Anda di halaman 1dari 24

RENCANA ANGGARAN BIAYA

Dosen Pengampu:

WITA KRISTIANA, S.T., M.T.


NIP. 19770101 200801 2 037

Disusun oleh:

RIA DEBORA SITUMEANG


NIM. 193030501107

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN


JURUSAN/PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS PALANGKARAYA
2020

1
Kata Pengantar

Dengan menyebut nama Tuhan yang Maha Esa, yang maha pengasih lagi Maha
Penyayang, penulis panjatkan puji dan syukur atas hadirat-Nya, sehingga saya dapat
menyelesaikan makalah Manajemen Proyek Konstrusi ini tepat pada waktunya. Makalah ini
dibuat untuk memenuhi tugas mata kuliah.
Saya berharap semoga makalah ini bisa menambah pengetahuan para pembaca. Saya
menyadari, makalah yang saya tulis ini masih jauh dari kata sempurna. sehingga saya sangat
mengharapkan kritik serta saran yang bersifat membangun demi terciptanya makalah ini
menjadi lebih baik lagi.

Palangka Raya, 27 Oktober 2020

Ria Debora Situmeang

2
Daftar Isi

BAB I. RENCANA ANGGARAN BIAYA

a. Pengertian rencana anggaran biaya………………………………………………. 4


b. Unsur-unsur yang terlibat dalam pembangunan………………………………….. 4
c. Hubungan kerja unsur-unsur dalam pelaksanaan pembangunan………………….6

BAB II. PERSIAPAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

a. Perencanaan bestek dan gambar bestek…………………………………………...8


b. Izin mendirikan bangunan………………………………………………………... 10
c. Pelelangan/tender………………………………………………………………….13
d. Kontrak…………………………………………………………………………… 22
e. Peraturan-peraturan pelaksanaan…………………………………………………. 23
f. Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)…………………………………………...24

BAB III. MENYUSUN RENCANA ANGGARAN BIAYA

a. Estimasi biaya konstruksi………………………………………………………… 28


b. Jenis estimasi biaya konstruksi……………………………………………………28
c. Permasalahan dalam estimasi konstruksi………………………………………… 31
d. Menghitung volume pekerjaan…………………………………………………… 31

DAFTAR ISI…………………………………………………………………………. 47

3
BAB I
RENCANA ANGGARAN BIAYA

a. Pengertian Rencana Anggaran Biaya


Rencana anggaran biaya merupakan perkiraan biaya yang nantinya akan digunakan
untuk pelaksanaan suatu kegiatan baik bisnis maupun proyek.  Dalam beberapa bisnis, proyek
atau event, perencanaan anggaran merupakan dokumen yang wajib ada untuk melihat besaran
biaya yang akan digunakan. Perencanaan perlu dilakukan untuk mengetahui biaya yang akan
dikeluarkan sehingga keuangan lebih terarah.

Pada pelaksanaan proyek misalnya, rencana anggaran biaya ini menjadi dasar apakah
kontraktor bisa memberikan penawaran atau tidak. Semakin menjanjikan rencana yang dibuat
maka kontraktor tentu akan semakin tertarik untuk memberikan penawarannya. Rencana
anggaran sudah meliputi tahap perencanaan, pemilihan material, dan berbagai pembiayaan
lainnya seperti upah pekerja dan biaya pengerjaan.

b. Unsur-unsur yang terlibat dalam pembangunan


1. Pemilik Proyek (owner)

Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki proyek atau
pekerjaan dan memberikanya kepada pihak lain yang mampu melaksanakanya sesuai dengan
perjanjian kontrak kerja untuk merealisasikan proyek, owner mempunyai kewajiban pokok
yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek.

Pemilik proyek apakah pemerintah, perusahaan, perseorangan, swasta, asing apabila


akan membangun proyek, ia akan memilih kontraktor yang mempunyai kemampuan untuk
melaksanakannya. Proses menyeleksi kontraktor yang dilakukan, biasanya diserahkan pada
ahlinya, yaitu dengan menunjuk konsultan.

2. Konsultan (engginer)
1.) Konsultan Perencana
Dalam tugasnya, konsultan sipil perencana adalah orang (baik perorangan atau badan
usaha)  yang ditunjuk sebagai pelaksana perencanaan pekerjaan proyek konstruksi. Tugasnya
antara lain adalah:

 Menggambar konsep atau rencana kerja untuk pelaksanaan konstruksi sebuah


bangunan;
 Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan;
 Menyusun RAB (Rancana Anggaran Biaya) konstruksi sipil;
 Menyusun RKS (Rencana Kerja dan Syarat) pelaksanaan bangunan sebagai pedoman
dilaksanakannya sebuah proyek;
 Melakukan perubahan desain bangunan apabila terjadi kejanggalan serta
penyimpangan dalam pelaksanaan pekerjaan di lapangan;
 Memberikan proyeksi keinginan atau gagasan pemilik ke dalam desain bangunan; dan
 Mempertanggungjawabkan desain yang telah dibuat sesuai dengan perhitungan
struktur apabila terjadi kegagalan konstruksi.

4
2.) Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas merupakan pihak yang ditunjuk untuk melaksanakan


pengawasan (dapat berupa badan usaha maupun perorangan). Untuk menjadi konsultan
pengawas, Beberapa peran yang mesti dikerjakan seorang kosultan pengawas di antaranya
adalah:

 Melaksanakan pengawasan secara rutin dalam pengerjaan sebuah proyek;


 Menerbitkan laporan persentasi pekerjaan proyek kepada pemilik proyek atau owner;
 Menyelenggarakan administrasi umum perihal pelaksanaan kontrak kerja;
 Mengoreksi serta memberikan persetujuan terait gambar atau desain yang diajukan
oleh kontraktor sebagai pedoman dalam pelaksaan pembanguna proyek konstruksi;
 Kontraktor pengawasan memiliki hak untuk memberikan saran juga pertimbangan
kepada owner maupun kepada kontraktor perihal proyek kerja;
 Memerhatikan waktu pelaksaan pekerjaan yang diajukan kontraktor supaya proyek
dapat dikerjakan sesuai dengan jadwal yang sudah direncanakan;
 Memilih serta memberikan persetujuan tentang tipe dan merk yang diusulkan oleh
kontraktor proyek namun masih terkait dengan pedoman pada kontrak kerjayang
sudah diepakati oleh berbagai pihak yang terlibat;
 Memeriksa hasil pengujian mutu terhadap pekerjaan sebuah proyek; dan

2.) Kontraktor
Memeriksa kuantitas rencana serta hasil pekerjaan dan pemeriksaannya
kepada project engineer (kontraktor) untuk proses pengajuan sertifikasi laporan kemajuan
proyek konstruksi. Kontraktor bersinonim dengan kata Pemborong. “Kontraktor” berasal dari
kata “kontrak” yang artinya surat perjanjian atau kesepakatan kontrak bisa juga berarti sewa,
sehingga kontraktor bisa disamakan dengan orang atau suatu badan hukum atau badan usaha
yang dikontrak atau disewa untuk menjalankan proyek pekerjaan berdasarkan isi kontrak
yang dimenangkannya dari pihak pemilik proyek yang merupakan instansi/lembaga
pemerintahan, badan hukum, badan usaha, atau perorangan yang telah melakukan
penunjukan secara resmi berikut aturan-aturan penunjukan dan target proyek ataupun
order/pekerjaan yang dimaksud tertuang dalam kontrak yang disepakati antara pemilik
proyek (owner) dengan kontraktor pelaksana. Wilayah bidang usaha kontraktor sebenarnya
sangat luas dan setiap kontraktor memiliki fokus usaha dan spesialisasi di bidangnya masing-
masing, misalnya:

