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Novas alterações na Lei do Inquilinato

Considerações sobre a Lei no. 12.112/09 que alterou artigos da Lei do

Inquilinato.

Texto enviado ao JurisWay em 17/1/2010.

Danilo Santana

Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.245/91 que
dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às
locações regidas pelo código civil).

Temas:
1. Multa pela quebra do contrato.
2. Responsabilidade dos fiadores.
3. Duração das garantias da locação.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
5. Alterações processuais nas ações de despejo.
6. Expedição de mandado de despejo na sentença.
7. Execução provisória do despejo.
8. Ação revisional de aluguéis
9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.
10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato.

(Lei 8.245/91- art. 4º)

Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode
retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o
imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a
discutir o valor da multa contratual.

Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em

contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida.

A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria,

manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo
contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o
imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma
proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa
da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a

duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa

se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo
seu empregador, privado ou público, para prestar
serviços em localidades diversas daquela do início do
contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo
de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por
cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses
contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam
para o vencimento do contrato.

É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da

vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação
integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente.

2. Responsabilidade dos fiadores.

(Lei 8.245/91- art. 12)

(Hipótese da separação ou morte dos afiançados.)

A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da
locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a
faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses.

O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na

composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez
que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato.

Nova redação dos dispositivos alterados:

 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11,

a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas

responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do
recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento
e vinte) dias após a notificação ao locador.

É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados
rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida
ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados.

Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do
recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador
possa promover a notificação de desoneração.

Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório. Se não

manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser
exercitada.

Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo
todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os
120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador.

3. Duração das garantias da locação.

(Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)

(Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.)

A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva
entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se
desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo
indeterminado.

Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao

locador sua intenção de desoneração da fiança.
 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a

substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou
insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do
fiador ou sua mudança de residência sem comunicação
ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de
fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de
investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez
notificado o locador pelo fiador de sua intenção de
desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para
apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias,
sob pena de desfazimento da locação.

Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao
locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará
os seus efeitos durante os próximos 120 dias.

É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas
para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas
relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato.

A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de
exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a
sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na
vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na
vigência da lei nova.
O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já
prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá
amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas
diferentes.

Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do
direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas.

CPC - art. 126. O juiz não se exime de sentenciar ou

despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No
julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não
as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos
princípios gerais de direito.

Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da

abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo.

4. Despejo liminar por falta de pagamento.

(Lei 8.245/91- art. 59)

A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de

desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a
inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.

Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale
também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as
garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei
8.245/91), não as tenha substituído.

Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de
garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.

Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia
por inteiro, a ordem judicial será cancelada.

A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de
necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais,
quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.

A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis
não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou
ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o
prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia).
Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.
Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo,

as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em

quinze dias, independentemente da audiência da parte
contrária e desde que prestada a caução no valor
equivalente a três meses de aluguel, nas ações que
tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I),

celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas
testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mínimo de seis meses para desocupação, contado da
assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova

escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo

sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após
o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na

locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por
lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a

locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade

de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas
pelo poder público, que não possam ser normalmente
executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele
se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo

único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a
manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo

sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada;
 IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou
em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á

ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir
no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste

artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir
a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupação do imóvel e
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que
contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista
no inciso II do art. 62."

Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir

da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo
diverso.

CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência

a alguém dos atos e termos do processo, para que faça
ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as

intimações serão feitas às partes, aos seus
representantes legais e aos advogados pelo correio ou,
se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou
chefe de secretaria.

Parágrafo único. Presumem-se válidas as comunicações

e intimações dirigidas ao endereço residencial ou
profissional declinado na inicial, contestação ou
embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo
endereço sempre que houver modificação temporária ou
definitiva.

Art. 241. Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da
data de juntada aos autos do aviso de recebimento;
II - quando a citação ou intimação for por oficial de
justiça, da data de juntada aos autos do mandado
cumprido;
 Art. 242. O prazo para a interposição de recurso conta-
se da data, em que os advogados são intimados da
decisão, da sentença ou do acórdão.
§ 1o Reputam-se intimados na audiência, quando nesta
é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua
função é evitar um dano irreparável.

Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma
faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador
conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos
previstos, não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente
processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na
falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da
locação.

