VenEconomía Industria y Comercio
Vol. 23 No. 6 – Marzo de 2006
Misión vivienda: un cáncer con metástasis
En Venezuela el problema
habitacional es de larga data
y tal parece que de muy difícil
resolución. En especial
durante estos siete años de
gobierno cuando a las
antiguas complejidades
propias del sector, se le han
añadido invasiones, expro-
piaciones, falta de voluntad
de los funcionarios para
concertar políticas con el
sector constructor privado e
incapacidad del gobierno
para construir de manera
eficaz y eficiente un mínimo
de las viviendas requeridas.
Ello ha dado lugar a todo
tipo de situaciones inconcebi-
bles en el marco de un Estado
de Derecho
Durante estos siete años el gobierno viene
haciendo gala de una impresionante incapa-
cidad para lograr las metas que se propone
cada año en materia habitacional. Ni siquiera
el acopio de experiencia que haya podido sig-
nificar el largo tiempo que lleva ejerciendo el
poder ha logrado mejorar sus índices de cons-
trucción de viviendas. A estas alturas de su
mandato ostenta uno de los peores resulta-
dos en esta área, que cualquiera que se ha-
yan exhibido jamás en los quinquenios de
los gobiernos de la cuarta república. Incluso,
si se hace la salvedad de que muchas de las
experiencias fallidas del pasado se justifica-
ron por la falta de recursos, –lo que ahora no
es el caso–, nunca antes se logró llevar las
estadísticas de este sector a tan magros nú-
meros como las de los últimos años.
La falta de voluntad del gobierno para en-
tender lo necesaria que es la concertación y
colaboración entre los sectores público y pri-
vado, lo ha llevado no sólo a no satisfacer la
creciente demanda por sus erradas políticas
habitacionales, sino a apoyarse en políticas
que atentan contra la propiedad privada y
desalientan esa misma inversión que se re-
quiere. Por otro lado, además de la política de
invasiones, expropiaciones y descalificacio-
nes al sector privado de la construcción se
ha dado a la tarea de cercarlo con leyes, de-
cretos, nuevos tributos y cuanto instrumen-
to coercitivo se le ponga por delante, con lo
cual agrava exponencialmente el problema
habitacional en Venezuela a niveles nunca
vistos.
Primeros síntomas
El 23 de febrero de 2006 el Cabildo Metro-
politano, en acuerdo con la Alcaldía Mayor,
declaró en situación de utilidad pública a to-
dos los edificios arrendados por diez años o
más que tengan un solo propietario. En toda
Caracas, según cifras de la misma Alcaldía,
éstos suman 63 edificaciones. Aunque se-
gún Luis Emilio Vegas presidente de la Cáma-
ra Inmobiliaria Metropolitana (CIM) serían
cerca de 3.000 edificaciones.
El alcalde mayor Juan Barreto argumenta
que esta medida se tomó debido a que las
edificaciones afectadas son apartamentos de
“edificios viejos” que han sido cancelados
hasta 5 veces, lo que les ha permitido a sus
propietarios adquirir otros edificios para con-
tinuar con la misma práctica. A estos propie-
tarios el alcalde Barreto los llama ‘‘rentistas
sin rostro humano que sólo creen en el lu-
cro’’, o lo que es lo mismo, capitalistas salva-
jes. Indicó el burgomaestre que los referidos
inmuebles serán entregados a los ciudada-
nos que los habitan, quienes recibirán títulos
de propiedad provisionales, y además se les
reconocerá un porcentaje del costo de 10% a
aquellos ciudadanos que han habitado la pro-
piedad durante 10 años; y 20% a los de vein-
te años y así sucesivamente.