1. Kontraktor bangunan penyedia jasa pelaksana kontruksi


2. Kontraktor bidang jasa pengadaan tenaga kerja
3. Kontraktor bidang pertahanan dan militer
4. Dan lain-lain
c. Hubungan kerja unsur-unsur dalam pelaksanaan pembangunan
- Hubungan antara Konsultan Perencana dengan Pemilik Proyek
Ikatan berdasarkan kontrak, konsultan memberikan layanan konsultasi dimana produk
yang dihasilkan berupa gambar – gambar rencana dan peraturan serta syarat – syarat,
sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan oleh
konsultan.
- Hubungan Kontraktor dengan Pemilik Proyek

5
Ikatan berdasarkan kontrak, kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek yang telah dituangkan
kedalam gambar rencana dan peraturan serta syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan pemilik
proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor.
- Hubungan Konsultan Pengawas dengan Pemilik Proyek
Terikat ikatan kontrak dan hubungan fungsional. Pengawas menyampaikan
perubahan-perubahan yang terjadi berkaitan dengan pelaksanaan di
lapangan. Owner membayar atau mengurangi biaya perubahan.
- Hubungan Konsultan Perencana dengan Kontraktor
Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana
dan peraturan serta syarat – syarat, kemudian kontraktor harus merealisasikan menjadi sebuah
bangunan.
- Hubungan Konsultan Pengawas dengan Kontraktor
Terikat hubungan fungsional. Pengawas melakukan pengawasan selama pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan peraturan – peraturan yang telah disepakati. Kontraktor melaporkan
setiap hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan kendala – kendala secara teknis kepada
pengawas.
- Hubungan Konsultan Pengawas dengan Konsultan Perencana
Terikat hubungan fungsional. Perencana memberikan hasil desain serta
peraturan – peraturan pelaksanaan kepada pengawas. Pengawas melaporkan hasil pekerjaan
serta kendala – kendala teknis yang timbul di lapangan guna dicari perubahan.
- Hubungan Sub Kontraktor dengan Kontraktor
Sub Kontraktor hanya memiliki hubungan dengan kontraktor saja tanpa ada hubungan
dengan elemen – elemen dalam proyek selain kontraktor. Ikatan kontrak hanya terjadi dengan
Kontraktor. 

6
BAB II
PERSIAPAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

a. Perencanaan bestek dan gambar bestek


Bestek berasal dari bahasa Belanda yang artinya Peraturan dan syarat-syarat
pelaksanaan suatu pekerjaan bangunan atau proyek. Dalam arti luas, bestek adalah suatu
peraturan yang mengikat, yang diuraikan sedemikian rupa, terinci, cukup jelas dan mudah
dipahami.
 Bagian-bagian bestek terdiri dari :
1. Peraturan Umum.
2. Peraturan Administrasi.
3. Peraturan dan Teknis Pelaksanaan.
 Pengertian Gambar Bestek
Gambar bestek adalah gambar lanjutan dari uraian gambar pra rencana, serta gambar
detail dasar dengan skala yang lebih besar. Gambar bestek juga terdiri atas lampiran dari
uraian syarat-syarat (bestek) pekerjaan.
 Gambar bestek terdiri dari :
1. Gambar Situasi.
2. Gambar Denah.
3. Gambar Potongan.
4. Gambar Rencana Atap.
5. Gambar Detail Konstruksi.
6. Gambar Pelengkap.
Bestek dan gambar bestek merupakan kunci pokok (tolok ukur) baik dalam
menentukan kualitas dan scope of work maupun dalam menyusun RAB (Rencana Anggaran
Biaya) proyek.
Dengan adanya bestek dan gambar bestek, maka pemborong / kontraktor dapat
membayangkan bentuk dan macam bangunan yang diingini oleh Pemberi Tugas dan
bagaimana untuk melaksanakannya.
1. Gambar Situasi
Gambar situasi adalah suatu gambar teknik yang melukiskan letak atau posisi bangunan
pada arah daerah yang akan dibangun, lengkap memperlihatkan rencana halaman, pagar,
jalan masuk dan saluran pembuangan air serta sempadan.Gambar situasi biasanya digambar
dalam skala 1:200 atau 1:500.
2. Gambar Denah
Gambar denah adalah gambar suatu yang melukiskan tampak atas dari suatu bangunan
setelah dipotong setinggi ±1m dari permukaan lantai. Dari gambar denah akan terlihat
bentuk, batas, ukuran serta perlengkapan ruangan yang sifatnya permanen dan ada didalam
bangunan tersebut. Karena dipotong ±1m dari permukaan lantai, maka lebar pintu/jendela
akan terlihat dengan jelas, sedangkan bouvenlight dan bentuk atap tergambar dengan garis

7
strip-strip. Pada gambar denah dicantumkan/diperlihatkan daerah pemotongan sebagai
pedoman pembuatan gambar potongan.
3. Gambar Potongan 
Gambar potongan adalah gambar yang bertujuan memperlihatkan keadaan serta bentuk
konstruksi dari suatu bangunan sekaligus memperjelas ukurannya, mulai dari lantai, dasar
pondasi, posisi serta elevasi pintu/jendela, ketinggian balok keliling, ketinggian bubungan
atap dan lain-lain. Gambar potongan terdiri dari gambar potongan memanjang dan gambar
potongan melintang. Penentuan gambar potongan diambil pada bagian yang membutuhkan
kejelasan suatu konstruksi bangunan. Skala yang digunakan untuk menggambar gambar
potongan adalah 1:100
4. Gambar Rencana Atap
Gambar struktur adalah suatu gambar teknik berupa gambar rangka suatu konstruksi,
seperti rangka beton, atap dan sebagainya. Tujuan gambar struktur, untuk memperjelas
bentuk dan letak konstruksi yang sudah diperlihatkan pada gambar potongan, yang bisa
membantu perencana dalam menghitung anggaran biaya bangunan dan membantu pelaksana
dalam mewujudkan fisik bangunan dilapangan. Gambar struktur harus dilengkapi dengan
informasi berupa nama serta ukuran yang lengkap dari konstruksi yang bersangkutan.
5. Gambar Detail
Gambar ini menjelaskan bagian-bagian (detail) yang penting dan sulit dari suatu
konstruksi (Misal: konstruksi kusen/pintu/jendela/kuda-kuda) atau bagian-bagian konstruksi
yang bersifat arsitektonis. Gambar penjelasan harus dilengkapi dengan ukuran dan nama
sehingga pelaksana dilapangan tidak menemukan kesulitan dalam mewujudkannya. Gambar
penjelasan biasanya digambar dengan skala 1:5 sampai 1:20 atau sesuai dengan kebutuhan.
6. Gambar Pelengkap 
Gambar tampak adalah suatu gambar teknik yang memperlihatkan bagaimana bentuk
luas suatu bangunan, penggambarannya menggunakan/mengikuti sistem proyeksi ortogonal,
dimana satu bidang proyeksi hanya akan memperlihatkan satu sisi bangunan tersebut. Suatu
gambar denah terdiri dari 4 gambar tampak yaitu: tampak muka, tampak samping kanan,
tampak samping kiri dan tampak belakang. Gambar tampak tidak perlu dilengkapi dengan
ukuran baik lebar, panjang maupun tinggi bangunan, tetapi harus digambar dengan semenarik
mungkin lengkap dengan dekorasi sesuai dengan perencanaannya. Gambar tampak disebut
juga gambar arsitektur, dan digambarkan dengan skala 1:100.
7. Shop Drawing 
Shop drawing atau gambar kerja adalah teknis lapangan yang dipakai untuk acuan
pelaksanaan suatu pekerjaan. Gambar-gambar ini bersifat detail, dari gambar,penjelasan
gambar,cop gambar,sampai ke keterangan dan notasi gambar. Shop drawing juga menjadi
pedoman pelaksana atau pemborong dalam melaksanakan pekerjaan suatu proyek.
b. Izin mendirikan bangunan
MB diatur dalam Undang Undang Nomor 34 Tahun 2001 tentang Pajak dan Retribusi
Daerah. Tujuan IMB adalah menciptakan tata letak bangunan yang teratur, nyaman, dan
sesuai peruntukan tanah. Dengan memiliki IMB pada sebuah bangunan, diharapkan tercipta
keserasian dan keseimbangan antara lingkungan dan bangunan. Jika sebuah bangunan tidak
dilengkapi IMB disebabkan kelalaian Anda, maka bisa terancam dibongkar oleh pemerintah
setempat.
Pengurusan IMB tak hanya untuk kepentingan membangun dan merenovasi rumah.
Mengurus IMB secara bertahap juga penting dipahami. Dengan mengetahui cara mengurus
IMB yang baik dan benar, akan membantu Anda melancarkan urusan proses pengajuan KPR
kepada bank yang dituju.

