A.

Judul

Analisis Yuridis Perjanjian Komisi Yang Tidak tidak dibuat dalam Akta
Otentik Dan Telah Melewati Batas Waktu Dalam Jual Beli
Melalui Lelang (Studi Putusan Pengadilan Tinggi Medan Nomor:
14/PDT/2015/PT-Mdn)

B. Latar Belakang

Kehidupan sehari-hari masyarakat dalam prakteknya sering melakukan

perjanjian dalam membuat suatu hubungan keperdataan. Perjanjian dianggap

oleh masyarakat dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak dan

kewajiban yang telah disepakati dalam suatu persetujuan atau perjanjian.

Berdasarkan Pasal 1313 KUH Perdata, perjanjian adalah suatu perbuatan

dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain

atau lebih. Salah satu jenis dalam perjanjian yang sering dipraktekkan dalam

masyarakat sehari-hari adalah perjanjian timbal balik. Perjanjian timbal balik

adalah jika tejadinya suatu perjanjian, timbul kewajiban timbal balik di antara

pihak. Singkatnya ada elemen tukar-menukar prestasi atau prestasi ada pada

kedua belah pihak. Kriteria untuk menentukan kewajiban dari para pihak yang

saling tergantung ditentukan oleh kewajiban pokoknya. 1 Berdasarkan hal

tersebut dapat dipahami bahwa akibat wanprestasi dalam suatu perjanjian

timbal balik dapat berakibat bahwa tidak meminta prestasi salah satu pihak

jika melakukan wanprestasi.

Perjanjian yang sah akan menimbulkan suatu perikatan. Menurut Pasal

1234 KUH Perdata, perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat
sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu. Menurut Soeroso, perikatan terdapat
dua jenis, antara lain:

1
Herlien Budiono. Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya Di Bidang
Kenotariatan, Citra Aditya Bakti,Bandung,2010, hlm. 54.
 1. Perikatan yang lahir dari perjanjian menimbulkan hubungan hukum
yang memberikan hak dan meletakkan kewajiban kepada para pihak
yang membuat perjanjian berdasarkan atas kemauan dan kehendak
sendiri dari para pihak yang bersangkutan yang mengikatkan diri
tersebut.

2. Perikatan yang lahir dari undang-undang adalah perikatan

yang terjadi karena adanya suatu peristiwa tertentu sehingga
melahirkan hubungan hukum yang menimbulkan hak dan kewajiban
di antara para pihak yang bersangkutan, tetapi bukan berasal atau
merupakan kehendak para pihak yang bersangkutan, melainkan telah
diatur dan ditentukan oleh undang- undang.2

Berdasarkan hal tersebut dapat dipahami bahwa perjanjian

adalah perikatan yang lahir karena suatu hubungan hukum akibat perjanjian.

Perikatan yang lahir perjanjian tersebut adalah suatu perhubungan

hukum yang dijamin haknya oleh hukum atau undang-undang.3 Perjanjian

yang sah menurut undang-undang maka berakibat dapat dipahami bahwa

hak-hak yang ada dalam perjanjian dijamin oleh undang-undang. Di dalam

Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata juga menyebutkan bahwa:

“Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan

undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya.”

Kata "semua" menunjukkan adanya kebebasan bagi setiap orang untuk

membuat perjanjian dengan siapa saja dan tentang apa saja, asalkan tidak
dilarang oleh hukum. Artinya bahwa semua ketentuan dalam perjanjian yang
telah disepakati para pihak mengikat dan wajib dilaksankan oleh para pihak yang
membuatnya. Apabila salah satu pihak tidak melaksanakan perjanjian maka
pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi kepada pihak yang tidak
melaksanakan tadi.

Menurut Pasal 1381 KUH Perdata, dapat dipahami bahwa selain syarat
sahnya perjanjian agar dapat dijamin oleh undang-undang haknya maka
perikatan yang lahir karena perjanjian itu juga harus masih berlaku atau belum

2
Ibid., hlm 4.
3
Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 2005, hlm. 11.
berakhir. Berakhirnya atau hapusnya suatu perikatan mengakibatkan hak dan
kewajiban dalam suatu perjanjian berakhir atau hapus. Menurut Pasal 1381
KUHPerdata, maka suatu perjanjian tertulis menjadi berakhir karena hal-hal atau
keadaaan sebagai berikut:

1. Pembayaran

2. Penawaran Pembayaran tunai yang diikuti oleh penyimpanan atau

penitipan

3. Subrogasi

4. Pembaharuan utang

5. Perjumpaan utang atau kompensasi

6. Percampuran hutang

7. Pembebasan hutang

8. Musnahnya barang yang terutang.

9. Batal atau pembatalan.

Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui bahwa dalam berakhirnya suatu

perikatan dalam perjanjian salah satu sebabnya adalah telah lewat waktu.
Meskipun begitu, tetap saja terdapat permasalahan dalam suatu kasus dimana
jangka waktu kontrak sudah habis dan kewajiban yang dilakukan pihak yang
satu tidak sesuai dengan yang diharapkan pihak yang lain atau dapat dikatakan
telah wanprestasi, tetapi Hakim maupun pihak penggugat dalam memutus
perkara mengesampingkan dan tidak menghormati substansi kontrak yang telah
dibuat oleh para pihak. Dan juga terhadap perjanjian komisi di dalam putusan ini,
perjanjian dibuat hanya ditandatangani para pihak tanpa melibatkan Notaris atau
pejabat umum atau bisa disebut sebagai Perjanjian Bawah Tangan dan bukan
merupakan akta otentik, sehingga akan menimbulkan berbagai akibat hukum
yang akan diterima oleh para pihak yang membuat perjanian.

