BAB I

PENDAHULUAN
1. Latar Belakang

Perkembangan property sering sekali menjadi tolak ukur kemajuan

ekonomi suatu negara. Tetapi kadangkala property bias menjadi Main couse
rontoknya ekonomi suatu negara. Jika perkembangan property hanya
dikapitalisasi oleh seglintir pemodal ,maka akibatnya akan membengkaknya
kemiskinan.

Bisnis property seringkali dimaknai dengan bisnis bermodal besar,

terutama jika menyangkut kata ‘Developer’. Masyarakat dan pengiat ekonomi
menghindari untuk berbinis property. Pada akhirnya mereka hanya menjadi
penonton atau sekedar meramaikan bisnis property ini dengan cara
memasarkan property yang dikembangakan oleh developer. (Suparwoko,
Strategi Pembangunan Property, 2015)

Disis lain kebutuhan akan property di Indonesia semakin meningkat setiap

tahun. Terbukti dari jumlah permintaan yang selalu meningkat. Akan tetapi
faktanya kesejahteraan ekonomi di Indoensia belum cukup untuk mencover
dimand dari masyarkat. [ CITATION Dew15 \l 1033 ]

Kebutuhan akan property di Indonesia meningkat setiap tahun. Akan tetapi

menurut survey rumah 123 haraga property dalam beberapa tahun kedepan
akan naik mencapai 17 % . bahakan menurut perdiksi mereka milenial
(kelahiran tahun 1981-1995) tidak bisa membeli property . Selain [ CITATION
Lem04 \l 1033 ]property yang terus naik hal lain yang menyebabkan adalah
gaya hidup yang cenderung boros seperti [ CITATION Ira19 \l 1033 ][ CITATION
Rum19 \l 1033 ][ CITATION Ham19 \l 1033 ][ CITATION Kem19 \l 1033 ]traveling,
membeli smarphone terbaru dan membeli barang barang yang fashionable.
(Tirto, 2019)

Padahal kenaikan gaji UMR tidak sampai 10%. Berdasarkan House Price
To Annual Income Ratio (rasio harga rumah dengan gaji tahunan) harga

1
rumah masimum yang dapat dibeli adalah 3 kali gaji pertahun (12 X gaji +
Tunjangan Tunjangan yang lain). Jika diambil contoh harga rumah Rp.600
juta maka milenial harus mempunyai gaji 200 juta per tahun atau 16 juta
perbulan. (Tirto , 2019)

Menurut survey rumah123 hanya ada 4% milenial yang mempunyai gaji

sebebsar itu. Ini bukan hanya sekedar masalah ketenaga kerjaan yang harus
pemerintah atasi untuk membuat para milenial bisa hidup layak seperti orang
tua mereka, tapi ini juga masalah yang ditimbul karena harga property yang
terus naik. Kita ambil contoh di Kota Surabaya, tidak ada rumah yang
berharga kurang dari 1 miliyar. Hal ini tentu memberatkan kaum milenial.
Oleh sebabtu rumah subsidi menjadi solusi praktis. (Tirto , 2019).

2. Tujuan

Dalam tulisan ini penulis berusaha untuk mengelaborisakan bagaimana

cara dan mekanisme dari pembangunan rumah subsidi, berapa keuntungan
yang didapat developer, pengaruhnya terhadap ekomomi masyarakat ,
pemilihan lokasi yang tepat, dan pembangunan struktur layak huni yang bisa
menjawab permasalah permasalahan diatas. (Tirto , 2019)

Perumahan subsidi adalah perumahan yang dibangun developer tetapi saat

penjualannya ke Konsumen telah disubsidi oleh pemerintah. Pada
pemerintah[ CITATION CNN19 \l 1033 ]an Presiden Susilo Bambang Yudhoyo
yang dilanjutkan oleh Presiden Jokowidodo telah diatur undang undang
tentang rumah subsidi. (CNN Indonesia, 2017).

Penelitian ini juga bertujuan untuk meningkatkan ketertarikan para

pengusaha akan bisnis property sehingga membuat property di Indonesia
semakin berkembang Pesat. Jika property berkembang maka taraf dan
standar hidup masyarakat Indonesia semakin meningkat. [ CITATION Fiz15 \l
1033 ]

Penulis juga ingin menyampaikan dan menjelaskan tentang pentingnya

mengembangkan property yang bonafit tetapi masih dalam taraf Standar

2
 Nasional Indonesia sehingga terhindar dari masalah hukum jika terjadi suatu
musibah. [ CITATION Rus15 \l 1033 ]

3. Rumusan Masalah
1. Seberapa besar kebutuhan masyarakat Indonesia akan property dan
Realty ?
2. Dimanakah tempat yang sesuai untuk membangun perumahan berbasis
subsidi ?
3. Bagaimana perencanaan struktur rumah yang layak huni tetapi tetap
memiliki nilai ekonomis ?
4. Bagaimana cara perencanaan struktur rumah layak huni yang
memberikan keuntungan yang besar kapada developer ?
4. Manfaat Penelitian

Penelitian ini berguna untuk proses perencanaan rumah berbasis subsidi

yang ditujukan untuk orang-orang berpenghasilan rendah termasuk generasi
milenial yang belum mapan dalam kihidupan sehari-hari.

Penulis juga akan mengelaborasikan sistematika dan dinamika dari

perencanaan perumahan subsidi sehingga akan berguna untuk dijadikan pedoman
bagi perencana atau developer yang berminat untuk mengembangkan rumah
subsidi.

Penelitian ini juga akan menghasilkan sebuah instrument desain yang akan
memicu maraknya bisnis property di Indonesia.

3
 BAB 2

KAJIAN PUSTAKA

2.1 Kenaikan Harga Properti di Indonesia

Perkembangan property adalah tolak ukur perkembangn ekonomi suatu

negara .Suparwoko dkk, 2015 dalam bukunya menyatakan bahwa “perkembangan
property kerap dipandang sebagai patokan kemajuan ekonomi suatu negara.
Hanaya saja bisnis property dapat juga merontokan perekonomian suatau negara. [
CITATION Ira19 \l 1033 ]

Rontoknya ekonomi suatu negara disebabkan oleh bisnis property yang

hanya dikuasai oleh seglintir orang. sebagian besar masyarakat takut karena
mengaggap property memerlukan modal yang besar. “ Bisnis property tidak selalu
membutuhakan modal yang besar seperti yang diasumsikan banyak orang. Karena
anggapan bahwa sebuah bisnis property harus selalu dimaulai dengan modal
besar, tak heran banyak orang segan menjadi seorang pengusaha developer
property. Masyarakat yang memiliki anggapan tersebut akhirnya hanya menjadi
penonton atau sekedar meramaikan bisnis ini dengan cara memasarkan produk
yang dikembangkan oleh para developer” (Suparwoko,2015)

Kebutuhan property di Indonesia terus meningkat setiap tahun. “

kebutuhan properti semakin meningkat karena jumlah penduduk terus meninggkat
dan terjadinya urbanisasi sehingga yang paling terkena dampak dari meningkatnya
jumlah property adalah daerah urban (perkotaan” (seva.id 17 Novemver 2019).

