena
pelaksanaan proyek yang di luar perencanaan. Sehingga waktu penyelesaian
2
 proyek ikut terlambat.

4. Identifikasi Stakeholder Proyek

Stakeholder adalah pihak individu, kelompok, ataupun komunitas tertentu yang
mempunyai kepentingan dalam suatu perusahaan. Stakeholder mempunyai potensi
untuk bisa memengaruhi ataupun dipengaruhi oleh bisnis yang ada didalamnya.
stakeholder dalam proyek pembangunan rumah Mr. Herson Mada terdiri dari :

a. Pemilik Proyek : Seseorang atau perusahaan yang mempunyai dana,

memberikan tugas kepada seseorang atau perusahaan yang memiliki keahlian
dan pengalaman dalam pelaksanaan pekerjaan agar hasil proyek sesuai sasaran
dan tujuan yang ditetapkan.
b. Kontraktor: Perusahaan yang dipilih dan disetujui untuk melakukan pekerjaan
konstruksi yang direncanakan sesuai dengan keinginan pemilik proyek dan
bertanggung jawab penuh terhadap pembangunan fisik proyek. Dilakukan
dengan cara lelang/tender atau penunjukkan dengan negosiasi penawaran
harga.
c. Pemasok (suplier) : Pihak yang ditunjuk oleh kontraktor untuk memasok
material yang memiliki kualitas yang diinginkan oleh pemilik
d. Mandor : Pihak yang mengepalai beberapa orang atau kelompok dan bertugas
mengawasi pekerjaan mereka
e. Tukang : Pekerja yang mempunyai ketrampilan dalam bidang membangun
rumah, membangun ruko dan bangunan yang lain.

3
 BAB II
RENCANA JADWAL PROYEK

1. WBS (Work Breakdown Structure)

Work breakdown structure (WBS) adalah suatu metode pengorganisasian proyek
menjadi struktur pelaporan hierarakis. WBS digunakan untuk melakukan
Breakdown atau memecahkan tiap proses pekerjaan menjadi lebih detail.hal ini
dimaksudkan agar proses perencanaan proyek memiliki tingkat yang lebih baik.
Model WBS memberikan beberapa keuntungan, antara lain:
a. Memberikan daftar pekerjaan yang harus diselesaikan.
b. Memberikan dasar untuk mengestimasi, mengalokasikan sumber daya,
menyusun jadwal, dan menghitung biaya.
c. Mendorong untuk mempertimbangkan secara lebih serius sebelum membangun
suatu proyek.

Berikut WBS pada proyek Proyek Private House Makassar :

4
2. Daftar Aktifitas, Milestone, dan Estimasi Durasi

a. Daftar aktivitas adalah tabulasi aktivitas yg akan dimasukkan ke jadwal proyek.

Daftar ini hrs mencakup:

 Nama aktivitas

 Nomor atau identitas aktivitas

 Deskripsi singkat tentang aktivitas

Atribut aktivitas menyediakan informasi yg lbh byk ttg setiap aktivitas, misalnya ttg
aktivitas sebelumnya, aktivitas sesudahnya, relasi logis, kebutuhan sumberdaya,
hambatan-hambatan, tanggal final, dan asumsi-asumsi terkait aktivitas.

Gambar 2.1 WBS

b. Milestone

Milestone adalah kejadian penting yang biasanya tidak mempunyai durasi.

Seringkali dibutuhkan beberapa aktivitas dan banyak pekerjaan untuk
menyelesaikan sebuah milestone. Milestone merupakan alat yang sangat berguna
utk membuat tujuan jadwal dan memantau perkembangan (progress). Misalnya
Penyelesaian penandatanganan dokumen-dokumen penting oleh customer, dan
Penyelesaian produk-produk spesifik

c. Estimasi Durasi

Setelah aktivitas didefinisikan dan dibuat urutan pekerjaannya, proses berikutnya

pada manajemen waktu proyek adalah membuat estimasi durasi aktivitas. Estimasi
durasi aktivitas sangat penting untuk mengetahui berapa lama waktu aktual (riil)
yang sebenarnya dibutuhkan oleh proyek. Berdasarkan urutan aktivitas dan saling
keterkaitan antar aktivitas, dimungkinkan terdapat beberapa aktivitas yang dapat
berjalan simultan. Sehingga umur suatu proyek tidak serta merta merupakan total
5
waktu semua aktivitas akan tetapi hasil dari manajemen waktu atau durasi aktivitas
yang optimal. Batasan-batasan, asumsi-asumsi aktivitas dan ketersediaan
sumberdaya proyek perlu dipertimbangkan untuk memperkirakan durasi aktivitas.
Pengalaman manajer proyek atau pengalaman dari aktivitas yang serupa pada
proyek lain merupakan salah satu masukan penting untuk memperkirakan durasi
aktivitas.