8
Berikut ini pemaparan cara mengurus IMB yang benar :
A. Mengurus IMB Bangunan/Rumah Baru
Syarat yang harus disiapkan untuk pengajuan pengurusan IMB bangunan rumah baru yaitu:
1. Syarat Administrasi.
a. Formulir Permohonan Izin IA untuk IMB rumah tinggal yang sudah diisi dan
ditandatangani di atas materai Rp6.000,-
b. Fotokopi bukti kepemilikan tanah.
Untuk surat tanah, perlu dilampirkan juga surat pernyataan bahwa tanah yang dikuasai
dan/atau  dimiliki tidak dalam sengketa.
c. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dari pemohon sebanyak satu lembar. Bagi
pemohon berbadan hukum dilampirkan akta pendirian usaha. Jika tidak diurus sendiri maka
wajib melampirkan surat kuasa kepada yang diwakilkan dengan dilengkapi fotokopi KTP.
d. Gambar konstruksi bangunan minimal tujuh set terdiri dari denah, tampak muka, samping,
belakang, dan rencana utilitas.
e. Surat pemberitahuan kepada tetangga sekitar yang ditembuskan kepada pengurus Rukun
Tetangga dan Rukun Warga dilampiri surat jaminan kesanggupan penanggulangan dampak.
(khusus untuk bangunan posisi berhimpit dengan batas persil).
f. Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru.
g. Surat perjanjian penggunaan lahan (jika tanah bukan milik pemohon IMB).
h. Formulir permohonan yang telah dilegalisir pihak kelurahan dan kecamatan tempat
bangunan akan didirikan.
i. Dilampiri Surat Perintah Kerja (SPK) apabila pembangunan dikerjakan dengan sistem
borongan.
j. Data hasil penyelidikan tanah bagi yang disyaratkan.
2. Syarat Teknis
a. Gambar rencana arsitektur (gambar denah, tampak, potongan, dan detail bangunan) dan
gambar rencana struktur (pondasi, kolom, balok, lantai, atap).
b. Rekomendasi teknis IPPL dan siteplan.
c. Perhitungan konstruksi bangunan yang dibuat oleh tenaga ahli bersertifikasi (SIPB) untuk
bangunan di atas dua lantai dan/atau bangunan konstruksi beton yang memiliki bentangan
lebih dari 10 meter.
d. Gambar bangunan terdahulu jika bermaksud mengubah bentuk atau memperluas bangunan.
Langkah selanjutnya jika semua dokumen seperti disebutkan di atas telah dilengkapi semua,
maka Anda bisa langsung mendatangi kantor Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BTSP) di
masing-masing wilayah. Lama waktu yang diperlukan untuk mengurus pembuatan IMB
berkisar antara 20-21 hari.
Jika rumah yang hendak dibangun berukuran di bawah 500 meter persegi, maka
pengurusannya bisa langsung ke loket Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) di kecamatan
tersebut. Langkah selanjutnya, Anda harus mengisi formulir pengajuan pengukuran tanah.

9
Sekitar satu minggu kemudian akan datang petugas pengukur tanah sekaligus
membuat gambar denah rumah Anda. Setelah itu, gambar denah yang sudah
berupa blueprint akan dijadikan dasar untuk pembuatan IMB. Terdapat perbedaan biaya cara
mengurus IMB tergantung kebijakan di setiap kota, kabupaten dan daerah.
B. Biaya Mengurus IMB
Perhitungan biaya mengurus IMB harus memperhatikan beberapa poin, yaitu:

1. Luas bangunan.
2. Indeks konstruksi.
3. Indeks fungsi (untuk membedakan fungsi bangunan, apakah untuk hunian, usaha atau
keagamaan).
4. Indeks lokasi.
5. Tarif dasar.

Untuk menghitung biaya IMB rumah bangunan baru, dapat menggunakan rumusan
sebagai berikut. Rumusnya yaitu tarif dasar masing-masing daerah dikalikan indeks fungsi,
indeks lokasi, indeks konstruksi, dan terakhir dikalikan luas bangunan. Sebagai gambaran,
tarif dasar pembuatan IMB saat ini minimal sekitar Rp2.500 per meter persegi untuk
bangunan pagar pembatas hingga Rp750.000 per meter persegi atau lebih untuk konstruksi
seperti menara.
Setelah memenuhi syarat administrasi untuk pengurusan IMB bangunan baru, Anda
bisa langsung mengajukan permohonan IMB kepada pemerintah daerah yang bersangkutan.
Lalu, setelah mengisi formulir permohonan IMB, Anda harus membayar biaya pengukuran
yang nilainya tidak sama di tiap daerah.
Selanjutnya Surat Izin Pengukuran (SIP) biasanya diterbitkan dalam waktu satu
minggu sejak kita mengajukan permohonan. Jika Izin Pengukuran (IP) sudah diterbitkan
maka proses pengukuran sudah boleh dilakukan. Anda bisa meminta persetujuan atas gambar
konstruksi bangunan usai proses pengukuran dilakukan. Jika gambar konstruksi bangunan
disetujui, gambar tersebut dapat dijadikan blueprint untuk acuan pembangunan.
Kemudian jika sudah diterbitkan Izin Pembangunan (IP), maka Anda sudah boleh
mulai melakukan proses pembangunan sambil menunggu terbitnya IMB sekitar 20-21 hari
kerja. IMB memiliki masa berlaku selama satu tahun.
Bentuk fisik IMB terdiri dari beberapa lembar surat atau bahkan cukup satu lembar.
Di dalamnya tertera informasi atau pernyataan yang menyebutkan turunnya izin mendirikan
bangunan dari pemerintah setempat kepada pemohon IMB. Di dalam surat IMB akan dicatat
informasi lengkap pemohon, luas bangunan beserta batas-batasnya, dan juga status tanah
yang dijadikan obyek IMB. Kemudian, pihak pemerintah sebagai pemberi izin akan
menyertakan informasi mengenai bangunan yang akan dibangun seperti spesifikasi lengkap
dan alamatnya.
Jika IMB sudah terbit, Anda dapat mengajukan permohonan Izin Penggunaan
Bangunan (IPB) atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berlaku 10 tahun untuk rumah tinggal dan
5 tahun untuk non-rumah tinggal.  
c. Pelelangan/tender

10
Pelelangan atau tender adalah suatu proses kegiatan penawaran pekerjaan yang
ditawarkan oleh pemilik proyek (owner) kepada rekanan (kontraktor), yang bertujuan untuk
memilih salah satu pelaksana pekerjaan yang memenuhi syarat.

Pelelangan dapat didefinisikan sebagai serangkaian kegiatan untuk menyediakan


barang/jasa dengan cara menciptakan persaingan yang sehat diantara penyedian barang/jasa
yang setara dan memenuhi syarat, berdasarkan metode dan tata cara tertentu yang telah
ditetapkan dan diikuti oleh pihak-pihak yang terkait secara taat sehingga terpilih penyedia
terbaik.