Con relación al histórico de estos edificios,
explica el Sr. Vegas que los mismos datan de
hace 50 ó 60 años cuando no existía en Vene-
zuela la Ley de Propiedad Horizontal. Estos
inmuebles afirma vinieron a ser una solución
para la gran cantidad de inmigrantes que arri-
bó al país en esa época. Años después, acota
Vegas, las diversas legislaciones que imposi-
bilitaban el desalojo de los inquilinos además
de los múltiples decretos de regulación de
alquileres que datan del primer gobierno de
Rafael Caldera se encargaron de hacer invia-
ble su refacción para la venta.
En el año 1999 se promulgó una nueva le-
gislación sobre arrendamiento, lo que dio lu-
gar a que algunos propietarios de esos
edificios procedieran a su refacción. En tiem-
pos recientes, aprovechando las facilidades
para la compra de inmuebles por parte de la
banca, los dueños de 15% de estas propieda-
des estaban en negociación para venderlos a
los mismos inquilinos. Por los momentos to-
das esas negociaciones están paralizadas, las
necesidades de mantenimiento de las edifica-
ciones están siendo postergadas y los inqui-
linos y propietarios están muy preocupados al no saber hasta
cuándo durará esta situación. Además la Alcaldía no cuenta
con los recursos necesarios para hacer efectivos los pagos de
las expropiaciones que decretó.
En respuesta, la Asociación de Propietarios de Inmuebles
Urbanos, (APIUR), solicitó a la Sala Constitucional del Tribu-
nal Supremo de Justicia la nulidad de este decreto del Cabildo
Metropolitano. Explicaron los directivos de APIUR que sus
derechos quedaron cercenados y colocados en una situación
ambigua y peligrosa. El presidente de APIUR Raimundo Orta,
refirió que el Alcalde Mayor no tiene competencia para dictar o
modificar leyes de carácter nacional, como la de expropiacio-
nes, ni mucho menos a la Constitución, la cual se está violando
con este procedimiento. Con este decreto se modificaría el pro-
ceso de expropiación y se crea inseguridad en propietarios y
constructores de inmuebles Se les desea la mejor de las suertes
en su recurso, ¡seguro la van a necesitar!
Acompañando a estas declaraciones del alcalde Barreto, el
titular de la Vivienda y Hábitat, Luis Carlos Figueroa, declaró
que anda en busca de “fórmulas” para la regulación de los
precios para la venta de viviendas. Para ello explica: ‘‘queremos
fijar una estructura vertical y horizontal. En la estructura verti-
cal se tendrían franjas de precios para las viviendas de interés
social, viviendas de clase media y las viviendas con más liber-
tades (que tienen valores elevados), mientras que la estructura
horizontal contemplaría atender aquellas zonas en las cuales el
gobierno ha realizado inversiones de servicios’’. (¿?) Se esta-
blecerá un control en las zonas en las cuales se registra mayor
demanda por parte de la clase media.
Memoria y cuento
Al analizar los resultados reportados por el Ministerio de la
Vivienda y el Hábitat, a través de su Memoria y Cuenta se
descubre que como resultado de la ‘‘exitosa’’gestión guberna-
mental en el área de construcción de viviendas, de las 120.000
viviendas que el ‘‘líder’’prometió construir en el año 2005 sólo
se concluyeron 41.210 unidades (o sea, 34% del objetivo). Este
‘‘gran logro’’se da después de siete años de experiencia acu-
mulada.
Es más, para llegar a la “extraordinaria cifra récord” de 41.210
viviendas construidas se echó mano de 3.695 unidades del Plan
de Sustitución de Ranchos por Viviendas (SUVI); de 16.367 que
venían rezagadas desde los años 2001 y 2002; de 11.451 cons-
truidas por gobernaciones y alcaldías, que antes no entraban
en la cifras del gobierno central y de 9.697 construidas por
diversas corporaciones de desarrollo regional.
Para reforzar la idea de “eficiencia” de esta burocracia y tener
claro el concepto de resultados que manejan basta recordar
que de las viviendas, cuya construcción se inició en los años
2001 y 2002, todavía no han culminado 17.446 unidades.
