Pajak Atas Penjualan Tanah dan Bangunan

Dasar Hukum

1. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan

Atas Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah diubah
terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008
2. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan
Pembayaran Dan Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan
Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan sebagaimana telah diubah terakhir dengan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008
3. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 Tentang Pelaksanaan
Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan
Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-30/PJ/2009 Tentang Tata Cara
Pemberian Pengecualian Dari Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

Ruang Lingkup dan Bentuk Pengalihan

Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan PP No. 71 Tahun 2008 (selanjutnya disebut PP saja), atas penghasilan yang diterima
oleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib
dibayar Pajak Penghasilan dengan tarif, dasar pengenaan dan mekanisme yang dijelaskan di
bagian bawah tulisan ini.
Adapun bentuk dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sebagaimana diatur dalam
Pasal 1 ayat (2) PP, terdiri dari tiga jenis yaitu :

1. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan

hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
2. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang
disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk
pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
3. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada
pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang
memerlukan persyaratan khusus.

Jadi, secara singkat bisa dijelaskan bahwa pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bisa
berbentuk penjualan, tukar menukar, perjanjian pemindahan hak, penyerahan hak, lelang,
hibah, atau cara lain yang disepakati dengan membedakan siapa penerima pengalihannya,
yaitu :

1. Pihak selain pemerintah,

2. Pemerintah, guna kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus, dan
3. Pemerintah, guna kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.

Penggolongan bentuk pengalihan dalam tiga bentuk di atas akan membedakan mekanisme
pelunasan Pajak Penghasilannya. Malahan atas penghasilan dari pengalihan dalam bentuk
yang ketiga dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebagaimana diatur dalam PP.
Pengalihan kepada pemerintah yang tidak memerlukan persyaratan khusus misalnya
penjualan atau pelepasan hak tanah kepada pemerintah untuk proyek Rumah Sakit Umum
dan untuk proyek kampus universitas. Sementara itu pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, di antaranya adalah pembebasan
tanah oleh pemerintah untuk proyek-proyek jalan umum, saluran pembuangan air, waduk,
bendungan dan bangunan pengairan lainnya, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara,
fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana
lainnya, dan fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia

Tarif dan Dasar Pengenaan

Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) PP, besarnya tarif Pajak Penghasilan yang dikenakan atas
penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pihak selain
pemerintah dan kepada pemerintah guna kepentingan umum yang tidak memerlukan
persyaratan khusus adalah adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan.
Khusus untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak
yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, tarifnya
adalah 1%(satu persen) ari jumlah bruto nilai pengalihan.
Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai
berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau
bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB, kecuali:

1. dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan
pejabat yang bersangkutan;
2. dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908
Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun yang bersangkutan atau dalam
hal SPPT belum terbit, adalah NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak sebelumnya.
Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak
Pratama atau Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan, maka Nilai Jual Objek Pajak
yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang diterbitkan Kepala
Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan
berada.

Sifat Pengenaan

Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) PP, pembayaran Pajak Penghasilan atas transasksi pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final untuk semua Wajib Pajak, baik itu Wajib
Pajak Badan atau Wajib Pajak Orang Pribadi.

Sifat final ini juga berlaku baik bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah/atau bangunan maupun Wajib Pajak yang usaha pokoknya tidak
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Mekanisme Pelunasan

a. Pengalihan Kepada Pihak Selain Pemerintah

Berdasarkan Pasal 2 PP, mekanisme pelunasan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan kepada pihak selain pemerintah adalah sebagai berikut :

1. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, wajib membayar sendiri PPh Final yang
terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan,
perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang
2. Orang pribadi atau badan yang melakukan pembayaran sendiri Pajak Penghasilan
wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa paling lama tanggal 20 bulan
berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau
diterimanya pembayaran
3. Pejabat yang berwenang hanya menanda tangani akta, keputusan, perjanjian,
kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau badan yang melakukan
pengalihan bahwa kewajiban pembayaran PPh Final telah dipenuhi dengan
menyerahkan fotokopi SSP dengan menunjukan aslinya
4. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan
atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta,
keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.
5. Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat Pembuat
Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai
dengan peraturan perundang -undangan yang berlaku

b. Pengalihan Kepada Pemerintah Yang Tidak Memerlukan Persyaratan Khusus

Berdasarkan Pasal 3 PP, mekanisme pelunasan PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan kepada pemerintah guna kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan
khusus adalah sebagai berikut :

1. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dipungut Pajak Penghasilan oleh
bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang
menyetujui tukar-menukar
2. Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang
menyetujui tukar-menukar, wajib menyetor PPh Final yang telah dipungut ke bank
persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang
pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar
dilaksanakan
3. Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan SSP atas nama orang pribadi atau
badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar
4. Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang
menyetujui tukar-menukar wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak
atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak. Pelaporan dilakukan
dengan menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Masa paling lama tanggal 20
bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan atau diterimanya pembayaran
Pengecualian
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh Final di atas adalah:

1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena

Pajak (PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh
juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah
2. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah guna kepentingan
umum yang memerlukan persyaratan khusus
3. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan
cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat,
dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau
pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan,
sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan,
kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan
4. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah
kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha
kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah
tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau
penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan
5. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan
6. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau
badan yang tidak termasuk subjek pajak.

Ketentuan teknis dan tatacara pengecualian ini lebih lanjut diatur dalam Peraturan Direktur
Jenderal Pajak Nomor PER-30/PJ/2009 Tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian Dari
Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari
Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan

Syarat-syarat yang harus diminta untuk transaksi jual beli.

Syarat Penjual

Dokumen yang diperlukan:

1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri) khusus untuk WNI keturunan.
3. Akta Nikah / Akta Lahir Anak (bila diperlukan)
4. Kartu Keluarga

Biaya yang ditanggung oleh Penjual:

1. PPH (Pajak Penjual)
2. Pelunasan PBB s/d tahun terakhir
3. Pelunasan Iuran Kebersihan, Rekening Listrik,Air dan Telpon s/d bulan terakhir

Pengecekan keabsahan dokumen Akta Jual Beli Tanah, Rumah dan Balik Nama:
1. Sertifikat asli
2. IMB
3. AJB sebelumnya
4. Bukti lunas PBB
5. Bukti lunas semua Rekening

Syarat Pembeli

Dokumen yang diperlukan:

1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri) khusus untuk WNI keturunan
3. Akta Nikah
4. Kartu Keluarga

Biaya yang ditanggung oleh Pembeli:

1. BPHTB (Pajak Pembeli)
2. Biaya Notaris (Biaya Akta Jual Beli & Biaya Balik Nama)

contoh kasus 1.

Terjadi jual beli sebidang tanah, peraturan hukum yang keluar adalah adanya SSP (Surat
setoran Pajak) yang dibayar oleh Penjual, dan SSB (Surat Setoran Bea perolehan hak
atas tanah dan bangunan) yang dibayar oleh pembeli.
Besarnya biaya SSP = NJOP X 5%
Besarnya biaya SSB = NJOP - 60juta X 5%

Contoh kasus 2.

Apabila harta/ tanah yang diwariskan nilainya lebih dari 300 juta rupiah maka sang penerima
waris harus membayar Pajak Ahli Waris terlebih dahulu, baru bisa dibalik nama.
Besarnya biaya Pajak Ahli Waris (SSB Waris) = NJOP - 300juta X 5% X 50%

Contoh Kasus 3

Sertifikat sudah atas nama seluruh ahli waris, namun akan dialihkan ke salah seorang
ahli waris.

Sebagai contoh: sertifikat atas nama Amir. Karena Amir meninggal dunia, maka sertifikat
harus di balik nama ke atas nama isterinya (Betty), dan kedua orang anaknya (Cici dan Didi)
Namun, dalam hal ini Cici ingin membeli bagian Betty dan Didi. sehingga nantinya sertifikat
bisa atas nama Cici sepenuhnya.
Dalam hal tersebut, maka tahapan yang harus dilakukan adalah:
1. Tetap dibuatkan keterangan waris
2. Pembayaran BPHTB waris sebesar
{(NJOP – nilai tidak kena pajak untuk waris) X 5%} x 50%
Catatan: nilai tidak kena pajak untuk waris di tiap daerah berbeda. Untuk Blora misalnya
sebesar Rp. 300jt.
3. balik nama ke seluruh ahli waris (Betty, Cici dan Didi).
4. dibuatkan akta Pembagian Hak Bersama secara PPAT (agar sertifikat tersebut dapat di
balik nama ke atas nama Cici)
5. Untuk proses tersebut, Cici harus membayar
- Pph sebesar = 2/3 x  (NJOP x 5%) dan
-BPHTB sebesar = 2/3 x (NJOP – NTKP) x 5%
6. Pelaksanaan balik nama ke atas nama Cici.

Jika kondisi sertifikat masih atas nama Amir, kemudian Cici akan langsung membeli bagian
dari Betty dan Didi, maka proses di atas bisa dilakukan sekaligus (bersamaan). Namun
demikian, tidak ada yang bisa dilewati.