SUBDIRECCION DE FISCALIZACION
15 de noviembre de 1996
Señores
Administradores Tributarios Regionales
Presente
La Subdirección de Fiscalización en uso de las facultades otorgadas por el artículo 12 del Decreto Nº 21427-
H, publicado en La Gaceta Nº 151 del 7 de agosto de 1992 y con la aprobación de la Directora General de
Tributación Directa le envía , para su ejecución, Manual de Procedimientos Para el Avalúo Administrativo.
________________________________ __________________________
ING. HERNAN LOPEZ R. GERARDO DURAN ORTIZ
SECTOR AVALÚOS SUBDIRECTOR DE FISCALIZACION
____________________________
LIC. JENNY PHILLIPS AGUILAR
DIRECTORA GENERAL TRIBUTACIÓN DIRECTA
SUBDIRECCION DE FISCALIZACION
COLABORADORES
Este trabajo fue realizado por el Sector de Avalúos de la Subdirección de Fiscalización, con la
colaboración del Ing. José A. Salas González, Jefe del Departamento de Avalúos de la Administración
Regional Tributaria de San José.
INTRODUCCIÓN..................................................................................................................5
ANTECEDENTES.................................................................................................................5
OBJETIVO.............................................................................................................................5
OBJETIVOS ESPECÍFICOS..........................................................................................................5
DESARROLLO......................................................................................................................6
CONFECCION Y TRAMITE DE EXPEDIENTES......................................................................6
LUGAR DE PRESENTACIÓN.....................................................................................................7
REQUISITOS.................................................................................................................................7
TRÁMITE INTERNO.....................................................................................................................8
ESTUDIO Y ANÁLISIS DEL EXPEDIENTE...........................................................................11
IDENTIFICACIÓN DEL MOTIVO.............................................................................................................11
REVISIÓN DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA ..........................................................................11
INSPECCIÓN DE CAMPO.........................................................................................................12
INSPECCIÓN DEL TERRENO.................................................................................................................12
INSPECCIÓN DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.................................................................13
INSPECCIÓN DE BIENES MUEBLES......................................................................................................15
INSPECCIÓN DE CULTIVOS.....................................................................................................................16
DETECCIÓN DE ERRORES EN LA SOLICITUD, AL REALIZAR LA INSPECCIÓN DE
CAMPO...........................................................................................................................................17
INVESTIGACIÓN DE VALORES...............................................................................................17
INVESTIGACIÓN DE VALORES PARA TERRENOS.............................................................................18
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES.........................21
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE MAQUINARIA...............................................................................22
INVESTIGACIÓN DEL VALOR DE LOS CULTIVOS.............................................................................22
PREPARACION DEL INFORME...............................................................................................22
FORMATO....................................................................................................................................................24
TIPOS DE INFORME...................................................................................................................................33
OTROS INFORMES ESPECIALES............................................................................................................34
RESPONSABILIDADES...............................................................................................................36
SUPERVISIÓN...............................................................................................................................37
SUPERVISIÓN DESDE LA OFICINA........................................................................................................38
SUPERVISIÓN DE CAMPO.......................................................................................................................38
ANEXO ................................................................................................................................40
MÉTODOS DE VALORACIÓN.........................................................................................41
INTRODUCCIÓN
Acorde con los cambios técnologicos ocurridos en los últimos tiempos, la Dirección General de la Tributación
Directa se ha visto en la necesidad de adoptar técnicas y métodos recientes que proporcionen un mejor fundamento a
los avalúos practicados por dicha oficina.
Una circunstancia que se debe tomar muy en cuenta, en el trabajo técnico que realizan los diferentes oficinas de
avalúos de las distintas administraciones regionales que han surgido a raíz del proceso de reestructuración que
experimenta la Tributación Directa, es que se reciben solicitudes de avalúos de muy diversa índole: compra y venta
de propiedades muebles e inmuebles por parte del estado, para fijar el alquiler de algún edificio u oficina, para el
pago de servidumbres, etc. Estos avalúos son solicitados, asímismo, por diversas instituciones públicas (ministerios,
entes descentralizados, municipalidades, etc.).
Todo lo anterior requiere del empleo de las nuevas técnicas en tasación, aunado a una sólida preparación de los
peritos en el manejo de estas.
Este documento ofrece métodos apropiados para cumplir, de manera eficiente, las tareas descritas las cuales, por
imperativo de leyes específicas, deben cumplir las oficinas de avalúos de las administraciones regionales. Asímismo,
establece responsabilidades en la ejecución del trabajo, los tipos de supervisión y control que se ejercerán y el
seguimiento para evaluar los rendimientos y la calidad de las labores que se ejecuten.
ANTECEDENTES
Como consecuencia de la nueva reestructuración de la Tributación Directa y del programa de regionalización, el
Sector de Avalúos de la Sub-Dirección de Fiscalización, se ha dado a la tarea de estudiar la forma que permita al
Departamento y secciones de avalúos de las diferentes regionales, utilizar las nuevas técnicas y recursos en una
forma óptima.
Por lo anteriormente indicado, el Sector de Avalúos presentó e impartió un programa de adiestramiento por medio
del Departamento de Capacitación a todos los peritos que ingresaban a la Tributación Directa, en el que se cubrían
los tópicos plasmados en este manual; además, fue acompañado de una capacitación práctica en cada una de las
regionales que iniciaban la labor de avalúos.
Cabe hacer mención, además, de las directrices emitidas por el Sector de Avalúos, las cuales son refrendadas por la
Dirección General de la Tributación Directa y vinculantes para aquellos a quienes van dirigidas.
OBJETIVO
Establecer los procedimientos administrativos y técnicos para el manejo de la información y la realización de los
avalúos administrativos de bienes muebles e inmuebles
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Evaluar los rendimientos en concordancia con la complejidad, dificultad y cantidad de la información generada
por el estudio para realizar un avalúo.
• Orientar a los profesionales en valuación sobre los métodos a seguir en los trabajos de campo.
DESARROLLO
Para lograr ese objetivo, es necesario dictar la metodología, los procedimientos y normas a ejecutar en los siguientes
puntos:
Toda solicitud de avalúo administrativo solo puede ser solicitada por un ente público, autónomo o semiautónomo,
ante la Dirección General de la Tributación Directa. Los cuerpos legales en los cuales se fundamenta esta
institución para realizar este tipo de avalúos son los siguientes:
Ley Nº 7404 Ley general de Concesión de Obra Pública. Remite la compra directa a la ley de Contratación
Administrativa.
Ley Nº 1788. Ley orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. (INVU).
Ley Nº 2710 Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendamientos y el Decreto Ejecutivo Nº 17270-P.
Ley Nº 7092 Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta y sus Reformas.
Acuerdo Nº 218 del 13 de noviembre de 1987 de la Autoridad Presupuestaría, ratificada por el Consejo de Gobierno,
en acuerdo Nº 130 del 22 enero de 1988.
Las solicitudes que se presentan originan un expediente administrativo, conformado por todos los documentos que
contienen información indispensable. Lo anterior se hace con el propósito de fundamentar el trabajo y anexar todos
los documentos relativos al avalúo.
LUGAR DE PRESENTACIÓN
REQUISITOS
TRÁMITE INTERNO
LUGAR DE PRESENTACIÓN
Toda solicitud que ingresa y que corresponda tramitar al departamento de avalúos o unidades de avalúos, debe ser
presentada en las oficinas de recepción de documentos de la administración regional correspondiente, para ponerles
el sello y la fecha de ingreso.
Estas son las únicas oficinas autorizadas para realizar este trámite.
REQUISITOS
Toda solicitud debe ser suscrita por el ministro, presidente ejecutivo o la persona que estos designen, o bien, por el
representante legal de instituciones públicas, asociaciones y corporaciones.
Esta debe contener, además de la nota, todos los documentos necesarios para su tramitación e indicar el fin del
avalúo y lo que se requiere evaluar.
• Citas de inscripción
• Planos de agrimensura
• Planos constructivos (si existen)
• Certificación del Registro Nacional de la Propiedad.
• Si la solicitud es para efecto de expropiación, aportar la declaratoria de interés público.
Si la solicitud es para determinar el Derecho de Llave por desalojo forzoso, suministrar fotocopia de los siguientes
documentos:
• Declaraciones juradas del impuesto sobre la renta de los periodos anteriores (cinco como máximo).
TRÁMITE INTERNO
En este procedimiento se contempla todo el trámite administrativo de la documentación en las diferentes etapas del
proceso, como son en forma general:
Una vez que la solicitud ingresa al departamento o sección de avalúos correspondiente, se procede a confeccionar el
expediente mediante el uso del formulario F.50.01, con la siguiente información:
• Numeración.
• Fecha de ingreso
• Institución solicitante
• Propietario del bien
La solicitud que no cumpla con los requisitos indicados en el punto 4.3. (REQUISITOS) anteriormente citado, se le
envía una nota de requerimiento, en la cual se da un plazo perentorio de 10 días hábiles para suministrar la
información faltante. Si vencido tal período no se ha suministrado la información faltante, se archiva por caducidad (
artículo número 264 de la Ley General de la Administración Pública.)
Todas las hojas que conforman el expediente deben estar debidamente foliadas. Debe adicionarse toda aquella
información que se recabe para su tramitación, así como el borrador del avalúo y la investigación de campo. En la
carátula del expediente debe indicarse el número de folios.
Es de suma importancia que el perito elabore una memoria de cálculo, la cual se deberá adjuntar al expediente,
conjuntamente con la investigación de valores y el borrador del informe pericial, y deberá contener un detalle del
procedimiento de valoración empleado en cuanto a terreno, construcción, maquinaria, cultivos, etc, indicando:
• Método de valoración
• Factores de corrección
• Índices (cambiario, inflación, etc.)
• Tasas de interés (pasiva, activa, etc.)
• Operaciones de cálculo efectuadas
Esta deberá ser firmada por el perito valuador y presentada en forma clara y ordenada, de manera tal que pueda ser
fácilmente interpretada.
Paralelamente, se debe incluir en el sistema de información de Tributación Directa, un módulo que permita
determinar en cualquier momento el grado de avance y obtener una base de datos de fácil acceso, que sirva a los
peritos o personas autorizadas para consultar los valores asignados por la Tributación Directa, mediante el avalúo
administrativo, así como crear un historial de características y valor asignado por zonas.
Con este mecanismo se lograrán fácil acceso a la información por medio de : número de expediente, fecha de ingreso
al departamento o sección de avalúos, nombre del propietario, nombre de la institución solicitante, ubicación , etc.
RECEPCIÓN
DEPARTAMENTO
O SECCION 1
SÍ NO
INFORMACIÓN COMUNICAR
COMPLETA INTERESADO
PREVENC ION
SÍ NO
REALIZAR INSPECCIÓN
SÍ NO
FALTA
INFORM.
AVALÚO
ARCHIVO
APROBACIÓN
COMUNICA
SOLICITANTE
Consiste en un proceso preliminar de oficina, en donde el perito revisa y analiza la información que contiene el
expediente, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios
para lograr una mejor inspección de campo, lo cual redundará en una mejor realización del avalúo.
El procedimiento a seguir es el siguiente:
Esta identificación es sumamente importante, ya que ayuda a formar criterio al tasador en relación con la clase de
valor a usar y en especial con la metodología a emplear.
En el caso de bienes inmuebles, la información que proporcionan los estudios del Registro Nacional de la Propiedad,
así como los planos de agrimensura son de gran relevancia para el tasador, ya que suministran la condición legal del
inmueble (propietario, ubicación, citas de inscripción, superficie o cabida, linderos, naturaleza, etc.).
Los planos dan información concerniente a ciertas características propias de los inmuebles como son: forma, frente,
ubicación, linderos , así como ayudan a ubicar la finca en las hojas del Instituto Geográfico Nacional, en las de la
Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria y en el Plan Regional Metropolitano de Desarrollo Urbano para el
Gran Área Metropolitana (G.A.M.); de esta manera es posible completar la información referente a las características
extrínsecas e intrínsecas del terreno.
• Categoría de pendientes
• Asociación de sub grupos de suelos
• Mapa geomorfológico
• Capacidad de uso del suelo
Con este análisis preliminar del expediente, se cumple con el proceso de identificación y clasificación del bien a
valorar, restando únicamente la etapa valuatoria que se inicia con la inspección de campo
INSPECCIÓN DE CAMPO
La inspección de campo es la etapa más importante en la determinación del justo precio, por cuanto el tasador
observa, investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes conducentes a formular un
juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble.
El objeto de la inspección es lograr analizar todas las características extrínsecas e intrínsecas inherentes al bien y, a
su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente,
fondo, topografía, área, etc).
Para lo anterior es necesario diferenciar entre las características de la zona y del inmueble en sí.
Inspección de la zona
Se debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilómetros cuando se trate de fincas rurales, y no menor de
quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto de considerar los factores
externos ( vías de comunicación, servicios públicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que influyen en
el valor del inmueble, así como recabar la información de ventas comparables en ese sector.
Inspección de la Finca
Es necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbana y una rural, por cuanto esta última amerita un
recorrido diferente.
Si se trata de un lote vacante, debe hacerse un recorrido por su perímetro, con el fin de observar el frente, forma ,
topografía, pendiente, evacuación de aguas y nivel, o cualquier otra particularidad que presente el inmueble.
Si en el lote existen construcciones, el perito, previo a la valoración de la construcción, debe observar las áreas no
construidas para determinar las características anteriormente señaladas.
Siempre que se trate de fincas pequeñas, debe recorrerse primero su perímetro, y después, atravesarlas en dos y si
fuera posible en tres direcciones, lo que será suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la
regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en que encuentran los cultivos y, en general, observar
de todas las condiciones hidrológicas y agronómicas de la finca.
En los casos de fincas de mucha extensión y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas,
debe situarse el perito en el punto o puntos más elevados desde los que, a criterio de él, se domine la mayor
extensión y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciación global de la finca.