En este breve resumen de la construcción de viviendas en el
país se encuentra una mezcla bastante variopinta de organis-
mos involucrados en la realización de soluciones habitacionales,
lo cual deja absolutamente fuera de lugar a aquella vieja estrate-
gia de la especialización o la experiencia como fortaleza de cual-
quier organización. Total, –parece pensar el régimen– cualquiera
si se lo propone es bueno para lo que sea y cualquier cosa se
arregla con más «real». Principio revolucionario, que establece
que cualquier funcionario es capaz de saber de finanzas, políti-
ca, construcción, medicina y ciencias ocultas a la vez, todo de
manera perfecta e impecable. Y si se equivocan o se ‘‘extravían’’
los recursos, siempre habrá dinero para otro intento más.
Siguiendo con la Memoria del Ministerio de la Vivienda y el
Hábitat al 31 de diciembre de 2005 se han entregado o habilita-
do 84.430 viviendas desde, para ello se ha invertido hasta di-
ciembre de 2005 la cantidad de Bs.6,4 billones.
Costos y otras fábulas
Si se toma como cierta la cantidad de 84.430 viviendas entre-
gadas o habilitadas y se compara con las cifras de la inversión
que reporta el Ministerio de la Vivienda y el Hábitat de Bs.6,4
billones se tiene que el valor promedio de cada unidad es de
Bs.76.millones, 52% más que el supuesto ideal de Bs.50 millo-
nes. Ahora bien, si se toman las 41.210 viviendas efectivamente
realizadas en 2005, el costo promedio se eleva a Bs.156 millones
por unidad. Aquí se incluyen soluciones habitacionales de Ca-
racas y de las regiones del interior del país. Aunque en estas
últimas regiones los costos del terreno son bastante menores,
no obstante no parece que sea factible que se construyan vi-
viendas en esas zonas al precio tope anunciado oficialmente.
No se olvide que las 102.115 unidades que faltan por concluir
requerirán más inversiones.
La Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) ha hecho
las siguientes precisiones en relación con el tema del valor que
deben tener la viviendas: 85% de la población tiene ingresos
menores a Bs.1,84 millones; sólo 6,18% de la oferta de inmuebles
que existe en el área Metropolitana de Caracas es menor a los
Bs.150 millones; dado que el tope de crédito que se puede
prestar a través de la Ley de Vivienda y Hábitat es de Bs.90
millones y para ello se requieren ingresos mensuales de Bs.5,0
millones, se tiene que quienes ganen Bs.1,84 millones mensua-
les tan sólo pueden recibir Bs.39 millones.
Por otro lado, Luis Emilio Vegas (CIM), informa que el costo
para construir una vivienda en Caracas es de Bs.2,5 millones
por m², esto sin incluir el costo de terreno, los costos financie-
ros ni el urbanismo. Es decir, el costo de una vivienda tipo de 50
m² alcanzaría los Bs.125 millones, con las limitaciones enumera-
das. En el interior del país, estos costos serían de Bs.1,5 millo-
nes el m², en iguales condiciones y además en edificios de
cuatro pisos, que no utilicen ascensores.
En pocas palabras el gobierno debería sincerar el tema de los
costos.
Estos números que aclaran el panorama de los costos llevan
a considerar otra variable crítica: los niveles de empleo y
subempleo. Éstos no permiten que la mayoría de los que aspi-
ran a una vivienda puedan adquirir alguna que vaya más allá de
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los Bs.50 millones. Y por si fuera poco, los subsidios que se
otorgan a los estratos más bajos tampoco están fluyendo como
lo indica la cantidad de manifestaciones frente al Conavi y al
Banco del Tesoro por la lentitud o paralización en el otorga-
miento de los mismos.