Berikut daftar aktifitas, milestone, dan estimasi durasi pada proyek private house
Makassar :

Tabel 2.1 Tabel Aktivitas dan Estimasi durasi kerja

6
7
3. CPM (Critical Path Method)
Ada beberapa metode penjadwalan proyek Yang digunakan untuk mengelola waktu
dan sumber daya proyek. Masing masing metode mempunyai kelebihan dan
kekurangan sendiri. Pertimbangan penggunaan Methode didasarkan atas kebutuhan
dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan. Kinerja waktu dalam
penjadwalan akan berdampak terhadap biaya proyek yang akan dikeluarkan,
sehingga akan mempengaruhi kinerja proyek secara keseluruhan.Teknik
penjadwalan yang paling banyak digunakan adalah metode jalur kritis (CPM) untuk
penjadwalan, sering disebut sebagai penjadwalan jalur kritis. Metode ini
menghitung waktu penyelesaian minimum untuk sebuah proyek bersama dengan
permulaan yang memungkinkan dan waktu selesai untuk kegiatan proyek.
Jalur kritis itu sendiri merupakan set atau urutan kegiatan pendahulunya / pengganti
yang akan mengambil waktu terlama dalam pelaksanaan proyek. Durasi jalur kritis
adalah jumlah waktu kegiatan 'sepanjang jalan. Jadi, jalur kritis dapat didefinisikan
sebagai jalan terpanjang mungkin melalui "jaringan" dari kegiatan proyek. Durasi
jalur kritis merupakan waktu minimum yang diperlukan untuk menyelesaikan
sebuah proyek. Setiap penundaan di sepanjang jalur kritis akan berarti bahwa waktu
tambahan akan diperlukan untuk menyelesaikan proyek. CPM memasukkan konsep
biaya dalam proses perencanaan dan pengendalian. Dalam menentukan perkiraan
waktu penyelesaian akan dikenal istilah jalur/lintasan kritis.
Critical Path Method (CPM) berdasar PMBOK adalah menggunakan jumlah waktu
luang (jumlah float) pada berbagai logik network dalam schedule proyek, untuk
menentukan minimum total durasi proyek.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan berkaitan denganjalur kritis ini : 

a. Tertundanya pekerjaan di jalur kritis  akan menundapenyelesaian jalurproyek i
ni secara keseluruhan

b. Penyelesaian proyek secara keseluruhan dapat dipercepat
dengan mempercepat penyelesaian pekerajaan – pekerjaan di jalur kritis. 

c. Slack pekerjaan jalur kritis sama dengan 0 (nol).
Hal inimemungkinkan relokasi sumber daya dari pekerjaan non kritis ke pekerj
aan kritis

Langkah-langkah menentukan jalur kritis

a. Susun diagram jaringan yang baik (untuk memudahkan gunakan metode ADM)
lengkap dengan durasi waktunya.
b. Identifikasi seluruh jalur yang mungkin, dimana jalur tersebut menghubungkan

8
 awal proyek hingga akhir proyek.

c. Hitung waktu total masing-masing jalur. Jalur dengan total waktu paling lama
disebut jalur kritis.

Istilah Dalam CPM

 E (Earliest event occurence time ) : Saat tercepat terjadinya suatu peristiwa.
 L (Latest event occurence time): Saat paling lambat yang masih diperbolehkan
bagi suatu peristiwa terjadi.
 ES (Earliest activity start time) : Waktu Mulai paling awal suatu kegiatan. Bila
waktu mulai dinyatakan dalam jam, maka waktu ini adalah jam paling awal
kegiatan dimulai.
 EF (Earliest activity finish time) : Waktu Selesai paling awal suatu kegiatan.
EF suatu kegiatan terdahulu = ES kegiatan berikutnya.
 LS (Latest  activity start time): Waktu paling lambat kegiatan boleh dimulai
tanpa memperlambat proyek

Berikut merupakan CPM ( Critical Path Method) dan jalur lintas kritis pada
Proyek Private House Makassar.

Gambar 2.3 CPM ( Critical Path Method )

9
 Gambar 2.4 CPM Jalur Lintasan Kritis

4. Network Diagram (Metode PDM)

Metode pembuatan diagram jaringan kerja proyek menggunakan simbol kotak
sebagai representasi antivitas proyek. Metode ini lebih memperlihatkan hubungan
waktu. Pada PDM, aktivitas dinytatakan dalam bentuk kotak dan hubungan antar
aktivitas dinyatakan dengan anak panah. Metode ini lebih populer dibandingkan
dengan metode ADM dan lebih jelas dalam menggambarkan bentuk hubungan antar
aktivitas. Metode PDM juga lebih banyak diadopsi pada tool-tool manajemen
proyek.
Berikut merupakan Tabel aktivitas dan Predecessors pekerjaan dan pembuatan
jaringan kerja dengan mengunakan Metode PDM