Veamos a continuación en el siguiente dibujo, cómo debe realizarse el recorrido de la finca durante la inspección de
campo.
RECORRIDO DE LA FINCA
VÍA PÚBLICA
Toda obra que se realice en terrenos o predios, sean estos urbanos o rurales, pueden ser consideradas como mejoras.
De acuerdo con el concepto anterior, una simple cerca de alambre, un tanque de agua, un pequeño muro, una pared,
una construcción secundaria, un galpón, así como los trabajos de infraestructura como calles, movimientos de tierra
para caminos o terrazas, etc, o bien construcciones mayores como residencias, edificios de apartamentos u oficinas,
construcciones industriales, centros comerciales, cines, etc., pueden consdierarse como mejoras. Su valoración
constituye una actividad y una atribución exclusiva del profesional capacitado (perito valuador), ya que son
necesarios conocimientos básicos en esta materia como son: diseño arquitectónico, construcción civil, etapas de
obra, materiales constructivos, detalles de ejecución , etc.
Las instalaciones están conformadas por obras menores, necesarias e indispensables para la explotación de una
determinada actividad.
Antes de iniciar cualquier inspección de campo, el perito, en caso de que existan planos constructivos, debe realizar
un estudio detallado, de tal manera que le permita obtener, previamente, un detalle pormenorizado sobre cimientos,
estructura, mampostería, pisos, cielos, techos, etc.
En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles más importantes, siempre que sea posible.
Estructura
Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rígidos (vigas y columnas),o con muros
estructurales incorporados (muros de corte), así como obtener sus dimensiones.
Paredes
Observar y anotar en forma detallada el tipo y el estado de la mampostería, sea esta integral o confinada. Si las
paredes son de bloques de cemento, debe indicarse si están o no repelladas y si poseen algún tipo de revestimiento.
Si por el contrario, son de madera, debe indicarse el tipo ( aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de
revestimiento que poseen.
Pisos
Se debe observar qué tipos de pisos (madera, baldosas de cemento, etc.) posee la edificación y anotar todos los
detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de materiales deben anotarse los porcentajes de ellos.
Cielos
Es necesario observar si es artesonado, suspendido o corriente, y detallar todos los aspectos importantes. En caso de
que posea emplantillado, es necesario indicar y mencionar todos los aspectos relevantes .
Techos
Es importante inspeccionar tanto la armadura (cerchas), como la cubierta de techos, e indicar en detalle las medidas,
tipo de materiales, etc. También debe observarse si el techo es a una o más aguas, e indicar y describir el tipo de
canoas y bajantes.
Instalaciones sanitarias
Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas, o si se trata de baterías de baños como en edificios e
instalaciones industriales. Debe tomar nota de todos los elementos existentes como son: lavatorios, inodoros,
mingitorios, tinas, duchas; así como los revestimientos de las paredes y del piso. También es importante apreciar el
tipo y el diámetro de las tuberías sanitarias.
Departamentos o aposentos
Durante la inspección conviene tomar nota del número de departamentos o aposentos que posea el edificio, ya que
esto permite dar una idea de la densidad de sus paredes, aspecto sumamente importante en la determinación del
valor.
Funcionalidad:
Uno de los aspectos fundamentales para la determinación del valor, es la obsolescencia de un inmueble, la cual va
íntimamente ligada con la funcionalidad, ventilación e iluminación de las construcciones, así como las dimensiones
de los elementos de acceso de personas y de condiciones naturales (luz y ventilación).
Edad y estado
La determinación de la edad y el estado son dos aspectos sumamente importantes, ya que esto permite al tasador
aplicar adecuadamente cualquier método de depreciación.
Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa inspección tanto de las
construcciones como de las instalaciones existentes, y anote todos los detalles que considere necesarios para una
buena descripción y valoración de ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las
medidas que faciliten determinar el área constructiva.
Además, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los internos, así como el
levantamiento de la información de cada uno de los pisos de una edificación por separado con todas sus
características.
Como bienes muebles se incluyen el mobiliario y equipo, maquinaria, vehículos, etc. La inspección se realiza con el
fin de obtener información respecto de las características y estado físico de los bienes a valorar.
Es necesario observar todas las particularidades que identifican al bien, como son, por ejemplo, las especificaciones
del fabricante, para lo cual se puede hacer uso de las placas adheridas al bien; además, conviene consultar folletos de
fabricación o facturas de compra si existen modelos similares; así como las características constructivas, con el afán
de individualizar el bien.
En conclusión, debe anotarse el nombre del equipo e indicar la marca, modelo, serie, capacidad y demás
características que describan con la mayor claridad posible el equipo a valorar.
Debe inspeccionarse muy bien la condición del equipo, para lo cual es necesario conversar con los operadores sobre
el mantenimiento que se les da.
Siendo este campo tan amplio, se indicarán algunos casos en particular:
Deben observarse las características principales y su estado de conservación, además de cualquier otro detalle que se
considere importante.
Conviene hacer aquí la salvedad, de que en el caso de vehículos automotores, si el avalúo es para efectos de permuta,
deben cumplirse las disposiciones establecidas por la Autoridad Presupuestaria, y además de lo usual en tasación, el
perito debe verificar que el número de placa, chasis y motor coincidan con lo indicado en el Registro
Nacional. De no coincidir estas características, no se realiza el avalúo.
Si es para efectos de la Ley de la Administración Financiera, debe realizarse el avalúo, pero indicando los factores
discordantes.
c.) Chatarra
Generalmente son equipos dañados o abandonados, así como elementos de diferentes máquinas o estructuras que se
venden para reciclar, para lo cual hay que ver la calidad del material y su pureza.
INSPECCIÓN DE CULTIVOS
Dentro del ámbito de la valoración de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la valoración
rural, se encuentra la valoración de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspección de
campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto.
El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos:
a. Tipos de cultivos existentes
Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentes cuando no se encuentren en una
plantación técnicamente desarrollada, e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes.
b. Densidad de Siembra
En el caso de cultivos como el café, caña de azúcar, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre
plantas y entre calles, así como determinar la densidad de población por hectárea; si se tratara de una siembra de caña
de azúcar, determinar el número de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la
producción.
Estos aspectos están muy relacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo, qué
tipo de podas se realizan, cómo y con qué frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, número de fertilizaciones
por año, etc.
En términos generales, se puede decir que un cultivo en buen estado es sinónimo de buen mantenimiento y, en
general, de buenas cosechas.
Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber:
a. Establecimiento del cultivo.
b. Inicio de la producción.
Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas
c. Producción uniforme.
Aquí ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los máximos.
d. Producción decadente.
En esta etapa encontramos aquellas plantas con algún grado de enfermedad y con bajas producciones.
También es importante agregar que los cultivos pueden ser clasificados y valorados con base en su edad y estado.
Por todo lo anterior, el perito debe observar y estimar tanto la etapa de desarrollo en que se encuentre el cultivo,
como su edad y considerar, además, su estado y mantenimiento.
Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones técnicamente establecidas como a cultivos
aislados.
En algunas ocasiones, a pesar de que se traslada el expediente a los peritos con toda la información requerida, al
llevarse a cabo la inspección de campo, se detectan anomalías o inconsistencias que no permiten que pueda
realizarse el avalúo.
Por ejemplo, se solicita el avalúo de un inmueble, pero al realizar la inspección, se detecta que se solicitó el avalúo
de un lote de terreno, pero no de todo el inmueble.
Otras veces, se solicita un avalúo de repuestos, se aporta el inventario, pero en la inspección el perito los encuentra
en un desorden tal que no se pueden inspeccionar.
Ante eso el perito debe, en un plazo no mayor de 2 días a partir del día en que realizó la inspección, devolver el
expediente al jefe inmediato mediante un oficio que explique las causas de la devolución, para que se haga las
indicaciones del caso al solicitante, según lo indicado en los requisitos del expediente (punto 4.3. REQUISITOS).
INVESTIGACIÓN DE VALORES
La valoración es básicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propósito de determinar el valor de
un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teoría económica aplicable al estudio en
cuestión.
Cada valuación es un trabajo de investigación; es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de
mercado y análisis de investigaciones.
La investigación de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos así investigación de valores
para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.
La investigación para la fijación del valor básico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos de
la misma región geo-económica, de la misma zonificación y del mismo sector catastral.
Conviene evitar la selección de datos con más de 2 años anteriores a la fecha de la investigación; esto para
impedir que la inflación ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundiéndolos o
distorsionándolos.
Debe desecharse la investigación de valores en zonas con otras características distintas a la región en donde se ubica
el inmueble objeto del avalúo. Mientras más cercanas en el tiempo y más próximas en el espacio, más comparables
serán las ventas con respecto al predio que se tasa, con lo cual se logrará más exactitud en la estimación del valor.
Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la propiedad
no tiene “ Valor en Plaza”; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base de la opinión
de personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor uso ).
fuentes de investigación
Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para la elaboración de una investigación de valores correcta.
• Operaciones de compraventa realizadas
• Ofertas de ventas en la zona
• Anuncios y ofertas en medios de comunicación
• Consulta con personas conocedoras de la zona
- Base de datos de la Tributación Directa.
- Corredores de bienes raíces
- Peritos públicos y privados
• Avalúos realizados por la Tributación Directa en la zona
a.- Si se trata de consultas, anotar el nombre de la persona consultada; en caso de ofertas en la zona debe anotarse el
número de teléfono.
Debe darse la dirección exacta; esta puede ser por calles y avenidas o por puntos cardinales, de manera tal que
permitan una fácil localización a partir de un punto de referencia.
f.- Condiciones especiales diferentes a la moda de la región (nacientes,bosque primario, desarrollos industriales,
comerciales, precarios, etc.
1. - El señor X vende en calle 13, Av. 0-2, en octubre de 1995; teléfono 222-3344; área 250,00m2; valor por metro
cuadrado ¢ 125.000,00; frente 15,00m; con pendiente plana y a nivel.
2. -La persona Y compró en calle 13, Av. 2-4, en setiembre del 1995; área 825,35m2, a razón de ¢ 90.000,00 c/m2;
tiene 35,00m de frente; es de topografía plana y está a nivel de la vía.
3 -Avalúo Administrativo (Av.Adm.xxxx-95); calles 13-15; en abril de 1995; área 450,00m2; valor ¢ 100.000,00
c/m2; posee 25,13m de frente; es plano y está a nivel de la vía.
4.- El lote a valorar está situado en calle 15, av.4; tiene una área de 600,00m2; es esquinero y tiene en un frente de
20,00 m y otro de 30m.
5.- El señor Ing.A.B.C. opina que vale a razón de ¢ 150.000,00 c/m2 de terreno.
Lo anterior se realiza tanto en lo urbano como en lo rural.
Almacenamiento de la información
La gran importancia que posee la información en la actualidad ha llevado al hombre a almacenarla para su posterior
utilización, por esta razón tanto la información del estudio de valores como el valor final del avalúo en lo que
respecta al terreno, se tienen que almacenar.
Este almacenamiento debe permitir que la información sea fácilmente accesada; para realizar esta actividad se debe
seguir el siguiente procedimiento:
• Para cada una de las referencias de valor ( investigaciones realizadas ), así como la información del avalúo
administrativo practicado, debe llenarse en el formulario F55-01 “Guía para la toma de datos de la parcela” .
Para el llenado del formulario debe seguirse lo establecido en el manual de llenado del formulario “guía para la toma
de datos de la parcela”.
MUNICIPALIDAD____________________
+
TOPOGRAFIA NIVEL - . CAÑERÍA ELECTRICIDAD TELÉFONO ALUM. P.
BARRIO O
CASERÍO
OBSERVACIONES :
El perito tiene que estar familiarizado con la gama de materiales constructivos que existen en el comercio y debe
tener la capacidad de tipificar la construcción, su depreciación y caída en desuso.
La valoración debe realizarse con base en su costo de reproducción o reposición, por lo que la investigación se
orienta en ese sentido ( valor de nuevo).
Como fuentes de información existen: todas las empresas constructoras del país; la tabla de tipología del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos; la tabla de valores unitarios por tipología constructiva elaborada por la
Tributación Directa; los índices de la Cámara Costarricense de Construcción; el índice de edificios y viviendas
elaborado por la Sección de Índices de Precios de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Ministerio de
Economía, Industria y Comercio; así como las ofertas de venta existentes.
Al igual que en el caso de terrenos, la maquinaria, equipo, vehículos, etc., debe indicarse el período de investigación
de precios o cotizaciones de los bienes que se valoran.
Cuando en la investigación de estos bienes en el mercado no se cuenta con ninguna información de valor sobre
bienes nuevos o usados, el perito debe realizar un estudio del siguiente tipo de índices:
a- Diferencial cambiario dólar- colón, en la fecha de compra del bien y la fecha actual.
b- Diferencial cambiario dólar- moneda del país fabricante, a la fecha de compra del activo y la fecha actual.
c- Inflación interna del país fabricante desde la fecha de adquisición del bien a la fecha presente.
Si se trata de un bien complejo, conviene investigar directamente con el fabricante; en caso contrario, con los
representantes en el país. Hay que indagar con personas que se dedican a la compraventa y refacción de equipo
usado, así como hacer uso de la publicidad en ventas.
Es necesario realizar una investigación sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos
y, en especial, cuando se encuentran en su condición óptima de producción.
Las fuentes de consulta, entre otras, pueden ser: Los Avíos del Sistema Bancario Nacional, información de LAICA,
ASBANA, OFICAFE, viveros, estudios económicos de las estaciones experimentales de la U.C.R. etc.
La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de la tasación, por cuanto de nada sirve hacer una buena
inspección de campo y una buena investigación de valores, si lo que se plasma en el documento carece de elementos
técnicos y justificantes de la apreciación; es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y
desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en sí.
Debe ser redactado en una forma muy descriptiva, por cuanto va dirigido a funcionarios o personas que no conocen
de tasación, de tal manera que su simple lectura presente una idea cabal de lo que se está valorando. Por minuciosa
que haya sido la labor de campo, perderá importancia si el perito no alcanza a transmitir sus impresiones y juicios en
un informe pericial exacto, lógico y convincente.