Repartiendo culpas
El resultado es una cadena de incumplimientos e ineficiencias
que el gobierno trata de ocultar con la estrategia de atemorizar
y amenazar, distrayendo así de manera efectista de la falta de
iniciativa y efectividad tanto de los gobiernos locales como del
nacional. Lo grave es que a pesar de contar con recursos sufi-
cientes existe una falla continuada en la consecución de las
metas trazadas para solucionar el problema al grueso de la po-
blación.
Para comprender la gravedad del retroceso que significa el
sostenido incumplimiento del gobierno en este renglón se debe
tener en cuenta que el déficit habitacional se calcula entre 1,5 y
1,8 millones de viviendas: Con un crecimiento normal de la po-
blación se genera una necesidad adicional de 80 mil viviendas
por año. Aún si se toma como serio -haciendo abstracción de
su incumplimiento- al plan habitacional del Gobierno de cons-
truir 100.000 viviendas por año, esa meta no es suficiente. Este
«Plan» condenaría a la población a seguir sufriendo el proble-
ma habitacional por siempre, ya que pasarían más de 75 años
para eliminar el déficit acumulado. Estas cifras parecen apuntar
a la necesaria revisión del supuesto plan y de sus vías de ejecu-
ción. Deja además bastante claro que el gobierno requiere de la
participación del sector privado en esta iniciativa para que en-
tre ambos sectores, público y privado, se llegue al menos a un
nivel de 170.000 viviendas por año, de manera de intentar resol-
ver el problema habitacional en un período de 15 a 20 años.
Suponiendo además dos hechos: que el gobierno sea capaz de
admitir su incapacidad en esas lides y que además sea capaz de
remontar siete años de continuo incumplimiento de sus propias
metas.
Pretendiendo evadir responsabilidades atribuyéndoselas al
que se le atraviese, el Ministro de la Vivienda y Hábitat argu-
menta que el sector privado pretende desconocer las necesida-
des sociales y la construcción de viviendas de interés social.
Ante esto el presidente de Fedecámaras José Luis Betancourt
le recordó que hace un tiempo entregaron en Miraflores el lla-
mado “Plan Semilla”, elaborado por la CVC, sin haber obtenido
respuesta de ningún tipo. Se hace evidente la consideración y
estima en la que tienen a la iniciativa privada.
Y según expresó el Presidente de CIM, le han sugerido al
ministro que se podría empezar por acometer un plan que apro-
veche la experiencia y el capital en equipos que poseen algunas
de las más grandes empresas constructoras, licitando a gran
escala los proyectos de vivienda. Estos les permitirían ser masi-
vos y aprovechar las economías de escala, lo que no sucede
con proyectos otorgados de manera tan atomizada. Tampoco
han recibido respuesta.
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Industria y Comercio
Nueva Ley: Toda demanda crea su propia
oferta
Como si el preocupante panorama anterior no fuera suficien-
te el gobierno ha puesto en vigencia leyes y condiciones que
estimulan la demanda de viviendas, sobre todo a aquéllas con
costo entre Bs.50 y Bs.59 millones, con esquemas de financia-
miento a largo plazo a través de la banca nacional para la com-
pra a tasas de interés preferenciales (de 5,68% a 11,36%) y
subsidios para la cuota inicial en algunos casos. Todo esto ha
creado grandes expectativas y una enorme demanda del tipo de
vivienda que se supone debe construir el Estado. Sin embargo,
las cifras suministradas por el Ministerio del área y la propia
observación del mercado dejan mucho que hacer en ese aspec-
to. Es decir, el Gobierno impulsa la demanda pero no la acompa-
ña con medidas para incrementar la oferta. Pensarían en principio
que, el decretar bajas en las tasas y crear leyes que favorezcan
el otorgamiento de subsidios conjuntamente con diversas mo-
dalidades crediticias haría aparecer por arte de magia a las vi-
viendas que han sido poco eficientes para producir. Se les olvidó
el pequeño detalle de estimular la construcción de viviendas de
interés social mediante políticas racionales y concertadas, que
aprovechen la experticia del sector privado y que generen eco-
nomías de escala. O garantizar al menos el cumplimiento de sus
propias metas.
