B1 B2 Bukhom
B1 B2 Bukhom
PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
Padahal kenaikan gaji UMR tidak sampai 10%. Berdasarkan House Price
To Annual Income Ratio (rasio harga rumah dengan gaji tahunan) harga
1
rumah masimum yang dapat dibeli adalah 3 kali gaji pertahun (12 X gaji +
Tunjangan Tunjangan yang lain). Jika diambil contoh harga rumah Rp.600
juta maka milenial harus mempunyai gaji 200 juta per tahun atau 16 juta
perbulan. (Tirto , 2019)
2. Tujuan
2
Nasional Indonesia sehingga terhindar dari masalah hukum jika terjadi suatu
musibah. [ CITATION Rus15 \l 1033 ]
3. Rumusan Masalah
1. Seberapa besar kebutuhan masyarakat Indonesia akan property dan
Realty ?
2. Dimanakah tempat yang sesuai untuk membangun perumahan berbasis
subsidi ?
3. Bagaimana perencanaan struktur rumah yang layak huni tetapi tetap
memiliki nilai ekonomis ?
4. Bagaimana cara perencanaan struktur rumah layak huni yang
memberikan keuntungan yang besar kapada developer ?
4. Manfaat Penelitian
Penelitian ini juga akan menghasilkan sebuah instrument desain yang akan
memicu maraknya bisnis property di Indonesia.
3
BAB 2
KAJIAN PUSTAKA
4
2019) beberapa penyebab yang patut dipertimbangkan kenapa investasi properti
lebih menjanjikan ‘cuan’ dibanding unit investasi lain.
5
Artinya dalam waktu dua tahun, dari semenjak proyek tol
dikerjakan hingga rampung, kenaikan harga rumah di sekitar Tol Soroja
mampu meningkat nyaris tiga kali lipat.
Mulai dari harga pasir, semen, batu bata, kayu, cat, dan lain-lain.
Akumulasi kenaikan harga-harga bahan dasar bangunan itu ikut
menaikkan harga properti setiap tahun.
6
pasar paling potensial investasi properti. Seperti memanfaatkan turunnya
suku bunga dan tumbuhnya properti-properti baru yang kian menarik.
Optimisme pasar properti pada tahun 2019 dari sisi suplai tidak
sebesar dua tahun sebelumnya. Secara tahunan, suplai properti nasional
berdasarkan Rumah.com Property Market Index Q3 2019 turun sebesar
5% menjadi 156,7.
7
Sementara itu, harga properti secara tahunan (year-on-year/y-o-y)
berdasarkan Index adalah sebesar 6%. Kenaikan ini juga lebih baik jika
dibandingkan kenaikan tahunan pada kuartal sebelumya, sebesar 5%.
8
Rumah.com Property Index menunjukkan harga properti
mengalami kenaikan sebesar 4% pada kuartal ketiga 2018 dibandingkan
dengan kuartal yang sama pada tahun sebelumnya. Setahun ke depan,
pasar properti diperkirakan akan mengalami kenaikan antara 3-5% per
tahun. Dari sisi suplai, Index menunjukkan bahwa suplai properti nasional
pada Q3 2018 mengalami kenaikan sebesar 14% (year-on-year). Pada
tahun 2019, kenaikannya diprediksi pada kisaran 12-16%.
9
inflasi pada Hari Raya Idul Fitri 2017 terbukti mampu menjaga optimisme
pasar properti.
10
Turunnya harga, yang diikuti dengan melambatnya pertumbuhan
suplai, menunjukkan bahwa pasar mulai berpihak ke pembeli. Laporan
lebih lengkap mengenai kondisi pasar properti pada Q4 2016 bisa disimak
[ CITATION Rum191 \l 1033 ]
11
kerjaan yang harus pemerintah atasi untuk membuat para milenial bisa
hidup layak seperti orang tua mereka, tapi ini juga masalah yang ditimbul
karena harga property yang terus naik. Kita ambil contoh di Kota
Surabaya, tidak ada rumah yang berharga kurang dari 1 miliyar. Hal ini
tentu memberatkan kaum milenial. Oleh sebabtu rumah subsidi menjadi
solusi praktis. (Tirto , 2019).
1. TANAH
Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus
diperhatikan dalam pemilihan tanah ?, akan dijelaskan dalam bab
berikutnya. (Tanjung, Kaharudin, 2015).