La extensión y las características del informe dependerán, naturalmente, de la clase e importancia de la propiedad a
justipreciar.
Los solicitantes tienen el derecho a recibir una explicación razonable acerca de los datos considerados y de la manera
en que han sido estudiados por el tasador.
Al formular el informe, el perito debe ser conciso y lógico, evitando aspectos sin importancia y situaciones
contradictorias, pero sin convertirse en fuente de retórica. Para no salirse del tema con largas disgresiones, se
establecerá una subdivisión lógica del asunto, presentando únicamente los datos de importancia en forma lacónica;
su sintaxis debe ser correcta y conviene evitar palabras que él quizás entienda pero su lector tal vez no.
Al utilizar cifras, debe acatarse lo indicado en la LEY N° 5292 “Ley sobre Unidades de Medición”, utilizando
siempre el Sistema Métrico Decimal.
En el caso de superficies :
a) Si fueran terrenos, debe trabajarse, en el caso de lotes urbanos, usando metros cuadrados ( m2 ), con los decimales
que indica el plano de catastro.
241 25 16
, m2
m2 dm2 cm 2
Si fueran fincas con extensiones superiores a 10.000 metros cuadrados, la superficie se expresará en hectáreas ( ha ),
indicando las áreas, centiáreas y decímetros cuadrados.
325 14 16 28
, ha
ha areas centiareas dm2
b) En el caso de construcciones, la medida que determine el perito debe expresarse en metros
cuadrados, por lo que los decímetros cuadrados se deben redondear al entero superior (del metro cuadrado ).
Todos los valores unitarios tanto de terrenos como de construcciones deben expresarse en colones
( ¢).
El producto de las operaciones deben escribirse en colones y con dos decimales, redondeando de 5 en 5 , ya sea hacia
arriba o hacia abajo.
Ejemplo:
9,97 = 9,95
8,89 = 8,90
16,63 = 16,65
c) El valor del inmueble debe expresarse en cifras numéricas y entre paréntesis, en forma
deletreada.
Ejemplo:
¢1.325.425,30 ( UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO
COLONES CON TREINTA CÉNTIMOS ).
El informe se confeccionará en tres tantos: el original, que se enviará a la institución solicitante con una carta de
presentación emitida por la jefatura o sección de avalúos correspondiente; una copia que se anexará al expediente
que será remitido al archivo general de Tributación Directa, y la tercer copia quedará en un archivo, que para tal
efecto debe llevar cada unidad de avalúos y que servirá como fuente de consulta para tasaciones posteriores.
Dicho informe debe ser firmado únicamente por el perito que realizó el avalúo; no obstante, el borrador debe ser
revisado por el o los jefes superiores inmediatos con el fin de cumplir con las etapas del trámite administrativo. Sin
embargo, en aquellos casos en que el jefe lo haya revisado en el campo, el informe final debe ser firmado por ambos
(perito y jefe inmediato)
Existen diferentes solicitudes, de acuerdo con la naturaleza de los bienes: únicamente terreno; lote y construcciones;
edificaciones, maquinaria y equipo; mobiliario y equipo; equipo de transporte; cultivos; o variaciones entre estos.
Todo lo anterior nos hace ver que deben confeccionarse diferentes tipos de informes, los cuales se analizarán en el
aparte 5.3 (TIPOS DE INFORMES), en donde se incluirán, además, casos especiales como son avalúos de
alquileres, servidumbres y derechos de llave.
FORMATO
El presente formato se hace con la intención de homogenizar la información mínima indispensable que deben
contener los informes de avalúos, mediante la interpretación que debe darse a cada uno de los conceptos que integran
el formato, atendiendo a la normativa vigente en la materia e incorporando algunos rubros que se juzgan necesarios
incluir en los informes técnicos
Portada
Debe incluir
a. Ubicación del bien ( por provincia, cantón y distrito )que se indicará en el extremo superior de la hoja.
b. El número del avalúo administrativo y el número del expediente, que se anotará en el primer cuarto superior de la
hoja, en posición central.
e. Nombre del funcionario responsable de la ejecución del trabajo y la fecha del avalúo, la cual es la fecha de
transcripción; estos se localizan en el último cuarto en posición central.
Ejemplo:
4-1-2
Av.ADM.# 274-95
EXPED. #1.252
PROPIEDAD DE
JUAN CARLOS GUZMAN ALPIZAR
INSTITUCIÓN SOLICITANTE
MINISTERIO DE HACIENDA
PERITO VALUADOR
ING. OCTAVIO CARDENAS PERAZA
Carta de presentación
Debe ser dirigida a la persona que realizó la solicitud de avalúo, la cual debe incluir:
a. Datos del bien a valorar
b. Propietario
c. Ubicación
d. Fecha de inspección
e. Valor resultante
f. Nombre del perito
Avalúo de la finca
En cuanto al avalúo de la finca deben seguirse una serie de pasos que se detallan a continuación.
Propietario
Debe ponerse el nombre completo de la persona física o jurídica que al momento de realizarse el informe conste en
la certificación del Registro de la Propiedad, o el que indique el solicitante, mediante nota en caso de fincas sin
inscribir.
Se debe ubicar con respecto a lo indicado en la División Territorial Administrativa, (provincia, cantón distrito,
caserío, etc.).
Si el inmueble tiene algún nombre en especial, anotarlo entre comillas. Además, localizarlo con respecto a un punto
de referencia que debe ser permanente y de fácil ubicación.
En el caso urbano, se puede ubicar por calles y avenidas, mientras que en lo rural o semi rural, con distancias a
puntos importantes de referencia, como pueden ser parques, iglesias, puentes, edificios públicos, etc.
Aquí se indica si la posesión es total o individual, colectiva o bien se trata de una copropiedad, señalando el
porcentaje de participación de cada condueño; además, si está bajo el régimen de propiedad horizontal, se menciona
la finca matriz y filiales, con el porcentaje de participación de cada condueño en las áreas comunes.
Además, apuntar cualquier nota marginal que conste en los tomos del Registro Nacional.
Linderos
Indicar los linderos del plano de agrimensura; no obstante, si se toman de otra procedencia (Registro Nacional,
Escritura, campo), mencionar la fuente, así como anotar sus medidas en caso de vías públicas o linderos naturales.
Superficie.
En igual forma que el concepto anterior, manifestar la fuente de procedencia; de preferencia se trabaja con el área
que indican los planos catastrales, anotando su número, nombre y calidades del profesional responsable.
Sí la finca está compuesta por varios planos, mencionar el número de cada uno de ellos con su respectiva área. Sí se
trata de un plano sin catastrar, mencionar el nombre del profesional que lo levantó y su número de afiliación al
colegio.
En aquellos casos en que el solicitante requiere de un avalúo cuya información sea diferente a la anterior, aportar,
como mínimo, un croquis que muestre el área a valorar. El perito debe hacer referencia en su estudio al nombre del
funcionario y al número de oficio que dio origen a la solicitud.
En aquellos casos en que se suministre un plano ( catastrado o no ), pero lo que se solicita es el avalúo de un lote
parte del inmueble y el solicitante demarca en él el área a valorar, debe indicarse esa situación en el oficio, con las
calidades de la persona que lo firma.
Para ello, como mínimo, debe hacer énfasis en los siguientes puntos:
Si la zona es urbana:
Si la zona es rural:
1. Tipo de desarrollo y potencial
2. Tipos de suelos
3. Condiciones agrológicas (laborabilidad y pedregocidad)
4. Condiciones agronómicas
5. Condiciones hidrológicas
6. Tenencia de la tierra
7. Servicios públicos
-comunales
-municipales
8. Vías de comunicación
9. Topografía
10. Distancias a centros de acopio o poblaciones importantes.
Detalles de la finca
Esta parte del informe es muy importante y su enfoque debe ser tal que permita al lector tomarse una idea de todas
las características intrínsecas y adquiridas del bien a valorar, así como su uso potencial.
Cabe recordar que en determinados momentos estos informes podrán ser utilizados en los Tribunales de Justicia, por
lo cual tienen que presentar la información en forma explícita , de tal manera que puedan ser entendidos y sean de
fácil interpretación.
Es importante que dentro del documento todos los aspectos valorizantes o desvalorizantes del inmueble sean
mencionados y sean respaldados.
En este punto indicar aquellos aspectos relevantes tanto de la zona como de la finca que influyen directamente en la
determinación del valor.
Para justificar la fijación del valor unitario se tiene que considerar lo siguiente:
Descripción General
En este aparte se describen las construcciones en forma amplia y explícita , pero sin llegar al detalle de un
presupuesto.
Con los datos consignados en estos renglones, se tienen que justificar plenamente los valores que se asignen a los
diversos tipos de edificaciones que se evalúen.
Debe plasmarse en el informe un conocimiento completo de todas las particularidades de las construcciones e
instalaciones a evaluar, indicando en cada una su edad y estado en que se encuentra.
c. Carpintería
Puertas
Marcos (puertas y ventas)
Closet
d. Instalaciones hidroneumáticas y sanitarias
e. Instalaciones eléctricas
f. Instalaciones especiales
Elevadores o ascensores
Escaleras electromecánicas
Escaleras de emergencia
Equipo de aíre acondicionado
Sistemas hidroneumáticos
g. Obras complementarias
Son las que proporcionan confort, amenidades, beneficios, como son:
Verjas
Marquesinas
Fuentes
terrazas y balcones
portones eléctricos
Observaciones
Si se trata de una edificación que no sea de concreto, debe describirse de la siguiente forma.
Destino
Clase de Material predominante
Cimientos
Estructura de paredes
Paredes laterales
Paredes interiores
Altura de paredes
Pisos
Techos ( armadura y cubierta )
Número de aposentos
Edad
Estado
Instalaciones y obras complementarias
Observaciones generales
En el caso de que existan varias construcciones o instalaciones, hacer un avalúo resumen, separando las
construcciones de las instalaciones y consignando inmediantamente el monto total resultante; además de la cifra
numérica deben indicarse en letras.
Avalúo de mejoras
Dentro de las mejores consideradas pueden ser cultivos y/o obras civiles. A continuación se describe el formato que
se debe seguir para realizar el avalúo de estas.
Descripción de cultivos
Hacer una descripción detallada de cada uno de los cultivos, indicando distancias de siembra, variedades, producción
total o promedio, edad y estado fitosanitario y general de cada uno de los cultivos existentes; además, deben
mencionarse todos aquellos aspectos que sean importantes y que a la postre influyan en el valor.
Esta se hará mencionando todos aquellas condiciones que han sido consideradas para la determinación del valor , así
como las fuentes consultadas.
Valor de mejoras
Cada cultivo se valora independientemente del terreno y por variedad. Si se trata de plantaciones, aun cuando sean
de menos de 10.000m2, el valor se indica por hectárea, y si se trata de árboles o cultivos aislados el valor se
especifica por unidad.
En el caso de que existan varias clases de cultivos, debe presentarse un resumen de valores, y el valor total tiene que
aparecer en número y en letras.
Descripción
Nombre del equipo indicando la marca, el modelo, la capacidad y las características tales que describan con la mayor
claridad posible el equipo a valuar; además, indicar el año de adquisición y cualquier reparación que se le haya
efectuado.
La descripción se realiza por tipos ( automóviles, camiones, pick ups, buses, motos etc.)
Vehículos.
a.- Identificación
Número de placa, número de patrimonio, marca, modelo, número de motor, número de chasis, capacidad, tonelaje y
kilometraje.
En todos los casos hacer referencia a las fuentes de investigación y los aspectos determinativos del valor,
mencionando la metodología empleada y el tipo de depreciación utilizada.
Se reportan valores individuales para cada uno de los bienes o activos antes mencionados. Sin embargo, cuando son
líneas de fabricación integradas por varios equipos o unidades se valoran como un todo.
Cuando se trata de varios bienes, se valoran individualmente, pero al final debe indicarse el valor en cifras.
Valor Total.
En el caso de existir varias maquinas, equipos etc., se presenta un resumen total en cifras y en letras.
TIPOS DE INFORME
El contenido de un informe depende de lo solicitado para valorar, razón por la cual este manual considera las
siguientes posibilidades:
1.- Portada
2.- Carta de presentación
3.- Avalúo del terreno, que comprende los puntos del 4.9.1.3. al 4.9.1.5.
4.- Avalúo de la construcción, que comprende puntos del 4.9.1.8.1. al 4.9.1.8.3.
5.- Avalúo resumen del terreno y las construcciones
6.- Firma y sellos correspondientes.
En algunas ocasiones, es necesario efectuar la tasación de propiedades para efectos distintos a los que se realizan
habitualmente. Tal es el caso de los avalúos para efectos de establecer servidumbres, diligencias de
arrendamientos, derechos de llave, etc.
Así como para la ejecución del trabajo se requiere de enfoques técnicos diferentes al usual, el informe
tiene que ser ampliado, de tal manera que contemple todos los aspectos que el tasador considere necesarios para
fundamentarlo.
4. - Descripción del tipo de servidumbre con las limitaciones ( los derechos cedidos en la faja), así como
un detalle de la afectación de esta con respecto al inmueble, de tal manera que especifique los daños al
remanente si los hubiere.
5. - Determinación y justificación del valor asignado a la faja afectada y del porcentaje de los derechos
reales cedidos en ella.
6. - Avalúo de los derechos reales cedidos. Es el área de la faja, en m2 o ha, multiplicada por el valor
asignado en colones ya sea por metro cuadrado o por hectárea y multiplicado, a su vez, por el factor
de afectación. El monto total se da en números y letras.
7. - Determinación de la indemnización por daños al remanente ( si los hubiere)
8. Deben ser considerados en el caso de que el resto de la finca se vea afectada en su uso y disfrute por el
establecimiento de la servidumbre.
9. Describir en que consiste el daño, cuáles son los justificantes y cuál es el factor de daño al remanente.
10. - Avalúo de la indemnización por daños al remanente.