Kebutuhan akan property selaras dengan harga property yang salalu

mengalama kenaikan. Maklum, jika barang yang jumlahnya terbatas tetapi
permintaan akan barang tersebut banyak dan cendering meningkat maka harga
barang juga pasti akan meningkat. Menurut situs Rumah.com (17 November

4
2019) beberapa penyebab yang patut dipertimbangkan kenapa investasi properti
lebih menjanjikan ‘cuan’ dibanding unit investasi lain.

1. Suplai Tanah Tak Pernah Meningkat

Kebutuhan terhadap tempat tinggal terus bertambah dari tahun ke tahun.

Namun, pasokan tanah di muka bumi tidak bertambah, bahkan berkurang.
Oleh karena itu, sesuai hukum supply and demand, situasi tersebut

membuat kenaikan kebutuhan dan harga-harga properti dari tahun ke

tahun.

2. Bertambahnya Jumlah Penduduk

Jumlah populasi manusia di bumi yang terus membengkak dan tidak

dibarengi dengan perluasan tanah membuat harga properti terus naik dari
tahun ke tahun. Begitu juga populasi di kota-kota besar di Indonesia.

3. Inflasi dan Efek Infrastruktur

Setiap tahun terjadi inflasi. Meski presentasenya berbeda-beda tetapi

memengaruhi sektor-sektor lain seperti tingkat suku bunga, percepatan
kredit pinjaman, harga bahan bakar, harga-harga kebutuhan pokok, tak
terkecuali harga properti.

Di kawasan Soreang, Bandung, harga properti juga terkerek naik

akibat hadirnya infrastruktur baru. Peningkatannya mencapai 15-20% per
tahun. Saat ini, harga tanah di Katapang dan Soreang sudah berada di
kisaran Rp2 juta – Rp3 juta per meter persegi tergantung
lokasinya.Buktinya harga rumah di Halimun Katapang, saat pertama kali
diperkenalkan pada Februari 2015, unit tipe 40 di klaster ini dijual dengan
harga Rp279 juta. Pada Juni 2017, harga berubah drastis menjadi Rp723
juta atau naik sebesar Rp444 juta.

5
 Artinya dalam waktu dua tahun, dari semenjak proyek tol
dikerjakan hingga rampung, kenaikan harga rumah di sekitar Tol Soroja
mampu meningkat nyaris tiga kali lipat.

Hal serupa dialami Taman Kopo Katapang. Unit tipe 48 di

perumahan tersebut pada Januari 2015 dijual seharga Rp334,8 juta.
Februari 2017, harga sudah dikoreksi menjadi Rp492 juta. Kenaikan harga
Rp158 juta menunjukkan harga rumah di area Kopo meningkat rata-rata
23% per tahun.

4. Kenaikan Harga Material

Seperti harga-harga kebutuhan lain, inflasi juga turut menaikkan

harga bahan-bahan dasar bangunan setiap tahun.

Mulai dari harga pasir, semen, batu bata, kayu, cat, dan lain-lain.
Akumulasi kenaikan harga-harga bahan dasar bangunan itu ikut
menaikkan harga properti setiap tahun.

Berdasarkan hasil survei harga properti primer triwulan III-2017

yang dirilis Bank Indonesia (BI), pertumbuhan harga properti residensial
tercatat sebesar 3,32% (yoy), lebih tinggi dibanding 3,17% (yoy) pada
triwulan sebelumnya.

Kenaikan harga bahan bangunan (32,95%) dan kenaikan upah

pekerja (17,69%) masih jadi faktor utama penyebab kenaikan harga
properti residensial seperti apartemen dan rumah tapak.

5. Pertumbuhan kelas menengah

Setiap negara sedang giat membangun. Hasil dari pembangunan itu

adalah meningkatnya jumlah kelas menengah. Mereka dicirikan selain
rata-rata mempunyai pendidikan yang baik, juga mempunyai penghasilan
yang stabil.

Jika mereka membentuk ikatan rumah tangga, terbentuk dua orang

suami-istri yang masing-masing memiliki pendapatan stabil. Mereka inilah

6
pasar paling potensial investasi properti. Seperti memanfaatkan turunnya
suku bunga dan tumbuhnya properti-properti baru yang kian menarik.

Semakin meningkat jumlah kelas menengah seperti generasi

milenial, utamanya di perkotaan, sudah tentu akan meningkatkan
kebutuhan properti. ( Rumah.com, 17 November 2019)

Menurut survey yang dilakukan situs Rumah.com indeks harga

properti mengalami pergerakan yang moderat di paruh pertama. Indeks
harga kuartal kedua (Q2) 2019 adalah 112,0 atau naik 2% secara quarter-
on-quarter (q-o-q). Indeks harga pada Q3 2019 mengalami kenaikan 3%
(q-o-q) menjadi 115,8.

Year-on-year (y-o-y), Rumah.com Property Price Index secara

nasional pada Q3 2019 mengalami kenaikan sebesar 7%. Secara year-on-
year, kenaikan ini mengalami percepatan sebesar 75%.

Optimisme pasar properti pada tahun 2019 dari sisi suplai tidak
sebesar dua tahun sebelumnya. Secara tahunan, suplai properti nasional
berdasarkan Rumah.com Property Market Index Q3 2019 turun sebesar
5% menjadi 156,7.

Meski demikian, dinamika pasar properti dalam satu tahun terakhir

tetap mengikuti siklus properti tahunan, di mana suplai properti lebih
tinggi pada kuartal-kuartal ganjil. Secara kuartalan, suplai pasar properti
Q3 mengalami kenaikan sebesar 3% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Selanjutnya adalah Tren harga property pada kuartal ke 2 tahun

2019. Tren harga properti residensial berdasarkan data Rumah.com
Property Index untuk kuartal kedua (Q2) 2019 menunjukkan kenaikan,
baik secara kuartalan maupun tahunan. Laju kenaikan harga properti masih
belum terhenti sejak pemulihan menjelang pertengahan tahun lalu.

Index menunjukkan harga properti pada Q2 2019 berada pada titik

112,0 atau naik 2,17% secara kuartalan (quarter-on-quarter/q-o-q).
Kenaikan ini lebih baik jika dibandingkan dengan kenaikan pada kuartal
sebelumnya, yang hanya 0,8%.

7
 Sementara itu, harga properti secara tahunan (year-on-year/y-o-y)
berdasarkan Index adalah sebesar 6%. Kenaikan ini juga lebih baik jika
dibandingkan kenaikan tahunan pada kuartal sebelumya, sebesar 5%.

Kemudia ada kenaikan harga rumah kuartal pertama tahin 2019.

Menurut survey yang dilakukan oleh Rumah.com Property Index kuartal
pertama (Q1) 2019 dari sisi harga yang ditawarkan penjual secara nasional
berada pada angka 109,6. Naik tipis dan mempertahankan tren positif yang
tercipta sejak satu tahun terakhir.