O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação
de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá
ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos
discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.

A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito

do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade somente
será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.

As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as

intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de
estabelecer definições aos procedimentos judiciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento

de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de
diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos
acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
 I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o
pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação;
nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido
de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial,
cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação

efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o
pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo
e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até
a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando
exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador,
fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a

oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário
poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias,
contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou
diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no
órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito,

o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença

deverão ser depositados à disposição do juízo, nos
respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los
desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da

locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode
ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos
tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o

locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e
quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei
especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se
vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.
O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC - art. 1.211. Este Código regerá o processo civil em todo

o território brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposições
aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o

juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de
desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as
situações que se amoldarem às hipóteses da norma.

Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação
regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos
e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.

A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais,

não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.

Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais,

contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e
efeito, um não interfere no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz

determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá
o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária,
ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º. O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância
houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º
ou no parágrafo 2º do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino

autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o
prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o
juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o
período de férias escolares.
 § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas,
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
Público, bem como por entidades religiosas devidamente
registradas, e o despejo for decretado com fundamento
no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo
será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e
a sentença de primeira instância houver decorrido mais
de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da

caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades
beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas
não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia,
apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma
tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já

imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do
trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância.

Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse

tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do
julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do
juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução.

O valor da caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente a doze, e no

máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses
valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será

prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que

concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução
 reverterá em favor do réu, como indenização mínima das
perdas e danos, podendo este reclamar, em ação
própria, a diferença pelo que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar, o valor

arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado, a título de indenização
mínima por perdas e danos.

O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a
indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.

Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles

que decorrem da dor, frustração ou do abalo da reputação do locatário, etc., e que não
podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.

Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou
documentos.

8. Ação revisional de aluguéis.

(Lei 8.245/91- art. 68)

As alterações com relação à revisão de aluguéis, da mesma forma que a maior parte da
nova norma, teve como escopo a simplificação e agilidade processuais, além da
compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial.

Como nos demais artigos, a nova norma também foi usada também para promover
correções de expressões já impróprias, como substituir a antiga expressão “rito
sumaríssimo” pela atual “rito sumário”, e aclarar a forma de fixação do aluguel
provisório.

No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento” para

“audiência de conciliação”, de forma a conciliar as disposições do Código de Processo
Civil com as disposições da nova norma inquilinária.

O inciso V foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de

que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado
contra a decisão que o fixou.

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário,

observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do

Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar
o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
 II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver
pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador
como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel
provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes
moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não
poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel
vigente;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu

poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo
os elementos para tanto;

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação,

que deverá conter contraproposta se houver discordância
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não
sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e
julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo

interrompe o prazo para interposição de recurso contra a
decisão que fixar o aluguel provisório.

§1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo

para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e
57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou
judicialmente.

§ 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório

será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada
em lei.

9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.

(Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)

No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alteração apenas atualizou o nome do Ministério

da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade
financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos
requisitos da renovação compulsória da locação não residencial.

Já no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação

voluntária do imóvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a
 hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. As demais disposições do
texto original foram mantidas.

Lei 8.245/91- art. 71. Além dos demais requisitos

exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída
com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II
e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram
sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas
para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar
e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou
denominação completa, número de sua inscrição no Ministério
da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da
carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que
não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o

substituir na renovação aceita os encargos da fiança,
autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou
sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do
imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o
locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de
locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de
prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará
diretamente obrigado à renovação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a

expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido
na contestação.

10. Data início da vigência da nova lei.

A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente, em razão de veto do poder
executivo, não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições,
assim, nos termos da lei vigente, começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias
da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.

O prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil

Brasileiro:

Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposição contrária, a lei

começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois
de oficialmente publicada.

Assim, as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da

norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga, e as novas
locações, contratadas a partir da data de vigência da nova norma, serão examinadas e
julgadas em conformidade com a nova norma.

As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova,
serão definidas pela jurisprudência.

Ressalte-se, entretanto, que as disposições meramente processuais terão aplicação

imediata, ou seja, a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos
à lei do inquilinato sem qualquer distinção.