11. Consiste en multiplicar el área afectada por el valor asignado y por el factor de afectación. Cifra que se
totaliza en números y letras.
12. - Si existen mejoras dentro de la faja afectada, como son cultivos, construcciones etc., describir y
valorar como se indicó en el punto 4.9.2. (TIPOS DE INFORME).
- Avalúo resumen debe incluir un detalle de:
a.- Valor de los derechos cedidos en la faja.
b.- Valor de la indemnización por daños al remanente.
c.- Valor de las mejoras existentes.
Totalizando todo lo anterior en números y cifras.
11.- Firma y sellos correspondientes.
RESPONSABILIDADES.
Siendo el avalúo administrativo un acto de la administración que debe ser eficiente y oportuno, se señalan en las
diferentes etapas del proceso los responsables en la ejecución del trabajo.
Para todos los funcionarios existen deberes y responsabilidades emanadas del Reglamento Interno de Trabajo, del
Estatuto y Reglamento del Servicio Civil y de la Ley de la Administración Pública entre otros, todos conducentes a
que el trabajo se realice con esmero y cuidado, de modo que los resultados que se obtengan sean satisfactorios y de
buena calidad.
Se da como un hecho indiscutible que la responsabilidad del avalúo recae en el funcionario que ejecuta la tasación;
sin embargo, corresponde a las jefaturas lograr que los subalternos reconozcan la significación de esa
responsabilidad y actúen conforme a ella.
A los subalternos se les giran todas las instrucciones precisas correspondientes para actuar con base en su propio
criterio, a fin que adquieran su sentido de responsabilidad; no obstante, es obligación de las jefaturas brindar todo el
apoyo técnico posible.
Cuando se solicite una revisión de un avalúo o bien cuando se apele alguno y este resulte modificado, paralelamente
a la ejecución del nuevo avalúo, la jefatura inmediata realiza un informe en el que detalla las causales de
modificación, determinando si hubo o no responsabilidad del funcionario que realizó el primer avalúo, especialmente
por no haber acatado lo indicado en el presente manual de procedimientos de valoración
Con el objeto de obtener un mayor control tanto del trámite interno del expediente como de la realización del avalúo,
se presenta el siguientes cuadro, donde se incluye : actividades, oficinas y funcionarios responsables, así como las
observaciones y recomendaciones para cada actividad.
Recepción de Recepción de Relaciones Revisión preliminar de la Que la documentación se reciba solo en ese lugar
solicitudes documentos Públicas documentación
Confección del Departamento de Departamento o Llevar control tanto en libros Seguir lo establecido en este manual( 4.5 Estudio y
expediente avalúos Sección como en el computador análisis del expediente )
Traslado a la Departamento Jefe de Anotar fecha y firma de recepción Análisis por parte del Jefe y comunicar inconsistencias
unidad unidad por escrito
asignación del Unidad o Jefe de unidad o Anotar fecha y firma de recepción Realizar cronograma de actividades ( ver aparte 4.11
perito sección sección SUPERVISIÓN )
inspección de Unidad Perito y Con los recursos Llevar metodología definida y cumplir con los puntos:
campo jefe inmediato necesarios 4.6 Inspección de campo
4.8 Investigación de valores
Elaboración del Unidad Perito Adjuntar memoria de Cumplir con lo especificado en el punto
informe cálculo 4.9 Preparación del informe.
Revisión del Revisión de Investigación de Borrador debe tener un visto bueno del jefe inmediato,
informe Jefaturas Jefes valores. Justificación de valor. siguiendo lo estipulado en el punto 4.9 Preparación del
Consistencia del informe informe
En cuanto al expediente, todos los movimientos deben registrarse ya sea por medio de libros, o bien a través de la
computadora, siendo responsable de su integridad el último funcionario en recibirlo.
El perito debe confrontar con la secretaria el informe o el documento confeccionado, cuando ya está pasado en
limpio.
SUPERVISIÓN
El objetivo de esta función es la de evaluar y corregir el desempeño de las actividades de los subordinados, para
asegurar que lo consignado en este manual y la calidad del trabajo se están llevando a cabo de manera correcta.
Esta supervisión implica un control sobre los traspasos asignados, para lograr que estos se ajusten a las normas y los
planes trazados; más que retroalimentativo, debe ser prealimentativa, para que se perciban las posibles desviaciones
con respecto a los planes antes que ocurran y para tomar así con oportunidad la acción necesaria para prevenirlas.
Se trata, con este mecanismo de control, de asegurar la realización completa de todas las tareas en el orden
establecido, en el tiempo programado y con la calidad deseada.
Para que esta calidad sea buena, la asignación del tipo de avalúo debe estar acorde con la función profesional del
perito o peritos designados y con su vasta experiencia como tasadores.
El perito al que se le asigna el expediente hace un cronograma de trabajo en conjunto con el jefe inmediato, donde se
toman en cuenta todas las actividades necesarias para la inspección de campo, trabajo de oficina y elaboración del
informe; asignando fechas provisionales de inicio y entrega del trabajo, el cual estará acorde con la asignación de los
recursos, como son: vehículos, viáticos, servicios secretariales, etc.
Este cronograma le sirve al jefe para su seguimiento y control en la parte administrativa del proceso.
Para mantener ese control de calidad, el jefe debe desplazarse a la zona, para cerciorarse de que los valores son
consistentes con el valor indicado por el perito, así como para constatar la información general del informe.
Esta supervisión se realiza tanto desde la oficina como por medio de inspecciones de campo.
Tal como se ha mencionado en este manual, el informe del perito debe dar un panorama claro del bien a valorar, y la
jefatura debe prestar atención de que tal informe cumpla con los requisitos establecidos en los puntos 4.8 (
Investigación de valores ), 1. ANEXO ( Metodología de valoración ) y 4.9 ( Presentación del informe ). El
responsable de esta supervisión es el jefe inmediato; sin embargo, en el caso de la Administración Tributaria de San
José, si el jefe del departamento lo considera conveniente, lo somete a revisión de la jefatura de sección, la que,
además, revisa los casos de gran cuantía, o los que sean especiales por cualquier motivo.
SUPERVISIÓN DE CAMPO.
Esta se realiza con la intención de corroborar que el perito cumpla a cabalidad con lo indicado en los puntos 4.6 (
Inspección de campo ),4.7 , 4.8 y 4.9 de este manual.
Esta supervisión es aleatoria en por lo menos un 20 % del trabajo realizado por la unidad, con la intención de
cuantificar la aplicación de los puntos citados anteriormente y buscando maximizar la calidad del trabajo, o bien
cuando existan divergencias entre el valor asignado, la investigación de valores y lo que se plasma en el informe.
No obstante, en el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe del departamento establece un programa
de control de calidad, mediante una revisión que oscile entre un 5 a un 10% del trabajo realizado ( mensual ), con el
objeto de dar cumplimiento a lo establecido en este manual.
Además, se realiza una inspección de campo cuando se den las siguientes situaciones:
En el caso de la Administración Tributaria de San José, el jefe de sección realiza la inspección de campo cuando:
ANEXO
MÉTODOS DE VALORACIÓN
Antes de entrar a estudiar los métodos de valoración, es importante hacer referencia a algunos conceptos que nos
ayuden a comprender mejor el tema . Mc. Michael Stanley, por ejemplo, en su Tratado de Tasación ,afirma que:
“al tasar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el tasador debe estar
familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método usado para fijarlo”.
Vemos, así, como hay diferentes clases de valor. Una determinada propiedad tiene diferentes valores, según la
finalidad que se persigue al efectuar una tasación.
Entre los distintos tipos de valor que existen, tenemos los siguientes: valor de mercado, valor de salvamento,
valor de reposición, valor de uso, valor potencial, valor de venta, valor contable, etc. Por consiguiente, es de gran
importancia conocer el motivo de la solicitud de avalúo, con el fin de aplicar el tipo de valor apropiado.
Una de las definiciones que más nos interesa, es el valor de compra-venta, el cual, como su nombre lo indica,
queda determinado por el precio en que se transfiere una propiedad.
La tasación de inmuebles tiene un único objetivo, perfectamente determinado, y es, medir el valor de una
propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado. Esto tiene su
origen en las distintas necesidades, diferentes destinos y realizado por varios métodos para determinar el valor
del bien.
Con el propósito de tener un conocimiento mejor del vasto campo profesional de un perito valuador y de las
diversas situaciones a que se puede ver enfrentado, se dan a continuación diversos tipos de tasaciones que
obedecen a propósitos específicos.
El avalúo puede ser solicitado u ordenado por organismos públicos, en razón de situaciones como las siguientes:
-Transferencia de dominio del bien raíz, sea para ayudar a un ente público en la fijación de un precio aceptable de
compraventa del predio, sea para conocimiento en cuanto al monto probable que deba pagar, o bien, para que se
fijen bases aceptables en caso de intercambio o permuta de predios.
-Expropiaciones y daños sobrevinientes. Esto para conocer el justo monto de la indemnización que debe
cancelarse al propietario afectado por una expropiación total o parcial .
-Para fines de fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o para la determinación de impuestos sucesoriales
aplicados por el gobierno central o local ,o para cumplir con la Ley de la Zona Marítimo Terrestre y la Ley de
Planificación Urbana.
-Estudios económico- financieros. Se realizan cuando la administración necesita conocer el valor de sus activos
(terreno, construcciones, etc.), con el objeto de determinar la eficiencia de una empresa; también estos estudios
son importantes para determinar el Derecho de Llave de una empresa.
-Estimación de alquileres. En este caso, estos avalúos son importantes para determinar cuál es el justo precio que
debe pagarse o cobrarse por el arrendamiento de un bien inmueble.
A pesar que las situaciones descritas anteriormente no comprenden más que los casos más comunes, sirven para
visualizar mejor la diversidad de circunstancias en que pueden ser requeridos los servicios profesionales de un
perito valuador.
Corroboran, además, que el técnico que se desempeña en esta especialidad debe dedicarse completamente a ella,
ya que el valor o confiabilidad de una valuación reside en la calidad de los datos, su metodología empleada y la
competencia e integridad del tasador.
Existen varios procedimientos o métodos para determinar el valor de un bien. En este estudio se presentarán
algunos de los métodos más usados en tasación como son :
En términos generales, una valoración individual de un bien mueble o inmueble debe seguir el siguiente
esquema:
VALORACIÓN INDIVIDUAL
DEFINICIÓN
ESTUDIO PRELIMINAR
OBTENCIÓN DE DATOS
CLASIFICACIÓN DE DATOS
VALOR FINAL
REPORTE
Este es uno de los métodos más usados en tasación; también se le conoce con el nombre de Método de las Ventas
Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” ; opera muy bien en áreas donde es corriente la
transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la
información de venta de propiedades comparables o similares.
Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se está tasando; asimismo, los
precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad.
Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil
solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la
precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la
comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la
información puede generar una opinión adversa a la realidad.
Este método involucra tres fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:
• - Selección de ventas de propiedades similares
• - Verificación de las ventas
• - Análisis de las ventas
En cuanto a la metodología que se emplea, puede resumirse en tres grandes pasos, que son;
1.- Recolección de la información, materiales y equipos.
2.- Inspección del bien .
3.- Análisis final y determinación del valor de mercado
VALUACIÓN
VALOR ESTIMADO
a. Recolección De Informaciones
Consiste en recopilar toda aquella información necesaria para realizar un buen avalúo, como por ejemplo:
Planos de agrimensura.
Certificaciones del Registro Nacional de la Propiedad.
Hojas del Instituto Nacional de la Propiedad y de la Oficina de Planificación Sectorial Agropecuaria.
Información sobre restricciones en la zona que puedan afectar o beneficiar el valor del terreno.
La inspección de campo que realice el perito es fundamental , ya que esto le permitirá ponderar todos los factores
que afectan el valor de un predio dentro de la zona, como por ejemplo, el vecindario o comunidad dentro de la
cual se encuentra la propiedad, la disposición o ubicación de las construcciones e instalaciones, el paisaje que
posee, el tipo de vías de comunicación, el desarrollo y la actividad de la zona, distancia a centros de poblaciones
importantes, etc..
De igual manera, podrá observar y medir en detalle cada una de las características propias, tanto del lote a
valorar como de las fincas, ventas comparables, a saber: la superficie o extensión, la longitud de su frente, la
forma del terreno, la topografía del terreno (pendiente y nivel), su hidrografía (disponibilidad de aguas), el tipo de
suelos. Todo ello le permitirá al tasador realizar o determinar en forma justa y eficiente el valor del predio.
En esta fase es donde se aplican fórmulas matemáticas o modelos estadísticos que nos ayudan a establecer a
través del análisis de toda la información, cuál es el valor que debe darse al predio que nos interesa valorar .
Por ser este un método de valoración universal, aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles, el presente
informe muestra la aplicación en el avalúo de terrenos, construcciones, instalaciones y maquinaria.
A pesar de ser este es muy sencillo, requiere de mucho conocimiento en el campo de la valuación. Su aplicación
puede realizarse en dos planos, a saber:
• - En el plano espacial
• - En el plano temporal
En la aplicación de este método debe cuidarse que el mercado de la tierra no esté estandarizado; el hecho de que
se haya efectuado una transacción y que de ella se derive que el terreno tiene un determinado valor por metro o
por hectárea, no indica que este sea necesariamente el valor de mercado de esta clase de tierra. Es por la razón
anterior que las ventas comparables se emplean como indicadores de valores, sobre los cuales el valuador aplica
su experiencia y conocimiento, tanto de la finca que está valorando como de las propiedades estimadas, ventas
comparables, para llegar a una estimación del valor de mercado de la finca objeto de la tasación.
Veamos un ejemplo.
Necesitamos valorar una finca para efectos de venta, la cual tiene las siguientes características:
Para realizar una valoración adecuada debemos seguir la metodología que se menciono anteriormente, por lo que
el primer paso es ordenar la investigación de valores.