Secara kuartalan, Index pada Q1 2019 naik tipis sebesar 0,8%

(quarter-on-quarter/q-o-q). Meski demikian, kenaikan ini mengalami
percepatan sebesar 116% bila dibandingkan kuartal sebelumnya.
Kenaikannya terlihat lebih besar secara tahunan. Year-on-year (y-o-y),
kenaikan harga properti nasional mencapai 5%.

Selanjutnya adalah kenaikan harga rumah di kurata ke 4 tahun

2018 .Median harga properti residensial nasional dari sisi penawaran pada
kuartal keempat (Q4) 2018 relatif landai dibanding kuartal sebelumnya.
Pasar properti nasional tampaknya memasuki fase normalisasi, setelah
naik cukup pesat dalam satu tahun .

Berdasarkan data Rumah.com Property Index, indeks median harga

properti residensial nasional berada pada titik 108,7 atau naik tipis 0,4%.
Sementara itu, suplai mengalami penurunan hingga 18% (quarter-on-
quarter).

Menurut Rumah.com Property Market Outlook 2019, pasar

properti nasional menunjukkan tren positif sepanjang tahun 2018, yang
diprediksi akan bertahan di 2019. Kekhawatiran akan dampak hajatan
politik besar pemilihan presiden pun diperkirakan tidak akan memengaruhi
situasi pasar properti nasional, yang semakin bergerak menuju rising
market.

8
 Rumah.com Property Index menunjukkan harga properti
mengalami kenaikan sebesar 4% pada kuartal ketiga 2018 dibandingkan
dengan kuartal yang sama pada tahun sebelumnya. Setahun ke depan,
pasar properti diperkirakan akan mengalami kenaikan antara 3-5% per
tahun. Dari sisi suplai, Index menunjukkan bahwa suplai properti nasional
pada Q3 2018 mengalami kenaikan sebesar 14% (year-on-year). Pada
tahun 2019, kenaikannya diprediksi pada kisaran 12-16%.

ikoKemudia pada kuratal ke 2 ,Median harga properti residensial

pada kuartal kedua (Q2) 2018 menyamai angka tertinggi sejak 2015.
Dinamika ini menjadi indikasi pasar properti nasional secara jangka
panjang sudah semakin stabil.

Rumah.com Property Index menunjukkan median harga properti

residensial secara nasional pada Q2 2018 berada pada titik 105,9. Secara
quarter-on-quarter (q-o-q), Index mengalami kenaikan sebesar 1,1%.

Stabilitas pasar properti juga terlihat pada suplai properti

residensial. Rumah.com Property Index untuk suplai properti residensial
nasional pada Q2 2018 tercatat sebesar 143,1. Secara kuartalan, angka ini
mengalami penurunan sebesar 2,1% (q-o-q). Namun secara tahunan, Index
suplai mengalami kenaikan sebesar 8%.

Kemdian menrut Rumah.com Property Index pada kuartal pertama

2018 menunjukkan pergerakan harga properti relatif stabil. Penurunan
yang terjadi pada kuartal ini (q-o-q) masih berada di kisaran rata-rata.
Secara tahunan, Index menunjukkan pergerakan yang meningkat.

Dari sisi suplai, properti apartemen terlihat sedang menjadi tren.

Ini terlihat dari Index harganya yang terus meningkat dalam satu setengah
tahun terakhir.

Menurut Rumah.com Property Market Outlook 2018, kemampuan

pemerintah untuk mendorong ekonomi nasional ke arah yang lebih positif
setelah terkena dampak ekonomi global pada semester kedua 2016,
periode politik yang menghangat pada akhir 2016 hingga awal 2017, serta

9
inflasi pada Hari Raya Idul Fitri 2017 terbukti mampu menjaga optimisme
pasar properti.

Harga pada Rumah.com Property Index diperkirakan akan

mengalami pertumbuhan pada kisaran 3-5% (y-o-y) pada akhir 2018.
Masih berdasarkan Rumah.com Property Index, suplai diperkirakan akan
mengalami pertumbuhan pada kisaran 15-20% (y-o-y) pada akhir 2018.

Secara year-on-year Rumah.com Property Index menunjukkan

penurunan sebesar 2,7%. Namun dalam rentang waktu yang lebih panjang,
indeks pada Q2-2017 masih lebih tinggi dibandingkan Q2-2015. Ini
menunjukkan harga properti masih berada dalam periode pemulihan dan
dalam tren yang positif. (Bratakusuma, Dedy. 2015)

Naiknya indeks harga properti yang diikuti turunnya suplai properti

secara nasional menunjukkan bahwa pasar mulai berpihak ke arah penjual.

Dibandingkan tahun sebelumnya, Index Q1 2017 juga mengalami

penurunan sebesar 3,11% (yoy). Secara jangka panjang, Index Q1 2017
masih menunjukkan peningkatan terhadap Q1 2015 sebesar 2,6%.
(Bratakusuma, Dedy .2015)

Penurunan Rumah.com Property Index nasional pada Q1 2017

(qoq) ini dipengaruhi oleh turunnya Index di sejumlah wilayah.

Rumah.com Property Index pada kuartal IV (Q4) 2016 mencapai

103,3 atau turun 2,1% secara quarter-on-quarter (qtq) dari 105,5 di Q3
2016. Penurunan ini menunjukkan akselerasi perlambatan dari Q2 dan Q3
2016, di mana harga tetap stagnan di kisaran 105.

Sedangkan menurut year-on-year, Index menunjukkan sedikit

penurunan yakni sebesar 0,8%, yang mengindikasikan harga-harga sudah
mulai menurun. Namun, tren jangka panjang tetap positif.

10
 Turunnya harga, yang diikuti dengan melambatnya pertumbuhan
suplai, menunjukkan bahwa pasar mulai berpihak ke pembeli. Laporan
lebih lengkap mengenai kondisi pasar properti pada Q4 2016 bisa disimak
[ CITATION Rum191 \l 1033 ]

Sementara itu Rumah.com Property Index me[ CITATION Kah15 \l

1033 ]nunjukkan median harga properti residensial secara nasional ada di
titik 102,6 pada kuartal pertama (Q1) 2017. Posisi ini turun 0,68% (qoq)
dari Q4 2016. Kondisi ini melanjutkan tren negatif pasar properti, yang
berlangsung sejak Q3 2016. (Rumah.com, 17 November 2019)

Menurut data-data yang dilampirkan Rumah.com sebagai situs

terpercaya dalam hal perumahan, menunjukan bahwa tren dari harga
property cenderung mengalami kenaikan. Kenaikan ini terjadi dalam skala
nasional yang berarti berdampak ke seluruh provinsi di Indonesia
termasuk provinsi Jawa Timur khusunya wilayah Kabupaten Jombang.

Kebutuhan akan property di Indonesia meningkat setiap tahun.