Prinsip Dasar Pelelangan


Dalam tender terdapat dua pihak terkait, yaitu :
1)  Pihak Owner sebagai pihak yang melelangkan.
2)  Kontraktor sebagai pihak yang mengikuti pelelangan atau tender.
Proses pengadaan perusahan jasa konstruksi ini diatur oleh keputusan presiden terutama
digunakan dilingkungan proyek pemerintah. Prinsip dasar pelelangan diharuskan diantaranya:
1)  Efisiensi
Pengadaan barang/jasa harus diusahakan dengan menggunakan dana dan daya yang terbatas
untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dalam waktu sesingkat – singkatnya dan dapat
dipertanggung jawabkan.
2)  Efektif
Pengadaan barang/jasa harus sesuai dengan kebutuhan yang telah ditetapkan dan dapat
memberikan manfaat yang sebesar – besarnya sesuai sasaran yang ditetapkan.
3)  Terbuka dan Bersaing
Pengadaan barang/jasa harus terbuka bagi penyedia barang/jasa yang memenuhi persyaratan
dan dialakukan melalui persaingan yang sehat di antara penyedia barang/jasa yang setara dan
memenuhi syarat/kriteria tertentu berdasarkan ketentuan dan prosedur yang jelas dan
transparan.
4)  Transparan
Berarti semua ketentuan dan informasi mengenai pengadaan barang/jasa termasuk syarat
teknis administrasi pengadaan, tata cara evaluasi, hasil evaluasi, penetapan calon penyedia
barang/jasa, sifatnya terbuka bagi peserta penyedia barang/jasa yang berminat serta bagi
masyarakat luas dan umumnya. 
5)  Adil/Tidak Diskriminatif
berarti memberikan perlakuan yang sama bagi calon penyedia barang/jasa yang tidak
mengarah untuk memberi keuntungan kepda pihak tertentu, dengan cara atau alasan apapun.
6)  Akuntabel
Berarti harus mencapai sasaran baik fisik, keuangan maupun manfaat bagi kelancaran
pelaksanaan tugas umum pemerintah dan pelayanan masyarakat sesuai prinsip – prinsip serta
ketentuan yang berlaku dalam pengadaan barang/jasa. Pemilihan penyedi barang/jasa
pemborong/jasa lainnya pada prinsipnya dilakukan melalui metode pelelangan umum.
Cara Pelelangan
Pelelangan berdasarkan keputusan Presiden No.54 Tahun 2010, dibagi menjadi beberapa
cara, antara lain:
1)  Pelelangan Umum
11
Pelelangan Umum adalah metode pemilihan Penyedia Barang atau Pekerjaan Konstruksi atau
Jasa Lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia Barang atau
Pekerjaan Konstruksi atau Jasa Lainnya yang memenuhi syarat.
2)  Pelelangan Terbatas
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk Pekerjaan
Konstruksi dengan jumlah Penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk
pekerjaan yang kompleks.
3)  Pelelangan Sederhana
Pelelangan Sederhana adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya untuk
pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp. 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
4)  Pemilihan Langsung
Pemilihan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk
pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp. 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
5)  Penunjukan Langsung
Penunjukan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan cara menunjuk
langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa.
6)  Pengadaan langsung
Pengadaan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Barang atau Jasa langsung kepada
Penyedia Barang atau Jasa, tanpa melalui pelelangan atau Seleksi atau Penunjukan Langsung.
Pengadaan langsung dapat dilakukan bertahap terhadap Penyedia Barang atau Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya yang bernilai paling tinggi Rp. 200.000.000,00 (dua ratus juta
rupiah), dengan ketentuan sebagai berikut:
Adapun prosedur pelelangan yaitu:
a) Pengumuman dari pemberi tugas pada rekanan untuk ikut prakualifikasi. Pengumuman
tersebut berisi antara lain nama, lokasi dan jenis proyek serta jadwal prakualifikasi
melalui surat kabar nasional atau di tempat-tempat penting yang biasa diketahui khalayak
ramai.
b)  Perusahaan yang berminat mendaftarkan diri dan melakukan permohonan untuk
mendapatkan dokumen prakualifikasi yang berisi antara lain struktur organisasi rekanan,
pengalaman, sarana yang dimiliki, keadaan keuangan dan lain-lain.
c)   Bila dokumen prakualifikasi sudah diisi oleh rekanan dan dikembalikan pada pemberi tugas,
kemudian dianalisis oleh pemberi tugas dan ditentukan rekanan yang lulus prakualifikasi dan
diadakan pengumuman pada rekanan yang lulus prakualifikasi.
d)  Perusahaan yang dinyatakan lulus pada proses prakualifikasi memberikan Berita Acara
Penjelasan Pekerjaan (Anwijzing) yang berisi surat undangan lelang, syarat-syarat mengikuti
pelelangan, syarat-syarat umum kontrak, spesifikasi, jadwal, informasi tambahan, gambar-
gambar rencana, daftar volume pekerjaan, daftar isian tender dan lain-lain.
e)   Penjelasan pekerjaan berupa rapat penjelasan dan peninjauan lapangan.
f)   Pemasukan penawaran diikuti pelelangan pada hari dan jam yang telah ditetapkan.
g)   Evaluasi atas penawaran yang dimasukan oleh penawar dan keputusan atas penawar yang
paling meyakinkan keputusan tersebut diumumkan ke seluruh penawar yang turut serta dalam
proses pelelangan.
h)   Setelah didapat satu pemenang tersebut diberikan Surat Perintah Kerja (SPK) dan Surat
Pelaksanaan Lapangan (SPL).
7)  Swakelola

12
Pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan awasi sendiri dengan
menggunakan tenaga sendiri, alat sendiri atau upah borong tenaga. Swakelola dapat
dilakasanakan oleh pangguna barang/jasa, instansi pemerintah, kelompok
masyarakat/lembaga swadaya masyarakat penerima hibah. Jenis pekerjaan yang
memungkinkan dilaksanakan secara swakelola diantaranya adalah:
a)  Pekerjaan yang bertujuan meningkatkan kemampuan teknis sumber daya manusia instansi
pemerintah yang bersangkutan.
b)   Pekerjaan yang bersifat rahasia bagi instansi pengguna barang atau jasa yang bersangkutan.
c)  Pekerjaan untuk proyek percontohan yang bersifat khusus untuk pengembangan
teknologi/metoda kerja yang belum dapat dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.  
Paket lelang jasa konstruksi terdiri dari dokumen lelang dan rancangan kontrak, yang dirinci
sebagai berikut:
a)   Surat Undangan untuk Mengikuti Lelang disurat ini dijelaskan pula jadwal kapan jawaban
harus diterima, kemungkinan kunjungan ke lokasi proyek, dan lain – lain.
b)   Kerangka Acuan Penjelasan perihal latar belakang proyek, tujuan dan lingkup jasa
konstruksi, produk – produk yang harus dihasilkan, dan jangka waktu penyelenggaraan
konsultasi.
c)  Ringkasan kriteria Seleksi Dalam dokumen lelang diikutsertakan ringkasan kriteria seleksi
agar para peserta memahami aspek yang akan dianalisis berikut nilai atau bobotnya terhadap
butir–butir pokok.
d)  Format Proposal hal ini adalah serangkaian pertanyaan dan informasi yang disusun dalam
format tertentu. Jawaban dan tanggapan atas pertanyaan tersebut akan menjadi dasar
penilaian proposal yang diajukan peserta lelang
e)   Rancangan Kontrak Disamping dokumen – dokumen tersebut diatas, pada dokumen –
dokumen lelang dilampirkan pula rancangan kontrak yang nantinya akan ditandatangani oleh
pemenang lelang dan pemakai jasa konsultan. Di lampirkan rancangan kontrak dipaket lelang
dimaksudkan agar para peserta berkesempatan mempelajari pasal – pasalnya. Hal ini akan
banyak membantu memberikan masukan dalam rangka menyiapkan proposal. (Imam
Soeharto, studi kelayakan proyek industri, erlangga, hal 417).
Prosedur Dan Proses Pelelangan/Tender
Proses dan prosedur pelelangan dapat dijelaskan dengan diagram sebagai be-rikut:
Prakwalifikasi, Pengumuman, Pelelangan, Penjelasan, Pekerjaan, Pembukaan tender, Proses
evaluasi tender, Penetapan dan P aaqembukaan pemenang.
1)  Prakwalifikasi
Untuk mengidentifikasi kemampuan dan ruang lingkup pekerjaan, maka diperlukan
prakwalifikasi badan-badan/organisasi seperti konsultan perencana, pengawas maupun
pemborong.
Yang dimaksud dengan kemampuan dapat dijabarkan seperti: modal kerja, jumlah tenaga
ahli, jumlah peralatan, pengalaman kerja dan fasilitas kerja. Sedangkan ruang lingkup
pekerjaan meliputi bidang-bidang keahlian pekerjaan yg dikuasai oleh badan-badan tersebut.
2)  Pengumuman Lelang
Cara yang dipakai untuk mengumumkan pelelangan sebuah proyek biasanya memakai iklan
di media massa yang ditujukan kepada publik seperti misalnya lewat surat kabar, majalah
teknis profesi dan LPSE. Bila proyeknya bersifat internasional, maka iklannya dibuat dalam
bahasa inggris dan juga lewat bantuan kedutaan asing yang ada.