Contoh kasus yang akan dibahas di dalam penulisan ini, yaitu terdapat di
Putusan Pengadilan Tinggi Medan Nomor: 14/Pdt/2015/Pt-Mdn yang merupakan
tingkat Banding yang diajukan lagi oleh penggugat atau tuan Liliek Darmadi
(Selanjutnya disebut Tuan LD) dan sudah memiliki berkekuatan hukum tetap. Di
putusan ini hakim mengadili bahwa tergugat atau PT. Bank Sumut bersalah dan
telah ingkar janji atau wanprestasi dan dihukum diwajibkan membayar fee atau
uang komisi tersebut kepada penggugat atau Tuan LD. Dan bahwa putusan
pengadilan sebelumnya atau tingkat Pertama yang bernomor 424/Pdt.G/2013/PN
Mdn yang diajukan oleh Penggugat atau tuan LD ditolak untuk seluruhnya karena
penggugat tidak berhasil membuktikan terhadap permasalahan pokok yang
menjadi dasar gugatan. Dan bahkan Hakim sebelumnya sudah benar dan cermat
menjunjung tinggi asas pacta sunt servanda dalam menganalisa pokok perkara.
Tetapi pada tingkat Banding, Hakim malah memutuskan bahwa PT. Bank Sumut
lah yang bersalah walau perjanjian komisi tersebut telah melewati waktu yang
telah ditentukan.

Pokok perkara berawal dari kontrak antara PT. Bank Sumut dengan Tuan
LD. Berdasarkan kontrak tersebut PT. Bank Sumut menjanjikan kepada Tuan LD
akan mendapat komisi jika berhasil mencari investor untuk membeli proyek
perumahan dan lapangan golf Royal Sumatera milik PT. Bank Sumut dengan
berakhirnya kontrak bulan Januari Tahun 2002. Berdasarkan kontrak tersebut
Tuan LD mencari investor hingga sampai ke negara Korea. Di Korea, Tuan LD
menawarkan proposal ke presiden SC Co. Ltd, yaitu Mr. LSK. Berdasarkan
proposal tersebut Mr. LSK dan rekannya menuju kota Medan untuk melihat dan
meninjau proyek perumahan dan lapangan golf Royal Sumatera yang belum
diselesaikan oleh PT. Victor Jaya Raya. Dapat diketahui proyek perumahan dan
lapangan golf Royal Sumatera dikerjakan oleh PT. Victor Jaya Raya namun
karena tidak cukup modal untuk menyelesaikan proyek tersebut maka PT. Bank
Sumut mencari investor baru untuk membeli dan menyelesaikan proyek
perumahan dan lapangan golf Royal Sumatera.

Pada bulan Desember Tahun 2002, Tiba-tiba Tuan LD mendapatkan berita

bahwa proyek perumahan dan lapangan golf Royal Sumatera milik PT. Bank
Sumut di beli dan menang melalui lelang oleh Honorary Trade Attache of Kwang
City of Korea dimana Mr. LSK sebagai pemegang saham utama. Berdasarkan
berita tersebut Tuan LD meminta hak komisinya kepada PT. Bank Sumut atas
berhasilnya penjualan perumahan melalui lelang oleh PT. Bank Sumut sebagai
pemenuhan prestasi atas perjanjian komisi karena keberhasilan lelang
disebabkan karena Tuan LD telah mengenalkan investor kepada Mr. LSK kepada
PT. Bank Sumut. Namun PT. Bank Sumut tidak memberikan komisi kepada Tuan
LD karena menurut PT. Bank Sumut bahwa Honorary Trade Attache of Kwang
City of Korea membeli dari hasil mengikuti lelang yang dikabarkan melalui berita
harian yang diumumkan oleh PT. Bank Sumut, dan yang terpenting Menurut PT.
Bank Sumut kontrak komisi telah berakhir karena jual beli dilaksanakan pada
bulan Desember 2002. Selain itu juga menurut PT. Bank Sumut juga bahwa Tuan
LD tidak menjalan kewajibannya sesuai dengan harapan PT. Bank Sumut dimana
MR. LSK membeli secara langsung melalui jual-beli, akan tetapi Mr. LSK membeli
Royal Sumetera melalui lelang sehingga menurut PT. Bank Sumut bahwa Tuan
LD tidak berhak mendapatkan komisi yang diperjanjikan oleh PT. Bank Sumut.