Akan tetapi menurut survey rumah 123 haraga property dalam beberapa
tahun kedepan akan naik mencapai 17 % . bahakan menurut perdiksi
mereka milenial (kelahiran tahun 1981-1995) tidak bisa membeli
property . Selain harga property yang terus naik hal lain yang
menyebabkan adalah gaya hidup yang cenderung boros seperti traveling,
membeli smarphone terbaru dan membeli barang barang yang fashionable.
(Tirto, 2019)

Padahal kenaikan gaji UMR tidak sampai 10%. Berdasarkan House

Price To Annual Income Ratio (rasio harga rumah dengan gaji tahunan)
harga rumah masimum yang dapat dibeli adalah 3 kali gaji pertahun (12 X
gaji + Tunjangan Tunjangan yang lain). Jika diambil contoh harga rumah
Rp.600 juta maka milenial harus mempunyai gaji 200 juta per tahun atau
16 juta perbulan. (Tirto , 2019)

Menurut survey rumah123 hanya ada 4% milenial yang

mempunyai gaji sebebsar itu. Ini bukan hanya sekedar masalah ketenaga

11
 kerjaan yang harus pemerintah atasi untuk membuat para milenial bisa
hidup layak seperti orang tua mereka, tapi ini juga masalah yang ditimbul
karena harga property yang terus naik. Kita ambil contoh di Kota
Surabaya, tidak ada rumah yang berharga kurang dari 1 miliyar. Hal ini
tentu memberatkan kaum milenial. Oleh sebabtu rumah subsidi menjadi
solusi praktis. (Tirto , 2019).

2.2. Instrumen Dalam Perencanaan Perumahan

Instrumen- Instrumen dalam perencanaan perumahan adalah tanah,

pemodalan dan kontraktor. Menurut Instrumen yang dibutuhkan untuk
menjadikan proyek perumahan terjadi.

1. TANAH

Tanah merupakan instrumen sangat penting dan vital bagi

developer, karena tanpa lahan untuk pengembangan maka tidak
mungkin ada proyek. [ CITATION Lem04 \l 1033 ]

Sebagai aset terpenting bagi developer maka tanah merupakan

elemen yang memiliki nilai termahal. Pemilihan tanah juga merupakan
faktor sangat penting karena banyak developer dalam proses
pengembangan justru banyak mendapat banyak permasalahan
dikemudian hari akibat salah dalam proses pemilihan tanah. (Hartanto
Joe, 2017)

Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus
diperhatikan dalam pemilihan tanah ?, akan dijelaskan dalam bab
berikutnya. (Tanjung, Kaharudin, 2015).

2. PERMODALAN

Tentu ini adalah faktor utama ,namun disini penulis tidak akan
berbicara nominal karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya
proyek yang anda kerjakan. Kami akan menjelaskan apa saja hal-hal
yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.

12
 a. Jangan menggunakan dana pinjaman kredit ! Jika anda
pemula maka kami sarankan untuk menghindari skema
kredit.
b. Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot
untuk biaya perijinan, pengolahan lahan dan pembangunan
sarana pendukung lingkungan perumahan. Kami akan buka
tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek,
silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti.
c. Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek

Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses

pelaksanaan proyek, jika dana Anda cukup besar maka akan lebih
aman dan relatif lebih leluasa dalam melaksanakan rencana
pengembangan. (Kustiawan, Iwan. 2014)[ CITATION Das94 \l 1033 ]

Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah

(jika Anda memang harus membeli) dan saat proses perijinan
proyek.

Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang

permodalan dengan modal terbatas dan Anda tidak harus membeli
tanah, sehingga besarnya dana yang harus

dikeluarkan diawal dapat dihindari. Selain itu juga akan kami

jelaskan bagaimana anda dapat menambah modal dengan bantuan
instrumen lainnya.

3. BANK

Ada beberapa peran perbankan yang terkait dengan Developer,

bagi Anda yang ingin menjadi Developer maka bank menjadi rekan
yang sangat penting.

13
 1. [ CITATION Wes74 \l 1033 ][ CITATION a \l 1033 ][ CITATION a \l
1033 ][ CITATION Fiz15 \l 1033 ]Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh
bank memang dapat digunakan sebagai modal kerja Developer. Beberapa
bank bahkan mempunyai skema kredit usaha khusus bagi pengembang
properti

Jika Anda menggunakan permodalan dari Bank maka perhitungkan

bunga kreditnya (lebih besar dari kredit konsumer seperti KPR). Untuk
mendapatkan modal kerja dari bank maka Anda harus mempunyai agunan
atau jaminan yang akan dijaminkan selama jangka waktu kredit.

2. Pengelolaan Keuangan

Ya, bank dapat digunakan sebagai alat bantu untuk pengelolaan

keuangan proyek Anda. Sistem yang sudah lebih profesional tentu dapat
kita manfaatkan, selain lebih tepat juga lebih simpel dan praktis bagi kita,
terutama bagi Developer yang baru memulai.

3. Pembiayaan

Fasilitas ini merupakan salah satu kemudahan yang diberikan

kepada konsumen kita. Produk perumahan yang kita buat akan ditawarkan
kepada konsumen dengan berbagai skema pembayaran, salah satunya
adalah skema pembiayaan yang ditawarkan oleh perbankan yaitu dengan
fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Adanya fasilitas KPR yang
dimiliki Developer akan memberikan alternatif pembayaran bagi
konsumen yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli rumah dengan
cara cash/tunai. (Taringgan, Robinson, 2018)

Selain sebagai sarana pembiayaan bagi konsumen, KPR juga dapat

kita gunakan sebagai fasilitas pembiayaan bagi Developer dengan modal
terbatas.

Bagaimana detail tentang KPR dan fungsinya sebagai pembantu

keuangan bagi Developer akan dijelaskan pada bab khusus tentang KPR.

4. KONTRAKTOR

14
 Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses
pembangunan proyek perumahan .

Instrumen ini digunakan jika Anda hanya fokus pada

pengembangnya, kontraktor tidak perlu jika Anda juga yang
melaksanakan proyek pembangunannya (Tanjung, Kaharudin 2015)

2.3 Tahapan Perencanaan Pengembangan Proyek Perumhanan

Menurut (Tanjung, Kaharudin 2015) ada beberapa tahapan penting

yang harus dilalui dalam pengembangan proyek perumahan .Berikut
adalah beberapa tahapan secara umum yang harus Anda lalui dalam
proses pengembangan proyek perumahan.

1. PEMILIHAN TANAH

Tanah seperti apa yang harus kita pilih ?, secara garis besar adalah
sebagai berikut :

1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, kita

dapat ke Bappeda setempat untuk melihat RUTR (Rencana
Umum Tata Ruang)

2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan
utama atau jalan lingkungan, namun kalaupun bukan berada di
jalur utama lebih baik jika akses menuju lokasi tanah tidak
melewati banyak persimpangan.

3. Bebas banjir, tidak berada di jalur tegangan tinggi listrik.

Contoh Lahan yang dilewati jalur Saluran Tegangan Tinggi

15
 4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas
umum. Tetapi menurut Suparwoko 2015 “ daerah akan menjadi
strategis dengan sendirinya dengan berjalanya waktu”

5. Hindari tanah yang dekat dengan sungai, pemakaman, tusuk

sate, saluran listrik tegangan tinggi & dekat pabrik.

Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan
merupakan aspek yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas
tanah tersebut. Berikut pambagiannya :

1.Status Sertifikat Hak Milik (SHM)

Pada umumnya dimiliki oleh perseorangan, tanah dengan

status ini biasanya lebih mudah dalam proses perijinan.
Keuntungannya biasanya konsumen lebih menyukai tanah dengan
status SHM karena tidak memiliki jangka waktu pemilikan.

2.Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Biasanya dimiliki oleh perusahaan, memiliki jangka waktu

kepemilikan (biasanya sekitar 25 tahun). Namun tanah ini dapat
ditingkatkan statusnya menjadi SHM tentu ada biaya tambahan
yang harus dikeluarkan.

3.Belum Bersertifikat

Dalam masyarakat biasa disebut tanah girik atau letter C.

Perlu waktu untuk di proses sertifikasi, namun keuntungannya
adalah bila Anda mendapati tanah seperti ini adalah harganya bisa
lebih murah. Namun harap proses penelitian atas kepemilikannya
harus lebih detail dan lengkap agar status kepemilikannya lengkap.

16
 Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka
anda dapat memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan
Nasional), dapat dilakukan dengan memakai jasa Notaris.

2. Pelakasanaan Awal proyel

Dalam pelaksanaa proyek kelayakan diperlukan untuk memberikan

gambaran awal apakah proyek yang akan dilaksanakan layak secara
bisnis. Dan jika memberikan keuntungan maka berapa perkiraan
keuntungan yang akan dihasilkan. [ CITATION PUP97 \l 1033 ]

Perhitungan awal sangat penting karena dalam tahapan ini akan

diketahui perkiraan biaya-biaya yang harus dikeluarkan.

Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :

1. Harga tanah

Mencari harga dibawah harga pasar merupakan tujuan utama

semua Developer. Patokan sederhana yang dapat Anda jadikan acuan
adalah lihat dari nilai NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Usahakan harga
yang Anda dapatkan tidak jauh dari nilai jual yang tercantum di NJOP.
Lebih baik lagi mendapatkan harga dibawah atau sama dengan nilai
NJOP.

Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang
akan ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual
rumah juga akan mengikuti, begitu pun sebaliknya.

2. Biaya-biaya Perijinan

Untuk Developer skala kecil maka biaya yang harus dikeluarkan

untuk proses perijinan tidak begitu besar, karena tahapan perijinan
cukup sederhana. Yang perlu diperhitungkan adalah biaya IMB, biaya

17
pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan kecil biasanya hanya cukup
sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan sertifikat (splitsing)

Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin
Peruntukan tanah) dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung
kebijakan pemerintahan daerah masing-masing.

Dan untuk luasan dibawah 5000m2 tidak perlu membuat badan

usaha (CV/PT), cukup ijin atas nama perorangan saja.

Perkirakan total biaya-biaya resmi yang harus dikeluarkan dan

siapkan juga biaya cadangan untuk biaya-biaya “tidak resmi”. Anda
tentu mengerti maksudnya  , hal ini memang susah dihindari bagi
para Developer. Sekali lagi, kemudahan proses birokrasi sangat
tergantung kepada daerah masing-masing.

3. Kompetitor Terdekat

Carilah data-data tentang perumahan yang terdekat dengan lokasi

tanah. Data ini akan menjadi acuan harga jual & rencana kelas pasar
yang akan kita masuki. Anda bisa datang ke kantor Pemasarannya untuk
seolah-olah menjadi calon konsumen atau dengan mendapatkan
brosur dari setiap perumahan yang ada Coba analisa juga apa
yang menjadi kelemahan & kelebihan para kompetitor tersebut sehingga
anda mendapatkan pelajaran dari hal-hal tersebut.

Anda bisa menjadikan kompetitor acuan untuk membuat strategi

pemasaran, apakah anda ingin berhadapan langsung (head to head) atau
berani membuat pasar yang berbeda.

Tentu ini tergantung dengan lokasi, desain dan konsep perumahan

Anda.

3. PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN

18
 Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek,
perancangan unit rumah (desain). Berikut garis besar tahapan
perencanaan yang perlu dilakukan :

1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan)

Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan oleh dinas

setempat, seperti lebar jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase.

Untuk Developer dengan luas pengembangan kecil (dibawah

5000m2) penataan site plan bisa dikatakan relatif lebih sederhana.

2. Desain Bangunan

Tentukan tema perumahan anda, karena akan menjadi landasan

untuk desain rumah yang akan dipilih. Apakah minimalis, tropis,
mediterania. Juga tetapkan pemilihan bahan-bahan bangunan
(material), sesuaikan dengan segmentasi pasar yang anda pilih.

Saran : Gunakan desain-desain yang umum memiliki nilai jual,

anda dapat melihat melalui brosur-brosur perumahan yang sudah ada.
Jangan ditiru utuh! Modifikasilah agar tetap mempunyai ciri yang
berbeda

Konsumen akan menyukai desain rumah yang trendy dan menarik.

Terlepas dari nilai fungsi rumah yang berfungsi untuk tempat berteduh,
konsumen juga akan memperhatikan desain. Konsumen di Indonesia
rata-rata menyukai desain yang minimalis modern yang menunjukan
mobilitas dari penghuninya. Berikut adalah gambar tampak luar rumah
minimalis

19
 (Gambar I- tampak depan rumah tipe 36)

(gambar 2 –tamapk dempan rumah tipe 36 tanpa pagar)

(gambar 3 – denah rumah tipe 36)

20
 (gambar 4- Gambar denah rumah tipe 36)

Gambar diatas merupakan contoh gambar tapak luar tipe 36. Rumah
subsidi umumnya memakai tipe 36 karena lebih ekonomis dalam perencanaan dan
lebih mudah dalam pelaksaan, namun jika pihak developer ingin merencanakan
rumah tipe 45 untuk perumahanya,maka itu sah sah saja menyesuaikan
engineering judgement dan kebutuhan masing-masing perencana

Berikut adalah contoh gambar tampak luar dan denah rumah tipe 45

21
(gambar 5 – Tamapk dan denah rumah tipe 45)

(gambar 6 – Tampak dan denah)

22
(gambar 7- gambar tampak dan denah)

4. PROSES PERIJINAN DAN LEGALITAS

Proses perijinan dan legalitas belum bisa dilakukan bila tahapan

perencanaan teknis belum mengeluarkan output untuk dapat di ajukan kepada
dinas terkait.Sebelum sampai pada penjabaran proses perijinan & legalitas maka
ada beberapa hal yang harus anda ketahui sebelumnya :

1. Proses regulasi & alur perijinan hampir sama di setiap daerah.

Karena biasanya beberapa peraturan yang dipakai merupakan
peraturan yang diatur oleh pemerintah pusat (berupa UU, PP &
Kepmen), namun yang tidak sama adalah biaya yang ditetapkan
oleh setiap daerah.

2. Untuk tanah dengan luas mulai 5.000m2 keatas maka perijinan

harus menggunakan badan hukum (PT atau CV).

3. Untuk pengembangan perumahan dengan luas lahan mulai

5.000m2 keatas maka Ijin Peruntukan Tanah (IPT) dikeluarkan
oleh pemerintah Kota atau Kabupaten. Untuk peraturan ini akan
berbeda di tiap-tiap daerahnya, tergantung dengan regulasi
setempat.