No obstante, el Ministro de Vivienda y Hábitat, que parece
no estar enterado de todo eso, se asombra y sigue declarando
‘‘no queremos que se mantenga la aceleración de precios que
se ha registrado en los últimos meses. Los propietarios pueden
tener un concepto de valor, pero no se puede impedir que la
gente compre. Se quiere garantizar que aquéllos que se benefi-
cien de las tasas sociales y los subsidios puedan adquirir una
solución’’. ‘‘Cuando se ha realizado el proceso de compra de
viviendas para las personas con dificultades nos hemos perca-
tado de que cada vez más escasean las soluciones de Bs.50
millones, cuando los precios de los insumos no han registrado
incrementos’’. Aquí cabría citar lo que en una ocasión James
Carvill le habría acotado al Presidente Clinton: ‘‘It´s the economy,
stupid’’.
Como broche de oro el Ejecutivo ha decretado una nueva
emergencia en vivienda. El pasado 13 de marzo salió publicado
en Gaceta Oficial el decreto que se une a otro con una justifica-
ción semejante publicado en noviembre de 2005. La declarato-
ria de emergencia parece estar encaminada esta vez a facilitar la
compra de insumos al extranjero –cemento a Cuba y kits de
vivienda al Uruguay– y a allanar el camino hacía las expropia-
ciones que se han comenzado a ejecutar en la ciudad. Se espera
entonces que con este decreto se vuelvan, al fin, eficientes.
¿Coincidencias o consecuencias?
Coincidiendo con esta catástrofe, o más bien, como conse-
cuencia de esto que llaman ‘‘resultados de la gestión pública en
la construcción de viviendas’’, se han venido sucediendo des-
de enero de este año olas de invasiones –ya alcanzan 145 en
toda Caracas– en las que han participado funcionarios de la
Alcaldía Mayor, tomando como excusa a los desplazados por la
caída del viaducto y las lluvias. Estos hechos dan lugar para
pensar que sabiéndose incompetentes para generar nuevas vi-
viendas han decidido adrede, y no de manera ‘‘espontanea’’
como ha querido mostrarse, arrebatar la propiedad que en la
mayoría de los casos ha costado años de trabajo a sus legíti-
mos propietarios. Como punto culminante a estos hechos y
como si hiciesen falta más pruebas de las intenciones de los
representantes gubernamentales se da el citado decreto de ex-
propiación firmado por el Alcalde Mayor.
Ese decreto, que confirma la inseguridad jurídica en la que se
encuentra la propiedad privada que, sumado al déficit en la
construcción de viviendas, continuará aumentando la presión
sobre los precios, manteniéndolos en alza. En 2005 el valor del
metro cuadrado de apartamento registró un crecimiento nomi-
nal de 38,46%. Éstos tenían un rezago en la actualización de sus
valores de mercado debido a las caídas de los precios ocurridas
en los años 2002 y 2003. Sin embargo, el presidente de la Cáma-
ra Inmobiliaria Luis Emilio Vegas, informó que el crecimiento
real de los precios ha sido de 12,5%, pero las operaciones han
caído en más de 12%, debido a que el mercado secundario ya
no cubre la demanda que se ha registrado desde 2005.
Crónica de una debacle anunciada
¿Quién será tan valiente de seguir construyendo en Venezue-
la luego de escuchar las arengas políticas de los magistrados
asistentes a la inauguración del nuevo año judicial, y después
de tantas invasiones, expropiaciones, amenazas de regulación
y persecuciones de todo tipo al sector privado? Amén de la
“sospecha” de no poseer un arbitro independiente en el siste-
ma jurídico de este país.