Tabel 2.1 Tabel Aktivitas Kerja

Gambar 2.5 Menggunakan Metode PDM

10
5. Gant Chart
Gant Chart atau Bar chart menggambarkan waktu yang dijadwalkan untuk setiap
kegiatan. Kegiatan tercantum dalam sumbu vertikal dan waktu ditampilkan
sepanjang sumbu horisontal. Diagram ini sangat berguna untuk kegiatan di
lapangan, namun sangat kurang untuk kepentingan perencanaan.
Gantt Chart merupakan salah satu alat yang sangat bermanfaat dalam
merencanakan penjadwalan dan memantau kegiatan pada suatu proyek, 
mengkomunikasikan kegiatan-kegiatan yang harus dilaksanakan dan juga status
pelaksanaannya. Dalam Gantt Chart juga dapat dilihat urutan kegiatan ataupun
tugas yang harus dilakukan berdasarkan prioritas waktu yang ditentukan.
Berikut merupakan penyusunan jadwal proyek (Gent Chart) diperlukan untuk
memonitoring suatu pekerjaan dari tahap awal sampai akhir pekerjaan.

11
Berikut merupakan penyusunan jadwal proyek (Gent Chart) diperlukan untuk memonitoring suatu pekerjaan dari tahap awal sampai
akhir pekerjaan.
Tabel 2.2 Gent Chart

11
 BAB III
STRUKTUR ORGANISASI PROYEK

1. Bagan Organisasi Proyek

Organisasi adalah tempat orang-orang tertentu yang saling bekerjasama untuk
mencapai sesuatu atau suatu tujuan tertentu. Struktur organisasi adalah sebuah
sarana yang berguna untuk membantu dalam proses pencapaian suatu tujuan dalam
proyek. Susunan ini bekerja dengan cara mengatur dan mengorganisasi semua
sumber daya yang ada, material atau bahan-bahan, tenaga kerja dan peralatan serta
modal. Dan pastinya menerapkan sebuah sistem manajemen yang efektif dan
efisien serta disesuaikan dengan kebutuhan pada proyek tersebut. 
Dengan adanya susunan yang telah ada atau dibuat ini, dapat mempermudah untuk
mengatur sebuah pembagian tugas serta wewenang pada setiap orang atau bagian.
Dalam pembagiannya harus jelas, agar setiap orang memiliki tugas atau pekerjaan
dengan tanggung jawab masing-masing. Dan pastinya memiliki keterkaitan satu
dengan lainnya pada setiap bagian. Selain bertujuan untuk membantu mencapai
sebuah tujuan dengan maksimal. Struktur organisasi ini juga memiliki kegunaan
atau tujuan lainnya. Seperti berguna untuk menyusun mekanisme dalam
pengendalian kerja proyek, mengelompokkan penanggung jawab pada setiap
kegiatan, menentukan wewenang dan tanggung jawab untuk semua pekerja proyek
dam mengidentifikasi pembagian sebuah kegiatan. 
Cara Mempertahankan Dukungan dan Antusias dari Personil Proyek

1. Manajer proyek harus mampu memotivasi pekerja: menjamin komunikasi

horizontal dan vertikal; memaksimumkan koordinasi antar disiplin;
menyelesaikan masalah interpersonal dan konflik; team building, team
discipline, dan prestasi akan meningkat;

2. Harus memahami ‘needs’ dari pekerja: Psychological needs: makanan; rumah;

istirahat/piknik; dan latihan. Safety and security needs: keamanan dari bahaya;
ancaman.

Partnering
Elemen penting partnering:
a. Long term commitment: manfaat tidak diperoleh cepat; bertahap lesson
learned;semua pihak harus sunguh-sungguh;
b. Trust (kepercayaan)
Menghindari permusuhan; sinisme; dapat membangun teamwork;pemahaman
 akan tujuan dan risiko dapat meningkatkan trust; dan membangun siniergi;
partnering memperkuat pelaku; mempermudah pengambilan keputusan dan
pemecahan masalah;
c. Shared VisionVisi dan misi harus disepakati ; harus terbuka; pertempuran
gagasan; tujuan perlu dirumuskan bersama;
Berikut merupakan bagan organisasi proyek private house Makassar

Gambar 3.1 Bagan Organisasi Proyek

2. Data Personil
Keuntungan adanya data personil adalah pekerjaan lebih terorganisir dengan baik,
karena masing-masing personil mempunyai tanggung jawab masing-masing sesuai
jabatan dan fungsinya, sehingga tujuan organisasi atau perusahaan dapat tercapai sesuai
dengan waktu yang ditentukan dalam perencanaan. Jadi personil merupakan bagian dari
manajemen perusahaan, manajemen ini berfungsi untuk merencanakan, mengatur,
melaksanakan dan mengendalikan sehingga masing-masing personil memahami dan
mampu bekerja sesuai dengan fungsinya, dan dalam pelaksanaan pekerjaan menjadi
lebih efektif dan efisien.
Berikut merupakan bagan urganisasi proyek private house Makassar