De la investigación de valores de la zona se logró obtener la siguiente información en dos predios, estimando
ventas comparables de la zona,
FINCA A
FINCA B
Nota: Se asume que el resto de las características propias de cada finca, así como las características de la zona
( tipo de vía, servicios públicos, infraestructura ) son las mismas para todas las fincas.
Para determinar el valor de la finca, lo primero que debemos hacer es comparar el predio que necesitamos
evaluar con cada una de los predios investigados, siguiendo el procedimiento establecido, a saber: ( ver puntos
7:1 y 7:2 de la directriz FACTORES DE MODIFICACIÓN EN LA VALORACIÓN DE TERRENOS. )
El análisis comparativo de la finca a valorar con cada una de las fincas ventas comparables investigadas ( A y B )
debe realizarse en forma separada.
Siguiendo el procedimiento antes señalado, se obtiene que los factores que influyen directamente sobre el valor
de las fincas en nuestro ejemplo son:
a.- La regularidad
b.- El frente
c.- La extensión o superficie.
Las variables de pendiente y nivel no tienen influencia en el valor ya que ambas parcelas presentan la misma
condición.
Regularidad
Lo primero que debe hacerse es determinar el coeficiente de regularidad para cada una de las fincas, y luego
obtener el coeficiente de regularidad comparativo, aplicando las fórmulas que se mencionan en la directriz antes
mencionada.
Dado que los coeficientes de regularidad en cada finca ya están determinados en el ejemplo, lo que debemos
hacer es calcular el coeficiente de regularidad comparativo.
Frc = 0,951
Frc = 0,95
De acuerdo con lo anterior, tenemos que el coeficiente de regularidad comparativo de la finca a valorar con la
finca A es de 0,9500
Frente
Para determinar la relación de comparación del frente entre ambas fincas, debemos aplicar la siguiente fórmula:
Ffc = 4 fv / frA
Donde :
Ffc = Factor de frente comparativo
fv = Frente de la finca a valorar =25,00m
frA = Frente de la finca A ( investigada) = 12,00m
Sustituyendo tenemos:
Ffc = 4 25 / 12
Ffc = 1,2014
De lo anterior tenemos que el factor de frente comparativo entre ambas parcelas es de 1,2014
Extensión o Superficie
La determinación de este factor puede efectuarse aplicando cualquiera de las fórmulas que se mencionan en la
directriz, antes citada; para la resolución de este ejemplo se aplica la siguiente fórmula.
0 , 31
Fec = ( AiA / Av)
Donde:
Fec = Factor de extensión comparativo
Av = Área de finca a valorar = 2300,00 m2
AiA = Área de finca investigada A = 350,00 m2
Una vez establecidos los valores comparativos de cada uno de los factores que hemos considerado como
determinantes en el valor, se procede a aplicar el producto de esos factores al valor investigado en la finca A ( ¢
6.000,00c/m2 ), para obtener el valor unitario del inmueble a valorar (Vua1)
Debe seguirse el mismo procedimiento y aplicar las mismas fórmulas que se emplearon en el ejemplo anterior
( finca A ); por consiguiente, los coeficientes de comparación para este ejemplo serán los siguientes:
El valor unitario ajustado para el lote a valorar, comparado con el valor del lote B investigado ( venta
comparable ), siguiendo el mismo procedimiento, es de ¢4.010,90 c/m2.
En conclusión, los valores comparativos para la finca a valorar a partir de las fincas investigadas (ventas
comparables) A y B son: ¢3.820,50 y ¢4.010,90 por cada metro cuadrado de terreno.
Para obtener un solo valor a partir de los valores anteriores, el perito valuador puede aplicar su criterio
considerando algunos aspectos que no fueron valorados o analizados: Con el objeto de disminuir la subjetividad,
el perito puede hacer uso de algunos procedimientos estadísticos como son: la moda y el promedio.
En vista de que el promedio es sensible a la presencia de valores extremos, ocasionando que se puedan cometer
errores de sub o sobre estimación, se recomienda que cuando existan extremos, sean eliminados, o bien no se use
este estimador.
Veamos un ejemplo:
Se desea actualizar el valor de un terreno que fue valorado en setiembre de 1990 en un valor total de ¢
2.500.000,00.
Para realizar la actualización del valor de la finca debe seguirse el siguiente procedimiento:
1.- Realizar un estudio de la zona con el objeto de determinar si ha tenido o no un nuevo desarrollo
( urbanístico, comercial, etc.).
Un minucioso análisis de los datos obtenidos le permitirá al perito, de acuerdo con su experiencia, emplear el
índice que considere conveniente.
Para continuar con el ejemplo, consideremos que lo más conveniente aplicar en este caso es el de inflación.
Desde setiembre de 1990 a la fecha se tiene un índice acumulado de 1,80.
Para determinar el valor actual de la finca a revalorar, debe multiplicar el valor histórico de la finca por el índice
obtenido, como se aprecia a continuación:
De lo anterior se tiene que el valor actualizado de la finca luego del ajuste por inflación es de ¢ 4.500.000,00.
No obstante, esta metodología es poco empleada, pero se puede utilizar en aquellos casos en que se necesite
actualizar el valor de un inmueble y no contemos con suficiente información, o bien utilizarse como un criterio
más para revalorar un inmueble.
En primera instancia, el perito valuador puede hacer uso de esta técnica al comparar la construcción que desea
evaluar, con los modelos constructivos que se utilizan en los manuales o tablas de valores por tipología
constructiva de valores actualizados.
Actualmente, los peritos valuadores de las diferentes administraciones regionales de la Dirección General de
Tributación Directa cuentan con “La Tabla de Valores por Tipología Constructiva” . Esta presenta una
descripción detallada para cada tipo constructivo en cuanto a paredes, pisos, cielos, techos, pluviales, baños, etc..
Muestra también una fotografía para ilustrar y facilitar la clasificación en cada tipo de construcción.
Es importante aclarar que los valores dados a cada tipo constructivo son valores de mercado de acuerdo con la
fecha de publicación o actualización de la tabla.
Una vez determinado el valor de nuevo por comparación en la tabla, se procede a aplicar el método de
depreciación que se estime conveniente para, finalmente, obtener el valor neto de la construcción ( valor
depreciado ).
NOTA: En el punto referente a depreciación por el método Ross Heidecke, se desarrolla un ejemplo completo de
valoración de construcciones, ya que esta considera, además de los factores de vida útil y la edad, el estado.
El valor de mercado de un bien mueble usado puede ser determinado mediante el uso del método comparativo,
sobre la base de una adecuada investigación de valores de mercado.
Para emplear este sistema conviene que la investigación en el mercado se realice en máquinas o equipos con
características iguales o similares en cuanto a la vida probable, conservación y mantenimiento de los bienes y, de
ser posible, la misma capacidad de producción o servicio para que puedan ser comparadas.
Este puede emplearse en la valoración de cultivos siempre y cuando existan estudios de costos actualizados del
cultivo en referencia, o cuando puedan relacionarse estos con otros cultivos o variedades con características
similares.
Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza presente depende de los
beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”; es decir, es un ejemplo típico del principio de
anticipación; se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el
derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro; este ingreso se estima en términos de
cantidad, calidad y duración; asímismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un valor
presente de mercado.
Los tasadores lo emplean considerando que se ha comprobado que existe un alto grado de correlación entre los
precios de compra y la productividad de un bien raíz; en consecuencia, el ingreso es una buena herramienta para
medir el mercado .
Este método se puede aplicar con ventaja para propiedades agrícolas, sobre todo en zonas en donde el
arrendamiento es una práctica normal.
Es importante aclarar que este se basa en la capitalización del ingreso neto; a su vez, es determinado por la
diferencia entre el ingreso bruto esperado y los gastos estimados; cualquier variación de estos factores y sobre
todo en la Tasación de Capitalización, puede llevar al técnico a resultados muy distintos y a veces alejados de la
realidad, especialmente en la época actual, debido a la falta de estabilidad de los signos monetarios.
La renta efectiva es fácilmente calculable en tanto se disponga de datos precisos; no ocurre lo mismo con el
calculo de la tasa de interés, que resulta formada por la convergencia de complejos elementos y para cuya
determinación no hay más que el criterio y la propia experiencia.
Según Hicks John Richard, existen algunos factores que afectan las tasas de interés; estos son:
• - Probabilidades de valorización no ganada. Cuando mayor sea la expectativa de valorización, menor será la
tasa de interés y cuanto menor sea la expectativa de desvalorización, mayor será la tasa de interés.
El empleo de este método debe realizarse considerando tanto el terreno como las mejoras existentes en él :
George L. Schmutz, nos dice sobre esta materia lo siguiente: “ En aquellos predios donde existen
construcciones, no puede decirse que la renta provenga de la tierra o la mejora, por la sencilla razón de
que es resultado de la combinación de ambas, y todo ensayo para dividir la renta resulta arbitrario en
extremo.”
En conclusión, tenemos que el método de Capitalización de la Renta puede ser empleado para la valoración de
terrenos con las mejoras existentes en él, así como
para la valoración de maquinaria y equipo.
Como se indicó anteriormente, la mejor manera de poner en evidencia el valor de propiedades de renta es
convertir la renta neta en capital .
Para obtener el ingreso bruto esperado, debe buscarse el patrón típico de uso de la tierra para la propiedad que se
está evaluando, lo que se consigue apreciando el patrón de propiedades similares en la vecindad.
Lo anterior significa que debe buscarse el uso típico para el predio, o sea, el uso más común, y de acuerdo con
este, buscar informaciones de rendimientos típicos bajo manejo similar de la zona, para multiplicarlo luego por
las unidades de producción y posteriormente, por el precio corriente a nivel de productor.
Para poder determinar los gastos esperados, debe buscarse información sobre los gastos que son propios del
predio, dentro de los cuales pueden encontrarse impuestos a la propiedad y no a la renta del propietario, puesto
que esta incluye ingresos de otras actividades fuera de lo agrícola: semillas, fertilizantes, reparaciones de
maquinarias, mantenimiento de construcciones, gastos administrativos, pesticidas, costos de agua de riego, etc.
Una vez en posesión de las cifras de ingreso bruto y de gastos, el valuador está en condiciones de determinar la
renta neta, que al aplicársele la correspondiente tasa de capitalización, nos dará el valor del predio.
La tasa de capitalización debe determinarse con sumo cuidado, pues una diferencia en su apreciación, produce
resultados muy diversos. Se recomienda, para los fines de obtener el valor de mercado del predio, que esta tasa se
determine con base en la comparación de ingresos producidos por propiedades comparables y los precios de
venta de predios vendidos recientemente, lo que entraña una dificultad, precisamente por la falta de suficiente
información. Esto obliga a los tasadores a suplir esta deficiencia con base en su capacidad, experiencia y juicio.
En aquellas localidades donde el arrendamiento es normal, los tasadores prefieren emplear los precios de
arriendo. Luego de que se han verificado los contratos existentes y los que se ofrezcan, se habrá llegado a
establecer que son los típicos para la zona para las propiedades correspondientes. En este caso, la renta de
arrendamiento se considera ingreso bruto, al que se le descuentan los gastos típicos con cargo al arrendador para
llegar a la cifra de ingreso neto.
Si bien es cierto que el método es aplicado generalmente con buenos resultados en predios agrícolas, no lo es
menos el hecho que puede incurrirse en numerosos errores en las diversas etapas que deben seguirse para llegar a
la determinación del valor del predio. Estos errores se pueden producir al estimar los rendimientos, los precios de
los productos, los gastos típicos y su cuantía y la tasa de capitalización y es por esta razón que es más confiable
cuando se procesa información con base en arrendamientos y no cuando se trate de fincas trabajadas por sus
dueños.
Debe evitarse el error frecuente de algunos tasadores de emplear este sistema con base en solo la información
contable del predio que se está tasando, ya que en tal caso lo que se estaría evaluando sería la capacidad
empresarial o productiva del propietario o el resultado del ejercicio financiero.
Debe tenerse conciencia de las limitaciones que presenta esta aplicación y que en algunas circunstancias, existe
la dificultad de poder medir los factores de agrado que, como se ha señalado, en determinadas propiedades son
muy importantes y representan la mayor parte de su valor .
Asimismo, no puede aplicarse en aquellos predios en que solo una pequeña parte del ingreso es aportado por el
suelo. Esta situación se presenta en el caso de granjas avícolas y porcinas y en fincas lecheras en donde la mayor
parte del alimento es comprado por no producirse en el predio. Como puede verse, en estos casos son las
construcciones, la ubicación y el manejo típico, los que influyen más en el valor del predio.
Ejemplo de aplicación.
Se tiene un bien inmueble que produce un ingreso bruto de ¢ 62.000,00 mensuales, con un gasto mensual de ¢
2.000,00. Se desea determinar el valor de ese inmueble, el cual tiene una tasa de capitalización del 10 %, de
acuerdo con la investigación realizada en la actividad de arrendamientos para bienes similares.
Con el procedimiento establecido en los párrafos anteriores, las actividades a realizar son:
Debe investigarse la rentabilidad de algunos bienes inmuebles recientemente vendidos . Luego, se divide el
ingreso neto entre el precio de venta.
INGRESO. NETO
VALOR. INMUEBLE =
TASA. DE. CAPITALIZCION
720.000
VALOR. INMUEBLE = = 7.200.000
0,1
De esta manera, mediante esta tasa total de rentabilidad se capitaliza el ingreso neto determinado anteriormente,
para obtener el valor del inmueble por el MÉTODO DEL INGRESO.
Dada la dificultad para la determinación de la tasa de capitalización, este método, para su aplicación, requiere de
mucha investigación y conocimientos de causa, así como una amplia experiencia en tasación
MÉTODO DE REPOSICIÓN
Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el
tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional.
Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc, siempre que se empleen
costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Además, ha sido aceptado en nuestro país en la
tasación tanto para fines contables como tributarios.
Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos
necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez
establecido ese valor, debe aplicarse la depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. En el caso de
maquinaria y equipo, el valor de nuevo puede obtenerse a partir de los índices que se muestran en el punto 4.8.3
(INVESTIGACIÓN DE MAQUINARIA), referente a la investigación del valor de maquinaria, equipo,
vehículos y mobiliario y luego aplicarse , la depreciación correspondiente.
a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del
avalúo.
Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos
materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones técnicas y todas las demás condiciones.
b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de esta manera el
valor actual depreciado.
Por consiguiente:
MÉTODO DE COSTOS
VALUACIÓN
DEPRECIACIÓN
° DETERIORO FÍSICO
° OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
° OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
VALOR DE LA MEJORA
DEPRECIADO
VALOR ESTIMADO
Va = Vc( T 2 / T 1) * ( I 2 / I1) * ( M1 / M 2)
Donde:
Va = Valor actual
Vc = Valor de compra
T1 = Tipo de cambio ( dolar- colón ) al momento de la compro
T2 = Tipo de cambio actual ( dolar- colón )
I1 = Índice de inflación del país fabricante al momento de la compra
I2 = Índice de inflación actual del país fabricante
M1 = Tipo de cambio ( dólar moneda país fabricante ) al momento de la compra
M2 = Tipo de cambio actual ( dolar- moneda del país fabricante )
Veamos un ejemplo
Se necesita obtener el valor nuevo de una máquina de fabricación alemana, la cual fue comprada en ¢ 50.000,00,
en 1978.
Realizados los estudios correspondientes, se determinó:
Los datos anteriores son tomados del anuario de Estadísticas Financieras Internacionales.
Con los datos anteriores procedemos a desarrollar la fórmula anterior:
Va = Vc( T 2 / T 1) * ( I 2 / I1) * ( M1 / M 2)
Sustituyendo tenemos:
Va = 275.601,30Colones
De lo anterior tenemos que el valor actualizado por los índices anteriores es de ¢275.601,30
DEPRECIACIÓN
El término depreciación significa, disminución del valor o precio de un bien en relación con el precio que tenía
antes. En sentido amplio, la depreciación puede decirse que es la pérdida de la aptitud del bien para servir al fin
al que fue destinado.
La pérdida de valorar se da a pesar de los prudentes gasto de mantenimiento a lo largo del tiempo.
Causas de depreciación.
Las causas de depreciación que se pueden observar en un bien son muchas y muy diversas; por ello, y con el fin
de seguir un procedimiento respecto del avalúo, estas causas se han dividido en tres categorías generales, que
son:
1. Deterioro físico
2. Obsolescencia física o funcional
Obsolescencia económica¡
1- Averías
FÍSICO 2- Accidentes
3- Desgaste constante
1- Inadecuación: falla en el
proyecto y ejecución
DEPRECIACIÓN FUNCIONAL 2- Superación: obsolescencia
(nuevas técnicas)
3- Anulación: inadaptabilidad
a otros fines
1- Vecindario no deseado
. ECONÓMICA 2- Cambio de utilización
3- Congelamiento
Deterioro físico.
1.- Aumento del consumo de combustible y energía eléctrica como consecuencia de la disminución
de la eficiencia.
2.- Incremento de mantenimiento y reparaciones
3.- Mayor tiempo ocioso de la mano de obra debido a fallas mecánicas
4.- Mayor desperdicio de materiales
5.- Incremento del gasto de mano de obra
6.- Menores ingresos o pérdidas por devoluciones
Se entiende por obsolescencia funcional o tecnológica, la pérdida de valor de un bien debido a cambios en estilos,
gustos, tecnología, necesidades y demandas. Este tipo es atribuible a la falta de capacidad funcional o deficiencia.
Este tipo afecta el valor de la edificación al no cumplir con la función que supuestamente debería cumplir. Esta
clase de depreciación es más acelerada que el deterioro físico y se da por: cambio de uso del bien, nuevos
modelos, unidades poco eficientes, falta de repuestos, distribución inadecuada y, en general, por cualquier otro
factor que disminuya las características de utilización y destruya el goce y la productividad del bien, etc.
Obsolescencia económica
Este tipo de obsolescencia se presenta cuando la utilización del bien se ve disminuida por diversas fuerzas
económicas, como sucede con los cambios en la más alta y mejor utilización, con las medidas que restringen su
uso, con las modificaciones que sufre la relación oferta - demanda y con los cambios en la utilización del bien.
Los métodos que usualmente se usan para medir la depreciación física son los siguientes:
• Línea Recta.
• Suma de los Dígitos de los Años.
• Doble Saldo Decreciente.
• Criterio de Ross - Heidecke.
Vida económica: Es el período durante el cual el bien tiene un costo anual uniforme equivalente más bajo.
Vida útil: Período de tiempo durante el cual el bien rinde sus servicios.
Vida contable: Es el período seleccionado por el contador sobre el cual se deprecia el bien en los libros de la
empresa.
Vida física: Es la vida del bien en sí; es mayor que la vida útil y la vida contable.
Valor en libros: Está representado por el valor remanente; se calcula a partir de la inversión inicial en libros y la
depreciación aplicable.
Valor comercial: Es el valor en que puede venderse un bien en un mercado abierto en un tiempo definido y con
toda la información.
Valor de salvamento: Es el valor de un bien al final de su vida funcional; se puede expresar en porcentajes ( % ).
La ecuación es la siguiente:
P − VS
Dt =
n
en donde:
t .= año (t=1,2,...,n)
Dt = depreciación anual
P = Costo inicial o base no reajustada
VS= Valor de salvamento
n = Vida depreciable esperada
Como el bien se deprecia en una misma cantidad cada año, el valor en libros después de un determinado número
de años ( t ) de servicio, será igual al costo inicial del activo menos la depreciación acumulada (depreciación
anual por la edad).
VLt = P − t ⋅ Dt
Donde:
Vlt = Valor en libros en un determinado número de años ( t )
p = Costo inicial
Dt= Depreciación total
t = año de depreciación
La tasa de depreciación (d) es constante y es la fracción en la cual la cantidad depreciable (P - VS) decrece
cada año.
1
d=
n
EJEMPLO:
Si un bien tiene un costo inicial de ¢ 50.000, con un valor de salvamento de ¢10.000, después de 5 años (a),
calcule la depreciación anual (b) y el valor en libros después de cada año. El cálculo se hace de la siguiente
manera:
(a)Depreciación anual
P − VS 50000 − 10000
Dt = Dt =
n 5
Dt = 8.000 colones , cada / año
(b) valor en libros después de cada año
VLt = P − t ⋅ Dt
t =1,2,3,4,5
Este se considera como una depreciación acelerada, ya que la cantidad que se deprecia es mayor durante los
primeros años de la vida del bien; aunque la cancelación total y los impuestos son los mismos, el valor del dinero
en el tiempo establece una ventaja para la cancelación rápida comparada con la lenta cuando se trata de
impuestos.
En este, el gasto anual por concepto de depreciación el primer año es mucho mayor que el segundo, y este a su
vez es mayor que el tercero, y así sucesivamente, por lo que la mayor parte del valor del activo o del bien se
amortiza en el primer tercio de su vida útil.
La mecánica de esta técnica consiste en calcular inicialmente la suma de los dígitos de los años, desde 1 hasta n
( vida útil del activo). El número obtenido de esta manera representa la suma de los dígitos de los años.
N ( N + 1)
Digitos =
2
DÍGITOS = S
Por ejemplo, la suma de los dígitos de los años para una máquina que tiene una vida útil de 8 años será:
8(8 + 1)
s= = 36
2
La depreciación anual se calcula con la siguiente formula:
n − t +1
d1 = ( P − VS )
s
Donde :
d1 = Depreciación en el primer año
n =Vida total del bien
t = Edad del activo o año a que se desea determinar la depreciación.
Obsérvese que los años depreciables restantes deben incluir el año para el cual se desea el costo de depreciación.
Es esta la razón por la cual el 1 se ha incluido en el numerador de la ecuación anterior. Por ejemplo: para
determinar la depreciación para el cuarto año de un activo que tiene una vida útil de 8 años, el numerador de la
ecuación debe ser 8 - 4 + 1 = 5
t 1 2 3 4 5 6 7 8
t (n − (t − 1) / 2
Dt = ( P − VS )
s
De lo anterior tenemos que la depreciación acumulada a los 5 años es:
30
Dt = ( P − VS )
36
Por lo tanto, el valor en libros para cualquier año dado puede calcularse sin necesidad de hacer los cálculos año a
año, mediante el uso de la siguiente ecuación:
t (n − (t − 1) / 2
VLt = ( P − ( P − VS ))
s
Ejemplo práctico.
El cálculo de la depreciación acumulada y el valor actual para un activo que tiene una edad de tres años, un costo
inicial de ¢ 25.000, un valor de salvamento de ¢ 4000 y una vida útil de 8 años, será.
8(8 + 1)
S= = 36
2
2.- La depreciación acumulada es:
3(8 − (3 − 1) / 2
Dt = (25.000 − 4.000)
36
Dt = 12250
3.- El valor en libros o actual del bien es:
( Puede calcularse deduciendo del valor total la depreciación acumulada )
valor en libros de dicho año. Por ejemplo, si el porcentaje uniforme de depreciación fuera 10%, entonces la
amortización por depreciación en cualquier año sería del 10 % del valor en libros de cada año. Obviamente el
costo de depreciación es mayor en el primer año y decrece sucesivamente cada año.
( 1−2/ N )
T
V=P
Donde :
( 1−2/ 8)
3
V = 25.000
V = 10.546,87
A diferencia de los métodos anteriormente expuestos, este no considera el valor de salvamento en la
ecuación, por lo que puede ser establecido como el límite inferior .
Es importante aclarar que los tres métodos anteriormente explicados se utilizan básicamente en la
valoración de maquinaria, mobiliario y equipo.
1 x x
2
D= + 2 * Vd
2 n
n
Donde :
x = edad de la construcción
n =vida útil probable de la construcción
vd = valor despreciable
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
1 x
x * E
2
VA = Vn 1 − +
2 n
n
2
Donde:
VA = valor actual
Para la aplicación de esta técnica, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro
categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:
TABLA DE DEPRECIACIÓN
NUEVO
No ha sufrido ni necesita reparaciones Óptimo-O 0,000
Muy bueno-MB 0,032
REGULAR
2 Requiere o ha recibido reparaciones sin Bueno B 2,52
importancia
Intermedio-I 8,09
Para obtener el factor de depreciación por estado (E) de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior , debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado para obtener el
porcentaje de bueno.
Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se
le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70.000,00 .
1 x
x * E
2
VA = Vn 1 − +
2 n
n
2
De lo anterior tenemos:
Vn = ¢ 70.000,00
x = 15 años
n = 60 años
E = estado
De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52, por lo que tenemos que el
estado es
100 − 2,52
E= = 0,9748
100
Por consiguiente, tenemos:
1 15 2
VA = 70.000 1 − + 15 * 0,9748
2 60 2
60
VA = 57574,125Colones
Por tanto, el valor actual depreciado para el edificio que se evaluó es de ¢ 57.574 ,de acuerdo con la fórmula; sin
embargo, el perito puede redondear este valor y establecer, por ejemplo, ¢ 57.500 .
Además de los métodos anteriormente explicados, existen otros procedimientos de valuación, como son:
Se analizan y explican seguidamente, los dos primeros, por cuanto los restantes son trabajos independientes que
el Sector de Avalúos ha realizado y que son directrices complementarias al presente trabajo, como lo es también
el de las técnicas de valuación para lotes individuales denominado "Factores de ,Modificación para terrenos
Urbanos y Semi-Urbanos."
Se utiliza cuando se expropia parte de un inmueble, puede ser un lote de este o una faja de terreno: Se emplea
también cuando se establece una servidumbre sobre un inmueble.
Su fin es determinar el perjuicio económico que corresponde compensar al dueño de una propiedad cuando esta
es afectada parcialmente. Se establece entre la diferencia del valor del terreno antes y después de la expropiación
o del establecimiento de la servidumbre.
1.- Determinación del valor actual de la totalidad del inmueble con todas sus mejoras, antes de la expropiación.
2.- Determinación del valor actual del lote o faja a valorar con todas sus mejoras.
3.- Determinación del valor actual del remanente con todas sus mejoras.
Esta indemnización es proporcional al daño por fraccionamiento que tiene derecho el dueño del lote, si el valor
de la fracción expropiada o afectada no deja al propietario en idénticas condiciones económicas a las que tenía
antes de la afectación; es decir, el daño por fraccionamiento es la diferencia entre el valor de la fracción
remanente en sí y su valor como parte del todo.
Según Ayers J. Du Bois, se produce daño por fraccionamiento cuando la utilidad de la fracción remanente queda
disminuida por ciertas circunstancias tales como:
1.- Forma
Al segregar lotes quedan remanentes cuya forma pasa de regular a irregular y en muchos casos muy irregulares.
4.- Superficie
Produce disminución del valor en plaza debido a los reparos del público comprador por el tamaño del lote de
terreno, en caso de originarse remanentes de superficie muy pequeña con respecto a la típica de la zona.
6.- Topografía
Cuando un terreno residencial compuesto de una parte llana y de otra en ligera pendiente, si la fracción afectada o
expropiada dejara el lote con una topografía menos atrayente.
En conclusión, el método de " antes y después ", concede la justa compensación que la Constitución garantiza al
dueño de un inmueble, incluyendo no solo el valor en plaza de la parte efectivamente expropiada o afectada, sino
también el daño causado a la propiedad por fraccionamiento.
Este daño se puede producir tanto en el terreno como en las mejoras existentes en él.
Constituye la parte anterior de la finca, con un frente a vía pública de 112,31 m. y un fondo promedio de 65 m.
Esta sección es la de topografía más favorable dentro del inmueble, ya que constituye la porción de condición
plana con ligeras ondulaciones y cuyo frente a vía pública está a nivel.
Según plano suministrado, tiene una cabida de 7.574,35 m2, cuya naturaleza es pasto kikuyo.