2. PERMODALAN
Tentu ini adalah faktor utama ,namun disini penulis tidak akan
berbicara nominal karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya
proyek yang anda kerjakan. Kami akan menjelaskan apa saja hal-hal
yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.
12
a. Jangan menggunakan dana pinjaman kredit ! Jika anda
pemula maka kami sarankan untuk menghindari skema
kredit.
b. Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot
untuk biaya perijinan, pengolahan lahan dan pembangunan
sarana pendukung lingkungan perumahan. Kami akan buka
tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek,
silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti.
c. Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek
3. BANK
13
1. [ CITATION Wes74 \l 1033 ][ CITATION a \l 1033 ][ CITATION a \l
1033 ][ CITATION Fiz15 \l 1033 ]Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh
bank memang dapat digunakan sebagai modal kerja Developer. Beberapa
bank bahkan mempunyai skema kredit usaha khusus bagi pengembang
properti
2. Pengelolaan Keuangan
3. Pembiayaan
4. KONTRAKTOR
14
Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses
pembangunan proyek perumahan .
1. PEMILIHAN TANAH
Tanah seperti apa yang harus kita pilih ?, secara garis besar adalah
sebagai berikut :
2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan
utama atau jalan lingkungan, namun kalaupun bukan berada di
jalur utama lebih baik jika akses menuju lokasi tanah tidak
melewati banyak persimpangan.
15
4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas
umum. Tetapi menurut Suparwoko 2015 “ daerah akan menjadi
strategis dengan sendirinya dengan berjalanya waktu”
Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan
merupakan aspek yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas
tanah tersebut. Berikut pambagiannya :
3.Belum Bersertifikat
16
Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka
anda dapat memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan
Nasional), dapat dilakukan dengan memakai jasa Notaris.
1. Harga tanah
Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang
akan ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual
rumah juga akan mengikuti, begitu pun sebaliknya.
2. Biaya-biaya Perijinan
17
pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan kecil biasanya hanya cukup
sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan sertifikat (splitsing)
Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin
Peruntukan tanah) dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung
kebijakan pemerintahan daerah masing-masing.
3. Kompetitor Terdekat
18
Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek,
perancangan unit rumah (desain). Berikut garis besar tahapan
perencanaan yang perlu dilakukan :
2. Desain Bangunan
19
(Gambar I- tampak depan rumah tipe 36)
20
(gambar 4- Gambar denah rumah tipe 36)
Gambar diatas merupakan contoh gambar tapak luar tipe 36. Rumah
subsidi umumnya memakai tipe 36 karena lebih ekonomis dalam perencanaan dan
lebih mudah dalam pelaksaan, namun jika pihak developer ingin merencanakan
rumah tipe 45 untuk perumahanya,maka itu sah sah saja menyesuaikan
engineering judgement dan kebutuhan masing-masing perencana
Berikut adalah contoh gambar tampak luar dan denah rumah tipe 45
21
(gambar 5 – Tamapk dan denah rumah tipe 45)
22
(gambar 7- gambar tampak dan denah)
23
4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai
5.000m2 keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup
banyak tahapannya.
Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:
4.Jika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di
lahan pengembangan proyek.
Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan
sertifikat hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).
1. Jika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan
pengeringan terlebih dahulu.
24
2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata.
Jika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang
rata maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya
6.TAHAP PEMBANGUNAN
1.Pembangunan Keseluruhan
2.Pembangunan Sebagian
25
“Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti Untuk
luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau cluster
pengembangan. Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan
pengembangan yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas
beberapa tahap pengembangan.” (Tanjung, Kaharudin 2015)
3 Pembangunan by Order
Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan,
mengapa harus menunggu rumah selesai terbangun.
4. Efisiensi Waktu.
5 Percepatan Income.
26
7. RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN
Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing
1. Brosur
Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda
siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive.
2. Spanduk, Umbul-umbul
Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya,
sebagai penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan.
3. Iklan
Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional
artinya jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.
Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep
marketingnya dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan :
27
Contoh: “Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx”, atau “Dapatkan
hadiah langsung kitchen set hanya untuk 5 unit pembelian pertama”
8. TAHAP PENJUALAN
Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :
2. Klinik Desain
bangunan harus tetap sesuai konsep, genteng harus sama dengan yang telah
ditetapkan. Hal ini ditujukan agar konsep kawasan tidak rusak oleh variasi
bangunan.