13
3)  Rapat Penjelasan Pekerjaan
Pertemuan ini diadakan untuk tatap muka antara para peminat pekerjaan/calon kontraktor
dengan pihak pemilik. Dalam hal ini pemilik diwakili oleh konsultan perencana. Biasanya
untuk proyek-proyek pemerintah rapat ini diselenggarakan oleh panitia pelelangan.
Pembicaraan berkisar kepada dua bidang yaitu bidang administratif dan bidang teknis proyek.
a)  Bidang Administratif
Pada bidang administratif dijelaskan akan persyaratan persyaratan yang tercantum dalam
dokumen tender seandainya terdapat hal hal yang masih meragukan misalnya tentang syarat-
syarat pelelangan, bentuk surat penawaran, referensi bank, NPWP dan lain-lain.
b)  Bidang Teknis
Pada bidang teknis proyek dijelaskan antara lain modifikasi baru atau ukuran ukuran gambar
yang tidak cocok dengan yang tertulis dalam spesifikasi teknis pelaksanaan, gambar-gambar
konstruksi yang sulit dimengerti/dibaca serta kesalahan-kesalahan tulis yang terjadi.
Hasil dari pertemuan ini dibuatkan Berita Acara Penjelasan (aanwijzing) dan ditanda tangani
oleh dua wakil dari calon peserta pekerjaan, tergantung dari peraturan pelelangan setempat.
Dokumen Berita Acara ini kemudian menjadi bagian yang mengikat sebagai dokumen tender
tambahan (addendum).
4)  Pembukaan Tender
Pada hari yang telah ditentukan, semua calon peserta membawa penawarannya dan
dimasukkan ke dalam kotak pelelangan yang telah disediakan dan dilakukan sebelum tender
dibuka.
Pada jam yang telah ditentukan dimana pemasukan surat-surat penawaran dinyatakan ditutup,
baru masing-masing amplop penawaran dibuka satu persatu dihadapan yang hadir.
Rekanan yang ikut dalam penawaran pekerjaan pemborongan ini diharuskan untuk
memberikan jaminan tender (Tender/Bid-Bond) kepada pemilik. Pada dasarnya jaminan ini
merupakan pernyataan bahwa mereka sungguh - sungguh dalam melakukan pekerjaan ini dan
bilamana mereka mengundurkan diri, maka jaminan tender tersebut akan masuk ke kantong
Pemilik. Besarnya jaminan berkisar 1 % - 3 % dari biaya total pek fisik proyek.
5)  Proyek Evaluasi Tender
Pada proyek-proyek yang besar, kadang-kadang terdapat data penawaran yang meragukan
dan umumnya calon kontraktor dimintai keterangan secara tertulis (clarification letters).
Jangka waktu evaluasi bisa memakan waktu beberapa hari atau lebih. Sistem evaluasi bisa
bermacam-macam caranya dan umumnya cara yang banyak dipakai yaitu dengan cara sistem
bobot/sistem skoring.
Masing masing aspek dari calon kontraktor diberi nilai misalnya: metode kerjanya, peralatan
yang dipakai, kwalifikasi personil yang akan dipakai, bonafiditas perusahaan, harga
penawarannya, kelengkapan administrasinya dan lain-lain. Calon kontraktor yang paling
banyak mengumpulkan angka biasanya yang ditunjuk sebagai calon pemenang.
6)  Penetapan Dan Penunjukan Pemenang
Untuk proyek-proyek pemerintah, berdasarkan hasil evaluasi diatas, maka Panitia pelelangan
menetapkan calon-calon pemenang yang diusulkan kepada instansi yang berwenang, yang
kemudian menetapkan pemenangnya.

14
Dari hasil keputusan pemenang tadi, panitia Pelelangan mengumumkan hasilnya. Bila tidak
ada sanggahan atau penolakan atau apabila semua sanggahan telah dijawab maka tugas
panitia Pelelangan telah selesai.
Calon peserta yang telah diputuskan untuk memenangkan tender ini oleh panitia evaluasi ke-
mudian diberitahu secara tertulis, dan sifat pemberitahuannya dapat terdiri dari dua hal yaitu:
-    Dengan memakai SPK (Surat Perintah Kerja).
-   Dengan memakai Surat Pemberitahuan (Let-ter of Award) yang isinya menjelaskan bahwa
calon kontraktor telah menang.
Penetapan Pemenang Lelang
Selesai membuat Berita Acara Hasil Pelelangan (BAHP), kemudian panitia lelang
mengadakan rapat untuk menentukan pemenang lelang. Panitia akan menentapkan calon
pemenang lelang yang dianggap akan memberikan keuntungan bagi negara, maksudnya:
a)  Calon pemenang lelang dianggap dapat memberikan keuntungan secara finansial pada negara
karena menawarkan harga pekerjaan yang berada di bawah pagu dana yang telah ditentukan.
b)  Calon pemenang lelang dianggap sebagai perusahan jasa konstruksi yang telah memiliki
pengalaman memadai untuk mengerjakan proyek dimaksud, memiliki reputasi baik (tidak
termasuk daftar hitam perusahan), memiliki kemampuan keuangan yang memadai, memiliki
peralatan yang lengkap dan sebagainya. (Suparyakir, Pelelangan Jasa Konstruksi, hal 20).
Pengumuman Pemenang 
Pokja ULP mengumumkan pemenang dan pemenang cadangan 1 dan 2 (apabila ada) kepada
masyarakat di website sebagaimana tercantum dalam LDP dan papan pengumuman resmi
yang memuat sekurang – kurangnya:
a)  Nama paket pekerjaan dan nilai total HPS
b)  Nama dan alamat penyedia
c)   Harga penawaran terkoreksi
d)  Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
e)  Hasil evaluasi pelelangan untuk seluruh peserta yang dievaluasi (Hendra Susanto & Hediana
Makmur, Auditing Proyek – Proyek Konstruksi, hal 60)
Sumber Hukum Pelelangan
Pelaksanaan pelelangan di Indonesia diatur oleh keputusan Presiden Republik
Indonesia tentang Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (Keppres tentang
Pelaksanaan APBN). Keppres yang mengatur pengadaan barang dan jasa telah beberapa kali
mengalami penyempurnaan, contohnya Keppres No.14 A Tahun 1980, tanggal 14 April 1980
di sempurnakan menjadi Keppres No. 18 Tahun 1981, tanggal 5 Mei 1981. Tahun anggaran
1984/1985 telah dikeluarkan Keppres No.29 Tahun 1984, tanggal 21 April 1984 sebagai
pengganti Keppres No.14 A Tahun 1980 dan Keppres No.18 Tahun 1981. Kemudian
disempurnakan kembali dengan keluarkannya Keppres No.16 Tahun 1994 dilanjutkan
Keppres No.6 Tahun 1999, Keppres No.18 Tahun 2000 dan terbaru Keppres No.80 Tahun
2003. Jika dilihat dari isi dan jiwanya, Keppres 18 Tahun 2000 telah menunjukan sikap
reformis yang sejak lama didambakan oleh kalangan industri kontruksi. Salah satunya adalah
masalah “kesetaraan” antara pengguna jasa dan penyedia jasa. Istilah “pemberi tugas” yang
bernuansa diskriminatif sudah tidak digunakan lagi dan selanjutnya disebut pengguna jasa,
sedangkan untuk konsultan/kontraktor digunakan istilah “penyedia jasa”.
Dalam salah satu ketentuannya, baik pengguna jasa maupun penyedia jasa dapat
terkena sanksi jika menyalahi ketentuannya sehingga tidak ada lagi istilah warga negara kelas