Por el método comparativo se valora:
0,757435 ha a ¢ 35.000,00 c/ha = ¢ 26.510,00
Al segregar el lote anterior para la construcción de la plaza de deportes, la propiedad pierde mucho frente, ya que
este se reduce a 60 m., el cual quedará a 2m. sobre el nivel de calle; además, su topografía es ondulada con
pendientes de medias a fuertes, debido a que pierde la condición ligeramente plana, características muy escasas
en la zona, siendo este el motivo por el que se expropia este terreno. La superficie del mismo será de 6,242565
ha.
Nótese que al segregar el lote de terreno, el fundo pierde frente a vía pública, el cual se reduce de 172,31 m. a 60
m. En cuanto a topografía, pierde su sección más favorable; además, este frente quedará con sobrenivel en
relación con la calle.
Si originalmente se ubicaba a 150 m. de la escuela de la localidad, al perder frente quedará a 262 m.
Por lo tanto, se concluye que, en este caso en particular, la indemnización debe comprender no solo el valor
equitativo en plaza de la fracción a adquirir, sino también, una suma como daños por fraccionamiento causados al
remanente por la expropiación parcial del inmueble. Por consiguiente, el daño al remanente consiste en la
diferencia de valores de la propiedad antes y después de la segregación, menos el valor del lote segregado.
El rápido desarrollo y el vertiginoso crecimiento de los centros de población, conducen a la absorción de área
brutas no urbanizadas o utilizadas con fines agrícolas o pecuarios; por ende, la creciente demanda de nuevas áreas
constructivas amerita la revisión del uso de fincas en los alrededores de las zonas urbanas, cuyo aprovechamiento
puede ser mejorado en términos de renta producida.
Las fincas susceptibles de urbanización son aquellas situadas en las inmediaciones de los centros urbanos. Estas
propiedades, por sus características de situación y por sus condiciones físicas y legales ( restricciones ), ofrecen
buenas condiciones para su subdivisión en lotes; además, estos lotes puedan ser fácilmente vendidos.
Una de las técnicas para determinar el valor de los terrenos con susceptibilidad o potencialidad para ser
urbanizados es el MÉTODO DEL VALOR EN VERDE, que se basa en la aplicación de la siguiente ecuación.
VTu
CVv = − CU *% Ap
K
Donde :
Cvv = Costo del valor del terreno en verde
Vtu = Valor del terreno urbanizado por metro cuadrado
CU = Costo de urbanización
%Ap = Porcentaje de aprovechamiento
K = valor que se obtiene de la siguiente fórmula
1+ U + I
K=
1 − CV
Donde:
1 = constante
U = Utilidad del urbanizador
I = tasa pasiva de interés
CV= Costo de ventas
Se trata de la incógnita de nuestro problema, el cual se obtiene con base en los demás términos de la ecuación
básica.
Este dato es obtenido mediante la investigación de valores que se realiza en el sector en el cual se encuentra el
lote a valorar y que se considera con potencial urbanístico; para ello debe emplearse el Método Comparativo.
c. Costo de urbanización ( CU )
El costo de urbanización se obtiene dividiendo la suma de los Gastos Directos (GD ) y los Gastos Indirectos
(GI ), por el área de terreno aprovechable o vendible .
GD + GI
CU =
Ap
c.1. Gastos directos
Dentro de los costos de urbanización, los gastos directos son un rubro muy importante, e incluyen los siguientes
trabajos.
-Movimientos de tierra
-Alcantarillado pluvial
-Alcantarillado sanitario
-Red de agua potable
-Cordón, caño y acera
-Pavimento
-Distribución eléctrica y alumbrado público
-Sistema telefónico
-Equipamento de parque y juegos infantiles
En términos generales, los gastos indirectos corresponden a un 20% de los gastos directos; estos gastos incluyen
lo siguiente:
-Planos constructivos
-Permisos de construcción
-Planos catastrales ( de cada lote segregado )
-Pruebas de laboratorio
-Tasas municipales y otras
-Topografía de construcción
Un proyecto urbanístico involucra el fraccionamiento del terreno en lotes. Las calles, aceras y áreas verdes, se
consideran comunes; no pueden ser vendidas, sino que deben cederse a la municipalidad respectiva.
Por consiguiente, el área restante (los lotes segregados ) corresponde al área vendible o aprovechable.
Es la ganancia que le queda al urbanizador como resultado del riesgo de la inversión en la urbanización.
Actualmente se estima que esa utilidad es de aproximadamente un 15%; no obstante, esta puede variar según el
plazo de venta de los lotes y los riesgos del emprendimiento.
f. Tasa de interés
La tasa de interés empleada en estos casos, es la tasa básica pasiva, ya que el urbanizador no puede obtener con
su inversión menos que dicha tasa.
g. Costo de venta
El costo de venta involucra dos aspectos que son: la comisión por la venta de los lotes y la administración del
costo de venta. La comisión corresponde al porcentaje que el urbanizador debe pagar a un vendedor o
comisionista por la venta de los lotes. Normalmente el costo de ventas corresponde entre un cinco (5) y un siete
(7)% .
Veamos un ejemplo.
Se necesita determinar el valor de un terreno de 30.000.00 metros cuadrados, que se encuentra colindante con
algunos desarrollos urbanísticos .
Para determinar el valor de la finca mediante este método, debe seguirse el siguiente procedimiento.
a. Determinar si el lote tiene potencial urbanístico, o sea, que el predio por sus características de situación,
condiciones físicas y legales ( no tiene restricciones ), puede ser urbanizado.
De acuerdo con los estudios realizados se determina que la finca que se desea valorar no tiene restricciones
legales y posee potencial urbanístico
b. Realizar una investigación de valores de lotes dentro de las urbanizaciones más cercanas, ya que estos valores
pueden estar influenciados por los desarrollos cercanos.
De conformidad con la investigación de valores realizada, se establece un valor de ¢10.000, 00 por metro
cuadrado de terreno para un lote urbanizado.
c. Determinar cuál es el porcentaje de aprovechamiento del terreno a valorar en caso de que fuese urbanizado.
Realizados los estudios correspondientes de frente, forma, topografía, etc, se establece para esta finca un
porcentaje de aprovechamiento del terreno de 65% (en caso de que fuese urbanizada ).
d. Realizar un estudio para establecer cuál es el costo de urbanización por metro cuadrado si la finca se fuese a
urbanizar con las mismas características de las urbanizaciones en que se encuentran los lotes investigados.
total ¢77.050.000,00
GD + GI
CU =
Ap
Sustituyendo tenemos:
77.050.000
CU =
30.000 * 0,65
CU = 3.951,28Colones / m2
De lo anterior hallamos que el costo de urbanización para la finca a valorar es de ¢3.951,28 por metro cuadrado.
e. Determinar cuál es la tasa pasiva vigente en el sistema bancario, así como la posible utilidad del urbanizador
en caso de que se desarrollara el proyecto.
Realizada la investigación se obtuvo que la tasa básica pasiva es de 25%, y la utilidad del urbanizador es de 15%.
K = 1,4736
VTu
CVv = − CU *% Ap
K
10.000
CVv = − 3.951,28 * 0,65
1,4736
CVv = 1842
. ,63
En resumen, tenemos que el valor del terreno aplicando el método del valor en verde es de ¢1.842,63 por cada
metro cuadrado.
Es importante aclarar que este método puede ser empleado como un criterio más determinar el valor, ya que se
puede usar también el método comparativo .
La evaluación del rendimiento es la valoración periódica del desempeño del funcionario en relación con las
pautas que se establecen en este manual.
El propósito fundamental de esta evaluación es maximizar la producción organizacional en una forma acorde con
el grado de dificultad y la ubicación de los bienes a valorar. Para ello es necesario tipificar las solicitudes por
complejidad, ubicación, calidad de la investigación y tipo de informe, asignando un puntaje a cada uno de estos
elementos, para, de acuerdo con ello, establecer las pautas de rendimiento por puntaje. Asimismo, es necesario
que la asignación del trabajo vaya acorde con el grado académico y la experiencia del tasador.
Queda a criterio del jefe inmediato la clasificación y puntuación a asignar a cada solicitud; labor que debe realizar
en el momento en que se haga el cronograma de actividades indicado en el punto 7 supervisión
TIPO I 1A2
TIPO II 3A4
TIPO III 5A7
TIPO IV 8 A 15
TIPO V + DE 15
El jefe de departamento o sección podrá, cuando lo estime conveniente, verificar la puntuación asignada a cada
expediente.
Tipo I Son aquellas solicitudes en donde los recursos de viáticos, transporte, trabajo de oficina, campo e
investigación son normales y cuyo estudio no demanda más de dos días de trabajo.
Tipo II Son aquellas solicitudes que demandan más tiempo que el tipo anterior, en el cual se necesita intensificar
la investigación e incrementar su trabajo tanto de campo como de oficina, sin sobrepasar 5 días consecutivos de
trabajo.
Tipo III Son aquellos casos que ameritan mayor tiempo de desplazamiento, una investigación más minuciosa, o
un intenso trabajo de campo y oficina, así como contar con gran experiencia en el tipo de trabajo asignado que los
tipos anteriores y cuya labor de campo y oficina demandan hasta 10 días consecutivos de trabajo.
Tipo IV Son solicitudes que presentan mayor dificultad o complejidad que el tipo anterior. En este caso, se
requiere de gran experiencia; demanda, además, mucho tiempo para la investigación y análisis de la
información, así como mayor trabajo de oficina y campo.
Tipo V Son aquellas solicitudes que presentan mayor complejidad que todos los tipos anteriores y se salen de lo
usual en cuanto al trabajo de oficina y campo. Estas solicitudes pueden requerir de varias inspecciones de campo,
así como de gran investigación; su duración es superior a los 20 días de trabajo.
Queda a criterio del jefe la clasificación y la puntuación, de manera tal que pueden asignarse hasta medios
puntos (ejemplo 3.5p.)
Esta clase de control es con el fin de incentivar y hacer más equitativa la asignación de los avalúos.
Cuando el jefe entrega los documentos del expediente al perito para la realización del avalúo, valora
inicialmente el tipo de solicitud; asignando en forma preliminar un puntaje, el cual se ratifica o corrige a la hora
del informe final, con la revisión del avalúo por el jefe de unidad.
Para la asignación de los avalúos, los tipos I, II y III, a criterio del jefe inmediato, los podrá realizar cualquier
perito ( Profesional Tributario Licenciado I, II, III, IV y V, y Profesional Tributario Bachiller 1,2 y3); mientras
que los tipos III, IV y V los deben realizar los Profesionales Tributarios Licenciados .
1.1. Estos lineamientos tienen por objeto ilustrar a los avaluadores rurales en los
aspectos normativos más relevantes a considerar en sus estudios avalúa torios
rurales, y tienen por objeto:
3. Definiciones
a) Pozos
b) Canales
c) Jagueyes o Aguadas
d) Presas
e) Sistemas subterráneos de distribución de agua.
3.3.2 Comunicaciones:
a) Asientos y Caminos
b) Líneas de electricidad
c) Líneas telefónicas.
a) Vaqueras
b) Corrales
c) Casas
d) Mangas
e) Cercas
f) Bebedores y comederos
g) Silos
h) Otros
Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su
valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se
valúan por separado se utiliza el método de costo de reposición.
1.9. Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre localizado
fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o jurídica,
que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola, pecuaria o
agroindustrial, sea a través de dependencias públicas, empresas u organismos del
sector público o de la iniciativa privada.
1.10. Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la
“Ley de Tierras y Desarrollo Agrícola” y está amparada con títulos legalmente
expedidos.
Empresa rural - Actividad de persona natural o jurídica, pública o privada, que
explota económica y racionalmente un inmueble rural.
4.1 Inmueble.
4.1.1. Patrimonio familiar,
4.1.2. Pequeña propiedad,
4.1.3. Parcela,
4.1.4. Parcela Comunal,
4.1.5. Sociedades Cooperativas,
4.1.6. Empresa rural.
4.2. Componentes:
4.2.1. Tierras:
4.2.2. Mejoras:
a) Construcciones:
- edificios
- canales, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno
- instalaciones
b) Cultivos:
- semi-permanentes
- anuales
- ciclo corto
a) Deforestación
b) Protección (cercas)
c) Corrección (Nivelación, curvas nivel)
d) Mantenimiento (Control malezas, fertilización)
e) Sistematización
4.2.4. Equipos:
a) Forestales
b) Hídricos
c) Minerales
4.3. Rentas:
4.4. Derechos
a) Servidumbres,
b) Usufructos,
c) Concesiones,
d) Comodatos,
e) Derechos sucesorios,
f) Derechos de posesión,
g) Otros.
1.1. Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos, como los
indirectos.
7. Precisión Requerida
8.1.1 Supuestos.
Los requisitos que se señalan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.2. deben preceder al
proceso de valuación.
8.2.1 Inspección
Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al que
pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos referentes a
los supuestos y deberá suministrar:
b) infraestructura existente:
d) potencial de utilización:
e) clasificación de la región:
a) denominación;
b) situación geográfica, legal y económica;
c) uso actual o potencial del inmueble;
d) ubicación y localización;
8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los criterios
establecidos.
9.1 Inmuebles
9.2 Componentes.
9.2.1 Tierras
Para la valuación de tierras sin vegetación, cultivadas o utilizadas, se
emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos indirectos
deberá respetar las condicionantes impuestas anteriormente
9.2.2 Bienhechurías
9.2.4 Equipos
9.3 Cosechas
9.4 Derechos
9.4.1 Servidumbres
9.4.2 Usufructos
10.2.1. Solicitante
10.2.2. Propietario
10.2.5. Inspección
10.2.10. Conclusiones.
10.2.12. Firmas
10.2.13. Certificación
10.2.14. Anexos
1. Introducción
Dependiendo de que disciplina los estudie, los bienes a que hemos de referirnos en
este trabajo se clasifican como inmateriales, incorpóreos, incorporales o intangibles.