Kemudian di dalam Surat Keterangan No. 070/Dir/Team-VJR/L/2001,

tanggal 07 September 2001 telah disebutkan dengan jelas bahwa surat
keterangan ini diberikan selama 3 (tiga) bulan atau dari tanggal 07 September
2001 sampai dengan 06 Desember 2001, demikian pula dalam Surat
Keterangan No. 083/Dir/Team-VJR/L/2001, tanggal 11 Desember 2001 telah
disebutkan dengan jelas bahwa surat keterangan ini diberikan selama 1 (satu)
bulan atau dari tanggal 06 Desember 2001 sampai dengan 05 Januari 2002. Dari
uraian ini sudah jelas bahwa harusnya PT. Bank Sumut atau Tergugat tidak ada
melakukan perbuatan ingkar janji/wanprestasi. Dan setelah masa ini berakhir
tidak terlihat adanya tindak lanjut berikutnya, selanjutnya Tergugat baru
bertindak mengumumkan di koran / harian surat kabar pada beberapa bulan
berikutnya yaitu setelah pertengahan bulan Nopember tahun 2002.

Berdasarkan uraian tersebut, Tuan LD merasa PT. Bank Sumut wanprestasi

sehingga digugat di pengadilan. Hasil dari Putusan Pengadilan Tinggi Medan
Nomor: 14/Pdt/2015/Pt-Mdn adalah PT. Bank Sumut dihukum tetap harus
membayar komisi kepada Tuan LD walaupun kontrak telah berakhir atau telah
melewati batas waktu yang telah disepakati dan tidak sesuai yang diharapkan
oleh PT. Bank Sumut yaitu melalui jual-beli secara langsung bukan melalui
lelang. Berdasarkan permasalahan kasus tersebut, dapat diketahui terdapat
permasalahan dalam kasus tersebut berupa perjanjian komisi tersebut tidak
dibuat kedalam akta otentik, melainkan hanya dibuat dibawah tangan. Hal ini
sangatlah penting agar dapat dijadikan pelajaran dan ilmu penting bagi para
pihak yang akan membuat berbagai macam perjanjian, bahwa perjanjian yang
dibuat kedalam akta otentik adalah sebagai alat bukti yang sempurna dan tidak
mudah dapat disangkal kebenarannya saat ada kasus serupa seperti ini.

Dan masalah lainnya didalam putusan ini adalah terhadap penerapan asas
pacta sunt servanda dan Daluwarsa terhadap perjanjian komisi oleh Hakim dalam
memutus penyelesaian perkara yang penulis rasa hakim telah mengesampingkan
asas pacta sunt servanda dan tidak menghormati substansi kontrak yang telah
dibuat oleh para pihak atau bisa dianggap hakim telah memutus perkara diluar
dari kesepakatan yang disepakati dalam kontrak yaitu tetap menghukum
tergugat untuk memberikan komisi kepada Tuan LD walaupun telah melewati
batas waktu yang telah disepakati dalam perjanjian komisi. Dan penulis melihat
juga adanya ketidakkonsistenan hakim dalam mengambil sikap terhadap asas
pacta sunt servanda dan daluwarsa atas perjanjian komisi tersebut. Di putusan
tingkat pertama, hakim sudah benar memegang teguh atas asas kebebasan dan
asas pacta sunt servanda dan menyatakan perjanjian komisi telah daluwarsa,
tanpa memperhatikan adil tidaknya kontrak yang bersangkutan. Tetapi ada pula
hakim di tingkat banding dan sudah mempunyai kekuatan hukum tetap, justru
mengambil sikap untuk lebih mengkedepan asas iktikad baik dalam putusannya
ketimbang memegang teguh asas pacta sunt servanda dan status perjanjian komisi
tersebut telah daluwarsa. Oleh karena itu penulis tertarik untuk meneliti dan
memberikan perlawanan terhadap putusan pengadilan yang dirasa tidak cermat
dan tidak adil dalam memutus perkara dengan argumentasi-argumentasi hukum
saya dengan judul penelitian “Analisis Yuridis Perjanjian Komisi Yang Tidak tidak
dibuat dalam Akta Otentik Dan Telah Melewati Batas Waktu Dalam Jual Beli
Melalui Lelang (Studi Putusan Pengadilan Tinggi Medan Nomor:
14/PDT/2015/PT-Mdn)”.

C. Rumusan Masalah

Berdasarkan dengan uraian latar belakang masalah, maka permasalahan

dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut:

1. Bagaimana keabsahan dan akibat hukum dari perjanjian komisi yang tidak
dibuat kedalam akta otentik oleh Notaris?
2. Bagaimana perjanjian komisi yang baik dan adil dalam suatu kontrak menurut
KUHPerdata?

3. Bagaimana penerapan asas pacta sunt servanda dan Daluwarsa terhadap

perjanjian komisi di dalam Putusan Pengadilan Tinggi Medan Nomor:
14/PDT/2015/PT-MDN?