28
3. Uang Muka / DP
Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat
berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan
membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya
dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya.
4. Pelunasan
5. Pembangunan Rumah
6. Serah Terima
Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah
sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap
pakai
29
Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran
yang harus kita sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar
konsumen mempunyai pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya,
sehingga penjualan kita mampu meraih cakupan konsumen yang lebih luas.
Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini,
berikut penjelasan detail setiap skema pembayaran :
1. Cash Keras
2. Cash Bertahap
30
Perbankan melalui fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang
diberikan kepada konsumen kita.
a. Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai
atau harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap
31
BAB 3
METODE PENELITIAN
32
Kita asumsikan bahwa tidak ada anggaran-non proyek yang
dikeluarkan disamping gaji pekerja.
3. Variabel Interval
Dalam penelitian ini penulis menggunakan harga tipe
rumah sebagai variable interval.
33
4. Variabel Bebas
Variabel bebas yang digunakan penulis adalah
pemilihan bahan bangunan yang lebih ekonomis.
5. Variabel Terikat
Penulis menggunakan dana atau buyged sebagi
variable terikat karena dana tidak bias diubah-ubah
6. Variabel Kontrol
Penulis menggunakan Desain Perencanaan sebagai
variable control .
1. Variabel Dinasmis
Dalam kasus ini penulis menggunakan Desain
Perumahan sebagai variable Dinamis karena desain
perumahan dapat diubah ubah sesuai dana yang tersedia
dan pemilihan bahan-bahan yang lebih ekonomis
2. Variabel Statis
Variabel statis di sini penulis memilih loksi proyek
perunahan yang sudah tidak mungkinlagi untuk
dipindah.
3.4. Instrumen Penelitian
1. Pelaksanaan survey harga barang konstruksi yang ekonomis
2. Pemilihan dan perencanaan desain perumahan yang ekonomis
3. Survey tahapan pelaksanaan
4. Pembuatan laporan
3.5. Prosedur penelitian
1. Melalukan kuisioner terhadap calon konsumen atau target
konsumen
2. Pengumpulan data
1. Perumahan tipe apa yang dibutuhkan atau dimiati
di daerah tersebut
2. Bahan- bahan yang relevab dan ekonomis dalam
pelaksanaan konstruksi pembangunan
34
3. Data- data saat pelaksanaan meliputi kinerja dari
Pekerja proyek perumahan yang mengacu pada
efesiensi pekerja dan produktifitas pekerja.
4. Data hasil perencanaan perkiraan biaya kosntruksi
3 . Pengolahan Data
4 . Hasil
3.6. Teknik Analisa Data
1. Langkah pertama dalam pelaksanaan proyek adalah mengukur
lahan. Mengkur lahan dapat menggunakan metode Azimuth.
Rumus medote Azimuth sebagai berikut.
2. Menghitung sudut dalam:
∠ Bm = Sudut Besar-Sudut Kecil
3. Menghitung Departure:
D = x sin α
4. Menghitung Latitude:
L=x cos α
CrD=− ( ∑∑ DX ) X
6. Menghitung Correction Latitude:
CrL=− ( ∑∑ XL )
7. Menghitung Departure Correction:
DCr = D + CrD
35
Y P1P2 = 5000 + LCrP1
60
Produktivitas=Kapasitas × × Efektivitas
CT
oleh tanah.
36
[ CITATION Das94 \l 1033 ]
37
[ CITATION Har13 \l 1033 ]
38
[ CITATION Wes74 \l 1033 ]
39
BAB 4
Hasil Analisis
40
BAB 5
Pembahasan
41
BAB 6
Penutup
6.1. Penutup
6.2. Saran
6.3. Simpulan
42
DAFTAR PUSTAKA
Sosrodarsono, S., & Nakazawa, K. (2000). Mekanika Tanah dan Teknik Pondasi. Jakarta:
PT Pradya Paramita.
Tomlison, M., & Woodward, J. (2008). Pile Design And Construction Practice. Madison
Ave, New York: Taylor and Francis.
43
123, R. (2019, 11 3). Kemampuan Milenial dalam membeli rumah. Retrieved from
Rumah 123: http:/www.Rumah123.com/kemampuan-milenial-dalam-membeli-
rumah
44