23
 4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai
5.000m2 keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup
banyak tahapannya.

Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:

1. Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke Badan Pertanahan Nasional

(BPN) setempat. Hal ini untuk memastikan bahwa tanah yang kita pilih
bukan merupakan lahan bermasalah/sengketa.

2. Proses ijin pengolahan lahan, untuk luasan yang terbatas/kecil Anda

cukup sampai pada tingkat Kecamatan.

3. Setelah ijin pengolahan selesai, segera proses Ijin Membangun

Bangunan (IMB), Anda bisa melakukannya di Dinas Tata Kota dengan
rujukan rekomendasi tingkat Kecamatan (untuk luas yang kecil).

4.Jika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di
lahan pengembangan proyek.

5. Lakukan pemecahan Sertifikat Induk (splitsing) menjadi beberapa

bagian sesuai dengan jumlah unit yang akan Anda jual.

6. Selain pemecahan sertifikat induk, proses juga IMB setiap kavlingnya,

lalu lakukan pemecahan PBB (Pajak Bumi Bangunan).

Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan
sertifikat hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT
(Pejabat Pembuat Akta Tanah).

5.PROSES PENGOLAHAN LAHAN

Dikeluarkannya IMB maka merupakan “jalan masuk” Anda dalam

memulai kegiatan di lokasi proyek.Pengolahan lahan dilakukan sebagai
pematangan tanah untuk proses pembangunan rumah. Berikut adalah tahapan
yang dilakukan pada proses pengolahan lahan :

1. Jika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan
pengeringan terlebih dahulu.

24
2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata.

3. Buat pembagian peruntukan, antara peruntukan sirkulasi (jalan) dengan

peruntukan kavling untuk rumah.

Jika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang
rata maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya

6.TAHAP PEMBANGUNAN

Ada beberapa skema pembangunan yang dilakukan oleh beberapa

Developer, dan setiap skema membedakan kemampuan modal dari masing-
masing Developer. Keseluruhan skema dilakukan setelah proses perijinan telah
selesai dan disetujui oleh dinas terkait. Beberapa tahap pembangunan yang ada :

1.Pembangunan Keseluruhan

Pembangunan dilakukan secara menyeluruh hingga seluruh unit

rumah yang direncanakan. Skema pembangunan ini dapat dilakukan
bila Developer mempunyai modal yang sangat besar sehingga mampu
membiayai terlebih dahulu proses pembangunan seluruh unit bangunan
rumah.

2.Pembangunan Sebagian

Skema ini membagi proses pembangunan dalam beberapa bagian

atau tahapan. Contoh : Tahap pertama (untuk pembagian per tahap) dan
Cluster tertentu (untuk pembagian perbagian atau Zona).

25
“Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti Untuk
luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau cluster
pengembangan. Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan
pengembangan yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas
beberapa tahap pengembangan.” (Tanjung, Kaharudin 2015)

3 Pembangunan by Order

Produk rumahnya biasa disebut rumah indent (pesanan). Biasanya digunakan

oleh pengembang yang mempunyai kemampuan sangat terbatas. Namun tunggu
dulu, jangan salah, saat ini banyak Developer yang menggunakan skema ini dan
tidak semuanya merupakan Developer dengan modal cekak. Skema ini digunakan
karena secara bisnis memiliki perhitungan ekonomi yang lebih menguntungkan
dan efisien waktu.

Beberapa pertimbangan mengapa skema ini banyak dipilih oleh Developer :

a. Karena modal terbatas.

b. Karena pertimbangan strategi marketing.

Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan,
mengapa harus menunggu rumah selesai terbangun.

4. Efisiensi Waktu.

Jika penjualan dapat segera dilaksanakan tanpa menunggu pembangunan rumah

selesai maka menghemat waktu untuk tahap pemasaran.

5 Percepatan Income.

Dengan percepatan tahapan penjualan maka perusahaan akan lebih cepat

mendapatkan pemasukan dari konsumen.Dalam bab selanjutnya kami akan khusus
membahas skema ketiga ini.

26
7. RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN

Proses akhir dari rangkaian perencanaan proyek. Tahapan yang

menentukan apakah produk yang anda hasilkan mampu menarik perhatian orang
lain untuk membeli.

Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing

1. Brosur

Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda
siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive.

2. Spanduk, Umbul-umbul

Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya,
sebagai penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan.

Tips : Hindari terlalu banyak kata-kata, cantumkan no telp marketing pastikan

dengan ukuran dan warna yang mencolok

3. Iklan

Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional
artinya jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.
Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep
marketingnya dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan :

1. Diskon khusus untuk konsumen yang melakukan pembelian dengan cash

keras. Nilainya antara 15%-20% dari harga jual
2. Diskon 10% untuk pembayaran cash bertahap. Cash bertahap dilakukan
dengan cicilan 6 kali sampai 12 kali
3. Tarik perhatian dengan bonus yang diberikan untuk setiap pembelian
rumah, lebih baik bonus yang diberikan adalah hadiah yang pasti dapat
bukan diundi.
4. Untuk program promosi berikan batasan waktu, sehingga tidak
memberikan waktu panjang bagi calon konsumen untuk berfikir atau
membandingkan dengan perumahan yang lain.

27
Contoh: “Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx”, atau “Dapatkan
hadiah langsung kitchen set hanya untuk 5 unit pembelian pertama”

8. TAHAP PENJUALAN

Penjualan properti sangat berbeda dengan penjualan produk lainnya, hal

ini karena pembeli tidak langsung mendapatkan/memiliki produk yang telah
dibayarkan. Ada tahapan yang harus dilalui hingga akhirnya mendapatkan produk
yang dibelinya.

Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :

1. Booking Fee atau Tanda Jadi

Merupakan ikatan awal antara Developer dengan konsumen, juga

memastikan bahwa konsumen berhak untuk memilih kavling yang diinginkan.
Uang yang dibayarakan dalam booking fee merupakan pengurang dari total harga
yang disepakati, atau justru elemen diluar harga jual. Tergantung dari kebijakan
Anda sebagai Pengambang.

Dokumen yang diberikan kepada konsumen adalah kwitansi pembayaran

dan PSJB (Perjanjian Sementara Jual Beli)

2. Klinik Desain

Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan

standar yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak
Developer membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah
konsep desain yang telah ditetapkan. Seperti, tidak boleh merubah tampak depan,
warna

bangunan harus tetap sesuai konsep, genteng harus sama dengan yang telah
ditetapkan. Hal ini ditujukan agar konsep kawasan tidak rusak oleh variasi
bangunan.

28
3. Uang Muka / DP

Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari

setelah pembayaran booking fee atau setelah adanya kepastian persetujuan KPR
dari bank (untuk pembelian dengan KPR).

Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat
berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan
membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya
dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya.

Saat terjadinya pembayaran Uang Muka selain memberikan Kwitansi maka

berikan pula PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli).