Gambar 3.1 Tabel data personil proyek

13
3. Tugas dan Tanggung Jawab
1. Tugas pemilik proyek atau owner adalah:
a. Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.
b. Mengadakan kegiatan administrasi.
c. Memberikan tugas kepada kontraktor atau melaksanakan pekerjaan proyek.
d. Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen
konstruksi (MK).
e. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
Wewenang yang dimiliki pemilik proyek atau owner adalah:
a. Membuat surat perintah kerja (SPK)
b. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
c. Meminta pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil
pekerjaan konstruksi.
d. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang tidak
dapat melaksanakan pekerjaanya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak.

2. Tugas Kontraktor adalah:

a. Mempersiapkan fasilitas dan sarana demi kelancaran pekerjaan.
b. Mempersiapkan bahan-bahan bangunan yang bermutu baik dan memenuhi
persyaratan seperti yang tercantum dalam bestek.
c. Melaksanakan semua pekerjaan yang menjadi tanggung jawabnya sesuia
dengan Rencana Kerja dan Syarat-syarat.
d. Menyelesaikan dan menyerahkan pekerjaan tepat pada waktunya sesuai
dengan surat perjanjian kontrak.
e. Mengadakan pemeliharaan selama proyek tersebut masih dalam tanggung
jawab pelaksana.
f. Menyediakan tenaga kerja yang berpengalaman serta peralatan yang
diperlukan pada saat pelaksana pekerjaan.
g. Bertanggung jawab terhadap fisik bangunan selama masa pemeliharaan

3. Tugas Mandor adalah :

a. Menghitung kebutuhan tenaga kerja
b. Melakukan pembagian tugas
c. Membuat jadwal juga rencana kerja
d. Mengawasi kegiatan tukang bangunan
e. Menerapkan keselamatan kerja
f. Memberikan instruksi
g. Malaporkan hasil pekerjaan

14
 h. Menagih bayaran
i. Persetujuan penggunaan bahan bangunan
j. Menentukan kebutuhan peralatan pembangunan

4. Tugas Suplier :
a. Sebagai pihak yang memastikan tersedianya bahan baku atau bahan mentah
bagi pihak “individu atau perusahaan” yang membutuhkannya.
b. Memastikan bahan baku yang dipasok masih dalam keadaan baik saat
diterima oleh pihak pembeli.
c. Mengatur proses penyimpanan bahan baku sebelum dikirim ke perusahaan
yang membutuhkannya.
d. Mengatur pengiriman bahan baku dengan tepat waktu kepada pihak yang
membutuhkannya.

5. Tugas Tukang bangunan :

a. Melakukan pengawasan terhadap kualitas pekerjaan di lapangan agar sesuai
dengan gambar kerja yang berlaku dan spesifikasi bahan yang disyaratkan.
b. Mengajukan kebutuhan material dan alat yang dibutuhkan di lapangan.
c. Ikut bertanggung jawab dalam pengawasan pemakaian bahan.
d. Ikut bertanggung jawab dalam perhitungan volume barang yang datang ke
lapangan
e. Melakukan opname upah prestasi pekerjaan
f. Ikut bertanggung jawab dalam menjaga target upah pekerja.
g. Melakukan pengawasan terhadap target pekerjaan agar proyek berjalan
sesuai dengan schedule waktu yang ditetapkan.
h. Membantu pekerja di lapangan untuk mendapatkan penjelasan dan solusi
mengenai hal-hal teknis pekerjaan.
6. Tugas Kuli bangunan ;
a. Mengerjakan pekerjaan sesuai dengan spesialisasi atau keahliannya
b. Menerapkan kepatuhan keamanan, keselamatan dan kesehatan kerja di
lokasi proyek.