15
1,2 dan 3. Sikap reformis yang kedua adalah adanya peran yang besar bagi asosiasi
(perusahaan atau profesi) untuk melakukan sertifikasi perusahaan atau tenaga ahli yang
bergerak di bidangnya. (Wulfram I. Ervianto, manajemen Proyek Konstruksi, hal 52-53).
d. Kontrak
Imam Soehanto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses
dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan
seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan,
persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya
dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
Berdasarkan Pasal 1 UU No. 18/1999, disebutkan bahwa kontrak kerja
konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna
jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Pada dasarnya, kontrak
kerja konstruksi dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan konstruksi, yang
terdiri dari kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, untuk pekerjaan
pelaksanaan, dan untuk pekerjaan pengawasan.
e. Peraturan-peraturan pelaksanaan
PP 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 2 Tahun 2017 tentang Jasa
Konstruksi melaksanakan ketentuan Pasal 10, Pasal 18, Pasal 25, Pasal 42 ayat (6), Pasal 45,
Pasal 51, Pasal 65 ayat (5), Pasal 67 ayat (2), Pasal 82, Pasal 85 ayat (4), Pasal 88 ayat (7),
Pasal 102 dan pengaturan partisipasi masyarakat yang dilakukan oleh masyarakat jasa
konstruksi melalui forum jasa konstruksi sesuai dengan ketentuan Pasal 87 Undang-Undang
Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi mengamanatkan
dibentuknya Peraturan Pemerintah pelaksanaan Undang-Undang guna menindaklanjuti
ketentuan mengenai:

1. tanggung jawab dan kewenangan (Pasal 10);


2. jenis, sifat Klasifikasi, Layanan Usaha, perubahan atas Klasifikasi dan Layanan
Usaha, dan Usaha Rantai Pasok Sumber Daya Konstruksi (Pasal 18);
3. segmentasi pasar serta kriteria risiko, teknologi, dan biaya (Pasal 25);
4. kondisi tertentu untuk penunjukan langsung dan nilai tertentu saat pengadaan
langsung (Pasal 42 ayat (6));
5. pemilihan Penyedia Jasa dan penetapan Penyedia Jasa dalam hubungan kerja Jasa
Konstruksi (Pasal 45);
6. Kontrak Kerja Konstruksi (Pasal 51);
7. kewajiban dan pertanggungjawaban Penyedia Jasa atas Kegagalan Bangunan (Pasal
65 ayat (5));
8. pemberian ganti kerugian (Pasal 67 ayat (2);
9. pembinaan dan pengawasan (Pasal 82);
10. pengaduan, gugatan, dan upaya mendapatkan ganti kerugian atau kompensasi (Pasal
85 ayat (4));
11. penyelesaian sengketa (Pasal 88 ayat (7);
12. dan tata cara pengenaan sanksi administratif (Pasal 102).

Selain itu dalam rangka memperjelas ketentuan mengenai forum Jasa Konstruksi yang belum
diatur dalam Undang-Undang, Peraturan Pemerintah juga memuat pengaturan mengenai

16
mekanisme partisipasi masyarakat yang dilakukan oleh Masyarakat Jasa Konstruksi melalui
forum Jasa Konstruksi (Pasal 87).
f. Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
Dalam pengelolaan suatu proyek harus ada dokumen rencana kerja dan syarat-syarat
(RKS). RKS ini basanya diberikan bersamaan dengan gambar rencana yang semuanya
menjelaskan mengenai proyek yang akan dilaksanakan.

Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) adalah dokumen yang berisikan nama proyek
berikut penjelasaannya berupa jenis, besar dan lokasinya, serta tata cara pelaksanaan, syarat-
syarat pekerjaan, syarat mutu pekerjaan dan keterangan-keterangan lain yang hanya dapat
djelaskan dalam bentuk tulisan.

RKS menjadi syarat yang harus dipenuhi oleh penyedia jasa atau rekanan sehingga
dapat dimasukan ke dalam Standar Dokumen Pengadaan (SDP). RKS penting untuk direview
dan dipahami seawal mungkin oleh pihak penyedia demi kelancaran pelaksanaan proyek. Hal
ini untuk menghindari terjadi RKS tidak applicable terhadap kondisi aktual di lapangan.
Dokumen Rencana Kerja dan Syarat-Syarat (RKS) berupa instruksi kepada penyedia jasa
dengan ketentuan sebagai berikut:

1. RKS berisi instruksi atau pedoman yang diperlukan oleh penyedia jasa untuk
menyiapkan dokumen penawarannya sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan
oleh pengguna jasa.
2. RKS berisi mengenai hal-hal yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak, termasuk
hak, kewajiban, dan risiko dimuat dalam syarat-syarat umum kontrak. Oleh sebab itu,
penyedia jasa harus mempelajari dengan seksama untuk menghindari salah tafsir.
3. RKS berisikan mengenai data proyek dengan memuat ketentuan, informasi tambahan,
atau perubahan atas instruksi kepada penyedia jasa sesuai dengan kebutuhan paket
pekerjaan yang akan dikerjakan.
Syarat-Syarat yang Disampaikan dalam Dokumen RKS
1. Syarat Umum
Syarat Umum adalah persyaratan umum pekerjaan yang meliputi hal-hal umum seperti
administrasi pelaksanaan pekerjaan; antara lain menguraikan tentang jenis pekerjaan,
peraturan-peraturan atau kode kegiatan yang akan digunakan, lokasi, dan waktu pelaksanaan,
yang meliputi :
a. Syarat Umum
Berisikan sejumlah informasi yang meliputi keterangan mengenai pihak-pihak yang
terlibat dalam pekerjaan, yaitu pemberi tugas, konsultan, perencana, konsultan pengawas, dan
penyedia jasa. Termasuk di dalamnya dijelaskan mengenai hak dan kewajiban dari setiap
pihak tersebut. 
b.    Syarat Administrasi, meliputi :
Berisikan penjelasan mengenai tata cara proses administrasi yang harus dilakukan selama
pelaksanaan pekerjaan. Dalam peraturan administrasi dibedakan pula antara peraturan
administrasi keuangan dan teknis.
 Administrasi Keuangan mencakup hal-hal sebagai berikut : harga penawaran
termasuk didalamnya biaya pelelangan, ketentuan apabila terjadi pekerjaan tambah
kurang, besarnya jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan (tender bond,
performance bond), ketentuan denda yang disebabkan karena keterlambatan, kelalaian