Aceptaremos que se trata en esencia de derechos, no de bienes materiales o con sustancia
corporal. Puede decirse que en el contexto que los tratamos son activos de dos dimensiones
que por su propia naturaleza carecen de existencia y presencia física. Pero, en efecto son
bienes, para las empresas y también para las personas físicas, implican la esperanza de
beneficios por su posesión. Esos beneficios esperados representan, en el lenguaje de la
valuación, un valor económico y por tanto el estudio de ese tipo de bienes interesa al
profesional de la valuación y su valoración constituye un problema más que se le plantea.
2. Definición
Para centrar el tema es necesario definir el concepto que nos ocupa. Ya dijimos que se
denomina de diferente manera según lo trate el Derecho, las disciplinas contables o la
Economía.
Toda vez que la Academia establece que intangible es aquello que “no se puede o no
se debe tocar, y aún a pesar de que la profesión contable emplea de manera casi universal en
el mundo de habla hispana ese término, en este trabajo se ha preferido el empleo de los
vocablos usuales en el Derecho y la Economía, por considerar que lo que no se debe tocar, por
su naturaleza misma no es susceptible de apropiación y menos aún de valoración. Quede
claro, sin embargo, que cuanto aquí se diga sobre valuación de bienes o activos incorpóreos,
incorporales o inmateriales, es aplicable a lo que los contadores –y también muchos colegas
valuadores – llaman intangibles.
3. Categorías
En términos también muy amplios es común agrupar los activos intangibles para
efectos de identificación y clasificación, generalmente contable. Los grupos son mas o menos
los siguientes:
No viene al caso entrar en la discusión, aún que sea preliminar de los enfoques
clásicos al valor, toda vez que en este medio son ampliamente conocidos. Lo importante ahora
será ocuparnos de la descripción de métodos específicos dentro de cada uno de ellos, para
concluir con algunas advertencias que el Valuador debe tener presentes al llegar a la síntesis y
conclusión de valor.
Los factores que deben considerarse en la selección de los activos inmateriales para
comparación sujetos a operaciones reales de venta o concesión son:
Dada la naturaleza de los activos de que se trata, su valuación por este enfoque
generalmente es difícil. Primeramente porque es poco común la venta individual de activos
incorporales discretos. Esto es, generalmente se venden como parte de un conjunto o
ensamble de activos mercantiles generadores de ingresos, corpóreos e incorpóreos. Un
segundo factor es que aún más que en el caso de bienes raíces y activos corpóreos, las partes
suelen ser muy herméticas en cuanto a los números generados en este tipo de operaciones.
De manera muy concreta citamos los siguientes dentro del sector inmobiliario:
contratos de arrendamiento, contratos fiduciarios, derechos de posesión, derechos aéreos y
derechos de agua, concesiones mineras, servidumbres, derechos de uso de suelo. Todos ellos
pueden, de hecho y de derecho venderse sin necesidad de que se transfiera la propiedad de
otros activos y en particular la de los bienes inmuebles que subyacen esos derechos.
Otros tipos de activos inmateriales que pueden tener mercado activo los encontraremos
en un futuro próximo en los puertos aéreos ya operados por empresas particulares. Entre ellos
están los derechos de aterrizaje (en el argot se les llama “slots”). De manera similar los
derechos de puerto en las terminales de cruceros. También, sin que hasta hoy sea frecuente,
las rutas aéreas y de otro tipo de transporte están en esta categoría.
Este enfoque proporciona un marco sistemático para estimar el valor de una activo
incorpóreo con base en la capitalización del ingreso o en el valor presente del “ingreso
económico” futuro que habrá de derivarse del uso, dominio, licencia o renta de ese activo
inmaterial.
Las formas alternas de llevar a cabo el procedimiento de capitalización son, entre otras:
• El costo de oportunidad del capital. (v. g., el rendimiento esperado sobre inversiones
alternas)
• El valor del dinero en el tiempo (que incluirá la consideración de una tasa real de
rendimiento y la tasa de inflación esperada a lo largo del horizonte de tiempo de la
inversión).
• El periodo de la inversión (tomando en cuenta también la vida útil remanente esperada
del activo intangible en cuestión)
• El riesgo de la inversión.
a) Incrementos a la renta.
b) Reducción de costos.
Así como hay activos de este orden que se prestan fácilmente al análisis mediante el
enfoque de mercado, los hay que cómodamente se estudian por el enfoque de capitalización.
Los activos relacionados con contratos o con clientes, como arrendamientos favorables,
contratos de suministro favorables, contratos laborales favorables, relaciones de clientes y
contratos con clientes son susceptibles de análisis en atención al ingreso. De igual manera,
aquellos activos que guardan relación con la tecnología, la ingeniería y la comercialización o
mercadeo, son viables candidatos para la aplicación del enfoque de ingreso. Entre estos
activos contamos patentes, tecnología o procesos propios, marcas registradas, derechos de
autor y demás.
El costo nuevo del activo inmaterial en cuestión se ajusta por pérdidas en valor
económico debidas a las siguientes causas:
Queda implícito que el costo de reproducción del activo involucra todas las deficiencias,
sobre adecuaciones y obsolescencia que existen en el activo inmaterial en cuestión. Muchas de
estas condiciones y características son inherentes al activo que se estudia y por lo tanto, son
irremediables.
Hay cuatro elementos que deben considerarse en el análisis con respecto tanto a los
costos de reproducción como a los de reposición:
Como en los otros enfoques, hay bienes inmateriales que se prestan de manera
especial a la aplicación de éste. Estos activos incorpóreos por lo general se usan – o
consumen – en la generación de ingresos para pequeños negocios o despachos profesionales.
Pueden citarse como ejemplos de activos inmateriales para los que puede aplicarse el enfoque
de costo, los programas de cómputo (software), así como las bases de datos automatizadas,
dibujos y documentación técnica, planos y dibujos de ingeniería, bitácoras de laboratorio,
bibliotecas técnicas, formulaciones químicas, recetas para comidas y otros productos, y demás.
1. Vida legal (o protección) remanente (v. g., el término que resta a la protección de
la marca registrada).
2. Vida contractual restante ( v. g., término que resta a un arrendamiento)
3. Vida judicial o reglamentaria (v. g., determinada por un fallo judicial, como sucede
en algunos casos con los derechos propietarios sobre “software”).
4. Vida física remanente (v. g., algunos activos incorpóreos se desgastan con el uso,
puede ser el caso de planos)
5. Vida funcional remanente (v. g., el paso del tiempo puede hacer que el activo deje
de ser funcional, como sucede con algunos elementos o formulaciones químicas).
6. Vida tecnológica remanente (v. g., el periodo que resta para que la tecnología
actual pase a ser obsoleta, válido para patentes, procesos propios, etc.)
7. Vida económica remanente (v. g., periodo después del cual el activo ya no
generará ingresos, como sucede con los derechos de autor de un libro que ya no
se publica).
8. Vida actuarial analítica ( v. g., estimación de la vida remanente de un grupo de
activos atendiendo a la rotación o mortalidad de los elementos que lo integran –
caso de listas o cuentas de clientes).
6. Resumen
El valuador debe tener un claro entendimiento del propósito del avalúo antes de iniciar
la tarea de valuar un activo incorpóreo. Es importante describir los términos de la encomienda y
especificar detalladamente:
La siguiente tabla puede ser útil en la toma de decisión de él o los enfoques apropiados
al caso concreto de valuación, tomando en cuenta la base de valor del correspondiente activo.
Lo ideal es que el valuador pueda llegar a una síntesis y conclusión de valor habiendo
aplicado dos o más enfoques de valuación. En su síntesis y conclusión, el valuador ponderará
los resultados de los diversos enfoques de valuación basándose en el grado de confianza de la
aplicabilidad y validez de cada enfoque con relación al activo incorpóreo que se estudia.
7. Caso práctico
Los activos de esta naturaleza para cuya valuación es viable que sea llamado
cualquiera de nosotros hoy serían del tipo de: a) costos de investigación y desarrollo; b)
concesiones, patentes, licencias, copyrights, derechos de autor, marcas de fábrica y otros
similares; c) reputación, favor público, fondo de comercio (goodwill) y pagos a cuenta de activos
incorpóreos.
En igual forma, la contabilidad usual de las entidades mercantiles de este país pocas
veces discrimina con claridad el costo, por una parte y por la otra la productividad que para ella
implican los activos intangibles de manera global y menos aún en forma discreta. Esto desde
luego es tanto más cierto conforme menor es la empresa. Y también es cierto que cuanto
menor es la empresa mayor suele ser el impacto que sobre el valor global llegan a tener
algunos de los activos incorpóreos. Considérese el caso de algunas empresas constructoras en
donde el principal activo es el nombre del socio fundador o, de hecho, el propio socio fundador.
Es él o su nombre y prestigio quien o lo que, logra que fluyan a la entidad los contratos que la
hacen fuerte y le generan utilidades y riqueza. Cosa similar sucede en muchos despachos o
empresas de servicios profesionales. ¿Qué sería del despacho Burgoa y Asociados, sin el
Maestro Burgoa? O, dicho en otras palabras, ¿cuánto vale para esa empresa “Ignacio Burgoa?
¿Aparece ese concepto o partida en los libros? Lo más probable es que no. Pero de que
representa un componente importante del valor de la entidad, no cabe duda alguna.
En otras palabras, se debe llegar a definir el valor actual de las ganancias derivadas
únicamente del uso del elemento incorpóreo.
Atendiendo al caso práctico que nos ocupa, se sugiere la aplicación del siguiente
procedimiento, que se basa en la capitalización del ingreso que corresponde a las ganancias
derivadas únicamente del uso del elemento incorpóreo en estudio.
En donde:
Si partimos de las razones por las que una empresa cualquiera es capaz de registrar
en conjunto rendimiento positivo, encontramos que esto se debe a todos sus elementos
constitutivos:
a) instalaciones físicas,
b) administración,
c) procedimientos,
d) capital,
e) fuerza de trabajo,
f) derechos sobre patentes, marcas, etc.
En su investigación el Valuador encontrará, sin lugar a dudas, que los beneficios netos
que genera el negocio por sobre lo que se entiende para todo ese sector industrial un
rendimiento justo o los beneficios netos por encima de un interés justo, corresponden al
rendimiento que cabe atribuir a los bienes incorpóreos que, siendo parte de la inversión en la
empresa, se están valuando.
En donde:
RAn = rendimiento anual atribuido al activo que se valúa
RAm= rendimiento anual medio de la empresa
i = tasa de rendimiento justa
Ie = inversión en la empresa
RAni = rendimiento anual neto atribuible a otros activos incorpóreos determinados.
Explicando:
Los otros activos incorpóreos determinados son aquellos para los que puede estimarse
un rendimiento anual específico. Incluiríamos aquí contratos, patentes activas, secretos
industriales, etc.
VG= VS + Fc (3)
Es evidente que con la inclusión del fondo de comercio como elemento complementario
se incorpora al cálculo un componente indispensable en la valuación de empresas, que es el
reconocimiento del hecho que el valor total del conjunto es superior a la suma de los valores de
sus partes. El valor de la empresa en su conjunto será mayor que la suma de los activos
necesarios para desarrollar su actividad empresarial. Estamos hablando, obviamente de un
valor de capitalización y es claro que dos empresas con igual valor sustantivo o patrimonial
tienen valor de capitalización distinto si las expectativas de beneficio son diferentes. El fondo de
comercio (goodwill en la literatura sajona) recoge esta circunstancia. Hay que tener presente
que éste puede ser positivo o negativo atendiendo la organización de la empresa y la calidad
de su administración, entre otros factores.
RT = R1 + R2 (4)
Aceptando que tanto el valor sustantivo, como el fondo de comercio son funciones de
los respectivos rendimientos, tenemos:
VS = f (R1) (5)
Fc = f (R2 ) (6)
De donde resulta que el cálculo del fondo de comercio se logra aplicando la siguiente
expresión:
(7)
1. Duración ilimitada
Partiendo de (4).
RT = R1 + R2
Despejando R2 ,
R2 = RT - R1
R2 = RT - iVS
(8)
o lo que es lo mismo:
RT = VS * r1
luego
(10)
Si tomamos en cuenta la retribución del valor global en lugar de la retribución del valor
sustancial, el fondo de comercio se calcularía como:
FC = R – iVG
como
VG = VS + FC
Sustituyendo y despejando
FC = R – i(VS + FC)
FC (1 + i) = R – iVS
luego
(12)
9. Ejemplos de aplicación
9.2
Consideremos una empresa ubicada en el sector de comunicaciones cuyo valor
patrimonial determinado por análisis contable o mediante valuación es $ 7,000,000.00 y que ha
venido generando una renta o beneficio anual de $ 1,000,000.00, que espera mantener durante
los años venideros.
miles de pesos
2. Duración ilimitada y r = 2i :
miles de pesos
miles de pesos
miles de pesos
En resumen:
[8]
Definido como “...el valor de los recursos propios cuando el activo y, en su caso, el pasivo se valúan a
precios corrientes de mercado.” La expresión aritmética correspondiente es Vs = Ap - Pp, en donde, Vs:
valor sustantivo, Ap: activo valuado a precios de mercado y Pp: pasivo valuado a precios de mercado.
VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN
1. Valor de Mercado
1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por
un bien en el mercado suponiendo:
1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso
diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si
pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.
4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible
de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno
difiere substancialmente del valor para su uso actual, ésto deberá explicarlo
claramente el valuador en su informe de avalúo.
4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en
información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El
valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.
5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del
valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base
del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más
eficiente (uso mejor y más productivo).
5.2 El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y
mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente
viable y que resulta en el valor más alto.
5.3 Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los
supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor
de mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación
de tierra para desarrollar. La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual
o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y más productivo del
inmueble.
6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá
describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que
ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del
cliente.
7. Valor de Mercado para Venta Futura
“Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para
emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de
manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal
razón el Valuador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por
su cumplimiento.”