BAB IV
RENCANA BIAYA PROYEK

15
Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah suatu rencana anggaran biaya yang akan
dikeluarkan pada suatu proyek dimana hal itu didasarkan pada gambar kerja. Dalam
aplikasinya di lapangan Rencana Anggaran Biaya merupakan alat untuk mengendalikan
jumlah biaya penyelesaian pekerjaan secara berurutan sesuai dengan yang telah
direncanakan.Rencana Anggaran Biaya ini berada pada proposal biaya di luar proposal
teknis yang merupakan kelengkapan administrasi sebuah perusahaan jasa
konstruk.Selain itu juga RAB merupakan perkiraan yang dibuat sebelum pelaksanaan
suatu proyek fisik dimulai.
Tujuan pembuatan RAB adalah :
1. Agar biaya pembangunan yang dibutuhkan dapat diketahui sebelumnya
2. Untuk mengantisipasi kemungkinan terjadinya kemacetan dalam proses
pembangunan.
3. Untuk mencegah terjadinya pemborosan dalam penggunaan sumber daya
Cost Estimate (estimasi biaya) atau dalam istilah populer yang disebut dengan Rencana
Anggaran Biaya (RAB) sebelumnya harus dipahami sebagai Rencana Anggaran Biaya
yang diserahkan kontraktor sebagai harga penawaran dan diserahkan pada waktu
mengikuti pelelangan
Dalam menyusun Rencana Anggaran Biaya (RAB) secara sederhana dapat dipilah
menjadi dua langkah, yakni tahap persiapan dan tahap penyusunan RAB itu sendiri. Hal
tersebut dikarenakan bahwa dalam penyusunan RAB ada dua faktor utama yang
senantiasa dipadukan yakni faktor pengalaman dan faktor analisis biaya konstruksi
(meliputi upah, tenaga kerja dan bahan) secara ringkas proses penyusunan anggaran
biaya jembatan atau gedung dapat dilihat di bawah ini :

Gambar. Tahap Penyusunan RAB

Rencana Anggaran Biaya pelaksanaan proyek dibuat berdasarkan rencana anggaran
penawaran yang digunakan sebagai patokan biaya penyelesaian proyek yang harus

16
diikuti oleh setiap unit yang dalam kendali seorang manajer proyek. Sebagai penetapan
harga dalam suatu pelelangan ada 2 estimasi, yaitu :
1. Estimasi perencanaan (Engineer’s Estimate atau EE)
2. Estimasi pemilik (Owner’s Estimate atau OE)

Susunan RAB disampaikan berupa suatu dokumen yang isinya secara urut sbb:
1) Rekapitulasi
2) Rincian RAB (Bill of Quantity/BOQ)
3) Analisa Harga Satuan Pekerjaan (unit Cost)
4) Daftar Harga Satuan Bahan dan Upah

Tahapan Penyusunan Biaya Proyek

Pada umumnya biaya proyek terdiri dari biaya tenaga kerja dan biaya bahan atau
peralatan,
adapun tahapan penyusunan biaya adalah sebagai berikut :
1. Perhitungan Volume Pekerjaan
Tahap perhitungan volume ini dapat dikerjakan berdasarkan dari gambar-gambar denah
maupun detail, sehingga apabila gambar-gambar tersebut terdapat ketidak jelasan pada
ukuran maupun gambar dan mempengaruhi perhitungan volume pekerjaan.
Rumus perhitungan volume pekerjaan :
• Volume untuk luasan item pekerjaan (m2) = panjang x lebar
• Volume untuk kubikasi item pekerjaan (m3) = panjang x lebar x tinggi
• Volume panjang item pekerjaan (m) = panjang / tinggi
• Volume untuk borongan (ls, unit, buah) = sesuai kesepakatan

2. Analisis Harga Satuan Pekerjaan

Harga satuan upah dan bahan di setiap daerah berbeda sehingga dalam menghitung dan
menyusun anggaran biaya suatu proyek, harus berpedoman pada Harga Satuan
Pekerjaan.

17
Untuk membuat analisa harga pekerjaan bisa dilakukan dengan :
• Analisa BOW
• Cara SNI
• Cara dari Bina Marga
• Cara Modern
Survey Harga Satuan Pekerjaan
Dalam penentuan harga satuan pekerjaan baik harga satuan untuk material maupun
harga satuan upah tenaga kerja untuk analisa Rencana Anggaran Biaya (RAB),
diperoleh dari
• Daftar harga yang dikeluarkan Pemda setempat
• Daftar harga yang dikeluarkan Instansi tertentu
• Jurnal-jurnal harga bahan dan upah
• Bapenas
• Survei harga di lokasi proyek

Analisa Harga Satuan Pekerjaan

Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan digunakan untuk menyusun Rencana Anggaran
Biaya Proyek. Dalam penyusunan Rencana Anggaran Belanja (RAB) selain analisa
Harga Satuan Pekerjaan yang diperlukan data volume pekerjaan yang diambil dari
gambar rencana, yang didalamnya terdapat kebutuhan tenaga kerja dan bahan tiap
satuan pekerjaan.