4. Pelunasan

Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan

maka akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat
telah dilakukan AJB maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat
ke atas nama Konsumen. Peralihan hak juga akan mengandung konsekuensi
terjadinya kewajiban pembayaran pajak yang ditanggung oleh Developer maupun
Konsumen sebagai pembeli.

Secara jelas mengenai pajak akan kami bahas di penjelasan berikutnya.

5. Pembangunan Rumah

Tahap pembangunan dilaksanakan saat telah terjadinya AJB. Pelaksanaan

dilakukan antara 6-8 bulan tergantung dengan luas bangunannya. Untuk bangunan
1 lantai biasanya maksimal pelaksanaan sekitar 6 bulan dan sekitar 8 bulan untuk
bangunan 2 lantai.

6. Serah Terima

Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah
sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap
pakai

29
 Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran
yang harus kita sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar
konsumen mempunyai pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya,
sehingga penjualan kita mampu meraih cakupan konsumen yang lebih luas.

Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini,
berikut penjelasan detail setiap skema pembayaran :

1. Cash Keras

Jangka waktu antara tiap tahapan pembayaran tergantung kepada

kebijakan Anda sebagai Developer. Dalam menangani konsumen yang
memang telah sepakat untuk membayar tunai maka Anda harus fleksibel,
artinya kadang ada beberapa kebijakan yang harus Anda longgarkan,
seperti denda keterlambatan jika terlambat membayar pada waktu yang
telah disepakati. Dalam hal ini dapat di negosiasikan, bisa dengan
menghapus atau mengurangi.

2. Cash Bertahap

Jika Konsumen tidak mampu membeli dengan tunai namun

memiliki penghasilan yang cukup besar secara reguler (setiap bulan) maka
ada pilihan pembayaran dengan tunai bertahap/cash bertahap.

Pembayaran cash bertahap dilakukan setiap bulan dengan jangka

waktu pembayaran beberapa kali, yang banyak digunakan biasanya adalah
jangka waktu selama 12 bulan (12 x) bahkan ada beberapa Developer yang
memberikan jangka waktu lebih dari 12 bulan.

Untuk Developer kecil-menengah dan bagi Anda yang baru

memulai, kami sarankan paling lama jangka waktunya sampai dengan 12
bulan (12x pembayaran).

3. Pembayaran Kredit Merupakan cara pembayaran yang digunakan sebagian

besar konsumen, skema pembayaran kredit bekerjasama dengan pihak

30
 Perbankan melalui fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang
diberikan kepada konsumen kita.

Sebelum konsumen dapat memanfaatkan fasilitas ini, maka terlebih

dahulu pihak Developer harus bekerjasama dengan pihak Bank dengan
PKS (Perjanjian Kerjasama). Detail mengenai KPR dan PKS akan dibahas
pada bab-bab selanjutnya.

9. TAHAP SERAH TERIMA RUMAH

Merupakan tahap akhir kewajiban Anda sebagai pengembang terhadap

konsumen. Serah terima dilakukan jika proses pembangunan sudah selesai
sepenuhnya dan layak huni.

Apa saja yang harus kita lakukan?

a. Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai
atau harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap

b. Pastikan konsumen telah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya

c. Siapkan Berita Serah Terima (BAST) rumah

d. Serahkan segala perlengkapan yang menjadi hak konsumen seperti kunci,

rekening PLN, rekening PDAM (bila menggunakan fasilitas PDAM). Bila
konsumen sudah melunasi kewajiban pembayaran maka berikan kwitansi
pelunasan.
e. Pastikan konsumen menandatangani BAST yang telah disiapkan oleh
pengembang. Penandatanganan dilakukan antara konsumen dengan pihak
pengembang (Tanjung, Kaharudin 2015)

31
 BAB 3

METODE PENELITIAN

3.1 Rancangan Penelitian

- Langkah awal dalam penelitian ini adalah mencari Lokasi yang akan
dijadikan perumahan
- Berikutnya adalah menentukan berapa jumlah rumah dalam perumahan
yang akan dibangun
- Yang ketiga adalah menentukan desain rumah sesuai target pasar
- Membuat desain layout perumahan termasuk rumah, fasum,dan akses2
jalan ,air bersih, dan sanitasi sesuai Standar Nasional Indonesia
- Mengurus perijinan di Dinas terkait seperti Pertanahan, Dinas PUPR,
PDAM, dan PLN
- Membuat desain jadwal dan perkiraan biaya selama proyek
pembangunan termasuk biaya pekerja , bahan- bahan bangunan
- Membuat desain teknis pelaksanaan yang mudah dipahami oleh
perkerja.
- Mulai pembangunan proyek perumahan
- Finishing
- Penjualan perumahan
3.2. Subjek Penelitian
Subyek Penelitian dalam penelitian ini adalah orang-orang yang
terlibat secara langsung maupun tidak langsung baik dalam perencanaan
maupun pelaksanaan proyek.
Subyek penelitini ini meliputi
1. Kepala Dinas pertanahan
2. Kepala Dinas PUPR
3. Kepala Dinas PUPR
4. Kepala Dinas PLN
5. Kepala Desa
6. Perangkat Desa
7. Konsumen
8. Pekerja Proyek

32
 Kita asumsikan bahwa tidak ada anggaran-non proyek yang
dikeluarkan disamping gaji pekerja.

Gaji pekerja disesuaikan dengan UMR (upah minimum

regional) kabupaten Jombang yaitu sebesar Rp.2.200.000,00

3.3. Variabel Penelitian

“ Variabel adalah segala sesuatu yang berbentuk apa saja
yang ditetapkan oleh peneliti untuk dipelajari sehingga diperoleh
informasi tentang variable tersebut sesuai tujuan penelitian
kemudian ditarik kesimpulanya.”(Hamzah, Amir, 2019)
Berikut adalah variable- variable yang digunakan dalam
penelitian perencanaan proyek perumahan ini :
1. Variabel Nominal
Dalam hal ini penilis menggunakan tinggkat efesiensi
dari pekerja sebagai variable nominal. Penulis
mengklasifikasikan pekerja menjadi 2 yaitu pekerja
Produktif dan Pekerja Kurang produktif. Pekerja
produktif kita asumsikan memiliki efesiensi pekerjaan
diatas 40/60. Sementara pekerja kurang produktif
memiliki efesiensi kurang dari 4. Pekerja produktif kita
asumsikan memiliki efesiensi pekerjaan diatas 40/60.
Sementara pekerja kurang produktif memiliki efesiensi
kurang dari 40/60.
2. Variabel Ordinal

Dalam penelitian ini, penulus menggukan tingkat

ekonomi konsumen atau target pasar sebagai variable
ordinal, yaitu masyarakat berekonomi menengah
kebawah.

3. Variabel Interval
Dalam penelitian ini penulis menggunakan harga tipe
rumah sebagai variable interval.

33
 4. Variabel Bebas
Variabel bebas yang digunakan penulis adalah
pemilihan bahan bangunan yang lebih ekonomis.
5. Variabel Terikat
Penulis menggunakan dana atau buyged sebagi
variable terikat karena dana tidak bias diubah-ubah
6. Variabel Kontrol
Penulis menggunakan Desain Perencanaan sebagai
variable control .