Si alguien construye viviendas de interés social además de
contar con el ‘‘apoyo del gobierno” corre el riesgo de que éstas
sean invadidas antes de su terminación. Adicionalmente, des-
tapados tantos casos de corrupción y el cobro de comisiones
por el otorgamiento de contratos, ¿dan esos costos ocultos
para construir vivienda con Bs.50.millones o menos? Los mis-
mos costos del gobierno no dan para construir a ese precio de
venta. ¿No serán quizá, los “trámites” que deberán hacer los
constructores los que imposibilitan el crecimiento de iniciati-
vas privadas de construcción?
Sin dejar de recordar que el gobierno parece ignorar toda
iniciativa de entes serios como la CVC que le han presentado
alternativas, sin recibir ninguna respuesta.
Por otro lado, si se toma como una línea oficial la afirmación
de Neptalí García vicepresidente del Cabildo Metropolitano
quien aseveró que “en el marco del socialismo del siglo XXI, la
vivienda no es un negocio”, el único «apto» para construir
viviendas es el Estado. Ahora bien, “El Estado”, demostrada su
incapacidad para edificar viviendas al ritmo que se requiere –ni
a ningún ritmo– pretende “redistribuir”, según su buen parecer,
a un pequeño sector de la población, lo que todavía va quedan-
do en pie. Nada tendrá de raro que con la propiedad urbana
suceda lo mismo que con la propiedad agrícola. Las soluciones
que han dado muestras de implementar parecen apuntar a la
invasión de propiedades ocupadas, casas y apartamentos que
según su parecer no estén plenamente utilizados, no se olvide
el concepto de “tierra ociosa” utilizada para expropiar de mane-
ra forzosa terrenos agrícolas. Habrá que suponer entonces que
querrán expropiar u ocupar toda aquella propiedad que no esté
habitada, homologando a la ciudad su concepto de tierra ocio-
sa en el campo.
Todas las evidencias analizadas dan pie para realizar algunas
interrogantes, cuyas respuestas, probablemente muchos no
quieran escuchar: ¿De dónde saldrán los recursos para pagar
las expropiaciones que están aumentado a ritmo exponencial,
por iniciativa del gobierno local?
Se está ante un grave problema que crece en la medida en que
se apliquen desincentivos a la iniciativa privada y además el
Estado se siga mostrando poco eficiente para construir vivien-
das de interés social al ritmo que exige el déficit. ¿Hasta cuándo
alcanzará esa política de desarropar a uno para arropar al otro?
¿Redistribución equitativa de la pobreza? ¿Por qué los títulos
de propiedad sobre los inmuebles expropiados que se adjudi-
quen serán provisionales? ¿Por qué en el campo se otorga per-
miso para trabajar la tierra, pero no la propiedad? ¿Quién será el
gran propietario? Es de temer que de seguir en esta política
Venezuela dentro poco se encontrará , en el campo de la vivien-
da, tal como se encuentra con la infraestructura: deteriorada y
sin iniciativas concretas.
En conclusión no parece muy atractivo el panorama para cons-
truir viviendas de cualquier tipo, no se avizoran condiciones
económicas, ni jurídicas medianamente aceptables. Está siem-
pre latente, el riesgo de que sean invadidas antes de término y
que incluso aquéllos que se hayan atrevido a comprarlas en
proyecto, se encuentren si el dinero y sin las viviendas. Ante
esto es posible que casi nadie se arriesgue a construir. Lamen-
tablemente, se avizora un cada vez más grave déficit de vivien-
das. Para completar, el gobierno nuevamente no parece respetar
ni su propia palabra, ha seguido adelante en materia de expro-
piación forzosa en el campo sin respetar siquiera su publicitado
método Chaz-Az. Para ello reforzará el ejercito campesino de los
sin tierras con cinco mil cubanos importados para terminar de
arrasar el campo. Quizá después sigan con la ciudad…
Ana Maria Di Leo
VenEconomía Mensual / Marzo de 2006