Untuk membuat analisa harga bahan bisa dilakukan dengan :

1) Perhitungan
2) Buku analisa misal :
• BOW
• SNI
• Dan buku analisa lain

18
19
Berikut rencana biaya proyek private house Makassar :

20
 BAB V
PENGENDALIAN PROYEK
Konsep dasar nilai hasil dapat digunakan untuk menganalisa kinerja dan
membuat prakiraan pencapaian sasaran. Untuk itu dipakai tiga indikator yaitu :
1. BCWS (Budgeted Cost of Work Scheduled). Indikator ini sama dengan anggaran
untuk suatu paket pekerjaan, tetapi disusun dan dikaitkan dengan jadwal pelaksanaan.
Jadi disini terjadi perpaduan antara biaya, jadwal dan lingkup kerja, di mana pada setiap
elemen pekerjaan telah diberi alokasi biaya dan jadwal yang dapat menjadi tolak ukur
dalam pelaksanaan pekerjaan.
2. BCWP (Budgeted Cost of Work Performed) Indikator ini menunjukkan nilai hasil dari
sudut pandang nilai pekerjaan yang telah diselesaikan terhadap anggaran yang
disediakan untuk melaksanakan pekerjaan tersebut. Bila angka ACWP dibandingkan
dengan BCWP, akan terlihat perbandingan biaya yang telah dikeluarkan untuk
pekerjaan yang telah terlaksana terhadap biaya yang seharusnya dikeluarkan untuk
maksud tersebut.
3. ACWP (Actual Cost of Work Performed). Adalah jumlah biaya aktual dari pekerjaan
yang dilaksanakan. Biaya ini diperoleh dari data-data akuntansi atau keuangan proyek
pada tanggal pelaporan (misalnya pada akhir bulan), yaitu catatan pengeluaran biaya
aktual dari paket kerja atau kode akuntansi termasuk perhitungan Overhead dan lain-
lain. Jadi, ACWP merupakan jumlah aktual dari pengeluaran atau dana yang digunakan
dalam pekrjaan pada jangka waktu tertentu.

5.1 Rincian Penyimpangan Jadwal dan Biaya

• Cost Variance (CV) Cost variance merupakan selisih antara nilai yang
diperoleh setelah menyelesaikan paket pekerjaan dengan biaya aktual yang
terjadi selama pelaksanaan proyek. Cost variance positif menunjukkan bahwa
nilai paket-paket pekerjaan yang diperoleh lebih besar dibandingkan dengan
biaya yang dikeluarkan untuk mengerjakan paket-paket pekerjaan tersebut.
sebaliknya nilai negatif menunjukkan bahwa nilai paket-paket pekerjaan yang
diselesaikan lebih rendah dibandingkan dengan biaya yang sudah dikeluarkan.

CV = BCWP - ACWP

• Schedule Variance (SV) Schedule variance digunakan untuk menghitung

penyimpangan antara BCWS dengan BCWP. Nilai positif menunjukkan bahwa
paket-paket pekerjaan proyek yang terlaksana lebih banyak dibanding rencana.

21
Sebaliknya nilai negatif menunjukkan kinerja pekerjaan yang buruk karena
paket paket pekerjaan yang terlaksana lebih sedikit dari jadwal yang
direncanakan.

CV = BCWP - BCWS

Tabel 5.1 Kontrol Waktu Pelaksanaan

Deviasi Memiliki pengertian yaitu penyimpangan pekerjaan yang sudah

dilaksanakan terhadap rencana awal proyek. Dari tabel 5.1 nilai deviasi
dimaksudkan adalah sebagai
berikut :
• (-) artinya penyimpangan pada pekerjaan yang mengalami keterlambatan
terhadap rencana awal proyek.
• (+) artinya penyimpangan pada pekerjaan yang mengalami kemajuan terhadap
rencana awal proyek.
• Terllihat pada tabel 5.1 deviasi mengalami kemajuan karna bernilai positif (+)

Tabel. 5.2 Krontrol Biaya

22
 Tabel 5.3 Nilai Hasil ( Earned Value)

Nilai Hasil = (% penyelesaian) x (anggaran)

Contoh perhitungan:
Bulan 1 = 3,95 x 962,278,593,03
= 38,010,004.42
Bulan 2 = 7,50 x 962,278,593,03
= 72,170,894.48

Tabel 5.4 Rincian Penyimpangna Biaya dan Waktu

Contoh Perhitungan:
• BCWS (Budgeted Cost of Work Scheduled)
Bulan 1 = 45,372,964.48 / 1.00.000.000
= 0,45
Bulan 2 = 112,987,296.99/ 1.000.000.000
= 1,13

23
• BCWP (Budgeted Cost of Work Performed)
Bulan 1 = 38,010,004.42 / 1.00.000.000
= 0,38
Bulan 2 = 72,170,894.48 / 1.000.000.000
= 0,72

• ACWP (Budgeted Cost of Work Performed)

Bulan 1 = 30,408,003.54 / 1.00.000.000
= 0,3
Bulan 2 = 57,736,715,58 / 1.000.000.000
= 0.58

• CV (Cost Variance)
Bulan 1 = BCWP - ACWP
= 0,38 - 0,3
= 0,0,8
Bulan 2 = 0,72 - 0,58
= 0,14

• SV (Schedule Variance)
SV = BCWP – BCWS
Bulan 1 = 0,38 – 0,45
= -0,07
Bulan 2 = 0,72 - 1,13
= -0,41

24
5.2 Indeks Kinerja dan Biaya
• Cost Performance Index (CPI) Faktor efisiensi biaya yang telah dikeluarkan
dapat diperlihatkan dengan membandingkan nilai pekerjaan yang secara fisik
telah diselesaikan (BCWP) dengan biaya yang telah dikeluarkan dalam periode
yang sama (ACWP).