17
pekerjaan, pemutusan kontrak dan pengaturan syarat-syarat pembayaran kepada
penyedia jasa, resiko akibat kenaikan harga upah dan bahan. 
 Administrasi Teknis memuat hal-hal sebagai berikut: ketentuan apabila terjadi
perselisihan beserta cara-cara penyelesaiannya, syarat-syarat penawaran, tata cara
pelaksanaan tender, kelengkapan surat penawaran, ketentuan penyampaian dokumen
penawaran, syarat peserta tender dan sangsi atau denda apabila terjadi pelanggaran.
Hal lain yang dijelaskan adalah peraturan penyelenggaraan, misalnya pembuatan
laporan kemajuan pekerjaan (progress), penyerahan pekerjaan dan pembuatan
schedule.
2. Syarat Teknis
Berisikan mengenai rincian syarat teknis setiap bagian item pekerjaan yang akan
dilaksanakan dimulai dari pekerjaan persiapan sampai finishing dengan menguraikan poin-
poin berikut ini:
 Jenis dan uraian pekerjaan yang harus dilaksanakan.
 Jenis dan mutu bahan yang digunakan.
3. Syarat Khusus
Berupa penjelasan lengkap atas persyaratan khusus bagi pekerjaan yang memerlukan
perhatian khusus terhadap pelaksanaan konstruksinya; antara lain menguraikan penjelasan
syarat teknis, uraian teknis pekerjaan (beton, pondasi, bekisting, pasangan, instalasi ME, air
bersih, dlsb).
Contoh Penyusunan Dokumen RKS

BAB Umum
Pada Bab ini biasanya berisi tentang hal-hal sebagai berikut :
1. Mengenai Pemberi Tugas / Pemilik Proyek.
2. Mengenai Perencanaan / Disain.
3. Mengenai Syarat Peserta Lelang.
4. Mengenai Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampaiannya.
BAB Administrasi
Pada Bab ini biasanya berisi tentang hal-hal sebagai berikut:
1. Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.
2. Tanggal Waktu Penyerahan.
3. Syarat Pembayaran.
4. Denda Atas Keterlambatan.
5. Besar Jaminan Penawaran.
6. Besar Jaminan Pelaksanaan.
BAB Teknis
Pada Bab ini biasanya berisi tentang hal-hal sebagai berikut:
1. Jenis dan Uraian Pekerjaan.
2. Jenis dan Mutu Bahan.
3. Cara Pelaksanaan Pekerjaan.
4. Merk Material / Bahan.

18
BAB III
MENYUSUN RENCANA ANGGARAN BIAYA

a. Estimasi biaya konstruksi


Estimasi biaya proyek konstruksi adalah perencanaan perkiraan biayaterhadap sumber
daya yang dibutuhkan dalam menyelesaikan suatu proyek. Dalam perkiraan biaya yang
dihasilkan jugamempertimbangkan penyebab variasi biaya proyek dengan tujuan
agar  proyek dapat dikelola dengan baik (PMI, 2000).
Estimasi biaya proyek konstruksi adalah perkiraan dari keseluruhan biayayang akan
dikeluarkan dalam pelaksanaan proyek konstruksiserta sumber daya apa saja yang diperlukan
untuk dapatmenyelesaikan proyek tersebut. Estimasi biaya dilakukan untuk mengurangi
ketidakpastian anggaran biaya, tingkat resiko yangmungkin terjadi secara efektifitas
pembiayaan guna mencapai harga penawaran yang kompetitif atau dapat bersaing
dalam proses pelelangan konstruksi (Yusuf, 2010).

b. Jenis estimasi biaya konstruksi

Jenis-Jenis Biaya Proyek

Setidaknya ada dua jenis pengelompokkan biaya dalam perhitungan estimasi biaya proyek,
konstruksi yaitu biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).

1. Biaya Langsung (Direct Cost)


Biaya langsung adalah semua biaya yang langsung berhubungan dengan pelaksanaan
pekerjaan proyek konstruksi di lapangan. Biaya langsung pada proyek konstruksi dapat
diperkirakan jumlahnya dengan cara menghitung volume pekerjaan dan biaya proyek
berdasarkan harga satuan pekerjaan. 

19
Biaya langsung sendiri bisa dikelompokkan dalam beberapa jenis, yaitu :
Biaya Material, yaitu semua biaya untuk pembelian bahan dan material yang dihitung
dengan analisis harga satuan. Dalam perhitungan biaya material ini harus diperhatikan
beberapa hal seperti bahan sisa, harga terbaik, harga loco atau franco, serta cara
pembayaran kepada supplier.
Biaya Upah Buruh, yaitu biaya untuk membayar upah atas pekerja yang diperhitungkan
terhadap satuan item mata pembayaran tertentu dan biasanya sudah memiliki standar harga
satuannya. Untuk perhitungan biaya upah buruh ini harus pula diperhatikan beberapa hal
seperti perbedaan antara upah harian atau borongan, kapasitas kerja, asal dari mana buruh
didatangkan, serta juga mempertimbangkan undang-undang perburuhan yang berlaku.
Biaya Peralatan atau Equipments, yaitu biaya terhadap peralatan untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi. Dalam perhitungan biaya ini pula perlu diperhatikan beberapa hal
seperti ongkos keluar masuk gudang, ongkos buruh pengopersi, dan biaya operasi jika
peralatan merupakan barang sewaan serta investasi, depresiasi, reparasi, pemeliharaan, dan
ongkos mobilisasi jika peralatan merupakan barang tidak disewa.

2. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)


Biaya tidak langsung (Indirect Cost) adalah semua biaya proyek yang tidak secara
langsung berhubungan dengan konstruksi di lapangan. Meskipun begitu, biaya tidak
langsung harus ada dan tidak bisa dilepaskan dari proyek yang tengah berjalan. Biaya
tidak langsung ini belum secara eksplisit dihitung pada tiap proyek konstruksi tetapi
perlu diperkirakan guna alokasi biaya di luar pekerjaan konstruksi.
Biaya-biaya yang termasuk dalam biaya tidak langsung adalah sebagai berikut :
Biaya tak terduga atau unexpected costs, merupakan biaya yang disiapkan untuk
kejadian-kejadian yang mungkin terjadi ataupun mungkin tidak terjadi. Sebagai contoh
adalah jika terjadi banjir di lokasi proyek, tentu akan ada biaya khusus untuk
mengatasinya. Biaya tak terduga sendiri umumnya diperkirakan antara 0,5 sampai 5%
dari biaya total proyek.
Hal-hal   yang termasuk dalam biaya tak terduga ini adalah :
 Akibat Kesalahan, seperti gambar kerja yang tidak lengkap atau kontraktor yang
salah dalam melakukan pekerjaan.
 Ketidakpastian Subjektif, artinya ada interpretasi yang subjektif terhadap sesuatu
seperti penggunaan bahan tertentu yang diartikan berbeda oleh pekerja.
 Ketidakpastian Objektif, artinya ada ketidakpastian akan perlu tidaknya suatu
pekerjaan karena ditentukan oleh objek diluar kemampuan manusia. Contohnya adalah
pemasangan sheet pile untuk pondasi yang ditentukan oleh tinggi rendahnya muka air
tanah.
 Variasi Efisiensi, yaitu ada tidaknya efisiensi dari sumber daya seperti buruh,
material, dan peralatan.
b. Keuntungan atau profit, yaitu semua hasil yang didapat dari pelaksanaan sebuah
proyek. Keuntungan ini tidak sama dengan gaji karena dalam keuntungan
terkandung usaha, keahlian, ditambah pula dengan adanya faktor risiko.
c. Biaya Overhead, yaitu biaya tambahan yang tidak terkait langsung dengan proses
berjalannya proyek tetapi harus tetap dimasukkan ke dalam anggaran layaknya biaya
lain agar proyek dapat berjalan dengan baik. Untuk lebih jelas mengenai biaya
Overhead ini, akan dijelaskan pada poin berikut.