Berdasarkan bias tidanya variable dimanipulasi

1. Variabel Dinasmis
Dalam kasus ini penulis menggunakan Desain
Perumahan sebagai variable Dinamis karena desain
perumahan dapat diubah ubah sesuai dana yang tersedia
dan pemilihan bahan-bahan yang lebih ekonomis
2. Variabel Statis
Variabel statis di sini penulis memilih loksi proyek
perunahan yang sudah tidak mungkinlagi untuk
dipindah.
3.4. Instrumen Penelitian
1. Pelaksanaan survey harga barang konstruksi yang ekonomis
2. Pemilihan dan perencanaan desain perumahan yang ekonomis
3. Survey tahapan pelaksanaan
4. Pembuatan laporan
3.5. Prosedur penelitian
1. Melalukan kuisioner terhadap calon konsumen atau target
konsumen
2. Pengumpulan data
1. Perumahan tipe apa yang dibutuhkan atau dimiati
di daerah tersebut
2. Bahan- bahan yang relevab dan ekonomis dalam
pelaksanaan konstruksi pembangunan

34
 3. Data- data saat pelaksanaan meliputi kinerja dari
Pekerja proyek perumahan yang mengacu pada
efesiensi pekerja dan produktifitas pekerja.
4. Data hasil perencanaan perkiraan biaya kosntruksi
3 . Pengolahan Data
4 . Hasil
3.6. Teknik Analisa Data
1. Langkah pertama dalam pelaksanaan proyek adalah mengukur
lahan. Mengkur lahan dapat menggunakan metode Azimuth.
Rumus medote Azimuth sebagai berikut.
2. Menghitung sudut dalam:
∠ Bm = Sudut Besar-Sudut Kecil

3. Menghitung Departure:
D = x sin α

4. Menghitung Latitude:
L=x cos α

5. Menghitung Correction Departure:

CrD=− ( ∑∑ DX ) X
6. Menghitung Correction Latitude:

CrL=− ( ∑∑ XL )
7. Menghitung Departure Correction:
DCr = D + CrD

8. Menghitung Latitude Correction:

LCr = L + CrL

9. Menghitung koordinat tinggi di sumbu X:

X P1P2 = 10000 + DCrP1

X P2P3 = X P1P2 + DCrP2

10. Menghitung koordinat di sumbu Y:

35
 Y P1P2 = 5000 + LCrP1

Y P2P3 = Y P1P2 + LCrP2

11. Menghitung luas poligon:

1
A= ¿
2
(Christady , Hary. 2013 hal 54)
3. Menghitung Produktifitas Pekerja dan Alat berat
CT=t1+t2+t3

60
Produktivitas=Kapasitas × × Efektivitas
CT

CT= Circle Time ( waktu Siklus )

T1 = Rouling Time (waktu Jalan)

T2 = Hauling Time (waktu Tunggu)

T3 = Loading Time ( waktu muat)

(Pujawan, Nyoman 2019 halaman 247)

4. Menghitung Daya Dukung Tanah

Menghitung Daya Dukung Tanah Diperlukan untuk

mengestimasi berapa beban rumah yang akan mampu ditahan

oleh tanah.

[ CITATION Bow97 \l 1033 ]

36
[ CITATION Das94 \l 1033 ]

37
[ CITATION Har13 \l 1033 ]

[ CITATION Har19 \l 1033 ]

[ CITATION Tom08 \l 1033 ]

38
[ CITATION Wes74 \l 1033 ]

39
 BAB 4

Hasil Analisis

4.1. Deskribsi Hasil Penelitian

4.1.1. Deskripsi Subjek Penelitian
4.1.2. Deskribsi Hasil Peoyek Perumahan
4.2. Pengujian Prasarat
4.2.1. Uji Normalitas
4.2.2. Uji Homogentas
4.3. Pengujian Hipotesis

40
 BAB 5
Pembahasan

41
 BAB 6
Penutup
6.1. Penutup
6.2. Saran
6.3. Simpulan

42
 DAFTAR PUSTAKA

Bowles, J. (1997). Analisis Dan Desain Pondasi. Jakarta: Erlangga.

Bratakusuma, D. (2015). Perencanaan Pembangunan Daerah. Yogyakarta: Erlangga.

Das, B. M. (1994). Mekanika Tanah 2 (Rekayasa Geoteknis). Jakarta: Erlangga.

Dewobroto, W. (2015). Struktur Baja. Jakarta: Lumina Press.

Fizli, R. (2015). Strategy Developer Property. Jakarta: Phoenix.

Hamzah, A. (2019). Penelitian Berbasis Proyek. Sampang: Literasi Nusantara.

Hardiyatmo, H. C. (2013). Geosintetik. Yogyakarta: UGM Press.

Hardiyatmo, H. C. (2019). Teknik Pondasi 1. Yogya: UGM Press.

Hidayat, B. I. (2015). Buku Saku Pengalaman Proyek Pembangunan Perumahan.

Yogyakarta: Phoenix.

Indonesia, C. (2019, 11 3). Perkembangan Properti Di Indonesia. Retrieved from CNN

Indonesia Propery: http://www.CNN.com

Kaharudin, T. (2015). Perencanaan Perumahan . Surakarta: Lumina Press.

Kementrian Pendidikan Indonesia. (2019). Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta:

Kementrian Pendidikan Indonesia.

Kustiawan, I. (2014). Perencanaan Kota. Yogyakarta: ISBN.

Lembaga Standar Nasional Indonesia dan PUPR. (2004). SNI-03-1733-2004. Jakarta:

PUPR.

PUPR. (1997). Manual Kapasitas Jalan Indonesia. Jakarta: PUPR.

Rusjana, R. (2015). Strategi Pembangunan Propery. Bali: Phoenix.

Soraya, I. (2019, 11 4). Perkembangan Perumahan di Indonesia. Retrieved from Rumah

123: http://www.Rumah123.com/Perkembangan-Perumahan-2019

Sosrodarsono, S., & Nakazawa, K. (2000). Mekanika Tanah dan Teknik Pondasi. Jakarta:
PT Pradya Paramita.

Suparwoko. (2015). Strategi Pembangunan Property. Jakarta: Phoenix Publishing Project.

Tomlison, M., & Woodward, J. (2008). Pile Design And Construction Practice. Madison
Ave, New York: Taylor and Francis.

Wesley. (1974). Mekanika Tanah. Jakarta: Penerbit Andi.

43
123, R. (2019, 11 3). Kemampuan Milenial dalam membeli rumah. Retrieved from
Rumah 123: http:/www.Rumah123.com/kemampuan-milenial-dalam-membeli-
rumah

Tirto. (2017). Perkembangan Properi di Indonesia tahun 2017-2019. Semarang: Tirto.

Tirto. (2017, 11 3). Tirto.com/perkembangan-properti-di-Indonesia. Retrieved from

Tirto.com: http;//www.Tirto.com/Perkembangan-Properti-dan-Perumahan-di-
Indonesia

44