CPI = BCWP/ACWP

• Schedule Performance Index (SPI) Faktor efisiensi kinerja dalam

menyelesaikan pekerjaan dapat diperlihatkan oleh perbandingan antara nilai
pekerjaan yang secara fisik telah diselesaikan (BCWP) dengan rencana
pengeluaran biaya yang dikeluarkan berdasar rencana pekerjaan (BCWS).
‘' SPI = BCWP/BCWS

Tabel 5. Indeks Kinerja dan Biaya

25
 Contoh Perhitungan:
• CPI ( Cost Perform Index )
Bulan 1 = 0,38 / 0,30
= 1,25
Bulan 2 = 0,72 / 0,58
= 1,24
• SPI (Schedule Performance Index )
Bulan 1 = 0,38 / 0,45
= 0,84
Bulan 2 = 0,72 / 1,13
= 0,64

5.3 Peramalan Biaya akhir

Prediksi Biaya Penyelesaian Akhir Proyek/ Estimate at Completion (EAC)
Pentingnya menghitung CPI dan SPI adalah untuk memprediksi secara statistik
biaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek. Ada banyak metode dalam
memprediksi biaya penyelesaian proyek (EAC). Namun perhitungan EAC
dengan SPI dan CPI lebih mudah dan cepat penggunaannya. Ada beberapa
rumus perhitungan EAC, salah satunya
adalah sebagai berikut:

EAC = ACWP + (BAC-BCWP) / (CPIxSPI)

Perhitungan EAC merupakan penjumlahan biaya aktual yang sudah dikeluarkan

dan sisa biaya yang akan dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek. Sisa biaya
yang akan dibutuhkan diprediksi secara statistik dengan memperhitungkan
26
 efektifitas penggunaan biaya (CPI) dan kinerja pekerjaan terhadap rencana
(SPI). Dari nilai EAC dapat diperoleh perkiraan selisih antara biaya rencana
penyelesaian proyek (BAC) dengan biaya penyelesaian proyek berdasarkan
kinerja pekerjaan yang telah dicapai (EAC) atau yang
disebut variance at completion (VAC)

VAC = BAC -EAC

Indikator CPI dan SPI lebih sering digunakan untuk penilaian kinerja proyek
dibanding SV dan CV. Nilai CPI dan SPI merupakan bobot nilai yang tidak
memiliki dimensi sehingga dapat dilakukan perbandingan antara kinerja proyek
satu dengan lainnya. Selain itu nilai SPI dan CPI memberikan perbandingan
relatif terhadap BCWS atau Performance Measurement Baseline (PMB) yang
menjadi dasar penilaian status proyek dari segi biaya dan waktu.

Keterangan : 1. Untuk Varian biaya (CV) a. Tanda negatif (-) menunjukkan

situasi dimana biaya yang diperoleh lebih tinggi dari anggaran (Cost overrun). b.
Angka nol (0), menunjukkan pekerjaan terlaksana sesuai rencana. c. Tanda
positif (+), berarti pekerjaan terlaksana dengan biaya kurang dari
anggaran (Cost underrun). 2. Untuk uraian jadwal (SV) a. Tanda negatif (-),
berarti jadwal terlambat dari rencana. b. Angka nol (0), menunjukkan jadwal
sesuai rencana. c. Tanda positif (+), berarti jadwal lebih cepat dari rencana.

Gambar 5.1 Performance Measure

Tabel 5.6 Peramalan Harga Terakhir

27
Perhitungan :

Planned Cost Komulatif BCWP

 ETC = -
1,00,000,00 CPI
962,278,593.03 0,38
= -
1,00,000,00 0,59
= 0,0016

 EAC = ACWP + ETC

= 4,54 + 0,0016
= 4,54

 Sisa Waktu = 224 hari - 140 hari

= 84 hari

 ETS = SPI + Sisa waktu

= 0,89 + 84

= 84.89

 EAS = Hari terakhir ke -5 +6

= 224,89

= 224.89

Dari perhitungan di atas, dapat diprediksikan biaya akhir serta waktu pengerjaan
akhir setelah pelaporan bulan ke-5 (hari ke-140) yaitu dari segi waktu proyek ini
akan mengalami keterlambatan selama 1 hari dari jadwal rencana awal yang
semula selama 224 hari menjadi 224,89 hari. Sedangkan dari segi biaya, proyek
ini diperkirakan akan mengalami surflus sebesar Rp. 454,281,6121, dari yang
semula sebesar Rp.962,278,593,00 menjadi Rp. 507,996,981,