20
Biaya Overhead pada Proyek

Biaya overhead masuk dalam salah satu unsur harga pokok produk konstruksi.
Biaya ini menjadi elemen biaya konstruksi yang terbilang relatif besar dan juga sulit
pengendaliannya serta tidak mudah dibebankan secara langsung kepada suatu hasil
produksi tertentu. Persentase untuk biaya overhead ini umumnya memiliki besaran
maksimal 15% dari total biaya proyek.
Biaya overhead pada proyek dapat dikelompokkan dalam 2 jenis biaya, yaitu:
1. Overhead di Lapangan, diantaranya adalah biaya personil lapangan, fasilitas
sementara seperti gudang, kantor lapangan, pagar, penerangan, transportasi, dan
komunikasi, biaya bank, izin bangunan, peralatan habis pakai, biaya untuk rapat
lapangan, biaya pengukuran, serta biaya kualitas kontrol.
2. Overhead Kantor, diantaranya sewa kantor dan fasilitasnya, gaji pegawai, izin
usaha, referensi bank, dan iuran anggota asosiasi.
Perhitungan biaya overhead sendiri bermanfaat untuk :

 Mengetahui rincian alokasi biaya yang ada dalam proyek,


 Menentukan harga dengan lebih tepat karena biaya overhead tetap harus dikeluarkan
tanpa terpengaruh kondisi produksi tinggi atau tidak,
 Mengawasi pengeluaran biaya dengan melihat apakah biaya overhead sesuai atau
tidak
c. Permasalahan dalam estimasi konstruksi
Pembengkakan Biaya
Dalam banyak hal, semakin besar ukurean proyek, maka semakin besar pula potensi terjadi
pembengkakan biaya. Berikut beberapa penyebab terjadinya pembengkakan biaya.
1. Informasi kurang akurat
Rendahnya akurasi perkiraan biaya dapat menyebabkan terjadinya pembengkakan
biaya karena perkiraan biaya ternyata jauh lebih rendah daripada kenyataannya. Demikian
juga, adanya ketidakpastian kondisi dapat membuat biaya pekerjaan membengkak. Misalnya
dalam memperkirakan harga ternyata harga yang diperkirakan lebih rendah dari harga yang
sesungguhnya. Akibatnya biaya membengkak.
2. Perubahan desain
Terjadinya perubahan desain yang diinginkan pelanggan dapat menyebabkan
pembengkakan biaya bila perubahan desain tersebut ternyata menyebabkan pengerjaan ulang
atau membutuhkan sumberdaya yang lebih banyak/ lebih mahal.
3. Faktor Sosial Ekonomi
Pemogokan buruh, tindakan konsumen, embargo, penurunan nilai mata uang dan
kelangkaan sumberdaya dapat menyebabkan pembengkaan harga. Misalnya, bila ternyata
terjadi ketidakstabilan ekonomi yang menyebabkan terjadinya kenaikan harga yang tinggi
sehingga jauh melampaui apa yang sudah diperkirakan, maka hal demikian menyebabkan
terjadinya pembengkakan biaya.
4. Jenis Kontrak Proyek
Kontrak dengan harga tetap mendorong kontraktor untuk berhati-hati dalam hal
pengendalian biaya. Namun, kontrak jenis reimbursement memberikan kelongggaran biaya
kepada kontraktoe. Hal ini dapat membuat kontraktor kurang hati-hati dalam mengendalikan
harga sehingga dapat berujung pada pembengkakan biaya.

21
d. Menghitung volume pekerjaan
Rumus Dan Cara Menghitung Volume Pekerjaan (RAB)
Pada perhitungan bangunan dan masing-masing jenis pekerjaan, cara perhitungan
volumenya berbeda tergantung bentuknya, tetapi rumus dasar yang digunkan tetaplah sama
yaitu menggunakan rumus matematika, seperti luas, keliling, dan volume. Untuk volume
satuan dihitung dengan buah atau unit yang terdiri dari rangkaian material yang sudah
menjadi satu kesatua, contohnya seperti panel listrik, meja dapur, atau meja cuci.
Pekerjaan Persiapan, Galian Dan Urugan
1)  Pembersihan Site atau Lokasi Tanah
Cara menghitung volume:
V=PxL
Keterangan:
V = Volume pembersihan lahan
P = Panjang lahan
L = Lebar lahan
2)  Pengukuran Dan Pemasangan Bouwplank
Cara menghitung volume untuk lokasi kosong:
V = (P + 2) x 2 + (L + 2) x 2
Cara menghitung volume untuk lokasi yang sekelilingnya terlah terbangun:
V = (P + L) x 2
Keterangan:
V = Volume bouwplank
P = Panjang bangunan
L = Lebar bangunan
3)  Galian Tanah Pondasi
Missal pondasi berukuran lebar tapak 80 cm, lebar atas 30 cm, tinggi 75 cm, dan panjang 48
cm. Cara menghitung volume pondasi bangunan adalah sebagai berikut:
VA = (a + b)/2 x h x p
Pondasi pagar berukuran lebar tapak 70 cm, lebar atas 30 cm, tinggi 60 cm, dan panjang 38,5
cm. Cara menghitung volume pondasi pagar adalah sebagai berikut:
VB = (a +b) x h/2 x p
Jumlah total galian tanah pondasi:
Vt = VA + VB
Keterangan:
Vt = Volume tanah galian total
VA = Volume pondasi bangunan
VB = Volume pondasi pagar
A = Lebar galian pondasi bagian bawah
B = Lebar galian pondasi bagian atas
H = Tinggi galian pondasi
P = Panjang galian pondasi
4)  Urugan Pasir Dan Tanah
-    Urugan pasir di bawah pondasi
Cara menghitung volume urugan pasir di bawah pondasi bangunan:
VA = h x b x p
Cara menghitung volume urugan pasir di bawah pondasi pagar:
VA = h x b x p

22
Jumlah total volume urugan pasir di bawah pondasi:
Vt = VA + VB
Keterangan:
Vt = Volume urugan pasir total
VA = Volume urugan pasir di bawah pondasi bangunan
VB = Volume urugan pasir dibawah pondasi pagar
H = tebal urugan
B = lebar urugan
P = Panjang pondasi
-    Urugan pasir dibawah lantai
Cara menghitung volume:
V = h x L
Keterangan:
V = Volume urugan pasir
L = Luas lantai (l xp)
H = tebal urugan pasir
L = lebar ruangan
P = panjang ruangan
-    Urugan tanah kembali ke sisi pondasi
Cara menghitung volume:
V = V galian tanah – (V pasangan batu kali + V urugan pasir dibawah pondasi)
-    Urugan tanah peninggian lantai
Missal penimggian lantai dianggap 40 cm dari tanah asli.
Cara menghitung volume:
V = (h x L) – St
Keterangan:
V = Volume urugan tanah
L = Luas ruangan (l xp)
L = lebar urugan
H = tebal urugan tanah
P = panjang ruangan
St = sisa volume urugan tanah pondasi

23
Daftar Pustaka

https://www.jogloabang.com/ekbis/pp-22-2020-peraturan-pelaksanaan-uu-2-2017-jasa-
konstruksi#:~:text=tentang%20Jasa%20Konstruksi.-,PP%2022%20Tahun
%202020%20tentang%20Peraturan%20Pelaksanaan%20UU%202%20Tahun,rangka
%20kegiatan%20usaha%20Jasa%20Konstruksi.

https://www.pengadaanbarang.co.id/2020/08/rencana-kerja-dan-syarat-syarat-
rks.html#:~:text=Rencana%20kerja%20dan%20syarat%2Dsyarat%20(RKS)%20adalah
%20dokumen%20yang,dapat%20djelaskan%20dalam%20bentuk%20tulisan.

https://www.scribd.com/presentation/137870600/Estimasi-Biaya-
Konstruksi#:~:text=Estimasi%20biaya%20proyek%20konstruksi%20adalah,baik%20(PMI
%2C%202000).

https://ukirama.com/blogs/jenis-jenis-biaya-dalam-proyek-yang-perlu-anda-tahu-biaya-
overhead-salah-satunya#:~:text=Setidaknya%20ada%20dua%20jenis
%20pengelompokkan,tidak%20langsung%20(indirect%20cost).

https://core.ac.uk/download/pdf/292088073.pdf

https://sites.google.com/site/operasiproduksi/estimasi-biaya-dan-penganggaran-proyek

https://www.situstekniksipil.com/2018/03/rumus-dan-cara-menghitung-volume.html

24

Anda mungkin juga menyukai