28
 Gambar 5.2 Kurva-S Pelaporan ke -140

BAB VI
KESIMPULAN DAN SARAN

2.2 Kesimpulan
Berdasarkan analisa dan pembahasan yang telah dilakukan terhadap objek studi
proyek pembangunan Private House, Depok dapat disimpulkan bahwa:
Pada perhitungan konsep nilai hasil (Earned value concept) diperoleh nilai SV
yaitu -0,71 nilai (-) menunjukkan bahwa pekerjaan berjalan lebih lambat dari
jadwal yang telah direncanakan sedangkan nilai CV = 1,14 nilai (+)
menunjukan pekerjaan memakan biaya yang lebih kecil dari anggaran yang
disediakan atau direncanakan. dengan menghitung biaya prakiraan untuk
pekerjaan yang tersisa (ETC) dan prakiraan total biaya proyek (EAC) didapatkan
29
 nilai EAC sebesar Rp 454,281,612.00 sedangkan nilai RAB adalah sebesar Rp
962,278,593,00 hal ini berarti pada akhir proyek akan mendapat laba sebesar
Rp. 507,996,981.

1. Dari analisa kinerja waktu yang dilakukan atau digunakanpada pelaksanaan

proyek Private House dengan menggunakan metode konsep nilai hasil, waktu
yang dilakukan sudah cukup tepat waktu dari perncanaan hanya telat dalam
waktu 1 hari.

2. Kinerja biaya pada pelaksanaan proyek Private House dengan menggunakan

metode konsep nilai hasil diperoleh terjadinya pemyempitan biaya. Dalam
hal ini pembengkakan biaya yang dimaksud adalah anggaran yang digunakan
tiap bulan lebih kecil dari anggaran yang direncanakan tiap
minggunya.dikarenakan pekerjaan yang dilakukan juga lebih lambat sehingga
terlihat di bulan ke-1 hingga minggu ke-5 telah memakan anggaran lebih kecil
dari yang tersedia.

6.2 Saran
Dalam perencanaan anggaran biaya maupun penjadwalan pada proyek
hendaknya juga dilengkapi analisa produktivitas dan variable yang
mempengaruhi pelaksanaan proyek, misalnya kondisi cuaca, naik turunnya
harga bahan/material, keterbatasan sumber 30 daya dan lain-lain agar dapat
meminimalkan terjadinya pembengkakan atau bahkan tidak akan terjaadi
pembengkakan biaya ataupun keterlambatan waktu pelaksanaan proyek.
Dalam pengambilan data untuk ACWP hendaknya dipergunakan data yang lebih
sesuai. ACWP adalah jumlah biaya aktual dari pekerjaan yang telah
dilaksanakan. Biaya ini diperoleh dari data-data akuntansi atau keuangan proyek
pada tanggal pelaporan (misalnya akhirbulan), yaitu catatan segala pengeluaran
biaya actual dari paket kerja atau kode akuntansi termasuk perhitungan overhead
dan lain-lain.

DAFTAR PUSTAKA

Suwandari, Yunita Dian. 2021. MODUL PERKULIAHAN 4 Critical Path Method.

30
Jakarta:Pusat Bahan Ajar dan eLearning Universitas Mercu Buana.
Suwandari, Yunita Dian. 2021. MODUL PERKULIAHAN 5 Bar Chart. Jakarta:Pusat
Bahan Ajar dan eLearning Universitas Mercu Buana.
http://repository.um-palembang.ac.id/id/eprint/549/1/SKRIPSI386-1704273837.pdf
https://unidar.e-journal.id/jadv/article/download/58/47
http://furuhitho.staff.gunadarma.ac.id/Downloads/files/57608/STAKEHOLDER+PROY
EK.pdf
https://www.situstekniksipil.com/2017/11/pengertian-pemilik-proyek-atau-owner.html
https://www.gurusipil.com/pelaksana-contractor/
https://www.adhyaksapersada.co.id/mandor/
http://jagobangunan.com/article/read/berbagai-peran-pekerjaan-bangunan
https://www.dosenpendidikan.co.id/supplier-adalah/
https://wira.co.id/struktur-organisasi-proyek/
https://id.m.wikipedia.org/wiki/Work_breakdown_structure
http://wsilfi.staff.gunadarma.ac.id/Downloads/files/44735/PPSI-AS-2.pdf
http://eprints.dinus.ac.id/14575/1/[Materi]_Manajemen_Sains_-
_Project_Network_Planning.pdf
https://ilmumanajemenindustri.com/pengertian-gantt-chart-cara-membuat-gantt-chart/

31